随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓企业要想走得更远，必须要解决标准化和盈利模式问题

长期来看，租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变，2019年住房租赁需求会持续增加

租金贷、甲醛门、资金链断裂……2018年可以说是长租公寓行业最动荡的一年，一系列“黑天鹅”事件也将资本对行业的热情降到了冰点。不过，随着负面消息逐渐消化，以及利好政策逐步明确，春节过后长租公寓再次迎来融资热潮。专家表示，随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓企业要想走得更远，必须要解决标准化和盈利模式问题。

近日，长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投。同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

蛋壳公寓的融资并不是孤例。2月21日，窝趣公寓宣布完成近2亿元B轮融资；3月11日，集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元D轮融资……

魔方生活服务集团CEO柳佳称，本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力，优化运营管理，完善IT系统和会员体系，以及项目并购和轻资产拓展。

与此同时，各大开发商也明确将继续加码长租公寓。龙湖集团3月25日发布的2018年年报显示，该集团长租公寓品牌冠寓已开业项目实现租金收入4.27亿元，同比增长961.4%。龙湖集团CEO邵明晓表示，冠寓在去年已开业超过5.3万间，今年按照规划将累计开业近10万间，到2020年会达到20亿元以上收入。

此外，万科发布2018年年度业绩报告，在住宅租赁方面，万科将继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至报告披露日，万科集团长租公寓业务已覆盖35座主要城市，累计开业超过6万间。

种种迹象表明，各方仍然看好长租公寓的市场前景，也愿意投入更多财力、精力抢夺这一市场。“长期来看，租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变，2019年住房租赁需求会持续增加。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

值得注意的是，当前长租公寓仍面临不少“成长的烦恼”。在黑猫投诉平台上，长租公寓成为2018年房产领域消费投诉重灾区，消费者对租房价格及服务投诉量占比较高。此外，消费者反映的主要问题还包括了居住环境室内甲醛超标严重、装修材料质量堪忧、误导租客与网贷平台签订租房贷款合同、以租客的信用换取资金并存在资金挪用等。

在产品口碑堪忧的同时，目前尚无企业能给出清晰的盈利模式。同策咨询研究总监张宏伟表示，在资本追逐下的长租公寓行业，短期靠拼规模，长期还得拼盈利，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本会越来越高，这将进一步压缩盈利空间，企业的运营能力也将面临更大考验。

业内人士认为，集中式长租公寓中，环境氛围、室内配套、公共区域已经成为行业标配，如何才能进一步与租户绑定，增加黏性是运营商们需要进一步思索的事情。

“同一房屋、同一租户、同一中介”，一年后再续签，竟还要再交一遍中介费。而且，不经租户同意，中介就把密码锁密码更换了。

最近，北京消费者刘先生真是有苦难言。他说：“‘我爱我家’也太霸道了，竟然采取这种方式赚钱。”

2018年4月1日，北京市消费者刘先生通过北京市“我爱我家”在西城区四合上院小区租下了一间房屋。据介绍，该房屋是由我爱我家从原房东处包来后，再租给刘先生的。月租金12000元，双方签订1年合同，“我爱我家”收取了相当于1个月房租的中介费。

一年后，刘先生想续租，但被告知房租上涨至12500元/月。

刘先生对租金上涨的问题也没有太计较。而在刘先生打算交钱时他发现，费用里面又多出来12500元！一问才知，“如续租还需再缴纳一遍中介费”。刘先生一算，这相当于每月多出1000多元租金。

“同一房屋、同一租户、同一中介，续签合同还被强收中介费？”刘先生说，续租一次交一次中介费，“我爱我家”也太狠了！如果这样交下去，这要交到什么时候？

对此，我爱我家集团品牌总监在接受记者采访时表示，在刘先生最初签订的合同上，有明确规定的。

记者在刘先生提供的一份厚达14页的“合同”上的第11页居间服务一项，果然看到了规定，“如租赁期限届满，乙方仍继续租赁的，需再次向丙方支付新合同约定的佣金”。

那么，续签该不该再收中介费？

北京一法律师事务所律师周兆成认为，租客缴纳租房中介费，是由于房屋中介机构介绍租客与房东取得联系，通过中介提供居间服务而促成签约，并获取报酬佣金。中介本身所起到的作用就是沟通房东与租客之间的租赁信息，如再次续约，租客与房东信息没有变化，没有中介介入的必要。

北京市智舟律师事务所律师韩续也认为，是否该收取决于是否在续签的过程中提供了中介服务，而不应仅以合同中是否存在相应约定作为依据。提供居间服务促成双方签订合同才是收取中介费的法律依据。

对此，律师周兆成认为，未提供居间信息服务，却在合同中约定中介费已涉嫌欺诈，租户有权拒绝。

而此事更让刘先生困惑的是，如果房子是“我爱我家”包来的，就更不存在中介行为了。律师周兆成认为，这种情况再次收取中介费，那就更涉嫌欺诈了。

而“我爱我家”方面则表示，“租来的房屋转租是不存在的，我们是居间方”。

对此，刘先生肯定地说，“我爱我家”与房主一签三年，房主与我们是见过面的，打算续租前，房主还认为我们把房子保护得很好，希望“我爱我家”就别涨价了。但房主因为已将房屋包给了“我爱我家”，根本做不了主。

更让刘先生感到气愤的是，双方协商过程中，未经刘先生允许，我爱我家工作人员将刘先生家的密码更换，并警告刘先生“如不缴纳中介费，必须在1日内搬走，否则让警察来清户。”

“密码锁说换就能换，对于租户来说太不安全了。”刘先生告诉记者，最初租房时，我爱我家的态度并不是这样。而如今前后嘴脸大变，简直成了“我霸你家”。

对此，“我爱我家”表示，租户曾明确表示不续租，“密码锁会在到期日自动更换密码”。刘先生说，如果不续约，那我们还商量个啥呀？

而律师周兆成认为，合同到期如双方没有续约，租赁合同继续有效属于不定期租赁，同时，租户对承租房屋内物品具有财产权。

刘先生告诉记者，自家也不是第一次租房了，从未听过续签还要再交中介费的，自己也从未接到任何来自我爱我家对续签中介费的提醒。而对此，我爱我家方面认为，合同已明确告知，消费者签字即知情和确认，我爱我家的店里也有告示。

“我爱我家的做法涉嫌利用格式合同，加重刘先生的义务。”北京市智舟律师事务所律师韩续认为，根据《消费者权益保护法》第二十六条的规定“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，做出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”

周兆成表示，中介市场鱼龙混杂，尽管监管部门一直在管理，但是仍然有一些中介机构，未提供居间服务，却在合同中私自标注“中介服务”，强迫消费者缴纳中介费，如遭拒，则采取断水断电或者强迫换锁等威胁手段，情节严重的已经属于是一种假借中介服务为名实施的侵犯被害人财产所有权的敲诈勒索行为。

中介机构“不劳而获”多次赚取中介费的乱象，目前已引起北京市住建委重视。记者注意到，在即将出台的《北京市房地产经纪管理办法》（征求意见稿）中明确规定，同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。也就是说，如果是同一房屋的租赁双方进行续约，中介不能再次收取中介费。

作为国内最早出台限售令的城市，目前，厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。随着一大批房源流动性的释放，房地产市场是否将再度震荡，成为无数人关注的焦点。

“在房地产市场调控工具箱中，限售是本轮调控中行政手段创新的方式之一。”昨日，恒大研究院副院长夏磊在接受《证券日报》记者采访时表示，与金融、土地、财税等调控工具相比，限售在短期内对房地产成交量和价格有着较为显著的影响，在市场过热期能有效抑制投机、投资性需求，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用。

以厦门为例，在2017年3月25日新政出台之前，3月份厦门二手房成交量约为7000套，而4月份这一数据骤降至3830套。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者表示，虽然限售政策的出台对打击炒房起到了重要作用，但不可否认的是，市场可交易房源减少，在一定程度上利空准备购买存量房的刚需购房者。总的来看，限售政策在楼市调控中主要属于辅助性“短效药”，不可长期使用，否则对楼市长远健康发展不利，过度行政化干预还可能产生额外的不利后果。

据不完全统计，2017年3月份以来，已有48个城市出台年限不等的限售政策。除了目前已到期的10个城市外，4月份还有济南、西安两个热点城市限售令即将到期。那么，未来这一政策会否延续？

在夏磊看来，从影响上看，由于当前房地产市场已回归平稳，且住房交易进一步回归理性，即便首批限售的商品房陆续上市流通交易，在其他调控政策仍严格执行的背景下，预计不会对市场产生较大影响。再从政策是否延续上说，目前房地产政策以“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为目标，更加强调因地制宜、精准施策。而地方政府有更大的调控自主权，预计将在平衡“稳增长、保财政和房价上涨”的压力下，适度修正前期调控。部分城市在房地产市场进一步平稳的背景下，可能会选择退出限售政策。

张波也表示，限售政策陆续退出会是大势所趋，但热点城市的退出节奏可能偏慢。

刚刚过去的一季度，房地产市场成交结构性分化进一步加剧：一线和核心二线城市出现回暖征兆，而三、四线城市因前期需求透支严重，回调压力依然巨大。

数据显示，2019年一季度，40个重点城市商品住宅合计成交6038万平方米，环比锐减32%，同比下降14%。其中，约有半数城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二线城市。具体来看，一季度一线城市成交量企稳回升。虽环比仍下跌，但跌幅最小。再从同比上看，成交量明显好于去年同期且同比大幅增加33%；而二线、三四线城市则环比、同比齐跌，市场回调较为显著。

14日，克而瑞研究中心副总经理杨科伟对《证券日报》记者分析称，从同比上看，一、二线城市成交回暖的原因，一方面源于年初调控政策的局部性放松，如海口、广州、大连等6城调降人才落户门槛，刺激了部分潜在需求的爆发；另一方面，三、四线城市经历了前期房价攀升与投资退潮之后，进入了明显的需求疲软期，加之棚改货币化安置等利好政策的收紧，购房者观望情绪加剧，成交表现也不尽如人意。总体而言，未来房地产市场因城施策的特点会更为突出，而这也会进一步加剧各城市房地产市场间的分化。

从具体的成交数据来看，中原地产研究中心提供的数据显示，一线城市中，3月份北京新建商品住宅成交面积31.1万平米，环比上涨108%，同比上涨130%，与此同时，二手房成交量更是达到1.6万套，创下近10个月最高值；上海新建商品住宅成交面积63.2万平方米，环比增加106.5%；广州新建商品住宅成交面积90.2万平米，环比上涨177%，同比上涨48%；深圳新建商品住宅成交面积29.52万平米，环比上涨139%，同比上涨49%。

此外，3月份二线代表城市新建商品住宅成交面积环比上升82%，同比上升30%。其中，大连、南京涨幅较大，分别达286%和259%；而温州和南宁涨幅较小，未超两成。在从三线城市平均数据看，新建商品住宅成交面积同比下调14%。市场整体上仍处于调整之中。

“从基本面来看，一季度部分城市出现成交回暖，尤其是一线楼市成交量的上涨更是带动了市场热度的提升，但总的来看，市场并不具备‘大阳春’基础。”昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者分析称，目前，一、二线楼市的调控政策并未出现明显放松，尤其是在限购方面，这就导致了需求难以在短期快速增加，而三、四线城市则面临2019年规划棚改面积同比大幅缩水的现状，叠加房企拿地依然谨慎、融资难度依旧较高以及房企调低业绩目标等诸多因素，预计2019年全国房地产市场不会出现成交量及成交价大涨格局。

上海中原地产首席分析师卢文曦也表示，尽管当前市场成交量持续回暖，但不意味着价格就会展开新一轮反弹，究其原因，主要还是当前供求关系较为稳定，尤其是供应还略大于成交的背景下，房价上涨谈何容易。

今年以来，从楼市“小阳春”的争议,到二三线城市放宽落户政策，再到国管公积金中心刚发布的“认房又认贷”的通知，楼市的一举一动都牵动着各方的神经。

然而，对于刚需的购房者来说，算计的是如何降低购房成本。在购房成本中，除了首付、税费之外，最主要的支出则是贷款利息。那么，全国的房贷平均利率高低、各城市的房贷利率是多少、未来房贷利率走向，成为了购房者关注的问题。

据融360最新监测数据显示，目前全国首套房贷款平均利率为5.56%，已经回到去年4月份的水平；3月份，又有138家银行下调了房贷利率，环比增加3倍多；在监测的35个城市中，厦门首套房贷款平均利率最低，与基准利率持平。全国二套房贷款平均利率为5.89%，这已经是连续第5个月回落，与2月份的5.99%相比下降了10BP。

全国首套房贷款

平均利率降至5.56%

在前些年楼市火热的年代，房贷利率连续20多个月上涨，有的地区动辄上浮30%到50%。然而，在持续严厉的楼市调控下，楼市炒作逐步降温并变凉，而房贷利率在达到高峰后，开始转向下行。

据融360大数据研究院监测数据显示，3月份，全国首套房贷款平均利率为5.56%，较2月份下降7BP，首套房贷款平均利率连降4个月，已回归至去年4月份水平。在监测的35个城市中，共有29个城市的首套房贷利率下降。其中，一线城市北京、上海的首套房贷利率与二月份持平，广州和深圳则持续下降，分别下降了10BP和21BP，厦门降幅最大，同比下降了46个BP，福州和天津的下调幅度超过了30个BP。

3月份，又有138家银行下调了房贷利率，是2月份的3倍有余。在监测的35个城市533家银行中，15家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比2.81%，环比增加13家银行分（支）行；有138家银行分（支）行利率下降，占比25.89%，环比增加94家；有376家银行分（支）行首套房贷款利率持平，环比减少107家，占比70.54%。

整体来看，在这轮下调趋势中，一线城市中的深圳和广州连续下调，二季度继续下调的空间不大；二线城市基本已经下调过一轮，没有下调过的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市，预计短期内房贷利率仍会保持平稳。当然这主要还要看当地的房地产政策是否会发生大的变化。

未来全国房贷利率

仍有可能继续下行

从全国二套房贷款利率变动情况看，3月份，全国二套房贷款平均利率为5.89%，较上月回落10BP，这已经是连续第5个月回落，且下降幅度达到最大，与2月份的5.99%相比下降了10BP。

在35个城市533家银行分（支）行中，二套房贷利率有72家执行基准上浮10%，较前一月增加了39家；56家执行基准上浮15%，较前一月新增12家；230家执行基准上浮20%，较前一月减少4家；149家银行执行基准利率上浮20%以上，较前一月减少47家。

从京沪两地看，北京首套房贷款平均利率为5.43%，二套房贷款平均利率为5.88%。北京地区监测的30家银行分（支）行中，各家银行执行的利率情况和前一月相比均没有变化。整体来看，仍是首套普遍执行基准上浮10%，二套普遍执行基准上浮20%。上海首套房贷款平均利率为5.06%，二套房贷款平均利率为5.56%，均与前一月持平，监测的30家银行分支机构，各家执行的首套房贷利率也均未发生变化。

从房地产政策方面看，进入2019年以来，多个城市纷纷通过放开社保限制、给予购房补贴、保障配套设施等多个方面放宽落户政策吸引人才，且从一二线城市逐渐蔓延到三四线城市，这在一定程度上将会推动相关城市楼市稳中向上。融360分析认为，总体上，未来房贷利率仍可能继续下行。

日前，58同城、安居客发布了《2019年一季度楼市总结报告》，从政策情况、新房市场、二手房市场、租房市场等维度深入解析2019年一季度楼市发展情况。报告指出，“稳”仍然是今年房地产市场主基调，今年两会再次提出坚持住房的居住属性，并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。在“维稳”基调下，2019年1月、2月的商品住宅销售价格总体平稳，一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降；三线城市环比涨幅均回落。而受季节及春节因素影响，一季度用户找房热度上扬，但涨幅不及去年，购房者未来心态也将趋于平稳。

政策“微调”城市数量增加

2019年的政府工作报告中重点提出，“关注群众住房问题，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”，而 “稳”字将贯穿2019年房地产调控的始终，意味着将延续此前政策的稳定性。

进入2019，政策“微调”的城市数量逐渐增加，一城一策、因城施策的楼市方针成为大趋势，如石家庄全面放开城镇落户限制、西安购房落户不再受社保年限限制等。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，2019年热点市场引进人才持续升级，且有从一二线城市向三四线城市蔓延的趋势。城市通过提供租房、购房、生活等补贴、开放落户等政策吸引人才流入。人才落户政策也会积极影响到楼市需求侧，由于人才引进导致的购房需求增加，也在一定程度上推动楼市在趋稳中保持向上。但值得关注的是，如何不只是通过居住和落户层面留住人才，而是在城市自身发展中给予人才更多发展空间，让人才和城市共发展，的确需要思考。

一线城市新房成交均价稳中有升

购房者信心指数上扬

报告显示，从新房市场的具体表现上来看，一季度一线城市的商品住宅成交量同比上涨约三成，北京的成交面积同比上涨超1倍。成交均价来看，深圳的月度成交价格处于平稳缓慢下降趋势，北上广价格出现波动，但同比去年仍在上涨。

与成交量上升相对应的是，购房者信心指数也同步处于上涨趋势。据58安居客房产研究院数据显示，2018年11月开始，购房者信心指数逐渐上扬，2019年2月购房者信心指数为107.6，环比上升5.0%，认为一二线城市短期内房价稳定，未来还会上涨的用户占比67.7%。

监测数据显示，2019年1月受春节假期影响，用户对于新房的找房需求较低，进入2、3月份，找房需求出现明显上涨，用户的找房热情上扬，市场热度回暖。从不同城市级别的找房热度来看，2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市找房热度环比下降明显，而三四线城市找房热度持续上升，热度涨幅高于一二线城市。春节假期结束进入3月，一二线城市的找房热度再次回暖。

此外，购房刚需向周边城市扩散，呈现出卫星城格局。一季度一线城市及周边城市的找房热度同比上扬，环北京及环深圳城市群找房热度同比涨幅超20%。一季度找房热度上升较为明显的城市保定、廊坊、珠海及肇庆等城市，同比涨幅超六成。

分城市来看，随着抢人大战持续升级，进一步刺激了当地的房地产发展。一季度新一线城市中新房热门找房城市为西安、重庆、武汉、成都，但与去年相比仅武汉同比上涨，其余三城同比均呈下行趋势。其他城市中，苏州、天津的找房热度同比上涨超三成。

二手房挂牌价普遍稳中有升

总价50-150万房源关注较多

相比新房市场，二手房更能反映市场的实际冷暖。报告指出，一季度全国二手房挂牌房源量在2月份处于低位，3月开始逐步走高，与去年同期相比，二手房挂牌房源量同比有一定程度下降。而在用户访问量方面，全国二手房访问量在1月份处于低位，而后逐月上涨。同比去年，2月份二手房访问量同比涨幅约四成。

价格方面，二手房挂牌价普遍稳中有升。2019年一季度，一线城市中广州的二手房挂牌价同比上涨约一成，上海二手房挂牌价同比下跌。上海的二手房找房热度领先于一线各城，新一线城市中，重庆、成都、西安等西部城市的二手房找房热度居于前列。

报告数据显示,一季度用户对于二手房的面积偏好集中于70-90㎡（26.1%）、90-120㎡（26.6%），与2018年相比变化不大；价格方面，总价在50-150万的房源受到的关注较多，占比约五成。58安居客房产研究院全年跟踪数据显示，自2018年11月开始，经纪人信心指数开始缓慢回升，进入2019年指数仍旧延续上升的态势，2月份经纪人指数达到115.5。

一季度租赁需求热度依旧

沪京深房源供应量位居前三

报告数据显示，租房市场方面，从供应量来看，受春节假期影响，2019年2月租赁房源供应量下降，3月份逐步回升。但不同级别的城市，其租赁房源供应量、供应面积段以及访问量等方面呈现出较大的差异。

从城市供应总量来看，上海和南京分别位居一线城市和二线城市租赁房源供应量榜首。在一线城市中，上海租赁房源供应量最大，约为北京的1.2倍。而在二线城市中，南京、杭州、武汉Q1租赁房源市场供应量最大。

另从租赁房源供应面积段来看，一线城市单极化趋势明显，50㎡以下房源占比高达44.2%，高出全国平均水平11.4%；而70-90㎡房源占比仅17.5%，排名次之；重点二线城市各区间房源供应占比相对平衡，50㎡以下房源占比29.6%，70-90㎡房源占比24.3%，二者差值仅有5.3%。

从租赁房源访问量来看，58安居客房产研究院2019年一季度监测数据显示，2月虽有春节假期影响，但今年第一季度租赁需求依旧保持很高热度，访问量同比增长25.1%，环比增长29.8%；分城市看，北京、上海、成都第一季度租赁访问量位居全国前三，占比分别是5.2%、3.5%、3.5%。

一季度市场表现差异较大

“稳”仍然是2019年房地产市场主基调

2019年一季度，从全国两会上释放的信息来看，一方面，中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法的大方向保持不变；另一方面，各地结合自身城市特点，有条件有策略放松调控的同时，兼顾人才引进和城市活力营造，成为新的趋势。

从具体市场表现来看，不同级别城市的市场表现差异性较大。报告指出，一线城市的稳定将体现在房价和土地价格两个层面，但成交量同比2018将近一步减少。二线城市则呈现出地区性差异，热点城市降温还将在上半年持续，但降温已趋缓。三四线城市的分化将更为明显，受“去库存”接近尾声，棚改政策调整影响，部分城市的降温幅度或更为明显。

张波认为，从基本面来看，一季度部分城市出现成交回暖，尤其是一线楼市二手房成交量的上涨更是带动了市场热度的提升，但值得关注的是2019年全国不会出现成交量价大涨格局，换言之整体市场并不具备“大阳春”的基础。其一，政策面上不允许，从国家2019年楼市调控的目标来看要保持“三稳”，因此楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴，但交易热度大幅上升，尤其是房价快速上升一定会被控制。其二，市场面上难实现，一二线楼市的调控并未出大放松，尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加，三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状，也依然难以支撑楼市的大阳春。其三，行业面难保证，2019年不少品牌房企都调低了业绩增速甚至是调低了业绩目标，拿地依然谨慎，融资难度依然较高，预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018。

“近来市场整体融资环境变好，房企通过发债、银行开发贷等可获得大量资金。”某大型信托公司地产项目经理李洋(化名)告诉中国证券报记者。据统计，3月房企融资持续升温，40家典型上市房企完成融资总额突破1000亿元；融资成本也有所下降，主流房企境外融资成本为6%-8%。业内人士透露，尽管目前房企融资环境出现改善，但针对房企的融资门槛并没有降低，预计未来财务实力较弱的小型开发商仍将面临较高融资风险。

融资规模显著上升

中原地产研究中心统计数据显示，4月以来，房企密集发布融资计划接近1000亿元。9日，融创中国控股有限公司公告称，拟发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%。8日，中国恒大集团公告称，拟发行3笔合计20亿美元的优先票据。同日，我爱我家宣布，拟发行20亿境内公司债，期限不超5年。此外，1日，民生信托与房地产百强企业蓝光发展在北京签署战略合作协议。

事实上，自春节以来，房企融资就在提速。同策研究院的数据显示，3月房企融资笔数、融资额度均创下近年来新高。其中，40家典型上市房企完成融资共计1024.2亿元，自2017年11月融资达1246.18亿元以来(其中包含恒大600亿元的股权融资)，首次突破1000亿元，环比2月大幅上涨85.25%。

“最近明显感觉项目增多，经常加班。”华南某信托公司地产信托业务人士李想(化名)坦言。同策研究院数据显示，3月40家房企通过信托贷款融资总额达158.64亿元，环比上月32.91亿元大幅上升382.04%。

中国证券报记者还了解到，目前市场对地产行业的预期有所改善，地产信托产品销售火爆。

融资成本下降

除房企融资规模明显上升以外，房企融资成本也有所下降。

华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券，利率仅为3.94%。3月26日，上海世茂股份有限公司公告称，2019年度第一期短期融资券于3月22日发行完毕，发行总额为10亿元，票面年利率为3.67%。公开资料显示，一些中型房企的发债利率降至6%左右。

据中原地产统计，房企融资成本基本告别两位数(个别企业除外)，境内融资的公司债均在5%以内，主流房企境外融资成本均在6%-8%，境外融资成本明显降低。

中国证券报记者从多家信托公司了解到，房企通过信托融资的成本也略有下降。“房企融资成本从去年底今年初的10%以上降至8%左右。”李洋说。李想则表示，目前公司地产融资成本约为10%，比去年底降低约0.5-1个百分点。

“虽然信托融资成本没有显著变化，但房企会跟我们讲价。他们认为，通过银行等渠道融资的情况改善，信托的成本也应降一降。”某中型信托公司业务人士王烨告诉中国证券报记者。

李洋认为，房企融资活跃，与近期大量房地产信托项目陆续到期不无关系。王烨则表示，房企融资规模上升主要有两方面原因：房企预期改善，不少房企追加投入，带来融资需求；融资环境宽松，资金成本下降，房企融资渠道更为通畅。

融资门槛未降低

“融资门槛一直未降，这是各家信托公司坚守的底线。”王烨透露。某城商行对公业务人士告诉中国证券报记者，其所在公司对房企放贷的审核标准一直没有降低。

“我们的融资门槛没有降低，目前只为一些大型房企提供融资。尽管房企融资渠道增多，但大型房企的融资需求一直有，无需通过降低门槛吸引业务，合规与安全是第一位的。”李洋坦言。

中国证券报记者了解到，2018年以来，各家信托公司纷纷提高融资门槛。王烨称，2018年以来公司便对地产业务保持谨慎，一些激进的房地产企业坚决不碰，哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前。2018年年中，公司提高了风控门槛：年初时，公司还为房企百强提供融资；下半年，基本只做房企前50强业务。

在融资门槛并没有降低的情况下，中小房企的融资依旧困难。穆迪最新发布的报告预计，一些评级为B及以下、财务实力较弱的小型开发商将比其他受评开发商面临更高的再融资风险。

自去年年末以来，中国房企融资热潮不退，有多个月份公布的融资金额超过千亿元(人民币，下同)。

融创中国9日发布公告称，发行2023年10月份到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%，所得款项拟主要用于为公司现有债务再融资。阳光城同日公告称，拟发行规模不超过8亿元(人民币，下同)的公司债券。

同日，当代置业就5亿美元未偿付票据作出交换要约并拟发新票据。越秀地产拟发11亿港元有担保可换股债券。弘阳地产拟发行于2022年到期金额为3亿美元、年利率9.95%的优先票据。

8日，中国恒大集团公告称，拟发行3笔共20亿美元的优先票据。我爱我家集团表示，拟发行20亿元境内公司债，期限不超5年。

此外，还有蓝光发展、金茂酒店等企业也在8日披露融资计划。

中原地产首席分析师张大伟对中新社记者表示，4月以来，房企密集融资热潮不退，从8日晚间到9日上午，短短一天时间内，各大房企公布的融资计划就超过35亿美元。4月上旬，房企披露的各项融资计划所涉金额已接近千亿元。

房企融资环境有所松动。张大伟指出，从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加。从融资成本看，除个别企业外，房企融资年利率基本告别“两位数”，主流境外融资成本约为6%-8%，境内融资的公司债则在5%以内。

去年11月以来，中国房企融资活动持续活跃，3月份更是出现“小阳春”。据克而瑞研究中心统计，3月份，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。

对于房企持续出现的融资热潮，克而瑞研究中心企业研究总监房玲分析称，主要由于2018年年初以来中国央行先后五次降准，加强银行间流动性，房企抓住融资环境较为宽松的窗口进行融资。同时，由于债券陆续到期，房企发债意愿较强，特别是境内房企的发债量级增大，次数频繁。

落户、城镇化与房地产息息相关。4月8日，国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》（下称“《任务》”）提到，城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

一石激起千层浪，结合之前不少城市发布的人才落户新政，引起市场热议。落户政策在打通户籍壁垒、促进人员流通、提供公平的教育与医疗等资源上，具有积极意义。此外，户籍改革是新型城镇化的一部分，与房地产关系紧密。如今，国家发改委提出放宽落户条件，对于哪些城市楼市将产生什么影响？

70城或将放宽落户

《任务》指出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

值得关注的是，上述关于落户政策的表述，与此前的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（下称“《规划》”）的表述有着很大的变化。《规划》指出，合理放开城区人口100万－300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万－500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。

分析来看，100万－300万人口的城市，表述从“合理放开”到“全面取消落户限制”，300万－500万人口的城市，表述从“合理确定”到“全面放宽落户条件”，500万以上人口的超大特大城市，表述从“严格控制”到“大幅增加落户规模”。总体来看，落户政策正全面放宽。

在业内人士看来，放宽落户条件有助于降低人口导入门槛、加快农民的市民化进程，预计会形成一波新的红利，这其中就包括对于购房需求的提升。

根据上述《任务》，从人口上来看，哪些城市将具备放宽落户的条件呢？

住建部发布的《2017年城乡建设统计年鉴》显示，城区人口超过500万的城市有北上广深等一线城市，以及重庆、天津、成都、南京、武汉等二线城市。城区人口在100万-500万的城市近70个，其中300万-500万人口的城市分别有西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春、太原等；100万-300万的城市分别有太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥、东莞、乌鲁木齐、贵阳、洛阳、徐州、厦门、唐山、宁波、邯郸、兰州、临沂、淄博、常州、温州等。

专家称将刺激购房需求

落户带来人口的流入，人口的流入带来居住、教育、医疗等各种衣食住行方面的需求。因此，落户与房地产密切相关。

恒大集团首席经济学家、研究院院长任泽平在谈到房地产发展时曾提过一个观点：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。在他看来，从房地产的供需角度看，人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。所以房地产核心就是看人往哪里流动，这个区域土地供给情况，以及金融货币杠杆情况。

对于放宽落户政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这或将强化各地人才落户等相关政策，对购房需求等影响比较大。其中，对于500万人口以下的大城市，要全面放宽落户政策，并全面取消重点群体落户政策，这意味着后续类似大中专院校毕业生落户方面，不仅不会设置障碍，而且还可能会给予各类鼓励措施，诸如购房和租房补贴等。另外，政策有较大突破的还有超大特大城市，此类城市过去落户政策比较紧，有所调整，明确了要把社保和居住证等作为落户的主要因素，这样是有助于一些工作时间长、有比较稳定就业机会群体落户，这也体现了公平性。

在同策研究院总监张宏伟看来，落户新政主要是针对中小城市，对其人口导入有一定的作用。在他看来，目前这些城市的房地产仍存在去库存压力，通过人口导入，将能够刺激购房需求，有利于去库存。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前来看，全国除了京沪，大部分城市落户难度已经不大，放开落户政策，有利于已经在城市生活的群体获得城市的公共资源。对房地产市场来说，也有了稳定的市场需求。

但一位不愿具名的房企高管给出不同看法：“落户新政对于推动城镇化进程，有一定的作用，但不能估计过高。因为政策主要还是推动农村人口进城落户，随着农村土地制度改革和农村土地确权，越来越多的农村人，不想放弃农村的土地和房产权益，进城而不一定落户，因此，对楼市不会有太明显的影响。”

警惕投资客借政策落户购房

事实上，此前已经有不少城市放宽了落户限制。中原地产统计显示，在2019年发布各种人才引进与落户政策的城市已经超过50个，从力度与数量来看，刷新历史纪录。特别是二三线城市，人才引进与落户政策井喷。

4月3日，杭州发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》，其中指出“全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户”。此前，杭州的落户政策要求，45周岁以下本科人才及35周岁以下专科人才，在杭居住满一年及以上并连续缴纳一年以上的社会保险（不含补缴）。

值得关注的是近期石家庄出台的“零门槛”落户政策。3月18日，石家庄发布新政称，全面放开城区、城镇落户，民众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县（市）城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。

仅凭居民身份证、户口簿就可以落户，可以说基本是“零门槛”，在吸引人才方面，石家庄可谓拿出了最大的诚意。此外，包括杭州、南京、西安、武汉、郑州、天津、长沙、成都等城市都已执行了宽松的人才落户规定。

落户政策在争夺人才的同时，也变相降低了购房门槛。众所周知，多数城市的限购政策，多以户籍为衡量标准。大多数城市的购房标准都是本地户籍可购房两套，外地户籍可购买一套。

张大伟表示，人才政策变相地降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。“大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动，甚至有可能出现炒房客借助人才政策在不同城市落户购房的可能性。”

北京大学国民经济研究中心发布的一份报告显示，2019年房地产市场从严调控的基调不会变，房地产市场的3.0特征会更加明显。

在这份《中国经济安全展望报告2018-2019：世界格局变动中的中国经济安全形势分析》(以下简称报告)中，从经济下行压力加大，但中央有能力维持稳定；货币政策稳健，改善货币政策的传导机制；房地产市场3.0特征更明显，促进租赁消费成重点；房地产企业高杠杆风险犹存，集中度进一步提升等四个方面对2019年房地产市场环境进行了分析。

报告认为，2019年中央房地产政策仍将从紧为主，但只要房价不出现明显上升趋势，就难以再出台从紧的新政。中央经济工作会议对于房地产市场方面，仍然延续“房住不炒”“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述。但是宽松的货币政策对房地产带来一定的积极影响，尤其是随着经济下行压力加大，房地产市场在年中适度宽松可期，但不会出现政策的反转。

报告还认为，房地产市场的3.0特征在今年会更加明显。国家信息中心经济预测部新动能(双创)研究室副主任、副研究员邹士年出席报告发布会时表示，从中央确立“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，到随后出台的各项政策措施，房地产的资产属性进一步弱化，强化其消费属性。同时，租赁市场得以进一步规范发展。由此可见，扩大房地产租赁消费是未来的重点。

此外，报告指出，住房3.0时代的一个重要特征是调控更加注重强调政府的责任，因为3.0时代的房地产市场已经严重分化，调控必须因地制宜。因此，地方应加强调控的精准性，逐步摆脱对房地产的依赖。

据悉，该报告是由中国人民大学校长刘伟与北京大学国民经济研究中心主任苏剑共同主编，自2016年开始至今已出版三本。其中，《中国经济展望报告2016》已出版了英文、俄文、韩文、蒙古文4种文字的版本，另有9种文字的版本正在翻译出版中。

“经济安全已经成为国家安全的重要组成部分。随着全球化的推进，经济安全将变得至关重要，值得特别关注。”苏剑表示，因为该报告研究的主要问题是宏观经济波动，实际上就是关于宏观经济安全。因此，从2019年开始，该报告被更名为《中国经济安全展望报告》。