中新网4月29日电 小猪短租公布五一小长假民宿预订趋势，成都超越北京成为最热门旅行地。杭州、武汉、天津、青岛等新晋网红城市则速度迅猛，预订单同比增幅超过四倍。与此同时，“逆流”休闲游也愈发走俏。小猪平台的乡村及景区周边民宿交易量同比上升470%，嘉兴、苏州、贵州雷山、四川乐山等地在20天前就呈现“一房难求”的情况。此外，用户对住宿品质和体验需求的提升，也在消费趋势中得到明显体现。

受五一假期延长的利好影响，民宿市场较往年同期更加火热。小猪平台数据显示，成都首次成为订单量最高的境内城市，北京、上海、重庆、广州、西安位列其后；境外方面，4小时飞行圈内的泰国、日本、韩国最受欢迎。网红目的地强大的“带货力”尤为引人注目。除排名前列的成都、重庆、西安之外，一批新的“打卡圣地”正在涌现——杭州、武汉、天津、青岛均创下四倍以上的订单增长速度。

数据还反映出国人出游选择的逐渐多样性。此次假期期间，不仅新一线和二线城市在平台整体的订单占比显著提高，乡村及景区周边民宿的交易量也比去年同期上升470%，创下进入2019年以来的首个峰值。以初夏景致著称的自然风光景区，如泸沽湖、雷山、乐山、峨眉一带，及大型城市周边的度假地，如嘉兴、苏州、北京延庆、成都青城山等，均在订单排名前列。其中，头部的民宿房源在假期前20天预订率就已超过90%。

随着民宿成为出行住宿的主要选择，消费者对品质和体验的要求也在不断进化。小猪研究院结合数据分析和用户调研发现，2019年至今，客单价400元以上订单增长明显加快；而配备智能设备、小猪保洁等品质增值服务的房源，用户消费意愿较普通房源高出75%。“经过近几年市场的优胜劣汰，特色住宿的品质化之势已经形成。”小猪短租联合创始人兼COO王连涛表示，小猪将提升服务能力，帮助房东用更高性价比的手段打造精品民宿。“对消费者而言，无论你追求的是快潮流或慢生活，小猪也希望给大家优质且丰富的选择。”

广州日报讯 （全媒体记者蒋幸端）昨日，记者从东莞市住建局了解到，该局发布《关于加强农民自建房建设质量安全管理的通知（公开征询意见稿）》以下简称《通知》，正在向市民征求意见，将规范农民自建房的建设审批，加强建设质量及施工安全管理。

建立农民自建房建设审批管理机构

《通知》提出，落实属地责任，规范农房建设审批，各园区管委会、镇人民政府（街道办事处）应强化责任意识，建立健全农民自建房建设审批管理机构；同时应按照有关要求进一步规范辖区内农民自建房建设审批程序和要求，加强对农民自建房选址、层数、层高、立面、建筑面积等规划内容的审核，严格落实村（居）民申请–村（社区）集体讨论–镇街（园区）审批的农民自建房建设审批流程，并报市自然资源主管部门备案。

加强农房建设质量及施工安全管理

此外，《通知》要求切实加强农房建设质量及施工安全管理。各园区管委会、镇人民政府（街道办事处）应制定本园区、镇街农民自建房质量安全监管实施细则。加强宣传教育，普及农民自建房建设的基本安全知识，逐步提高农户（村民）建房的质量安全意识，引导其自觉建设符合质量安全要求的住房。

中国人民银行近日发布统计数据显示，2019年一季度末，人民币房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7%，增速比上年末低1.3个百分点；一季度增加1.82万亿元，占同期各项贷款增量的31.4%，比上年全年水平低8.5个百分点。

具体来看，2019年一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额4.55万亿元，同比增长20.2%，增速比上年末低9.3个百分点。个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末低0.2个百分点。

海南省住建厅等9个部门联合印发了《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》，多渠道支持住房租赁经营，同时为防范以租代售行为，规定住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。

新规提出，要充分发挥市场作用，形成个人、中介机构、住房租赁企业、房地产开发企业、住房租赁平台公司等多主体参与的住房租赁市场发展格局。支持市场主体以共享经济的理念和模式，推动售后空置房源进入租赁市场。鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型居住产品。鼓励房地产开发企业、住房租赁企业、中介机构等市场主体及个人，利用共享信息技术，通过互联网平台将空置房屋资源进行优化配置，提高利用效率，满足多元化的住宿需求。

在用地方面，符合规划的前提下，允许存量商品住宅用地转型建设租赁住房，在年度住房实施计划中单列。利用存量商品住宅用地转型建设租赁住房的，可按市场评估价差额补缴或退还出让价款。租赁住房用地的基准地价可暂按现行商品住宅用地基准地价的60%执行。产业园区内的产业用地可配套建设租赁住房等生活服务设施，其建筑面积比例不超过总建筑面积15%，按原用途使用土地，但不得分割转让。

新规提出，加快建立政府住房租赁服务平台，向社会提供房源核验等对外服务，并可链接各类市场主体的租赁服务平台，不断丰富服务功能。各部门根据共享的住房租赁合同网签备案信息，依法依规提供居住证、子女入学、社保、住房保障等公共服务。新政还规定出租住房以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，且人均租住使用面积不宜低于6平方米。

同时，为防范以租代售行为，规定住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。此外，为避免出现北京、上海、杭州等地“租金贷”业务风险，规定住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，金融机构开展“租金贷”业务时，应确保承租人作为金融消费者的知情权。

种种迹象显示，去年开始火起来的长租公寓已开始降温，但这还不是结局。随着资本退潮，长租公寓的一些行业乱象逐渐浮出水面。业内分析认为，随着市场降温，长租行业的竞争将从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。未来，企业的运营能力将成为生存关键。

长租市场出现转折

长租公寓作为都市年轻人青睐的居住方式之一，近年来备受市场欢迎，各种社会投资甚至国家投资不断涌入。同时，长租公寓也通过资产证券化，盘活市场存量，进一步打开住宅租赁市场。

近日，“汇景青年汇”基金在江苏正式发布，发布方称，该基金是国内首只长租物业基金。基金将主要聚焦以长租公寓为主的租赁物业，基金规模为20亿元。

4月上旬，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示，公募REITs（房地产信托投资基金）首批试点产品近期将推出。据介绍，第一批试点城市包括北上广深及雄安和海南等，具体产品包含了长租公寓等底层资产方面的选项。

同时，关于住房租赁的利好政策不断。2015年，住建部出台了租赁型用房指导意见，2016、2017年的政府工作报告相继提到支持租赁型住房市场的发展，公寓作为租赁市场新兴力量，进入发展快车道。

根据中国饭店协会的统计数据，目前国内重点城市共拥有长租公寓超过2000家，公寓间数超过16万间，房地产开发商如万科（“泊寓”）、龙湖（“冠寓”），房地产服务商如链家（“自如”）、我爱我家（“相寓”），创业型长租公寓运营企业如新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等纷纷进入长租公寓市场，长租公寓市场已进入快速成长期。

同策房地产研究院的统计数据显示，2018年随着大量资金涌入，长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。并且，融资方式丰富多元，无论是传统的股权融资、银行贷款、企业发债，还是创新型融资方式，均彰显出资本市场对长租公寓行业的认可。

然而从2018下半年开始，市场出现转折，住房租赁专项债屡遭监管层中止或终止。仅2018年四季度以来，就有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止，总规模超过200亿元。

同策方面的研报还指出，从2018年年报数据来看，房企布局的租赁公寓业务大部分呈现亏损状态。业内分析认为，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。

中国指数研究院公布的3月份长租公寓市场研报显示，当月，租赁相关用地成交面积较上月继续下降，纯租赁用地仅有一块成交，较上月明显减少，当月供应地块主要为部分自持土地，且自持比例较低。

行业面临重新洗牌

长租行业在快速增长的同时，一系列市场乱象也逐渐显现。今年3月份，互联网租房平台巴乐兔发布数据显示，2018年众多投诉问题中，消费者投诉最多的是退租、房屋设施和租约三大问题，分别占2018年全年投诉类型的47%、15%和11%。

数据发布机构认为，当前长租行业的投诉问题发生较为频繁，一直以来行业的潜规则都缺乏对租客权益的有力保障，问题暴露以后，改进应从多方面入手。

2019年一季度，多家长租公寓运营企业被消费者质疑在出租过程中出现甲醛超标。不仅如此，由于资金链断裂，从2018年8月份开始，已经有十几家公寓品牌因为经营不善而停止运营。行业普遍认为，2019年长租公寓行业由非理性向理性成熟的方向转变。公寓作为新兴行业，如何回归运营本身，绕开发展中的诸多“雷区”成为各公寓品牌的生存法则。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为，从当前长租行业出现的市场乱象来看，长租公寓行业当前显露出来的炒高房租、“甲醛门”、租金被滥用等问题只是表象问题，更深层次的问题是“资金错配”。

胡景晖说，长租公寓行业需要大规模投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低。但是，国内长租公寓依赖的都是与行业属性极其不匹配的资金，这些短钱、快钱、热钱逼迫长租公寓企业只能哄抬房租，扩大规模，缩短装修空置期，算计租金贷的资金沉淀。这些原因是导致国内长租公寓行业问题频出的关键。

一位业内人士指出，目前市场上对长租公寓的普遍认知还停留在“大即是强”的阶段，由此出现了不少盲目全国化扩张的现象，出现“越大越亏”的窘境。“在行业发展的初期，长租公寓企业可以依靠母公司投资或股权投资，迅速扩张规模占领市场，但一旦行业风口有所减弱，或股权投资有所收缩，长租公寓企业的运营效率和盈利能力将会成为其长久运营的基石。”

随着长租公寓行业降温，进入2019年，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。克而瑞地产研究员房玲认为，未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。“一方面，长租公寓会占用企业大量的资金沉淀，对企业的财务能力有一定要求，另一方面，长租公寓要做出利润，十分考验企业的长期运营能力。整体来看，目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段，未来规模之争也将愈发激烈。”

运营能力成为关键

戴德梁行北中国区高级董事胡峰分析认为，“少数公寓爆雷是由于经营不合规，而非法经营会引发大量问题。从整个市场角度看，长租公寓作为新兴发展的租赁方式，一直受到开发商、创客和租客的热捧。”

胡峰表示，在国家大力推行租赁住房的背景下，预计未来长租公寓资产证券化市场将快速发展。“目前，打通租赁住房金融链条闭环的强烈市场需求与频出的政策利好，更是让租赁住房物业与金融工具REITs一拍即合。”

“租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择。从产业链的角度，REITs产品让整个开发过程形成了‘投融管退’的闭环。”胡峰强调，“一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁住房的退出方式比较单一，而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。”

在业内看来，盈利难、供需错配是当下租赁住房市场的主要痛点。克而瑞的监测数据显示，在盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%（一线城市低于2%），低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。其次是供需错配，以上海租赁市场为例，租金4000元以下的需求大，而新增土地将供应6万多套中高端租赁住房，供应结构有偏差。

房源、资金、运营是助力长租公寓发展的“三驾马车”。一位中指院相关分析人士指出，“在国家扶持发展下，房源获取方式在增多，资金也在以各种方式涌入长租市场，运营则需要企业去不断探索。没有好的运营模式必定无法实现好的盈利，这也正是当前企业面临的难题。”

该人士指出，在租赁住房新增供应市场上，政府占据主导地位，未来随着这类租赁相关用地逐渐入市，形成租赁住房供应，整个租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求将会非常大，届时轻资产运营企业将迎来重大发展机遇。

克而瑞方面也预测，从2018-2019年来看，以长租为核心的租赁行业，未来将以物联网为技术载体，在城市更新、产城融合和教育等领域仍然存在市场机遇。“短期盈利难的问题，将在资产证券化进一步放开下可望逐渐解决。”

近日,山东省住房和城乡建设厅、省发改委等四部门修订印发了城镇棚户区改造项目认定办法。新办法明确规定严禁将棚改政策覆盖到一般建制镇

导报讯(记者刘勇)近日,山东省住房和城乡建设厅、省发改委等四部门公布2019年度城镇棚户区改造计划任务,全年开工213884套,年内基本建成108060套。目前山东省城镇棚户区改造项目实施新的认定办法,须同时满足改造区域、建筑结构、建筑密度、房龄、市政设施5个标准,而且棚改项目不再覆盖一般建制镇,项目概念界定主要包括城镇规划区内的城市棚户区、城中村、城边村、城市危房和全国重点镇棚户区。

在年度棚改计划确定后,关于城镇棚户区改造项目认定也有了新的标准。经济导报记者注意到,山东省住房和城乡建设厅、省发改委等四部门已修订印发了新的认定办法,与2017年认定办法相比,棚户区改造项目概念界定、认定标准、改造范围等都有了新变化。

在城镇棚户区改造项目概念界定上,主要包括城镇规划内的城市棚户区、城中村、城边村、城市危房和全国重点镇棚户区,不再覆盖采煤塌陷区,其中全国重点镇棚户区以2014年住建部等部门公布的全国重点镇名单为准。

原认定办法中,对城镇棚户区明确了10条标准,同时满足任意4条就可以纳入棚户区改造范围。新的认定办法虽然仍是10条标准,但认定更严格,5条“必须项”须全部同时满足,“选择项”中至少满足2项以上。“必须项”的第一条认定范围,是须在经批准实施的城市(含县城)、镇规划区范围内,这是城镇棚户区的认定依据,也是旧办法所没有的；建筑密度原则上不低于40%、建筑结构没有变化,仍以简易结构、砖木结构、砖混结构为主；房龄(使用年限)原则上城市危(旧)房30年以上,城中村、城边村房屋20年以上,而旧办法认定比较宽泛,原则上以20年以上房屋为主,城中村、城边村房屋15年以上；棚户区市政设施不健全的认定标准除了水电气暖,增加了排水、道路、人防等配套基础设施。

在城镇棚户区认定办法中,以老城区内脏乱差的棚户区为改造重点,规范实施棚户区改造工作。据此,新办法明确了8种禁止纳入城镇棚户区改造范围的情形,其中严禁将棚改政策覆盖到一般建制镇。

其他情形包括:房地产项目、城市基础设施建设等项目。

此外,未列入棚户区改造年度计划的项目不得借用棚改名义实施。已列入2018年前(含2018年)全省棚改计划且已启动征收拆迁的项目不适用新棚户区认定办法。

4月29日晚，泛海控股披露2019年一季度财报，公司一季度营收28.7亿元，同比小幅增长；净利润20.8亿元，同比增长37.28%。

尽管泛海一季度利润大增主要来源于年初出售资产收益，但另一些值得注意的变化是，同期公司相关金融业务收入大幅增加，资产负债结构也有所优化。

财报数据显示，一季度泛海金融业务公允价值变动收益约5.2亿元，且同期泛海筹资活动产生的现金流量净额为-49.5亿，这也意味着当期公司偿还了较多负债。此外，相较2018年末，泛海控股总负债大幅降低约323亿元。

昨日，北京（楼盘）市西城区、丰台区、石景山区、朝阳区等多区相继发布义务教育阶段升学政策。记者梳理发现，今年多区都对寄宿学校招生比例进行压缩。在入学方式上，今年仍继续实行单校划片和多校划片相结合。此外，今年9月起，石景山新购二手房家庭将不再享受单校划片入学政策,实行学区内多校划片；对于本市户籍无房家庭的入学政策，西城区则首次明确,将在全区范围内派位入学。

值得关注的是，今年朝阳区优化了非京籍适龄儿童少年接受义务教育证明证件材料的审核，减少了“提供户籍所在地无人监护证明”一项。

焦点1

多区压缩寄宿学校招生比例

石景山区明确公办学校寄宿招生计划比去年减少10%，到2020年寄宿招生将实行登记派位入学,严禁以寄宿招生方式招收非寄宿学生；丰台区寄宿学校招生计划也相比去年减少10%，经丰台区教委批准的可招收寄宿学生的学校，按照工作方案接收符合条件并自愿到该校寄宿学习的适龄儿童少年。

今年北京市义务教育阶段入学政策一大亮点就是压缩寄宿生招生比例。北京市教委明确，今年将进一步规范公办学校寄宿招生，城六区的招生计划比去年减少10%，2020年寄宿招生实行登记派位入学。公办学校寄宿招生须公示招生范围、招生名额、招生方式和录取名单。并明确今年将取消各类特长生招生，释放的优质学位全部用于派位入学。

记者注意到，今年朝阳区宣布全面取消特长生招生；另外西城区初中入学方式从九年一贯制直升入学、特色校招生、全区派位入学等八种变为七种，取消了特长生招生。

焦点2

本市户籍无房家庭可在租住地入学

根据市教委相关规定，本市户籍无房家庭可在租住地入学。具体而言，本市户籍无房家庭，长期在非户籍所在区工作、居住，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。具体办法由各区政府结合实际情况制定。

目前，密云区、石景山区均明确规定，北京市外区户籍无房家庭，长期在该区工作、居住，符合在该区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业满足3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

值得注意的是，今年，西城区教委首次明确，符合条件的京籍无房家庭适龄子女入学依据市教委相关规定，在全区范围内派位入学。

焦点3

新购二手房将多校划片

根据昨日发布的石景山区2019年义务教育入学政策，自2019年9月1日起，在石景山区内经二手房交易取得的不动产权证书用于申请入学时,将不再享受单校划片入学政策,实行学区内多校划片入学政策。

今年，丰台区在部分学校实行购置“二手房”的房主子女通过多校划片派位方式入学。记者了解到，自2017年起，丰台区对适龄儿童入学登记地址、就读学校实施记录管理。2017年9月1日起，丰台逐步对购置“二手房”的房主子女，实施多校划片派位方式入学。

在此前东城区发布的入学政策中，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2019年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。

焦点4

重点核查空挂户等情况

去年开始，北京市入学政策明确提出，对入学资格的审核将强化部门联动，对本市户籍无房家庭、合法稳定工作、实际居住等条件进行审核，重点是对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查，凡不符合实际居住等条件的，均不得作为入学资格条件。

记者注意到，今年，丰台、石景山、通州提出将联合相关部门，继续加强审核入学资格，包括对户籍、住房情况、实际居住条件、合法稳定工作等条件的审核，特别是对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查。

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义务教育入学平台明日开通

记者从北京市教委获悉，北京义务教育入学平台将于5月1日开通，5月6日至5月31日为“幼升小”、“小升初”统一的入学信息采集时间，信息采集先后顺序与入学先后顺序无关。

据悉，入学系统只提供在一个区进行入学信息采集的机会。本市户籍适龄儿童均须按区教委划定的学校服务片参加学龄人口信息采集。非本市户籍适龄儿童须在接受义务教育证明证件材料联合审核通过的区进行采集。

北京市教委相关负责人提醒，在信息采集完成后，未被学校确认接收入学前，如需变更区，若在学龄人口信息采集时间内，家长可自行注销并重新注册，在采集时间之后的撤销流程请咨询原登记区教委，并由新入学区教委进行审核登记。但在采集时间之后，由于换区登记所造成的时间延误可能会影响孩子片内入学机会。

在初中入学方面，北京市小学毕业生，直接通过电子学籍系统自动提取信息，请学生家长根据小学毕业学校工作安排，核对基本信息，并签字确认，后续事宜按区教委具体通知操作即可。

其中，回户籍所在地或家庭实际居住地入学的学生需向毕业学校提出申请，并由学校在统一平台中打印申请表，签字确认后通过网络平台进行审核，由毕业学校发起申请，转出区审核后，转入区再进行审核。

义务教育阶段入学工作时间表

●5月6日至31日

小学、初中入学信息采集

●5月6日至10日

区教委受理回户口所在区和到家庭实际居住地所在区初中入学申请、审核、登记工作

●5月25日至6月9日

民办学校组织、完成招生工作

●6月15日至16日

小学审核入学相关材料

●7月上旬

各小学、初中发放新生入学通知书

●9月1日至15日

建立小学新生学籍。

新京报记者方怡君冯琪冯倓秋

本报记者张晓玲实习生朱雷范伟深圳（楼盘）、广州（楼盘）报道

四月末“财报季”收尾，主流房地产公司的2018年业绩普遍亮眼。“碧万恒”依旧稳坐前三，阳光城(000671)、新城和富力的销售增速都在50%以上。

然而，财报的秘密不在于此。掀开光鲜业绩的外衣，房企的财务数据依然隐藏着不少风险。

其中一个就是库存。数据显示，大型房企的存货在2018年以及2019年一季度普遍出现了大幅的上升；这也是今年一季度，诸多房企打折“抢收”、万科提出“巩固基本盘”的深层原因。

在财报中，多家房企计提了存货跌价准备。其中，一线城市如上海（楼盘）、广州的项目包含其中；二线城市如成都、西安（楼盘）、天津（楼盘）、厦门（楼盘）最为常见；三四线更是“重灾区”。

根据财政部近期公开的财综〔2019〕14号文《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，全国城镇棚户区计划改造套数相比2018年下降近303万套，降幅达51%，这将加剧二、三、四线楼市的去化难题。

销售回款是房企最主要的现金流来源，而要实现健康的现金流管理，处理存货、去库存是关键。

存货持续上升

2018年是房企近六年来最为艰难的一年，年底万科喊出了“活下去”，也有一些公司裁员降薪、出售资产以渡过危机。

去化压力大爆发体现在财报中。截至2018年底，不少主流开发商的存货都在高位徘徊，有些房企的库存到今年一季度仍在不断攀升。

碧桂园年报显示，截至2018年末，碧桂园的在建物业为6269.37亿元，持作销售的已落成物业为443.38亿元，两者分别同比增长74%和59%。存货金额为88.22亿，同比上涨107%。

2018年底万科的存货金额为7503.0亿元，同比增长25.5%。其中，拟开发产品、在建开发产品和已完工开发产品分别占比23.8%、67.6%和8.5%。在建开发有了明显增加。

去年以来一直在打折促销的恒大，开发中物业和持作出售竣工物业分别为9718.02亿元和1219.71亿元，同比增长14%和19%，基数很大，但增幅小于其他头部房企。

受限价影响，产品偏高端的华润等公司也同样面临存货压力。2018年末，华润的可供销售物业总额为3045.01亿元，同比增长36.2%。其他存货为10.94亿元，同比增长14.7%。

另外一家表现激进的房企新城控股，在4月2日收到交易所的问询。2018年底，新城的存货金额为1455.73亿，同比增长90.59%。新城在财报中表示，存货的大幅上升，主要是由土地储备和项目大幅上升所带来的。

截至目前，不少房企已经披露今年一季度财报，财报显示他们的库存也在上升。

今年一季度，绿地存货金额为6032.33亿元，比2018年底增长了77.36亿。4月29日，万科公布一季度财报显示，期末存货金额为7785.78亿元，比2018年底的7503.02亿元增长了3.8%。

“清盘”进行时

在经过了2015-2018年上半年的长时间超级“牛市”后，房地产市场进入了调整期。而这个调整，显然远未结束。

虽然今年3月迎来了“小阳春”，但房企大多没有像从前那样“捂盘惜售”。据21世纪经济报道记者调查，当前主流开发商都在加紧去库存。各家公司纷纷制定了去库存目标，将库存进行具体分类，比如长期库存、低效库存、滞重资产等。

列在财报中的计提存货跌价准备的项目，首当其冲成为最大的去库存目标。

21世纪经济报道记者以万科、保利、绿城、阳光城、泰禾、蓝光发展(600466)和招商蛇口为统计样本，计算这些房企在一线、二线和三四线城市的计提存货跌价准备金额分别为21.95亿元、45.63亿元和4.98亿元。

四个一线城市中，被统计在内的房企在广州的计提存货跌价准备金额为10.9亿元，为所有城市中最高，在北京（楼盘）、上海的计提金额分别为0.57亿元、6.58亿元，在深圳暂无计提。

二线城市方面，所统计房企在南京（楼盘）、厦门、合肥（楼盘）、佛山（楼盘）、珠海（楼盘）、大连（楼盘）等17个城市有计提存货跌价准备。其中厦门计提金额最高，为8.106亿元，包括泰禾8460万元、阳光城1.57亿元，以及保利5.69亿元。

在过去两年房价上涨最快、市场火爆的二线城市厦门、西安、成都，是计提最多最频繁的。

此外，2016-2017年棚改货币化安置比例高的城市如西安，更加不被房企乐观对待。

三四线城市中，所统计房企在宁德、莆田（楼盘）、大庆（楼盘）等城市中的计提准备金额较低，大多不过亿。两个逾亿元的项目均在万科名下，分别是1.8亿元的南充（楼盘）金润华府和1.3亿元的镇江（楼盘）蓝山花园。

此外，华夏幸福(600340)2018年度计提存货跌价准备10.12亿元，其中，对开发成本计提存货跌价准备9.87亿元，对完工开发产品计提存货跌价准备2485.61万元。计提项目主要位于廊坊市、香河县、嘉善县等区域，显示环京津楼市增长乏力。

“因可变现净值低于存货成本，需计提相应存货跌价准备”，是房企计提的理由。其中高价地是主要因素。

“从这些数据也可以窥见区域市场的分化，以及同一城市产品、项目之间的分化。”易居智库中心研究总监严跃进分析，房企计提存货跌价，一方面是由于拿地地价过高，另一方面也反映了当地市场的低迷，企业没有信心短期去化。

值得关注的是，今年一季度虽然一二线城市回暖，但并非所有项目都受益，克而瑞指出，北京、广州的大户型豪宅、别墅就面临去化难题；在深圳，则是豪宅受宠，边远地区的刚需“卖不掉”，后者在某大型房企内部属于“低效资产”，要对其进行重新定位、包装；预售期超过6个月，即变为长期资产，要求年内必须清盘。

受棚改收缩影响，三四线城市今年大概率要下滑。在棚改计划表中的36个省、自治区、直辖市和计划单列市中，共有31地的计划套数相比去年下降，仅5地较去年有所增加。

4月25日，中国社会科学院财经战略研究院报告预测，三、四线城市“小阳春”趋于消退，今年房价将稳中有降。

（编辑：包芳鸣）

证券时报记者邓雄鹰

低价值货币充斥市场，高价值货币举步维艰——铸币时代的劣币驱逐良币现象正在保险市场上演：一批机构借着“短期理财”、“高收益”等名头快速席卷以房养老市场，老人被困“以房养老”短期理财骗局的案例频频出现，而真正的以房养老保险却难以广泛推行。

证券时报记者了解到，老年人住房反向抵押养老保险开展四年以来，目前共有4家保险公司获得了该项业务资格，但仅有2家保险公司推出了相关保险产品，而目前实际开展业务的仅有幸福人寿1家。截至2019年4月，幸福人寿推出的“以房养老”保险产品累计承保194单（133户）。

四年累计承保194单

真正的“以房养老”保险产品，即老年人住房反向抵押养老保险，实际上是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。其操作方式是，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

该产品面对的投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，提供老年人住房反向抵押养老保险的机构为具备一定资质的保险公司。

2014年6月，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式启动反向抵押保险试点，试点城市为北京、上海、广州以及武汉（楼四个城市。2015年3月，幸福人寿的首款住房反向抵押养老保险产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押养老保险正式扩大到全国范围。

但是自该项业务开展以来，整体进程不算太快。四年来，共有4家保险公司获得了开展住房反向抵押养老保险的资格，但仅有2家保险公司推出相关产品，目前实际开展业务的仅有幸福人寿1家。

证券时报记者从幸福人寿了解到，截至2019年4月，幸福人寿推出的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》产品累计承保194单(133户)。其中北京、上海、广州三地的保单数占比较多。据统计，该保险产品平均每月每户发放养老金近8000元，根据地区房产价格的不同，每户领取每月最高3万多元，最低近2000元。

幸福人寿反向抵押养老保险办公室高级专员陈磊说，反向抵押养老保险比较适合的人群是失独、孤寡、空巢老人或者获得子女支持的老人。例如，77岁的刘阿姨在上海拥有一套小房子，再婚丧偶无子女，退休后靠每月850元的救济金生活，看到新闻报道关于反向抵押养老保险的报道后，由外甥前来咨询并最终投保。她的房产价值经评估为140万元，现在除了救济金外，刘阿姨每月可以额外领到6000元。

按照产品设计，刘阿姨可以在这栋房子里居住并领取养老金直至身故；身故后，保险公司获得抵押房产处置权，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归投保时约定的继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向其家属追偿。

小众业务的扩容难题

从该项业务本身的发展来看，四年展业194单的保单量并不算大。但从幸福人寿的角度来看，反向抵押养老保险的办理流程比一般保险产品更复杂，目前做到这样已实属不易。

第一大主因是反向抵押养老保险本身就是小众业务。幸福人寿介绍说，四年多来，前来咨询反向抵押养老保险的家庭有几万户，最终之所以大部分无法完成投保，主要有三点原因：一是年龄不合适，二是房子不合适，三是投保阻力大。

根据设计，反向抵押养老保险的投保年龄为60岁~85岁，而不少前来咨询的是50多岁的中年人；其次，房子产权问题也影响投保，例如有的房子是单位产权房，不能外部流通，不符合抵押要求；还有的是老人曾离婚或丧偶，房子产权不完全属于老人，析产过程中也有很多不可控因素，会影响投保成功率。

反向抵押养老保险推行困难的另一主因是，反向抵押养老保险是一项涉及主体相当多的复杂业务。主要包括两个方面：一是投保人对产品的理解需要时间消化，二是办理流程涉及多个外部环节。由于房产在家庭资产中的占比相当重，其中不仅涉及各种评估、公证、法律事宜，还有复杂的家庭人情问题。例如，有一例是丧偶老人希望投保，但因子孙不同意而导致投保失败。

以上海为例，从2015年4月第一批老人成功签署投保单至2019年3月，幸福人寿共接待首次客户咨询600余户，有进一步参保意向并深入面谈推进的有200余户，根据低收入、高龄、失独孤寡优先投保的三项原则以及客户的意愿，初步达成意向的仅60余户，但又因在业务进展过程中，呈现出可能存在的潜在的房屋产权不明晰、继承关系难以界定、调查信息难获得、房屋和客户综合情况不达标等等多种问题因素，最终参加反向抵押保险业务的签约客户共59户/79人，承保客户共46户/63人。

陈磊拥有21年保险行业工作经历，她说，这是她见过人身险产品中最复杂的一款产品。“不是之一，而是最复杂的。”她强调。

反向抵押养老保险实质上是围绕房产、养老开展的复杂交易，涉及多个外部机构。正常情况下，一单反向抵押业务顺利走完流程最快也要两个月时间。目前耗时最长的一单反向抵押养老保险业务从投保意向达成到所有流程完成共计九个月。

传统保险销售时，投保意向达成就算是完成了最重要一步，而在反向抵押养老保险中，这只是刚刚开始，后续还涉及房产价值评估、房产权属关系调查、房产抵押登记、遗嘱公证等多个重要外部环节，沟通成本非常高，任何一个环节卡住，时间就要往后推。

例如，由于目前以房养老的社会普及度有限，很多外部机构并没有针对这项业务的管理办法和明确流程，需要每个窗口去具体沟通，耗时耗力。一旦碰到机构改革和职能调整，又需要重新与相关办理机构和人员从零开始沟通流程。

呼吁政策支持

国家统计局最新发布的数据显示，2018年年末，我国60周岁及以上人数2.49亿，占总人口的17.9%，60周岁及以上人口首次超过了0~15岁的人口。随着我国人口老龄化程度持续加深，完善养老保障体系以及提升养老服务质量成为当务之急。

中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文认为，老年人住房反向抵押固然是一款小众产品，但作为养老保障制度的一个组成部分，它具有两个不可替代的作用：一是对某些群体增加退休收入来源的不可替代性；二是居家养老的退休养老方式的不可替代性。

他认为，在理论上讲，我国住房反向抵押的潜在市场是存在的，潜在需求是明显的，中安民生在这么短时间里能够轻而易举地诈骗多位老人就是明证。但目前无论在需求侧，还是供给侧，驻足不前的观望情绪十分浓厚，推进的难度太大。

一家保险行业人士表示，就该业务而言，保险公司面对的风险和不确定性多且复杂，包括长寿风险、市场风险、利息风险、政策风险、不确定性风险等等。作为一种保险产品，住房反向抵押亦需要一定的大数作为基础，但目前的市场规模不足以分散上述多种风险。这也是保险公司驻足不前的重要原因。

郑秉文补充称，与其他一些国家相比，我国开展住房反向抵押还有一个劣势，那就是基层法律环境、社会诚信体系、中介服务机构质量等方面不尽完善。

郑秉文建议，彻底解决“市场很冷、骗子很热”的根本办法在于制订相关政策，鼓励供给，满足需求，让骗子没有钻空子的空间，即尽快制定和出台老年人住房反向抵押担保政策，将其作为国家政策性业务纳入到我国养老保障体系。

具体而言，或采取“美国模式”，国家出面委托某个部委具体执行，对投保人和承保人提供“双向保险”，这是力度最大的政策支持模式；或采取我国“香港模式”，国家授权某个金融机构，以国家信用为背书，对承保人提供“单向保险”。此外，在法律环境层面，我国目前的《继承法》、《物权法》、《担保法》等还有待完善，存在一些法律衔接的空白点，亟需修订相关法律条文，为反向抵押创造良好的法律环境。在保险公司层面，产品的标准化、支付的模块化、计算的价值化、期限的灵活化等改进空间也很大。

事实上，政策层面的支持已有动作。3月29日国务院办公厅发布的《关于推进养老服务发展的意见》，明确提出支持商业保险机构在地级以上城市开展老年人住房反向抵押养老保险业务，在房地产交易、抵押登记、公证等机构设立绿色通道，简化办事程序，提升服务效率。

郑秉文表示，在几十年后，待我国经济发展进入稳态之后，房地产市场也随之进入稳态，我国住房反向抵押市场的外部大环境有了极大改善之后，住房反向抵押市场也许会逐渐进入稳态。