陈涛

近一段时间，沉寂近两年的楼市人气有所集聚，个别城市房地产中介电话营销明显活跃，市场炒作有所抬头，房地产市场似乎再现久违的“小阳春”。但要看到楼市时过境迁，“房住不炒”定位已然深入人心，经济金融基本面决定房价增长空间日益狭小，需高度警惕楼市热炒苗头，坚决遏制房地产市场投机炒作。

2017年以来，热点城市先后出台了严厉的房地产调控措施，投机炒作势力得到有效遏制，市场成交量萎缩。经历两年严厉调控后，房价出现回落，而市场需求有所累积，房贷利率稳中有降，刚性需求入市意愿增强。因此，个别城市房地产市场出现“小阳春”，是需求正常释放的结果。过去近两年我国房地产市场实施“因城施策”调控措施，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，市场的投机炒作动能已基本消退，楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。

目前来看，我国房价上涨空间已经较为狭小。房价过快上涨明显透支了楼市增长潜力，大多数城市的房价收入比、租售比、居民杠杆率等多项指标都已超出合理范畴，反映出房价对基本面的明显背离。人口是房地产市场发展的基础，人口总量和结构变化在很大程度上决定了未来楼市的发展空间。2018年我国新生人口出生率为10.94‰，人口老龄化的加快到来，势必削弱房价上涨的人口红利基础。资金面扩张也受到市场投资收益率的刚性制约，房价上涨的资金驱动动能正在减弱。而房地产金融日渐规范，住房市场违规加杠杆成本急剧上升。在“房住不炒”大框架下，近期个别城市微调了政策措施，是对房价过快上涨时期出台临时管控措施的适当修复，重在发挥市场信号的作用，并积极探索构建长效机制。

应该看到，房地产业固然有很强的带动作用，但住宅投资涉及居民跨期消费选择问题。在当前居民高杠杆率的大背景下，家庭住宅不动产加快形成同时，消费增长空间势必会受到刚性挤压，影响到未来经济增长的稳定性。无论是热点一线城市，还是三四线城市，家庭财富向住宅不动产加快转移的同时，家庭消费增长潜力受到了抑制。2018年全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际增长6.5%，而城镇居民实际增长5.6%。2018年12月，全国社会消费品零售总额同比名义增长8.2%，低于上年同期1.2个百分点。特别是当前我国城镇住房供求关系总量基本平衡，结构矛盾较为突出。即便热点城市住房供应相对潜在需求存在缺口，但过高房价已经超出刚需实际经济能力。

当前，要高度警惕房地产市场炒作之风抬头。历史经验充分表明，房地产市场缺少理性。个别楼市炒作新闻所引发的“跟风”行动，会传递出错误和虚假的供求信号，加剧市场紧张气氛。若不及时进行澄清和有效管控，一旦形成“羊群效应”，将导致房价上涨预期陷入循环证明和自我实现的境地。这种房地产市场的非理性运行，是以地方经济转型受阻、经济活力受限、经济动能消减为代价的，同时又让个别地方财政欲罢不能，将影响到经济高质量发展进程，值得高度警惕。

综合来看，我国经济正迈向高质量发展的关键时期，实体经济的高质量才是基础。外部冲击和内部转型，都需要从发展高质量的实体经济来应对。房地产业既有实体经济的一面，住宅供应和消费等一系列经济活动可以支持社会就业和稳定经济增长，满足人民的居住需求；同时也有虚拟经济的一面，房地产投资属性易引发市场的非理性炒作，催生房价泡沫，导致相关风险高度聚集。因此，在加快推进我国供给侧结构性改革的过程中，既要合理发展房地产业实体经济面的积极作用，也要坚决消除房地产业虚拟经济面的消极影响。

本报记者张敏北京报道

2019年伊始，楼市有点冷，不少房企的销售出现负增长，尤其是三大巨头，但是进入3月，房企感受到了“春天的阳光”，销售出现复苏。从今年一季度整体来观察，房企销售增速同比明显下滑，而市场和房企的分化也在加剧。对于今年的市场，房企之间也产生了分歧。有的相对乐观，也有的谨慎；有的看重一二线城市，有的不舍弃三四线城市。总体看，房企的销售增速目标普遍下调。然而，在失去高增长的日子中，房企面临巨大的资金压力，过去的高增长带来了沉重的负债，数据显示，在2019-2021年房企将有1.8万亿元的债务到期，2019年到期债券相比2018年就翻了一倍。

4月2日，刚刚发布年报不久的新城控股，接到上交所的一纸问询函。针对利润、资金往来、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面，上交所共提出16个问题。其中，要求披露经营活动和投资活动现金流紧张的主因，成为外界关注的焦点。

2018年，新城控股实现合约销售额2211亿元，涨幅达75%，规模位列全国房企第八位。但过去三年（2016年至2018年），公司的经营活动和投资活动现金流量净额之和均为负值，分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。

这代表了房企的一种普遍状态。虽然销售数据不断攀高，但回款和融资情况不佳，导致现金流不畅，负债率上涨。

2017年下半年以来，房地产业融资渠道收紧，融资成本抬升，追求扩张的房企借了大量高息债务。而在销售端，银行放款周期拉长，又影响了回款速度。这两项因素共同作用，抬高了房企的负债率，并削弱了偿债能力。幸而去年末融资闸门开启，很多企业借机补充低成本资金。

但更大的考验即将到来。根据世联行的统计，2019年至2021年的三年间，房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中，2019年需兑付的债券规模为4464亿元，比2018年增加近一倍。

高增长的代价

在上交所对新城控股的问询中，还有一项内容值得注意，即利息支出的资本化占比较高。年报显示，公司2018年资本化利息支出为88.50亿元，同比增长428.99%；资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%，同比分别增长17个百分点和57个百分点。

利息资本化是指将借款利息支出确认为一项资产。上市公司实施利息资本化通常有一定的会计处理依据，但在企业经营状况稳定时，利息资本化的额度和占比通常不会发生大幅波动。

北京某会计师事务所相关人士向21世纪经济报道记者指出，如果利息资本化额度出现大幅增长，或占比大增，通常意味着借款规模和利息支出大幅提高。

对于规模快速增长的新城控股而言，融资规模增加是正常现象，但融资成本提高显得有些意外。数据显示，新城控股在2018年的整体平均融资成本达到6.47%，而2017年，该成本仅为5.32%。

事实上，作为民企，新城控股的融资成本并不算夸张。公开信息显示，到2018年，一些民企的海外发债成本已经超过10%，综合融资成本也在8%以上。总体来看，去年上市房企的平均融资成本普遍提升1.5到2个百分点左右。其中，央企大多能维持在5%左右的水平，地方国企和民企相对较高。

但由于竞争日趋激烈，房企仍然追求规模扩张，即便是高息债务，也被照单全收。世联行统计显示，截至2018年12月31日，房地产业境内外发行债券余额约3.2万亿元，其中民企占比近半。

销售方面，虽然大部分企业创下销售额新高，但回款情况并不好。“上半年银行额度卡得很紧，放款周期长；下半年房贷利率开始松动，但到四季度，市场就往下走了。”北京某房企人士称，这种情况对回款率影响很大，很多区域公司的回款率，能达到60%就算不错，“个别项目12个月内都难到账”。

这些因素导致房企负债率攀升，观点指数研究院的统计显示，到2018年末，30强上市房企的平均净负债率为110.68%，虽然部分企业低于50%，但“总体来说经营风险依然很高”。该机构还指出，由于流动性较差，30强房企的偿债能力在下降。

上海易居研究院智库中心总监严跃进将其称为“高增长的代价”。他表示，在调控严厉、融资环境不佳的情况下继续追求规模，就必须承受负债率高、流动性差的结果。

“保命”与“保本”

据悉，2019年，很多企业在制定销售目标的同时，仍然对“降负债”和“回款率”有着明确要求。

去年年末，房地产国内融资闸口开启，并延续至今。其间，很多房企抓住时机实施融资，并用成本较低的新债，替换旧有债务。

中原地产的统计显示，今年3月，房企的融资规模已经超过3000亿元，日均融资规模超过百亿。3月末的融资动作尤为密集，日均融资规模接近200亿。融资成本也有一定的下降。

分析人士普遍认为，这能够改善企业的流动性。但随着偿债高峰期的到来，能否解决根本问题尚存疑问。

世联行指出，今后三年，房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看，2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元，压力逐年增大。尽管今年的到期债务规模是三年中最小的，但仍比2018年增加近一倍。

该机构还表示，进入今年二季度后，境外偿债压力也将增大，而且绝大部分为成本高企的美元债务。

观点指数研究院指出，“在‘借新还旧’这个命题上，显然占据明显溢价优势的是大型房企、国企或财务管理突出的民营企业，而一些规模较小的则只能更多地选择‘保命’而不是‘保本’。”因为有不少企业的美元债融资的利率达到13%以上，更有个别利率高达15%。相比继续做大，解决生存问题更为重要。

压力之下，房企不得不想方设法加快资金回笼。世联行认为，2019年将是“房企促销大年”。政策方面，一些高库存的城市或将陆续微调。但由于地方政府对房企直接降价普遍持否定态度，所以今年的促销会更多以首付分期、送装修、送家电、送车位等方式呈现。

在公司战略层面，资金面紧张也会带来一些变化。在区域布局上，除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企，以及区域性房企外，多数大中型房企都在夯实一二线城市和核心城市圈的布局，从而寻求区域和资金的安全。

严跃进指出，今年春节过后，郑州、昆明、青岛、重庆、成都等二线城市土地交易旺盛，其中就有房企收缩战线的因素影响。

谭志娟

“我们企业一季度生产的大中小挖掘机创出历史新高，生产总量高达17147台，这较2018年一季度 11550台明显增加；尤其3月更是创下月度历史的新高：大中小挖掘机生产总量达6945台，而2018年3月才为4837台。”4月2日，国内一家生产挖掘机的大型企业负责人对《中国经营报》记者如此坦言。

不仅如此，中国工程机械工业协会挖掘机械分会近日公布的数据也证实，2019年开年以来挖掘机市场延续2018年强劲复苏的势头，1~2月挖掘机共计销售30501台，同比增长39.9%。挖掘机主要用于基础设施建设等领域，在业界看来，今年一季度挖掘机市场靓丽的表现主要受益于地方债的提前发行。

记者注意到，相比往年， 2019年，地方债不仅发得早，而且发得多。据Wind数据统计，第一季度，全国共发行地方债14066.52亿元。相比之下，2018年第一季度，全国地方债发行总额只有2195.44亿元。尤其是3月，地方债发行规模更是创半年以来新高，引发市场的关注。

记者采访获悉，由于发债节奏提前与春节后开工加速的叠加，使得3月地方债发行规模创下新高。预计全年地方债的发行节奏有望呈现“前高后低”的趋势，资金也有望投向棚户区改造、铁路和公路等交通基础设施与水利等领域。并且，地方债的加快发行，也将有助于对冲经济下行的压力。

全年发行节奏有望“前高后低”

就在3月29日，有公开数据显示，在北京等四地招标发行了14只地方债之后，3月全国地方债发行规模锁定为6245.13亿元，远超过2月的3641.72亿元，创下2018年10月以来的单月发行规模新高。

对于这个现象，国金证券宏观分析师段小乐对记者表示。“这主要是因为今年发债节奏提前与春节后开工加速的叠加。”

据段小乐分析：一方面，从发债节奏来看，今年全国人大授权国务院提前发行地方债，以应对重大项目进展等问题。“其背景是2018年底经济增长下行压力加大，需要基建投资来稳增长、补短板，通过提前发行地方政府债券，能够部分解决基建项目资金来源问题，有利于提高基建投资增速。”段小乐说。

另一方面，3月后，北方天气转暖，全国基建项目审批和开工步伐加快，对资金的需求也加大，地方政府债券发行的需求上升。因而这两个方面因素的叠加，令3月地方债发行创半年多以来新高。

中信建投证券宏观固收首席分析师黄文涛在接受记者采访时也表示，“3月地方债发行创新高主要在于去年底提前下达了2019年的地方政府债务限额，各地明显加快了地方债的发行节奏，力争在一季度完成财政部下达的1.39万亿元债务限额，符合积极财政加码的政策基调，有利于发挥稳定地方投资的作用。”

今年全年发债较往年有所不同。据财政部官员介绍，跟往年相比，今年的专项债券发行工作有三个特点：一是发行早。提早了4~5个月。二是成本低。1月各地发行的新增债券平均利率较2018年平均发行利率下降约55个基点。三是期限长。各地发行新增债券平均期限是7年，较2018年平均发行期限增加了1年，实现债券期限和项目期限相匹配，避免不必要的偿债压力。

不仅如此，段小乐还预计，全年的新增发债总额将超过往年。因为在他看来，发债总额的上升，管理层有着防控系统性金融风险的目标，压缩地方政府隐形债务，同时鼓励有能力的地方政府通过显性举债，来支持基础设施建设，以对冲经济下行压力，来创造一个稳定的经济环境，来更好的进行经济结构调整。

段小乐还预计，全年地方债发行节奏可能呈现前高后低的趋势。他的判断理由是因为从经济增长的压力来看，上半年，经济短期可能还存在惯性下行压力，需要通过基建等较快起效的手段来对冲经济下滑；下半年，随着减税降费政策效果的显现，经济下行压力逐步放缓，通过基建对冲的诉求也在下降。同时，从额度上看，上半年发行额度可能占比较高，下半年额度也会较少。

此前全国人大已经授权国务院提前下达2019年1.39万亿元地方债，1月启动新增债券发行工作，时间比2018年大幅度提前。根据安排，3.08万亿元新增地方债争取在9月底前发完。那么，地方债额度将如何分配？

就此，长江证券首席宏观分析师赵伟在最新研报中指出，“本轮稳增长由中央主导，中西部补短板、发达地区新型基建，地方债额度会相应倾斜。过往经验来看，经济发达的江苏、广东、山东和中西部的四川、河南、湖北等新增额度居前，债务压力较大的湖南、贵州等一般债额度比重较高，河北等重大项目额度较多。”

募资又投向哪些领域？黄文涛对记者称，“从地方专项债投向领域看，重点用于土地储备和棚户区改造，占比近七成，此外还包括公路、铁路等交通基础设施、水利环保、学校医院等基础设施项目和重点民生项目。”

他还预计专项债试点领域还会扩大。而按照偿债资金来源，地方债分为一般债和专项债。

赵伟也认为，在稳增长加码下，地方债投向基建相关占比或有所提升，除满足在建项目融资外，或向轨道交通、铁路、民生和环保等领域倾斜。

对于资金用的地方，3月7日，财政部高层在十三届全国人大二次会议新闻中心举行的记者会上表示，重点是支持重大在建项目和补短板。一是支持打好三大攻坚战。二是支持重大发展战略。三是支持重大项目建设，包括棚户区改造、铁路和公路等交通基础设施、重大水利设施、乡村振兴等公益性项目建设，并将重点支持在建项目续建。

有助于对冲经济下行压力

“地方债加快发行将提振一季度社融，地方融资也出现改善，有助于对冲经济下行压力。”对于地方债发行对经济的影响，黄文涛告诉记者。

财政部部长助理许宏才1月15日在国新办新闻发布会上也表示，按照中央经济工作会议要求，今年将实施积极的财政政策，要较大幅度增加地方政府专项债券规模，支持重大在建项目建设和补短板，更好发挥专项债对稳投资、促消费的重要作用。

不过，赵伟指出，在地方债务压力下，稳增长发力仍需要以严控债务风险为前提，基建力度或弱于传统稳增长阶段。

记者注意到，地方债的风险问题一直备受市场关注。

去年底召开的中央经济工作会议提出，要坚持结构性去杠杆的基本思路。财政部相关负责人表示也表示，“严格控制地方政府隐性债务风险，前门开大了，堵后门要更严”。2019年《政府工作报告》也强调，稳步推进结构性去杠杆，防控地方政府债务风险。

对于地方债的风险问题，段小乐对记者表示，地方债整体的风险可控。首先，从总量上看，整体地方政府债务杠杆率上升的态势已经得到较好的控制，增量债务的发行也都在额度范围以内，隐形债务监管明显加强。其次，从结构上看，区域之间的结构不平衡现象依然存在，部分地区存量隐形债务较大，进一步举债空间较小，利息支出与地方政府财政收入不匹配，风险较大。

我国地方政府债务风险总体可控从数据可见。根据官方数据显示，截至2018年末，地方政府债务余额18.39万亿元，债务率为76.6%，远低于国际通行的100%~120%的警戒线，因而债务风险总体可控。

黄文涛向记者指出，今年地方债务防风险仍摆在很重要的位置，严控新增隐性债务、稳妥处置存量债务是主要政策要求。不过，他认为，整体上今年存量债务化解仍然会比较稳妥。

未来应该如何防范地方债的风险？

对此，段小乐建议，“防范地方政府债务风险的关键在于控制好增量债务，这包括：一是将隐形债务纳入监管；二是将整体债务水平与偿付能力相匹配；三是通过市场化的机制进行奖惩；四是更加注重道德风险。”

翁榕涛，童海华

在华润置地有限公司（01109.HK，以下简称“华润置地”）董事会主席这一职位空缺4年后，“舵手”吴向东转身离开，华润置地迎来“唐勇时代”。

3月26日，华润置地发布2018年业绩报告。过去一年，华润置地实现签约额2106.8亿元，同比增长22.3%，签约面积1198.9万平方米，同比增长17.6%。

按照克而瑞研究中心公布的数据来看，2018年华润置地已经成功挤进行业前十。

此前华润置地曾经历了高层变动，吴向东离职后，原来担任董事会副主席的唐勇升任董事会主席，弥补了这一职位的4年空白。

实际上，唐勇作为接班人，自2016年开始就全面主持工作，主导了近年来华润置地的转型和发展战略。

此外，近日澎湃新闻表明，吴向东从华润带走了很多中层干部至华夏幸福，这也引发外界对于华润人才断档的担忧。

《中国经营报》记者就多元化战略转型成效和公司人员变动致函采访华润置地相关负责人，截至发稿时未获回复。

逆周期千亿拿地

在全国土地市场探底之时，华润置地去年却在逆周期拿地，拿地金额超过千亿元。

中国指数研究院的统计数据显示，从各线城市来看，一线城市土地供需同比走低，土地溢价率同比下滑8个百分点，收金总额缩水近一成。与此同时，全年土地流拍情况显著增多。全国300座城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗，北京流拍8宗，广州流拍7宗；二线城市合计流拍519宗；三四线城市流拍1269宗。

同策研究院院长助理张宏伟表示：“去年房企拿地热情下降，主要是因为市场预期下行，伴随着地价下降、资金紧张，房企在拿地上的态度也趋于谨慎。2018年年底到2019年上半年这段时间，房企迎来偿债高峰，首要的还是确保现金流充足。”

作为央企的华润置地在拿地上仍显得“财大气粗”。财报数据显示，华润置地2018年全年新增103个项目，计容建面2213万平方米，同比增长84.9%。其中开发物业1938万平方米，持有物业275万平方米，共花费1513.5亿元，其中权益地价款为1036.8亿元。而在2017年权益地价款只有653.4亿元，同比上升58.68%。

2016年和2017年，华润置地新增土储分别为1052万平方米和1196.6万平方米，而华润置地在2018年的权益拿地金额就几乎相当于前两年的总和。

“去年买了很多地，时机是好的，为2019年销售增长提供了充足的子弹。”唐勇认为，2019年一季度土地市场有明显回暖迹象，这证明去年的决策是正确的，2019年目前没有明确土地预算，要根据负债与现金流情况动态决策。

国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲指出，作为央企，华润置地在土地市场探底的情况下加速拿地，实际上有支持国家经济发展并进行扩张的责任；另一方面，华润置地作为国有房企，在信贷资金上的成本较低，有充裕的资金进行扩张，这一点是多数民营房企不具备的。

截至期末，华润置地投资物业总建筑面积为921万平方米，已开业万象城、万象天地23个，万象汇、五彩城12个，储备项目43个。年内投资物业实现营收95.2亿元，同比增长24.5%，其中购物中心营收68.6亿元，是投资物业的核心，投资物业整体毛利率为65.9%。

资料显示，华润置地在2018年新开8家购物中心，计划在2019年~2021年分别开业9间、8间和13间购物中心，至2021年底，在营购物中心数量将达到81间。唐勇在业绩会上指出，预计2019年租金收入增长应该超过20%。因为公司新开投资物业会保持高速增长，未来三年还会持续有商场开业，给公司未来业绩增长带来持续动力。

分拆业务上市

千亿买地，逆周期扩张的背后逻辑是华润“城市综合投资开发运营商”的战略转型，从开发商到运营商，是近年来几乎所有地产商转型的一致路径。

2018年，华润置地公布战略转型，将从“销售物业+投资物业+X”的多元化发展逐步向“城市综合投资开发运营商”迈进。重点涉及城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等领域。

华润置地管理层的思路是，如果哪项业务能进入到行业前十名，就会有一定市场价值，到底选择哪个新业务是一个动态调整的过程。这家央企的标准有两个，一方面是对现有业务的利润贡献，另一方面是对公司价值提升的贡献。

在多赛道转型下，华润置地也在逐步调整组织架构，准备分拆商业地产和物业管理业务。2017年6月，华润置地分拆商业地产业务，走出了第一步。商业地产事业部从开发业务中抽离，成为华润置地的一级组织机构，与开发事业部平级。

而在目前物业管理公司扎堆赴港上市的情况下，唐勇表示：“华润置地已经在做相应的分拆上市准备了，但是可能2019年还是在准备期，包括全面做智慧社区的升级改造。”资料显示，华润置地截至2018年末的物管面积超1亿平方米，物管收入达40亿元，同比增长18%。华润置地预计，2020年末在管和储备的物业管理面积将达到2亿平方米。

在本次年报中，城市更新也成为华润置地布局的重点。年报显示，华润在当期完成深圳华润城的城市更新项目，同时结合粤港澳大湾区战略，重点布局深圳、广州、东莞等地，

截至期末，公司跟进的城市更新项目约30个，其中16个已经落地，预计建面2200万平方米。在业绩会上，管理层表示，城市更新项目的收入不会占公司整体收入太大比例，但这是有含金量的项目，2018年之所以有较高的毛利率，也是源于深圳华润城的结算。

人事变局

华润置地在2018年经历了业绩的大幅增长，但在“舵手”吴向东离职后，其人事变动也备受关注。

公开资料显示，吴向东曾担任华润集团助理总经理、华润置地执行董事，后离职前往华夏幸福出任总裁一职。值得注意的是，在华润置地发布公告宣称吴向东离职的同一天，唐勇也正式出任了华润置地董事局主席一职。

3月18日，华夏幸福公告称，当日，在其北京总部由董事长王文学主持的董事会会议上，现任首席执行官暨总裁吴向东全票当选为该公司联席董事长及战略委员会委员。由此可见，吴向东在华夏幸福的地位再次上升。

吴向东是华润集团老将，任职超过26年。观点指数发布的《2018年度中国商业地产TOP100榜单》显示，华润置地连续三年夺得榜首。市场普遍认为，吴向东一手缔造的万象城项目，为华润置地注入了商业地产的基因，从而得以在其他城市复制万象城的成功模式。

正因为吴向东在华润置地有独特的号召力，也引发了市场对于华润置地高层管理人员流失的担忧。吴向东离职前后，华润置地有多位高管陆续加盟华夏幸福，其中包括华润置地前首席财务官俞健、原华润置地华南大区副总经理赵荣以及华润置地商业地产事业部总经理赵炜。

对于吴向东离职后引发的中高层人员流失问题，唐勇表示，吴总服务华润集团和华润置地26个年头，对华润置地的发展作出重要贡献。他个人作出新的职业发展规划，我们都祝他越来越好。其实也没有什么人离开华润置地，可能外界过度担心了。

黄立冲向记者分析，华润置地作为国企，本身还是一个人员比较稳定的平台。而出现部分人跳槽的原因，主要还是因为外面可能有更多的机会，而华润置地内部可能没有为他们提供一个上升的轨道和机制，或者在工作方面缺乏满足感。易居研究院中心总监严跃进认为，内部如果有多位优秀员工离职，对于华润置地也是比较大的损失，后续应该强化管理体系，防范离职潮的出现。

据中国指数研究院的最新数据，2019年一季度，中骏集团累计实现合同销售金额约140.8亿元，累计合同销售面积128.4万平方米，中指院排行榜的第43位和第30位，销售业绩达成率达120%。

2018年，中骏集团的整体业绩突破500亿元大关，并强势进入了10个新城市，在稳健的财务指标支撑下，中骏延续了“全面布局、多点开花”的战略思路，开发与拿地并举，将继续朝着2020年破千亿的目标继续挺进。

一季度布局15城多业态并举

2019年，中骏持续深化全国布局，在各大城市强势拿地。截至今年一季度，中骏又接连拿下15座城市的16幅地块，新增土储建面超250万平米，新增总货值超400亿元，并位列今年1-2月间全国房企新增土地储备货值前十。

据悉，今年以来，中骏拿下的地块，涵盖了高端住宅、社区商业、城市综合体等多个业态，充分展现了中骏“区域聚焦、多业态发展”的战略布局。

尤其是，作为中骏 “FUN+幸福生活”生态圈战略的重要组成部分，以世界城为代表的中骏商业已经成为中骏集团战略发展的核心引擎之一，一季度北京门头沟所拿地块也或将用于打造中骏在北京的第二座世界城。

二季度初始，中骏集团多业态加码布局的势头仍在持续，继一周前拿下福建南安市美林地块之后，继而在4月2日再次斩获南安市水头镇2019P01地块，将打造约38万平米大型商住综合体项目。未来再次升级创新的中骏商业也将助推中骏集团成功转型，以城市运营服务商的身份构建城市幸福生活生态圈。

销售双指标稳居房企TOP40

2019年第一季度业绩显示，中骏集团实现累计合同销售金额约140.8亿元，累计合同销售面积128.4万平米，同比分别增长12.5%及29.8%，业绩继续稳步攀升。

就在不久前，中骏2018年年报出炉，报告显示，全年合约销售总额为513.58亿元，同比增长54.5%；营收177.83亿元，同比增长10.4%，且过去三年里销售额年均复合增长率超50%，在房地产市场波动的环境下业绩得以稳步增长。

截至2018年年底，中骏集团累计可销售货值已达3200亿元。中骏集团董事会主席黄朝阳表示，公司今年的销售目标是700亿元。2019年第一季度之后，中骏集团销售额及销售面积双双稳居房企排行TOP50，对顺利实现今年销售任务乃至明年破千亿的目标可谓信心十足。

财务结构持续优化以稳健促发展

4月1日，中骏集团公告称，成功发行了于2024年到期的3.5亿美元优先票据，该项融资为今年第一笔同评级内房企5年期债券，票面利率7.375%，票据的所得款项净额主要用于为其若干现有境外债务进行再融资。

事实上，2018年年底，中骏的净负债率仅为60.4%，比2017年底下降了11.4个百分点，远远低于国家设置的80%的红线。

在中骏发布2018年业绩之后，被德意志银行纳入首选股行列，同时另外6家花旗、汇丰、海通国际、麦格理、中银国际和招银国际也一致确认其“买入”评级，并调高目标价，充分体现了各大评级机构对中骏的认可程度。

尽管如此，中骏集团仍不懈开拓融资渠道以进一步保证财务健康和公司可持续运营。据了解，2019年中骏的拿地预算是250亿元，中骏集团在手现金及现金等价物约为155.15亿元，同比增加90.48%，债务风险处于安全线内。近年来，中骏集团在市场下行的背景下一直保持稳步增长，且有底气大规模逆市拿地，也都源于中骏一直以来稳健的财务风险管控能力。

腾讯房产北京4月4日消息（黄小妹）2019年4月3日，为期两天的“第十五届国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会”在深圳会展中心正式启幕。

本次大会由中国城市科学研究会、深圳市人民政府、中美绿色基金、中国城市科学研究会绿色建筑与节能专业委员会和中国城市科学研究会生态城市研究专业委员会联合主办。

本届大会以“升级绿色建筑，助推绿色发展”为主题，中国工程院院士钱七虎、深圳市委副书记陈如桂、国务院参事仇保兴、住房和城乡建设部总工程师陈宜明、深圳市委常委杨洪、中美绿色基金董事长徐林、中美绿色基金发展董事长徐林、中国工程院院士江亿、葛洲坝地产董事长何金钢，及绿色建筑和建筑节能领域的专家学者们均将出席该会议。专家们从不同角度，对绿色建筑的各个话题进行深度研讨，共建未来绿色建筑蓝图。

第十五届“绿建大会”开幕式现场

绿色建筑未来可期 专家畅谈前沿科技

4月3日大会开幕式上，中共深圳市委副书记、深圳市人民政府市长陈如桂、广东省住房与城乡建设厅党组书记赵坤、住房和城乡建筑部总工程师陈宜明分别致辞，他们分别向与会嘉宾介绍了政府近年在发展绿色生态城市上面所做的工作，取得的成绩及未来规划。

中国工程院院士、2018年度国家最高科学技术奖获得者钱七虎发表了主题为《利用地下空间，助力发展绿色建筑与绿色城市》的演讲，对绿色城市及绿色建筑的未来发展指出了实践的方向。

钱七虎表示，绿色城市，需要由绿色建筑、绿色城市基础设施、绿色城市自然环境和绿色社会环境共同构成；而规划科学是最大的效益，如果规划利用好城市地下空间，将有多种方式优化建筑、城市基础设施、环境等，实现绿色建筑与绿色城市更好的发展。

中国工程院院士 钱七虎

国务院参事、住房与城乡建设部原部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴在演讲中回顾了我国绿色建筑发展15年来的五个里程碑，讨论了驱动中国绿色建筑的政策、观念、创新、经济四大因素。

他同时指出，绿色建筑的本质是一种百年建筑，住房是使用期最长的生活、生产资料，是中国百姓最大的财富。发展绿色建筑应尊重传统文化、自然环境和普通老百姓的长远利益。

国务院参事、住房与城乡建设部原部长 仇保兴

葛洲坝地产5G科技 显现绿色建筑未来

另外，大会举办了三星绿色健康建筑授牌仪式，为葛洲坝·广州紫郡府等12个项目在大会开幕式上授予证书。

三星绿色健康建筑授牌仪式现场

作为助力中国绿色建筑发展的高价值企业之一，葛洲坝地产何金钢董事长表示，改革开放四十年，构建美好生活已成为时代主旋律。绿色、健康、智慧的人居标准，是我们在追求美好生活的目标下，最应营造的 “中国标准”，更是房地产开发企业提高产品品质的重要准则。

中国葛洲坝地产董事长 何金钢

“高品质建筑一直是我们不断推进产品落地和研发创新的重要目标和载体。”正如何金钢所言，中国葛洲坝地产积极践行国家绿色发展战略，率先研发了国内领先的“5G科技”产品体系，为客户提供绿色、健康、智慧的高品质产品，引领了国内绿色智能住宅产业升级。

未来，葛洲坝地产将不断完善“5G科技”产品体系，进一步完善房屋的居住功能，切实可行的提高广大百姓的居住环境及优化人们的生活方式，为社会带来更大的价值贡献

事实上，在绿色健康建筑领域，葛洲坝地产深耕领域多年，开创性研发的”5G科技”产品体系，着力于提高居住产品的品质感。在健康建筑产品落地方面，葛洲坝地产在开发项目中大力实施了以地源热泵、毛细管等为主的多项核心技术，持续为客户提升健康建筑体验；在国内一二线核心城市不断亮相承载“5G科技”的健康建筑项目，如北京中国府、南京中国府、广州紫郡府等。

在健康建筑研发创新方面，组建了包含院士等多名国内外知名专家的5G科技专家委员会智库团队，参与承担了健康建筑科技攻关方向的“十三五”国家重点研发计划课题。

腾讯房产北京4月4日消息（黄小妹）经历了近一个月的“寂静”后，北京的土地市场掀起了一阵“涟漪”。今日，北京门头沟不限价宅地迎来拍卖，最后历经17轮竞价，合景泰富以10.2亿元摘得该地块，溢价率为20.14%。

本次完成交易的地块为北京市门头沟区永定镇MC00-0016-0055、0056、0066地块A334基础教育用地、F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地地块，位于门头沟区永定镇，该宗地将以“三通一平”形式供地。

该地块总用地规模为26109.25平米，总建设用地规模26109.25平米，总起始价8.49亿元。该地块用地性质较复杂，分别为A334 基础教育用地、F1 住宅混合公建用地、F2 公建混合住宅用地。其中，A334 基础教育用地用地规模4708.94平米，F1 住宅混合公建用地用地规模9439.87平米，F2 公建混合住宅用地用地规模11960.44平米。

值得关注的是，该项目地块不再配建保障房，该项目居住建筑规模中套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重需达到70%以上。基础教育用地由竞得人负责建设，并无偿移交政府相关主管部门。

配套方面，该地块周边居住氛围良好，临近西六环和公共轨道交通S1线，距离地铁桥户营站仅500米左右，出行便利。教育资源相对丰富北大学园幼儿园、大峪第一小学、首师大附中永定分校等，地块潜力较大。该地块周边商业资源及医疗资源有待提升，周围缺少大型商超及高等级医疗资源。

据了解，该地块在开拍前共获得4次报价，包括合景泰富、碧桂园、金融街、旭辉在内的4家房企参与。但碧桂园全程举牌不积极，仅有合景泰富与旭辉、金融街，三方混战，最终合景泰富以10.2亿元将地块收入囊中。

事实上，此次合景泰富摘得门头沟宅地，溢价率达到20.14%，属于偏高水平。

不过，为了尽快进军千亿元俱乐部，合景泰富自2017年以来在拿地上较为积极，所拍地块溢价率也较高。比如，2018年8月，合景泰富旗下子公司以3.9亿元价格竞得四川眉山市东坡湖南片区地块，溢价率为21.88%；2018年初，合景泰富以12.95亿元摘得浙江温州涉宅用地，溢价率49.6%，以13.75亿元价格购入江苏南通启东南苑中学南侧1775号地块，溢价率42.7%。

业绩方面，2018年，合景泰富实现营收74.77亿元，较2017年的115.43亿元同比大幅下滑35.2%，归属于母公司净利润40.35亿元，同比增长11.46%。截止到2019年3月份，合景泰富土地储备有1700多万平方米，平均成本5400元/平方米，总可售货值4500亿元，目前土储足够未来三到五年发展所需。

至于拿地的城市和地点，合景泰富主席及执行董事孔健岷在2018年业绩发布会现场曾表示，合景泰富的主要的战略目标：第一，长三角、珠三角。第二，深耕现有的城市、现有的项目周边，把它做精做透。至于全国各地，如果是项目很好，意愿很高，也不排除去新的城市做。

近日，58同城、安居客发布《2019年3月国民安居指数（新房、二手房市场报告）》，从城市找房热度、用户找房需求等不同维度客观反映新房和二手房市场现状。数据显示，3月67个主要城市新房均价略有下降，全国用户找房热度环比上涨20.9%，三居室占据四成以上找房需求，购房者信心指数上升；二手房方面，70-120㎡面积段房源需求占比最高，近半数经纪人认为政府会继续出台政策平抑市场趋势。

一二线城市新房找房热度上升，三居室仍为房源需求主力

根据58同城、安居客3月国民安居指数，3月全国67个主要城市新房均价为16365元/㎡，环比略有下挫。一线城市中，广州房价均价在3万元以内，与杭州等新一线城市持平，性价比优势明显。成交指数方面，受到2月春节交易低谷期影响，北京、上海、广州、深圳4城新房成交量环比明显上涨，其中，广州成交套数环比上月增长最高，这也体现在用户行为中，广州用户找房热度环比上涨达到35.5%。

在全国范围内，主力城市房价趋稳，全国用户找房热度环比上涨20.9%，一二线城市找房热度环比上升明显，东莞、沈阳、南宁等城市找房热度上涨居前列。从用户购房偏好来看，三居室仍是消费者最喜欢的户型，在找房需求中占据近半比例，此外，3月全国两居室找房需求也略有升高。在价格分布上，60.5%的用户更加关注1-3万/㎡的房源，2-3万/㎡价格段房源关注度略有提升，1万/㎡以下低价位房源关注度持续下降。

此外，58安居客房产研究院数据还显示，3月购房者信心指数为111.9，比上月上涨4%，认为今年房价未来将上涨的用户占比稍有提升。购房者信心指数、找房活跃度的变化在来电量和主动使用微聊情况上也有所反映，本月全国来电量环比上涨34.8%，宁波、苏州、沈阳等城市来电量环比上涨约八成。与此同时，主动微聊的用户数环比上涨40.9%，宁波、湖州、苏州等城市主动微聊用户数环比增长均超过七成。

70-120㎡面积段房源需求量最大，经纪人使用微聊环比增长显著

二手房市场上，据58同城、安居客3月国民安居指数显示，全国67个城市二手房挂牌均价为15161元/㎡，环比上涨0.42%，二手房价格与新房价格基本持平。主力城市中，部分新一线城市房源性价比颇高，如成都二手房挂牌价为13222元/㎡、长沙二手房挂牌价为10512元/㎡等。总体来看，全国二手房市场价格趋稳，部分二三线城市略有波动，其中，舟山市二手房成交价格环比上涨3.3%，大连、南京、三亚等二线城市环比上涨超过1%。

从用户找房行为指数来看，二手房面积需求呈现橄榄形态，70-120㎡面积段房源需求量最大，50㎡以下及200㎡以上面积段房源需求占比较低。可见，更多用户购房还是为了居住的刚需。价格方面，50-150万价格段房源需求占比超过一半，达到50.4%。综合房价和房源户型面积等多种因素考虑，近郊超越核心城区成为购房者找房热门板块，北京找房热门区域集中在密云、昌平、房山等地，而上海则同样为闵行、浦东、奉贤等地。

58安居客房产研究院数据还显示了经纪人指数的变化，3月经纪人信心指数为113.4，基本保持平稳。呼和浩特经纪人使用微聊环比增长200%以上，乌鲁木齐、长沙、包头等城市增长也颇为显著。此外，在对于“政府是否会继续调控抑制房价上涨”这一问题的回答中，认为政府会继续出台政策限制房价的经纪人比例有所上升。

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如果你生活在上海，又爱每天刷抖音，那么这几天，你一定在抖音开屏上看到了懂房帝，对，“懂房帝，就是一个找房APP”。

不止是上海，懂房帝连续5天霸屏了抖音上海、天津、深圳、广州、重庆、苏州、杭州、武汉、南京等20个城市的开屏广告。除此以外，在超40家TOP级流量平台上都看到了“懂房帝”的身影。

这个新的找房平台，越来越多地出现在了大众视野。

然而，它给我们呈现的不仅仅“是一个找房APP”那么简单。

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据悉，懂房帝这次以抖音投放为主，联动40家TOP级媒体资源进行全流量曝光的原因，是配合懂房帝新版本v3.1.3的上线。这个新版本中，懂房帝增加了15个城市的覆盖，其中既有像成都、武汉、南京这类的新兴二线城市，也有郑州、太原这样的中原省会大城。加上之前上线的北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、苏州7个城市，截至2019年3月，懂房帝城市站点已经覆盖全国22个重点城市。

懂房帝城市覆盖图

然而，就一个全国性找房平台而言，这样的城市布局量级并没有太多亮点。像房天下安居客这样级别的找房平台，其城市量级都以百计算。懂房帝却在没有相对优势的情况下对外大流量释放该信息，究其原因令人好奇。

据接近懂房帝人士称，懂房帝的房源接入模式，区别于市场上数据抓取、经纪人录入等，而是直接与头部经纪公司内部系统对接，将内网房源接入，实时同步。这一房源接入模式，决定了其扩张速度不会特别快。但是，这种模式的壁垒是存在的，城市一旦接入，其真房源优势就会显现。

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用户找房这件事上，快速找到合适的房源，始终是一个普适性的需求。在目前的房产平台格局上，有“真”房源平台，也有“全”房源平台，但这些定位都不是基于用户来讲的，”懂房帝要做的，永远是匹配，让合适的人在合适的场景下买到/租到合适的房源。”懂房帝负责人这样给懂房帝定位。

无论是安居客，还是房天下，他们走的都是流量逻辑，主体是搜索，用户要自己去找房源，所以需要海量的房源来满足长尾需求。而懂房帝代表的是匹配，推荐房源给用户。

懂房帝基于大数据平台、机器学习平台、用户体验提升平台，形成了一套完善的房源推荐体系。前期通过用户浏览路径挖掘用户需求，随着用户模型不断完善，匹配度逐渐升级。

整个机器学习和模型训练的过程，是一个复杂的过程。

我们会注意到，在懂房帝上，每套房源下方都标注着这套房源的特色标签，点击特色标签，会进入房源榜单，标签勾连起了房源与榜单，本身就形成一个内容的自我推荐体系。而榜单的设置，无论是基于房源的抢手榜、降价榜、捡漏榜，还是小区的首置榜、改善榜、豪宅榜，其实都是基于内容“爆款”，形成一个集中流量，加快机器学习，为用户更快速地匹配合适房源。

懂房帝房源特色榜单

初次使用懂房帝的用户，在首页会看到一个大大的定制按钮，这个定制按钮的设置，是为初次找房、需求相对模糊的用户量身定制的快捷入口，用户只要勾选最基本的预算、房型、区域等信息，就可以生成一个量身定制的找房方案，方案中不仅为用户匹配目标市场的新房、二手房源，还会匹配目标市场的房源TOP榜、小区TOP榜、限购政策、入学政策等目标市场多维内容。定制过程本身，是用户快速了解市场和房源的过程，同时也是懂房帝更了解用户的过程，为接下来站点提供给用户更为精准的推荐信息奠定了基础。

无论是像大众点评一样的榜单设置，还是像滴滴一样匹配需求两端（乘客端司机端），还是像房多多一样通过“爆款”集中流量，还是像旅游网站一样的定制服务，对懂房帝来说，这些是都是为实现人房匹配来服务的，其核心目的只有一个，实现用户找房需求的精准匹配与推荐。

这样看，懂房帝不光是一个找房APP，还是一个让好房来找你的APP。

又是一年年报季。在2018年房企各梯队门槛提升、千亿阵营再扩容背后，房企整体销售增速趋缓也渐成业界共识。而面对新一年不甚明朗的市场环境，龙头房企更是未对新一年业绩增长提出更高要求：TOP 3房企万科、恒大和碧桂园中，仅有恒大喊出2019年销售目标为6000亿元，另外两家均未公开销售目标。众多即将迈入千亿的中等规模房企，对于销售目标也不再盲目求大，如首创置业、九龙仓等房企也将新一年度销售目标予以下调。

龙头房企的降速“示范”，被外界解读为“规模让位安全，意在求稳”，既是基于对整体市场的前景预测，也有对企业规模与效益并重的综合考量。不过值得注意的是，“唯规模论”的时代并未完全过去， 龙头房企的降速虽足以反映房地产行业的大势以及众多规模房企的主流选择，但对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。多位行业专家均指出，尽管地产老大们大多开始慢跑，但中小房企若想乘势超车依旧艰难。

增速放缓

克而瑞研究中心数据显示，尽管2018年规模房企全年累计销售增速仍保持在35%的较高水平，但实际上自2018年下半年以来，随着市场下滑，行业规模增速已然放缓。截至2018年12月末，TOP 100房企的单月业绩同比增速从7月近60%的高位回落至21%左右。

头部房企的降速似乎更具行业意义，碧桂园、恒大及万科三巨头的销售金额及销售面积均已放缓。据北京商报记者梳理，碧桂园2018年实现归属于公司股东权益的合同销售额及销售面积分别为5018.8亿元、5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%（2017同期各为78.3%、61.9%）；万科2018年合同销售额和销售面积分别为6069.5亿元、4037.7万平方米，同比分别增长14.5%和12.3%（2017同期各为45.3%、30%）；恒大2018年实现合同销售额和销售面积分别为5513.4亿元、 5243.5万平方米，同比分别增长10.1%和4.25%（2017同期各为34.2%、12.6%）。另据媒体测算，恒大2018年在销售金额及面积上的增速几乎为近五年最低水平。

除了接连披露的业绩印证销售增速放缓外，就新年度销售目标的制定，龙头房企管理层在各自2018年业绩发布会上的公开表态也值得玩味。

习惯在年报业绩发布会抛出新年度目标、年中再行上调预期的碧桂园，继2018年不设定合约销售目标后，2019年销售再度不设限；恒大则喊出了“2019年集团合约销售目标为6000亿元”的目标，成为房企三巨头之中唯一一家明确新年度销售计划的房企，新目标较“2018年5500亿元”的销售目标上升9%；2018年业绩表现依旧上佳的万科，也未明言今年的最新销售计划，仅透露2019年的回款目标为6000亿元，该数据较去年的回款目标减少300亿元。

此外，位居2018年房企销售排行榜第四位、规模角逐路上狂奔多年的融创中国，也决心“慢”下来，要把自己做得更安全。2018年业绩发布会上，在被现场媒体问及“是否想要进入行业前三争老大”时，融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌回应称，“融创不想做第一已经很多年了”。孙宏斌还表示，2019年市场依旧不乐观，调控政策大幅度放松的可能性不大，稳房价还是核心诉求。“所以，今年我们还是要小心一点。”

克而瑞研究中心还预测称，千亿房企的数量在2018年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓。2019年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，百强房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%-30%。

求稳的共识

在业内人士看来，一众房企主动降速背后，更多凝聚的是求稳的共识。合硕机构首席分析师郭毅直言，这一共识的达成，一是企业为把控自身运营风险，二是基于房地产形势的综合考量。

郭毅分析称，从全国房企来看，前几年大都注重规模化与高周转，但在高周转助力企业规模极大提升背后，其实也暴露了很多问题。第一是企业经营风险的问题，房地产行业因自身周期性较强且开发周期长，导致房企在面临市场调控变化的时候，很难及时、有效地做出相应调整，而局部政策却能在短期内作用于市场，并形成影响。“房企长的开发周期与短的调控政策之间，可能会面临一个巨大的矛盾，这个矛盾会放大房企的经营风险。”

企业管理半径拉长导致的短板问题凸显，被郭毅视为房企决意降速控风险的第二点考量。郭毅认为，从企业管理半径来看，随着其管理规模的不断扩大以及管理半径的不断拉长，房企管理层面问题出现的几率与频次都在无形中加大。“伴随着房企快步跑，如工程、质量、销售环节中可能存在的各类违规问题等，都会对企业品牌形成伤害。”

另一方面，郭毅表示，从宏观层面来看，“房住不炒”的理念以及住建部“三稳”的提出，都意味着未来相当长一段时间内，房地产行业不再具备高收益、高利润的条件，所以对于房企来说，相对稳健的发展策略才是可持续的常态，也是一种相对安全的选择。

同策研究院首席分析师张宏伟也指出，在2018年宏观经济增速放缓、房地产市场持续调整的大背景下，房企降速背后则反映出对市场下行预期走高以及房企资金面承压现状未解。张宏伟称，最近一两年整个宏观经济包括房地产市场的走势，尤其是从今年来讲，形势依旧不容乐观，房企仍须谨慎面对。

来自同策研究院方面的数据显示，从整体融资规模来看，2018年全年同策研究院追踪监测的40家典型上市房企完成融资金额共计6034.67亿元，同比2017年的6890.24亿元减少了12.42%，整体融资规模呈现出略有收紧的现象。

另据资料，2018年四季度以来，房企融资闸门开启，房企各项计划开始井喷，3月房企融资规模已超2500亿元。但专家提示，当前房企融资难度虽较此前有所缓解，但资金安全仍是房企关注焦点中的焦点。2019年大部分企业将更加关注经营风险，严防因前期债务集中进入兑付期，而导致企业资金链紧绷甚至断裂，从而导致企业陷入信用危机。

超车艰难

降速似乎更是龙头房企才有资本玩的游戏，中小型房企实则仍在蓄力狂奔。

“不同梯队的房企基于自身发展状况，肯定会做出不同的选择。龙头房企可能会以降速求稳，来保障企业运营的安全。特别是在调控周期下，降速能够平稳地熨平政策、行业及市场所带来的企业风险。但之于中小型房企，还是要在规模化的这个赛道上，奋力地往前奔跑，必须要取得一个相对领先的优势，才能在未来的市场竞争中占据一席之地。”郭毅如是分析道。并指出，中小型房企当前仍处于“不进则退”的发展状态，如果不能往前走，就可能被淘汰。

不过，包括郭毅在内的多位行业专家均指出，尽管地产老大们大多开始慢跑，但中小房企若想乘势超车，依旧艰难。一方面在于头部房企的规模化优势已经形成，且头部房企在进一步夯实房地产开发业务之外，也结合产业链条进行了多元化布局。而超车艰难的另一面，则是因为谋求超越须借助更高的杠杆、面对更大的市场风险。而从当前房地产行业监管以及资金杠杆控制情况来看，中小型房企还不“够格”。

“也就是说，头部房企既在脚踏实地地做好当下，也在瞄准‘诗与远方’的一个未来。相对来说，其大多处于经营稳健的状况，如果企业自身不出问题的话，其规模化的优势被超越的可能性并不大。”由此，郭毅表示，对于中小型房企来说，当前最重要的是甩开竞争对手，然后及时跻身于一线房企行列。

就“当规模退居二线，2019年房企重心应该放在哪里”的问题，郭毅称，房企首先要把利润率做高；其次要在地产行业增量空间逐渐见顶过程中，更多地进行战略化布局，并把全新的领域作扎实，实现相对较好的盈利状况，由此才能在未来的竞争中占得先机。“比如说现在大家都在做的养老、文旅、长租公寓等，在这些房地产主业之外的细分领域，能够做得又快又好又挣钱，这个是最重要的。”