今年一季度，地方城市推地节奏有所放缓，土地市场整体供需双降，尤其是三四线城市出现明显降温现象。

据中国指数研究院的统计数据显示，一季度全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米，同比下降7.3%。分各线城市来看，三四线城市土地供应下降明显。具体而言，一线城市住宅用地推出730万平方米，同比增长13.2%；二线城市推出9446万平方米，同比增长4.4%；三四线城市推出10277万平方米，同比下降17.5%。

从成交量来看，住宅用地成交规模也出现明显下降，其中三四线城市降幅同样显著。据中指院统计数据，全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%。其中，三四线城市成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中最大。

“整体来看，受2018年土地大规模流拍影响，预测2019全年房企融资环境仍然偏紧，且今年企业已进入偿债高峰期，资金压力仍较大，全国土地市场持续全面回温的可能性不大。”中国指数研究院相关负责人分析指出，“三四线城市降温态势已现，但一二线城市基于相对较好的基本面以及对各类资源的吸引力，获得更多企业重视，土地市场将保持一定热度”。

数据来源：住建部《2017年城乡建设统计年鉴》

人口在100万-500万的近70个城市落户或将放宽，业内称或将变相降低购房门槛，应避免楼市大起大落

落户、城镇化与房地产息息相关。4月8日，国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》（下称“《任务》”）提到，城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

一石激起千层浪，结合之前不少城市发布的人才落户新政，引起市场热议。落户政策在打通户籍壁垒、促进人员流通、提供公平的教育与医疗等资源上，具有积极意义。此外，户籍改革是新型城镇化的一部分，与房地产关系紧密。如今，国家发改委提出放宽落户条件，对于哪些城市楼市将产生什么影响？

70城或将放宽落户

《任务》指出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

值得关注的是，上述关于落户政策的表述，与此前的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（下称“《规划》”）的表述有着很大的变化。《规划》指出，合理放开城区人口100万－300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万－500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。

分析来看，100万－300万人口的城市，表述从“合理放开”到“全面取消落户限制”，300万－500万人口的城市，表述从“合理确定”到“全面放宽落户条件”，500万以上人口的超大特大城市，表述从“严格控制”到“大幅增加落户规模”。总体来看，落户政策正全面放宽。

在业内人士看来，放宽落户条件有助于降低人口导入门槛、加快农民的市民化进程，预计会形成一波新的红利，这其中就包括对于购房需求的提升。

根据上述《任务》，从人口上来看，哪些城市将具备放宽落户的条件呢？

住建部发布的《2017年城乡建设统计年鉴》显示，城区人口超过500万的城市有北上广深等一线城市，以及重庆、天津、成都、南京、武汉等二线城市。城区人口在100万-500万的城市近70个，其中300万-500万人口的城市分别有西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春、太原等；100万-300万的城市分别有太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥、东莞、乌鲁木齐、贵阳、洛阳、徐州、厦门、唐山、宁波、邯郸、兰州、临沂、淄博、常州、温州等。

专家称将刺激购房需求

落户带来人口的流入，人口的流入带来居住、教育、医疗等各种衣食住行方面的需求。因此，落户与房地产密切相关。

恒大集团首席经济学家、研究院院长任泽平在谈到房地产发展时曾提过一个观点：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。在他看来，从房地产的供需角度看，人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。所以房地产核心就是看人往哪里流动，这个区域土地供给情况，以及金融货币杠杆情况。

对于放宽落户政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这或将强化各地人才落户等相关政策，对购房需求等影响比较大。其中，对于500万人口以下的大城市，要全面放宽落户政策，并全面取消重点群体落户政策，这意味着后续类似大中专院校毕业生落户方面，不仅不会设置障碍，而且还可能会给予各类鼓励措施，诸如购房和租房补贴等。另外，政策有较大突破的还有超大特大城市，此类城市过去落户政策比较紧，有所调整，明确了要把社保和居住证等作为落户的主要因素，这样是有助于一些工作时间长、有比较稳定就业机会群体落户，这也体现了公平性。

在同策研究院总监张宏伟看来，落户新政主要是针对中小城市，对其人口导入有一定的作用。在他看来，目前这些城市的房地产仍存在去库存压力，通过人口导入，将能够刺激购房需求，有利于去库存。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前来看，全国除了京沪，大部分城市落户难度已经不大，放开落户政策，有利于已经在城市生活的群体获得城市的公共资源。对房地产市场来说，也有了稳定的市场需求。

但一位不愿具名的房企高管给出不同看法：“落户新政对于推动城镇化进程，有一定的作用，但不能估计过高。因为政策主要还是推动农村人口进城落户，随着农村土地制度改革和农村土地确权，越来越多的农村人，不想放弃农村的土地和房产权益，进城而不一定落户，因此，对楼市不会有太明显的影响。”

警惕投资客借政策落户购房

事实上，此前已经有不少城市放宽了落户限制。中原地产统计显示，在2019年发布各种人才引进与落户政策的城市已经超过50个，从力度与数量来看，刷新历史纪录。特别是二三线城市，人才引进与落户政策井喷。

4月3日，杭州发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》，其中指出“全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户”。此前，杭州的落户政策要求，45周岁以下本科人才及35周岁以下专科人才，在杭居住满一年及以上并连续缴纳一年以上的社会保险（不含补缴）。

值得关注的是近期石家庄出台的“零门槛”落户政策。3月18日，石家庄发布新政称，全面放开城区、城镇落户，民众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县（市）城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。

仅凭居民身份证、户口簿就可以落户，可以说基本是“零门槛”，在吸引人才方面，石家庄可谓拿出了最大的诚意。此外，包括杭州、南京、西安、武汉、郑州、天津、长沙、成都等城市都已执行了宽松的人才落户规定。

落户政策在争夺人才的同时，也变相降低了购房门槛。众所周知，多数城市的限购政策，多以户籍为衡量标准。大多数城市的购房标准都是本地户籍可购房两套，外地户籍可购买一套。

张大伟表示，人才政策变相地降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。“大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动，甚至有可能出现炒房客借助人才政策在不同城市落户购房的可能性。”

新京报记者 段文平

三家龙头房企销售额同比均现下跌，个别中小房企加紧抢收，最多上涨2倍以上

截至4月10日，30余家上市房企陆续公布今年一季度业绩。房企销售额从之前普遍上涨，变为涨幅明显放缓。即便春节过后，在一二线城市房地产市场明显升温的情况下，也未改写今年一季度楼市格局。

今年一季度，龙头大型房企业绩上涨乏力的端倪开始显现，前三名企业一季度销售金额同比均现下跌。中小房企步步趋稳，个别房企趁势超车，销售金额同比上涨超六成，甚至两倍以上，房企业绩分化明显加剧。

基数高，三巨头同比下调3%-26%

截至4月10日，公布2019年一季度销售业绩的上市房企合计30余家。中原地产研究中心统计数据显示，有30家房企合计销售业绩为10469亿元，与2018年同期的10096亿元相比，同比微涨3.7%。

虽然业绩上涨，但销售涨幅明显放缓，龙头房企销售规模出现同比下调。在克而瑞一季度中国房地产企业销售TOP200权益排行榜中，碧桂园、恒大、万科位居前三名的格局仍未打破。

其中，碧桂园公告的业绩数据显示，碧桂园第一季度实现权益销售金额约1200.1亿元，同比去年的1281亿元下降6.30%。

相比之下，恒大销售金额同比下调的比例则超过两位数。今年1至3月，恒大累计实现合约销售金额约1196亿元，与去年的1618.7亿元相比下降26.1%。

在此前的2018年业绩会上，恒大宣布将2019年合约销售目标定为6000亿元。其也是前三名企业中唯一确定销售目标的房企。如此看来，今年一季度则完成目标的19.93%。

在前三名企业中销售金额跌幅最小的是万科。2019年1至3月份，万科累计实现合同销售金额1494.4亿元，同比跌幅为3.13%。

值得一提的是，今年一季度已有四家房企过千亿。除上述前三名企业外，保利发展实现签约金额为1096.6亿元。不过，保利发展一季度的签约金额则是同比增长26.14%。

从单月数据来看，前三名企业3月销售业绩均好于前两个月，万科及恒大3月销售业绩均超过500亿。其中，恒大3月份实现合约销售金额约为549亿元，环比2月的215.3亿元增长155%，同比则上涨11%。

恒大3月的市场表现主要得益于3月份开启的全国楼盘降价促销活动，而且这一促销将延期至5月。此前有知情人士表示，延期的主要原因是促销活动效果良好，致使恒大3月销售业绩增速明显。

百强房企同比涨幅从28.8%降至-1%

克而瑞数据显示，TOP3龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。对于这一下降现象，克而瑞分析认为，一方面是由于去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售超500亿；另一方面，自2018年下半年以来TOP3房企进行了提质控速的发展战略转向。

事实上，销售规模下调的不仅是三家龙头房企，中国金茂今年一年度销售283.28亿元，同比去年的386.66亿元降幅也达到26.70%。绿城今年一季度总合同销售金额255亿元，同比也有8.6%的降幅。

从百强房企一季度销售情况来看，根据克而瑞按照可比口径统计，TOP100房企今年1-3月的销售规模仍有1%左右的下滑。但在2018年第一季度，TOP100房企整体销售规模同比增长28.8%。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，2018年是房地产行业刷新历史纪录的一年，与2018年一季度同比接近50%上涨相比，2019年一季度房企涨幅全面放缓。

对于房企整体销售额涨幅明显出现放缓的原因，张大伟则认为，除市场本身退烧外，与2018年一季度有2017年大量结转有关系。此外，春节期间返乡置业退烧，也影响到布局三四线城市的房企销售。其中，龙头房企销售业绩放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关。

部分中小房企大涨60%-277%

在部分大房企业绩上涨乏力情况下，部分中小房企的业绩数据依然在上涨，有的小房企一季度销售业绩同比涨超六成，甚至个别小房企一季度销售业绩同比增长2倍以上。房企间的业绩分化继续加剧。

最为典型的是国瑞置业一季度销售76.57亿元，同比增长约277%。合生创展一季度销售40.8亿元，同比增长约141.80%。

佳兆业一季度合约销售金额约为138.41亿元，同比增长约75.7%，2019年的合约销售目标为875亿元，已实现年度销售目标的约15.82%。

建业地产一季度物业合同销售总额为128.36亿元，同比增加为69.8%。2019年其重资产合约销售目标是635亿元，已完成全年目标的20.21%。首创置业一季度累计签约金额约139.1亿元，同比增长63.2%。2019年销售目标800亿元，完成目标的17.38%。

此外，中国奥园一季度合同销售金额187.3亿，同比增长约38%。佳源国际一季度销售36.63亿元，同比增长46%。

随着市场格局逐渐分化，张大伟认为，从2019年销售数据可以推断出，在龙头房企退烧的背景下，2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。

对于2019年房地产市场，克而瑞认为将是销售“小年”，预计一二线和部分强三线城市企稳反弹，而多数三四线城市仍将保持调整下行的走势。为此，企业高杠杆经营、高增长模式注定不可持续。

另有业内人士预计，政策基本仍将保持比较紧的状态，随着楼市供应的增加，二季度的市场走势也难现大幅增长，求稳是大部分房企的心态。

新京报记者 袁秀丽

半年多前，北京上班族葛靖因低门槛吸引人才的“海河英才”计划成功落户天津。他的生活并没有因此发生太多改变：他和妻子依旧在回龙观地区租房，照样一大早挤地铁到中关村上班。只是，很快他在天津购入了一套房。

与他一样，彻夜排队落户的人变成了天津各大楼盘里的购房人，一度带火了当地楼市。

有“天津故事”在前，更多人对近来大城市放宽或取消落户限制的政策心存顾虑：落户限制取消了，人才进来了，如饥似渴的楼市会不会又被热钱盯上？被引入城市的，到底是人才，还是炒房客？

人才落户短期带动购房需求

葛靖在天津买的房产很快对外出租，用来补贴小两口在北京的租金。“我这就算天津人才了？”他也有些恍惚。

作出这样的选择也实属无奈。他在北京一家不错的高科技企业上班，收入不错、前景也不错。但一线城市严格的落户限制和不断攀高的房价，让他不得不把目光转向周边的二三线城市。“天津教育资源不错，即使没法落户北京，也比回河北老家强。”他说了实话，这么做不为自己，而是为以后的孩子。

天津楼市随之大热。来自诸葛找房的数据显示，此前每月仅几千套新房成交量的天津，在政策发布的2018年5月已经飙升至9000余套，此后的6月到8月更是突破了万套以上。

根据国家发改委近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，城区常住人口100万到300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万到500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这也意味着，全国更多城市或效仿天津。

“放宽户籍制度一定程度上打破了限购门槛，也就意味着更多的人可以进入房地产市场，对一些住房供给本身不足的城市造成冲击。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。在这一轮落户政策宽松的背景下，近几年部分二线城市纷纷出台了人才引进政策，短期吸引了一定购房需求。除了天津，西安在实施人才落户政策后，落户人口大增，房地产市场明显好转，房价也快速上涨。

人才引进新政刺激效果分化

落户放宽意味着人可以进来，人进来就势必会带来购房需求——眼下房地产市场如饥似渴，重磅政策一出，一向灵敏的开发商就嗅出新的生机。

“我们也知道政策是为了城市发展，但目前还是只看到了政策有推动房地产市场的可能。”石家庄一知名楼盘销售对记者说。一个月前，石家庄出台“零门槛”落户政策。石家庄此举也被解读为调控松绑。世联行发布数据显示，2019年年初，石家庄整体可售面积约620万平方米，去库存“压力山大”。

在业内看来，这类政策也将对城市群发展有较为明显的导向作用，“尤其会影响成渝、哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州西宁、呼包鄂榆等城市群的规划力度。”易居研究院研究总监严跃进说，从后续成长性来看，长江中游以及关中平原或是后续可以重点关注的区域。换句话说，这些有望成为房企未来重点进军的区域。

如何平衡房地产开发和城镇化水平、人才需求和稳定楼市的关系，考验着不同城市的管理者。

“对基本面较好的二线城市会带来利好。”许小乐认为，对于部分仍有购房社保缴纳年限的城市，其购房需求短期内可能会有所增加；而经济基本面略差、人口吸引力不足的城市，影响相对较弱。常住人口300万至500万的大城市，全面放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制的新政，将使得济南、青岛、杭州等城市迎来利好，而西安、郑州等城市落户政策门槛已经很低，人口引进红利已在2018年被消耗掉一部分。

此外，对于超大城市和特大城市，虽然要求加大落户规模，但对于北京和上海来说落户将依旧困难，需求难以短期内释放。“深圳、南京、武汉等城市，人口仍有流入空间，长期来看会对其房地产市场产生利好。”许小乐说。

户籍限制放松须防借机炒作

来自中原地产的统计显示，截至目前，2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。

“从力度与数量看，都刷新了历史纪录。特别是二三线城市，人才落户、补贴购房等政策发布井喷。”中原地产首席分析师张大伟说，这些城市吸引来了很多购房者，甚至有可能出现炒房客借助人才政策购房落户的可能性。

因“人”而起的楼市波动很快受到了更严厉的调控。仍以天津为例，“海河英才”行动计划公开之后不足一个月，天津市发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，加强房地产市场调控。

有了前车之鉴，未来将享受到落户政策红利的城市应先做好准备，应对可能带来的楼市影响。许小乐说，在放开户籍限制时，也应该适当增加住房建设用地供应，实行“人地挂钩”，避免供需矛盾扩大；继续做好房地产市场管控，防止借机炒作，造成短期市场波动。

与此同时，这次政策发布也明确了租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户的概念，甚至提到了“压实地方政府主体责任”的概念。严跃进表示，后续在租赁住房和落户方面，各地可能会有更多的政策鼓励内容，利好租赁用户的权益保障。

人才对城市的作用应该是拉动产业发展，而不是炒热房地产业。“人才政策不能成为房地产调控的窗户，限购关上了投资炒房的大门，太宽松的人才引进政策又来扩大购房窗口。”张大伟说。(记者 曹政)

随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓企业要想走得更远，必须要解决标准化和盈利模式问题

长期来看，租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变，2019年住房租赁需求会持续增加

租金贷、甲醛门、资金链断裂……2018年可以说是长租公寓行业最动荡的一年，一系列“黑天鹅”事件也将资本对行业的热情降到了冰点。不过，随着负面消息逐渐消化，以及利好政策逐步明确，春节过后长租公寓再次迎来融资热潮。专家表示，随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓企业要想走得更远，必须要解决标准化和盈利模式问题。

近日，长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投。同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

蛋壳公寓的融资并不是孤例。2月21日，窝趣公寓宣布完成近2亿元B轮融资；3月11日，集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元D轮融资……

魔方生活服务集团CEO柳佳称，本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力，优化运营管理，完善IT系统和会员体系，以及项目并购和轻资产拓展。

与此同时，各大开发商也明确将继续加码长租公寓。龙湖集团3月25日发布的2018年年报显示，该集团长租公寓品牌冠寓已开业项目实现租金收入4.27亿元，同比增长961.4%。龙湖集团CEO邵明晓表示，冠寓在去年已开业超过5.3万间，今年按照规划将累计开业近10万间，到2020年会达到20亿元以上收入。

此外，万科发布2018年年度业绩报告，在住宅租赁方面，万科将继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至报告披露日，万科集团长租公寓业务已覆盖35座主要城市，累计开业超过6万间。

种种迹象表明，各方仍然看好长租公寓的市场前景，也愿意投入更多财力、精力抢夺这一市场。“长期来看，租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变，2019年住房租赁需求会持续增加。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

值得注意的是，当前长租公寓仍面临不少“成长的烦恼”。在黑猫投诉平台上，长租公寓成为2018年房产领域消费投诉重灾区，消费者对租房价格及服务投诉量占比较高。此外，消费者反映的主要问题还包括了居住环境室内甲醛超标严重、装修材料质量堪忧、误导租客与网贷平台签订租房贷款合同、以租客的信用换取资金并存在资金挪用等。

在产品口碑堪忧的同时，目前尚无企业能给出清晰的盈利模式。同策咨询研究总监张宏伟表示，在资本追逐下的长租公寓行业，短期靠拼规模，长期还得拼盈利，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本会越来越高，这将进一步压缩盈利空间，企业的运营能力也将面临更大考验。

业内人士认为，集中式长租公寓中，环境氛围、室内配套、公共区域已经成为行业标配，如何才能进一步与租户绑定，增加黏性是运营商们需要进一步思索的事情。

每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

“从文件本身来看，4月19日之后，不动产权证满2年的房屋就可以上市交易了。”济南市12345政务平台向《每日经济新闻》表示。

“4月4日~19日，住建局内部系统在升级，现在很多事情办不了，都等着20日这天呢。”济南市一位中介人员说。

4月20日，恰是济南版“限售令”到期之日。

限售立竿见影

“这个项目我们不推荐的，开发商问题太多，除了延期交房好几年，到现在还有预售证没下来呢。”

帝华鸿府，这个济南市历城区唐冶片区的“黑盘”，当地无人不知晓，而其操盘方，正是背负“济南房价破万始作俑者”“济南房价暴涨导火索“之名的河北房企帝华地产。

《每日经济新闻》记者了解到，早在2016年6月，首入济南的帝华鏖战936轮，击溃近20家房企，以总价40余亿元、389.79%的超高溢价率，将唐冶片区5宗地收入囊中，其中一宗住宅用地楼面价为7100元/平方米，高于当时片区内在售新盘5000元/平方米左右均价，刷新当时济南土地挂牌出让纪录，成为喧嚣一时的“地王”。

此后，济南尤其是东部片区部分楼盘出现非理性上涨，周边多个楼盘集体封盘酝酿涨价。

“扰乱了市场秩序，不能说绝对关联，但房价确实是在那之后涨起来了。”历城区中介小鲁如此告诉记者，“不过好笑的是，周边楼盘赚得盆满钵溢，帝华自己的‘地王’项目反而因为交不起土地款而被济南市自然资源和规划局回收，并没收了2亿多元保证金。”

安居客数据显示，2016年9月起，济南房价呈现台阶式跃升，短短3个月内从均价9857元/平方米涨至11667元/平方米，涨幅接近20%。

当年10月2日，济南市规定购买首套和二套商品住房的首付均在原来基础上提高10%（从20%到30%），本市户籍家庭只能购买1套住房，外地人在济南限购1套住房。

当年12月26日，济南市规定本市户籍家庭限购2套住房；非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明），调控加码。

2017年4月，调控再度升级，济南市规定本市户籍家庭二套房和非本市户籍购房首付提至60%，不动产权证满2年后方可上市交易。

“政策发布后的一年，其实房价还是在平稳上涨的，反而是2018年4月以来的一年，房价有不同程度回落。”小鲁表示。

从安居客数据看，2017年济南房价走势呈平缓上升，2018年开始出现波动，而唐冶片区所在的历城区波动尤为明显，从去年8月的17854元/平方米高点回落至今年4月的16475元/平方米。

“从前几轮的调控看，政策松绑的必备条件，起码是等房价稳定了，甚至是稳中有跌，市场冷静下来了，而目前这些条件基本具备了。4月4日~19日，住建局内部系统在升级，现在很多事情办不了，都等着20日到期这天呢，我觉得这次到期后放开的可能性很大。”小鲁向记者透露。

记者对此亦采访了多位中介，其多数持类似意见，甚至有中介戏称：“我们哥几个已经就这次政策到期后放开的可能性设了赌局”。

不过，官方则是另一种态度。

“根据济南市住房保障管理局的文件说明，限售政策目前依然在执行，后续我们这边不知道会不会改动。”再次求证之下，济南市12345政务平台如此回复。

《每日经济新闻》记者与济南市住房保障管理局宣传部、办公室辗转多次沟通，截至发稿，依然未能获得有效回应。

就在今年3月，针对年初关于楼市取消限售的种种传闻，先有济南市住建局新闻发言人重申“坚持房地产市场调控不动摇”，再有济南市住建局联合公安局发布通知，表示将“严格执行已出台的调控政策，保持调控政策的连续性、稳定性，继续做好价格指导工作，确保市场稳定”，表态双方将联合起来，对散布不实、不良信息的机构和个人采取法律措施。

据山东省住建部门发布数据，截至去年12月底，济南新建商品房库存面积为2543.3万平方米，去化周期约20个月。

也就是说，目前济南楼市的库存是充足的。

房企加大推新

“春节以来，新楼盘入市明显增多了，交易量也上来了。”历下区一中介人员说：“不过济南近期房价还是稳定的。”

经历了2018年的下行，今年2月以来济南楼市利好渐露端倪。

据大众网报道，由于目前房价已经趋于稳定，政府已经不再指导限价，但济南市的限购政策仍在施行。

贷款利率方面，济南多家银行也有所松动。工行济南分行房屋贷款科工作人员向记者表示，首套住房贷款利率在原基准利率的基础上浮10%，二套房在原基准利率的基础上浮15%，相较去年下降5个点。另外，中行济南分行的房屋贷款利率则将首套房贷款利率在原基准利率上浮15%的基础上降至上浮10%。

今年3月，山东省住建厅厅长王玉志在谈及楼市政策时曾表示：“青岛、济南、菏泽等都根据当地的实际，制定各自的调控措施。如果当地市场过热,就给它降降温；如果过冷,可以进行微调以保持适度状态。既不能让楼市大起,也要防止它大落,让市场平稳发展。”

在此背景下，市场热度确实有所回温。

3月以来，各房企亦加大了在济南的推新力度，房价也同比上涨。

“济南万达城3月底就新推了720套房，这么大规模的推盘最近不多见。”有中介人员透露：“精装房成交均价17400元/平方米，当天就卖了几十套。”

国家统计局数据显示，济南2月新建商品房价格同比上涨16.4%，二手房上涨11.6%。济南住宅与房地产信息网数据统计，2019年3月，济南市共网签住宅7465套，超过2018年同期1970套。

从2019年济南土地供应计划看，本年度济南市市本级计划供地总量为2114.53公顷（31718亩），比去年的23660亩多出8058亩，但城镇住宅用地供应为554.92公顷（8324亩），占供地总量的26.24%，总体供应量与去年基本持平。

“今年住宅用地供应量总体是平衡偏紧张的，现今楼市有回暖趋势，趁还未彻底回暖、地价未上涨抓紧拿地。”有济南业内人士这样表示。

可以佐证的是，3月初，10余家房企缴纳保证金争夺济南市市中区枫叶散热器厂地块，经过25轮竞价，最终由中南置地击败碧桂园、中海等开发商，以60%溢价率、14401元/平方米的楼面价摘得。

每经记者 唐洁 每经编辑 魏文艺

在全国范围内，厦门是率先推出“限售”政策的城市。

自2017年3月25日起，厦门开始执行新规：居民新购买住房，需在取得产权证后满2年方可上市交易。这意味着，到今年3月25日厦门首批限售房源即可解禁入市。

近日，《每日经济新闻》记者调查发现，与去年下半年进入冰冻期形成反差，今年开年以来厦门楼市出现回暖迹象，开发商推盘速度明显加快，新房供应有较大幅度上涨。如3月份，厦门有9个重点项目开盘，多项目开盘去化情况可观。当月厦门商品住宅供应面积达8.52万平方米，环比上涨238%；商品住宅成交面积10.96万平方米，环比上涨213%。

安居客研究院房产分析师吴寅向分析认为，厦门二手房成交量创两年来新高，真正有住房需求的客群开始重新占据上风，且所占比例随着时间的推移越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住，而非投资。这就使得，当所谓的“解套”房源到期后，并不见得会流向市场。

二手房市场表现抢眼

2017年3月份限售新政颁布以后，厦门二手房成交量近乎腰斩。2017年4月，二手房成交3830套，而这一数据在新政颁布前夕的3月份达到7000套左右。去年下半年，厦门楼市迎来寒冬，楼盘降价、亏本销售的消息不断传出，万科在厦门的项目甚至一度被推上热搜榜。

不过，近来厦门的房地产市场回温迹象明显。新景祥厦门市场研究中心数据显示，厦门二手房市场刷新近两年来新高，3月份全市二手住宅成交量达到4433套，环比上涨154%，同比上涨388%；成交面积为425879平方米，同比上涨384%。1至3月全市二手住宅累计成交9345套，成交面积90万平方米。

二手房成交量大幅增长是否与近期厦门两年限售政策到期有关呢？

《每日经济新闻》记者注意到，从购房签订合同到取得不动产证，再到不动产证满2年后才可上市交易，意味着不少房源从购买到售卖需要“冻结”4年左右时间，实际可供入市的房源并不多。

吴寅认为，进入4月份之后，成交的房源中，真正有住房需求的客群开始重新占据上风，且所占比例随着时间的推移会越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住，而非投资。这就使得，当所谓的“解套”房源到期后，并不见得会流向市场。

再者，即便当时被套牢的投资客硬撑到了今日，按照当前的市场行情来看，这部分投资客也不一定会拿出来售卖，因为如今的二手房价比之2017年3~4月时至少跌了20%~30%。同时，现阶段市场行情不错，有着企稳向好的预期，这部分房源更希望能再往回涨一些，以尽量减少损失。

土地市场方面，3月22日厦门迎来今年首场土拍，吸引了众多龙头房企前来竞拍。最终由中南和首创、翔发联合体分别以26211元/平方米及 25209元/平方米的楼面价夺得翔安南部新城的两宗地块，虽然价格与周边“地王”还有一定差距，但相比2018年出让翔安地块在价格上已有不小反弹，可以看出开发商对于厦门房地产市场预期重新走高。

新房去化冷热不均

首场土拍过后，新房市场也迎来一波开盘潮。3月份厦门有9个重点项目开盘，开发商推盘速度明显加快，供应与成交有较大幅度上涨。

对此业内人士认为，成交大涨原因一方面是由于每年2月份一直是成交低谷，3月份涨幅较大也在情理之中；另一方面，楼市迎来“小阳春”，有明显的回暖迹象，买房人的观望心态有所改变。

不过厦门新房市场成交均价仍在下跌，同时库存较去年明显增加。数据显示，受整体成交结构影响，一季度成交均价环比下跌12%。调控周期下近24个月平均去化仅7.4万㎡，同比2018年全市库存去化周期约87个月增长至103个月，库存去化压力加剧；其中新房可售余量175万平方米，按近12个月平均去化6.27万平方米计算，可售库存去化周期需28个月，同比2018年末增加了8个月。

3月份，厦门8个项目9次开盘，除个别项目基于入市产品的提升有小幅涨价外，大部分项目仍处于让利促销状态。但从去化情况来看，不同项目之间的去化率差别较大。

如3月9日开盘的翔安金茂悦，开盘价格与上次开盘（2018年10月26日，首推出2#、6#、8#高层，折后均价26850元/平方米）的价格相比再次下调，但因区位优势较弱，去化当天去化仅13套。

保利叁仟栋壹海里3月两次开盘，去化差异明显。3月8日开盘的去化率达到61%；3月23日再次开盘，优惠力度基本持平，但去化率却降至10%。

而特房莱昂公馆凭借价格优势吸引刚需客户，3月29日推出的92套房源当天即售罄。

值得注意的是，也有楼盘价格出现小幅上调。位于集美新城片区的国贸天悦，3月份的开盘价格相比上一批次（2018年8月18日，推出8#楼高层，均价35000元/平方米）上涨了3000元/平方米。

新景祥厦门研究中心总经理张建向《每日经济新闻》记者表示，价格因素对楼盘去化影响明显，今年整体的去化情况比去年理想，做了促销策略的高性价比楼盘会比没有折扣的楼盘去化更快。他预测，随着购房者逐步结束观望，房企信心逐渐恢复，预计二季度起厦门土地市场将在平稳中持续向暖发展。

每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤

“目前限售政策仍在执行。”4月10日，常州市12345政府公务平台如此回复《每日经济新闻》记者。

与此同时，针对已经到期的限售令延续情况，记者亦向常州市住建局求证，但截至发稿时未能获得明确回复。

2017年4月8日，常州连夜发布楼市新政，成为江苏省首个发布“限售令”的城市。新政将公积金二套房首付比例从30%提高至50%，规定新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后满2年才可上市交易。

从库存高企的“鬼城”，到投资客涌入房价暴涨，再到限售新政登场，这座长三角三线城市的房地产市场经历了怎样的变化？

如今，“限售令”已满两年，常州市首批限售楼盘已经具备入市条件，加之国家发改委再度松绑落户政策，已在抢人大战中持续发力的常州楼市将走向何方？

“限售令”后 房价仍持续走高

“限售几乎没有什么影响，这两年房价一直在涨。”《每日经济新闻》记者走访了常州市多家房地产中介，业务人员给出了较为一致的答案。

“从我几年前入行开始，常州房价就没有跌下来过，二手房涨得更多。”中介小雨告诉记者：“2016年我代理的一套住宅，外地客户60万元成交的，到2018年底，系统里看到同一幢楼又成交了一套相同面积的，不过已经涨到了98万元。”

与多数三线城市类似，常州中心城区不大，市区优质二手房、学区房价格远高于郊区新建楼盘。卖得最好的永远是学区房，但由于房龄都偏老旧，10年左右房龄的楼盘非常稀缺，单价30000元~39000元/平方米，而且通常销售速度很快。

记者留意到，常州市在出台“限售令”的同时，也同步调整了住房公积金贷款政策：办理第二次住房公积金贷款（包括公转商补息贷款）的，首付比例从30%提高至50%。

根据当时的媒体报道，新政出台当月市场曾经出现“末班车”效应，成交量升至2015年以来月度成交面积第二高峰，仅次于2016年市场高热时期的“金九”销量行情。

尽管此后市场迎来一阵观望期，但并没有影响常州房价继续走高。

《中国百城房价报告》数据显示，常州市住宅交易均价经历了3年左右的调整期，自2016年年中一路上涨。2017年4月，常州市住宅交易均价为9853元/平方米，2018年4月均价12325元/平方米，同比上涨25.1%。2019年2月，均价继续升至13707元/平方米。

上海中原地产分析师卢文曦告诉《每日经济新闻》记者：“限售其实更多的是心理震慑，这段期间内市场怎么样，没人能预测到，这种不确定性可以过滤很多投机投资客。一般而言，由于二手房交易税费限制，炒作成本高，1年内就脱手不现实，更何况有的期房本身从买到交房要1年多时间，不具备短期炒作氛围。”

甩掉“鬼城”目前仍是价格洼地

常州是江苏省13个地级市之一，同时也是长三角地区重要的工业城市，由于房地产库存长期高企被外界冠以“鬼城”之名。由于具备良好工业基础和丰富的旅游资源，常州与苏州、无锡，并称“苏锡常”经济强市。2018年，常州GDP位列江苏各城市第五位，人均GDP超过2万美元。

易居地产研究院智库总监严跃进坦言：“常州经济相对发达，需求量很大，因此在库存很高的情况下仍然去化较好；另一方面，常州受周边城市影响，无锡跟苏州房价上涨幅度都比较大，而目前常州房价仍然比较低，对购买形成吸引力。”

事实上，在2014年前后，常州的房子还“多得卖不掉”，甚至商品住房去化周期在2014年达到最高峰——近22个月，远超15个月的警戒点。业内人士调侃称，长三角楼市整体上涨，已“苏锡无常”。

公开数据显示，常州房价也在2012~2015年经历了较长的盘整期，直到迎来承接周边城市溢出性需求的机会。

2016年下半年起，长三角经济圈楼市整体严控，2017年3、4月间，南京、镇江等周边城市限购政策频繁加码，大量非户籍人员转向常州市场寻求购房机会。与此同时，投资客也在周边城市寻找价格和政策的双洼地。

经此一轮去库存，到2016年底，常州市新建住宅去化周期已经缩短至4.63个月。

但与周边城市房价相比，南京均价已超过24000元/平方米，苏州均价越过20000元/平方米大关，无锡超16000元/平方米，常州住宅均价则在13000元/平方米左右，相对处于低位。

限售期满后 房价上涨空间有限

如今，两年限售期已满，二手房供应量是否会出现大增？严跃进表示：“二手房挂牌出售与限售期无关，跟房价有关。”

中介小雨也坦言：“近期新增挂牌量和往常一样，成交节奏也差不多，还没听过哪个客户一满两年就拿来卖的。年后由于‘小阳春’的关系，加上常州每年上半年都是学区房落户的时机，因此每周可以成交3~4套。如果要投资，你还是早点买，接下去还是会大涨。”

《每日经济新闻》记者走访获悉，由于常州目前不限购，非户籍人员买房仍然可以贷款7成，多家中介机构都对房价充满信心，并预测房价还会继续上涨。

但卢文曦分析认为：“二手房交易可能要房价8%~10%的成本，如果几年内房价累计涨幅没那么大，甚至有浮亏的可能。其次，限售的房源解禁可以理解为市场供应增多，新房是供应，二手房挂牌了同样是市场供应。并且在实际出售的时候要低10%以上才有明显竞争力，所以还是对价格上会有压制。”

值得注意的是，今年2月11日，常州市人民政府官网发布《常州市户籍准入管理若干规定》，取消了投资纳税落户设置，放宽了准入条件，在常州市就业居住5年以上人员可落户，并降低了购房和投靠准入门槛。

“零门槛落户”趋势之下，人才争夺战无疑将更加白热化。卢文曦对此指出，常州是长三角中比较有竞争力的城市，放松落户限制会加强对人口吸附力，但是由于其他城市也放松入户限制，大家在同一起跑线上，相比而言，还是长三角范围内的二线吸附力更强些。

也即，如果周边二线城市落户条件及购房条件进一步放宽，常州的外来购买力可能会因此下降。

在中原地产首席分析师张大伟看来，目前全国大部分城市的人才政策，均只考虑到了用降低门槛吸引人来，并没有留住人才的措施。这种情况下，吸引来的基本都是购房者，甚至有可能出现炒房客借助人才政策落户购房的情况。

“人才对城市的作用也应该是在产业，而不是房地产。人才政策不能成为房地产调控的窗户。有些城市用限购关上了房地产投资的大门，但用太宽松的人才政策来扩大购房的‘窗户’。”张大伟说。

每经记者 程成 每经编辑 陈梦妤

两年前的2017年3月25日，厦门成为全国首个出台“限售令”的城市，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。随后，福州、青岛、广州、常州、珠海等城市纷纷跟进，短短20天内，就有11座城市在各自的楼市调控中加入“限售”内容。其中，“新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让”成为不少城市“限售令”的核心内容。

两年后的2019年4月，首批出台“限售令”城市中，被“冻结”房源将陆续“解冻”。这批“解冻”房源陆续入市，对各地楼市将产生怎样的影响？近日，《每日经济新闻》记者分别赴广州、厦门、济南、常州4个城市进行实地调查，第一时间为读者展示“限售期满”对这些城市楼市的影响。

在历经多个调控周期后，“短期看政策，长期看人口”的特征在房地产市场体现的越发明显。短期房价走势，跟政策的走势关联性越来越高。

2015年的“3·30”住房贷款新政，以及随后的个人住房营业税免征期由5年下调至2年。沉寂了2年的楼市，进入了新一轮上升周期。在一线城市楼市强劲复苏的带动下，以及各地棚改、购房补贴等楼市刺激政策的支撑下，二、三线城市楼市全面复苏。

楼市复苏，带来的自然房价的快速上涨，这便有了2016年的“9·30”新政。虽然之后房价涨幅开始回落，但惯性上涨依然存在，快速上涨势头并未得到有效遏制。彼时，在“房住不炒”的大背景下，不少城市纷纷升级调控措施，以打击房地产投资投机需求。

2017年3月25日，厦门成为全国首个出台限售令的城市，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。

时至2019年，首批出台限售令的城市中，被“冻结”的房源将陆续“解冻”。这批房源陆续入市，对楼市将产生何种影响？

本轮限售起因：房价快速上涨势头未得遏制

限售，因能更加精准地“掐住”投资客的七寸，令其资金链在三四年内难以松绑，进而维护楼市正常交易秩序，因而被多地采用。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，自厦门之后，全国先后有超过50个城市出台限售令。虽然细则不尽相同，但基本思路都是通过2至5年不等的期限内限制交易，来遏制投资投机需求，遏制房价快速上涨。

而限售令出台的背景是，房价快速上涨的势头并未因2016年“9·30”后的系列新政得到遏制。在“9·30”前，全国房价已持续了长达17个月的复苏、上涨。

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例从60%降至40%；使用公积金贷款购房首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请公积金购房，最低首付不低于30%。而此前，二套房贷普遍执行“首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的标准。

随后，财政部和国税总局于当日联合发布消息，将个人住房营业税免征期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

这也被称作“3·30”新政，也是这轮房地产市场“牛市”的起点。

在“3·30新政”的强力刺激下，全国楼市强劲反弹、复苏。

国家统计局70城房价数据显示，自2015年4月开始，一线城市新建商品住宅价格同比跌幅逐渐收窄，并由当月的同比跌幅3.8%，在6月由负转正，同比上涨3%。至2016年4月，同比增幅更是达到惊人的33.9%。

在一线城市楼市强劲复苏的带动下，以及棚改货币化、购房补贴等各类刺激政策的强力支撑下，二、三线城市的楼市逐渐复苏。

国家统计局数据显示，二线城市新建商品住宅价格在当年5月跌幅开始缩窄，并由当月的跌幅6.1%，在12月份由负转正，同比上涨0.6%；三线城市新建商品住宅价格在当年6月跌幅开始缩窄，由当月的跌幅6.2%，到2016年4月由负转正，同比上涨0.2%。

新房价格不断上涨，且涨幅不断扩大，随之而来的是始于北京的“9·30”调控。

2016年9月30日，北京出台政策，要求购买首套普通自住房的首付比例不低于35%；首套非普通自住房的首付比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业贷款购买普通自住房的，不论是否有无贷款记录，首付比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付比例不低于70%。

此后，以限购、限贷、限商等为主要特点的调控政策，陆续在各地落地。

然而，这一轮楼市调控依然没有遏制房价快速上涨的势头。二线城市新房价格在2016年11月份达到同比上涨14.2%的高位，此后涨幅出现回落至个位数。三线城市新房价格同比一路上涨，直至2017年7月达到同比上涨9.3%的高位后，涨幅才出现回落。

“房价快速上涨的势头没有得到遏制，正是限售政策出台的主要原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

他认为，限售政策虽可能会“误伤”改善型需求，但可以针对性地抑制投资投机需求，对楼市健康稳定发展具有积极意义。

8城3439万平方米：“解冻”房源入市影响几何

2017年3月25日，厦门正式出台限售令，规定新购住房须取得产权证2年后方可上市交易，并进一步严格限购政策。

厦门的做法并非没有道理。

在“3·30新政”后，厦门楼市迅速复苏。国家统计局数据显示，2015年8月，厦门新房价格同比涨幅转负为正，达到0.1%，是70个大中城市楼市最早回暖的城市之一。

随后，厦门楼市一发不可收拾，房价飙涨。至2016年9月，厦门新房价格同比涨幅一度高达47%，仅略低于合肥，在全国位居第二。在“9·30”新政的带动下，厦门新房价格同比涨幅开始回落。尽管如此，厦门新房价格依然有17个月同比涨幅超过2位数。

“限售令”后，厦门楼市迅速降温，新房价格同比涨幅大幅回落。由当年3月份的32.3%回落至4月份的25.7%。至当年7月，新房价格同比涨幅回落至个位数。

包括“限售令”在内的一系列楼市调控，有效遏制了厦门房价的快速上涨。

在2017年随后的月份里，以“限售令”为主要特点的楼市调控在全国蔓延。

福州于3月28日出台“限售令”，规定福州市五城区户籍家庭购买第二套住宅，非五城区户籍家庭购买第一套住宅，须取得产权证2年后方可上市交易。

青岛于3月30日出台“限售令”，规定新建商品住房和二手住房需在取得不动产权证2年后方可上市交易。而青岛于去年4月将限售期限由2年调整至5年。

广州于3月31日出台“限售令”，规定新建商品住房和二手住房需在取得不动产权证2年后方可上市交易。

珠海于4月8日出台“限售令”，规定居民家庭、企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须在取得不动产权证3年后方可上市交易。

随后，包括惠州、常州、东莞、扬州、海南、济南等省市在内的多个地方均出台“限售令”。据《每日经济新闻》记者不完全统计，至目前，全国已有超过50个城市出台限售令。

进入2019年4月，上述出台限售令的城市，被“冻结”交易的房源将陆续进入解冻期。

“解冻”规模方面，克而瑞新房成交数据显示，出台“限售令”后的6个月内，青岛成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞成交328万平方米、济南成交326万平方米、常州成交290万平方米、珠海成交107万平方米、厦门成交60万平方米。

据此计算，8城，3439万平方米。

虽然住宅从成交至办理产权证之间存在时间差，但如果再考虑二手房交易规模的话，理论上讲，上述出台限售令的城市，未来6个月内将有千万平方米量级的住宅“解冻”，并可入市交易。

巨量解冻规模，上述城市会否迎来“抛房潮”

“原则上来看，既使限售房源解冻，也很难出现抛房潮。”同策研究院院长张宏伟告诉《每日经济新闻》记者。

张宏伟分析指出，目前还是周期性的低点，市场整体还处于下行阶段，一些限售城市当前的房价较2017年限售时的高点出现不同程度回调，此时选择卖房，不一定会成交，即使成交也会产生损失。

“所以不论是从普通老百姓的角度来看，还是从投资客的角度来看，目前的回报率很低，或者还有损失。同时，当前一些城市交易量在回升，目前并不是抛盘的合适时机。”张宏伟说，“大家可能会等下一轮市场高峰期来临的时候再去卖掉。”

严跃进也持同样观点，“很难出现抛房潮，一些城市当前的房价较2017年高点出现回调，此时选择抛盘，无疑会出现较大损失。”

不过严跃进同时认为，一些资金压力较大或资金链断裂的购房者会被迫选择抛售。

而未来随着限售房源的陆续解冻，是否会给房价和楼市带来下行压力呢？

“短期内，绝大部分人应该不会选择抛盘，这对短期房价和楼市不会造成太大影响。当前，部分城市楼市成交量上升，下一轮市场高峰期的到来，会对冲部分压力。”张宏伟说。

严跃进也认为，近期市场交易上升使得房价出现上涨苗头，未来限售房源陆续解冻，会增加市场供应量，也能平抑房价上涨的压力。

本报记者 张晓玲 实习生 邓纯榕 深圳报道

万科谋变

穷则通，通则变，变则久。进入楼市的白银时代，发生改变的不仅仅是房价。之前靠单一业务纵横捭阖的房企，正在从单纯的“开发商”角色向更广阔的领域拓展。这些新业务有的已体形庞大，现金流充沛，具备了分拆的条件。关于物业板块的分拆，中海、保利等都已走在前头。

4月11日，万科否认万科物业分拆上市的传闻，但这并非空穴来风，郁亮其实对其寄予不同的厚望：“万科物业若仅以物业名义上市，我认为对它是低估了。”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。碧桂园已分拆教育、物业上市；而恒大，则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。下一个再造“独角兽”的超级房企，或许是万科也未可知。

导读

近期，郁亮对记者表示，“万科物业若仅以物业名义上市，我认为对它是低估了，”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。

短短6年多的时间，中国开发商就不再仅仅是“开发商”，而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商，甚至深入制造业。

“与城市50%以上的人产生关联”，不仅是万科的口号，也是其他大型开发商的远景。买房租房、购物娱乐、物流仓储、上学就医，乃至新能源汽车、智能机器人，都能看到他们的logo。

这些新业务有的已体形庞大，现金流充沛，具备了分拆的条件。如万科物业营收已近百亿，华润商业租金近百亿，但它们仍委身于集团的整体之中，在资本市场以开发为主线的估值体系下，价值未得体现。

去年业绩会上，万科董事会主席郁亮曾说，万科希望能培育出几只“独角兽”；近期，他对21世纪经济报道记者表示，分拆上市规则或将很快变化，届时万科的估值会更容易些。

他没有说出来的“秘密”是，若分拆上市成行，万科物业很可能将是第一个；而大万科的估值，将不止于现在的3000亿，可能奔向万亿。

4月11日，万科否认了万科物业即将IPO的消息；不过，结合近期分拆上市政策破冰的传闻，万科物业上市或许不是空穴来风。

万科物业上市之辨

4月11日，据彭博社报道，万科旗下的物业管理公司万科物业拟于香港IPO，规模为10亿美元。

在多家房企的物业服务已分拆上市之际，作为国内最大、最优质的物业公司的万科物业，却迟迟没有上市。

根据万科财报，物业服务是万科的主营业务之一，2009年万科物业在财务上与万科集团独立，并于2015年启动完全市场化战略。

2018年，万科实现物业服务营业收入98亿元，同比增长33%。这是国内首家营收近百亿的物业公司。

2018年7月，万科物业以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东。在万科看来，这是物业对接国际市场的标志。

据21世纪经济报道记者查阅，万科物业业务布局已涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大板块。

在目前的最新业务划分中，万科把多业务、发展比较成熟的业务单元叫BG，包括传统四大区域和物业，可见其重要性。

4月11日，万科回复称，物业暂无上市计划。“传闻说规模10亿美金，对于一个营收百亿的公司来说，不是太少了吗？”一位接近万科的人士表示。

“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离。”在去年12月14日的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮称。

他认为，一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大。物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。

而在近期，他又对记者表示，“万科物业若仅以物业名义上市，我认为对它是低估了，”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。

此前，营收不及万科物业的中海、保利、碧桂园、奥园、雅居乐等房企旗下的物业，均已分拆上市。其中中海物业更是以介绍名义上市，未涉融资。

万科物业的生意逻辑，在万科物业首席执行官朱保全的阐述中，确实不同于其他大部分公司。

他认为，物业的核心是通过物业管理服务，让资产得以保值增值。与此同时，业主愿意付出同等的物管费，从而实现产权所有者与管理者的共赢。

这一模式可以规模化扩张，通过大数据和物联网的方式实现。

巨头的分拆与重估

尽管万科否认了物业即将IPO，但在近期科创板和分拆上市政策调整之际，主业为房地产的集团公司分拆资产上市预期强烈。

长期以来，A股地产商只有开发业务，但现在，他们大部分都已多元化。主业加多元化，将会形成一个生态系统，一个上市公司群，是地产巨头们的统一路径。

以碧桂园为例，过去三年，公司已分拆教育、物业上市；而恒大，则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。

鉴于A股公司分拆资产境内上市的限制，他们的这些分拆平台大多位于香港、美国或新三板。

然而，4月9日，21世纪经济报道从接近监管层的投行人士处获悉，监管层正在研究讨论对A股公司分拆上市的政策进行松绑。

年初，科创板相关意见第十五条也提出，“达到一定规模的上市公司，可以依法分拆其业务独立、符合条件的子公司在科创板上市。 ”

接近交易所的人士表示，上市公司分拆资产境内上市，确实在探讨中。

除科创板外，也在研究分拆子公司在主板、中小板和创业板独立上市可能性。

这对规模已很庞大的开发商多元业务显然是利好。从营业收入来看，万科物业营收近百亿，华润置地的租金收入也逼近百亿，这是比较稳定的现金流模式，具备分拆的可能性。

此前，华润也曾提出分拆商业地产上市，预估市值在千亿级别。

万科在2018年财报中指出，未来要建立6个千亿级别的业务，才能再造一个万科；恒大主席许家印说，只有新能源汽车、大健康这样的市场规模万亿的大产业，才和恒大的主业匹配。

显然，做惯了大生意的开发商，都希望“再造”同样大的自己。

“分拆新业务上市可以让母公司的估值得到提升，母公司股东也可分享分拆资产的净利，同时新业务独立，借助资本的力量可以做大做强。”深圳一位券商人士分析。

万科执行副总裁孙嘉认为，不同的收入模式，资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE是四五倍，商业地产是十四倍，物业服务能给三四十倍。

“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量”，郁亮说，资本市场对房企的评价和估值体系也应该有变化。

不过，对于分拆上市，是否意味着房地产再融资的放开？会否被视为房地产调控放松的信号？

多位分析人士认为，分拆住宅开发、商业地产之类房地产上市，可能很难被允许；截至目前，中国恒大分拆地产业务、重组深深房A已近两年，迟迟未获通过。

若以科技、新能源、服务之类资产分拆，或可被通过。但在监管部门的政策出来前，什么都是不确定的。

总体来说，正如碧桂园CFO 伍碧君所说，2019年的融资环境对大部分头部房企来说是“相对友好的”，融资成本下降，他们的资金压力相对2018年没有那么大了。