原标题：冲击千亿 蓝光地产狂飙突进遭遇规模挑战

2013年，蓝光控股集团董事局主席杨铿喊出“九年千亿”的目标。2018年，蓝光破千亿的说法甚嚣尘上。

蓝光发布的2018年年度报告显示，报告期内，公司房地产业务销售额855.39亿元，同比增长47%；归母扣非净利润24.69亿元，同比增长84.80%；加权平均净资产收益率（扣非）19.32%，较2017年增加6.83个百分点。

显然，2018年，蓝光千亿未遂。

另一方面，从2015年至2018年，蓝光的资产负债率也在逐渐走高，分别为79.82%、80.90%、80.00%、82.04%。不仅如此，近年来蓝光频繁出现高层人事变动、多地爆发业主维权事件，系列现象不断蚕食蓝光品牌。这家冲击千亿的房企正焦灼前行。

近两年，蓝光的全国性扩张进一步加速。其通过收并购等不同方式进驻了天津、扬州、长沙、重庆、云南、无锡等省市，立足以成、渝、昆为核心的西南经济圈，拓展华北、华东、华中的战略布局。据不完全统计，蓝光的全国性布局版图已经延伸至18个区域、50余座城市、100多个项目。

一路激进扩张，针对蓝光的各类维权事件在2018年集中爆发。当年四季度，全国范围多个城市先后出现蓝光业主不同程度维权现象。蓝光地产品牌形象及产品质量倍受质疑。

2018年10月，浙江嵊州蓝光雍锦世家出现业主维权。11月中旬，无锡蓝光雍锦园业主拉横幅进行维权。12月，位于泸州龙马潭蜀泸大道三段的泸州蓝光·长岛国际社区爆发业主维权。同月，南京蓝光公园一号项目出现精装修维权事件。同样是12月份，还有来自合肥、西安、成都等不同城市的蓝光业主陆续反映其房屋未达到交付标准，存在质量问题。

除了规模的持续扩张，备受关注的还有高负债。

2015年至2018年，蓝光资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、82.04%，逐渐攀升的负债率背后，是蓝光地产对“永续债”的依赖。财务数据显示，为了扩大规模，蓝光在2016年发行8亿永续债，2017年这一规模增至45.53亿元，至2018年前三季度回落至39.7亿元。有业内人士认为，永续债有着利息支出蚕食利润的隐忧，也为蓝光埋下隐患。

2018年6月标普信用评级，授予蓝光发展“B+”的长期主体信用评级。标普预计，未来两年蓝光发展的杠杆率将保持在高位。同时，由于其采用轻土地战略，土地储备规模较小，利润率低于平均水平，这一状况使得蓝光发展易受到市场波动的影响，中期增长情况的可见度较低。

除了高负债率，蓝光高管人事变动频繁。2016年以来，蓝光发展一度出现高管“组团离职”的窘境。2016年，蓝光发展副董事长张志成、董事会秘书蒋黎、常务副总裁张亦农、副总裁罗庚先后离职。2018年，董事和高级副总裁吕正刚、董事任东川和董事李澄宇陆续离职；8月，李高飞主动辞去公司董事、副总裁及董事会秘书。近日，魏开忠因个人原因辞去公司第七届董事会董事职务。人事巨变，也为这个奋力冲击千亿的房企带来无限焦灼。

业内人士总结，区域性房企本身与全国性房企的资金实力上就有很大差距，这直接导致其在融资渠道上无法与拥有资本市场融资便利的头部房企相比较。此外，由于房地产受到政策调控，在房企融资环境普遍严峻的情况下，狂飙突进的房企隐性问题更值得深思。

原标题：2019年房企集中度将进一步提升

随着房地产企业2018年全年及2019年一季度业绩陆续发布，企业规模化竞争逐渐深入。市场统计数据显示，截至一季度，百强房企的市场份额占比已超7成。

今年政府工作报告提出，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。业内分析认为，纵观当前宏观经济和房地产市场态势，从增量时代进入到存量时代以后，已不再支持过度扩张的发展模式。在新旧动能转换、产城融合的大背景之下，未来房地产行业将普遍尝试产业转型，走可持续的高质量发展之路。

房企集中度进一步上升

2019年以来，房地产市场政策调控的主基调被确立为“坚持住房居住属性”。一季度，各地方政府落实城市主体责任，同时结合市场实际情况持续优化政策，促进房地产市场平稳健康发展。

在此影响下，部分城市住宅销售市场开始有所起色。其中，从3月份单月数据来看，一二线城市明显升温。在企业业绩表现上，百强房企当月的销售规模同比增长，单月环比增速也远高于去年同期。

与此同时，房地产企业之间规模化竞争继续深化，行业集中度进一步集中，龙头房企表现尤为明显。克而瑞研究中心的统计数据显示，1-3月份，碧桂园、万科、恒大、保利发展等4家企业销售业绩已经超过千亿。

2019年一季度，百强房企内部，各梯队房企的销售额集中度较去年保持了一定幅度的提升。其中，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度达到70.5%，均创下历史新高。

“从业绩来看，百强企业保持较好的增长态势。”针对2018年房地产百强企业的业绩表现，中指研究院研发中心总经理白彦军指出，不仅表现在业绩增长方面，所有的资源也在向百强企业集中。

白彦军表示，从企业进入的城市、项目个数来看，目前前10大企业平均进入了超过100个城市，占到地级以上城市1/3。土地资源方面，前10企业拿地金额占前50企业总金额的一半，前50企业里面的前10名在土地资源的储备方面增长非常显著。融资方面，无论是从发债、银行信贷等指标来看，前10、前30企业都继续在资源储备过程中获得了很大优势。

因此，中指院方面认为，“有土地资源的保障，有资金资源的保障，百强企业在未来可能具备更好的发展基础和条件。”

“从2018年年报来看，鉴于2018年下半年市场疲软，上市企业对2019年市场的普遍预测都以平稳运行为主，行业将维持整合态势。”克而瑞研究中心研究员谢杨春分析认为，“整体平稳、分化加剧，意味着2019年是竞争更加激烈的一年。促销售将会是房企在2019年的主旋律。”

谢杨春分析认为，克而瑞统计的25家典型企业中，有半数企业2019年制定的销售目标同比涨幅在20%以上。因此，2019年房企的集中度仍然会继续上升。

一季度房企市值水涨船高

一季度，伴随着中央及地方两会针对房地产市场调控基调的确定，大部分地区并无新增或升级原有调控政策。同时信贷环境改善、融资压力降低、房企陆续披露2018年的优秀业绩等利好消息不断推出。期内，优质地产股受到追捧，股价持续上涨，市值不断增长。

从市值来看，行业市值规模进一步得到扩大，龙头企业优势凸显，领先地位持续保持。中指院的统计数据显示，2019年一季度，前100房企市值合计40991.5亿元，整体较2018年末增长26.4%。

一季度，前十大房企总市值之和达20841.5亿，占TOP100的50.8%，中指院相关负责人分析认为，“强者恒强的态势延续，龙头房企凭借广布局、高品质、快周转、强营销等综合竞争力，获资本市场持续青睐。”

从涨跌幅来看，96%上市房企市值得到提升。一季度96家房企总市值较2018年末增长，其中15家涨幅超过50%，54家涨幅超过30%。市值涨幅前10家上市房企市值涨幅均值76.4%。

该负责人表示，“一方面，受A股和港股大盘整体走高的影响，投资者投资信心有所恢复；另一方面则与投资者更加关注企业不断提升的内在价值有关，尤其行业的去杠杆效果显著，优质房企对产品品质和盈利能力的持续提升，提升了投资者的信心。”

具体来看，上市房企市值一季度大幅上涨主要得益于企业经营状况的持续改善和盈利能力的不断提高。尤其是部分企业2018年业绩显著增长，销售和净利润创下新高，股票价值获资本市场高度认可。

2019年一季度，股票市场节后回暖，又恰逢房企公布业绩的密集时期，地产股市值顺势回升。上述中指院相关负责人指出，“短期来看，调控政策和融资均有结构性边际改善，上市房企市值仍将稳中有升；中长期来看，随着行业集中度逐渐提升，龙头房企业绩表现更加优异，未来企业市值或将进一步提升。”

高质量发展成为主流

4月11日，在全联房地产创新论坛暨房讯网品牌战略发布会上，业内人士普遍认为，针对房地产市场化改革逐渐深入，已经由增量时代进入到存量时代，当前的市场态势已不再支持过度扩张的发展模式，未来只有做好产业转型，走可持续的高质量发展之路。

在业内看来，2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期，长期而言将会加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。同时，2019年政策趋势上也将更加强调落实城市主体责任。在确保房地产市场稳定运行的前提下，一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，保持房地产市场稳定运行。

值得一提的是，2019年以来，在投资拿地方面，房地产企业的态度普遍以“保守”、“谨慎”为主。一方面，对于未布局的城市和区域不会轻易进驻，与前两年普遍大举扩张的战略形成对比的是，目前鲜有房企表示要大举拓展城市布局。同时，企业普遍表示，将会较为严格地按照既定拿地销售比来安排土储资金。

上述中指院负责人分析指出，企业谨慎的预期源自销售市场的不确定性，尤其是三四线市场热度正在急剧衰退。另外，在房住不炒的大基调下，未来售价大幅提升的可能性不高。

从上市房企今年的业绩预期来看，多数企业认为2019年市场整体会较平稳运行，行业发展的增速会有所下降。因此，中指院方面预计，2019年将是行业集中度更加上行、企业之间竞争更加激烈的一年。

在全联房地产创新论坛上，亿翰智库董事长陈啸天认为，房地产行业已经从此前的上升通道进入到振荡通道，房企在发展过程中应回归核心，找到自身的核心优势，围绕核心优势展开一整套要素整合，进而形成企业自主的发展体系。

当代置业执行董事兼总裁张鹏则表示，房地产行业已经进入到讲品质、讲内涵、讲价值的存量时代，面对新形势，房地产企业应该防止土地错配、防止资金错配、防止产业错配，促进企业转型升级和房地产主业的发展。

原标题：乐视控股世茂·工三项目再度流拍

北京商报讯（记者 石飞月）4月15日，阿里司法拍卖平台显示，乐视控股所持的北京财富时代置业有限公司100%股权再次流拍，这是继今年1月后世茂·工三的第二次流拍。

乐视控股世茂·工三项目于本月再次启动拍卖程序，起拍价为21.87亿元，比上次下调1.13亿元，拍卖时间为4月14日10点-15日10点（延时除外）。阿里司法拍卖平台显示，世茂·工三项目评估价为32.89亿元，参与竞拍者需先交纳约1亿元保证金。与上一次无人问津不同的是，此次开拍前有一人报名参与，但最终依然流拍。

这已是世茂·工三项目第二次被拍卖。2019年1月，该项目便曾启动拍卖，但以流拍告终。北京市第三中级人民法院于2019年1月7日10点-8日10点，在北京市第三中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖乐视控股（北京）有限公司持有的北京财富时代置业有限公司全部股权。该次拍卖为首次拍卖，标的资产评估价为32.89亿元，起拍价为23.02亿元，保证金为1.15亿元，增价幅度为10万元。但是，截至1月8日10时竞拍结束时，无一人报名参与竞拍。

资料显示，世茂·工三总占地面积近4万平方米，其中建设用地面积近3万平方米，总建筑面积为21.2万平方米（其中地上面积为13.5万平方米、地下面积为7.7万平方米），标准层面积为1850平方米，包括商业、产权式酒店、智能写字楼等业态。

2016年5月，乐视控股从世茂股份手中以29.2亿元、5200万元收购北京财富时代置业有限公司及世茂商管公司持有的新世纪公司全部股权，合计29.72亿元，成为世茂·工三项目新主人。

原标题：二三线城市民宿客源增速超一线城市

北京商报讯（记者 关子辰）随着旅游客群的年轻化，二三线城市已经成为民宿行业新的增长引擎。4月15日，国际民宿短租平台爱彼迎公布了多项2019年一季度业务增长指标，其中国内业务增长了3倍，并继续向二三线城市下沉。据了解，成都、重庆、武汉、郑州、宁波等二三线城市民宿及客源市场增速迅猛，甚至超过一线城市。此前，途家等企业发布的民宿报告中也指出，二三线旅游城市民宿市场正在崛起。业内人士指出，随着民宿市场的下沉，预计未来二三线城市将是民宿市场增长的主力。

根据爱彼迎公布的今年一季度数据显示，三亚、青岛、北海等地民宿预订量增长了4倍，西安、珠海、大理等地也增长了3倍。除了预订量的增长，二三线城市的客源也成为新的增长引擎。据透露，当前不少二三线城市旅游的人群都喜欢住民宿，在一些旅游景区，民宿的价格普遍低于酒店。爱彼迎方面还透露，在爱彼迎平台的房东中，千禧一代占比达八成。

此前，根据国家信息中心分享经济研究中心发布的《中国共享住宿发展报告2018》显示，一线城市和成都、重庆、西安等二三线城市是民宿的主流市场，从订单增长来看，一些热门的二三线城市共享住宿呈现爆发式增长。此外，据途家此前发布的出游报告数据，二三线城市民宿预订的热度有超过北、上、广的势头。

虽然市场增长迅猛，不过当前国内民宿企业也在二三线城市加紧布局，市场的竞争也越来越激烈。此前，小猪短租已经在成都开辟了第二总部，业内人士指出，爱彼迎未来将继续和国内企业角逐二三线甚至更低线城市的市场。

原标题：民宿经营距离规范化还有多远

安全和卫生一直是困扰民宿行业发展的最大难题，“偷拍门”、“床单门”的屡屡发生，也让业界不断思考如何规范民宿发展。近日，广东珠海出台了《珠海经济特区旅游条例》（以下简称《条例》），该《条例》首次以地方性法规的形式对住宅小区内提供经营性住宿服务行为进行规范。北京商报记者还了解到，目前全国各地有关民宿法规的出台也正在推进中。此前国家信息中心分享经济研究中心还针对如何规范化经营民宿出台了行业规范，促进行业自律。在如今爱彼迎再次陷入“偷拍门”事件之时，业界对于如何规范民宿经营的问题也提上了日程。

首次列入地方法规

北京商报记者了解到，此次实施的《珠海经济特区旅游条例》中包含了对民宿管理的规定，其中从范围界定、开办区域、登记制度方面对民宿进行详细的规定。

例如，规定指出，对于在住宅小区内提供经营性住宿服务的，需要符合“双过半”（即经专有部分占住宅小区建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）的规定；规定还指出，开办民宿要实行登记制度，民宿经营者应当按照规定配置消防设施、安装住宿登记系统。此外，根据规定，违规提供住宿服务者将由公安机关予以取缔，并面临一万元以上五万元以下罚款。

在业内人士看来，该《条例》首次以地方性法规的形式对住宅小区内提供经营性住宿服务行为进行规范，并明确规定了住宅小区内提供经营性住宿服务的条件，以及相应的法律责任。

此外，有消息指出，珠海市还将配套出台《民宿管理办法》，进一步明确民宿的相关建筑标准、消防卫生资质等。

实际上，有关民宿合法化以及规范经营的问题近年来一直在业内探讨，一些地方关于民宿如何规范化的法规或旅游条例也在酝酿中。中国社会科学院旅研中心特约研究员、北京市政协委员、北京旅游学会会长安金明表示，近年来北京在民宿合法化方面进行了探索，特别是从立法方面做了大量工作，三年前修订的《北京旅游条例》已对民宿有条款规定。像北京市文旅局等有关部门也在积极推动北京民宿及乡村旅游经营合法性方面的工作。有业内人士透露，预计有关北京民宿经营的实施细则将在未来几个月出台。

除了北京，包括浙江、四川、海南等省份也在推进民宿规范化经营。成都还在近日出台了《关于促进民宿业健康发展的指导意见》；此外，对于海南民宿的规范化建设，海南省旅游饭店业协会副秘书长王德余透露，目前民宿在海南发展也非常迅猛，有关民宿经营的法律法规也在制定当中。

酝酿行业规范已久

近年来，民宿行业发展可谓驶入了快车道。据前瞻产业研究院发布的《民宿行业市场前景预测与投资战略规划分析报告》数据显示，我国在线民宿预订市场交易规模从2014年的15亿元增长至2018年的191亿元。不过，在民宿市场“野蛮增长”下，卫生、安全等问题也层出不穷。近日，随着国际民宿短租巨头爱彼迎再次陷入“偷拍门”事件，业界对于国内民宿行业法规出台的呼声也越来越高。

实际上，对于民宿行业标准的拟定，早就开始酝酿。2018年5月15日，中国共享住宿领域首个行业交流与研究平台——共享住宿专业委员会在国家信息中心分享经济研究中心成立，当时还正式向外界发布《共享住宿行业倡议》与《中国共享住宿发展报告2018》，同时宣布启动共享住宿行业标准的制定工作。同年11月15日，国家信息中心分享经济研究中心还正式发布了《共享住宿服务规范》（以下简称《规范》），该《规范》也成为了我国共享住宿领域首个行业自律性标准文件。当时，有业内人士认为，该《规范》有望进一步成为国家对于民宿领域法规性文件的一部分。不过，中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会会长张晓军则认为，《规范》的出台一定程度上对共享住宿行业起到了约束作用，但并不是强制执行的标准。

2018年11月8日，西安还颁布了首批城市民宿工商营业执照，这也让一直处于监管灰色地带的民宿开始走向合法化。随着中国首部《电子商务法》实施，陕西省西安市工商局还率先开始为民宿经营者颁发个体工商民宿营业执照，包括途家网、榛果民宿在内的民宿平台众多房东都已经成功领取到工商营业执照。不过，当时有法律界人士认为，从严格意义上来说，工商营业执照与城市民宿是否合法没有直接关系。

张晓军指出，民宿的发展还是要解决安全问题，卫生、消防这些都是准入门槛，而如何让城市民宿合法化成为当务之急。

“野蛮生长”有望结束

张晓军指出，针对城市民宿的合法性，有关部门还需要进一步研究完善。 “大多数城市民宿是否具有合法性目前还处在空白阶段，比如公安、消防这块，按照我们现行的消防管理条例，如果不做修订，那城市民宿恐怕没有办法达到要求，随着行业的发展，未来很多留白有望解决。”张晓军坦言。不过，也有业内人士指出，随着地方民宿法规的出台，未来恐将进行新一轮的洗牌。

2018年6月15日，“野蛮生长”的日本民宿市场突然迎来了一次大变革。当天，日本实施了《住宅宿泊事业法》(以下简称“民宿新法”)，民宿新法要求提供私人房源住宿的房东必须获得当局经营许可，作为全球最大的共享民宿短租平台，爱彼迎当时受到了很大冲击，在一周内下架了数千套房源，不少民宿投资客也损失惨重。据了解，仅在日本旅游城市京都，在一周内就查获了至少2000个非法房源。此外，日本观光厅还借民宿新法整顿了爱彼迎和其他预订网站，并要求它们每6个月公布一次民宿房源报告。事后，爱彼迎虽然调整了战略，并帮助房东重新提供备案支持，不过，据日本大阪一位经营过民宿的业主反映，民宿新法的出台让一些本来就微利的民宿主选择退出。

此后，包括纽约、巴黎等城市也陆续出台一些新规规范民宿在当地的发展，一时间，包括爱彼迎在内的多家民宿企业戴上了紧箍咒。大量非法民宿的出局，也让一些合法的高质量民宿价格上涨，并处于一房难求的状态。

小猪短租副总裁潘采夫表示，目前看，珠海出台了自己的关于民宿的地方法规，可能会对当地的共享住宿带来一定的影响，整体看，我国对于共享住宿大的方针是鼓励发展。此外，潘采夫还指出，从企业来看，可以建立黑红名单制度，对于违规房东要进行惩罚，这也是近一段时间企业一直在做的。

北京商报记者 关子辰/文 高蕾/制表

原标题：楼市信贷政策“温度测试”： 个体对房贷利率下调几乎“无感”

■本报记者 张 歆

近日，在北京市南二环外的某大型综合商超门口，一位售楼员将“每平米3.5万元”的楼盘广告“纸马甲”穿在身上，其身旁聚集了5位服装整齐划一的地产中介员工。温暖的阳光洒在他们身上，几个人一边在言辞热烈的讨论和期待着楼市的春天，一边也没有忘记在有路人经过时主动询问一下购房意向。

只不过，北京的春天一向有些“小纠结”，冷暖空气的交替经常表现为，“T恤和棉服”对于主人着装主导权的争夺。事实上，天气如此，楼市亦如此：上周末，楼市就在“国管公积金认房又认贷”和“逾百家银行下调房贷利率”的冷暖风中猜测着属于自己的季节。

地产中介员工：

未收到利率下降通知

近日，有第三方机构统计显示，2019年3月份，全国首套房贷款平均利率为5.56%，较2月份下降7个BP，首套房贷款平均利率连降4个月，已回归至去年4月份水平，未来整体利率仍可能继续下行；3月份，又有138家银行下调了房贷利率，高达上月的3倍有余。

“其实今年京城房贷利率一直比较平稳，各家银行的利率水平相差也不大，最主要的区别不是价格，而是放款条件和时间”，位于北京市西城区的一位地产中介公司员工龙先生（化名）对《证券日报》记者表示。

在龙先生看来，其实房贷利率是否有所松动，虽然对购房人心理有所影响，但鉴于其变动幅度即便是有也很小，实际上真正决定购房成本的还是房价本身。

龙先生的同行们显然比较赞成上述观点。《证券日报》记者联系的多位地产中介公司员工均表示，目前银行首套房贷款利率差距不大，二套房贷款利率有一些差异，也几乎没有客户会因为房贷政策对购房举棋不定。

多家银行：

总行层面政策未变

“所谓的百家银行下调房贷利率其实更像是一个纯粹统计学数据——也许数据确实对，但距离真实的市场还有一段距离”，某股份制银行个金业务相关负责人对《证券日报》记者表示，“我们银行的房贷利率没有大的动作，最多只是对达标特定门槛的客群有所松动。”

该人士指出，首先，上述数据选取的银行是全国35个城市533家银行的分（支）行，这些机构尤其是支行层面对于房贷利率的定价权其实很小，也就是有限的浮动范围，即便变动实际上对于市场的整体数据影响可能微乎其微；其次，部分银行的分支行本身并不主打房贷业务，因此在整个分支行额度收紧的时候经常通过上调利率来“变相拒贷”，在额度宽松时主动降回来，他们也不一定是市场的主力军；第三，以均值来看，即便是利率连降4个月，其下降的绝对值也就是不足20个BP，其降幅约为2%，每百万元的贷款能够感受到的月供差异约150元。具体到个体来看，变化确实是几乎等于“无感”的。

《证券日报》记者向多家银行询问了解到，“总行层面的房贷利率政策没有变化”、“上半年额度确实相对宽裕，放款可能会比较快，但是目前没有以量补价的计划”、“利率未变，但是审批服务在改进，效率有所提升”。

按揭房抵押贷

热度上升

《证券日报》记者注意到，在楼市相关的信贷产品中，按揭房抵押贷款的热度确实有所上升，但该项业务主要针对房产持有者，与按揭贷款有着完全不同的概念和客群。

“银行近期推出按揭房抵押贷款利率优惠，年利率最低6%”，某股份制银行西南地区分行的员工在朋友圈推销着“自家银行”的产品。记者注意到，其按揭房抵押贷款利率确实仅仅是略高于按揭房房贷款利率。

如果在搜索引擎以“房屋抵押”为关键词进行检索，可以看到来自于正规中外资银行、小贷公司等机构的大量贷款推销信息。多数银行设定的抵押成数为七成，审批快、批贷率高也是此类贷款的主要“卖点”，相对而言，千万元的融资规模是多数银行的放款上限；而小贷公司的推介广告则颇为高调。《证券日报》记者注意到，有公司吹嘘能够将贷款规模上限提高至2000万元。

从利率水平来看，《证券日报》记者深入了解后发现，不同金融机构的差别较大。其中，银行类金融机构对于优质客户确实提供了较低的利率，甚至可能低于6%；而小贷公司等第三方机构由于资金成本远高于银行（资金源自自有或理财），月息的起步价往往就达到了1%，甚至是更高。部分小贷公司的开价超过了年化16%，完全可以比肩无抵押的消费贷款。

原标题：上市银行集体楼市“买买买” 涉房固定资产原值迫近万亿元

虽然如今的商业银行“躺赚”的时代已经一去不返，但是其雄厚的利润体量还是支撑其在2018年楼市中继续“买买买”。

据《证券日报》记者独家统计，从目前披露出来的18份A股上市银行年报来看，截至去年年底，相关上市银行的自有“涉房固定资产”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋装修)原值接近9000亿元，净值超过6000亿元。

考虑到尚有逾10家银行尚未披露年报，根据2017年年报来看，这些上市银行“涉房固定资产”原值很可能逾在700亿元-1000亿元之间。也就是说，全部A股上市银行合计的“涉房固定资产”原值迫近万亿元，而市值保守估计在8万亿元以上。

上市银行继续“囤房”

去年新购置逾150亿元

去年，全国多地楼市“冷清”，但是这并不意味着不存在局部的“升温”数据。

《证券日报》记者注意到，利润指标多以亿元，甚至是千亿元为计量单位的商业银行，在2018年还是在凭借雄厚的现金流“囤房”，而且是自用的固定资产。

《证券日报》记者研读已经披露的18份A股上市银行年报注意到，绝大多数银行在2018年都有新增加的房屋及建筑物，合计的购置规模超过150亿元；仅2家银行资产原值未发生变化，部分银行还有投资性房地产的转入（或转出）。其中，有1家国有大行仅新增的资产规模超过54亿元；另1家国有大行新增资产超过35亿元；有5家银行新增资产超过10亿元。

除了新增的房屋及建筑物，多数银行去年还有大量的涉房类在建工程。某股份制银行2018年年报显示，该行去年在建工程同时包括6座分行新大楼，截至年底大部分在建工程已经转入房屋及建筑物类别的固定资产。

另一家股份制银行也表示，该行长期资产预付款由2017年年底的105亿元升至108亿元，该款项“主要是本集团为购置或建造办公大楼预先支付的款项”。

当然，并非所有银行都执着于“囤房”，部分银行的选择是“有进有出”。

某国有大行2018年购置房屋及建筑物35.32亿元，出售（处置）同类别资产31.01亿元。换句话说，其涉房固定资产虽然有所增加，但更像是一种优化。

折旧率约为30%

“楼龄”平均超10年

如上所述，上市银行涉房固定资产近万亿元的原值与7000亿元左右的账面净值出现了比较大的差异，这是因为按照相关规定，绝大多数银行涉房固定资产都是以成本作为初始价值，并按照一定的速度进行折旧，普遍的每年折旧率在2%-7%之间，其中4%左右的折旧速度为更多银行所接受。当然，也有少数银行将年折旧率上限设定的十分宽泛——接近20%，如果按照上限折旧，上市银行的固定资产5年时间就可以在账面上“消失”。

以某国有大行为例，截至2018年年末，该行房屋建筑物的原值为1511亿元，累计折旧609亿元。该行对于房屋建筑物固定资产的年折旧率设定为1.94%-20%，累计折旧率接近40%。

需要说明的是，工农中建四大行的房产入账方法有些与众不同，因为其上市之前经历了大规模的财务重组和注资，因此其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。例如，多家国有大行2018年年报中做出类似表示，“固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。为本行股份制改组而评估的固定资产，按其经财政部确认后的评估值作为入账价值。固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧”。不过，即便是按照较晚上市的农业银行上市时间计算，四大行固定资产评估入账后至今也已经超过了9年。

再以某股份制银行为例，截至2018年年末，该行房屋建筑物的成本或评估值为219亿元，在建工程近13亿元，累计折旧52亿元。该行对于房屋建筑物固定资产的年折旧率设定为3%上下，累计折旧率约为24%，考虑到资产持续增加以及近年来房价走势影响，该行大部分资产显然配置于10年以前。

从记者统计来看，多家大中型上市银行的累计折旧率(累计折旧/最新一期的成本)在30%左右，其中，个别上市银行的累计折旧率甚至超过50%，在老牌上市银行中，即便是折旧率较低的上市银行，目前账面涉房固定资产的价值也较原值打了八折；而近年来新上市的城商行目前折旧率较低，但是由于其体量较小，对于行业均值的影响几乎可以忽略不计。

即便是按照较为常见的30%以上的累计折旧率估算，相关资产普遍的折旧年限已经有10年以上。

保守市价约为8万亿元

“变现”时间窗开启

即便是万亿元的原值，当然也远远不是这些涉房固定资产目前的全部价值。2016年，曾有上市公司靠卖两套学区房保壳——买房12年狂赚16倍。

近年来，监管部门加强了楼市宏观调控，强调了“房住不炒”原则。但是，在之前10多年时间内，房价已经在经济快速发展、供需关系转换、通货膨胀等因素的共同影响下，增长了数倍。因此，即便是今后房价进入稳定期甚至是小幅震荡区间，上市银行涉房固定资产的公允价值已经数倍于原值。如果按照10年增长10倍计算，其市值很可能达到10万亿元；即便是保守估计楼市价格涨幅，其合计市值也能突破8万亿元。

当然，对于上市银行来说，买楼绝大多数都是为了自用，或者可以理解为“另类刚需”。“我们银行买楼是为了自用，而且当时银行内部对于买楼也存在很大争议，没想到房价在10年间涨了不止15倍”，某上市银行原董事长曾对包括《证券日报》在内的多位媒体坦言，而此位资深银行家个人也一直拒绝进行楼市投资。另据《证券日报》记者此前独家统计，上市银行购置固定资产增速最大的年份为2008年和2009年，这两年恰逢国际金融危机，国内房价出现过阶段性下降。

由于上市银行固定资产具有自用非投资属性，因此公允价值计量法只是在固定资产转为投资性房产时才能发力。在2017年之前，上市银行追求的是规模效应和网点扩张，固定资产“变现”的可能性非常低。近年来，上市银行选择了收缩人员与物理网点，同时对原有网点进行智能化转型，银行物理网点的数量和单店规模有望迎来“双降”。也就是说，银行固定资产的转型与变现迎来新的契机。

原标题：“落户放开”不等于“楼市松绑”（锐财经）

不久前，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》（简称《任务》），其中，“推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展”“继续加大户籍制度改革力度”等内容引发广泛关注。有人认为此举是为楼市调控“变相松绑”。对此，分析人士指出，落户放开是要让那些为大城市做出贡献的新市民住有所居、心有所安，政策设定是为了更好地满足真实工作、真实居住的需求，与“房子是用来住的，不是用来炒的”基调相一致。因此，“落户放开”不等于“楼市松绑”。

重在保障合理需求

在城市发展中，户籍制度改革始终备受关注。《任务》提出：在此前基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目。

国家发展改革委规划司有关负责人指出，推进农业转移人口市民化，是新型城镇化建设的首要任务，是发挥市场配置资源决定性作用、顺应人口就业选择、促进劳动力在城乡间有序流动、提高全员劳动生产率的有力保障。城市政府在放宽落户条件的同时，必须推动经济高质量发展，尽力而为、量力而行，强化基础设施建设和公共服务提供，提高对人口的综合承载能力。

天津财经大学经济学院教授丛屹在接受本报记者采访时指出，长期以来，中国城镇化过程中，土地的城镇化程度快于人口的城镇化，很多新市民长期在城市工作生活却受制于户籍制度，甚至一些城市开始出现人口流出的问题。因此，及时放开落户限制，积极引导外来人口落户，显然有助于城市更好地发展自身优势产业。“《任务》做出的部署，旨在补齐户籍制度自身存在的公共服务短板，着眼的是人和产业，重在保障合理需求。”丛屹说。

“房住不炒”定位不变

那么，放开落户对楼市会产生哪些影响？易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次国家发改委公布2019年新型城镇化建设重点任务，各地或将强化人才落户等相关政策，对购房需求影响较大。

“客观上看，放开落户对房地产市场需求确实可能带来一定短期影响，但必须明确的是，户籍制度改革并非为了松绑楼市而推出，‘房子是用来住的，不是用来炒的’也并没有发生任何变化。”丛屹说，一方面，户籍制度改革解决的是如何吸引人以及如何实现“人的城镇化”等问题，其改革方向是一以贯之的，并非突如其来；另一方面，“靠房地产拉动经济是饮鸩止渴”已经成为中国社会的主流共识，各地只有留住人、做强产业，才能让本地房地产市场有实实在在的支撑。

“城市是经济发展的主要载体，是创新活动的主要策源地。总的方向是，以提升城市产业竞争力和人口吸引力为导向，统筹优化城市国土空间规划、产业布局和人口分布，提升城市可持续发展能力，建设宜业宜居、富有特色、充满活力的现代城市。”国家发改委负责人强调。

首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池对本报记者表示，放开户籍限制，会增加新市民对城镇的归属感，也会增加住房以及产业地产的需要。“然而，这些与‘房住不炒’并不矛盾，因为刚获得城镇户籍的新市民的住房刚性需求是需要满足的，让更多的居民住有所居也是房地产调控要实现的目标之一。”

楼市运行总体平稳

放开落户的根本目的，是提升城市竞争力和发展质量。

在公共资源配置上，《任务》提出调整优化教育医疗资源布局，新设立和搬迁转移职业院校原则上优先布局在中小城市，将更多三级医院布局在中小城市等方向。赵秀池强调，各城市户籍人口城市化率远远低于常住人口城市化率，有很多进城务工人员没有获得市民身份。因此，新型城镇化的一个核心内容就是城乡公共服务均等化，这也是提高城镇化质量的关键所在。

对楼市而言，多家机构的监测数据均表明，当前楼市继续保持着总体平稳的态势。易居中国旗下CRIC研究中心数据显示，2019年一季度40个重点城市商品住宅合计成交6038万平方米，同比下降14%。其中，一线环比跌幅最小，二线、三四线城市则同环比齐跌，市场回调较为显著。中国指数研究院报告也显示，2019年一季度百城新建住宅价格指数累计涨幅较去年四季度继续收窄，重点城市商品住宅整体成交规模较去年同期有所缩减，三四线代表城市下行压力较大。

业内人士认为，在“房住不炒”定位不变的背景下，各地房地产市场调控政策将更加精准有效。未来，随着新型城镇化建设的推进，楼市继续延续平稳态势仍是大概率事件。

长江商报消息 本报记者范维雅

4月14日晚间，顾家家居与喜临门同时发布公告称，顾家家居与喜临门控股股东华易投资签订的《股权转让意向书》已经到期自动终止。

不过，顾家家居早做了两手准备，已认购3.1亿元华易投资发行的2号资管计划，或预以此谋求喜临门控制权。

此举引起监管部门的注意，4月14日，上交所向喜临门下发问询函，要求其说明是否以顾家家居认购2号资管计划替代原定的股权受让。

顾家家居或以认购可转债谋控股

顾家家居和喜临门均为知名家居企业，二者的收购事项引起市场广泛关注。

去年10月14日，顾家家居与喜临门控股股东华易投资签署《股权转让意向书》，顾家家居拟以单价不低于15.20元/股、总价不低于13.8亿元的价格，收购喜临门不低于23%的股权。交易完成后，喜临门将成为顾家家居控股子公司。

然而，根据喜临门4月14日公告，双方最终未能达成共识，因此意向书自动终止。

不过，顾家家居并未放弃对喜临门的控股，早做了两手准备。4月3日，顾家家居及其子公司参与认购了2号资管计划，4月10日，该资管计划承接了“16华易EB”、“华易02EB”、“华易03EB”、“华易04EB”共11.05亿元。这四只产品均为喜临门控股股东华易投资发行的可交换公司债券，顾家家居及其子公司认购了3.1亿元B级份额。

根据公告，华易可交债目前的换股价格为11.32元/股，若全部换股，可以转换为喜临门股票8834万股，占其总股本的22.38%，华易投资的持股比例将下降至21.47%，资管计划将成为喜临门的第一大股东。

对此，上交所4月14日向喜临门下发问询函，要求说明顾家家居是否以认购2号资管计划替代原定的股权受让，二者是否构成一揽子交易或安排，同时要求参与各方就股权转让交易展开、终止、磋商的时点及主要过程予以明确。

喜临门去年预亏超3.9亿

今年1月，喜临门披露业绩预告，公司预计2018年度实现归属于上市公司股东的净利润亏损3.9亿元至4.4亿元，扣非后的净利润为亏损4.25亿元至亏损4.75亿元。这也是喜临门上市以来的首亏。

公告显示，此次业绩亏损的原因之一是子公司晟喜华视受影视行业市场和政策变化影响，经营业绩预计不达预期。

晟喜华视是喜临门2015年以7.2亿元现金收购的影视公司，溢价近12倍，收购后，喜临门账面商誉由0增至6.34亿元。这次跨界收购也给喜临门带来了较大的资金压力，截至去年三季度末，公司经营性现金流为-3.34亿元，同比骤降2.5亿；存货余额为9.05亿元，与应收票据及应收账款合计23.8亿元，占公司期末流动资产的比例达68%。

事实上，顾家家居的收购公告披露次日喜临门的股价就开始了下滑，股价最低曾低至7.9元。

有业内人士认为，上市公司的业绩下滑，现金流紧张以至于二级市场股价持股成本远低于股权转让成本，或许因此双方谈判陷入了僵局。

近日，港股上市公司首长国际发布公告称，2019年3月29日，京西创业（香港）有限公司（公司全资附属公司）、首钢基金和目标公司北京京西创业投资基金管理有限公司就收购和注资事宜签订协议。有业内人士表示，这意味着，作为京西创业的直投项目的创业公社，或将迎来大踏步地增长。

我国大城市已从增量时代进入存量时代，城市更新成为城市发展的新增长点。数据显示，2017年有23个城市已经全面进入了房地产存量时代，全国二手房交易规模达到5.9万亿元。中国城市尤其是一线城市发展已迈入存量更新时代。

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区做必要的、有计划的改建活动。现阶段多指对于城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。近年来，国内的一些主要城市，城市更新已经开始起步。北京、上海、广州、深圳等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划。

创业公社总裁刘循序表示，创业公社聚焦以城市更新为目标的企业级服务和存量资产改造运营。目前，已在北京、哈尔滨、厦门、天津、烟台、唐山等地，运营项目面积超过50余万平方米。

据了解，创业公社成立于2013年，系首钢基金旗下城市更新事业群标杆企业，是首钢集团进行国企改革空间试点的试验田。

创业公社目前主营业务聚焦办公、公寓等空间管理业务，商业、停车等空间配套业务，产业招商、政策咨询等空间增值业务，形成“资金+资源+运营”三驾马车，建立了项目拓展、工程、招商、运营、产业为一体的标准化运营服务体系且获得ISO9001认证的全链条业务体系。

在企业全周期服务方面，强化产业聚集优势，为创业企业提供上下游拓展和延伸服务资源，全国入驻企业6000余家，150家北京四板挂牌企业，培育出8家新三板挂牌企业，5家企业被上市公司投资并购，超过百家孵化企业估值过亿元。

“标准化运营实现模式已可复制。”刘循序表示，数据化信息系统为空间创新提供工具，数据流量监控分析空间需求，优化业态组合，挖掘空间价值。

刘循序表示，截至2018年年末，物业运营面积已达30万平方米，其中，公寓面积达1.7万平方米。预计未来三年创业公社自主运营和受托运营面积将达200万平方米，营业收入达12亿元。

快速增长或并不是空想。日前，首长国际公告称，拟向首钢基金收购目标公司北京京西创业投资基金管理有限公司（“京西创业”）75%权益，对应目标公司注册资本中3750万元，交易对价约6739.43万元；及收购方将向目标公司资本注入8985.91万元，其中5000万元成为目标公司的注册资本，剩余部分计入资本公积金。

目前，京西创业持有创业公社25.87%股权，为第一大股东。除此之外，首钢基金还持有创业公社15.83%股权。遍观首长国际近两年的资本运作，不排除未来收购首钢基金持有创业公社的股权或通过增资方式提高持股比例，并最终实现控股创业公社的可能。而在此之前，创业公社已完成B轮融资，引入了小米创始人雷军创办的顺为资本及西部证券旗下股权投资公司西部资本等知名投资机构。

首长国际以城市更新为导向的基金管理业务为主，目前已在城市更新产业链的布局，并形成生态闭环和完整产业链。在此背景下，充足的资金将对创业公社后续发展按下加速键。创业公社将倚靠首长国际的资金实力快速推开战略布局，打造城市更新全产业链条，快速抢占存量地产高地。