腾讯房产苏州4月12日消息（刘莹） 以“新形势 新思维 新动能”为主题的中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会于今日在苏州举行。宝龙地产控股有限公司总裁许华芳在“新形势 新思维 新动能——纵论消费市场”论坛环节表示，在新技术和商业地产的结合方面，“供应”取代“线上”占据了主导地位，同质化依然对购物中心的经营带来很大挑战，科技将为商业地产的发展提供新动能。
新形势 新思维 新动能——纵论消费市场论坛环节
许华芳表示，虽然，未来的购物中心不会做到像“无人汽车”这么极端的、完全的变化，但是，其可以尝试的商业场景依然巨大。近些年，很多的购物中心都在做“O2O”，也在尝试一些数据平台、实验室，和腾讯等公司合作，将机器人引入到了购物中心日常的经营。从新零售的角度来讲，更多的从资产方的角度出发，为购物中心创造不一样的场景，为消费者创造极致的感受十分重要。
谈及未来，许华芳是坚定地科技产品拥护者，他表示，“未来商业地产发展的新动能一定是科技，我坚定地相信未来所有的公司都是科技公司，这是避不开的”。
腾讯房产苏州4月12日消息（黄小妹） 以“新形势 新思维 新动能”为主题的中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会于今日在苏州举行。
事实上，时下商业的问题已经从招商难发展到运营难，传统的主力店、次主力店已经无法担当增长的引擎。深层次的问题是消费市场发生了重大变化。从业者必须要有新思维，去寻找新动能。
论坛现场，众多业内知名专家出席高端对话环节，包括著名财经学者 零点有数董事长袁岳、月星集团有限公司董事局主席丁佐宏、深圳市益田集团股份有限公司董事局主席吴群力、苏宁置业集团总裁金明、九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理（零售租务及营运）侯迅、 宝龙地产控股有限公司总裁许华芳、美特斯邦威集团董事长周成建。专家们纵论新形势、新思维、新动能下的消费市场，以他们独到的眼光透析新消费、新形势，论辩新商业发展前景。
《新形势 新思维 新动能——纵论消费市场》高端对话
针对商业市场的变化，著名财经学者 零点有数董事长袁岳表示，新人种驱动新物种，对人的重视很重要，对人没有洞察，对物本身就会存在问题。
关于人的洞察，袁岳表达了三个观点。第一、中国社会之所以变得如此地富有，很重要的是中层阶级的发展，中国中产阶级富有生命力是新中产，新中产每年增长15%，它超过了中产。
第二、新中产是当前唯一一项非常重要的消费人群，我们也有老中产，但是只有新中产拉动老中产，老中产没有能力拉动新中产。
第三、任何的创新创业根本不足以满足今天年轻人的需要。“我们今天的问题不是没有需求，是没有足够的供应。我们今天有足够的需求，但是我们没有足够的供应，这个中间的反差导致的。”
腾讯房产苏州4月12日消息（刘莹） 以“新形势 新思维 新动能”为主题的中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会于今日在苏州举行。著名财经作家吴晓波在其主题演讲中，分别用“美好小女生”五个字诠释了他眼中商业地产发展的五个新趋势。
著名财经作家吴晓波
吴晓波称，目前的商业地产市场已经逐渐从价格主导性的阶段回到了产品主动性的阶段，这对于很多的实体经济来说，是一个非常好的消息。就消费领域而言，随着90后开始慢慢进入职场，并形成了一定的购买力，他们的价值观与上一代人有很大的区别，为求便利，他们很多能在网上购买的东西都一定不会落实到线下，更依赖于互联网，数据也对这一点进行了证实，目前，中国的互联网人口平均年龄比美国要年轻十岁，移动支付的交易量也达到了美国的50倍，潜力巨大，因此，对于商业而言，我们的初衷之一，就是要吸引这批90后，让产品做到有巨大的温度和亲和力。
吴晓波总结，中国的商业社会传播发生了巨大的变化：其一，传播突变，商业社会的传播出现了反哺现象，正在从原来的单向传播，向如今的碎片化、去中心化、口碑至上的传播模型转变。
第二，是受众的变化。目前所有的消费者都根据其收入、年龄、所在区域以及审美等，被隔离在特定的圈层中。
第三，是购物渠道的变化。社交环境和移动互联网为传统商业为消费者带来了线上、线下相结合的购物方式，商家的营销也是如此。
第四，是审美的变化。从今天中国的50后到00后，他们存在着不同的审美，90后的成长以及社会中产阶级的崛起，让今天中国的主流消费对于本土文化、中国文化，甚至对国家的自信力都满满增加，大家不再相信自上而下的传播，不再相信由西方所主导的商业文明，因此在制造业的环节上，品牌链条就会发生很大的改变。
第五，是主流人群的变化。感性消费者，价格敏感型消费者慢慢被理性消费者替代，理性成为商业文明的新词，商业欺骗变得很难。
具体而言，可以用“美、好、小、女、生”五个字来概括目前商业地产的新特点：
所谓“美”，即中国的消费社会正在由必需型消费向对美好生活的追求变化，从短缺经济向过剩经济变化，商品链条开始由消费者对产品的喜好度来决定。
“好”，即对于商品来说，“好看”和“好用”变得同样重要。商业社会从过去单纯物美价廉的市场，开始向质量要好，价格要亲民的方向转变。消费者愿意为一个好产品买单，商品的制造商也愿意为“制造好货”提供更多的人力和物力。
“小”，即细分为主，产品分离。想要做“大而全”的品牌的机会变得微小，而转而开始投向特别小的细分领域，因此，这对于一些大品牌来说，是灾难。大量的细分领域开始被一一的突破障碍。
“女”，是说女性市场，亲自驱动。现在很多值得投资的千亿、两千亿商机里面很多都是女性的细分领域，女性的传播和亲子空间和之前相比有大的应用。很多商场到双休日女人特别多，大多数是妈妈带孩子，这不仅仅是空间相关，商品本身也是存在这样一个巨大的趋势。
“生”，是就品牌忠诚度而言，中国的消费者可能是全世界最喜新厌旧的一拨人，使得中国的商业服务和新性的服务品牌被迭代的可能性非常大。迭代的速度加大，希望好产品也能够被孵化出来，这也需要一些商业资本雄厚的企业的支持。
最后，吴晓波谈及，未来，将牵手腾讯智慧零售，利用腾讯的社交工具、销售用户白名单抓取的数据以及其在线直播的能力，在新零售的空间中开辟新的试验。
腾讯房产苏州4月12日消息（黄小妹） 以“新形势 新思维 新动能”为主题的中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会于今日在苏州举行。
高和资本董事长 苏鑫
高和资本董事长苏鑫在《城市更新背景下的新商业与新金融机会》主题演讲中表示，一个城市，就像一个人一样，由儿童、少年、青年、中年一路发展过来，一个城市的商业物业，有萌芽期、发展期、存量期、增长期，一线城市，核心的二线城市都已经进入了存量的发展期。
苏鑫进一步表示，城市更新不仅仅是简单的外立面、建筑的改造，关键是好的城市更新是能给城市、区域带来复兴、红利，使之成为城市活力的起搏器。同时城市更新的推动力是持续的，长远的，是消费升级、技术和科技的推动。
针对新商业的发展，苏鑫提到新商业的本质是增加空间的坪效，更高坪效的就是新商业。“新商业提高坪效，如果只是在线下它是有天花板的，就一定要在线上下工夫，要实现战略、科技、产品的赋能。”
腾讯房产苏州4月12日消息（黄小妹） 以“新形势 新思维 新动能”为主题的中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会于今日在苏州举行。
场景实验室创始人吴声
场景实验室创始人吴声发表《场景创新 智慧互联的商业新势能》演讲时表示，场景创新是人、货、场的融合，是更加颗粒度的反馈方式。“创新场景要理解三个要素：数据、传感器、IP，他们分别代表了估值模型、技术手段和运营能力，商业地产的从业者都要思考。”
吴声提到，场景创新是内容的连接，是以消费互联网的为代表的连接，如今场景创新完成了产业互联网的拥抱。“如今我们已经进入智慧性的场景时代，混合是常态、跨界是常态，融合是常态，内容是常态，智慧是表征，智能是表达。
吴声坦言，用户的资产是商业地产从业者核心的依据，积累用户数据，持续反映关系的运营，并以社群的价值进一步反哺新产品。“商业地产从业者运营的是用户飞速迭代的消费精神，和他们引以为荣的骄傲如何被我们持续地刷新。”
最后，吴声表示，富有意义的场景不是通过杰出的作品被铭记，而是以持续的内容识别性和用户共建被广为口碑。
腾讯房产苏州4月12日消息（刘莹） 以“新形势 新思维 新动能”为主题的中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会于今日在苏州举行。万科集团高级副总裁、印力商用置业有限公司董事长丁力业在演讲时表示，购物中心高速扩展的日子已经结束，目前已经进入了拼内功的新时期，经营能力这个老生常谈的话题，将最终决定资产的价值。
万科集团高级副总裁、印力商用置业有限公司董事长丁力业
丁力业表示，市场上很多主流的购物中心，对于商业地产的大势都把握的很精准，但是具体到某一个区域、地段和具体需要怎样的消费者等方面却不知道要怎样做，这是目前很多购物中心都面临的难题。在这个方面，以印力商用置业为例，我们主要做了两件事，第一件事，是采用了AI的手段，通过人机互动和摄像的方式，准确的对来到商场的消费者进行了一定的分析，通过了解他们的消费习惯来针对性的提供服务。好的产品是提升经营能力的一方面，极致的服务场景也十分必要。
把服务做到极致，是每个购物中心的追求。丁力业表示，我们希望我们的购物中心可以给人一种家的温暖，并留下家的记忆，做购物中心不是单纯的做Shopping，而是做Hub，每一个购物中心和它的商家及租户之间都是一种共赢、共生的关系，因此，其中的每一个参与者都要做一种观念上的转变，之前购物中心做的更多的是一种“TO B”的服务，未来，要向“TO C”转变。
就资金的引入而言，丁力业称，良好的经营内容以及经营数据，自然会吸引投资者的投资兴趣，购物中心资产的增值是所有经营者的终极目的之一，而要达到这个目的，集中精力的服务好消费者，使所有商家达到共赢，必不可少。
腾讯房产苏州4月12日消息 以“新形势 新思维 新动能”为主题的中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会于今日在苏州举行。全联房地产商商业地产研究会主席、红星美凯龙董事长车建新在会上致辞时表示，中国文化是商业地产未来的关键所在。
全联房地产商商业地产研究会主席、红星美凯龙董事长车建新
车建新表示，商业地产在2018年三、四季度面临了下行的压力，但是2018年社会销售零售总额增长了9%，整体仍呈现高速增长趋势。按照继续增长9%的数字，未来十年，是会增长2.36倍，等于说未来十年还可以增加现在的商业总量的1.3倍。未来二十年，将要增长现在商业的5.59倍，未来三十年，中国的商业还可以增长，是现在的13倍。
于购物中心而言，车建新表示，供需的购物中心是要淘汰的，包括百货店等，创新的挑战越来越大。中国的文化和西方的文化不一样，西方的购物中心不一定是中国商业的未来，他相信，中国的文化才是中国的未来，中国的购物中心会越来越有中国味道和中国情趣。
本报记者 方海平 上海报道
导读
小型房企真实的融资价格仍然很高，未来随着债券融资更加市场化，房企发债成本可能会出现更加明显的分化现象。
“资产荒的背景下，观望一阵后，大家还是觉得房地产企业比较安全。”一位房地产领域投行人士对21世纪经济报道记者表示。
据21世纪经济报道记者与多位业内人士交流，“楼市小阳春”不仅仅体现在房产销售环节，从融资、拿地到销售等全过程都出现明显回暖迹象。
多位投行人士对21世纪经济报道记者表示，近期房企发债市场明显回暖。据记者不完全统计，今年以来，房地产企业发行人在国内公开市场发行的信用债规模为2029亿，比去年同期的1521亿高出33%。
进入4月份以来，房企的融资计划更为活跃。中原地产研究中心统计数据显示，在一季度房企密集发布融资计划后，4月首周以来，房企继续密集融资。从总量看，4月融资计划已接近千亿。
从资金的角度来看，克而瑞证券首席执行官谢骏对21世纪经济报道记者表示，目前房企发债的形势确实在回暖。从市场的变化来看，去年下半年开始货币政策环境有所松动，市场资金宽裕，一度形成资产荒的局面，年初大家对于投什么还有一些观望的心态，目前相对更加确定一些。相比于其他各类型的新兴资产，房地产作为成熟的、传统的资产，大家更熟悉其模式和投资回报，现在看来，也更愿意将资金投入进去。
在这种心态之下，各路资金涌向房地产的积极性均在提高，成本亦有所下降。记者从银行、信托等人士处获悉，目前房地产企业的贷款利率相较年初有明显下降，降幅约50bp。
“去年我们贷款上浮20%，今年15%就可以继续谈；信托去年的成本10%左右，现在9.5%还可以继续谈。”一位房企融资部门人士向记者表示。
银行资金充裕后，房地产领域也受益颇多。据21世纪经济报道记者了解，多家此前并不开展房地产按揭业务的银行，目前也陆陆续续主动找房地产企业寻求按揭业务合作。
不过，谢骏认为，对目前房企融资成本降低要区别看待。据其观察，在债券发行市场，部分小型房企私募债的定价并未充分反映信用风险。小型房企真实的融资价格仍然很高，未来随着债券融资更加市场化，房企发债成本可能会出现更加明显的分化现象。
除此之外，房企通过海外发行美元债券，以及面向合格投资人发行私募债券的行为同样积极。美国信贷市场研究公司CreditSights近期发布的一份报告称，今年第一季度，中国房企在亚洲高收益美元债券的发行中独占鳌头。报告显示，亚洲发行人在该季度共发行约200亿美元高收益债券，同比增长超一倍，而其中80%来自中国房企。
房企美元债发行积极，一方面与房企本身的偿债和融资需求有关，另一方面也与当前的海内外市场环境有关。从利率的角度看，美元加息周期较为稳定，市场预期中美利差有望进一步扩大，而且在中国新一轮金融对外开放之下，海外资金对进入中国市场有较高期待。
融资需求回升的背后是拿地市场的火热。
相比于去年流拍不断的消息，今年的土地市场俨然是另一番风景。上海地区一位房地产企业人士对记者表示，现在拿地太难了，很多房企手里都没地，该企业近期拍地都未成功，一方面是价格太贵了，另一方面是目前房地产企业拿地的热情都很高。
世联行合肥地区一位人士也对记者透露，相比于年前开发商拿地的谨慎态度，现在明显感觉大家积极了很多，一些热点地区争得比较激烈，溢价也较高。
根据中指院300城数据，土地市场在3 月份单月的（成交/供给）大幅回升，地价和溢价率也呈现底部抬升，3月300城市土地成交溢价率从前两月的9.5%上升至20.8%，宅地溢价率从10%上升至23.7%，整体土地市场出现回暖迹象。
从一些拍地个案上来看，比如3月份长三角部分地区的土地拍卖，出现举牌过程超过百轮，最终以溢价率接近50%以及相当比例的自持代价拿下。
房地产顾问第一太平戴维斯（Savills）日前发布的《2019年第一季度上海房地产市场回顾与展望》显示，今年一季度，上海新建商品住宅新增供应同比上涨。一手商品住宅成交均价达到每平方米5.65万元，环比下跌7.8%，同比上涨27.8%。
报告显示，一季度，上海新开盘楼房人气较旺，市场有所回暖，前来咨询一、二手房的客户有所增加。第一太平戴维斯指出，第一季度末，上海一手商品住宅库存环比上升3.0%，共计约727万平方米，库存量达到两年来最高水平。
评级机构穆迪此前指出，中国房地产销售额增长疲弱。2019年前两个月，合约销售面积同比下滑3.2%，为2015年4月以来首次下滑。穆迪预计，未来12个月全国合约销售额增速将继续放缓，尤其是三四线城市。
穆迪跟踪的29家开发商合约销售表现自2015年11月以来首次弱于市场整体水平。2019年前两个月销售额同比下滑3.5%，而2018年全年同比增长31.7%。下滑的主要原因在于大型开发商的销售势头放缓。在穆迪跟踪的合约销售额位居前五的开发商中，碧桂园、万科和恒大2019年前两个月累计销售额为负增长。
“近来市场整体融资环境变好，房企通过发债、银行开发贷等可获得大量资金。”某大型信托公司地产项目经理李洋(化名)告诉中国证券报记者。据统计，3月房企融资持续升温，40家典型上市房企完成融资总额突破1000亿元；融资成本也有所下降，主流房企境外融资成本为6%-8%。业内人士透露，尽管目前房企融资环境出现改善，但针对房企的融资门槛并没有降低，预计未来财务实力较弱的小型开发商仍将面临较高融资风险。
融资规模显著上升
中原地产研究中心统计数据显示，4月以来，房企密集发布融资计划接近1000亿元。9日，融创中国控股有限公司公告称，拟发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%。8日，中国恒大集团公告称，拟发行3笔合计20亿美元的优先票据。同日，我爱我家宣布，拟发行20亿境内公司债，期限不超5年。此外，1日，民生信托与房地产百强企业蓝光发展在北京签署战略合作协议。
事实上，自春节以来，房企融资就在提速。同策研究院的数据显示，3月房企融资笔数、融资额度均创下近年来新高。其中，40家典型上市房企完成融资共计1024.2亿元，自2017年11月融资达1246.18亿元以来(其中包含恒大600亿元的股权融资)，首次突破1000亿元，环比2月大幅上涨85.25%。
“最近明显感觉项目增多，经常加班。”华南某信托公司地产信托业务人士李想(化名)坦言。同策研究院数据显示，3月40家房企通过信托贷款融资总额达158.64亿元，环比上月32.91亿元大幅上升382.04%。
中国证券报记者还了解到，目前市场对地产行业的预期有所改善，地产信托产品销售火爆。
融资成本下降
除房企融资规模明显上升以外，房企融资成本也有所下降。
华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券，利率仅为3.94%。3月26日，上海世茂股份有限公司公告称，2019年度第一期短期融资券于3月22日发行完毕，发行总额为10亿元，票面年利率为3.67%。公开资料显示，一些中型房企的发债利率降至6%左右。
据中原地产统计，房企融资成本基本告别两位数(个别企业除外)，境内融资的公司债均在5%以内，主流房企境外融资成本均在6%-8%，境外融资成本明显降低。
中国证券报记者从多家信托公司了解到，房企通过信托融资的成本也略有下降。“房企融资成本从去年底今年初的10%以上降至8%左右。”李洋说。李想则表示，目前公司地产融资成本约为10%，比去年底降低约0.5-1个百分点。
“虽然信托融资成本没有显著变化，但房企会跟我们讲价。他们认为，通过银行等渠道融资的情况改善，信托的成本也应降一降。”某中型信托公司业务人士王烨告诉中国证券报记者。
李洋认为，房企融资活跃，与近期大量房地产信托项目陆续到期不无关系。王烨则表示，房企融资规模上升主要有两方面原因：房企预期改善，不少房企追加投入，带来融资需求；融资环境宽松，资金成本下降，房企融资渠道更为通畅。
融资门槛未降低
“融资门槛一直未降，这是各家信托公司坚守的底线。”王烨透露。某城商行对公业务人士告诉中国证券报记者，其所在公司对房企放贷的审核标准一直没有降低。
“我们的融资门槛没有降低，目前只为一些大型房企提供融资。尽管房企融资渠道增多，但大型房企的融资需求一直有，无需通过降低门槛吸引业务，合规与安全是第一位的。”李洋坦言。
中国证券报记者了解到，2018年以来，各家信托公司纷纷提高融资门槛。王烨称，2018年以来公司便对地产业务保持谨慎，一些激进的房地产企业坚决不碰，哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前。2018年年中，公司提高了风控门槛：年初时，公司还为房企百强提供融资；下半年，基本只做房企前50强业务。
在融资门槛并没有降低的情况下，中小房企的融资依旧困难。穆迪最新发布的报告预计，一些评级为B及以下、财务实力较弱的小型开发商将比其他受评开发商面临更高的再融资风险。