近一段时间，沉寂近两年的楼市人气有所集聚，个别城市房地产中介电话营销明显活跃，市场炒作有所抬头，房地产市场似乎再现久违的“小阳春”。但要看到楼市时过境迁，“房住不炒”定位已然深入人心，经济金融基本面决定房价增长空间日益狭小，需高度警惕楼市热炒苗头，坚决遏制房地产市场投机炒作。

2017年以来，热点城市先后出台了严厉的房地产调控措施，投机炒作势力得到有效遏制，市场成交量萎缩。经历两年严厉调控后，房价出现回落，而市场需求有所累积，房贷利率稳中有降，刚性需求入市意愿增强。因此，个别城市房地产市场出现“小阳春”，是需求正常释放的结果。过去近两年我国房地产市场实施“因城施策”调控措施，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，市场的投机炒作动能已基本消退，楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。

目前来看，我国房价上涨空间已经较为狭小。房价过快上涨明显透支了楼市增长潜力，大多数城市的房价收入比、租售比、居民杠杆率等多项指标都已超出合理范畴，反映出房价对基本面的明显背离。人口是房地产市场发展的基础，人口总量和结构变化在很大程度上决定了未来楼市的发展空间。2018年我国新生人口出生率为10.94‰，人口老龄化的加快到来，势必削弱房价上涨的人口红利基础。资金面扩张也受到市场投资收益率的刚性制约，房价上涨的资金驱动动能正在减弱。而房地产金融日渐规范，住房市场违规加杠杆成本急剧上升。在“房住不炒”大框架下，近期个别城市微调了政策措施，是对房价过快上涨时期出台临时管控措施的适当修复，重在发挥市场信号的作用，并积极探索构建长效机制。

应该看到，房地产业固然有很强的带动作用，但住宅投资涉及居民跨期消费选择问题。在当前居民高杠杆率的大背景下，家庭住宅不动产加快形成同时，消费增长空间势必会受到刚性挤压，影响到未来经济增长的稳定性。无论是热点一线城市，还是三四线城市，家庭财富向住宅不动产加快转移的同时，家庭消费增长潜力受到了抑制。2018年全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际增长6.5%，而城镇居民实际增长5.6%。2018年12月，全国社会消费品零售总额同比名义增长8.2%，低于上年同期1.2个百分点。特别是当前我国城镇住房供求关系总量基本平衡，结构矛盾较为突出。即便热点城市住房供应相对潜在需求存在缺口，但过高房价已经超出刚需实际经济能力。

当前，要高度警惕房地产市场炒作之风抬头。历史经验充分表明，房地产市场缺少理性。个别楼市炒作新闻所引发的“跟风”行动，会传递出错误和虚假的供求信号，加剧市场紧张气氛。若不及时进行澄清和有效管控，一旦形成“羊群效应”，将导致房价上涨预期陷入循环证明和自我实现的境地。这种房地产市场的非理性运行，是以地方经济转型受阻、经济活力受限、经济动能消减为代价的，同时又让个别地方财政欲罢不能，将影响到经济高质量发展进程，值得高度警惕。

综合来看，我国经济正迈向高质量发展的关键时期，实体经济的高质量才是基础。外部冲击和内部转型，都需要从发展高质量的实体经济来应对。房地产业既有实体经济的一面，住宅供应和消费等一系列经济活动可以支持社会就业和稳定经济增长，满足人民的居住需求；同时也有虚拟经济的一面，房地产投资属性易引发市场的非理性炒作，催生房价泡沫，导致相关风险高度聚集。因此，在加快推进我国供给侧结构性改革的过程中，既要合理发展房地产业实体经济面的积极作用，也要坚决消除房地产业虚拟经济面的消极影响。

近日，中国指数研究院发布报告显示，今年1至3月，受监测的全国300个主要城市土地市场供求两端同比缩水：土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%；土地成交楼面均价为每平方米2176元，同比下降3%。同时，平均溢价率为13%，同比下降6个百分点。

易居研究院研究员王若辰向《每日经济新闻》记者表示，3月土地市场分化非常明显，一线城市成交量继续下降，主要是受到城市土地供应量持续减少的影响；热点二线城市地价则反弹明显，一方面因为一季度房企发债融资较多带来资金面好转；另一方面因为房企拿地预期从三四线城市向一二线城市转移。

3月份土地市场回温

中国指数研究院报告显示，2019年1~3月，全国300个城市土地市场整体供求量同比下滑，仅一线城市供求上行价格，成交方面整体量价齐跌，宅地均价小幅上涨。土地市场整体下行，出让金同比降近两成，楼面均价及溢价率同比均降，政策调控不断巩固深化，效果明显。

《每日经济新闻》记者注意到，受春节因素影响，今年1~2月份土地市场持续萎缩，但3月份全国300个城市土地成交量价均出现回升环比上涨。

同策研究院监测数据显示，截至3月31日统计数据，3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗，比上月增加83宗，比去年同期减少831宗；成交金额达2827.06亿元，环比增长35.74%，同比下降11.26%；成交建面11208.86万平方米，环比增长12.22%，但同比下降35.12%；平均成交楼板价为2522.16元/平方米，环比上涨20.96%，同比上涨36.79%。

上海易居房地产研究院4月3日发布的《2019年3月40城土地市场报告》显示，一线城市成交建筑面积环比下降9.4%，成交均价微幅下跌；二线城市成交建筑面积环比下降1.2%，成交均价环比上涨8.4%；三线城市成交建筑面积环比增长29.1%，同比下降57.6%，成交均价环比上涨0.8%。

王若辰表示，分城市来看，一线城市正在执行严厉的调控措施，部分城市严格控制供地量，如北京和深圳3月份均无土地成交，成交面积继续环比下降，成交均价也小幅下跌，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市3月份地价上涨较明显，带动整个板块地价上涨，主要由于房企资金面的好转及拿地预期的变化。

房企争夺强二线城市

3月份，热点二线城市地价反弹明显。易居研究院数据显示，3月份二线城市土地成交建筑面积为2111.5万平方米，环比下降1.2%，同比下降31.4%；6个月移动平均成交价为3921.5元/平方米，环比上涨8.4%，同比下跌7.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，今年一季度房企投资态度较为审慎，或放缓投资步伐或坚持区域深耕，以实现稳健发展。但同时，头部房企的规模之争依然激烈。据亿翰智库统计数据，今年前3个月，TOP10房企新增货值总计为7036亿元；TOP20房企新增货值为10268.8亿元；TOP30房企新增货值总计为12204亿元。

同策研究院指出，在2018年下半年市场遇冷的行情下，多幅土地流拍，部分城市地方政府对土拍政策进行了适当调整，如降低起拍价、减少拍卖限制等，以提高房企拍地积极性。在土拍政策刺激下，二线城市土地成交溢价率抬高。今年初以来，房企的前期回笼资金也较为充裕，当调低净利润率加大投资力度时，便有了争相抢夺强二线城市地块情况的出现。

3月7日，武汉顺利出让4宗地块，出让金额达43亿元；3月21日，合肥成功出让6宗涉宅地块，吸引了近50家房企竞拍，共揽金124.47亿元；3月29日，杭州出让5宗住宅用地，单日揽金73亿元；同样在3月29日，南京7幅地块顺利出让，总金额达120.79亿元……

而且，3月份热点二线城市的这波土拍热潮继续向4月份蔓延。

4月2日，杭州主城区出让4宗地块，其中2宗住宅用地被阳光城、金地分别以总价15.7亿元、17.6亿元竞得；4月3日，无锡集中出让5宗地块，吸引了近60家房企参与竞拍，其中备受关注的4宗涉宅地块总出让面积22.3万平方米，起拍总价40.6亿元，最终成交总价达53.1亿元。

值得注意的是，三线城市土地市场则持续降温态势。数据显示，今年3月份三线城市土地成交建筑面积为496.6万平方米，受春节因素环比增长29.1%，同比下降57.6%，同比增幅从2018年10月份开始已进入震荡下跌阶段。同时，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市今年将持续降温。

近日，多家研究机构发布3月份房地产市场报告认为，楼市已走出低谷，市场开始回暖。

那么，楼市真的回暖了吗？具体有哪些表现？这种暖是否可持续，能暖到什么程度？

如何暖？

楼市变暖，大家都盯住了成交额和成交量。

相关机构数据研究中心监测数据，3月百城二手住宅挂牌均价为14890元/平方米，环比上涨0.27%，在连续6个月下跌之后，市场止跌回升逐渐好转。从涨跌城市数量看，二手住宅挂牌均价上涨城市59个，比上月增多12个，平均涨幅1.72%，涨幅扩大明显。

中指研究院对同期百城新房数据也做了一个统计，得出了大体相同的结论。

3月全国百城（新建）住宅平均价格14759元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较上月扩大0.14个百分点。从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，36个城市环比下跌，2个城市与上月持平。

具体到成交量，一些热点城市表现亮眼。

相关机构研究中心发布的数据显示，3月深圳新房住宅的成交环比上升141.4%；二手住宅成交环比上升127.9%，同比虽下降15.1%，但成交量为近半年新高。

再比如，3月北京楼市二手房网签住宅16051套，创下了近10个月以来的签约新纪录。业内人士说，这是北京2017年“3·17”楼市调控后第三个月度签约破1.6万套的月份。

除了成交额和成交量上行，楼市变暖的另一个信号是：钱多了。

据上证报消息，截至3月26日，今年以来发行房企信用债248只，融资金额逾1823亿元，远远超过去年同期的130只和1246亿元。房企的融资成本明显降低，境内发债融资成本均在5%以内，而境外融资成本在6%至8%之间。

钱多了，土地溢价率升了，土地流拍数少了。

3月全国主要地级市溢价率为20.77%，溢价率大幅回升，环比上月上升116个百分点。全国主要地级市3月共流拍33宗地块，流拍率仅为2.26%，流拍率持续走低，处于近一年较低水平。

暖到什么程度？

接下来，楼市还会继续升温吗？

业内人士接受中新社国是直通车采访认为，三月小阳春从目前看还是一个局部的反应，主要集中在一二线城市，属于是前期遇冷后的适当回调。其中，包括季节性因素，也有市场预期的变化。

业内人士进一步指出，市场能否继续变暖看两个指标，第一，政策底已经出现，各地调整基本到位，但放松的迹象并不明显，各种“限令”依然收紧；第二，货币政策已经有所放松，资金面略有好转，但房贷利率、首付并无松动。

“3月份数据表明，我们可以从悲观转为谨慎乐观，但仍要观察四五月份的表现，如果四五月份出现环比下降，那小阳春成色就是不足的。”业内人士说。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙接受中新社国是直通车采访分析，3月份一二线城市楼市出现了恢复性升温，主要原因是前期严调控积压的需求释放。另外，今年初以来货币政策偏宽松，房贷利率出现触顶回落，同时贷款额度也较2018年更加充裕。

黄志龙进一步指出，一二线城市整体限购、限贷政策和方向依然没有改变，特别是针对二套房首付比例、二套房利率并没有出现明显宽松，投资性购房几近绝迹，因此，后期房价持续上涨的趋势并不存在。

业内人士对此表达了相对看法，他认为，当前市场预期平稳，房地产调控政策依旧高压，再叠加新房高库存的分流影响，市场不存在快速升温的基础。2019年市场仍处在温和升温通道中，3月成交量或处年内月度高位，后期成交将季节性回调，均价大幅上涨无动力支撑，将小幅波动。

据中原地产研究中心统计，截至27日，已有42家上市房企发布2018年年报，其中七成房企的利润上涨。尽管目前上市房企年报披露家数有限，但窥一斑而知全豹，在万科大喊“活下去”的2018年，主要房企们的整体业绩仍保持稳健。

“从已经披露的房企年报数据看，大部分企业利润明显上涨，房企收获历史上最丰收的年报，已披露年报房企的平均营收数据涨幅超过20%。”中原地产首席分析师张大伟说。

据Wind统计数据，A股25家上市房企（按申万行业分类）披露的年报中，只有两家房企的净资产收益率（ROE）为负，其余23家上市房企的净资产收益率均为正。这其中，中华企业、招商蛇口、金科股份等13家房企的净资产收益率均超过10%，万科为23.4%，新城控股超过40%。

而据中国指数研究院数据，2018年全年全国排名百强房企净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%，较上年分别提升0.2个、0.9个百分点。此外，百强房企的总资产均值为2079.1亿元，同比增长22%，营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值则同比增长28.2%至64.4亿元。

“由于2015年至2017年楼市销售火爆，主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。从已经公布业绩和业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者个别中小型房企。”张大伟说。

对于今年形势，市场预期也从年初的喜忧参半转为偏乐观。

光大证券房地产团队认为，从近期楼市数据来看，1至2月份，全国商品房销售面积同比下降3.6%，销售金额同比增长2.8%，数据略好于市场预期。

对于手握商住房的业主来说，2017年的3月26日，是一个刻骨铭心的日子。至今为止，市场仍是“冰冻三尺”，即便价格大幅回落，仍然是变现难。

2017年3月26日,北京市发布了比住宅更严厉的商住限购政策，二手房房源个人可以购买，但需要有购房资格，并且需全款购买。

从“3·26新政”开始的两年时间内，北京商住公寓类房源网签量只有6550套，同比下降93.1%。中原地产研究中心统计的数据，用“暴跌”来形容一点也不夸张。在市场的大数据之下，那些区域市场、商住业主、经纪人的感受更加真切地反映了市场现状。

中介经纪人

一年卖一套，放弃买卖业务

北京商住房市场最重要的转折点是2017年，用北京大兴经纪人李向好（化名）的话来形容：“对于之前火得不能再火的商住市场，我们现在的态度是‘放弃’。”据中原地产研究中心数据显示，在过去2年，北京商住房合计网签167亿元，但在调控前2年，高达1943.99亿元。从单月数据看，目前，商住公寓单月签约几百套，这两年，套数低的月份仅为20几套，但在调控之前，每月都在数千套，甚至单月接近万套。

一家门店去年仅成交一套商住

李向好在2016年大学毕业后进入房地产经纪行业，他经历过市场交易的高峰时期，不过，那是在2017年之前，更多的时候，他看到的是市场下降直至平稳。

在“3·26新政”出台之后，李向好所在门店主要是处理因为没有购房资格而退房的事情。2018年一年的时间里，整个门店只卖了一套商住房。2019年至今仍未见起色。李向好说：“对于这样的市场形势，只能是放弃。”

商住房活跃于2011年，是指将商办用地上的商业办公房改建成住宅。当时受住宅限购及住宅高端化的影响，一些被抑制的投资需求和刚需进入了商住房市场。商住房一般总价较低，在200万以内，这样的低总价使其投资属性强，当时交易也异常活跃。

据李向好了解，之前购买商住房的大多为投资客，时而会出现一起买几套房的客户。但在“3·26新政”后，商住市场犹如踩了“刹车”。

李向好说，大兴有一个业主，2013年用80万元买的商住房，去年急着用钱，90多万元就出手了。加上装修等费用，算下来持平就不错了。他认为，如果有购房资格，又能付全款，现在应该是商住房抄底的时候。

新京报记者了解到，这个去年90多万元出手的房子，目前有业主的报价约为115万元。而这个房子在2017年最高点时，能卖到160万元。

中原地产研究中心统计数据显示，目前，二手商住房的价格平均下调超过35%，部分房源甚至价格跌幅超过45%。

商住房由买卖转向租赁

因为商住房现在价格低，很多业主因此不急于出手。“半年内能遇到一个卖房的。不仅房源少，买家也少，平均下来，一个月能遇到一个咨询商住房的客户。”李向好说。

事实上，在去年上半年，商住房有企稳的趋势，但是一些低总价的限房价项目入市后，不仅影响了二手住宅市场，还把部分商住房的客群“抢走了”。商住房限购政策对个人购买的资格要求严格，而且不能贷款。现在大兴商住房的总价一般在100多万元，能够全款买商住房的人，都有能力在大兴购买限房价项目。李向好认为“能买住宅的人，不可能考虑商住房。”如果是他本人，也会考虑买住宅，除非有办公的需求。

因为交易难达成，商住房的交易几乎停滞，所以北京二手房买卖交易是以住宅为主。“大多数商住业主都将房子转向租赁市场。目前，在租赁市场，商住房的地位并不弱，租金也不低，甚至与住宅相差不多。但在以前，一般是住宅的租金价格高于商住房。”李向好说，这两年大兴商住房的租金上涨挺快。

以商住房集中的天宫院为例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金为2400元，到了2017年底，几乎达到了3000元，现在则在3500元左右。

中原地产首席分析师张大伟认为，商住的持有价值在提高，从出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。

据李向好介绍，相同的租金，大兴的商住房均价为2万元/平方米，住宅却在4万元/平方米-5万元/平方米之间。

对于未来的商住市场，包括李向好在内的很多经纪人都认为取决于政策放松，但短期内，政策放松的可能性太小。（记者 袁秀丽）

业主

期待卖掉商住，用做住宅首付

“就像从头到脚浇了一盆冷水！”苏勤（化名）对2017年3月26日这一天记忆犹新。正是在签约的前一天，赶上“3·26新政”出台，苏勤的商住房没有卖掉，换住宅的计划化为泡影。直到现在，苏勤感觉自己像是一个被装在套子里的人，什么时候能够解套，还不得而知。

商住房变成“鸡肋”

苏勤来北京十多年，目前在一家文化机构工作，她目睹了近十年来京城楼市的风云变幻。

2013年的夏天，苏勤由于社保中断，不够五年连续社保，无法购买北京住宅。于是，苏勤选择在朝阳区北苑附近购置一套不限购的商住新房项目，57平方米户型，总价160万元左右。

当时，外地就有“认房又认贷”的政策传闻，为保险起见，这套商住房是以苏勤婆婆的名字购买的。

2017年春节刚过，北京盛传商办类住房将全面限购。因为社保满五年了，而且眼看着孩子也快到了入学年龄，苏勤夫妇萌发了卖商住、换住宅的打算。

春节后，苏勤就通过中介机构将房源挂出，陆续洽谈了不少购房者。2017年3月20日，苏勤刚跟购房者洽谈完毕，准备将房子以260万的价格出售，购房者付了40万定金，就等着3月27日，她的婆婆从外地乘飞机来北京签约。

然而，从2017年3月17日开始，北京调控政策持续加码，密度和力度大大超出了苏勤的预期。粗略算下来，当年从2017年3月17日到3月27日这十天里，北京一共出台了九项调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、商住限购等，紧接着配以严格的突击检查，断绝了所有炒房的可能。

在苏勤的计划里，因为名下没有房贷记录，卖了商住房换住宅，按首套房35%的标准，首付260万元就能买下总价700万元的住宅。万万没想到的是，2017年3月26日傍晚时分，等来的却是商住限购的消息。“没想到正卡在了这一节点上。”苏勤无奈地说。

买住宅计划搁浅

面对突如其来的商住限购，苏勤很无奈，心里不是滋味。“机票都买好了，就差一天，特价机票也不能退了，人也不用来了。真没想到，会遇到如此戏剧性的一幕。”

苏勤说，她十分理解政策变动带来的不可控因素，因此，当买房人因不具备购房资格，想退房时，她也就答应了。

“3·26新政”后，北京二手商住房因政策原因出现交易空当期，2017年底恢复交易，价格较政策实施前出现不同程度的下调。

受北京商住新政影响，让苏勤的换房计划戛然而止，不过，苏勤很快恢复了理性。她决定如果卖不了房，就继续留着，随时观望政策。“计划赶不上变化，也许处理的最佳方式，就是以不变应万变。”

政策出台后，北京商住公寓市场迅速冰冻，经过两年的政策消化，如今的商住公寓市场依然难言起色。

现在苏勤最关心的问题是，她的商住房要标价多少卖掉，才够缴纳下一套普通住宅的首付。而要是商住房卖不出去，她也无法换房改善居住条件。

“眼看着孩子一天天长大了，我不知道什么时候才能换房，也不知道是否还能买到喜欢的房子。”苏勤无奈地说，建议在商住房纳入住房限购套数认定范围以及明确商住房居住配套规范的前提下，可以对二手商住房适当放开购买资格，在一定程度上降低刚需入市的门槛，毕竟购买商住房的，不一定是投资者，还有很多是刚需。

3月31日，国家统计局服务业调查中心和中国物流与采购联合会共同发布数据，3月份，中国制造业采购经理指数（PMI）在连续3个月低于临界点后重返扩张区间，升至50.5%；非制造业商务活动指数为54.8%，表明非制造业总体保持平稳较快增长。

专家表示，3月份制造业PMI回升，而且重新回到50%“荣枯线”以上，既有春节后恢复生产的季节性因素，也反映稳增长相关政策效果在进一步显现；非制造业PMI连续3个月保持在54%以上，表明经济继续保持平稳运行的基础较为坚实。总体来看，当前经济仍处于企稳回升的关键时期，要继续把今年全国两会部署的相关工作做细做实，进一步巩固和增强当前“信心恢复、市场需求恢复和经济增长回稳”的好势头。

制造业生产活动加快

同上月相比，构成制造业PMI的13个分项指数均上升，指数升幅在0.1至3.9个百分点之间。国家统计局服务业调查中心高级统计师赵庆河分析说，春节过后，制造业逐步恢复正常生产，3月份制造业生产指数和新订单指数均升至6个月高点，这表明随着简政减税降费政策逐步落地，制造业生产活动加快，内需继续改善。

在流通领域部分生产资料价格上涨的带动下，3月份制造业主要原材料购进价格指数和出厂价格指数分别升至53.5%和51.4%，分别高于上月1.6个和2.9个百分点，均为5个月来的高点。

可喜的是，3月份，新动能较快增长，消费品行业运行稳定。高技术制造业、装备制造业和消费品制造业PMI分别为52.0%、51.2%和51.4%，均明显高于制造业总体。

中国物流信息中心专家文韬表示，3月份制造业PMI回升，主要因为春节后市场回归正常轨道，市场需求增加，企业生产扩张，采购趋于活跃，原材料和产成品价格上升，中小企业生产经营活动上升，新动能继续稳中有进发展。因此，一季度经济增速有条件保持去年四季度水平。

非制造业活动稳中趋升

3月份，非制造业商务活动指数为54.8%，比上月上升0.5个百分点。一季度，非制造业商务活动指数均值为54.6%，高于上年四季度0.9个百分点，非制造业总体平稳较快增长。

从行业情况看，铁路运输、装卸搬运及仓储、邮政、电信、互联网软件、银行、证券和保险等行业商务活动指数位于57.0%以上的较高景气区间，业务总量快速增长，经营活动较为活跃。住宿和房地产等行业商务活动指数低于临界点，行业景气度偏弱。

值得一提的是，3月份，建筑业商务活动指数为61.7%，比上月上升2.5个百分点。中国物流信息中心专家武威表示，春节过后，施工活动回归正常，较去年同期明显上升，反映基础建设活动趋于改善。特别是新订单指数明显回升，表明投资持续发力，稳增长的动力较强。

中国物流与采购联合会副会长蔡进表示，非制造业商务活动指数连续3个月保持在54%以上，表明非制造业活动稳中趋升。特别是新订单指数较上月和去年同期均有明显上升，市场需求趋于改善。在需求拉动下，终端销售价格上升明显，就业保持稳定。综合数据变化，我国经济继续保持平稳运行的基础较为坚实。

企业生产经营活动更活跃

3月份，综合PMI产出指数为54.0%，比上月上升1.6个百分点，表明我国企业生产经营活动总体扩张加快。

综合PMI产出指数是PMI指标体系中反映当期全行业（制造业和非制造业）产出变化情况的综合指数，由制造业生产指数与非制造业商务活动指数加权求和而成，权数分别为制造业和非制造业占GDP的比重。

从未来走势看，3月份，受前期加大扶持民营经济和小微企业措施的激励，制造业中小企业生产经营活动明显上升。中型企业PMI为49.9%，较上月回升3个百分点；小型企业PMI为49.3%，较上月回升4个百分点。随着精准有效支持实体经济、增加小微企业贷款等政策的进一步落实，中小企业预计将迎来更好的发展机遇。

今年《政府工作报告》提出了一系列预期目标和宏观政策，提振了市场信心，乐观情绪有所酝酿，生产经营活动预期指数上升0.6个百分点至56.8%的较高水平。

从非制造业看，3月份，在市场供需趋升的拉动下，大、中、小企业经营活动均趋于稳健。综合来看，一季度非制造业保持稳中趋升的发展态势，特别是需求的明显回升，预示着经济平稳运行的基础较为坚实。金融对实体经济的支持力度在增强，投资与消费继续发力，稳增长的动力依然较强。随着一系列宏观调控政策的持续推进，经济增长潜力有望逐步释放。

“如果开不出购房发票，我就没法尽快迁入户口；我没办法迁户，即将降生的孩子又该如何落户？”一张购房发票，急坏了昌平区翡萃家园购房人张宇。3月20日，本报对此事进行了报道，住建、税务等部门第一时间采取行动，只用10天就帮张宇等500余户购房家庭顺利开出了发票。

翡萃家园是昌平区第一批共有产权房项目，同属一批的共有三个项目。难开发票，一度成了这三个项目面临的共同难题，原因是这三个项目都属于“转化房源”。

按惯例，购房发票是由项目开发商在交房时开具。这三个项目原属于新建的限价商品房，在2017年本市推行共有产权房后按规定转化为共有产权房。一年多以前，昌平保障房公司分别与三个项目的开发企业签订收购协议，收购转化剩余房源。

在经过申购、摇号、选房后，三个项目中的翡萃家园、中骏四季家园在去年底、今年初实现交房。原本这时就该由昌平保障房公司向已交房业主开具购房发票。

由于共有产权住房属于新生事物，剩余限价商品住房收购转化为共有产权住房项目的涉税处理更为特殊。尽管市住建委与市税务局已基本确定了共有产权房转化房源比照二手房交易的原则，但在实际操作环节却遇到了困难。

民有所呼，我有所应。“各部门以前都没遇到过‘转化房源’的情况，住建、税务部门加大协调力度，市区共同努力，加快研究共有产权房转化房源比照二手房交易在操作过程中的实践细则。”市住建委相关负责人说。

难题在3月22日有了突破进展。这天，市住建委专门组织国家税务总局北京市税务局及昌平区有关部门召开专题会研究发票开具事宜，会上明确了对收购转化涉及的纳税处理比照二手房交易的细则，由开发企业向昌平保障房公司开具增值税发票，昌平保障房公司再向购房人开具购房发票。

5天后，市住建委再次组织昌平区税务、住建、保障房公司及开发企业召开专题会，继续替购房人督促开发票。但开具发票也有固定的流程和手续，如果按正常流程办，至少需1个月才能完成。

不能让购房人久等。昌平区税务局专门就此项工作开辟绿色通道，指导开发企业在3月29日率先完成了向昌平保障房公司开具发票，完成了第一步；紧接着是第二步——由保障房公司向业主开具发票。

当天，在市、区税务部门的支持下，昌平保障房公司就向中骏四季家园、翡萃家园的500余户已交房业主开具了购房发票，并陆续通知购房人领取；对于其他未交房业主的购房发票，也将根据项目工程进展情况适时开具。

市住建委相关负责人表示，共有产权房属于新生事物，在转化房源开具发票等实际操作方面，需要探索和优化。未来，住建部门会进一步加强与其他相关部门的沟通协调，做好住房保障政策的衔接配套，高效解决老百姓最关心的现实问题。

针对网上流传济南“取消限价”等楼市调控谣言，济南市住房和城乡建设局、济南市公安局近日联合发出通知，将坚持“房住不炒”，严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体等散布房地产市场调控不实信息行为，维护房地产市场稳定。

近日，网上流传一些关于济南市房地产市场调控的不实信息，济南市住房和城乡建设局第一时间予以回应，重申坚持房地产市场调控不动摇。但仍有部分开发企业及自媒体罔顾事实，甚至故意恶意再次夸大事实，自我炒作，借此散布项目涨价的消息，制造市场恐慌气氛，误导消费者，以提升销售业绩，扰乱了市场秩序，带来较恶劣影响。

为依法严厉打击散布、传播房地产市场调控不实信息行为，进一步维护房地产市场稳定，坚持“房住不炒”定位，济南市强调，将严格执行已出台的调控政策，保持调控政策的连续性、稳定性，继续做好价格指导，确保市场稳定。

同时，济南市将加强房地产市场检查，加大房地产市场监管力度，继续开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动，并加强信息公开和舆论引导，营造良好的舆论环境。建立常态化信息发布机制，准确解读房地产市场形势和政策，稳定市场预期。

对房地产开发企业、中介机构、承销机构、个别媒体、自媒体及个人散布不实、不良信息，扰乱房地产市场调控工作，带来不良后果的，济南市住房和城乡建设局将联合公安、网信等部门依据《中华人民共和国治安管理处罚法》相关规定，依法予以查处，追究相关责任人的法律责任，处理结果向社会通报。

4月1日，中国指数研究院发布3月份百城住宅价格指数。数据显示，3月全国100个城市（新建）住宅平均价格为14759元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较2月扩大0.14个百分点。

根据中指百城价格指数系统对100个城市新建住宅的全样本调查数据，3月，从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，36个城市环比下跌，2个城市与2月持平。3月，价格环比上涨的城市数量增加6个，其中涨幅在1%以上的城市有12个；价格环比下跌的城市数量减少3个，其中跌幅在1%以上的城市有1个，较2月减少1个。

同比来看，3月全国百城住宅均价较去年同期上涨4.43%，涨幅较2月收窄0.19个百分点。按中位数计算，全国百城住宅价格中位数为9168元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨7.71%。

此外，北京、上海等十大城市新建住宅均价为26813元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较2月扩大0.11个百分点；同比上涨2.25%，涨幅收窄0.01个百分点。

今年政府工作报告提出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。随后，住建部等多个部门表示要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。地方层面，各地继续落实楼市分类调控政策，其中海南、山东、河南、广西等地表示要继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实城市主体责任。北京、长沙等城市强化市场监管，整治市场乱象。

中指院相关负责人分析表示，从市场表现来看，3月开发企业推盘节奏明显加快，重点城市供给量有所回升。需求方面，市场整体去化效果较好，重点城市整体成交量有所回升。价格方面，百城住宅均价环比涨幅小幅扩大，但大多数城市价格变化仍在1%以内。

该负责人认为，楼市调控主基调仍保持稳定。未来在确保房地产市场稳定运行的前提下，各地方政府将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实城市主体责任。“在保持楼市调控政策的连续性和稳定性的同时，结合城市市场实际，优化政策组合，房地产市场将保持平稳运行趋势。”该负责人说。

随着房地产市场整体环境的变化，传统的以获取土地为中心的赢利模式越来越难以支撑房地产企业的持续发展。这就要求房地产开发企业根据企业所控制或拥有的资源与核心竞争能力等对传统的赢利模式进行创新与转型，促进企业的持续发展。

十九大报告提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，意味着房地产功能将发生转变，由其过度衍生的投资投机属性回归到基本的居住属性。当前，中国正迎来第三次消费结构升级，消费者对于品质生活的强烈需求，将是新时代房地产高质量发展的最大驱动力。同时，消费结构升级也将使房地产市场绿色产品的增值效应更加明显。面对宏观经济的巨大变革，房地产行业发展即将进入新时代，房地产开发企业的发展战略也将面临开发理念、盈利模式、产业方向、产品结构等多维转型。

转变开发理念

树立城市运营商的理念。所谓城市运营商，是指围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。当前房地产行业已经进入了以资产管理为主的阶段。随着城市发展脚步的加快，政府在土地出让时也附加了如产业化等运营上的要求。同时，一些具有新概念、新定位、新功能的新城建设也在加大布局建设。如雄安新区的建设、粤港澳大湾区世界城市群建设等，都为房地产企业提供了参与城市空间再造的机遇。在坚持“房住不炒”的前提下，房企把发展模式向城市运营商转变，最终能够把经济效益和社会效益有机统一起来，从而获取更多的发展空间。

向土地综合经营者转变。在房地产业发展初期，房地产企业比较重视土地获取与开发、房地产产品的生产和销售，而忽视了对产品规划和物业管理等等。经过二十多年的发展，房地产商品化程度已大大提高，企业间竞争也越来越激烈，消费者对房地产商品的结构、建筑风格与环境以及物业管理等方面提出了更高的要求。尤其是中央提出加快住房保障体系建设，大力发展住房租赁市场的发展方向，房地产开发企业从单纯的土地开发者向土地经营者转变，从而改变开发的短期行为模式，最大限度地体现土地的价值，并给公司带来平稳的现金流，保证公司的持续性发展。

参与城市更新与空间再利用。城市空间再利用是指对城市中心区的旧楼进行改造再包装的工程。这种房地产商业模式在欧美等发达国家早已成熟，但在国内由于政府和发展商醉心于造新城，因此在这方面相对比较滞后。随着房地产逐步进入存量房时代，新增土地供应量逐步紧缩，盘活存量土地是未来发展的重点方向之一。房地产开发企业从单纯的索取土地向城市空间的再利用转变，从而在竞争激烈的土地争夺之外打开一个新的发展空间。随着国家的土地政策从紧，这将成为房地产开发企业新的利润增长点。近年来，上海通过城市更新盘活大量工业仓储用地。不少老厂房、老仓库在更新改造后，都焕发了新的活力和生机，土地价值也得到了体现。

转变盈利模式

随着房地产市场整体环境的变化，传统的以获取土地为中心的赢利模式越来越难以支撑房地产企业的持续发展。这就要求房地产开发企业根据企业所控制或拥有的资源与核心竞争能力等对传统的赢利模式进行创新与转型，促进企业的持续发展。

向低成本规模化发展战略转变。房地产企业在发展过程中单独依靠圈地就能获取暴利的时代已经过去，因此低成本的策略将是保持企业具有核心竞争力的一种重要策略。针对开发周期长、资金流量大、流程多的房地产企业来说，需要拥有严格的成本管理制度，制定科学合理的管理方法和管理程序，特别注重规模经济发展对降低企业成本的重要影响。在房地产资产化和消费结构升级的双重压力下，房地产行业市场集中度也不断提升，越来越多的中小房企将被迫面临被收购的境遇，房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。在成本控制方面，大型房企可以凭借规模化优势，来控制开发及运营成本，规模化达到一定程度后也有利于降低成本。因此，房地产企业在发展过程中需要准确掌握行业发展趋势，在充分发挥规模化优势的同时，积极向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式进行转变。

向持有型物业运营转变。随着第三产业的加速发展，市场对商业、写字楼等物业的需求将迎来快速释放过程，从而为持有型物业提供了广阔前景和良好机遇。未来房地产市场将逐步进入存量房时代，房企也由买地卖房以赚取资产升值收益的重资产模式走向赚取增值服务收益为主的轻资产模式。随着房地产开发企业的资金实力大大增强，不少房地产开发商将可持有物业纳入未来发展的战略规划。房地产开发企业投资商业地产并进行持有，为企业提供长期稳定的现金流，可以有效提高房企抵抗房地产行业周期性风险的能力。

向“轻资产”运营转型。从重资产模式转向轻资产模式，从以获取资产升值收益为主，转向以获取增值服务收益为主，也是房地产开发战略转型方向之一。房地产市场宏观调控政策的影响下，房地产价格上升速度明显放缓，行业利润率、杠杆率逐步下滑。在此市场背景下，一些大型房地产企业也在纷纷提前布局“轻资产”。实现轻资产运营，需要企业对整条供应链有较强的把控能力。当前房地产市场的“轻资产化”尚没有一个固定的模式，各大企业也在根据自身优势积极探索“轻资产”业务。从未来发展趋势来看，这一轮房地产周期的高利润、高杠杆的黄金时期已经过去。从欧美发达国家房地产市场经验来看，“轻资产”运营是房地产企业发展的重要趋势之一，资产运营能力、服务能力将是下一轮房地产周期中企业重要的核心竞争力。

转变产业方向

泛产业地产开发。在房地产市场供给侧改革的大背景下，传统房地产企业将进一步加快转型，以房地产开发为基础，向物业、商旅、体育、金融等相关联行业延伸价值链，成为主要房地产开发企业转型发展的重要趋势。在过去几年，传统房地产企业的转型探索主要分为以下四类：第一，提供社区深服务，从前期开发向售后的服务延伸。例如万科物业服务全面市场化，新城地产利用互联网平台提供社区服务等；第二，全面布局金融业务。如万科涉足资产证券化，公募REITs基金；恒大通过收购中新大人寿，盛京银行股份涉足金融业等。第三，布局教育、医疗、养老、体育等其他综合行业。如远洋地产涉足高端私人诊所等。第四，“房地产＋”的泛产业地产开发。如鲁能集团2015年提出的泛产业地产七大产品线。未来房地产行业不再是单一的行业，而是一种泛产业发展模式，房地产企业将会融合零售、办公、物流、仓储、养老、公共服务等等不同细分领域，同时向金融、医疗、体育等房地产之外的行业拓展。

关注特色小城镇发展。2018年中国城镇化率已经达到59.58%，已经进入了城镇化减速期。根据发达国家经验，这一发展阶段将逐步形成都市圈和城市群，环核心城市的卫星城及卫星镇将得到核心城市溢出的产业和人口资源，从而实现快速发展。2016年，住建部、发改委和财政部三大部委联合发布通知，到2020年，将培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设。在当前宏观政策环境日益趋紧、房地产市场竞争日趋激烈的背景下，大城市+特色小镇的发展模式有望成为推动区域经济发展的一种新模式，房地产企业应从发展战略的高度介入特色小镇这一城镇化模式，从传统的房企变身产业地产运营商，实现自身转型升级。

注重绿色地产发展。生态文明建设理念深入人心，绿色发展成为国策。尤其是当前正面临第三次消费结构升级，使得房地产市场绿色产品的增值效应凸显。在推进新型城镇化和向可持续发展的经济转型过程中，建筑行业将成为影响城市经济转型的决定性因素。从2013年国办发1号文《绿色建筑行动方案》，到2014年3月《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出到2020年城镇绿色建筑占新建建筑比重要达到50%，再到新版《绿色建筑评价标准》正式实施，从政府层面推行绿色地产已经成为房地产行业发展的大方向。

转变产品结构

现在的房地产产品，无论是结构设计，还是功能分布，与几年前都不可同日而语。过去十几年来，房地产产品形态发生了巨大的变化，而且这种加速升级换代的趋势还会持续下去。这种升级是房地产行业本身发展的必然趋势，也是中国进入新时代以后，我国社会主要矛盾的改变对房地产企业的要求。未来我国商品房市场、商业地产市场，市场竞争会越来越激烈，产品升级换代的速度会进一步加快。

功能多样化。所谓产品功能多样化是指一个房地产项目要兼具多种使用功能。例如，传统住宅项目的主要（甚至是唯一）的功能就是居住。事实上，除了居住需求和最基本的购物需求外，居者还有教育、健身、社交等其它需求。越来越多的房地产企业开始在做好产品硬件的同时，注重了社区软环境的打造，在社区、写字楼宇中设计了空间共享、交流互动等和谐元素，改善社区日渐疏远的邻里关系，激发社区活力，提高产品品位和吸引力。如，社区中晨练场所、健身会馆、高端读书会所等公共共享空间。此外，近期比较热的社区O2O也是为了满足住户多样化需求。此外，住宅不仅是栖息之所，更是生活平台。鲁能开发的鲁能7号产品，为社区有机打造了体育元素，吸引了更多客户群体的关注。

需求智能化。在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不仅仅局限于居室面积、周边自然环境、交通等方面，而是把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、生态智能等方面。随着地产＋科技的融合，房地产产品科技化趋势日渐明显。人们对智能、生态、节能、恒温、恒湿、恒氧等科技元素的青睐，将会加速房地产产品的转型升级。目前，房地产行业内明确提出“绿色地产战略”的房企有二十多家。生态、节能等科技概念还是当下少数楼盘的亮点。但是在不久的将来，随着生态理念深入人心，这些都可能成为房地产产品的标准配置。按现在日新月异的科技进步速度，或许在未来几年内，融合智能手机、智能家居的物联网概念将会成为房地产产品新趋势。

建设标准化。房地产产品标准化是指针对同一条房地产产品线，研究并固化形成相对统一的产品设计、配置标准，并应用于同一产品系列的不同项目中，以实现产品标准的复制应用，提高产品质量和开发效率。标准化开发模式就是同一产品线和产品系列下的不同项目，部分产品模块，比如大门、围墙、会所、户型、外立面等，在多个项目上进行复制。产品标准化能够实现资金快速周转，提升企业绩效。企业不仅应具有一定的产品创新能力，更要有高效的产品转化能力，即把创新产品转化为成熟产品，再把成熟产品转化为标准化产品。

除了功能多样化、需求智能化、建设标准化等趋势外，物联网、个性化、定制化也将是房地产产品的未来趋势。