近日，上市房企年报密集发布，房企业绩普遍上涨乏力，行业的“黄金时代”正在渐行渐远。从去年就喊着要“活下去”的房企们其实也是在各自蓄力，多元突围。无论是从规模扩张转向高质量增长，还是积极寻找新的业务增长点，房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪

“活下去”。龙头房企万科在去年作出了房地产行业转折已经到来的判断。虽然万科发出的声音略显夸张，但随着我国房地产调控长效机制不断完善，房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。近日密集发布的上市房企年报显示，多数房企在营收、利润方面业绩理想，但销售额增幅在逐步告别高增长，进入中速增长。在行业集中度不断提高、行业增速放缓的情况下，聚焦主业、精细化运营、提升品质、多元化布局成为各大房企角力的关键词。

行业集中度不断上升

千亿元房企数量达到30家

2018年，房地产交易规模再创新高，万科、恒大、碧桂园全年销售额纷纷突破6000亿元、5500亿元、5000亿元大关。但在调控政策从紧的环境下，房企普遍出现业绩上涨乏力现象。年报显示，2018年万科销售额同比增长14.5%，恒大合约销售额增长10.1%，增速同比均有所放缓。虽然2018年碧桂园权益销售额增长高达31.25%，但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓。

克而瑞研究员朱一鸣分析说，2018年以来万科销售规模增速放缓，同比业绩增幅较其2016年、2017年40%和45%的水平有显著下降。与2018年TOP100房企35%左右的行业平均增速也有一定差距。相较于万科，2018年，恒大主动深化战略转型，由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变，从高速增长转向适度增长，近两年销售额复合增长率稳定在10%左右。

在增速放缓的同时，房地产行业的集中度不断提升。由中国房地产业协会发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，随着“因城施策”逐步贯彻实施，各城市市场分化愈加显著。在企业方面，百强房企市场集中度继续提升，年内千亿元房企数量达到30家，创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制，业绩出现较大分化。

报告指出，2018年龙头房企继续发挥规模优势，房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。前百强房企销售规模增长28.94%，前50强房企销售规模占全行业51.95%。在货值集中度方面，51%的土地被排名前十位企业购得。龙头房企的优势并不局限于住宅开发，正慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。同时，有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业，谋求转型。

速度可以慢质量一定要高

房屋产品力将成企业竞争主方向

在高集中度、增长放缓时代中，房企更需向精细化运营要效益。

数据显示，2018年500强房地产开发企业存货周转率为0.13，较2017年出现较大降幅；整体流动资产周转率为0.13，同比下降；总资产周转率为0.11，降幅较小。三大运营指标总体处于近6年来较低水平。

随着去库存任务基本完成，市场销售情况整体趋冷。虽然整体去化率在回落，但具体到个案，表现差异很大。地段依然是核心因素，部分热门板块认筹比依然高企。只要提供被认可的商品，购买力依然存在。为此，高周转的标杆性企业主动提出提质控速，房企拿地变得更加稳健，拿地销售比出现一定程度下降。

“2018年，房企特别是龙头房企的增长速度比2016年和2017年都有所下调。但是，从增长质量上来说，比前几年有了一定程度的提高。房屋本身产品力将成为2019年企业竞争的主要方向。”中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱说。

丁祖昱表示，随着消费者日趋成熟，买房考虑更加全面，对产品品质有了更高的要求。去化率普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量，研究提供更为合理的产品结构。在此情况下，房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级，以客户需求为导向，追求产品力提升，向高质房企发展。

同时，近两年房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精细化。房企愈加追求人均效能，通过剔除人员冗余或重新竞争上岗，优化用工结构，降低人员成本，并预备适应行业换挡期内企业战略调整下的未来用人需求。此外，实行员工激励，加入跟投、股权激励的企业越来越多。虽然房企人员结构调整尚有争议，但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。

“现在房地产领域在营销过程中数字化运用得比较好，但在建造过程中的数字化仍比较落后。未来，要使房地产设计、建造、运营全过程实现数字化覆盖，才能达成从粗放型发展走向高质量发展的目标。”中国房地产业协会会长冯俊说。

房企争相“不务正业”

文化与科技赋能成为产业转型选择

机器人、新能源汽车、健康养生、文化旅游……这些原本与房地产开发关系不大的产业，如今都被房企视为未来业绩的重要增长点。

今年初，融创围绕“地产+”美好生活，全新布局四大战略板块，融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。“未来，在坚持以地产为核心主业的基础上，融创将继续提升服务，布局文旅与文化，致力于成为中国家庭美好生活整合服务商。”在日前举行的融创文旅品牌发布会上，融创中国行政总裁汪孟德宣布企业正式启动全新战略升级。

在融创看来，文旅板块将成为企业未来新的价值增长点，力争未来3年到5年内打造成在行业内具有竞争力的品牌。汪孟德指出，公司将坚持长期运营策略，持续提升文旅产品与客户服务。截至目前，融创文旅在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖了39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店。

碧桂园则将自己的未来定义为全周期竞争力、高科技综合性企业，地产、农业、机器人成为其目前的3大重点发展方向。碧桂园机器人公司成立了机器人和相关核心技术的研发和制造部门，未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。

在地产主业高质量增长的同时，恒大多元化产业发展也在稳步推进。恒大集团董事局主席许家印此前宣布，恒大多元产业布局已经全面完成，形成了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局，未来5年内恒大不会再涉足其他领域。

专家表示，随着房地产行业增速放缓，文化与科技赋能成为产业转型、实现可持续发展的重要方向。未来，大型房企竞争的重心将进一步从规模扩张向高质量增长转变。

2019年3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，自2017年11月以来，再次突破1000亿大关。

近日，同策研究院公布的数据显示，3月份受监测的40家房企融资总额环比2月大幅上涨85.25%。其中，各类债权融资方式融资额度均大幅上涨，最高涨幅达464.84%；股权融资绝对值占比双升。

“从融资趋势线来看，自去年底开始，40家典型房企融资额度开始回暖。”同策研究院研究员朱莉莉认为，当月40家典型上市房企完成融资数量、额度都创下了16个月以来新高。

其中，当月债权融资额为985.15亿元，占房企融资总量的96.19%，环比上涨78.49%。包括房企发行公司债及其他债权融资，还有信托贷款、境内银行贷款、中期票据等。此外，当月股权融资金额为39.05亿元，占总融资金额比重为3.81%。

3月份，房企的创新型融资方式融资总额也创下新高，融资总额324.9亿元，较上月57.52亿元大幅上涨464.84%。其中最大笔金额来自招商蛇口发行的150亿元可交换债券，其次是金地集团发行的30亿元超短期融资券。

“总体来说，本月房企融资成本较上月有明显下降，约在3%-7%之间。”朱莉莉分析认为。

对于资质等条件受限的房企，出售项目公司股权进行融资也成为一种变通渠道。2019年3月份，受监测的40家上市房企实现的股权融资总额折合人民币共计39.05亿元，股权融资占总融资金额比重为3.81%，相比上月份的0.94亿元（占比0.17%），绝对值及占比双升。

“以往，房企融资额度的提升主要是因为海外渠道的货币流进来，但在融资总额大幅上涨，外币融资总额明显缩水的情况下，说明绝大多数热钱都来自于国内市场，国家对房地产行业依然是保持稳定发展的态度。”朱莉莉分析认为，另一方面，融资成本明显下滑，可以看出国内市场的利率走势还是以平稳为主。

朱莉莉认为，基于此，不管从国内市场政策触底回温考虑，还是从成本方面考虑，当前阶段房企应抓住时机主攻国内市场，积极拓展国内融资渠道。

经过2018年密集的政策调控，在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧，并步入理性发展轨道。业内人士预判，今年房地产调控以稳为主，政策上不会大起大落，当以微调为主，同时落实城市主体责任，预示楼市调控灵活性增强。

“稳”将成为房地产市场主基调

2019年政府工作报告中对房地产市场作了新的定调：更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

业内普遍认为，这表明一方面中央把住房保障摆在更加重要的位置，另一方面也表明市场与保障两者分开的思路。在市场方面，继续强调平稳健康发展，2019年“稳”将成为房地产市场的主基调。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，政府工作报告所提到的城市主体责任，其内容核心是此前全国住房和城乡建设工作会议提到的稳地价、稳房价和稳预期。而房地产市场的稳定，其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

“政策总基调没有变，依然是‘稳’。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，落实“稳地价、稳房价、稳预期”要求，今年各地定位房地产市场不会离开这个主基调。稳定房地产市场的核心，就是要防止房价暴涨暴跌，“房住不炒”的定位没有变。

今年以来，包括上海、河南、福建等多地调控也以稳为主，确保房地产市场稳定发展被提到前所未有的高度。

不仅是调控政策，与楼市密切相关的信贷政策，也将在今年保持“求稳”态势。政府工作报告提出，要引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本，精准有效支持实体经济，不能让资金空转或脱实向虚。加大对中小银行定向降准力度，释放的资金全部用于民营和小微企业贷款。

业内人士认为，这对金融支持小微企业的导向十分明确，结合此前2月底央行表态“继续紧盯房地产金融风险，审慎发放开发贷款和个人按揭贷款”，房地产金融管控将会依然严格。

多地政策微调成趋势

今年政府工作报告强调，落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展，这意味着，“一城一策”的调控将继续，楼市调控灵活性增强。从目前各个地方政府的做法看，结合自身城市特点，有条件有策略放松调控的同时，兼顾人才引进和城市活力营造，正在成为新的趋势。

如福建省提出，落实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案；河南省明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。另外，杭州、宁波、成都、长沙等地还明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。

“在‘房住不炒’的大前提下，‘一城一策’已经成为核心政策逻辑。中央定原则，地方定细则，夯实城市政府主体责任。‘一城一策’既能给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。”贝壳研究院院长杨现领表示。

据相关研究机构统计，当前全国近20个城市对楼市调控进行了微调，“因城施策、一城一策”的特点更明显。从今年1月开始，海口、广州、西安、大连、常州等城市陆续发布了人才引进政策。业内人士分析认为，这些城市针对人才引进的新政策，对当地的房地产市场将产生短期的利好作用。

“调控全面退出的可能性较小，‘房住不炒’和‘因城施策’两个原则不会改变，同时，住房租赁市场局面的打开客观上也要求房价稳定。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，“不过，结合当前宏观经济和房地产市场形势，2019年房地产政策可能出现适度的结构性调整，二季度前后政策可能适度放松。”

多位业内人士认为，房地产政策存在适度调整的现实需求。从内部看，要加大对住房刚需的支持，减小对改善性需求的误伤，特别是小户型向大户型置换的需求；从外部看，我国经济新旧动能转换仍需时间。预计将继续支持正常的首次置业和改善需求，支持跨城市流动人口的住房置换，并对二套、多套住房以及投资投机性需求依然保持高压态势。

一二线城市有望率先筑底放量

近期，一些地方楼市成交活跃度提高、个别项目房价上调，例如，燕郊楼市再度活跃；深圳某高端楼盘开盘，因操作人数众多，看房预约软件失灵；杭州再现万人摇号，中签率仅为1.5%；无锡、南京、蚌埠等地也相继传出在售楼盘涨价的消息。

但从全国而言，整体仍处于降温通道。“春节后，个别城市的确存在个别项目涨价，千人看房、土拍升温等迹象，但我们认为基于前期需求、购买力透支而造成的需求疲软问题仍将持续一段时间，难改总体市场下行调整的大趋势，三四线城市也将面临更大的调整压力。”克而瑞研究中心报告指出。

房价方面，中国指数研究院数据显示，2月，中国100个受监测城市房价平稳，新建住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月回落。成交量方面，受春节假期影响，楼市整体成交大幅下滑。克而瑞研究中心数据显示，2月，全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年同期降幅达28%。

保利发展战略研究院和保利投顾研究院日前联合发布的《白皮书》认为，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是楼市“调整年”，但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。目前房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。

多位研究人士认为，为保证楼市平稳运动，中央将持续对冲，通过授予地方灵活空间，采取如放宽落户条件、取消限购等政策，利用资金面下调、购房利率上浮区间等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。

中国指数研究院认为，未来房地产市场将呈现出“市场趋于合理、投资增速放缓”，“因城施策推进，市场量价趋稳”，“一线城市加大有效供给，二线城市人才竞争引导需求，三四线城市受棚改政策调整下行压力加大”等几大特点。预计未来房地产市场将延续分化，一二线城市有望低位企稳，市场表现将优于三四线，部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。

“如果开不出购房发票，我就没法尽快迁入户口；我没办法迁户，即将降生的孩子又该如何落户？”一张购房发票，急坏了昌平区翡萃家园购房人张宇。3月20日，本报对此事进行了报道，住建、税务等部门第一时间采取行动，只用10天就帮张宇等500余户购房家庭顺利开出了发票。

翡萃家园是昌平区第一批共有产权房项目，同属一批的共有三个项目。难开发票，一度成了这三个项目面临的共同难题，原因是这三个项目都属于“转化房源”。

按惯例，购房发票是由项目开发商在交房时开具。这三个项目原属于新建的限价商品房，在2017年本市推行共有产权房后按规定转化为共有产权房。一年多以前，昌平保障房公司分别与三个项目的开发企业签订收购协议，收购转化剩余房源。

在经过申购、摇号、选房后，三个项目中的翡萃家园、中骏四季家园在去年底、今年初实现交房。原本这时就该由昌平保障房公司向已交房业主开具购房发票。

由于共有产权住房属于新生事物，剩余限价商品住房收购转化为共有产权住房项目的涉税处理更为特殊。尽管市住建委与市税务局已基本确定了共有产权房转化房源比照二手房交易的原则，但在实际操作环节却遇到了困难。

民有所呼，我有所应。“各部门以前都没遇到过‘转化房源’的情况，住建、税务部门加大协调力度，市区共同努力，加快研究共有产权房转化房源比照二手房交易在操作过程中的实践细则。”市住建委相关负责人说。

难题在3月22日有了突破进展。这天，市住建委专门组织国家税务总局北京市税务局及昌平区有关部门召开专题会研究发票开具事宜，会上明确了对收购转化涉及的纳税处理比照二手房交易的细则，由开发企业向昌平保障房公司开具增值税发票，昌平保障房公司再向购房人开具购房发票。

5天后，市住建委再次组织昌平区税务、住建、保障房公司及开发企业召开专题会，继续替购房人督促开发票。但开具发票也有固定的流程和手续，如果按正常流程办，至少需1个月才能完成。

不能让购房人久等。昌平区税务局专门就此项工作开辟绿色通道，指导开发企业在3月29日率先完成了向昌平保障房公司开具发票，完成了第一步；紧接着是第二步——由保障房公司向业主开具发票。

当天，在市、区税务部门的支持下，昌平保障房公司就向中骏四季家园、翡萃家园的500余户已交房业主开具了购房发票，并陆续通知购房人领取；对于其他未交房业主的购房发票，也将根据项目工程进展情况适时开具。

市住建委相关负责人表示，共有产权房属于新生事物，在转化房源开具发票等实际操作方面，需要探索和优化。未来，住建部门会进一步加强与其他相关部门的沟通协调，做好住房保障政策的衔接配套，高效解决老百姓最关心的现实问题。

随着房地产企业普遍公布3月份业绩，百强房企单月销售规模同比增长，单月环比增速也高于去年同期。但综合一季度数据，房企整体业绩规模略有下滑。不仅如此，从房企年报来看，百强房企普遍调低2019业绩预期。

春节之后，一二线城市房地产市场销售有所起色，部分城市明显升温，但大部分三四线城市仍然延续调整势态，销售较为低迷。从3月份业绩数据来看，房企去化率预期偏低。

近日，克而瑞地产研究中心公布的数据显示，2019年3月，市场整体表现比前两月明显好转。从企业业绩情况来看，百强房企单月的销售规模同比增长。但从百强房企一季度的整体情况来看，今年1-3月的销售规模仍有1%左右的下滑。

值得注意的是，各梯队房企中，碧桂园等三大龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。克而瑞方面分析认为，这主要是因为，一方面去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售超过500亿；另一方面，自2018年下半年以来三大龙头房企进行了提质控速的发展战略调整。

综合一季度数据，虽然百强房企整体业绩规模略有下滑，但各梯队房企的销售金额集中度较去年保持了一定幅度的提升。其中，前30家房企集中度接近50%，百强房企整体集中度达到70.5%。

与此同时，截至目前，公布2018年度业绩的房企当中，大部分提出了2019年的业绩目标。2019年，房企制订的目标增长率普遍在20%左右，与2018年30%-50%的业绩目标增长率相比较低。

“同时，目前绝大部分规模房企2019年的业绩目标增长率与2018年业绩同比增幅相比都较低”，克而瑞分析人士指出，“在目前的市场形势下，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，龙头房企如碧桂园、恒大、万科2018年已纷纷表示将由高速增长转向有质量增长。”

对于未来市场而言，在业内普遍看来，短期内房企的盈利能力仍有保证。一方面，弱市之下房企土地投资的成本相对较低。另一方面，虽然目前房企的盈利空间受到挤压，但市场调整期不会出现整体性的房价下滑，以至于影响到这些房企的整体利润。

上述克而瑞分析人士认为，预计2019年房地产企业业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现。从2019年房企的货值安排和业绩目标来看，企业整体的预期去化率与2018年60%上下的水平基本持平，与2017年相比较低。

该人士表示，“2019年将是房地产市场销售‘小年’，预计年内全国层面房地产政策面将维持平稳。各线城市仍将延续持续分化的市场格局。”

伴随房地产市场调控的深入，房地产行业进入精细化竞争阶段，企业拿地回归理性。与此同时，土地市场供求两端同时遇冷。

4月2日，中国指数研究院（以下简称“中指院”）公布的数据显示，2019年1-3月，受监测的全国300主要城市土地市场供求两端同比缩水，整体出让金同比下降近两成，楼面均价及溢价率也相应下降。

监测数据显示，2019年1-3月，全国300个城市共推出土地5895宗，同比减少5%；推出土地面积25204万平方米，同比减少7%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1932宗，同比减少1%，推出土地面积9145万平方米，同比减少5%。

1-3月，全国300个城市土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%。其中，住宅用地出让金总额为6950亿元，同比减少11%。此外，300城市土地成交楼面均价为2176元/平方米，同比下降3%；其中住宅类用地成交楼面均价为4177元/平方米，同比上涨4.9%。

300城市土地平均溢价率13%，较去年同期下降6个百分点；其中住宅类用地平均溢价率15%，较去年同期下降8个百分点。

从热点城市来看，1-3月，全国40个大中城市中共有21个城市出让金同比增加，涨幅前十均为二线城市；降幅前十城市中，哈尔滨同比降幅居前。

从各线城市来看，2019年一季度，一线城市供求双涨，出让金与去年同比基本持平，受调控政策影响，一线城市整体溢价率低于其他各线城市，北京土地出让金逾589亿领先全国；二线城市供应量较去年同期基本持平，成交方面量价双降，出让金同比降逾一成；三四线城市供求两端下行，成交均价同比下降11个百分点。

中指院相关负责人分析指出，一季度，融资压力有所缓解，部分房地产企业开始进入土地市场拿地，热点城市优质地块持续抢手。从企业方面来看，1-3月，百强房企拿地总额5418亿元，同比上升8.4%。

“从一季度各大城市土地市场成交排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，不过整体节奏有所放缓”。上述中指院负责人指出，“此外，受政策调控等因素的影响，房企拿地逐渐回归理性，1-3月土地成交规模有所收窄，其中武汉、杭州、苏州、重庆等较去年同期均有不同程度的下降”。

经过几年的“野蛮生长”，长租公寓行业正进入“洗牌期”。业内人士预计，未来房屋租赁机构将日趋专业化和规模化，市场集中度亦将随之不断提升。

克而瑞副总裁张兆娟日前在“第三届地新引力峰会”上表示，2017年开始，长租公寓市场上资本蜂拥而至，收购一栋楼往往是四五家公司在竞价。2018年，行业遭遇了“甲醛门”“租金贷”，以及部分租赁机构资金链断裂跑路等问题后，四季度开始遇冷，不少企业开始暂缓布局长租公寓领域。2019年一季度开始，租赁行业开始复苏。“经过了两三年的洗牌，市场开始回归理性，经过大浪淘沙留下来的企业正推动行业健康发展。”

魔方生活服务集团CEO柳佳认为，2018年长租公寓行业过热。“就像人发烧一样，体温高会将病毒杀死，留下健康的细胞，人体免疫力也会增强。”她认为，“行业中急功近利的企业、不扎实做公寓的企业被淘汰掉，剩下来的就是推动行业健康发展的主力。”

根据易居克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》，我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元，其中北上广深一线城市合计达5565亿元，占比35.9%。

中航信托信托业务部总经理李晓梅分析认为，“虽然目前住房租赁市场发展不健全、不成熟，但在北上广深等热点城市，租房仍是有不少年轻人的首选。随着消费升级和年轻人居住理念的改变，租房逐渐将替代买房。同时，从合租房、群租房，转向独立的、有品质的公寓产品，也将成为都市年轻人的生活方式。”

从资本的动向来看，国际投资机构也在“用脚投票”，投资瞄准行业头部企业。日前，加拿大魁北克储蓄投资集团（CDPQ）宣布战略投资魔方生活服务集团，为其D轮融资1.5亿美元。CDPQ亚太区私募股权投资总经理林明安表示，作为长期投资管理机构，CDPQ将为魔方的未来项目拓展提供资金保障和战略支持。柳佳称，魔方此次融资将主要用于完善IT系统和会员体系，进行项目并购及轻资产拓展，打造高效、便捷、智慧的公寓管理协作平台，为行业赋能。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，房地产多元化并不好做，房企前30强基本都布局了长租公寓行业，但很多企业都参与了一年之后回归“老本行”。“原来动辄进账几亿元，审批数百万元都觉得是小事情，进入长租行业后，开发商每天都要和100元、200元打交道，习惯改不了。”

一家已布局长租公寓行业的标杆房企负责人告诉记者，从开发投资领域转做经营长租公寓的实践中，他遭遇了很多困扰。“政策的变化、盈利模式不确定、培育期过长、缺乏团队人才，这都是我们碰到的困扰。我们布局的方向要进行重新审视和思考。”

“魔方已针对房地产开发企业、建筑商、物业持有者等探索出加盟、托管、合资等多种灵活的合作模式，共同开展长租公寓项目的管理和运营。”柳佳透露魔方已开始加速轻资产战略，除了在原有租赁经营领域继续发展之外，魔方还将加大在管理体系上的投入，为更多公寓企业、资产所有方提供运营服务，从而成为行业服务商。“魔方将输出和共享IT系统、团队、培训服务和金融服务等，将资源向整个行业开放。”

新加坡房地产界可利用当前的政策调整期，重新思考其商业模式，探索如何在其项目开发中更好地将城市发展和可持续性融合起来。

新加坡去年大宗房地产交易额同比下降5.1％，交易额380亿新元（约合1900亿元人民币），主要原因是受政府2018年7月份推出的房地产降温措施影响，四季度私宅交易额出现大幅下跌。房地产分析师预计，今年大宗房地产交易额将微增0.7％，交易额约达383亿新元。针对房地产业这一表现，新加坡财政部长王瑞杰说，2019年新加坡房地产业需要转变思路从长计议，抓住机遇实现发展。

去年大宗交易金额下降

总部位于美国华盛顿的商业房地产服务公司高力国际公布的最新数据显示，新加坡去年四季度大宗房地产交易额同比大减47％至67亿新元，主要原因是由于私宅投资额下跌和政府售地活动减少。

去年四季度，新加坡私宅交易额只有11亿新元，同比暴跌了86％。得益于去年上半年交易活跃，全年私宅交易额仍创下221亿新元的新高。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚说，随着政府降温措施出台，投资者和发展商短期内料将保持谨慎，今年上半年私宅交易市场将继续低迷。若私宅新项目反响良好，市场购置愿望可能在下半年回升，但预计全年私宅交易额仍将下跌。

去年，包括办公楼和零售空间在内的商业房地产交易额，在四季度环比上扬8.6％至23亿新元，主要受多宗大型交易提振。统计显示，全年商业房地产交易额达62亿新元，较2017年大跌47％。这是因为2017年有几宗政府地段等大型交易造成基数较大。

工业房地产增长成亮点

高力国际资本市场与投资服务总监赖特预计，来自金融、科技和灵活办公等领域的租赁需求，将会带动商业房地产市场增长。此外，未来3年至5年新办公楼供应紧张，再加上办公楼租金持续增长，都有助于商业房地产吸引更多投资者。

统计显示，工业房地产去年全年交易额上涨5.8％至44亿新元，创下2011年以来的新高。这主要是因为去年四季度易商红木信托收购亿达工业房地产投资信托旗下资产，带动当季工业房地产交易额同比大涨229％。同时，凯德集团今年1月份宣布以110亿新元收购星桥腾飞，展现出集团对工业房地产领域的信心。高力国际预计，随着本地工业市场触底反弹，工业房地产今年的交易额有望增长近九成，成为各类房地产中增幅最大的领域。

此外，集住宅、商业和酒店元素于一身的店屋，虽然在整体交易额中占比不大，但过去4年来都持续增长，去年更创下12亿新元新高。预计店屋市场未来3年都将保持稳健，由于这类地产单位价格较低，更可能引起小型投资者兴趣。

必须抓住亚洲增长机遇

针对2018年房地产行业不景气，业内一些人士建议，政府应重新审视房地产降温政策。对此，王瑞杰在日前出席活动时表示，全球各国和地区经济相互紧密关联，各个市场波动都可能造成巨大冲击。2019年世界经济发展面临诸多不确定因素，新加坡经济作为高度外向型经济，受外部经济环境变化影响大。因此房地产行业发展必须从长远角度来思考，避免受到外部市场的严重波及，要克服挑战，必须抓住亚洲增长机遇。

王瑞杰说，新加坡的长期规划能力对未来发展至关重要。新加坡将会进一步探讨城市发展和可持续性等各方面研发工作，房地产界可利用当前的政策调整期，重新思考其商业模式，探索如何在其项目开发中更好地将城市发展和可持续性融合起来。

通州区不动产登记在全市范围内率先试点，实施多种形式自助缴费。市民除在窗口刷卡缴费外，还可以通过微信、支付宝或登录北京市规划和自然资源委员会网站进行在线缴费，未来通州将探索不动产登记全程在线办理。

3月29日，随着市民陈先生通过手机成功缴纳登记费，通州区率先完成了不动产登记线上支付试点。陈先生说：“办理过程很简单，按照手机短信提示，进入网址链接，两分钟就完成了手机自助缴纳登记费用。”

据了解，通州区不动产登记事务中心日均办理业务量500余件，目前办理量较大的存量房屋买卖、新建房屋买卖、抵押登记等都需要缴纳相关登记费用，每天需要缴纳登记费用领取产权证的人数约为200人次。登记费用多种形式缴纳的实现大大方便了企业和群众，可实现24小时在线缴费，减少了跑路的次数，节约了办理时间。同时，市民完成线上支付后，还可以在线查看缴费凭证，打印非税收入一般缴款书，满足了不同企业和群众的办事需求。

今年，通州区不动产登记中心积极探索优化营商环境新举措，“一网通办”“取消企业间存量非住宅网签”的办理速度和办理量均走在全市前列。此外，通州区不动产登记中心设置了线上预审岗和核验登簿岗，优化了规自委、住建委、税务局三部门合署办公的综合服务窗口，业务办理流程由“物理串联”变为“网上并联”。

3月20日，不动产信息网上查询服务开通，3月21日受理了《关于取消企业之间存量非住宅房屋买卖合同网上签约要求的公告》发布以来的首个企业间存量非住宅转移，企业双方仅用了两个小时就拿到了新的产权证。

下一步，通州区不动产登记中心将继续改进和完善缴费系统，不断丰富缴费平台的支付模式，不断扩大系统和网站的承载量。今后将力争实现自助领证，争取达到“最多跑一趟”，今后还将考虑电子证。

4月初，通州区台湖镇由北京市政路桥城乡建设集团负责建设的16栋公租房住宅楼已经基本建成，年内将交付使用。本报记者 邓伟摄

地铁亦庄火车站西侧两公里，通州区台湖镇站前街和通马路交会处，一片混凝土本色的高楼林立，首批16栋住宅楼年内将交付使用，成为本市最新一处公租房房源。

“这是北京首批采用全产业化装配式主体施工和装配式装修施工的公租房项目，也是首个完成竣工的项目。”公租房的施工方北京市政路桥城乡建设集团台湖项目部党支部书记王大群透露，全产业化施工是这批公租房的最大特色，如同拼乐高一样，楼房构件都是在工厂生产、现场再进行“拼装”，环保高效的同时带给住户更舒适的体验。

交付就能拎包入住

什么是“全产业化装配式施工”？跟随项目生产副经理王宇的脚步， 本报记者进行了现场独家探访。

“简单来说，就是施工、结构和装修全部采用装配的方式。”在施工现场，顺着王宇手指的方向，产业化的元素随处可见：工地内的建筑物都是“拼”出来的，哪怕临建也能拆卸重组再利用；脚下，就连工地道路也是预制构件拼装；公租房的外墙板、内墙板、阳台板、空调板等构件都是组装而成的。

楼外的工人们忙碌着铺砖和绿化作业，楼里的施工人员则为精装修冲刺。这批公租房房源主要分为两种面积大小、四种户型布局，16栋楼共有2334套房间，每一层能住六七户。

其中，开间面积约为34平方米，共有484套，门口处有开放式厨房和洗手间；剩下的1850套房源都是约为59平方米的两居室，客厅、厨房、卫生间一应俱全，住户可拎包入住。所有房间都有阳台，哪怕面积较小的开间，也预留了洗衣晾衣的空间。

精装修设计处处贴心

徜徉在房间内，不难发现很多贴心的设计。比如户内采用地暖、不再挂暖气片，这样屋里更暖和，也有更多可利用的墙面和空间；客厅和卧室的墙壁上贴着长方形的提醒标志，提示家电打孔安装区域；家中的电视、空调、洗衣机、路由器等需要多少插座，这些问题均在工厂预制构件时，就已经考虑和预留了出来。

“采用这种新型方式施工，减少湿作业节约时间的同时压缩了现场加工环节，节能又环保。”王宇介绍，房屋内部分隔墙采用龙骨安装，长宽厚度均可调节，安装更快速；地暖模块采用复合构造，管线集成，卡扣连接，方便拆装；卫浴实现同层排水，防潮专用隔膜覆盖的四周墙体只要“扣”在地面模块上，卫生间就成型了。

在传统装修过程中，打地面、刷墙面等工序不仅费时费力，还会产生大量建筑垃圾和刺鼻的味道。而装配式装修用的是环保胶，构件的质量问题前置解决，无污染无异味，装修完成时就能入住，省去大量通风的时间。

“这一套两居室十多天就能完成装修，各个工序能同时开展，工期大大缩短。”现场装修工人说，装配时装修的产品合格率高、装修精度提升，还节省工费、材料费，后期维护维修更加便捷。

施工精度达到毫米级

没有了大量的现场浇筑，也免去了装修时的零敲碎打，产业化施工真的就像搭积木那样轻而易举吗？

3月末，北京市政路桥城乡建设集团台湖公租房项目部团队获得了一个大奖——首届全国装配式建筑职业技能竞赛职工组总决赛优胜单位，参赛选手则荣获全国个人冠军。

“所有工序必须一次到位，不能重来，对施工的精度和团队配合熟悉程度要求极高。”王宇介绍，成为一名优秀的装配工人并不容易。装配专业要求理论知识和实际操作相结合，构件的种类、工具的使用和安装形式各不相同，工人要全部熟稔于心，和塔吊司机要紧密配合，安装时必须快速精准，精度达到毫米级别，若出现差错不仅浪费时间，还会增加作业危险性。

比赛时，来自全国各地41支冠军代表队共计百余名选手都来到了现场，成绩既要看精度也得算速度，最后北京团队捧得了奖杯。“这证明了北京的装配式施工走在了全国前沿。”王宇说，工人要先经过严格培训取得资格才能上岗，想做得更精细就得多加训练，熟能生巧。给楼房“搭积木”，绝对是门考验眼力和心力的技术活儿。

王大群介绍，首批房源正式交付使用后，项目部将继续推进其负责的三标段工程。该标段目前正在进行土方开挖工作，包括两栋公租房，将提供336套房源，以及多个大型商业配套公共建筑，方便居民的生活。

根据此前披露的公开信息，通州台湖公租房项目地块将供应5000余套公租房，今年将率先建成交付一期工程，共4722套房源。

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