有房企不惜以价换量，有的坚持9折促销，也有房企紧抓“市场窗口期”坚持25%毛利率就出售。

文 | 21世纪经济报道 王营 陈惠

2019年一季度楼市在“小阳春”不确定性争议中落下帷幕。相比2018年，2019年一季度政策层面热闹纷呈。“因城施策”、从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”赋予了楼市未来走向更多扑朔迷离。有房企认为，2019年要更加小心谨慎；也有房企认为，2019年平稳向好。

3月“抢收”是2019一季度楼市关键词。21世纪经济报道记者观察，对于一季度这轮“抢收”，各家房企不遗余力。有资金链紧张房企不惜以“价”换“量”，有大房企坚持9折促销，也有一贯谨慎小心房企紧抓“市场窗口期”，坚持25%毛利率就出售。这足以见得，尽管调控放松之风频频吹来，但“活在当下”，“放弃幻想”是房企当前最大的认知。

房企销售3月复苏

近日，多家房企陆续公布第一季度销售业绩。根据机构统计的数据，相较于2018年一季度同比接近50%的上涨，2019年一季度房企销售明显涨幅放缓。

4月3日晚间，碧桂园发布3月销售业绩，3月份归属公司股东权益的合同销售金额451.3亿元，同比增长2.16%，前3月权益合同销售金额1200.1亿元。至此三家房企巨头均公布了一季度销售业绩。中国恒大3月份销售明显增强，3月恒大合约销售金额549亿元，同比增长11.2%，环比大增155%，前3月恒大累计销售金额约为1196亿元，同比降26.1%。万科3月份实现合同销售金额573.7亿元，同比增长13.2%，前3月合同销售金额为1494.4亿元，同比降3.1%。

需要注意的是，碧桂园去年6月开始公布的数据为不含合营联营公司的销售业绩，不过，根据中国指数研究院的统计，碧桂园一季度整体销售金额在1700亿元左右，相比2018年同期的1879.7亿元，也存在下降。可见，三大房企巨头在一季度均出现销售业绩下滑，但是3月份出现回暖态势。

在房企巨头一季度销售出现下降的同时，部分中小房企“抢收”力度较大。4月3日，世茂房地产公布业绩数据显示，今年一季度合约销售金额为407.7亿元，同比增长24%，其中3月份合约销售金额为192.1亿元，同比增长22%。

此前，中国奥园公布的一季度合同销售金额为187.3亿元，同比增长约38%；融信中国一季度合约销售额253.5亿元，同比增长13.42％；富力地产前三月权益销售248亿元，同比上升约3%。另外，也有部分小规模房企数据下滑明显。中国金茂公布数据显示，今年1-3月公司累计取得签约销售金额共计283.3亿元，同比下降26.7%。

正处于债务高压之下的泰禾集团一季度抢收力度非常大。数据显示，泰禾集团一季度销售额为263亿元，排名第22（中指TOP100榜）。泰禾官方数据显示，2019年第一季度，从春节后首周15亿元，到2月破50亿元，泰禾北京90天抢收100亿元。其中，泰禾·北京院子二期、北京泰禾·金府大院等项目大幅降价行为尤为受市场关注。

以价换量决心明显。泰禾·北京院子二期春节后首周到访客户累计1500多组，单日最高到访超800人。一季度的北京泰禾·金府大院累计接待访客6000余组、近2万人到场，在15天内便集中实现了20亿元的业绩。

对此，中指研究院对21世纪经济报道记者表示， 一季度房企整体销售业绩保持平稳增长，内部的分化也更加明显，各阵营根据自身战略发展要求出现业绩增速分化，超级阵营“控速保质”增速放缓，第一阵营保证规模平稳发展，中型企业努力扩大增速追赶前端阵营。

而一季度受到春节影响，通常会呈现1、2月份相对低，3月份同比增长现象，2019年2月同比下降较多，主要是销售时间短，春节返乡置业降温等因素，对三四线布局的房企影响略高，3月同比环比均大幅增长，主要是传统回暖节点、房企加快推盘，抢收一季度业绩有关。

降速与分化

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，总体来看，一季度房企新房销售面积同比下跌，新房销售金额同比小幅度增长。从不同月份来看，1、2月份楼市降温，全国新房销售面积同比下跌3.6%，降温地区主要集中在中西部三四线城市和弱二线城市，这部分地区房屋成交量明显下降。

最终导致出现的结果是，恒大、碧桂园这类在弱二线、三四线城市布局多的房企，今年一季度销售增速下滑甚至是负增长，而在一、二线城市布局较多的房企，今年一季度增速就会表现较好。3月迎来楼市“小阳春”，节后购房需求出现反弹，楼市相比2月份出现回暖现象。

一季度的分化或许将持续。21世纪经济报道记者发现，2019年，房企对未来拿地判断各有不同。这意味着市场格局还将变化。

具体而言，万科的判断是，中国房地产市场大概还有20个点城镇化率的空间。而如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志，第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。

这其中依然有很多机会，比如粤港澳大湾区中有香港、澳门、广州、深圳4个中心城市，各具不同的特色和能力，这在全球范围内也不多见，所以有机会；而恒大认为用一二三四线来划分城市布局的方法已经过时，他们衡定市场的标准是人口净流入和有无产业支撑，目前在恒大进入的228个城市中，都有人口净流入和产业支撑。

恒大方面认为，回归一线城市的时机已经成熟，目前恒大66.2%的土储在一二线城市，33.8%在三线城市；而碧桂园董事会主席杨国强在业绩发布会上直言，长远看好三四五线城市的房地产市场；龙湖则表示，他们将继续坚守一线二线，低能级城市不是龙湖的目标市场；曾坚守一二线的融创中国未来可能会向三四线城市发展。

融创中国董事长孙宏斌表示：“为了规模三四线城市肯定也要去，但是要看哪些三四线，比如广州周边的一些三线城市可能比很多二线都好。所以三四线肯定要去的，但差别很大，需要选择，浙江、广东大部分地区我们都会去。”

“2019年，新房销售市场会继续低迷。虽然有少数东部地区市场会出现反弹，但是全国大部分城市还会延续降温态势。根据易居研究院年初测算，2019年与2018年的成交面积相比将会出现7%左右的负增长，成交总金额基本上持平或略增。不过，市场集中度仍然会加剧。市场占有率排名靠前的房企其增速排名会依旧靠前，市场份额将进一步提升。

关于房企城市布局选择，龙头企业目前的基本共识是，优先考虑对一二线、强三线城市进行布局，而对于弱二线、中西部三四线城市，行业龙头企业则保持较为谨慎的态度。因此，房企今年的城市布局与去年相比出现了较大差异的分化，少数二线城市土地市场重新开始火爆。”杨红旭总结。

原标题：3月“抢收”：房企三巨头业绩大反转

相对于上年年底和春节的平淡，“金三银四”是楼市交易的传统旺季，随着天气转暖，多地楼市迎来“小阳春”。不过业内人士表示，上半年楼市成交将继续萎缩，三四线城市成交量面临较大的下跌风险。

4月4日，易居房地产研究院发布的《3月全国40城新建商品住宅成交报告》(以下简称“报告”)显示，3月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。一季度，40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%，二线城市同比下降4%；三四线城市同比下降12%。

3月40城新房成交环比增长84%

报告显示，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。

具体来看，2019年3月，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长108%，同比增长36%。

18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长91%，同比增长10%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长110%，同比增长17%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长59%，同比增长28%；6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比增长101%，同比下降2%。

18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长65%，同比增长4%。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积环比增长86%，同比增长14%；11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长52%，同比下降1%。

一季度40城新房成交同比降幅收窄

报告指出，由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求，2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。

2018年，因三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多，40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，但三季度以来同比增幅已持续放缓。

报告表示，2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月小幅上升。2019年一季度，40城累计成交面积同比下降4%，仍然处于负区间。

对于市场成交量反弹的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，环比上涨主要是因为2月春节月成交低迷，而同比上涨与最近市场预期升温有关，很多之前价格下调的城市最近房地产市场都因为信贷相对宽松，出现购房者怕踏空的心理。

对于楼市未来走向，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，不要因为3月份市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段，如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整。

报告也预计，在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，全国楼市还将继续降温，上半年40城的成交面积将继续下滑。

分城市类别来看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，开始企稳反弹；东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

今年3月份，房企的融资环境继续回暖。

同策资管最新发布的数据显示，2019年3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，自2017年11月融资达1246.18亿以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿大关，环比2月的552.88亿元大幅上涨85.25%，融资笔数也创下了历史新高。

3月份，旭辉发行了5年期2.55亿美元的优先票据，票面利率为6.55%；世茂股份(5.790, 0.25, 4.51%)发行了2019年第一期10亿元短期融资券，票面利率3.67%；印力集团完成发行2.8亿美元私募债券，债券期限364天，发行票面利率4.6%；碧桂园发行了5.5亿美元于2024年到期的6.5%优先票据，和9.5亿美元于2026年到期的7.25%优先票据；万科发行了70亿美元中期票据计划下的6亿美元，5.25年期固息票据，票面利率为4.2%；合景泰富额外发行了于2023年到期本金总额3.5亿美元7.875%优先票据；蓝光发展(7.800, -0.01, -0.13%)2019年第一期公司债券成功发行，规模为11亿，利率为7.50%。

具体来看，3月债权融资额为985.15亿元，占房企融资总量的96.19%，环比上涨78.49%；股权融资金额为39.05亿元，占总融资金额比重为3.81%，主要来自境内再融资总额的提升。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从2018年四季度来，房地产企业融资计划逐渐井喷，2018年四季度开始，相比之前，房企融资难度有所缓解。但因为房企缺血过多，目前看，房企融资难度依然比较大。

融资成本方面，3月融资成本较2月有明显下降，约在3%-7%之间。在已披露的数据中，融资成本最低的是招商蛇口(23.900, 0.31, 1.31%)发行的150亿元可交换债券，票面利率为0.1%。CFLD（CAYMAN）INVESTMENT LTD．完成境外发行5.3亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率为8.625%。

对此，同策研究院研究院朱莉莉认为，从融资趋势线来看，自去年底开始，40家典型房企融资额度实实在在回暖了。但3月融资总额的大幅上涨，是否意味着房企融资环境有放松趋势，还需后续观察。

朱莉莉还表示，不管从国内市场政策触底回温考虑，还是从成本方面考虑，房企融资应抓住时机“舍远取近”主攻国内市场，积极拓展国内融资渠道。

央行新版个人征信报告采集信息将更细化、更全面、更精准。人们在日常生活中应更为注意维护个人信用状况，因为当申请贷款时，无论是房贷、车贷还是消费贷款，金融机构大多数都先会去查看个人征信报告。征信报告上一旦留下负面记录，就可能会对信贷获批造成影响

“拆东墙补西墙”、以卡养卡、发生严重违约后销户来“洗白”……这些不诚信行为将可能产生更严重的后果。

据了解，中国人民银行征信中心已试运行新版个人征信报告，可能将于近期正式上线。届时，对上述失信行为的约束将更严格。

央行新版个人征信报告与旧版有哪些差异？征信报告升级会对个人生活产生哪些影响？如何保护好个人信息？围绕这些问题，经济日报记者采访了业内专家和学者。

征信维度更加多元化

“从目前看，新版征信报告试运行较为理想，未出现较大问题。整体内容和栏目在试运行阶段应该变动不大，至多在一些小问题上根据试运行的情况进行相应修订。”苏宁金融研究院特约研究员何南野告诉经济日报记者。

何南野表示，个人征信数据更新和建设是一件颇具难度的事情，需要多方通力合作。因此，央行征信中心推出新版征信报告，肯定是经过诸多考虑之后，慎重作出的决定。

一方面，过去几年，国家信息系统基础设施建设取得了长足进步，在很多方面已实现了全国联网与互联互通，个人重要信息归集成为可能；另一方面，近几年，互联网金融、金融科技的发展，让个人信息更趋完善，征信维度具备了多元化基础。同时，新时期经济发展对个人征信报告提出了新要求。如何更有效、更全面、更精准地反映个人信用情况，如何快速构建一个完善高效的信用社会，成为征信行业当前重要任务。

那么，新版个人征信报告与旧版最大不同在哪里？何南野透露，可以概括为三大变化，即更细化、更全面、更精准。

首先是更细化。新版个人征信报告，个人信息将更加细化。除旧版个人基本信息之外，新版个人信息将更加完整，还可以查看配偶信息。同时，职业信息也更完整，信息量与个人求职简历相当。更细化的信息，将使个人信用情况更为一目了然。

其次是更全面。新版个人征信报告，维度更加丰富、更加全面。比如，还款记录延长至5年，将记录详尽的还款信息、逾期信息；新增还款金额，逾期或透支额也将标注出来。除借贷等金融信息外，新版征信将纳入更广泛的信息，如电信业务、自来水业务缴费情况、欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、执业资格和行政奖励等信息。

如此，征信报告更能反映个人的信用情况，增强个人征信报告的公信力和实际应用度，这也是新版个人征信报告与旧版报告最大的不同。

最后是更精准。新版的个人信息更加细化和全面，使得个人信用状况可以得到更加真实的反映，金融机构的信贷管理将变得更有针对性，风险管理更加精准，可有效降低信贷风险。

与日常生活息息相关

可以说，新版个人征信报告里的信息涵盖了人们生活的方方面面。在任何地方的失信，都可能会被新版个人征信报告记录在案。当个人申请贷款时，无论是房贷、车贷还是消费贷款，金融机构大多数都会先去查看个人征信报告。因此，征信报告上一旦留下负面记录，可能会影响信贷获批。

还有市场人士比较发现，“上午离婚下午买房将成为过去”。在旧版征信报告中，假设夫妻双方共同还款，男方主贷，那么女方征信报告中不体现负债；而新版征信报告中，作为共同借款人，夫妻双方征信报告中均会体现负债。

“现在，不少城市在二套房认定时都实施‘认房又认贷’政策，如果夫妻双方负债记录都出现在征信报告中，那么夫妻双方已经购房的，将来离婚后，非主贷人再次买房仍将被认定有房贷，就会无法享受首套房的低首付、低利率的优惠政策。”一位市场人士说。

“如果将水费缴纳等情况记录在内，我觉得挺好，这样征信涵盖的数据、收集的维度都更加多、更加广，有助于更全面地判断、评价一个人的诚信水平和信用情况。”中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼在接受经济日报记者采访时表示，征信大数据就要数据足够多、足够大，这样才能够更加立体地刻画一个人乃至一个社会的诚信水平。

何南野同样认为，新版征信报告对个人会产生较为重要的影响。他提醒说，个人在日常生活中要非常注意个人的信用情况。从社会管理的角度来看，构建“一处失信、处处受限”的信用惩戒机制，让失信者寸步难行，需要在个人征信报告中加入更多与日常生活息息相关的内容。“只有让征信报告维度更全面，方能更好地促进个人提升信用意识，从而促进整体信用社会建设。”何南野说。

加快个人信息保护立法

毋庸置疑，新版个人征信报告将会收录更多个人信息，因此也引发人们对个人信息安全问题的担心。如何保护好个人信息，各方应做好哪些工作？

“央行建立个人征信报告有别于一些社会征信机构采集个人信息的行为，在个人信息安全和个人隐私保护方面应会考虑得较为周全。”董希淼说，“个人信息安全和个人隐私保护的确是非常重要的问题。比如，欧盟对个人信息、隐私的保护，有非常全面且比较严格的要求和规定，一旦违背了将会受到严厉的处罚。所以，在个人信息安全、隐私保护等方面，我国要加快立法，实施更好的保护举措。”

董希淼建议，完善信息保护立法，构建信用共享环境。在基本法层面，尽快制定个人信息保护法，明确个人信息权的法律地位、权利属性以及个人信息的收集使用原则，为个人信息保护提供依据；在规章制度层面，在基本法框架下，在金融、通信、电子商务、教育、医疗卫生等重点领域制定个人信息保护的行政法规、部门规章；在行业自律层面，引导重点行业、领军企业在国家法律框架内建立个人信息开发利用从业规则，充分发挥行业自律管理机制。

何南野也提出了三方面的建议：

从国家的角度，加快立法进程和加大惩处力度是保护个人信息安全的首要之策。政府应尽快建立国家层面上的个人信息保护法，对信息泄露和买卖行为进行明确界定，明确罪名、量刑起点、相应的处罚等。

从企业的角度，个人信用授权使用机构应强化法律意识、合规意识与隐私保护意识，在对个人信用的使用中，注重个人信息的隐私保护。

同时，在日常商业行为中，应尽量减少对个人信息的采集，从源头上杜绝信息搜集过度问题的产生。

从个体的角度，应强化风险防范意识，不要轻易泄露个人信息，如在网络注册、实名验证时谨慎填写个人信息，身份证号、账号、手机号码等个人私密信息切勿随意泄露；应强化信用提升的意识，在金融工具使用、日常生活中，注重信用的维护，勿产生信用污点；应常规化查询个人信用报告，一旦发现非正常原因导致的不良信用问题，应及时上报并妥善处理，以免不良信用影响日后生活。

原标题：新版个人征信报告将上线 拖欠水费也可能影响信用

4月4日，融信中国（03301.hk）发布公告称，公司、卖方DingxinCompanyLimited及公司控股股东、行政总裁兼主席欧宗洪与配售代理订立配售协议，按照每股10.95港元的配售价，配售最多1.08亿股现有股份，如未能成功配售，则由配售代理自行购买。配售股份相当于现有已发行股本的约6.69%及经认购事项扩大后已发行股本的约6.27%。配售所得款项净额约11.77港元，将用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。

对此，融信中国在回复《每日经济新闻》记者采访时表示，进行配售事项及认购事项旨在补充本集团用于其扩展及发展计划的长期资金。

安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，其实配售就是企业需要运作资金，通过股权方式融一笔钱，这样做的好处是募集的资金不需要还本付息，对减轻负债有好处，但坏处是大股东的股份比例会稀释，不过稀释相对有限，对现有管理权的影响相对较小。

融信中国也表示，股权结构会发生改变，但控制权不变，股东权益有保障。

据了解，这并非是融信中国的首次配股，在本次配售之前，融信中国已经进行2次配股。

2017年10月29日，融信中国按每股8.52港元，向不少于六名独立专业人士、机构及或个别投资者配售所得的资金净额约12亿港元。该金额成为港股当年10月第二大配售金额。2018年6月6日，公司再次按每股10.62港元配售，所得款项净额约10.95亿港元。

截至2019年3月31日，融信中国一年内到期债务约214亿元。

近日，中国指数研究院发布报告显示，今年1至3月，受监测的全国300个主要城市土地市场供求两端同比缩水：土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%；土地成交楼面均价为每平方米2176元，同比下降3%。同时，平均溢价率为13%，同比下降6个百分点。

易居研究院研究员王若辰向《每日经济新闻》记者表示，3月土地市场分化非常明显，一线城市成交量继续下降，主要是受到城市土地供应量持续减少的影响；热点二线城市地价则反弹明显，一方面因为一季度房企发债融资较多带来资金面好转；另一方面因为房企拿地预期从三四线城市向一二线城市转移。

3月份土地市场回温

中国指数研究院报告显示，2019年1~3月，全国300个城市土地市场整体供求量同比下滑，仅一线城市供求上行价格，成交方面整体量价齐跌，宅地均价小幅上涨。土地市场整体下行，出让金同比降近两成，楼面均价及溢价率同比均降，政策调控不断巩固深化，效果明显。

《每日经济新闻》记者注意到，受春节因素影响，今年1~2月份土地市场持续萎缩，但3月份全国300个城市土地成交量价均出现回升环比上涨。

同策研究院监测数据显示，截至3月31日统计数据，3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗，比上月增加83宗，比去年同期减少831宗；成交金额达2827.06亿元，环比增长35.74%，同比下降11.26%；成交建面11208.86万平方米，环比增长12.22%，但同比下降35.12%；平均成交楼板价为2522.16元/平方米，环比上涨20.96%，同比上涨36.79%。

上海易居房地产研究院4月3日发布的《2019年3月40城土地市场报告》显示，一线城市成交建筑面积环比下降9.4%，成交均价微幅下跌；二线城市成交建筑面积环比下降1.2%，成交均价环比上涨8.4%；三线城市成交建筑面积环比增长29.1%，同比下降57.6%，成交均价环比上涨0.8%。

王若辰表示，分城市来看，一线城市正在执行严厉的调控措施，部分城市严格控制供地量，如北京和深圳3月份均无土地成交，成交面积继续环比下降，成交均价也小幅下跌，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市3月份地价上涨较明显，带动整个板块地价上涨，主要由于房企资金面的好转及拿地预期的变化。

房企争夺强二线城市

3月份，热点二线城市地价反弹明显。易居研究院数据显示，3月份二线城市土地成交建筑面积为2111.5万平方米，环比下降1.2%，同比下降31.4%；6个月移动平均成交价为3921.5元/平方米，环比上涨8.4%，同比下跌7.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，今年一季度房企投资态度较为审慎，或放缓投资步伐或坚持区域深耕，以实现稳健发展。但同时，头部房企的规模之争依然激烈。据亿翰智库统计数据，今年前3个月，TOP10房企新增货值总计为7036亿元；TOP20房企新增货值为10268.8亿元；TOP30房企新增货值总计为12204亿元。

同策研究院指出，在2018年下半年市场遇冷的行情下，多幅土地流拍，部分城市地方政府对土拍政策进行了适当调整，如降低起拍价、减少拍卖限制等，以提高房企拍地积极性。在土拍政策刺激下，二线城市土地成交溢价率抬高。今年初以来，房企的前期回笼资金也较为充裕，当调低净利润率加大投资力度时，便有了争相抢夺强二线城市地块情况的出现。

3月7日，武汉顺利出让4宗地块，出让金额达43亿元；3月21日，合肥成功出让6宗涉宅地块，吸引了近50家房企竞拍，共揽金124.47亿元；3月29日，杭州出让5宗住宅用地，单日揽金73亿元；同样在3月29日，南京7幅地块顺利出让，总金额达120.79亿元……

而且，3月份热点二线城市的这波土拍热潮继续向4月份蔓延。

4月2日，杭州主城区出让4宗地块，其中2宗住宅用地被阳光城、金地分别以总价15.7亿元、17.6亿元竞得；4月3日，无锡集中出让5宗地块，吸引了近60家房企参与竞拍，其中备受关注的4宗涉宅地块总出让面积22.3万平方米，起拍总价40.6亿元，最终成交总价达53.1亿元。

值得注意的是，三线城市土地市场则持续降温态势。数据显示，今年3月份三线城市土地成交建筑面积为496.6万平方米，受春节因素环比增长29.1%，同比下降57.6%，同比增幅从2018年10月份开始已进入震荡下跌阶段。同时，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市今年将持续降温。

57.2亿元，北京中关村地标建筑易主。

暗淡多年之后，这座承载无数“刘强东们”创业梦的鼎好大厦，这几天重新以明星项目姿态重返公众视野。

近日，启城投资、颢腾投资联合瑞士合众集团等外资财团，以近60亿元高价，成就京沪两地本年度第五起外资巨额收购商业地产的大宗交易。

中关村的故事，也将翻开新的篇章。

收购绯闻传足半年 外资财团套路深

作为中关村卖场最后的留守者，鼎好大厦还是没能走下去。

在中国IT的启蒙时代，中关村电子卖场强势崛起。2003年，鼎好大厦开业，这是中关村电子卖场走向顶峰的标志。但数年之后，这些弄潮儿的生存空间逐渐被电商企业挤压，大批摊主从卖场流失。

事实上，鼎好大厦的转型始于2011年。“镁刻地产”记者了解到，2011年期间的鼎好基本上处于满租状态，如果要转型，是必须与商户提前商定解约的。随后，鼎好通过降低租金价格、协助完成工程改造、对有产权业主采取高价回租等方式，逐渐完成转型。

但是，经历了“兄弟卖场”的转型抑或关门之后，去年10月，据彭博社，瑞士合众集团私募基金就被曝拟以57亿元收购鼎好大厦大部分股权，亦即此次启城投资与颢腾投资的联合境外投资机构。

记者实地走访后获悉，目前，除了三层外，鼎好大厦已基本完成商户清退工作。而在三层，商户们看起来一切如常，吃饭、玩游戏、聊天。

“换大业主的事情我们都知道的，楼下都清退完了，但是大厦的产权比较分散，再加上我们是早年间与第三方小业主签的合约，现在条件没有谈好，大家都还维持现状。”有商户如此告诉记者。

也就是说，由于产权分散（原业主北京鼎好天地电子市场有限公司对外出售部分产权），以及诸多小型“二房东”之类的存在，三层商铺的清退工作迟迟未能完成。

对于这笔收购，瑞士合众集团亚洲区董事总经理Rahul Ghai曾表示，收购鼎好大厦非常适合集团“购买、改造和卖出”的销售策略，我们计划实施一项持续多年的价值升级计划，将其转变为集团核心房地产资产。

意即，外资财团的最终目的，并不是长期持有，而是对鼎好大厦进行改造升级增值后，再“卖个好价钱”。

好租方面向“镁刻地产”记者提供的数据显示，鼎好大厦当前挂牌租金价格为8.44元/平方米·天，出租率接近100%，未来该项目进一步改造升级后，单价或将迈入“10元”，即年纯租金收入在3亿元以上。

相比于海龙大厦、中关村e世界，鼎好大厦的租金水平持续领跑，而空置率更是长期处于低位乃至“零空置”。

从这一角度看，若未来鼎好大厦如愿成为科技金融地标，项目增值能力将有极大提升。毕竟，金融行业的租金承受能力较高，而一旦吸纳了诸多科技金融类企业，鼎好大厦项目本身也将出现明显溢价。

外资财团的套路，从来都不是这么简单。

别了，中关村电子卖场

“南有华强北，北有中关村”，被誉为“中国硅谷”中关村电子卖场曾是商业巨子发迹的起点，也记录着中国IT发展的历史。

鼎好大厦的出售，无疑象征着一个时代的正式落幕。

不久前，《每日经济新闻》记者曾实探深圳华强北，调查“关铺潮”真相，并得出结论：所谓的“关铺潮”并非是商户生意不佳导致，但是华强北衰落却是事实。

相较之下，中关村电子卖场自衰弱至今，已有将近十年的历史。

2011年7月1日，中关村电子卖场“四巨头”之一的中关村太平洋电子数码广场正式停止对外营业。

太平洋电子数码广场于1999年开业，也正是一年，如今声名显赫的刘强东盘下了中关村一个四平方米的摊位，靠制作售卖VCD为生。

接下来的十年，是中关村电子卖场的鼎盛时期，市场份额一度占据全国70%以上。卖场内，一个两平方米的柜台，每月租金上万依然一铺难求。“生意最好的时候，卖场大厅里人多得连电梯都上不去。”一位盘踞卖场多年的老板回忆道。

随之而来的还有盗版、假货、强买强卖等负面新闻，这些不良形象与“雄霸全国”的市场份额共同勾画出中关村卖场辉煌、光鲜、黑暗、混乱的复杂形象，也加速了中关村卖场走向一步步衰亡。

“其实不是京东们革了你们的命，而是你们自己！扪心而问，你们做了多少偷梁换柱勾当？卖了多少水货假货？暴打了多少客户？这是因果报应！”离开中关村卖场后的刘强东曾在微博上批判。

2003年的SARS一度让中关村卖场的生意一落千丈。刘强东暂时关闭了所有门店，开始尝试线上销售，并于2004年底关闭了所有线下店面，转型为一家专业的电子商务公司，这一决定也让京东抓住了未来的消费趋势。彼时，多数商家依然沉浸在卖场的繁荣之中。

2007年，京东获得第一笔融资，由此进入发展的快车道，而中关村卖场也迎来其最后的荣光。

数据显示，2007年，中关村的单日客流为15万左右，2008年，单日客流减少到10万人左右，此后更是经历了阶梯式下滑。

2009年7月23日，北京市海淀区政府发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》。通告宣称：中关村西区定位于建设成为创新要素聚集功能区，不鼓励电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。

2013年11月，海淀区政府再度发文，提出“鼓励中关村西区电子市场主办方引进科技研发、科技金融、科技中介、创新要素等符合中关村西区业态调整要求的、能为海淀区做出较大区域贡献的企业”。

内有经营管理不善，外有中关村业态转型和电子商务带来的冲击，中关村电子卖场关闭潮自此拉开序幕。

2015年，中关村e世界宣布关闭；2016年，海龙电子城停业转型；2019年，鼎好大厦易主。

如今的中关村已经完成了向创新创业大街的转型，而那些曾经的电子卖场，也会在未来的某一天摇身一变，成为高端的写字楼，继续书写中关村的故事。

在行业集中度不断提升，楼市调控政策很难出现较大松动迹象之下，2019一季度房企投资态度仍较为审慎，一方面，房企审时度势，审慎选择新进入城市，放缓投资步伐；另一方面，凭借着一定的区域优势坚持区域深耕，以实现企业自身的稳健发展。

据亿翰智库统计数据显示，2019年前3个月，10强房企新增货值总计为7036亿元；20强房企新增货值为10268.8亿元；30强房企新增货值总计为12204亿元。

从门槛值变动情况来看，延续2018年三季度以来房企投资偏谨慎态势，2019年一季度末各梯队房企门槛值同比均出现小幅下降趋势，但从环比来看，TOP10、TOP20和TOP30房企门槛值环比涨幅较大，分别达38%、51%、73%。3月份土地市场相对有所回暖，各梯队新增货值门槛值再度拔高，尤其是TOP30房企在土地市场的角逐战将持续上演。从一季度土地成交城市来看，热点二线城市俨然成为房企竞相角逐的战略要地。

从新增货值和销售金额的关联性来看，新增货值TOP10与销售金额TOP10企业重合率较高，在新增货值TOP10企业中，有7家企业都进入到TOP10销售榜中。值得关注的是，3月融创中国再次以绝对优势蝉联新增货值榜榜首，集团精选高标准地块，充足优质的土地储备有利于融创进一步实现自身的高质量增长，绿地由2月的第四名跃升为行业第二名，万科秉持着一贯稳健经营的原则位列第三。

事实上，在3月份年度业绩会上，多数房企也释放出稳健投资的信号。多数规模占据前30强的房企都在由“进中求稳”转向“稳中求进”。

诸如万科强调谨慎投资，根据销售回款比例限制投资，新城控股采取“多看、少动、谨慎”的拿地策略，根据3、4月份数据来制定今年拿地策略，龙湖在投资布局上，坚持量入为出原则；国企代表中，中海地产秉持土地投资稳中求进理念，保持规模合理增长，招商蛇口也贯彻稳中求进、以销定投的投资方针。

净利润作为企业最重要财务核心指标之一，历来被看做最能反映企业实际经营状况。从房企2018年年报数据来看，一部分企业销售数据不错，但利润并不乐观；部分企业利润虽然处于高位，但涨幅明显放缓。机构数据显示，超七成房企的利润额依然在上涨，不过企业间利润可见较明显分化。如2018年再度登上房地产行业“利润王”宝座的恒大，其净利润相当于1.5个万科，核心净利润相当于2.5个中海。

值得一提的是，2018年企业净利润出现大幅下滑或亏损的企业，多以中小房企或即将退出房地产行业的企业为主，而在房企利润下滑清单之上，也有富力地产、远洋、绿城中国等规模超千亿的中大型房企在列，年度利润甚至可谓“腰斩”。业内人士指出，房企若想要实现高利润，除了需要具备高超的财技外，如何实现高周转，将扩张的土储存量转化成营业额也是关键。不过另有专家提示，企业高利润与高周转往往不可兼得。

谁是利润王

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，共有76家房企发布2018年年报，其中A股51家，港股25家。在发布年报的76家企业中，22家利润下降，70%的企业利润出现了明显上涨。整体而言，A股房企平均利润上涨约23%。

而在房企平均利润延续增长的大势中，恒大继2017年荣登“利润王”宝座后，再度摘得2018年度利润王：核心业务利润783.2亿元，同比大增93.3%；净利润722.1亿元，同比大增106.4%；毛利润1689.5亿元，同比增加50.5%。核心业务利润率、净利润率以及毛利润率分别较2017年同期上升3.8、4.2、0.1个百分点。

同列房企销售排行榜三甲的万科及碧桂园，在年度净利润方面的数据表现虽稍逊于恒大，但在行业内也较为亮眼。数据显示，2018年内，万科实现净利润492.7亿元，同比增长32.4%；实现权益净利润337.7亿元，同比增长20.4%。据披露，随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，万科房地产业务的结算毛利率为29.7%，较2017年提高3.9个百分点；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年上升0.5个百分点。另一巨头——碧桂园，则于2018年实现净利润485.4亿元，同比增幅约达七成；毛利润约1024.8亿元，同比增长74.3%；股东应占利润约为346.2亿元，同比增长32.8%；股东应占核心净利润达341.3亿元，同比增长38.2%。

就同行大部分规模走强、利润上“偏科”，恒大为什么能兼顾规模与利润的问题，中原地产首席分析师张大伟分析称，一是在于恒大不盲目求大，追求高质量的上涨。其适时的战略转型以及发展思路转变（发展战略由“规模型”向“规模+效益型”转变，发展模式由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变），使得企业规模愈发稳健，而在产品打造方面的持续发力，更是助力企业收获了更多的市场认可。

二是因为恒大追求稳健的增长，提前去杠杆。恒大在2017年彻底还清了一千多亿元的永续债，比国家定调去杠杆早了一年多，前瞻性较强。清偿永续债，不仅大幅降低了恒大负债率，避免了遭受去杠杆的冲击，还为2017年及2018年及未来释放出巨量的利润空间。

三是在于恒大的多元化布局进行得最早也最坚决。相比其他企业口头的战略转型，恒大实际一直在住宅主业上加大投入，而地产主业的高质量增长，也为恒大布局新产业提供了强大的资本支持。

据了解，在恒大蝉联房企利润王之前，中海地产曾是业界公认的利润之王，且“霸占”该位置长达14年之久。尽管近年来风光大不如前，但在利润表现方面仍居行业前列。数据显示，2018年中海实现收入1714.6亿港元，同比增长3.3%；实现经营溢利707.3亿港元，同比增长12.5%；实现股东应占溢利449亿港元，同比增长10.1%。毛利率上升4.9个百分点至37.8%，净利润率上升1.6个百分点至26.2%。

另悉，融创中国以2018年名义结转率27%，被外界称为未来的潜在利润王。

谁的利润在下滑

年报季的业绩披露，向来是几家欢喜几家愁。从盈利能力来看，虽然多数房企仍保持净利润增长，但也有不少房企净利润增速同比放缓，甚至部分房企净利润出现大幅下滑。

以富力地产为例，其在年报正式披露前，便对自身利润的下滑早有预期。根据富力地产2月17日发布的盈利警告公告，该集团预期截至2018年12月末的合并利润较2017年同期减少约60%。至于利润下滑原因，富力地产称，主要因为公司在2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常性交易相对较少。

相比富力地产旗下富力酒店此前连续五年亏损累计的固有印象，2018年物业销售同比上升、报告期内无大额收购交易发生的绿城中国，在业绩上的“变脸”则让外界感到颇为意外。据其盈利预警公告，绿城中国预计2018年度股东应占利润将较2017年度减少约50%-60%。根据绿城中国方面的解释，预期2018年度公司股东应占利润减少主要是因为非经营性利润下降，包括集团2018年度因出售附属公司而产生的净收益减少；年内计提的物业减值亏损拨备有所增加；以及因人民币贬值而对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损。绿城中国同时表示，若剔除以上非经营性利润影响，2018年经营性利润与2017年相比有大幅提升。

不过有分析称，一般而言，在房企的财报中，一次性处置或收购收益、计提减值拨备、外币借款带来的汇兑损益等非经营性利润确实会对上市公司最终的利润产生一定影响，但像绿城中国这样导致全年净利同比跌幅超过50%的情况并不多见。

至于2018年首次迈入千亿门槛的远洋集团，其在利润相关指标上的数据表现也不尽如人意。数据显示，2018年远洋毛利润为82.87亿元，较2017年下降26%；净利润为35.74亿元，同比减少30.12%。毛利率同比下降5个百分点至20%，净利率下降至11%。

在业内人士看来，对于这些亏损的企业来说，虽然各有各的理由，但从行业角度来看，利润增长放缓趋势较为明显。正如2018年万科《致股东》中指出，在房地产白银时代，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。

此外值得一提的是，富力地产及绿城中国在一定程度上均未完成此前制定的2018年度销售目标。具体来看，2018年富力地产合同销售额增长73.88%至1423.4亿元，该销售业绩超过其2018年销售保底目标1300亿元，但仍低于其内部1500亿-1600亿元的销售目标；绿城中国则于2018年全年实现销售额1563.7亿元，未能完成2018年初时任绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南提出的1800亿元的销售目标。

房企利润哪去了

尽管根据中原地产研究中心统计数据，已发布年报的A股房企平均利润上涨幅度约为23%，但该机构数据也显示，截至目前，整体A股房企净利润率平均为11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。

张大伟认为，2018年房企利润率出现下调的主要原因在于资金成本相比2017年明显上涨。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。“2018年随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。进入2019年，这个情况有望缓解。”

合硕机构首席分析师郭毅指出，导致房企利润分化的原因很复杂，既有企业自身发展战略方面的因素，比如说业务布局和业务覆盖领域的不同，可能会导致企业间利润出现分化；另一方面也可能是因为房企聚焦客群的不同，侧重刚需还是改善，也会使得企业间的利润呈现差异。

“利润的形成，需要开发商结合地域调控变化进行主攻产品定位。这样便能在不同的调控周期内产生更多利润，企业间利润的分化也大多由此形成。就拿北京为例，前几年大家都在做高端改善，不过基于房地产市场变化，当前一些做刚改的产品其实也能取得一个相对较好的利润。”郭毅补充道。

针对 “开发商如何炼成利润之王”的问题，有分析称，房企若想要实现高利润，除了需要具备高超的财技外，如何实现高周转，将扩张的土储存量转化成营业额也是关键。不过，郭毅指出，高利润和高周转一般较难兼得，因为周转速度快的话，必然需要付出一定的价格代价，除非企业在开发策略以及拿地策略上有一些不同寻常的差异化优势。“否则仅凭企业在单一城市或领域的些许优势，并不足以支撑企业整体利润率的提升。”

公开资料显示，就房企利润之王这一话题，易居企业集团CEO丁祖昱曾发文称，少数股东应占净利润较高的房企，以龙头和大型房企为主。在扩张到一定阶段后，龙头房企要继续维持增速，可通过合作开发的方式获取更多项目，并输出品牌和管理，有助于影响力的增加，如万科、金地等均十分热衷采用小股操盘的模式。

事实上，随着房地产行业下行趋势延续、地价上涨，近年来房企合作拿地的比例不断增加。由此，统计机构在计入房企销售金额时，就出现了不同的划分口径。一般而言，持股50%以上的一方为操盘方，将并表项目，持股50%以下房企则相反。但由于并无强行规定，因此无论持股比例多少，追求规模的房企一般会选择并表，在净利润中再扣除少数股东应占部分权益；追求高利润率的房企则会选择不并表、不在营收中体现，直接记作应占联营合营企业收益，在计算核心净利润时一般予以保留。

近一段时间，沉寂近两年的楼市人气有所集聚，个别城市房地产中介电话营销明显活跃，市场炒作有所抬头，房地产市场似乎再现久违的“小阳春”。但要看到楼市时过境迁，“房住不炒”定位已然深入人心，经济金融基本面决定房价增长空间日益狭小，需高度警惕楼市热炒苗头，坚决遏制房地产市场投机炒作。

2017年以来，热点城市先后出台了严厉的房地产调控措施，投机炒作势力得到有效遏制，市场成交量萎缩。经历两年严厉调控后，房价出现回落，而市场需求有所累积，房贷利率稳中有降，刚性需求入市意愿增强。因此，个别城市房地产市场出现“小阳春”，是需求正常释放的结果。过去近两年我国房地产市场实施“因城施策”调控措施，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，市场的投机炒作动能已基本消退，楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。

目前来看，我国房价上涨空间已经较为狭小。房价过快上涨明显透支了楼市增长潜力，大多数城市的房价收入比、租售比、居民杠杆率等多项指标都已超出合理范畴，反映出房价对基本面的明显背离。人口是房地产市场发展的基础，人口总量和结构变化在很大程度上决定了未来楼市的发展空间。2018年我国新生人口出生率为10.94‰，人口老龄化的加快到来，势必削弱房价上涨的人口红利基础。资金面扩张也受到市场投资收益率的刚性制约，房价上涨的资金驱动动能正在减弱。而房地产金融日渐规范，住房市场违规加杠杆成本急剧上升。在“房住不炒”大框架下，近期个别城市微调了政策措施，是对房价过快上涨时期出台临时管控措施的适当修复，重在发挥市场信号的作用，并积极探索构建长效机制。

应该看到，房地产业固然有很强的带动作用，但住宅投资涉及居民跨期消费选择问题。在当前居民高杠杆率的大背景下，家庭住宅不动产加快形成同时，消费增长空间势必会受到刚性挤压，影响到未来经济增长的稳定性。无论是热点一线城市，还是三四线城市，家庭财富向住宅不动产加快转移的同时，家庭消费增长潜力受到了抑制。2018年全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际增长6.5%，而城镇居民实际增长5.6%。2018年12月，全国社会消费品零售总额同比名义增长8.2%，低于上年同期1.2个百分点。特别是当前我国城镇住房供求关系总量基本平衡，结构矛盾较为突出。即便热点城市住房供应相对潜在需求存在缺口，但过高房价已经超出刚需实际经济能力。

当前，要高度警惕房地产市场炒作之风抬头。历史经验充分表明，房地产市场缺少理性。个别楼市炒作新闻所引发的“跟风”行动，会传递出错误和虚假的供求信号，加剧市场紧张气氛。若不及时进行澄清和有效管控，一旦形成“羊群效应”，将导致房价上涨预期陷入循环证明和自我实现的境地。这种房地产市场的非理性运行，是以地方经济转型受阻、经济活力受限、经济动能消减为代价的，同时又让个别地方财政欲罢不能，将影响到经济高质量发展进程，值得高度警惕。

综合来看，我国经济正迈向高质量发展的关键时期，实体经济的高质量才是基础。外部冲击和内部转型，都需要从发展高质量的实体经济来应对。房地产业既有实体经济的一面，住宅供应和消费等一系列经济活动可以支持社会就业和稳定经济增长，满足人民的居住需求；同时也有虚拟经济的一面，房地产投资属性易引发市场的非理性炒作，催生房价泡沫，导致相关风险高度聚集。因此，在加快推进我国供给侧结构性改革的过程中，既要合理发展房地产业实体经济面的积极作用，也要坚决消除房地产业虚拟经济面的消极影响。