“近来市场整体融资环境变好，房企通过发债、银行开发贷等可获得大量资金。”某大型信托公司地产项目经理李洋(化名)告诉中国证券报记者。据统计，3月房企融资持续升温，40家典型上市房企完成融资总额突破1000亿元；融资成本也有所下降，主流房企境外融资成本为6%-8%。业内人士透露，尽管目前房企融资环境出现改善，但针对房企的融资门槛并没有降低，预计未来财务实力较弱的小型开发商仍将面临较高融资风险。

融资规模显著上升

中原地产研究中心统计数据显示，4月以来，房企密集发布融资计划接近1000亿元。9日，融创中国控股有限公司公告称，拟发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%。8日，中国恒大集团公告称，拟发行3笔合计20亿美元的优先票据。同日，我爱我家宣布，拟发行20亿境内公司债，期限不超5年。此外，1日，民生信托与房地产百强企业蓝光发展在北京签署战略合作协议。

事实上，自春节以来，房企融资就在提速。同策研究院的数据显示，3月房企融资笔数、融资额度均创下近年来新高。其中，40家典型上市房企完成融资共计1024.2亿元，自2017年11月融资达1246.18亿元以来(其中包含恒大600亿元的股权融资)，首次突破1000亿元，环比2月大幅上涨85.25%。

“最近明显感觉项目增多，经常加班。”华南某信托公司地产信托业务人士李想(化名)坦言。同策研究院数据显示，3月40家房企通过信托贷款融资总额达158.64亿元，环比上月32.91亿元大幅上升382.04%。

中国证券报记者还了解到，目前市场对地产行业的预期有所改善，地产信托产品销售火爆。

融资成本下降

除房企融资规模明显上升以外，房企融资成本也有所下降。

华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券，利率仅为3.94%。3月26日，上海世茂股份有限公司公告称，2019年度第一期短期融资券于3月22日发行完毕，发行总额为10亿元，票面年利率为3.67%。公开资料显示，一些中型房企的发债利率降至6%左右。

据中原地产统计，房企融资成本基本告别两位数(个别企业除外)，境内融资的公司债均在5%以内，主流房企境外融资成本均在6%-8%，境外融资成本明显降低。

中国证券报记者从多家信托公司了解到，房企通过信托融资的成本也略有下降。“房企融资成本从去年底今年初的10%以上降至8%左右。”李洋说。李想则表示，目前公司地产融资成本约为10%，比去年底降低约0.5-1个百分点。

“虽然信托融资成本没有显著变化，但房企会跟我们讲价。他们认为，通过银行等渠道融资的情况改善，信托的成本也应降一降。”某中型信托公司业务人士王烨告诉中国证券报记者。

李洋认为，房企融资活跃，与近期大量房地产信托项目陆续到期不无关系。王烨则表示，房企融资规模上升主要有两方面原因：房企预期改善，不少房企追加投入，带来融资需求；融资环境宽松，资金成本下降，房企融资渠道更为通畅。

融资门槛未降低

“融资门槛一直未降，这是各家信托公司坚守的底线。”王烨透露。某城商行对公业务人士告诉中国证券报记者，其所在公司对房企放贷的审核标准一直没有降低。

“我们的融资门槛没有降低，目前只为一些大型房企提供融资。尽管房企融资渠道增多，但大型房企的融资需求一直有，无需通过降低门槛吸引业务，合规与安全是第一位的。”李洋坦言。

中国证券报记者了解到，2018年以来，各家信托公司纷纷提高融资门槛。王烨称，2018年以来公司便对地产业务保持谨慎，一些激进的房地产企业坚决不碰，哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前。2018年年中，公司提高了风控门槛：年初时，公司还为房企百强提供融资；下半年，基本只做房企前50强业务。

在融资门槛并没有降低的情况下，中小房企的融资依旧困难。穆迪最新发布的报告预计，一些评级为B及以下、财务实力较弱的小型开发商将比其他受评开发商面临更高的再融资风险。

自去年年末以来，中国房企融资热潮不退，有多个月份公布的融资金额超过千亿元(人民币，下同)。

融创中国9日发布公告称，发行2023年10月份到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%，所得款项拟主要用于为公司现有债务再融资。阳光城同日公告称，拟发行规模不超过8亿元(人民币，下同)的公司债券。

同日，当代置业就5亿美元未偿付票据作出交换要约并拟发新票据。越秀地产拟发11亿港元有担保可换股债券。弘阳地产拟发行于2022年到期金额为3亿美元、年利率9.95%的优先票据。

8日，中国恒大集团公告称，拟发行3笔共20亿美元的优先票据。我爱我家集团表示，拟发行20亿元境内公司债，期限不超5年。

此外，还有蓝光发展、金茂酒店等企业也在8日披露融资计划。

中原地产首席分析师张大伟对中新社记者表示，4月以来，房企密集融资热潮不退，从8日晚间到9日上午，短短一天时间内，各大房企公布的融资计划就超过35亿美元。4月上旬，房企披露的各项融资计划所涉金额已接近千亿元。

房企融资环境有所松动。张大伟指出，从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加。从融资成本看，除个别企业外，房企融资年利率基本告别“两位数”，主流境外融资成本约为6%-8%，境内融资的公司债则在5%以内。

去年11月以来，中国房企融资活动持续活跃，3月份更是出现“小阳春”。据克而瑞研究中心统计，3月份，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。

对于房企持续出现的融资热潮，克而瑞研究中心企业研究总监房玲分析称，主要由于2018年年初以来中国央行先后五次降准，加强银行间流动性，房企抓住融资环境较为宽松的窗口进行融资。同时，由于债券陆续到期，房企发债意愿较强，特别是境内房企的发债量级增大，次数频繁。

4月10日下午，“精置全球，合世界同行”暨合硕海外板块成立发布盛典在北京对外交往的窗口，使馆区外交办公大楼举办，现场嘉宾云集、高朋满座。包括马来西亚久久国际集团、泰国DELSK集团、迪拜EMAAR PROPERTIES(L.L.C)、美国旅视万杨，以及国内领军房企万科在内的众多国内国际一线品牌开发商先后与合硕海外缔结战略合作伙伴关系，未来，双方将就海外项目的开发销售达成紧密合作。

发布会上，合硕海外执行董事孙飞鹏介绍，合硕海外以合硕代理的52个总价千万级至亿级楼盘售楼处为触点，以18万高净值客户的持续积累为依托，通过500名自带客户流量的成熟置业顾问、以及合硕搭建的近9000万流量平台、150家金融平台、730家渠道机构、10万+渠道经纪人，形成海量客户资源平台，致力打造海外投资客群、开发企业、金融及合作机构多方共赢的海外业务生态圈。

资料显示，伴随着国内房地产市场经历多年价格上涨之后，“房住不炒”的紧缩调控，开启了打击房产投资投机需求之路，全国房地产市场总体呈现降温企稳之势。

而与国内的地产市场形成反差的是，金融危机之后海外房价泡沫已基本消退，并随经济复苏重新步入上涨通道。国外房地产市场相对完善的法律法规，成熟稳定的发展状态，以及较高的租售比回报，成为置业投资的坚实保障。正是因此，国内楼市调控的收紧，反而让越来越多的投资者将目光放到了海外房产市场上。海外资产配置的需求因此而连年增加，大量高净值人士在全球范围内寻找优质投资资源，分散国内投资理财风险，催生海外置业的热潮。

特别是最近几年，“全球化”浪潮的兴起和金融知识的普及，对高净值人群的投资观形成深远影响，高净值人群对于跨境投资显得格外关注和重视。他们一方面采取多元投资理念，通过购置海外房产，对冲中国经济放缓和人民币贬值的风险；另一方面，也是提前为子女的留学、移民创造一个更好的学习生活环境。

据了解，目前，国人配置海外资产的比例约为4%-5%，而发达国家则有超过15%的家庭配置了以房产为主的海外资产，相比之下，国人海外置业的市场空间巨大，约46%的高净值人群表示会在未来更多的尝试海外置业，并且，资产等级越高，对于海外投资房产的需求也越高，当前，理解高净值人群需求，能够提供海外房产投资的“一站式”服务，成为高净值人群海外置业的迫切需要。

基于此，北京领先的房地产营销代理企业——合硕机构敏锐地发现了这一市场机遇，成立海外业务板块。凭借合硕一线代理视角，由用户思维出发，合硕海外筛选全球优质项目，精准满足客户不同需求，确保房源真实性与可靠性，并真正做到价格透明、房源透明。

以真房源、优服务，锻造好口碑、好业绩，当下，合硕海外正在向着“中国专业海外资产配置标杆品牌”快速迈进。

忙碌了太久，总想给身心偷个闲

城市中太久，总想与自然交个心

需要一个近海的隐居谷，逃离喧嚣、沐浴身心

需要一个近海的童心园，守护温情、快乐简单

于是北戴河健康谷荣逸酒店应运而生

北戴河健康谷荣逸酒店坐落于北戴河新区，中国八大最美海岸之一的黄金海岸，由荣盛房地产发展股份有限公司投资创办，是盛行天下计划打造的重要战略布局之一，隶属于荣盛康旅板块，是荣盛康旅秦皇岛布局的第一家“荣逸”系列酒店，酒店建筑面积4.63万平米，得天独厚的近海资源，远离尘嚣的清新静雅，四周绿荫萦绕，形成了天然的静养“幽幽谷”，多元化的亲子和康养配套，称为“近海唯一的现代隐居谷、童真乐园”，是京津冀地区唯一一家兼具亲子、养生的主题酒店。

1.品牌

北戴河健康谷荣逸酒店项目隶属于荣盛发展康旅板块，有着强大的品牌做支撑。

荣盛发展股份有限公司被评为“2017年至2018年连续三年蝉联中国百强房企第16位”，荣耀23年，以“3+X”战略，全国布点66座城市；荣盛康旅属于荣盛发展控股子公司，沿袭“缔造新型生活”的品牌理念，在国内布局“大北京、大黄山、大华中、大上海、大海南、大西南”六大康养区，同时拓展海外市场，推进“6+N”战略布局，依托“山海湖林原”聚集“游养医药”，缔造“健康、快乐和富有”的康旅度假新型的生活方式。

目前，全国33个国际度假区，拥有“阿尔卡迪亚”、“荣玺庄园”、“荣逸”和“荣馨”四大酒店品牌：1家超5星荣玺庄园、12家五星级标准度假酒店、7家荣逸温情酒店、15家特色公寓/民宿；北戴河健康谷荣逸酒店属于荣盛康旅在秦皇岛首个“荣逸”品牌酒店，其品牌以高档亲子和养生主题酒店为定位，倡导做有心有爱的暖心服务，与现有五星级阿尔卡迪亚、社区佐邻佑里酒店形成优势互补，打造最具特色的近海亲子、养生主题酒店品牌。

2.康养

北戴河健康谷荣逸酒店近海位置，既可免受海洋潮气，又可感受海洋气候的清爽，远离繁杂的度假人群，私享一方静谧时光；处于北戴河新区疗养核心板块，毗邻新区疗养机构，距离北戴河国际滑沙场、圣蓝海洋公园等4A级景区自驾6分钟，康养便利、娱乐不远！

3.资源

园区内几百亩园林围绕，远离尘嚣，静谧安然；与“网红人气滨海酒店”北戴河阿尔卡迪亚滨海度假酒店共享2000米的私属海岸，以及地下千米海温泉，乐活体育小镇等配套，专属摆渡车直达往返，同时感受近海静谧、亲海的畅快！

4.客房

酒店拥有7栋不同主题的流动建筑，共计639间客房，其中224间亲子主题客房，新中式客房设计，融入现代元素和科学睡眠体系；多元的房型设计，家庭套房和家庭跃层等，并兼顾太空漫步、糖果屋、淘气猪、Pink猫等五大卡通主题，同时满足多元需求，符合现代人求新的住宿体验。

标准大床房，家庭套房，太空漫步亲子，海盗船主题房，Pink猫主题房，标准双人间，家庭复式套房，主题复式套房，淘气猪主题房，糖果屋主题房

5.餐饮

这是一个多维度的美食馆，将视觉、味觉和嗅觉全面调动。主楼一层大堂以文艺休闲为主，可以尽享鸡尾酒、咖啡、盆栽奶茶以及各类特色小吃，静观落英缤纷；二层亲子主题餐厅，森林探险主题，主题餐品与迷你游乐场结合，童真无比；三层为中西式混合自助餐厅，主打粤式风味和自助养生美食。美食可观、可听、可感，体验多维空间。

6.唯一

3000平方米的大型无边泳池，人工模拟阳光沙滩，感受一场时尚的身心沐浴；梦幻主题儿童戏水池，国外先进儿童戏水设施，打造一个无忧的水上乐园。

7.文艺

融入现代人养生度假需求，酒店大堂以花房和文艺bar为特色，time音乐饮吧以及兼具陶艺、手工皂等DIY体验的Rose文艺馆，配有影音室、台球厅，以及健康馆等休闲设施，将文艺养生新旅进行到底！

8.亲子

将各种网红亲子体验融汇其中，candy糖果屋、littles亲子嬉戏馆、美食童话园以及兼具儿童角色体验的“汽车小镇”等亲子娱乐配套，以“咕咕乐巢”亲子互动体系为核心，集合乐高、陶艺、烘焙等体验，将亲子引导融入其中，亲子主题的吃住玩一体化“呵护式”服务体系，让度假不累心，亲子度假更多童真！

这是一个全新的地带

感受近海养生的徜徉时光

回归童年时的简单快乐

这才是生活本该拥有的意义

这个6月

北戴河健康谷荣逸酒店

带您感受新生活的美丽阳光！

本报记者 张晓玲 实 习 生 邓纯榕 广州、深圳报道

导读

流动性的宽松和“因城施策”的地方微调，是这轮复苏的根本性支撑；不同于往年，2019年的楼市回暖，主要局限于一二线部分城市，尤其是四个一线城市。

3月份楼市从底部轻微的反弹，看起来在4月份将继续，回暖和复苏，成为这一段时间以来的关键词。

流动性的宽松和“因城施策”的地方微调，是这轮复苏的根本性支撑；不同于往年，2019年的楼市回暖，主要局限于一二线部分城市，尤其是四个一线城市。

刚从去年的“钱紧”和冬天的寒冷中缓过劲来的开发商们，一点也不敢过于兴奋。他们普遍在做的事是抓紧销售的窗口期，快速抢客去化，回笼现金。泰禾、恒大是其中促销最为彪悍的。

“手里钱多的，就再去拿点地。”华南一家大型开发商人士说，这是近期土地市场也开始热原因；不少地方政府，也趁机集中推地，想卖个好价钱。

“窗口期”的不定期出现，在窗口期内加紧卖房、买地、融资，可能成为2019年的新常态，因为机会可能稍纵即逝。

没有人再敢像2017、2018年那样乐观，全年来看，包括万科、融创在内的大型开发商态度谨慎。“活在当下”，是开发商、地方土地部门、买房人、银行券商们的普遍心态。

“温度回升”

刚刚过去的清明节再次检验了这个春天的楼市热度，3月份的春意持续。

中原数据显示，清明节前两天，广州新建住宅网签分别是197套与143套；北京看房量相比3月下半月有所减少，但依然处于高位，其他一线和部分二线城市也处于相对较高水平。如厦门等城市，个别项目开盘需求量也比前期有明显上升。

回溯3月份，上海中原地产的统计数据显示，当月北京、上海、广州、深圳等一线城市一二手房销售出现显著增长。其中，一手房（含动迁配套房）方面，上海3月成交135.42万平方米，同比增长33.85%，深圳3月成交30.47万平方米，同比增长49.14%。

中原指出，很多之前价格下调的城市都因为信贷相对宽松，出现购房者怕踏空的心理而加紧购房，主要出现在北京、上海、广州、杭州、厦门等城市。

3月6日，杭州中国铁建西湖国际城262套高层房源，平均中签率低至1.5%；3月18日，南京河西的绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇分别加推186套房源和323套房源，销售均价3.5万元/平方米，近万人报名登记；同日，位于北京海淀的山屿湖首期开盘192套，当天售完。

一二线温度回升，与供应增加也有关系，上海3月入市面积为78.8万平方米，环比增加194%，同比增加100%；北京入市也保持高位，3月北京供应商品房住宅3707套，多个限竞房入市带来了销量。

二手房方面，3月份，北京网签量为16051套，成交量是2018年5月后的最高值；上海网签量约2.6万套，创29个月以来的新高。

从主流房企3月业绩来看，也比1、2月出现了明显增长。

4月2日，万科披露，3月份公司实现合同销售金额573.7亿元，同比增长13.2%，环比上升32.9%；中国恒大公告称，3月份公司实现合约销售金额约549亿元，同比增长11.2%，环比大增155%，达到2月销售额的2.5倍，成为单月销售额增幅最高的房企之一。

“四巨头”之一的融创中国4月7日晚公告，2019年3月，集团实现合同销售金额约人民币376.4亿元，同比增长22%，环比暴增106%。

扩大范围来看，据克而瑞统计，标杆房企3月单月销售额均有明显上涨，50家主流房企单月销售金额共7410亿元，同比增长21%，环比增长74%。百强房企3月份的销售规模同比也呈正增长。

中指研究院指出，一季度受到春节影响，房企整体销售业绩通常会呈现1、2月份相对低，3月份环比增长现象，2019年2月同比下降较多，主要是销售时间短，春节返乡置业降温等因素，对三四线布局的房企影响略高，3月同比环比均大幅增长，主要是传统回暖节点、房企加快推盘，抢收一季度业绩有关。

中原地产首席分析师张大伟认为，从趋势看，4-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是之前调整过价格的城市。

“活在当下”

中国房地产市场的大幅调整，除了2008年，就属2018年四季度最为“凶险”，至今，许多房企营销负责人提起去年11月的市场，仍然心存余悸。“仿佛一夜之间，买房的人就消失了”、“钱非常紧”。

没有客户和钱，成为一些人心中的痛和怕。多位开发商人士互相探讨后认为，不能对本轮复苏抱有太大期望；万科董事会主席郁亮指出，“不能期待市场反弹”。

因为宏观经济、货币政策、市场调控的不确定性仍在，并且有迹象显示，调控带来的影响和变化间隔越来越短，房企全年都可以随时融资、买地、卖房的时代将一去不返。今年房地产紧抓“市场窗口期抢收”显得格外重要。

今年1月份，在南方媒体见面会上，龙湖集团副总裁胡若翔称，2019年城市分化会进一步加剧，每个城市政策力度也不一样，因此要加强对不同城市市场窗口期预判，“强化弹性供货，做到有质量增长”。

在3月26日的万科业绩会上，首席运营官张旭也多次表示，“2019年的每一天都是卖房的好日子，万科将随行就市，能卖就卖，坚决不留库存。”

往年一季度被认为是房地产行业季节性销售淡季，但因为今年“窗口期抢收”的判断，诸多房企加大了促销力度，“抢跑”回笼资金，“活在当下”。

最明显的莫过于恒大。据悉，今年3月份，恒大所有在售项目，包括住宅、公寓以及写字楼，均可有9折优惠（受备案价影响价格除外），商铺8折优惠。促销使得恒大以单月510亿元的权益销售金额在行业内居首。

恒大将全员营销运用到了极致。4月份，仍然可以在朋友圈看到恒大全国的多个项目在推广、优惠。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，恒大在多次市场降温时都有降价促销的做法，这体现了其对于市场的灵活把握。

类似地，泰禾也在一季度实行“壹号抢收计划”，其一季度在北京区域加大了营销力度，通过加大楼盘促销力度，完成了超过100亿元的销售额。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，企业主动去营造营销的环境，会对销售产生一定的积极影响。他认为，当前有能力“出货”的房企，普遍以加快资金回笼为首要目标，毕竟在当前环境下，很难去判断未来的市场走势。

对缺钱的担心和“窗口期”的认识，让大部分房企抓住降准带来的流动性宽松机会，加大融资力度。2、3月以来，房企融资不断井喷。

同策研究院数据显示，3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，环比大幅上涨85.25%，同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿大关，创16个月新高。

今年3月以来，多个二线城市土地市场渐现暖意，开发商逐渐找回了拿地的热情。包括杭州、南京、广州、无锡、南昌、南充等城市密集推地，吸引了越来越多房企的关注。

4月8日，南昌推出三块土地，分别来自西湖区、青云谱区和青山湖区。起始总价约为9.32亿元，最终，三宗土地总成交价为16.68亿元。其中，融创以8.83亿元竞得青云谱地块，溢价率76.97%；阳光城分别以2.72亿元和5.14亿元摘得西湖区地块和青山湖地块，溢价率分别为44.09%和110.49%。

资金情况有所好转使得有着规模发展需求的房企再度开启土地补仓战，土地市场的角逐日趋激烈。

二线城市土地溢价率走高

“刚刚我才看完地，公司为了扩大规模，还在不停进入新的城市，我们也需要更多的出差。”4月2日下午5点，在银川出差的一位TOP5房企土地投资总监杨超（化名）在电话中告诉记者。

杨超坦言，过去一个月，他几乎每周都在中国的西北城市出差。看地与拿地，是他们土地拓展的重要工作。去年，因为市场环境收紧，很多公司都未完成拿地指标。而今年开始，他所在的公司，正在悄然潜伏进入更多的城市。

与之相对应的，是近期许多二三线城市的密集推地。

南京是第一个出现在公众视野的城市，3月29日，今年春节后南京首批土地出让落槌。当天南京市国土资源局共挂出7幅地块，最终均顺利出让，当日揽金共计120.79亿元。

其中，最受瞩目的是NO.2019G01地块被包括融创、雅居乐、栖霞、电建等房企报名参拍。经过120轮竞拍后，最终四川房企新希望以53.2亿元总价拿下，楼面地价达到22628元/平方米，溢价率28.81%，这是新希望进入南京的首个项目。

4月1日，广州出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地，总起拍价近66亿元，总体量超71万平方米。最终，6宗地块总揽金近87亿元，中海、龙光、电建、恒大均落子。

4月2日，杭州主城区出让4宗地块，含1宗宅地、1宗商住地、1宗租赁宅地和1宗商业地。4宗地块总出让面积9.14万平方米，总起价43.76亿元，最终收金56.66亿元，包括金地、阳光城等房企拿地。

4月3日，无锡出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%，融创获得2宗，另外还有一宗需要摇号。此前，像无锡这样的长三角三线城市，已经很久没有出现如此盛大的土地拍卖画面。

中国指数研究院数据显示，一季度300个城市住宅用地成交楼面价均价为4179元／平方米，同比上涨4.9%，较去年四季度上涨17％，平均溢价率为14.6%，较去年四季度上涨8.1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟认为，2018年土地市场因为持续的调控为明显降温，部分企业拿地较少，而在最近降准、市场出现复苏迹象的情况下，房企再次进入土地市场。特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速。

压抑之后爆发

“3月份开始很多热点城市销售都出现了抬头，大家拿地也明显热情了很多。去年我们的拿地都是很谨慎的，但是公司也需要发展，发现市场开始活跃后，我们也开始更多的看地。”一位TOP30房企副总裁告诉第一财经记者。”

在上述副总裁看来，二线城市土地溢价增加，一方面是开发商对于中国经济和城镇化进程的长期看好，另外一方面，则是开发商的补仓需求。

去年，由于销售和资金的限制，企业拿地数量明显减少。土地市场已经进入下行周期，流拍情况较多。“去年很多政府也在找我们谈，希望我们托底，害怕土地也卖不出去。”杨超告诉记者。

中国指数研究院监测数据显示，2018年，Top50房企拿地总金额16763亿元，同比下降25.5%，拿地总面积43168.1万平方米，同比下降19.7%，拿地均价4409元/平方米，同比下降7.2%。

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在不久前的业绩会上说：“因为去年下半年市场下行，我们收缩了很大的投资规模，最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标，加上2018年的出货消耗比较大，导致年底的土储较年初基本没有变化。”

2018年5月，阳光城针对市场可能出现下行，开始收缩投资节奏，7月当机立断踩刹车，所有经过投资决策的项目重新进行评价。

克而瑞统计发现，截止至2018年第四季度，一、二线城市的溢价率已经跌破10%，大部分地块均以底价成交；而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%，整体土地市场的竞拍激烈程度不比往年。

标普指出，在资金紧张的情况下，许多开发商去年减少了土地的购买，2018年主要评级开发商土地支出比例降至合同销售额的23%，为6年来最低。

可以说，去年几乎是土地的拍卖小年。随着市场的变化，为了规模的开发商也正在积极补仓。

以融创中国为例，根据克而瑞统计，2019年第一季度融创中国新增土地货值1428.9亿，位居房企第一。同样积极拿地的还有阳光城，2019年3月，阳光城共计获得7个土地项目，新增计容面积107.35万平方米。阳光城需按权益承担对价款90.74亿元。

据诸葛找房数据中心监测，2019年3月六城土地收入过百亿，3月天津市土地出让收金261亿元位居榜首，杭州市以181亿元位居第二，重庆市收金163亿元紧随其后。本月二线城市依旧是榜单主力，部分二线城市土地成交火热，如合肥本月主城区推出6宗热点地块，溢价率高达98.68%。

张大伟表示，全国多城市土地成交2019年开年处于调整，虽然一二线城市调控政策严格，对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。

市场竞争更趋激烈

今年1月，在成都工作的80后李丹（化名）把自己在成都的房子卖掉，准备腾出购房指标重新买一套新房。

“卖房过后其实是有担忧的，看到市场交易活跃可是一直没有合适我的新房，我很快就重新置换了一套更好的二手房。”李丹在电话中告诉记者。

去年成都楼市曾一度冷淡，新房二手房交易均不活跃。不过，从今年开始，这个市场却有所转机。春节后，成都武侯金茂府拿到3万/平方米的预售价格，突破此前当地政府的2万/平方米左右的限价，被预示着市场变化的一个信号。

不只是成都，其他城市同样悄然变化。“3月开始杭州市场的带客数量就开始增加，我们预计第二季度市场会慢慢微调，下半年开始销售可能会好转。”一位在杭州负责营销的地产高管告诉记者。

一个数据可以佐证杭州的交易活跃程度。杭州透明售房网数据显示，2018年3月，杭州二手房挂牌量仅2.5万套，2019年3月，杭州二手房挂牌量已经接近7万套，且仍处于增加趋势中。

4月8日，国家发展改革委公布近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，指出从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等共6个大方面共22个小点促进新型城镇化进程。进一步加大户籍制度改革，并放宽城市落户政策。

这意味着，将有更多的人口涌入城市，对于楼市的中长期提供了稳定的支持。

显然，无论是主动还是被动，开发商都在选择补仓。主动者，已经发现楼市交易活跃迹象，希望借此周期进一步发展。被动者，手上没地，急需拿到项目满足公司运营。

旭辉董事长林中判断，房地产市场进入“平稳增长、低频波动、震荡上升”的新增长周期。

禹洲地产创始人及董事局主席林龙安在不久前的业绩会上表示： “公司楼盘大部分都在一二线城市，是限价最明显的区域，所以把有一部分（货值）挪到2019年。

世茂房地产副主席许世坛则表达了担忧：“我们监控了几十块土地，很多土地已经是地王价，甚至超过去年、前年的最高值。去年10月份开始很多土地的地价都有10%甚至20%的下滑，但这个月已经全部涨回去了。”

他承认3月以来土地市场竞争的激烈程度：“我记得我们在市场最热的时候，投100块地可能只能拿到10到15块，当下可能连10块都拿不到。

截至4月9日，30家上市房企公布了2019年一季度销售业绩，合计销售金额为10469亿元，同比增长3.7%，增速明显放缓。一线梯队房企销售额均有所下滑，春节返乡置业遇冷，三四线项目销售不及预期是主要原因。部分中型房企销售业绩亮眼，主要与布局一线城市项目有关。不少龙头房企3月份业绩出现回暖。从新增项目看，主要在一线城市。

一线梯队表现不佳

从一线梯队房企一季度销售情况看，中国恒大签约销售金额合计1196亿元，同比下滑26.10%；万科A签约销售金额合计1494.4亿元，同比下滑3.1%。中国金茂签约销售金额共计283.3亿元，同比下滑26.7%。

融创中国表现抢眼。公司4月7日晚间公告称，截至2019年3月底，集团累计实现合同销售金额约798.7亿元，同比增长11%，累计合同销售面积约542.5万平方米，合同销售均价约1.47万元/平方米。

部分中型房企销售额增长明显。首创、建业等多家中型房企一季度销售额增幅超过60%。

这些公司销售额增长多与一线城市项目有关。以首创置业为例，公司一季度实现签约面积约56.7万平方米，同比增长35.6%；累计签约金额约139.1亿元，同比增长63.2%。其中，北京地区签约金额占比49%，上海占比13%。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，从目前数据看，2019年1-3月上市房企销售额增速整体放缓明显，龙头房企表现尤其突出。主要在于春节期间返乡置业有所退烧，这对布局三四线城市项目的龙头房企影响较大。此外，结转同比大幅减少也是一大因素。部分中型房企异军突起，且联合拿地项目增多。

三月出现回暖迹象

从3月份单月销售数据看，一线梯队房企销售业绩开始回暖。以中国恒大为例，公司3月实现合约销售金额约549亿元，达到2月销售额的2.5倍，单月销售额增幅居前。

多数公司环比涨幅较大。以融创中国为例，公司3月实现合同销售金额约376.4亿元，同比增长22%，环比增长106%，合同销售面积约为261.7万平方米，合同销售均价约为1.44万元/平方米。

部分公司3月份新增项目较多，且新项目中一线城市楼盘占比较高。以万科A为例，2月份销售简报披露以来，公司新增加项目11个，需要支付权益地价98.93亿元。其中，北京通州区台湖0094等地块项目占地面积约11.6万平方米，万科权益建筑面积约为21万平方米，需支付权益地价49.95亿元，超过其余10个项目的总和。

此外，万科3月份新增物流地产项目两个。其中，一个位于深圳市盐田区，建筑面积达到8.38万平方米，万科权益建筑面积为10.39万平方米。

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

刚进入4月，一则“以热血战极限”的海报就刷遍了多个平台，这便是阳光城的“抢收计划”。

“早在年初，董事长兼总裁朱荣斌就表示‘开年即决战’。但这个动作主要还是加快销售，没有打折促销。”阳光城方面向《每日经济新闻》记者表示，“抢收计划”是内部的常规营销动作，是为了自我激励。

实际上，除阳光城以外，今年已有多家房企发起了类似的“抢收”行动。

如今年2月发起“1号抢收计划”的泰禾，用降价促销和高佣金广征经纪人，创造单周破15亿元的认购数据纪录。同月，恒大也宣布“全国690个项目打折”，其所有在售住宅项目全部九折、商铺八折；并且在建项目入市速度加快，仅3月就开盘24个项目。

实际上，“抢收”并非地产圈的新鲜事，不过有的房企加快抢收是为了自我激励，也有的房企是因为业绩下滑。

首季度TOP3销售下滑

克而瑞的数据显示，今年一季度，TOP3房企全口径销售金额同比下降近13%。

对此，克而瑞表示，一方面因为去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售超500亿元；但另一方面也因为，TOP3房企自2018年已进行了提质控速的战略发展转向。

TOP3房企之外，TOP4~20规模的房企更不敢懈怠，诸多房企在开年后就开启“抢收”计划，一季度累计业绩同比增长达13.8%。

值得注意的是，各梯队房企在目前的市场行情下，竞争依然激烈。

克而瑞指出，今年3月，房地产市场整体销售表现明显比前两月有起色，一二线城市明显升温，但大部分三四线城市仍然延续调整，销售较为低迷。TOP100房企3月份的销售规模同比增长，单月环比增速也远高于去年同期。但一季度整体业绩规模仍略有下滑。

《每日经济新闻》记者对比近两年一季度销售额也发现，部分房企出现不同程度的下滑。

克尔瑞的数据显示，2018年第一季度，泰禾的销售额为328亿元，而2019年第一季度仅为256.1亿元。泰禾的“一号抢收计划”正是在首月销售数据不理想背景下推出的。

房企2019年谨慎快跑

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，一般来说，房企的“抢收”都会集中在四季度，但今年的“抢收”提前到了一季度。

在张波看来，2019年经济有不确定性，不同城市楼市的表现也有所不同，一季度部分城市出现了楼市政策“微放松”，市场有所回暖，是抢收出货的窗口期。

“抢收行动是房企基于市场基本面的判断，针对未来不确定性做出的‘优选策略’。不少房企通过折扣的方式来拉动销售提升，也取得了不错的效果。”张波表示。

但也正是提前“抢收”，体现出房企对2019年市场的警惕。《每日经济新闻》记者了解到，大多数房企制定的2019年业绩目标都相对谨慎，目标增长率普遍在20%左右（2018年业绩目标增速普遍在30%~50%）。

“在目前的市场形势下，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，龙头房企如碧桂园、恒大、万科2018年已纷纷表示将由高速增长转向有质量增长。规模房企主动进行战略调整，对2019年的业绩目标预期整体较低也属正常。”张波认为，房企2019年的销售节奏会紧跟不同城市的市场变化而调整，同时抓紧出货，争取更大主动权是众多房企的不二选择。

谭浩俊

随着房地产调控长效机制不断完善，房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。

近日密集发布的上市房企年报显示，多数房企在营收、利润方面业绩理想，但销售额增幅在逐步告别高速增长。如万科2018年的销售额同比增长14.5%，恒大合约销售额增长10.1%，增速同比均有所放缓。虽然碧桂园的权益销售额增长高达31.25%，但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓。

与此相适应，同策研究院近日公布的相关数据显示，3月份受监测的40家房企融资总额环比2月大幅上涨85.25%。其中，各类债权融资方式融资额度均大幅上涨，最高涨幅达464.84%；股权融资绝对值占比双升。融资总额共计1024.2亿元，自2017年11月以来，再次突破1000亿大关。

销售增速放缓，融资总额增加，也从一个侧面说明，由于市场相对低迷，交易量失去了往日的“风采”，房企面临的资金压力不断加大，财务成本也在不断上升。如果这样的现象一直维持下去，相当一部分房企将陷入困境，甚至会引发一些风险。因此，有条件的房企，都在谋求积极转型，力图用转型改变不利局面，用转型为企业寻找到一条更好的发展之路。

那么，如何转型才能让企业更好地适应市场、适应消费需求、适应企业发展要求呢？很显然，找准落脚点，明确转型方向，把握好转型重点，才是房企转型最重要的方面，也是最现实的需要。否则，不仅转型不成，反而会失去发展机会，失去转型的最佳时机。

而从目前房企选择的转型方式来看，基本采用了内涵式转型和外延式转型相结合的方法。所谓内涵式转型，就是围绕主业，在产品的品质和服务的质量方面下功夫，不仅房屋的设计、房屋的质量、房屋的结构和房屋的品位更加符合消费者需求，满足购房者需要，甚至出现一些个性化定制的产品，从而让企业生产的产品更具针对性，更具备市场化特征，而不是过去那种皇帝的女儿不愁嫁，真正让住房也进入买方市场，让购房者决定房企的命运。而且，在产品的服务和配套方面，也更能体现综合化、便利化、现实化，如信达地产(600657)推出的“教育社区”，就把优质教育资源与房屋开发有机结合起来，让购房者不仅可以买到满意的房子，更能享受到优质的教育资源，抛却了“学区房”的烦恼。而大连万达的“弃房转型”，更被认为是断臂求生之举。虽然过程比较痛苦，但快人一拍、先人一步，有望让企业实现比较好的转型。

当然，内涵式转型，更有利于房企走出一条新路，也有利于房企在转型过程中减少震荡。但是，由于要求很高，转型过程中需要更讲究质量与效率，需要在人员、人才结构方面有更好的改善。

外延式转型，主要是一些有条件、有能力、有实力的房企，在房地产业务之外，开拓和开发一些新的业务，寻求新的突破。如广州（楼盘）恒大就选择了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技为龙头的产业格局。特别是新能源汽车，是恒大一次较为大胆的尝试。而碧桂园则选择地产、农业、机器人3大重点发展方向，未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。其他大型房企也都有了自己的新目标、新领域、新方向。关键就要看能不能取得突破，能不能杀出一条新路。如果选择的方向错了，或者没有能力取得突破，对这些房企来说，也会面临很大的压力。

矛盾比较突出的，是那些实力不是很强、条件不是很好，没有能力和实力进行转型的房企，既无法在内涵上取得突破，也无法在外延上找到出路，因此，在新一轮市场竞争中，很有可能被淘汰或并购。如此一来，市场也将进入新一轮的重构和洗牌。中小型房企能否早作决断，在自己尚具备一定经济条件的情况下，与大型房企合作，或主动投入到大型房企的怀抱之中，或许是一个不错的选择。

从总体上讲，随着经济从高速增长向高质量发展转型，居民消费由数量型向品质型转化，房地产市场也将进入到由规模向品质转型的关键时期。如何才能选择好转型的“落脚点”，对房企来说，也是一次严峻的考验。转好了，或是一片新的蓝海。转不好，可能影响企业进一步发展。

（作者为财经时评人）

随着国民休闲、度假需求的不断增长，相信会有更多的闲置房产可以被利用起来。

储著胜

最近几年，一到节假日深圳人总喜欢几家人一起开车到周边地区去度假，或看海景、或泡温泉、或游园、或爬山。度假的人越来越多，不仅为周边景区、酒店和餐饮行业带来了客源和赚钱机会，还在一定程度上把周边空置的房子给利用了起来，有利于减少社会资源的浪费。

所谓空置房利用，其基本模式是，有人把建好的别墅或公寓租下来开酒店，然后再从网上招揽客人住进去。此举具有多重意义。

对房主来说，房子本来是用于投资或节假日自己带家人偶尔去住一住的，平时闲着也是闲着，不如出租给别人：一来可以收到一定数额的租金；二来可避免房子因长期无人居住而易出现的毁损；三来每年都有一定的免费自住时间，基本上可满足自家来此度假的需求。

对承租房子的人来说，开酒店本来是一项重资产经营，需要投入大量的资金用来盖楼，而现在这类资金不用出了，只需解决租金和日常运营资金即可，资金需求大幅下降。此外，一旦经营不善还可以快速结束经营，损失的不过是有限的违约金而已。

对地方政府来说，可以为外地客人提供更加多样的住宿选择，有利于吸引客源,带动当地消费的增长，同时还可以获得相应的税费收入。

正因为此种模式能够实现多方共赢，所以现在它在珠三角地区很流行。其主要特点是：一、一般地处自然资源比较好的区域，或临山、或靠海、或拥有温泉等，适合人们的度假需求。二、有相当比例是别墅，非常适合几家人一起出游使用，这是一般酒店所难以满足的。三、内部有比较完善的配套设施，甚至自建有特色景观和街区，本身就是一个旅游点，人们住在里面不仅能舒适地休息，还可以愉快地游玩。

当然，这种经营模式目前也存在一些问题，主要有：一、由于经营者大多并非专业的酒店管理团队，所以整体服务质量不高。二、房主因为难以准确了解酒店的经营情况，所以自身权益常常得不到有效保障，主要表现在不能按时、足额地收到租金。三、有些小区的房产被不同的经营者所承租，这些经营者为了拉生意，相互之间容易出现恶性竞争，从而导致两败俱伤。而消费者在价格战中，虽然能享受到一定的价格优惠，但得到的服务往往也很糟糕，因此总账算下来未必合算。四、一些地方各小区内部都搞得很漂亮，但是小区外面的交通与生活环境等却非常落后，与小区品质严重不匹配。地方政府未能与地产商保持同步建设，在很大程度上影响了这类酒店的揽客能力。

从目前投资性或度假式别墅及公寓来看，被改造成酒店并对外经营的还只是其中的很小一部分，剩下的那些楼盘仍在继续空置。很多别墅和公寓因为长期无人居住，正在走向破败，个别的甚至已杂草丛生、面临倾塌的危险。这实在是一种巨大的社会资源浪费。鉴于此，如何盘活这些房产资源，将空置的房子充分利用起来，就成为摆在各级政府面前的一项重要任务。

在将空置房改造成度假酒店这个问题上，政府部门至少可以从以下几个方面进行努力：一、积极引进专业酒店经营机构，由它们来整体承租所在区域的空置房产，通过它们的专业能力来保证酒店经营的规范和服务的质量。二、加强对房产所有者的权益保护，通过税收优惠和简化服务流程等方式，引导和鼓励他们将自己的房产出租给酒店经营机构。三、加强对小区外围环境的整治以及配套设施的建设工作，确保交通顺畅、生活便利与街区整洁，使各小区形成一个有机整体，共同发力吸引外地客源。四、统筹好当地各类酒店的协调发展，打造差异化，开展良性竞争，尽力避免价格战，不断提高整体服务水平。

如果政府部门能够做好以上几个方面的工作，那么，随着国民休闲、度假需求的不断增长，相信会有更多的闲置房产可以被利用起来，使这些长期闲置的“死”资产变成既可创收又可用来享受的“活”资产。若如此，无论于国于民都是一件大好事！

（作者系证券时报记者）