辽宁营口，一个位于辽东半岛的三线滨海城市，却是很多开发商心口的“痛”。

6年前，一家央企开发商在此销售停滞，“铩羽而归”；6年后，万科在2018年财报中，将其位于营口的海港城项目计提存货跌价0.68亿元。

数据显示，万科海港城所在的鲅鱼圈板块，在售楼盘达83个，大部分价格在3000元/到8000元/平方米。均价6000元／平方米的海港城，位置尴尬。

“卖不动”、预期亏损的不仅是万科，也不仅是营口。诸多迹象显示，2018年四季度以来，多个三四线城市楼市开始放缓，需求不再。

先知先觉的开发商们正在“逃离”三四线，或者说，他们中的很多人从未深入三四线。等到2019年的春天，一二线率先回暖，这个趋势越发明朗。

在3月份的业绩会上，阳光城董事长朱荣斌表示，“回归一二线已是房企共识，未来一二线城市的竞争将会很激烈。”

这种竞争，将不限于开发业务，也是存量运营业务的竞争。

城市大挪移

过去三年，一二线严厉限购限价的溢出效应，以及棚改货币化安置的加持，大量的资金和需求流向了三四线城市，也因此造就了碧桂园、恒大、雅居乐这些开发商的业绩辉煌。

这样的好日子似乎难以延续。无论是2018年的财报，还是一季度房企“抢地”的数据，都在生动地演绎着房企“逃离”三四线的路径。

申万宏源数据显示，2018年前30强千亿房企中，有15家在一二线城市土储面积占比超过70%。

其中，占比90%以上的公司分别为，中国金茂、首开股份、中海，80%—90%的为阳光城、金地集团，70%—80%的为远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。

从中可以发现，很多房企并没有在三四线的开发热潮中过多地下沉。以中海、保利、华润为代表的传统地产龙头对于三四线更是一向谨慎。

以一贯坚持布局一二线的中海为例，年报显示，2018年底，中海总土地储备为9144万平方米，一二线占比达80%，旗下主攻二三线的中海宏洋占20%，加起来一二线占比90%以上。

曾在碧桂园工作的朱荣斌、吴建斌来到阳光城后，该公司却是新兴房企中布局一二线最为坚决的。财报显示，阳光城一二线土储面积占比高达77%，未来可售占比更高达85.8%。

这样的策略帮助阳光城实现了快速周转，在2018年增长80%，进入了千亿俱乐部。

以豪宅开发著称的绿城，前几年大规模进入三四线城市后也选择了抽离。财报显示，2018年其新增土储中，一二线城市占比达65%。

房企三巨头碧桂园、恒大、万科也出现了明显的分化。碧桂园进入了300个以上的城市；恒大也布局了228个城市；反观万科，只进入了约78个城市。

在业绩会上，仅有少量房企表示对三四线市场的继续看好。曾经深入三四线的恒大，则干脆摒弃了这一划分。“评价一二线和三四线的观点过时了，恒大早在2014年就回归一二线，现在进入的228个城市都是人口净流入、产业有支撑的。”恒大总裁夏海钧说。

碧桂园也不再提起“一至五线全面下沉”的战略。接近碧桂园的人士称，城镇化策略还在进行，但选择的城市已经大幅收缩，公司更倾向于发展已经进入的城市。

克而瑞数据显示，房企今年主要在一二线城市储备土地。中指数据显示，1-3月，全国土地成交TOP10城市，共成交8290万平方米，同比增长13%。其中，天津累计成交442亿元，同比增长70%。

主流房企在热点二线城市战略性布局明显。正荣、金辉和万科分别出现在天津、西安和福州的1-3月拿地总额前十榜单中。

财报中的“秘密”

三四线城市的颓势，在房企的财报中也可窥得端倪。多家房企计提存货准备金额，彰显了他们对于三四线市场的谨慎态度。

万科年报显示，2018年存货跌价准备为23.1亿元，较2017年的16.1亿上涨43.5%。

据统计，万科共计提12个项目，分别位于大连、南充、烟台、成都、营口等地，一二线和三四线都有，其中有7个项目位于三四线城市。

2012年4月，万科以6亿元拍下南充下中坝2个地块，首次进入中西部三线城市。然而财报显示，位于该地块的项目金润华府，2018年计提跌价准备金额达到1.8亿。

此外，镇江蓝山花园计提跌价准备额为1.3亿。该项目的开发似乎不太顺利，根据财报，蓝山花园不仅规划建筑面积比2017年有所减少，竣工面积也不尽人意。2018年竣工面积为3.3万平米，仅完成目标的48%。

除了万科，不少房企也对多个三四线城市的项目计提了存货跌价准备。如新城控股存货跌价准备金额达3.97亿元、阳光城3.8亿元；港股房企绿城中国则采取了“已竣工可出售物业减值亏损”这一统计口径，亏损额达1.2亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述数据说明房企在财务上审慎管理，也能使其在后续市场的操盘上更游刃有余。不过，对三四线城市项目计提跌价，体现了房企对此类城市后续市场看空的心态。

3月份业绩会上释放出来的信息进一步显示，房企们均认为，2019年一二线楼市将维稳，三四线继续承压。

4月4日，易居房地产研究院发布的《40城住宅成交报告》显示，2019年一季度，40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%，二线城市同比下降 4%；三四线城市同比下降 12%。

易居预计， 2019年上半年40 城成交将继续萎缩，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，将面临较大的下降风险。

在大型房企中，不少已经预见到今日的市场分化。3月，保利发展提出房地产周期论，认为全国性拐点在去年四季度已出现，进入调整周期。

保利判断，随着2019年政策面、资金面等释放利好，资金将从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。

保利认为，未来能有房地产发展潜力的城市在100个左右。公司将在动态调整中，不断聚焦约100个城市。

此外，在存量市场试验了数年之后，保利发现，少数头部核心城市的增量开发起步早、更成熟，存量经营市场的机会将更加突出。比如，当前外资认为北京、上海等核心城市商办产品已具备投资性价比。

贝壳研究院认为，长租公寓的发展空间，就在二三十个城市。

标普预计，2019年中国住宅房地产市场销售将放缓，布局低线城市的房企，明后年的销售和利润率将面临下行压力。

（编辑：黄锴）

今年全国两会的政府工作报告中指出，要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法，使得房地产税成为今年人们关注的热点。

房地产税被认为是一个完整的税收体系，其征收对象包括“房产”和“地产”，且涵盖房地产的“交易”和“持有”环节。有专家认为，房地产税收改革可能包括对现有少数涉及房地产的税费进行合并，增加持有环节的税收，减少交易环节的税收。

从全球范围看，房地产税作为一项比较稳定的税收来源，是很多国家和地区常见的地方税种。美国、日本、德国、香港等经济体，在房地产税收方面已经有一套长期运行的体系，尤其是在持有环节征收房产税上的经验，值得我国借鉴。

针对房地产税改革，我国从2011年开始在上海和重庆进行了对个人征收房产税的试点，其中包括在持有环节进行征税。上海在方案实施后买的第二套及以上的住房就需要缴纳税款，重庆方案则是划定了一个标准，新购买的高档商品房和独栋住房（指别墅）属于征税对象。

美国不动产税率各州不一

根据中国指数研究院发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量下降，但成交均价并未出现明显下跌，而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。此后几年间，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。

恒大研究院的研报指出，房地产税是典型经济体地方财政收入的重要来源。新加坡 2017 年财产税额为43.9亿新元，占税收总额的6.7%，占财政预算总收入的4.7%。美国学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府 40%的收入均来自于不动产税。日本 2016 年仅固定资产税（土地与房屋部分）和都市计划税合计8.4万亿日元，占市町村政府税收收入的 40%，占地方政府税收的22%。英格兰 2016 年市政税合计征收261亿英镑，占地方政府本级财政收入的 43%，占地方政府全部财政收入的 16%。

在土地与房屋的关系上，由于产权制度的不同，各国有所差异。在对房屋、土地的持有环节征税上，美国、日本、新加坡等国，将土地与房屋共同纳入同一税种征收范围。

美国对房屋和土地在持有环节，仅设立了不动产税作为唯一税种，它是对居民财产征税，因此是一种财产税。据了解，不动产税率在美国各州也规定不一，一般在1%-3%之间，具体数值由各地方政府根据实际情况确定。而且美国的不动产税主要是为地方政府提供财政收入、为学区内学校提供收入等。

在日本，房产与土地一起属于固定资产税的内容，固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村（日本基层行政组织）政府的税金。固定资产税属于房屋持有环节税收，它对居民所有的土地、房屋以及其他不动产等进行征收，税率制定为1.4%，但是可以根据实际情况进行上调，上限为2.1%。

在新加坡，则按年值征收财产税，其征收范围包括房屋、土地及公寓等。房屋税基为虚拟租金，土地按地块市值的 5%征收。

自住型住房税收减免

而德国、英国、香港等经济体则有所不同。其中，德国在持有环节仅征收土地税，没有房产税。英国在持有环节，仅征收市政税，没有针对永久产权土地的土地税。需要注意的是，不管是对永久土地产权的Freehold，还是有年期限制的土地租借权的Leasehold，英国均会在房屋持有环节征收市政税。

而香港则在持有环节，对有租赁、持有或占用物业者征收“差饷”，并对土地契约主征收土地租金，包括地租和地税。

在税基设定上，以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港。以评估价值为征税基础的经济体有美国、日本、德国和英国。

另外，需要指出的是，为了实现房地产税的收入分配调节功能，保护中低收入者，部分国家对自住型住房的税收实行了减免政策。

在新加坡，政府采取超额累进制税率，自住房税率更低，税基为可比物业年租金，起征点为 8000 新元每年。并且，政策规定，只有一套住宅可享受自住型住宅的低税率优惠，税率7级累进，最高为 16%。其余适用非自住型住宅的税率，税率5级累进，最高20%。

在德国，居民的首套自住房不收房产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税。并且，居民由于工作调动等原因而必须使用第二套住房，或是二套住房使用者无收入时，可享受免税。

对此，西南政法大学副校长刘俊表示，税率在全世界都有其可比性，但是中国从目前来讲肯定是不能高了，高了对社会的影响太大，需要逐步把房产税制度建立起来。

但是从税基来讲，刘俊指出，可能比较复杂。其中一个基础性的工作就是评估，就相当于我们的土地有偿使用制度，每一个地段、区域都有一套评估的方法，然后形成基准地价。其他市场稳定的国家也有采取以购房价为税基的，但是多数国家还是由市场评定，通过一系列的方法按照统一的评价原则和操作方法，评估一套关于基价的结果，这个结果通常取低位，目的在于公平，在这个机制上每过几年可能根据物价等方面进行调整。就目前来讲估计这项工作要做完还是一个庞大的社会工程。（编辑：耿雁冰）

楼市传来所谓“小阳春”的消息。

主要的依据就是3月数据显示，环比和同比成交有明显的上升。当然，这个说法的支撑还是来自一二线城市，三四线城市仍在低位徘徊。但环比没多大意义，因为2月是春节，而且绝大多数年份3月的成交都比2月情况要好。

同比的数据可比性更强。但单独一个月份，又过于单薄，不排除偶然性的因素存在。所以应该拉长时段来观察。比如，一个季度的时长。今年一季度全国商品房销售情况，要等国家统计局的数据，仅从周边业内人士反馈看，楼市正在走出底部。

似乎为了印证这个说法，3月下旬土地市场也热闹起来了。有的城市一块地引来几十家企业拼抢。某种程度上，土地市场是整个房地产市场的晴雨表。地产商敢去拿地，除了企业的可持续发展不得不为之，至少也表明他们对未来的市场有一定信心，否则就捂紧口袋再说，其结果是土地流拍率大幅上升。

3月还是大批上市房企集中披露年报的月份。从内地和香港上市房企的财报看，数字还挺好看的。据中原地产研究中心统计，已发布2018年年报的76家房企（A股51家，港股25家），近七成企业利润上涨，平均涨幅达23%。

有些房企的净利和利润率都创下历史新高，比如几家头部企业。由于2015年以来销售额持续快速增长，这些房企只要把速度放慢点，净资产和净利润就会快速增厚。这也说明，市场集中度较高的房企，布局纵深，就能熨平小的区域波动。一线城市严厉限购，审批、备案时间长，但其他城市的增长完全可以填平波谷。

去年底我就跟朋友讲过，12月-2月这个区间最难熬，但政策底和市场底的双筑底已成业内共识，所以，从市场层面来看，不仅是3月好于1-2月，而且二季度大概率要好于一季度。4月开始，房企要加推房源了。另外，从推盘和成交量来看，下半年是要好于上半年的。当然这是在房地产市场基本保持稳定的前提下。

年底年初往往要对来年市场做一些分析研判，当我说1-2月是底部的时候，马上就有朋友问，可不可以买房。正如现在，所谓“小阳春”的现象被传播开来后，又有人问房价会不会涨。

我个人的建议是，不要去管什么“小阳春”，它什么问题也说明不了。我们往往是基于过去来预测未来，但即使99次的预测正确不等于第100次也是准确的。3月的“小阳春”无论是真是伪，都不代表它必定能开启一个火热的夏天。请注意，我上面说的二季度好于一季度，是基于房源供应和成交量的角度。

我们都知道，一线城市有些朋友手头的积蓄，买理财，风险高的不敢买，安全的产品利率又太低。股市最近起来了，据说是牛市的味道，也确实是新开户量大增。但资本市场的投资并不适合所有人，即使是牛市也有人两手空空。因此，不少朋友仍然钟情于楼市投资。尤其是余额有百八十万的，大城市即使有资格也买不起，三四线城市刚刚好。前两年动作快的，已有不菲的账面收益。

但现在，且不说一二线城市的门槛越来越高，即使是三四五线城市，经过上一轮的大涨后，空间已然非常有限，风险倒是快速累积。有的不限购的四五线城市，如腾冲、西双版纳，当地需求屈指可数，全靠外来投资拉动。

哪怕是之前的账面收益兑现，也要靠后面的兄弟姐妹接棒。现在杀入，资金成本和税费，每年资产没有10%以上的增值，这样的投资是不合算的。你确定每年能涨10%？别忘了，后面还有一个房地产税在等着——除非你跑得像兔子一样快，能在开征之前全身撤退。

至于房企，“小阳春”更多是充当精神层面的打气作用，尤其是对营销的鼓励和刺激。但谁也不能说，“小阳春”预示着房价的一波上涨，否则你怎么解释，恒大将9折销售的活动时间延长一个月？它的现金流情况比多数房企都要好。

房企决策层更不可能将“小阳春”作为新一轮投资的依据。比如部分城市的土地市场虽然有所活跃，但参与的房企都很理性，围看而不疯狂，溢价率并不高。

孙宏斌此前说过，房企最大的风险是买错了地。远的不说，2016年下半年至2018年上半年，极少数激进房企，高价拿了一批地，到2018年下半年就很难受。指望“小阳春”带来销售飞升，在调控政策保持稳定性、连续性的基调下，这种概率很小。

3月份还有一个好现象，就是房企融资额增长迅速。然而，与之相伴随的是，今年是债券偿还高峰。根据世联行的监测数据，2019年至2021年的三年间，房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中，2019年需兑付的债券规模为4464亿元，比2018年增加近一倍。

市场稳定的意思，既不是大落也不是大起，见惯了火热场面的地产人，会觉得憋闷。流量经济这副药，合适了就用，但不要形成依赖。匀衡稳定状态的打破，可能是不经意间的外力。你可能需要更多的耐心。(编辑 祝乃娟)

4月7日晚间，融创中国控股有限公司（简称“融创中国”）宣布，2019年3月，该公司及其附属公司及联属公司（合称“该集团”）实现合同销售金额约376.4亿元，同比增长约22%，环比增长约106%；合同销售面积约261.7万平方米，合同销售均价约14380元/平方米。

2019年1月至3月，该集团累计实现合同销售金额约798.7亿元，同比增长约11%；累计合同销售面积约542.5万平方米，合同销售均价约14720元/平方米。

今年3月29日，融创中国召开2018年度业绩发布会时表示，2018年全年，该集团实现合同销售金额约4608.3亿元，同比增长约27%；集团2016年至2018年的三年合同销售金额复合增长率达到约75%。

此外，融创中国将2019年的合同销售目标定为5500亿元，照此数据计算，该集团今年前三个月已经实现年度销售目标的约14.52%。

新京报记者 赵昱 编辑 武新 校对 卢茜

统计数据显示，今年2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比下降0.53%，连续3个月回落。钱报记者了解到，杭州个人房贷利率也逐步回落，首套房贷款利率上浮5%渐成市场常态。

今年以来房企融资环境也明显好转，不但借钱更容易了，融资成本也大幅降低。

杭州房贷利率松动，首套目前仅上浮5%

去年，杭州首套房贷款利率最低上浮10%，最高上浮20%。今年春节前后，首套房利率出现局部松动，部分银行最低上浮8%。不过记者近日了解到，目前杭州首套房贷款利率普遍仅上浮5%，二套房贷款利率也从上浮20%下调为上浮10%。

“目前我们的合作银行包括国有四大国有银行以及大多数商业银行，从3月中旬开始首套房利率上浮5%，二套房贷款利率上浮10%。”记者从我爱我家多家门店了解到，只要购房者征信没有问题，首套房利率基本上都能做到上浮5%，而这是目前最优惠的房贷利率。

此前仅中信银行的个别支行，针对优质客户给予首套房贷利率上浮5%。此次调整，多家银行跨入了这一行列，意味着房贷利率全线松动。2016年，杭州首套房贷利率最低为基准利率的85折。但在过去两三年间，由于行情过于火爆，居民部门贷款一路攀升，房贷资金曾一度紧张，致使房贷利率节节攀升。如今银行资金相对充裕，这就为房贷利率下调提供了空间。

房贷利率下调，购房者也将大大减负。若贷款200万元，20年等额本息还贷，首套房利率从上浮10%下调为上浮5%，每月还款额将减少274元；二套房利率从上浮20%下调为上浮10%，每月还款额将减少557元。

杭州房产信托利率，从15%以上跌至12%

不但个人买房的成本降低了，房企的融资环境也大幅改善。

“去年下半年融资最困难的时候，房产信托年利率一度普遍超过15%，个别项目甚至接近20%。现在，房产信托年利率已跌至12%左右。”杭州一家大型信托公司业务经理吴先生告诉钱报记者，随着房企融资环境明显好转，信托融资成本明显下降。

信托是房企一直以来的重要融资渠道，也是观察房企融资环境的晴雨表。尽管目前银行对房地产开发贷管控仍十分严格，但包括公司债、资本市场、私募在内的其他融资渠道，由于多次降准之后流动资金相对充裕，融资难度普遍下降。据中原地产研究院统计，今年3月，全国房地产行业融资总规模超过2500亿元。

“一般来说，有条件的大型房企会选择境外融资，或者发行公司债。如果是上市房企，还可通过资本市场融资。但是对于没有条件的中小房企而言，只能选择信托或者私募。”吴先生说，去年房企融资环境很差，即便是一些大型房企也被迫涌入信托市场，信托利率也就水涨船高。但是今年市场环境发生了较大变化，钱容易借到了，信托利率回落也就在情理之中。

目前主流房企境外融资成本6%-8%之间，境内公司债成本多在5%以内，融资成本相对较低，而这显然会对信托市场产生冲击。“去年下半年，很多房企追着我们谈合作，条件主要由信托公司说了算。但现在完全不一样了，找我们谈合作的房企数量明显减少，并且开出的条件越来越苛刻。”吴先生表示，目前通过信托融资的主要是小型房企，有实力的房企显然会选择其他一些成本更低的融资渠道。

此外，房产信托产品的发行周期，也较去年有了明显提速。去年下半年，有的信托产品发行周期长达3个月以上，如今大多数发行周期已回到1个月以内。不过，房产信托产品预期回报率基本维持不变，保持8%-9%的水平。发行周期明显缩短，也意味着投资者对房地产市场信心恢复。

房企还债压力缓解，土地市场明显回暖

房地产向来是一个资金密集型行业，对资金高度依赖。融资成本大降，显然将大大缓解房企的资金压力，并进而对后期市场走势产生一定影响。

近期，全国多个城市的土地市场明显回暖，分析人士普遍认为这与年初房企资金较为充裕有关。一方面是因为去年楼盘总体销售还不错，房企自有资金充裕；另一方面是融资环境明显改善，房企借钱更容易了。对于那些追求扩张速度的房企而言，拿地资金主要通过各类融资渠道获得，融资成本下降后，拿地行为很有可能变得更为激进。

业内人士认为，今年房企融资成本还有进一步下探空间。以房产信托为例，2010年历史低值为7%-10%，显然目前12%的融资成本还有可能继续走低。

“如果房产信托融资成本继续下降，那么房产信托产品8%-9%的预期回报率肯定也不能继续维持。在目前的投资市场中，除了互联网金融，8%-9%已经算是相当高了。”业内人士分析认为，即便适当下调回报率，也仍然不会影响到房产信托产品的募集。

数据显示，今年房企的大量债券即将到期，是一个名副其实的偿债高峰年。随着融资环境以及市场环境的变化，房企的资金风险也将逐步化解。记者了解到，今年以来杭州房产信托市场尚未有一例逾期事件发生。倒是有一些房企，因为从其他渠道获得了成本更低的资金，要求提前偿还信托贷款。

（原题：《杭州首套房贷款利率回落，仅上浮5%》）

本报记者 张敏 北京报道

房企“度日”

2019年伊始，楼市有点冷，不少房企的销售出现负增长，尤其是三大巨头，但是进入3月，房企感受到了“春天的阳光”，销售出现复苏。从今年一季度整体来观察，房企销售增速同比明显下滑，而市场和房企的分化也在加剧。对于今年的市场，房企之间也产生了分歧。有的相对乐观，也有的谨慎；有的看重一二线城市，有的不舍弃三四线城市。总体看，房企的销售增速目标普遍下调。然而，在失去高增长的日子中，房企面临巨大的资金压力，过去的高增长带来了沉重的负债，数据显示，在2019-2021年房企将有1.8万亿元的债务到期，2019年到期债券相比2018年就翻了一倍。

导读

今后三年，房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看，2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元。

4月2日，刚刚发布年报不久的新城控股，接到上交所的一纸问询函。针对利润、资金往来、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面，上交所共提出16个问题。其中，要求披露经营活动和投资活动现金流紧张的主因，成为外界关注的焦点。

2018年，新城控股实现合约销售额2211亿元，涨幅达75%，规模位列全国房企第八位。但过去三年（2016年至2018年），公司的经营活动和投资活动现金流量净额之和均为负值，分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。

这代表了房企的一种普遍状态。虽然销售数据不断攀高，但回款和融资情况不佳，导致现金流不畅，负债率上涨。

2017年下半年以来，房地产业融资渠道收紧，融资成本抬升，追求扩张的房企借了大量高息债务。而在销售端，银行放款周期拉长，又影响了回款速度。这两项因素共同作用，抬高了房企的负债率，并削弱了偿债能力。幸而去年末融资闸门开启，很多企业借机补充低成本资金。

但更大的考验即将到来。根据世联行的统计，2019年至2021年的三年间，房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中，2019年需兑付的债券规模为4464亿元，比2018年增加近一倍。

高增长的代价

在上交所对新城控股的问询中，还有一项内容值得注意，即利息支出的资本化占比较高。年报显示，公司2018年资本化利息支出为88.50亿元，同比增长428.99%；资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%，同比分别增长17个百分点和57个百分点。

利息资本化是指将借款利息支出确认为一项资产。上市公司实施利息资本化通常有一定的会计处理依据，但在企业经营状况稳定时，利息资本化的额度和占比通常不会发生大幅波动。

北京某会计师事务所相关人士向21世纪经济报道记者指出，如果利息资本化额度出现大幅增长，或占比大增，通常意味着借款规模和利息支出大幅提高。

对于规模快速增长的新城控股而言，融资规模增加是正常现象，但融资成本提高显得有些意外。数据显示，新城控股在2018年的整体平均融资成本达到6.47%，而2017年，该成本仅为5.32%。

事实上，作为民企，新城控股的融资成本并不算夸张。公开信息显示，到2018年，一些民企的海外发债成本已经超过10%，综合融资成本也在8%以上。总体来看，去年上市房企的平均融资成本普遍提升1.5到2个百分点左右。其中，央企大多能维持在5%左右的水平，地方国企和民企相对较高。

但由于竞争日趋激烈，房企仍然追求规模扩张，即便是高息债务，也被照单全收。世联行统计显示，截至2018年12月31日，房地产业境内外发行债券余额约3.2万亿元，其中民企占比近半。

销售方面，虽然大部分企业创下销售额新高，但回款情况并不好。“上半年银行额度卡得很紧，放款周期长；下半年房贷利率开始松动，但到四季度，市场就往下走了。”北京某房企人士称，这种情况对回款率影响很大，很多区域公司的回款率，能达到60%就算不错，“个别项目12个月内都难到账”。

这些因素导致房企负债率攀升，观点指数研究院的统计显示，到2018年末，30强上市房企的平均净负债率为110.68%，虽然部分企业低于50%，但“总体来说经营风险依然很高”。该机构还指出，由于流动性较差，30强房企的偿债能力在下降。

上海易居研究院智库中心总监严跃进将其称为“高增长的代价”。他表示，在调控严厉、融资环境不佳的情况下继续追求规模，就必须承受负债率高、流动性差的结果。

“保命”与“保本”

据悉，2019年，很多企业在制定销售目标的同时，仍然对“降负债”和“回款率”有着明确要求。

去年年末，房地产国内融资闸口开启，并延续至今。其间，很多房企抓住时机实施融资，并用成本较低的新债，替换旧有债务。

中原地产的统计显示，今年3月，房企的融资规模已经超过3000亿元，日均融资规模超过百亿。3月末的融资动作尤为密集，日均融资规模接近200亿。融资成本也有一定的下降。

分析人士普遍认为，这能够改善企业的流动性。但随着偿债高峰期的到来，能否解决根本问题尚存疑问。

世联行指出，今后三年，房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看，2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元，压力逐年增大。尽管今年的到期债务规模是三年中最小的，但仍比2018年增加近一倍。

该机构还表示，进入今年二季度后，境外偿债压力也将增大，而且绝大部分为成本高企的美元债务。

观点指数研究院指出，“在‘借新还旧’这个命题上，显然占据明显溢价优势的是大型房企、国企或财务管理突出的民营企业，而一些规模较小的则只能更多地选择‘保命’而不是‘保本’。”因为有不少企业的美元债融资的利率达到13%以上，更有个别利率高达15%。相比继续做大，解决生存问题更为重要。

压力之下，房企不得不想方设法加快资金回笼。世联行认为，2019年将是“房企促销大年”。政策方面，一些高库存的城市或将陆续微调。但由于地方政府对房企直接降价普遍持否定态度，所以今年的促销会更多以首付分期、送装修、送家电、送车位等方式呈现。

在公司战略层面，资金面紧张也会带来一些变化。在区域布局上，除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企，以及区域性房企外，多数大中型房企都在夯实一二线城市和核心城市圈的布局，从而寻求区域和资金的安全。

严跃进指出，今年春节过后，郑州、昆明、青岛、重庆、成都等二线城市土地交易旺盛，其中就有房企收缩战线的因素影响。

本报记者 唐韶葵 上海报道

导读

“现在去抢地，如果政策不放松，有被套风险。”

未拍先火。4月3日，无锡出让四幅宅地,参拍房企超过60家，包括已布局无锡的华润、保利、融创、龙湖、中南、蓝光、美的、路劲、金科、新力等多家房企，也有像新希望、融信、正荣这样的还没将无锡纳入战略版图的房企。

最终融创以24.43亿元拿下无锡两幅地块，滨湖区地块达到最高限价242185万元，折合楼面价1.8万元/平方米，将于4月4日上午9:30现场摇号确定竞得人，参与摇号的房企有4家。土地市场摇号发生在2017年年底-2018年上半年之间，2018年下半年开始市场基本面发生变化，地价走低，摇号情况不再出现。

刚在香港谢幕的内房股年报季中，包括世茂房地产副主席许世坛、融信地产主席欧宗洪等闽系房企大佬们接连抛出“现在去抢地，如果政策不放松，有被套风险”的观点，融创董事长孙宏斌也表示，今年土地市场风险太大。话音未落，4月以来几场土拍硝烟四起，房企跑步入场，尤以长三角一体化示范区内的市场为甚。

同策咨询数据显示，3月全国300城市土地成交量价均出现回升环比上涨，但同比下滑。

同策研究院首席分析师张宏伟指出，近期长三角一体化示范区土拍火爆，包括苏州吴江拍出的地块，楼面价比市区楼面价高。张宏伟认为，房企有被套风险，落入长三角一体化示范区里面的吴江、嘉善、青浦三个地区，是住宅库存量最大的区域，现在出让地楼面价太高，年内销售变现压力过大。开发企业资金面仍然紧张。土地市场存在不确定性，尤其是“一城一策”，要稳住去年四季度以来的地价。火爆的土地市场，或引发政策落地，今年仍存不确定性。比如杭州已经出了溢价30%就要做相关配套的政策。

拿地逻辑

资金面有所改善、房企回归二线城市意愿明显、长三角一体化示范区概念突出。这是大部分业内人士认为各地相继出现土拍市场火爆场面的三个原因。

从已发布年报的房企来看，手握几百上千亿现金的房企不在少数。在这一波拿地潮中，刚刚在业绩发布会上表示今年拿地风险大的融创董事长孙宏斌，就在4月3日拿下无锡两幅地块，溢价率分别约为22%、79%。

进入3月份，市场发生微妙变化，房企在资本市场融资顺畅之后，开始补充买地需求。反观房企们的土地储备与增长速度，补仓的需求是存在的。比如大部分房企手中土地储备仅够未来2-3年开发。以绿城中国为例，由于该公司此前出现过土储断层，导致2019年一季度因为没有货值可销售，而没有回款，直接影响了投资。

而为了全年业绩提速，房企在1、2季度拿地，是可以保证年底快速回笼资金的最好选择。

4月2日，杭州主城区出让4宗地块，共收金56.66亿元。金地以上限价格17.60亿元+自持比例21%竞得祥符东单元地块，楼面价22277元/平方米，溢价率29.41%；阳光城以上限价格15.71亿元+自持比例22%竞得三塘单元地块，楼面价26263元/平方米，溢价率29.73%。

相比杭州、无锡土拍市场的火爆，4月以来还有贵阳、成都、绍兴、苏州、常熟等地进行了土拍。参拍房企多达数十家，比较活跃的房企有金地、融创、华润、阳光城、世茂等，他们均在近期土地市场有所斩获。

2018年一手房市场销售规模达15万亿，到达新高，而且业内预期调控长效机制下，一手房市场未来几年的销售体量至少也在10万亿左右。从房企已发布的2018年年报来看，不少房企迎来了业绩的高光时刻，不仅在2018年实现了销售金额、利润等重要财务指标的上涨，还在降杠杆的大背景下，把负债率往下调整了。

以世茂为例，世茂在一季度已完成1000亿货值的收购。许世坛透露，一季度新增的1000亿货值的收购，有500亿可转化成今年的可售货值，而这500亿中大概有200亿货值能在年内实现去化。

来自同策研究院的一份报告表明，房企融资回暖了。2019年3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，自2017年11月融资达1246.18亿以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿大关。

报告显示，3月，40家房企融资总额环比2月大幅上涨85.25%；各债权融资方式融资额度均大幅上涨，最高涨幅达464.84%；股权融资绝对值占比双升。

杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳指出，一方面资金面宽松，预期乐观推动，现在大房企的资金成本低，钱多，拿地就比较积极，上半年大家会比较乐观点。另一方面是市场行情回暖，多地销售火爆，地价创近半年新高，出现“楼市共振现象”，互相影响。

被套风险

实际上，4月以来的这几场土拍，除了杭州土拍溢价达到上限、无锡出现摇号之外，也不乏底价成交的土地。比如世茂所拿绍兴地块、红星地产所拿无锡惠山区地块。

“其实总价也不便宜，但我们算得过账来就拿了。”一名底价拿地的房企高管事后对投资者分析指出，最近市场火爆了，所以公司也不敢竞拍高价地块。

他进一步指出，如果说土地市场这样下去的话，会否带动住宅市场上扬，会否引发进一步调控政策再度落地，也是大部分房企比较担心的问题。“因为市场好不容易稳定下来了，不希望再面临波动。”

土地市场回暖的另一面，是住宅市场的成交上涨。京沪深一线城市二手房成交明显回暖。比如，上海二手住宅网签量为25931套，环比增加142%，创2016年10月以来的新高。按照常规，二手房市场对一手房市场有一定推助。就在无锡土拍之前，近日无锡已有多家楼盘上调价格，或以开盘加推的手段揽客。上海、苏州、无锡3月成交量创新高。

而记者了解到，为了规避风险，参与这波土拍的房企大部分都捆绑了合作方一起拿地。合作拿地、开发的概率比过往有提升。

一个事实是，经历过多次楼市调控之后，房企风险意识明显加强。世茂在3月份内参加了60多幅土地的拍卖，截至3月26日，才拿了两幅。4月2日，世茂以底价3.36亿元拿下绍兴一幅商住地。这很符合许世坛对今年土地市场的判断。

许世坛曾在与世茂投资者沟通时坦言，当前的土地市场又变得疯狂了。在他的观察中，土地市场在2019年10月份，很多城市地价都有10%-20%的下滑，但是今年3月地价又全变回去了。“我记得在市场最热的时候，我们可能投一百块地，只能拿到10-15块，今天我们再投一百块地，可能十块都拿不到。当然我觉得可能跟测算也有关系，我们测算比较保守。”

通过采访多家房企发现，有的企业现在投资测算基础还是地价不涨，但不少房企全都是测算价格会涨。仍以世茂为例，该公司一项标准是希望地块毛利可以有25%左右，净利有8%-10%。“但测算下来很多地块都是0-2%、3%的净利润，最近很多房企拍了（地）是负利润，如果价格不增长是负利润。”

无独有偶，融信主席欧宗洪面对投资者时也坦承，今年年初杭州土地市场回暖，尽管融信在2月份也在杭州拿地了，但房价如果不涨的话，这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。

净利润作为企业最重要财务核心指标之一，历来被看做最能反映企业实际经营状况。从房企2018年年报数据来看，一部分企业销售数据不错，但利润并不乐观；部分企业利润虽然处于高位，但涨幅明显放缓。机构数据显示，超七成房企的利润额依然在上涨，不过企业间利润可见较明显分化。如2018年再度登上房地产行业“利润王”宝座的恒大，其净利润相当于1.5个万科，核心净利润相当于2.5个中海。

值得一提的是，2018年企业净利润出现大幅下滑或亏损的企业，多以中小房企或即将退出房地产行业的企业为主，而在房企利润下滑清单之上，也有富力地产、远洋、绿城中国等规模超千亿的中大型房企在列，年度利润甚至可谓“腰斩”。业内人士指出，房企若想要实现高利润，除了需要具备高超的财技外，如何实现高周转，将扩张的土储存量转化成营业额也是关键。不过另有专家提示，企业高利润与高周转往往不可兼得。

谁是利润王

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，共有76家房企发布2018年年报，其中A股51家，港股25家。在发布年报的76家企业中，22家利润下降，70%的企业利润出现了明显上涨。整体而言，A股房企平均利润上涨约23%。

而在房企平均利润延续增长的大势中，恒大继2017年荣登“利润王”宝座后，再度摘得2018年度利润王：核心业务利润783.2亿元，同比大增93.3%；净利润722.1亿元，同比大增106.4%；毛利润1689.5亿元，同比增加50.5%。核心业务利润率、净利润率以及毛利润率分别较2017年同期上升3.8、4.2、0.1个百分点。

同列房企销售排行榜三甲的万科及碧桂园，在年度净利润方面的数据表现虽稍逊于恒大，但在行业内也较为亮眼。数据显示，2018年内，万科实现净利润492.7亿元，同比增长32.4%；实现权益净利润337.7亿元，同比增长20.4%。据披露，随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，万科房地产业务的结算毛利率为29.7%，较2017年提高3.9个百分点；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年上升0.5个百分点。另一巨头——碧桂园，则于2018年实现净利润485.4亿元，同比增幅约达七成；毛利润约1024.8亿元，同比增长74.3%；股东应占利润约为346.2亿元，同比增长32.8%；股东应占核心净利润达341.3亿元，同比增长38.2%。

就同行大部分规模走强、利润上“偏科”，恒大为什么能兼顾规模与利润的问题，中原地产首席分析师张大伟分析称，一是在于恒大不盲目求大，追求高质量的上涨。其适时的战略转型以及发展思路转变（发展战略由“规模型”向“规模+效益型”转变，发展模式由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变），使得企业规模愈发稳健，而在产品打造方面的持续发力，更是助力企业收获了更多的市场认可。

二是因为恒大追求稳健的增长，提前去杠杆。恒大在2017年彻底还清了一千多亿元的永续债，比国家定调去杠杆早了一年多，前瞻性较强。清偿永续债，不仅大幅降低了恒大负债率，避免了遭受去杠杆的冲击，还为2017年及2018年及未来释放出巨量的利润空间。

三是在于恒大的多元化布局进行得最早也最坚决。相比其他企业口头的战略转型，恒大实际一直在住宅主业上加大投入，而地产主业的高质量增长，也为恒大布局新产业提供了强大的资本支持。

据了解，在恒大蝉联房企利润王之前，中海地产曾是业界公认的利润之王，且“霸占”该位置长达14年之久。尽管近年来风光大不如前，但在利润表现方面仍居行业前列。数据显示，2018年中海实现收入1714.6亿港元，同比增长3.3%；实现经营溢利707.3亿港元，同比增长12.5%；实现股东应占溢利449亿港元，同比增长10.1%。毛利率上升4.9个百分点至37.8%，净利润率上升1.6个百分点至26.2%。

另悉，融创中国以2018年名义结转率27%，被外界称为未来的潜在利润王。

谁的利润在下滑

年报季的业绩披露，向来是几家欢喜几家愁。从盈利能力来看，虽然多数房企仍保持净利润增长，但也有不少房企净利润增速同比放缓，甚至部分房企净利润出现大幅下滑。

以富力地产为例，其在年报正式披露前，便对自身利润的下滑早有预期。根据富力地产2月17日发布的盈利警告公告，该集团预期截至2018年12月末的合并利润较2017年同期减少约60%。至于利润下滑原因，富力地产称，主要因为公司在2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常性交易相对较少。

相比富力地产旗下富力酒店此前连续五年亏损累计的固有印象，2018年物业销售同比上升、报告期内无大额收购交易发生的绿城中国，在业绩上的“变脸”则让外界感到颇为意外。据其盈利预警公告，绿城中国预计2018年度股东应占利润将较2017年度减少约50%-60%。根据绿城中国方面的解释，预期2018年度公司股东应占利润减少主要是因为非经营性利润下降，包括集团2018年度因出售附属公司而产生的净收益减少；年内计提的物业减值亏损拨备有所增加；以及因人民币贬值而对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损。绿城中国同时表示，若剔除以上非经营性利润影响，2018年经营性利润与2017年相比有大幅提升。

不过有分析称，一般而言，在房企的财报中，一次性处置或收购收益、计提减值拨备、外币借款带来的汇兑损益等非经营性利润确实会对上市公司最终的利润产生一定影响，但像绿城中国这样导致全年净利同比跌幅超过50%的情况并不多见。

至于2018年首次迈入千亿门槛的远洋集团，其在利润相关指标上的数据表现也不尽如人意。数据显示，2018年远洋毛利润为82.87亿元，较2017年下降26%；净利润为35.74亿元，同比减少30.12%。毛利率同比下降5个百分点至20%，净利率下降至11%。

在业内人士看来，对于这些亏损的企业来说，虽然各有各的理由，但从行业角度来看，利润增长放缓趋势较为明显。正如2018年万科《致股东》中指出，在房地产白银时代，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。

此外值得一提的是，富力地产及绿城中国在一定程度上均未完成此前制定的2018年度销售目标。具体来看，2018年富力地产合同销售额增长73.88%至1423.4亿元，该销售业绩超过其2018年销售保底目标1300亿元，但仍低于其内部1500亿-1600亿元的销售目标；绿城中国则于2018年全年实现销售额1563.7亿元，未能完成2018年初时任绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南提出的1800亿元的销售目标。

房企利润哪去了

尽管根据中原地产研究中心统计数据，已发布年报的A股房企平均利润上涨幅度约为23%，但该机构数据也显示，截至目前，整体A股房企净利润率平均为11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。

张大伟认为，2018年房企利润率出现下调的主要原因在于资金成本相比2017年明显上涨。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。“2018年随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。进入2019年，这个情况有望缓解。”

合硕机构首席分析师郭毅指出，导致房企利润分化的原因很复杂，既有企业自身发展战略方面的因素，比如说业务布局和业务覆盖领域的不同，可能会导致企业间利润出现分化；另一方面也可能是因为房企聚焦客群的不同，侧重刚需还是改善，也会使得企业间的利润呈现差异。

“利润的形成，需要开发商结合地域调控变化进行主攻产品定位。这样便能在不同的调控周期内产生更多利润，企业间利润的分化也大多由此形成。就拿北京为例，前几年大家都在做高端改善，不过基于房地产市场变化，当前一些做刚改的产品其实也能取得一个相对较好的利润。”郭毅补充道。

针对“开发商如何炼成利润之王”的问题，有分析称，房企若想要实现高利润，除了需要具备高超的财技外，如何实现高周转，将扩张的土储存量转化成营业额也是关键。不过，郭毅指出，高利润和高周转一般较难兼得，因为周转速度快的话，必然需要付出一定的价格代价，除非企业在开发策略以及拿地策略上有一些不同寻常的差异化优势。“否则仅凭企业在单一城市或领域的些许优势，并不足以支撑企业整体利润率的提升。”

公开资料显示，就房企利润之王这一话题，易居企业集团CEO丁祖昱曾发文称，少数股东应占净利润较高的房企，以龙头和大型房企为主。在扩张到一定阶段后，龙头房企要继续维持增速，可通过合作开发的方式获取更多项目，并输出品牌和管理，有助于影响力的增加，如万科、金地等均十分热衷采用小股操盘的模式。

事实上，随着房地产行业下行趋势延续、地价上涨，近年来房企合作拿地的比例不断增加。由此，统计机构在计入房企销售金额时，就出现了不同的划分口径。一般而言，持股50%以上的一方为操盘方，将并表项目，持股50%以下房企则相反。但由于并无强行规定，因此无论持股比例多少，追求规模的房企一般会选择并表，在净利润中再扣除少数股东应占部分权益；追求高利润率的房企则会选择不并表、不在营收中体现，直接记作应占联营合营企业收益，在计算核心净利润时一般予以保留。

4月4日，绿城中国控股有限公司发布公告称，2019年前三月，绿城集团累计取得总合同销售面积约119万平方米，总合同销售金额约人民币255亿元，同比下降8.6%。

其中，在3月份，绿城集团（包括绿城中国控股有限公司与其附属公司连同其合营企业及联营公司）取得销售2890套，销售面积约37万平方米，当月销售金额约为人民币99亿元，销售均价约为每平方米人民币26444元。

2019年1-3月，绿城集团取得合同销售面积约57万平方米，合同销售金额约人民币181亿元，同比增长19.87%；归属于集团（包括绿城中国控股有限公司及其附属公司）的权益金额约为人民币93亿元，同比增长14.81%；于2019年3月31日，集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币32亿元，归属于集团的权益金额约为人民币19亿元。

代建方面，绿城集团在3月份以绿城品牌销售的代建管理项目（非投资项目）取得合同销售面积约26万平方米，合同销售金额约人民币32亿元。2019年1-3月，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约62万平方米，合同销售金额约为人民币74亿元。

土地方面，绿城以总价7.45亿元、楼面价约为5605元/平方米竞得天津一宗商住地；绿城还以上限价19.7亿元和自持22%的代价夺得了杭州萧山一宗商住用地。地块楼面价25768元/平方米，溢价率50%。在3月28日，绿城以26.9亿夺得宁波鄞州一宗宅地楼面价18000元/平方米。

近日，中国指数研究院发布报告显示，今年1至3月，受监测的全国300个主要城市土地市场供求两端同比缩水：土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%；土地成交楼面均价为每平方米2176元，同比下降3%。同时，平均溢价率为13%，同比下降6个百分点。

易居研究院研究员王若辰向《每日经济新闻》记者表示，3月土地市场分化非常明显，一线城市成交量继续下降，主要是受到城市土地供应量持续减少的影响；热点二线城市地价则反弹明显，一方面因为一季度房企发债融资较多带来资金面好转；另一方面因为房企拿地预期从三四线城市向一二线城市转移。

3月份土地市场回温

中国指数研究院报告显示，2019年1~3月，全国300个城市土地市场整体供求量同比下滑，仅一线城市供求上行价格，成交方面整体量价齐跌，宅地均价小幅上涨。土地市场整体下行，出让金同比降近两成，楼面均价及溢价率同比均降，政策调控不断巩固深化，效果明显。

《每日经济新闻》记者注意到，受春节因素影响，今年1~2月份土地市场持续萎缩，但3月份全国300个城市土地成交量价均出现回升环比上涨。

同策研究院监测数据显示，截至3月31日统计数据，3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗，比上月增加83宗，比去年同期减少831宗；成交金额达2827.06亿元，环比增长35.74%，同比下降11.26%；成交建面11208.86万平方米，环比增长12.22%，但同比下降35.12%；平均成交楼板价为2522.16元/平方米，环比上涨20.96%，同比上涨36.79%。

上海易居房地产研究院4月3日发布的《2019年3月40城土地市场报告》显示，一线城市成交建筑面积环比下降9.4%，成交均价微幅下跌；二线城市成交建筑面积环比下降1.2%，成交均价环比上涨8.4%；三线城市成交建筑面积环比增长29.1%，同比下降57.6%，成交均价环比上涨0.8%。

王若辰表示，分城市来看，一线城市正在执行严厉的调控措施，部分城市严格控制供地量，如北京和深圳3月份均无土地成交，成交面积继续环比下降，成交均价也小幅下跌，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市3月份地价上涨较明显，带动整个板块地价上涨，主要由于房企资金面的好转及拿地预期的变化。

房企争夺强二线城市

3月份，热点二线城市地价反弹明显。易居研究院数据显示，3月份二线城市土地成交建筑面积为2111.5万平方米，环比下降1.2%，同比下降31.4%；6个月移动平均成交价为3921.5元/平方米，环比上涨8.4%，同比下跌7.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，今年一季度房企投资态度较为审慎，或放缓投资步伐或坚持区域深耕，以实现稳健发展。但同时，头部房企的规模之争依然激烈。据亿翰智库统计数据，今年前3个月，TOP10房企新增货值总计为7036亿元；TOP20房企新增货值为10268.8亿元；TOP30房企新增货值总计为12204亿元。

同策研究院指出，在2018年下半年市场遇冷的行情下，多幅土地流拍，部分城市地方政府对土拍政策进行了适当调整，如降低起拍价、减少拍卖限制等，以提高房企拍地积极性。在土拍政策刺激下，二线城市土地成交溢价率抬高。今年初以来，房企的前期回笼资金也较为充裕，当调低净利润率加大投资力度时，便有了争相抢夺强二线城市地块情况的出现。

3月7日，武汉顺利出让4宗地块，出让金额达43亿元；3月21日，合肥成功出让6宗涉宅地块，吸引了近50家房企竞拍，共揽金124.47亿元；3月29日，杭州出让5宗住宅用地，单日揽金73亿元；同样在3月29日，南京7幅地块顺利出让，总金额达120.79亿元……

而且，3月份热点二线城市的这波土拍热潮继续向4月份蔓延。

4月2日，杭州主城区出让4宗地块，其中2宗住宅用地被阳光城、金地分别以总价15.7亿元、17.6亿元竞得；4月3日，无锡集中出让5宗地块，吸引了近60家房企参与竞拍，其中备受关注的4宗涉宅地块总出让面积22.3万平方米，起拍总价40.6亿元，最终成交总价达53.1亿元。

值得注意的是，三线城市土地市场则持续降温态势。数据显示，今年3月份三线城市土地成交建筑面积为496.6万平方米，受春节因素环比增长29.1%，同比下降57.6%，同比增幅从2018年10月份开始已进入震荡下跌阶段。同时，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市今年将持续降温。