刚进入4月，一则“以热血战极限”的海报已刷遍了多个平台，这便是阳光城的“抢收计划”。

“早在年初，董事长兼总裁朱荣斌就表示‘开年即决战”。但这个动作主要还是加快销售，没有打折促销。”阳光城方面向《每日经济新闻》记者表示，“抢收计划”是内部的常规营销动作，是为自我激励。

实际上，除阳光城以外，今年已经有多家房企发起了类似的“抢收”行动。

如今年2月发起“1号抢收计划”的泰禾，用降价促销和高佣金广征经纪人，创造单周破15亿元的认购数据。同月，恒大也宣布“全国690个项目打折”，其所有在售住宅项目全部9折、商铺8折；并且在建项目入市速度加快，仅3月份就开盘24个项目。

实际上，“抢收”并非地产圈的新鲜事，不过有的房企加快抢收是为了自我激励，也有的房企却是源于业绩下滑。

首季度TOP3销售下滑 竞争加剧房企“抢跑”

克而瑞数据显示，今年一季度TOP3房企全口径销售金额同比下降近13%。

对此克而瑞表示，一方面因为去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售超500亿元；但另一方面也因为，TOP3房企自2018年已进行了提质控速的战略发展转向。

在TOP3房企之外，TOP4~20规模的房企更不敢懈怠，诸多房企在开年后就猛启“抢收”计划，也由此一季度累计业绩同比增长达13.8%。

但值得注意的是，各梯队房企在目前的市场行情下，竞争依然激烈。

克而瑞指出，今年3月份，房地产市场整体销售表现比前两月明显有所起色，一二线城市明显升温，但大部分三四线城市仍然延续调整，销售较为低迷。TOP100房企3月份的销售规模同比增长，单月环比增速也远高于去年同期。但一季度整体业绩规模仍略有下滑。

《每日经济新闻》记者对比近两年一季度销售额也发现，部分房企出现有不同程度的下滑。

克尔瑞数据显示，泰禾2018年第一季度销售额为328亿元，而2019年第一季度仅为256.1亿元。泰禾的“一号抢收计划”正是在首月销售数据不理想的背景下推出的。

抢收提前至一季度 房企2019年谨慎快跑

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，一般来说房企的“抢收”都会集中在四季度，但今年的“抢收”提前到了一季度就开始启动。

为何会这样？在张波看来，2019年全国经济有不确定性，不同城市楼市的表现也有所不同，一季度部分城市出现了楼市政策“微放松”，市场有所回暖，是抢收出货的窗口期。

“抢收行动是房企基于市场基本面的判断，针对未来不确定性做出的‘优选策略’，不少房企通过折扣的方式来拉动销售提升，也取得了不错的效果。”张波表示。

但也正是提前“抢收”，体现出房企对2019年市场的警惕。《每日经济新闻》记者留意到，今年大多数房企制定的2019年业绩目标都相对谨慎，目标增长率普遍在20%左右（2018年业绩目标增速普遍在30%~50%）。

“在目前的市场形势下，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，龙头房企如碧桂园、恒大、万科2018年已纷纷表示将由高速增长转向有质量增长。规模房企主动进行战略调整，对2019年的业绩目标预期整体较低也属正常。”张波认为，房企2019年的销售节奏会紧跟不同城市的市场变化而调整，同时抓紧出货，争取更大主动权是众多房企的不二选择。

■本报记者 王丽新

3月的香港，是在港上市内地房企发布全年业绩的集中期，港交所也有着中国内地最大规模的上市房企。但与此同时，更为让人惊诧的是，香港这个城市也是世界豪宅价格排行榜的“亚军”。

据莱坊发布的《2019财富报告》显示，2018年，在全球100个城市豪宅市场排行榜中，100万美元在香港可以买到22平方米(位列第2位)、在上海可以买到57平方米(位列第10位)、在北京可以买到67平方米（位列第11位）。

或许，这得益于亚洲超高净值人群近年来的快速增长。

莱坊表示，亚洲是亿万（美元）富翁的最大聚集地，到2023年亿万（美元）富翁的数量将超过1000人，在全球2696位亿万（美元）富翁中的占比超过三分之一。过去五年，中国的亿万（美元）富翁人数急剧上升，但从中期来看，增长速度将趋于温和。而2018年，在香港，超过3000万美元的超高净值人士数量已达3010位。

在2018年至2023年的未来五年，亚洲超级富豪人数增长幅度预计全球第三，当中印度在增幅排名榜的首位，预计有39%的增幅，菲律宾（38%）及中国内地（35%）紧随其后。在莱坊预测的59个市场里，涨幅最大的前十榜单中，亚洲国家占据了八席，其余两席则被罗马尼亚和乌克兰占据。

值得关注的是，2018年，莱坊的态度调查结果显示，24%的印度超高净值人士在除了第一和第二居所之外额外持有房地产投资，这一比例高于前一年的21%。对于印度买家而言，吸引他们的通常是子女的一流教育机会、商业新项目和稳定的投资回报。而在中国，对房地产资产的渴求似乎并不低于印度，买房几乎是中国家庭购买资产的第一选择。

“在房地产投资方面，超级富豪的投资足迹越来越广。追溯到10年至15年前，超高净值人士的住宅房地产投资主要取决于其子女在哪里接受教育。”莱坊全球住宅主管 Andrew Hay表示，“教育仍然是一个重要的考量因素，但为应对全球不确定性和政治动荡不安，超高净值人士也越来越有战略性。因此，他们选择在稳定性更高的城市和国家投资更多房产。”

对此，莱坊中国国际投资部董事程怿表示：“由于财富在全球范围内的移动速度更快了，投资者在投资战略上将更加主动。利率上涨和量化宽松政策的结束意味着‘万物皆泡沫’的时期即将结束。过去十年来，购买古董车、艺术品或房产就足够了，慷慨大方的中央银行会提供超高收益。随着这一时期的结束，房产投资者将愈发关注收入、资产管理和发展机会。”

此外，莱坊方面还表示，2019年，投资者将增加对教育设施、学生住 房和“最后一英里”物流地产的投资，且同时瞄准关键技术和创新市场的写字楼投资，主要豪宅市场的价格增长预计将有所放缓，今年将有更多市场的房价出现下跌。

本报记者 侯潇怡 深圳报道

“春江水暖鸭先知”。宏观经济是否回暖，信贷是重要的衡量指标之一。

随着楼市升温，21世纪经济报道记者在此前报道中指出，房贷已经出现明显回升。而在3月底， PMI指数重返扩张区间升至50.5%。这意味着生产活动加快，内需继续改善。

21世纪经济报道记者从多位银行业务人士处草根调研后发现，3月个贷、对公贷款同步回暖。

中信证券固收分析师明明则对21世纪经济报道记者表示，其团队预测3月新增整体数据表现将良好，信贷规模预测在1.2万亿左右，个贷和企业中长期贷款均有不错的增长。

央行数据显示，去年同期新增1.12万亿信贷，而今年2月人民币贷款增加8858亿元。

普惠金融贷款成新支点

对公业务贷款是否回暖也是市场关注的重要内容。21世纪经济报道记者从多地、不同类别的银行对公业务人士处获得的信息看，对公贷款的回暖呈现一定的地区差异性。但整体衡量，3月对公贷款大概率同步回暖。

西南某省大行分行对公业务人士告诉21世纪经济报道记者，因该区域近年一直处于经济快速发展阶段，企业、项目的信贷需求一直非常旺盛，一直处于供不应求的状态。所以从企业需求上衡量，该区域对公贷款在3月并没有出现明显的上升。而从实际信贷投放结果来看，也是按照总行额度分配和规划节奏投放。

而该区域某地方支行对公业务人士也表示，对公信贷需求一直都很旺盛，但从投放节奏、流程、时效上看，对小微企业和实体经济的支持力度有所增加。

华南某大行信贷业务人士在接受21世纪经济报道记者采访时则表示，一季度看，个贷和普惠金融贷款相较去年都有一定幅度的增加，项目贷款则基本持平。

东南某大型城商行对公业务人士对21世纪经济报道记者表示，整体来看对公业务在3月有所回暖，但也依然存在流动性在银行间市场空转的情况。

该人士具体指出，从目前已经投放的对公贷款来看，主要投向是基建。小微则主要是通过票据贴现支持。“出于风控考虑，我们对公贷款主要做政府和国企平台，而且单个企业规模不会太大。额度不足的情况依然存在，但每年初是银行资金量最充足的时候，相较去年还是有一定的增长。”

华北某大行二级分行对公业务人士告诉记者，在该市（华北某经济靠后三线城市），一季度尤其是3月对公业务有明显回暖。一季度看，该分行企业中长期贷款较去年同期增长了47%，中小企业贷款同比增长22％。投向上看，传统基建等项目仍为主流。此外，较为明显的趋势为，项目贷款和符合政策的普惠贷款明显增加。

21世纪经济报道记者在采访中发现，监管部门对普惠金融的大力支持，是部分区域这一轮信贷增长的主要支点。

前述华北信贷人士告诉记者，从对公业务的准入上看，“普惠贷款”几乎成了一种新的贷款项目类别，也是不少企业可以成功获得贷款的重要机遇。

他举例指出，比如一个高新企业或者新旧动能转换企业的项目贷款或者经营贷款，如果走传统的经营贷款，很可能不会获得批贷。但是如果符合产业升级或国家政策的项目，就可以按照普惠金融项目贷款来申请。在准入上，只要是符合政策支持的普惠金融项目，一定程度上就进入了绿色通道，有更大概率获得贷款。

但他也表示，进入普惠金融绿色通道只能说准入条件上适当放宽，并非无限降低，只是相对于有过高门槛的企业项目贷款而言，普惠金融政策给了这些企业一个获得信贷的绿色通道。如果没有这个通道，按照传统风控标准，银行对公贷款很难明显回温。

仍偏好按揭和短期消费贷

相较1、2月份相对保守的态度，3月银行业个贷业务人士偏向乐观。

“房贷业务明显回暖，一些区域的住房成交量大幅增长，甚至出现翻倍。从这个角度看，房贷在3月的表现一定是比较可观的。”华南某股份行个贷业务人士告诉21世纪经济报道记者。

深圳某房产中介告诉21世纪经济报道记者，近期住房成交量明显上升。一方面是房价稳定的预期，刚需购房者选择“上车”；另一方面银行房贷利率的放松也是一个较有利影响因素。

该人士3月份业绩相较2月增长了50%，而在他3月的成交业务中，全部需要经由银行贷款。银行房贷业务回温不言而喻。

相较楼市热门地区，三四线城市的房贷也有了小幅回温。华北某三线城市大行个贷业务人士告诉记者，近期楼市有所回温，但因利率各方面仍保持稳定，所以对房贷规模的激励作用有限，但有所升温。

相较房贷业务，个贷中较受关注的消费贷款增速也有回升。某股份行个贷业务人士表示，消费贷去年开始已经不是个贷主推业务，消费贷款目前主要依赖线上和信用卡。伴随整体经济环境和消费回暖，消费贷款有所回暖，但在一线业务人士感受来看，这种变化或许不如房贷显著。

光大宏观认为，信贷增速反弹的可持续性待观察。一方面，月底和季末冲量效应不能低估。另一方面，从结构上看，按揭和短期消费贷可能仍是部分银行偏好投放的领域，城投项目贷也可能还是重点。但在去杠杆以及“房住不炒”的大背景下，如果与房地产相关的贷款增长过快，监管可能会转而从严，抑制当前信用反弹速度的可持续性。

提起新型城镇化，往往被单纯地认为是房地产开发，其实不然。

新型城镇化，是与传统城镇化发展模式相对而言的。就发展模式来说，过去传统城镇化是以政府经营为主导，以追求GDP政绩短期利益为目的，对土地财政高度依赖，“圈地建房、坐地升值”，走外延式扩张模式。其后果是土地和空间发展受限、污染严重、劳动力结构失衡、资金投入与就业难持续、公共服务与社会保障不足等诸多结构性问题显现。

针对传统模式的弊端，新型城镇化以人的城镇化为核心，以城市综合承载力为支撑，以政府职能转变的体制创新为保障，实现产业、城市、人有机融合，不以牺牲环境为代价，走可持续的智慧城市发展道路。这其中必然涉及基础设施建设、房地产开发，但又不是一般通俗意义上的房地产开发。

新型城镇化建设与房地产开发紧密相连，并为房地产行业健康发展提供新的契机。

事实上，城市与乡村划分的最显性标识即是建筑，尤其是大面积的居住型建筑。今年政府工作报告明确提出，深入推进新型城镇化。其中，相当部分内容关系到房子，特别是民居。针对推进新型城镇化建设中的改善基本居住需求，政府工作报告用大幅笔墨做了详尽描述：继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。继续推进地下综合管廊建设。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。可以看到，从城市地下管网改造，住房本身品质提升，再到生活周边设施完善，这一系列表述既是“以人为核心”的新型城镇化建设理念的体现，同时，也为房地产行业的发展提供了方向。

政府工作报告还提到，“促进区域协调发展，提高新型城镇化质量”。这为新型城镇化提出了更高的要求，新型城镇化建设不再是单体的，孤立的，而是相互关联和互补的，共同组成协调发展的“全国一盘棋”。政府工作报告提出，围绕解决发展不平衡不充分问题，改革完善相关机制和政策，促进基本公共服务均等化，推动区域优势互补、城乡融合发展。

正是在这个意义上，高标准建设雄安新区、京津冀协同发展、落实粤港澳大湾区建设规划、“长三角”区域一体化发展……都将以道路交通等基础设施建设和民居建设为先锋，通过新型城镇化与区域协调发展有机结合，与其他战略部署相协调，全方位服务经济高质量发展。而地产行业作为参与其中的重要力量，必须告别之前的圈地扩张模式，转换思路，坚持五大发展理念，兼顾环境与发展，为保持经济持续健康发展发挥更大的作用。

■本报记者 王 峥

在央行持续降准，市场资金较为充裕的背景下，本就面临偿债高峰期压力的房企，近期的融资频率持续加快。

根据同策资管最新发布的数据显示，2019年3月份，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，自2017年11月份融资达1246.18亿元以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿元大关，环比2月份的552.88亿元大幅上涨85.25%，融资笔数也创下了历史新高。

而进入4月份，房企的融资潮仍在持续。包括恒大、融创等龙头房企均抛出了各种的发债计划。

对此，中银国际证券房地产行业分析师晋蔚表示，“房企的融资环境已显著改善”。而来自中原地产较宽泛的统计数据显示，4月上旬房企发布的融资方案，总金额已接近1000亿元。

龙头房企加速融资

4月9日，融创中国发布公告称，发行2023年10月份到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%，所得款项拟主要用于为公司现有债务再融资。融创中国称，目前票据已申请于新加坡证交所上市及报价。

而4月8日，融创中国旗下融创房地产集团，其2019年申请公开发行公司债券项目获上交所受理。据发行文件披露，融创地产本次拟发行债券期限不超过7年(含7年)，计划发行规模不超过80亿元(含80亿元)，拟分期发行，首期发行规模不超过50亿元(含50亿元)。

融创方面表示，募集资金将用于偿还融创房地产于2016年至2018年间发行的公司债券。新发行公司债券有利于更好、更有效地对公司资产负债进行匹配及管理，以及优化公司负债的期限结构。

同一天，中国恒大集团公告称，拟发行3笔合共20亿美元的优先票据。包括一笔12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据；4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据；以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。目前，恒大已与瑞信等公司订立购买协议。

恒大方面表示，票据所得资金将主要用于现有债务再融资及用作集团资本支出，剩余部分用作一般公司用途。

值得注意的是，据上交所披露信息显示，恒大地产集团拟申请发行200亿元公司债券，该申请已被上交所受理。本次申请发行年限不超过7年，采用无担保债券形式发行，拟分期发行，首期基础发行规模不超过 100 亿元，可超额配售规模不超过 100 亿元。

恒大地产集团公告中表示，本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息。因存在实际发行时间及发行规模存在不确定性，最终发行将依据上交所批复决定。目前恒大地产未来12个月内到期或回售的存续公司债券合计4笔，当前余额为311.45亿元。

而4月3日晚，碧桂园也发布公告称，此前宣布的公司债发行工作已于4月2日完成，最终发行规模为5.9亿元，票面利率5.03%。

房企融资成本降低

除了上述几家房企巨头，中型房企同样在4月份加速了融资步伐。

4月9日，弘阳地产公告称，拟发行3亿美元优先票据，票面利率9.95%，将于2022年到期，该票据计划于香港联交所上市发行。弘阳地产在公告中披露称，拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。可能根据市场状况变化调整其发展计划并重新分配所得款项。

同一天，当代置业发布公告表示，拟对美国境外非美籍人士所持有的未偿付2019年到期的6.875厘优先票据进行交换要约。

公告披露，根据交换要约备忘录所载条款及条件规限下，当代置业现就交换代价作出交换合资格持有人所持未偿付现有票据的要约。于公告日期，当代置业本金总额为5亿美元的现有票据尚未偿付。其预期将于4月11日前后公布不超过3亿美元的最高接纳金额。

当代置业表示，交换要约的目的是为现有票据再融资及改善本公司的债务结构，从而使本公司能够延展其债务到期状况，更稳定发展，并强化本公司的资产负债表及现金流量管理。

据悉，当代置业还宣布将发行新票据，预计于2019年4月11日(可予延长或另行修改的有关日期)或前后宣布新票据的年期及最低收益率。并于4月26日前后于新交所上市及挂牌。新票据现金所得款项净额将用于(其中包括)现有票据再融资及为收购或开发将用于日常业务过程中及用作一般企业用途的资产、不动产或个人财产或设备提供资金。

同时，4月4日，禹洲地产发布公告称，公司间接全资附属公司厦门禹洲鸿图地产开发有限公司第一期公司债券发行已于2019年4月3日完成，发行规模35亿元；新城发展也发布公告称，发行金额为2亿美元优先票据，利率为6.15%；而首开股份也在4月3日表示，拟向国家发改委申请发行总额不超过70亿元（含70亿元）企业债券；4月2日，佳兆业发布公告称，其将发行3.5亿美元2022年到期优先票据，年利率为11.25%；4月1日，中骏集团表示，发行3.5亿美元优先票据，票面利率为7.375%；而包括华侨城、华夏幸福、华远地产、宝龙地产、蓝光发展在内的房企也在4月上旬发布了各自的融资计划。

此外，4月8日，房地产中介公司我爱我家宣布，拟发行20亿境内公司债，期限不超5年，可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。我爱我家表示，募集资金拟用于偿还公司债务、补充公司流动资金。2019年度，基于经营业务开展的资金需求，我爱我爱及合并报表范围内子公司拟新增债务融资总额不超过40.84亿元。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从2018年四季度以来，房地产企业融资逐渐出现井喷，企业融资难度也有所缓解。而从房企的资金成本看，相比前期有所下调。

东北证券房地产行业分析师高建也指出，在融资成本方面，房企发行的产品利率大多低于他们在 2017年和2018 年发行的相同期限的产品，但仍高于2016年的发行成本。

“从融资成本看，基本告别两位数（除个别企业外），主流房企境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本也有非常明显的降低。”张大伟表示，“有些企业债的利率不到4%”。

以4月3日发行公司债券的华侨城为例，其本期债券品种一期限5年，第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，发行总额为25亿元，票面利率3.88%。

香港现年内最大新股融资

相比于发债融资，万科和融信则选择了配股增发的融资方式。

3月28日早间，万科披露公告，完成2.63亿股H股的私募增发，占增发后A+H总股本的2.33%。

据悉，该笔私募增发获得战略投资者、多国主权基金、全球基金的踊跃认购，簿记获得数倍超额认购。最终增发定价29.68港币，在当日股价上涨3.7%基础上仅折让5%，较30日成交均价折让3.4%。配售所得款项总额预计约为78.1亿港元，扣减所有相关成本及费用后，配售所得款项净额总额预计约为77.8亿港元。此次融资将全部用于归还境外债务，不会用于住宅开发业务。

4月7日，万科发布公告称，公司已于4月4日以每股29.68港元的价格，向不少于六名承配人，成功配发及发行总数为2.63亿股的新H股，配售净额总额约为66.5亿元。公司拟将配售所得款项净额用于偿还公司境外债务性融资。

上述交易也是今年以来香港资本市场规模最大的新股融资。

对此，标普认为，此次融资将小幅改善万科的资本结构，并有助于缓解其债务融资需求。“万科2018年利润增长率在一定程度上抵消了公司债务快速扩张带来的不利影响，从而带动其杠杆率小幅下降。但2019年万科或难以继续保持这一利润率，要想在当前BBB+评级下保持足够的缓冲空间，万科仍需要强化自身的财务管理”。

标普预计，万科将继续保持较高的资本开支和投资支出，但增幅不会太大。万科或许会将重点放在商业地产、物流、酒店式公寓等较新的业务板块，以及这些板块中万科的市场地位和经营表现。但随着万科核心的物业开发业务的增速放缓，其多元化的投资意愿也可能降低。“随着市场情绪改善以及内地住房抵押贷款条件放松，公司在2019年前两个月的销售额下降趋势应会在第二季度起开始扭转。2019年万科的销售额将小幅增长10%。2018年公司的已售未结转收入增长28%达到5310亿元。这将支撑万科在未来1年-2年实现25%左右的年收入增速”。

而4月4日，融信中国发布公布称，该公司以每股10.95元配售1.08亿股新股，股份占扩大后已发行股本的约6.27%。配股价较前一日收市价折让约7.05%。认购事项所得款项总额将约为11.826亿元。认购事项估计所得款项净额(经扣除配售事项及认购事项的所有适用成本及开支)约11.766亿元，将用作融信发展目的及作为集团的一般营运资金。

■本报记者 王丽新

沪深两市上市公司2018年业绩正进入集中披露期。据iFinD统计数据显示，A股49家上市房企营业收入总计为9219亿元，同比上涨22%；归属于母公司股东的净利润合计1128亿元，同比增长25%，即平均每家上市公司约赚23亿元，平均每家比去年多赚4.5亿元。

值得一提的是，在上述49家上市房企归属于母公司股东的净利润方面，34家同比上涨，15家同比下滑，仅2家亏损。

《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现，在这49家上市房企中，归属于母公司股东的净利润处于增长状态的企业接近七成，总体来看，随着销售规模的增长，房企归属于母公司股东的净利润总体呈上涨趋势。

有分析师向《证券日报》记者表示，受结转周期影响，2018年的盈利水平主要是由过去两三年开发的项目决定，而得益于楼市2015年至2017年销售火爆，大型房企销售均处于“量价齐升”阶段，高质量可结算货值充沛，不少企业毛利率有所上行，房企利润增幅高于营收增幅。

近七成房企净利润上涨

从2018年年报数据来看，不同梯队房企净利增长速度不同。

据《证券日报》根据iFinD统计，2018年度，上述49家房企，平均每家每年归属于母公司股东的净利润为23亿元，2017年度则为18.5亿元。

具体来看，归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有18家，占比为37%，同比上升2个百分点；1亿元-10亿元之间的则为20家，占比约为41%；近七成房企净利润实现了同比上涨，亏损企业明显减少。

值得一提的是，截至目前，A股房地产板块归属于母公司股东的净利润最高者为万科，达338亿元，同比上涨21%。万科、招商蛇口、华侨城和新城控股这4家房企归属于母公司股东的净利润均超过100亿元。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，地产行业集中度进一步提升，大中型房企保持了稳定的利润增幅，部分中型企业净利润增速有所提升，不少中小企业净利润则偏低，甚至今年已经出现卖项目缓解资金紧张的现象。

另据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2018年房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。

但房地产板块整体销售增速已经出现放缓迹象，2018年，500强房地产开发企业存货周转率、流动资产周转率等重要运营指标总体处于近6年里较低水平。相较以前的强调开工速度、预售速度，去化问题已成为影响企业周转速度的重要因素。

盈利能力待考

事实上，上述49家上市房企近两年来归属于母公司股东的净利润总额稳中上升，由904亿元上升至1128亿元。

据《2017上市房企毛利率排行TOP50》显示，2017年行业毛利率排行榜前30强房企毛利率基本突破30%，前10强房企毛利率半数超过40%。目前来看，2018年房企盈利能力也在平稳上升。但分析认为，这两年房企整体毛利率较高，是建立在前期土地成本相对较低的条件下，尤其是2015年前所拿土地价格，对比其售价而言成本优势明显。

但对于上市房企来说，压力还在后市。

目前来看，2016年行业销售回款大好、但补库存力度较弱；2017年，行业销售依旧创新高，但受限签、按揭贷放款周期拉长等各种因素限制，销售回款下滑；2018年，多数房企都注重现金流指标，因此有些企业销售回款率提升明显，但仍有部分房企销售回款在70%上下徘徊，其中甚至包括千亿元量级的房企。2018年，尤其对上市企业的管理层来说，融资渠道受阻，多数房企用遍了融资工具，仍难以得到大量低成本融资，因此有些房企出现了几个月没有拿地的情况，土地储备的不足，将对今年下半年和明年上半年销售情况造成影响，甚至某些房企在某些城市会出现断货现象。

房企现金流压力之外，是毛利率短暂回调之后的整体下滑趋势。2016年，全国地王频现，这些项目正陆续入市变现，受结转周期影响，这奠定了中长期毛利率的下行趋势。

有房企高管曾向《证券日报》记者表示，从2016年开始，部分房企拿地开始激进，这会反映在2020年-2021年的收益上，届时融资成本若无法降下来，利润指标将会相对难看。

主持人包兴安：近日，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，列出了2019年新型城镇化建设22项重点任务。专家认为，建设新型城镇化有利于拉动投资和消费增长，扩大就业，无疑将成为中国经济新的增长点。

本报记者 杜雨萌

“城镇化的一个重要因素就是户籍城镇化。如果不能有效保障外来人口的落户权益，也就很难保障外来人口公平享有教育、医疗、就业、社保和住房等众多公共资源。所以，无论是取消落户限制还是放宽落户条件，都是城镇化过程中的重要举措。”昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时如是说。

继去年以来多地放宽落户政策后，近日国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》，再度将公众目光吸引至户籍制度放开上。

《重点任务》提出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

北京荣邦瑞明基础事业部总经理陈非迟在接受《证券日报》记者采访时表示，经过三十余年的发展，中国城镇化已经进入到注重质量提升的新阶段。而新型城镇化的主要核心理念就是注重人的城镇化，而非过去单纯地大搞基建，所以，放宽落户政策是大势所趋。事实上，从近两年包括西安、南京、天津、石家庄等地出台的落户政策可以看出，未来城镇化的重点将由过去的扩大城市边界转向增加城市人口，尤其是增加年轻人口所带来的更多城市活力，可以说，未来城市间的竞争将更多体现在人才方面。

虽然户籍制度放开是推进新型城镇化的重要方式之一，但不可否认的是，在“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的观点下，户籍制度放开与房地产市场的发展变化确实较为亲密。

有分析人士认为，落户政策在争夺人才的同时，也变向降低了购房门槛，进而刺激购房需求。

对此，张波认为，目前各类城市放松落户政策主要是基于人才引进，换言之大部分城市还未全面放开落户条件。从此次《重点任务》的内容来看，本质上还是推进全国城镇化比率稳定提升，从制度层面保障农村人口向城市转移集中后落户需求，但由于城镇化发展和房地产市场有着极强的关联性，所以，落户政策的不断放宽确实会对部分城市房地产市场，尤其是增量市场的供需稳定带来一定的影响，但这种影响还要受到供给、信贷等多方面因素制约。

在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，户籍制度的放松并不是房地产市场调控政策的转向。虽然放宽落户限制会在短期内刺激需求释放，但这种影响会被逐渐消化，并不必然会带来房价的上涨。在当前楼市全面调控背景下，信贷监管仍较为严格，且一些城市库存呈逐渐走高态势，即便人口流入城市也不一定会造成供需紧张。尤为重要的是，落户政策刺激所带来的购房热情往往不可持续。

（腾讯房产 黄小妹 发自北京）3月26日下午，由腾讯房产、腾讯云、腾讯企业微信联合举办的首届中国智慧地产高峰论坛在北京举行。论坛上，腾讯倡议成立中国房地产数字化联盟，作为“人工智能（AI）+地产”的杰出企业家代表，北京爱接力科技发展有限公司（以下简称“爱接力”）CEO王亢与其他代表登上舞台，共同宣布该联盟正式启动。

王亢有备而来。他所带领的爱接力， “AI”技术已引发行业关注，旗下的“慷宝”(Conbow)智能管家机器人，因助力地产转型升级得到了业内高度认可，并获得了同样注重居家科技体验的鑫苑集团的天使投资。同时，拿到了鑫苑集团大量采购订单，用于升级鑫苑住宅产品的科技人居体验。

分析人士表示，鑫苑集团与慷宝的合作，不仅彰显出了鑫苑布局智慧科技的宏图，也表明了爱接力旗下慷宝智能管家机器人科技+地产的成功跨界。

慷宝点亮“智慧生活”

眼下，“人工智能+”正成为促进新兴产业加快发展的新动能，如何打造产业互联网平台，为行业转型升级赋能，是地产企业正在思考的话题。在这一背景下，腾讯倡议成立了中国房地产数字化联盟。

腾讯方面表示，该联盟旨在联合政府、媒体、开发企业、研究机构等多方力量，实践、传播并形成合力推动中国房地产业智慧化、数字化进程，共同朝为民众提供美好科技人居生活的目标而努力。而加入中国房地产数字化联盟，意味着爱接力成为房地产数字化联盟的重要一员，致力于联合全行业的力量，共同推动地产业智慧化、数字化进程。

于产品而言，慷宝即是鑫苑布局智慧科技宏图的缩影。当你离家后，帮你随时监控家里的漏水漏电情况，时刻守护生活；门禁丢了也不怕，自动帮你开门；下班回到家中，智能灯光，窗帘，空调一键控制，让一切变得更简单；当水龙头需要维修，帮你联系物业，智能又热情…想象一下，这一幕幕不再是科幻片的幻想，全由“慷宝”智能管家机器人独自完成。

“家里的事，就叫慷宝”，慷宝是爱接力研发的新一代智能管家机器人，依托AI技术，以家庭需求为出发点，围绕大健康、大生活、大教育三大刚需场景，打造全方位、智能化信息分享及服务平台，构建新一代“智慧社区”。

当拥有慷宝智能管家机器人后，可以控制近百种不同型号的智能电器，还可以轻松进行物业公告查询、实时联系物业、打开小区门禁、收发快递等，听音乐、看电影、玩游戏、看医生、学英语、多方视频会议，甚至生活缴费、实时呼叫物业报事报修等，只要涉及日常生活需求，慷宝智能管家机器人都能提供贴心服务。

“慷宝不是冷冰冰的机器，它被最大程度的赋予了生命。”王亢在接受媒体采访时表示，慷宝有8寸多点触摸显示屏，能够300度旋转并拥有72度仰角，远场拾音，定向降噪，根据声源辨别声音方向，再加上人脸识别技术，会让你感觉在和一个朋友对话，实现更自然、更易懂的交互，是一个真正的智能管家。

据悉，自投入市场以来，爱接力已经携手深圳彩生活服务集团、金科地产集团等知名企业铺设了近万台慷宝，市场反响强烈，成为家庭机器人领域的一款网红产品。

可以看出，慷宝区别并优于其他消费型智能机器人，它似知己似朋友，它能给你生活无微不至的服务，更注重生活内里，将重构人居形态。慷宝不仅是个可以陪伴的“管家”，更是高效、舒适、美好智慧生活的完美呈现。

于全行业而言，慷宝帮助鑫苑集团锚定了科技地产业务版图。爱接力借助AI之力，把握智能科技与智慧地产的最佳切口，助力地产行业转型升级。

科技赋能地产

爱接力与鑫苑的合作，不仅意味着慷宝赋能地产行业的决心，而且表明慷宝在地产转型路上，已经能够影响重量级地产商的加入。AI+地产这条转型赛道将有越来越多的房企加入。

关于地产行业转型，鑫苑集团董事长张勇曾表示，地产行业已进入调整转折期，企业必须顺势而为，主动变革，通过创新淘汰保守落后的产业模式，创造持续发展的内在动力，进而奠定行业发展的崭新格局。张勇认为，未来产业互联网将拥有更广阔的发展前景和成长空间，即将迎来集中发力的黄金时期，引领新一轮产业革命。

正是因此，鑫苑集团与爱接力倾力合作，探索地产转型新模式，并为升级人居体验共同努力，力争打造AI+地产的新时代代表作。

在上述中国智慧地产高峰论坛上，鉴于鑫苑在产业互联网与科技地产业务上的探索，张勇被评为“中国地产数字化推动力人物”。

近年来的全国两会，腾讯董事会主席兼首席执行官马化腾也一直关注互联网、大数据、云计算等新技术的引领带动作用。早在2013年，马化腾建议实施“互联网+”战略，推动经济创新发展，并连续建言推进“互联网+”落地实施。此后，他又先后建言发展“数字经济”、建设“数字中国”。

基于对产业互联网理念的高度契合，爱接力与腾讯达成深度合作。2018年3月21日，在慷宝智能管家机器人品牌发布会上，爱接力与腾讯宣布战略合作，并签署了跨领域战略合作协议，双方约定将共同推动中国房地产行业的科技化转型，为行业创造更大价值。

半年后的9月14日，“腾讯云智慧地产解决方案”发布会在深圳腾讯滨海大厦成功举办。发布会上，爱接力宣布携手腾讯、中城联盟，未来三方将基于最新的AI技术展开深度合作，推动中国传统地产行业的新变革。

2018年，虽然经历了史上最密集的政策调控，但作为国民经济支柱产业的房地产行业仍然迎来高光时刻。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售额14.9973万亿元，同比增长12.2%。近15万亿元的销售额，再创历史新高。而行业普遍认为行情最好的2015年和2016年，销售额不过8万亿元以及11万亿元。

在如此高的销售金额之下，市场还有足够的后续推动力吗？2019年中国楼市是继续创造新高，还是迎来“拐点”？2019年，楼市新的增长点是什么？在调控严、融资难等因素影响下，作为行业销售主力的房企如何进一步扩大规模？

在房地产调控政策密集出台的2018年，房地产销售再创历史新高。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售额14.9973万亿元，同比增长12.2%。

近15万亿元的销售额之后，市场还有足够的后续推动力吗？2019年的中国楼市能否继续创造新高？新的增长点在哪？在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，作为房地产销售主力的房企如何实现稳中有增？

近日，多位地产专家和开发商在接受记者采访时，就“15万亿后”的楼市走势、市场发展空间、房企多元化转型等发表了看法。

关于市场走势：未来供需双方会更加理性

中国房地产业协会原副会长朱中一在2019观点年度论坛上表示，随着房地产长效机制的一系列制度不断完善，未来中国房地产的供需双方会更加理性，市场定能平稳健康发展，社会多年期待的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局有望形成，群众的住房问题也能更好解决。

莱蒙国际集团执行副总裁、莱蒙商业董事总经理李国华认为，楼市平稳健康发展，但结构上会有变化，位置和品质好的、小区配套完善的、交通便利的房子会越来越值钱，一线城市总体来讲还是向上的。

“今年是稳中求进，不但要稳，还要求进。”合富辉煌(中国)深惠公司总经理李举明则表示，从总经济环境来看，今年的经济至少比2018年要好；从宏观调控来看，对因城施策的行业发展前景是看好的；同时也比较看好今年的整个市场走势，包括销售的走量，消费者信心的回升等。

“期望今年的市场规模略有增长，价格能够保持平稳。”海蓝控股集团副总裁朱怀宇表示，这样整个行业都能有一个比较平稳的环境。

而世联行首席技术官黎振伟则指出，在我国大的发展方式不改变的情况下，楼市要稳是很难的，当然要看改革力度有多大，还要看整个行业的形势。

广东省房地产研究会执行会长韩世同认为，2019年楼市能否再创新高要取决于整体的宏观经济形势。从目前看，支持经济的政策相对宽松了，若政策效果明显，维持现有水平或创新高是存在的；若政策没啥效果，那15万亿就是顶了。

关于发展空间：楼市起码还有10年发展期

“展望未来，我国的房地产业起码还有10年左右的发展期。”朱中一指出，原因有三个方面：一是城镇化持续推进和中心城市引领城市群发展；二是城市更新改造，包括对城镇棚户区、城中村及对老旧小区的改造，任务很重；三是新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求。

国家统计局原局长邱晓华也表示，支撑中国房地产增长的基本因素依然是一个比较可观的数量，至少在10年以后才会发生真正的供大于求，那时中国房地产市场可能会真正出现转折性变化。

“中国房地产发展高速增长期结束了，但增长期没有结束。”在邱晓华看来，中国的房地产每年销售20%、30%的高速增长时期已经结束了，一是人口变了，二是成本变了，三是政策变了，所以不会再有过去的辉煌了。但增长期并没有结束，因为中国的城镇化、工业化、国际化进程都还在路上，且中国自身发展由高速转到高质量，相应带来人们对生活质量提升的改善或者调整上的需求没有结束。

中城新产业董事长刘爱明认为，地产行业可能是未来10年中国经济发展为数不多的亮点，因为它有很多真实的需求。

“房地产在未来20年，可能还是中国经济的增长动力。”恒大研究院副院长、房地产行业首席分析员夏磊日前表示，对房地产的未来非常有信心，也做了具体数据测算。结合城市更新等因素，商品住房在2019年还有14亿平方米发展空间，所以地产在未来10年、20年还是很好的赛道。

但是，韩世同却不太看好楼市。在他看来，现在地价、房价居高不下，带来了巨大财富，但并不真实，一旦回落，就会出问题，而且期望高位维稳不太现实。同时，不能让楼市崩盘，但房价如何能够平稳地回落还没有好的对策。

关于房企转型：要探索适合自己的板块

值得注意的是，2018年，房地产行业已拥有3家超过5000亿元销售额的企业，以及30家超过千亿元规模的企业。

朱中一表示，今后的行业集中度会进一步提升，一些骨干企业会进一步做强做大，有的企业会进一步做专做精。

他建议，房企在转型发展阶段，要夯实基础、强身健体，高负债率、高杠杆的企业要努力把负债率和杠杆降下来，努力实现由规模速度型向质量效益型的转变；有条件的企业，也可向产业链延伸，或跨界发展。

韩世同提醒道，现在企业还是在做快周转模式，但是城市的土地已经不能支撑了，快周转模式是不可持续的，房企要探索适合自己的板块。

“房地产要注意未来的发展新趋势。”邱晓华认为，一是要向高质量的方向发展，第二是要向绿色、新材料方面发展，第三是要向服务全配套方向发展，要把“高、新、全”做好。做好这几样，房地产还是充满春天气息的。

“对房地产从业者来说，我们的机会还是很多的，可以积极挖掘。”厚土机构主席林少洲分析认为，主流房地产企业应该是走向精品化，不能粗制滥造，未来做精品的企业才能生存。同时，对房企而言，有资金、资源、人才团队，可加大拓展创新力度，可以做很多跟内容、运营有关系的拓展业务。

朱怀宇则认为，这个市场的机会还是在人口聚集、产业聚集、区域资源比较聚集的城市；从产品客户端来看，机会在于转型升级，在于制造一些差异化的产品。

“其实在去年的市场行情下，普遍表现出行业的危机感和焦虑感，下一步要追求更高质量的发展。”李举明表示，现在很多企业都在转型升级创新，但这是一个长期的过程，所以要保持足够的耐心。

林少洲补充道，从过去几年来看，房企转型需求很迫切，但结果不太理想；现在地产也很难做了，这时房企转型可能真有机会了。每个行业都有其规律，房企对创新行业要有足够的思想和心理准备。

“2018年资金面是很紧的，令很多企业不得不慢下来，从宏观环境来看，这有利于企业为下一波的经济发展助力。”李国华分析认为，因为慢下来后企业就有足够的时间、人力、资金来调整内部结构，聚焦在更有利的价值板块，可以练内功，做好产品，且能开发新型技术，对企业下一波的核心竞争力提升有很大帮助。

4月1日，中国指数研究院发布3月份百城住宅价格指数。数据显示，3月全国100个城市（新建）住宅平均价格为14759元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较2月扩大0.14个百分点。

根据中指百城价格指数系统对100个城市新建住宅的全样本调查数据，3月，从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，36个城市环比下跌，2个城市与2月持平。3月，价格环比上涨的城市数量增加6个，其中涨幅在1%以上的城市有12个；价格环比下跌的城市数量减少3个，其中跌幅在1%以上的城市有1个，较2月减少1个。

同比来看，3月全国百城住宅均价较去年同期上涨4.43%，涨幅较2月收窄0.19个百分点。按中位数计算，全国百城住宅价格中位数为9168元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨7.71%。

此外，北京、上海等十大城市新建住宅均价为26813元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较2月扩大0.11个百分点；同比上涨2.25%，涨幅收窄0.01个百分点。

今年政府工作报告提出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。随后，住建部等多个部门表示要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。地方层面，各地继续落实楼市分类调控政策，其中海南、山东、河南、广西等地表示要继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实城市主体责任。北京、长沙等城市强化市场监管，整治市场乱象。

中指院相关负责人分析表示，从市场表现来看，3月开发企业推盘节奏明显加快，重点城市供给量有所回升。需求方面，市场整体去化效果较好，重点城市整体成交量有所回升。价格方面，百城住宅均价环比涨幅小幅扩大，但大多数城市价格变化仍在1%以内。

该负责人认为，楼市调控主基调仍保持稳定。未来在确保房地产市场稳定运行的前提下，各地方政府将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实城市主体责任。“在保持楼市调控政策的连续性和稳定性的同时，结合城市市场实际，优化政策组合，房地产市场将保持平稳运行趋势。”该负责人说。