本报记者 祁三连 实习生卜筱溪 北京报道

导读

近期房企拿地热情高涨主要有两点原因：第一是目前宽松的货币政策对企业融资的传导作用，使得房企手中可支配的资金变多；第二个原因是房企拿地考量多数与全年业绩绑定，大多数土地项目可以实现当年开发当年销售，完成销售业绩目标。不过这是从跑量的角度来看，从利润上看，此时拿地的利润并不高。

一个月前的3月29日，融创中国（1918.HK）业绩发布会上， 融创中国董事会主席孙宏斌表示，今年拿地会非常小心，最近土地市场开始偏热，拍卖溢价比较高，但销售市场没那么乐观，售价大幅上涨的可能性比较小。因此，融创拿地将更加聚焦于一二线城市，一定是以现金流充裕且不影响杠杆率的长期下降趋势前提去拿地。

孙宏斌的话音刚落，二线城市拿地窗口期再现。中原地产研究中心统计，截止到4月24日前，已经有21家房企年内拿地过百亿。其中，融创中国拿地数量已经接近80宗，总金额高达565亿，排名第一；万科拿地数量52宗，总金额超过355亿，排名第二；新城拿地40宗，总金额超过250亿，位居第三；中海、绿地、龙湖拿地总金额也超过200亿，分别位居第四到第六位。超过百亿的房企还包括金地、旭辉、阳光城、碧桂园、绿城、华润、恒大、禹洲地产等。

4月26日，同策集团首席分析师张宏伟认为，今年这些地块等到销售的时候很有可能是不赚钱的，但房企仍在博弈明后年的成长期。从销售角度来看，今年的财报数据会比较难看，但不拿地房企又有踏空市场周期的风险，为了平滑这一风险，房企不得不陷入有亏本风险但仍要拿地的怪圈。

三天780亿

最近多个城市土地市场开始活跃，特别是武汉、无锡、杭州、南京、惠州等。部分城市地产市场小阳春，叠加融资难度大幅度缓解，房企抢地现象再次出现。

中原地产研究中心统计数据显示：年内合计36个城市卖地超过百亿，其中最高的杭州卖地694亿，另外北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等8个城市卖地超过300亿。4月多个城市卖地明显加速，武汉、苏州、杭州、广州成为最热点城市。4月23日-25日这3天，热点二线为主的城市卖地金额超过780亿。其中，武汉成交超过200亿，合肥于3月25日一下午就成交132亿。

4月11日，温州市一宗住宅用地出让，起始价4.7亿元，最终经过265轮竞拍，由世茂以总价6.3亿元竞得，折合楼面价12363元/平方米，溢价率34.4%；4月16日，杭州土地市场在主城区一次性推出了7宗土地，总建筑面积46.8万平方米，总成交价126.32亿元。最终，有2宗地以底价成交，另外5宗地中，溢价率最高的达57.94%。其中，出让的笕桥地块和三里亭地块均被绿城拿下。笕桥地块总价为35.34亿、楼面价为27413元/平方米、溢价率为29.7%。三里亭地块总价为19.17亿、楼面价为29736元/平方米、溢价率为23.1%；4月19日，厦门一宗住宅用地出让，起始价28.65亿元，有14家企业参与竞拍，最终经过165轮竞拍，中海地产以总价38.6亿拿下该地块，折合楼面价30997元/平方米，溢价率35%；4月23日，武汉土地市场推出总起始价近200亿的10宗地，其中，有4宗均被融创拿下，总金额152亿，溢价率最高的一宗为24%。另有一宗地被美的置业以28.57亿拿下，溢价率高达80%；4月26日，合肥继上一日出让13宗地块后，当日再出让12宗地块，出让面积913亩，成交总价81.95亿元，竞得人包括正荣4宗，文一2宗及，世茂2宗，蓝光等房企。

二线城市拿地火热并不难以理解。

在3月业绩发布会上，就有多家房企表态仍然会继续买地。

3月11日，新城发展控股（1030.HK）管理层在业绩发布会上答记者问时表示，“目前公司已经进入了Top10，对于2019年，我们反对单纯规模论，或者说狭义规模论。至于拿地节奏，很难一概而论今年要拿多少地，只能说在拿地金额方面和2018年差异不会太大，2019年公司在拿地方面会做更加谨慎的选择。”

3月20日，中海地产管理层在业绩发布会上表示，“公司要持续稳定发展，新买地的货值也一定要超过当年销售，这对我们来说是个底线。”中海方面认为，出于规模经营的需要，今后的几年，无论是公开市场，还是非公开市场，中海地产都会在拿地方面更加努力；3月28日，禹洲地产创始人、董事局主席林龙安在业绩会上表示：“今年，禹洲地产将继续加大拿地力度，在刚刚过去的两个月，禹洲地产的拿地货值已经达到261亿元以上，全部集中在一二线城市。我们认为，目前，部分城市市场有所回暖，将会密切关注市场机会。”

积极拿地的风险

实际上，随着决策层多次表态调控仍将继续，房企此时积极拿地或存在较大风险。孙宏斌在业绩会上就表示，对今年房地产市场不能太乐观。政策有一点放松的迹象，但限价政策大幅放松可能性不大。2019年要小心一些，政策放松不会像大家想的那样有力度。

张宏伟指出，去年上半年土地的测算净利润率均控制在12%左右，当时净利率在8%-9%区间土地都是拍卖不出去的，与之相比，目前大部分地块经过测算后净利润率大幅下降，只有3%-5%甚至低至0，但土地市场仍然火热。

既然风险如此之高，房企缘何拿地热情高涨？

亿翰智库首席研究员张化东认为，近期房企拿地热情高涨主要有两点原因：第一是目前宽松的货币政策对企业融资的传导作用，使得房企手中可支配的资金变多；第二个原因是房企拿地考量多数与全年业绩绑定，大多数土地项目可以实现当年开发当年销售，完成销售业绩目标。不过这是从跑量的角度来看，从利润上看，此时拿地的利润并不高。

“当前，除万科、恒大、碧桂园等头部房企适当收缩规模提质外，相当多的第二梯队的房企仍有破‘万亿’的目标，充足的土地储备是必不可少的。与此同时，近期市场在信贷融资方面相比去年有所松动，所以，今年房企在资金面上相比之前有了更多的流动性支撑。”58安居客房产研究院资深分析师李卓羿称。

中原地产首席分析师张大伟同样认为，2018年土地市场由于持续调控，市场明显降温，部分企业拿地较少。而最近在融资压力有所缓解背景之下，部分企业再次进入土地市场抢地。特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速，二线城市最近活跃度非常高。

“如果决策层不继续加码调控政策打击，这些被点名的二线城市，很难不出现一波骚动了。”张大伟说。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，部分房企在二线城市激进拿地的行为与调控政策是相悖的。房企拿地过于激进导致地价大涨，部分地区出现地价创新高，甚至地王的现象，所以最近住建部对于部分城市有一些预警的提示。杨红旭认为，这波房企拿地高潮会在一个月之后降温。

本报记者 张敏 北京报道

“2018年华夏幸福干了很多事情，在我看来，我们做了两件核心的事情：第一是引入平安作为第二大股东；第二是防风险。”4月23日，华夏幸福基业股份有限公司董秘林成红接受媒体采访，并对公司2018年的年报作出解读。

2018年，华夏幸福实现销售额1628亿元，同比仅增长6.93%。在房地产市场的“大年”中，这一增长实在微不足道。但从第二季度至第四季度，公司经营性现金流均实现正增长，意味着流动性危机暂时得以缓解。

始于2017年的资金链危机，拖慢了华夏幸福的增长步伐，甚至改变了公司的股权结构和管理架构。从去年7月开始，平安斥资180亿元先后两次入股，成为第二大股东。来自华润置地的吴向东、俞建也进入管理层。习惯了“单打独斗”的华夏幸福，开始出现多元的角色。

与此同时，华夏幸福还罕见地首次发布了《致股东信》，提出对房地产市场的理解，并拟在存量市场、商业地产、资产证券化等领域发展新业务。而这些领域，也是公司此前甚少触及的。

这一系列眼花缭乱的操作背后，究竟是什么思路？华夏幸福能迎来一个新时代吗？

资金链危机始末

定位为“产业新城运营商”的华夏幸福，商业模式异于传统房企。在公司的两个主要业务中，房地产销售贡献现金流和营收，并为产城开发提供支撑；产城开发是公司的核心竞争力，虽然回报周期长，但增长潜力大，且能借此获得相对低廉的土地。

2011年登陆A股后，华夏幸福启动全国化布局，目前已布局三大城市圈和其他7个二线城市。但由于投资回报周期长等原因，在很长一段时间内，公司的业绩支撑主要来自于环京地区。

受益于都市圈红利，华夏幸福在2016年实现了1200多亿的销售额，就此跻身“千亿军团”。但从2017年开始，环北京地区的廊坊、张家口、保定等地出台“限购令”，环京楼市遭遇重创。当年，华夏幸福的销售额增加了25%，但因扩张速度没有放缓，其经营性现金流由正转负，为-162亿元，降幅超过300%。

2018年，环京楼市调控毫无松绑迹象。尽管华夏幸福环京地区以外的收入占比增加，但公司现金流仍然难以改善。

为解决这一问题，公司对内采取降费增效等措施，同时放缓了投资步伐。2018年，华夏幸福新增签署PPP项目合作协议18个，比上年减少3个。

另外，从2018年初开始，华夏幸福先后与东原、旭辉、阳光城等房企实现合作。10月，万科接手华夏幸福环京区域5个项目。2018年四季度，国内融资闸门开启，华夏幸福先后发行两笔70亿元和10亿元公司债，流动性危机终于告一段落。

最关键的一笔“救济”来自股权层面。2018年7月和2019年2月，平安共斥资180亿元，两次入股华夏幸福，并以25%的持股比例成为第二大股东。

林成红表示，第一笔接近137亿资金在去年9月份已经到位，第二笔接近40亿的资金最近也已到位。“这两笔钱不是给了华夏幸福，而是给了控股股东华夏控股。”林成红说，根据协议安排，第二笔钱在解除质押并缴完税后，会全部借给上市公司。

至此，华夏幸福的资金链危机终于暂告解除。截至2018年末，公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至 19%，长短债务比达到4.2倍。同时，季末货币资金余额473亿元，覆盖一年内到期有息债务1.8倍。

新掌门与新业务

度过资金链危机后的华夏幸福，再次显得踌躇满志。

在2018年年报中，华夏幸福罕见地首次发布了《致股东信》。文章判断，“中国房地产业正经历重大变革，趋势性机会在渐渐远去，房地产市场总量已到顶部区域，市场竞争日益加剧。”

同时，未来10年甚至20年，房地产市场将呈现“三化”特征：空间都市圈化；运营精益化；地产金融化。

与此相对应的是华夏幸福在业务领域和业务类型中的调整。一方面，公司“将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索”。另一方面，公司“在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式”。

公司内部将此称为“三新”业务，即新模式、新领域、新地域。

值得注意的是，根据新的业务特点，华夏幸福的区域布局结构，将从都市圈外围，进入到核心地带，公司内部将这一变化称为“进城”。

这部分新业务，将由新任的公司首席执行官（CEO）暨总裁吴向东负责。今年2月，吴向东辞任华润置地执行董事，并加盟华夏幸福，“全面负责公司业务”。吴向东的旧臣俞建则先行一步加入，担任华夏幸福联席总裁一职，分管财务及融资等业务。原华夏幸福总裁孟惊为联席总裁，分管产业新城及其相关地产业务。

为此，华夏幸福还在深圳设立了南方总部，覆盖粤港澳和前述新业务，“由CEO直接负责”。

林成红还澄清了由此引发的公司控制权疑问。在第二次股权交易协议里面，平安承诺不主动谋求对上市公司的控制权。所以，持股超过40%的华夏控股，仍然是公司的实际控制方，并有一票否决权。

目前，华夏幸福董事会结构是“4+2+3”：王文学、吴向东、孟惊、赵鸿靖，由华夏控股提名；孟森和王威由中国平安提名；另有3名独立董事。

远虑与近忧

华夏幸福的商业模式，决定了其容易享受产业发展和区域政策的红利。在多数从业者看来，京津冀协同发展战略的实施，使华夏幸福迅速做大，并具备了全国化发展的资本。

2018年，华夏幸福环北京以外区域的营业收入占比首次超过30%，销售额占比提升至46.46%。在一定程度上证明了异地复制的可行性。

截至目前，华夏幸福运营77个产业新城项目，其中有20个进入现金流回正的成熟期。分析人士认为，在这一轮城市圈发展红利中，如果其他项目运营顺利的话，公司未来几年的业绩都可以得到有力支撑。

但华夏幸福仍有“远虑”。

华夏幸福联席总裁赵鸿靖在回答21世纪经济报道提问时表示，在公司已布局的都市圈中，如合肥、南京、郑州、武汉等城市，在高速直达范围内，第一站都会发现华夏幸福的产业新城，所以“我们的拓展空间可能不像前几年那么多了”。因此，产业新城项目未来如何拓展，“一方面取决于我们的战略，第二个方面也取决于地理空间的一些限制。”

因此，分析人士指出，华夏幸福“从城市圈周边走到核心、从增量走到存量”的思路，其实是公司在意识到“天花板”后，为下一个阶段做出的提前布局。

但要开拓这个新领域并非易事。

4月26日，上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，如果将其视作业务转型，华夏幸福的步伐已经明显慢于竞争者。目前，排名前20的房企几乎全都布局了商业地产，也大多将触角伸向了存量市场，轻资产的做法也大有人在。相比之下，华夏幸福在这一领域并无积淀。

他认为，除了以吴向东、俞建为班底的团队外，华夏幸福可倚赖的优势并不多。相反，挑战却不小。

比如，在城市核心区获取项目的成本，要远高于城市圈的外围地带；比如，存量市场和商业地产，都意味着大体量投资和长回报周期；再比如，新业务和传统业务的发展都会大量占用公司资源，如何进行有效的协调？

事实上，刚刚经历过资金危机的华夏幸福，投资策略开始变得谨慎。林成红说，“不管是做产业性的投资，还是拿地投资方面，我们做了大量的标准化制度建设。我很负责任地说，公司对于投资风险的管控力度比前几年有一个质的飞跃。”而且，就今年的情况而言，降负债和现金流回款，仍是公司关注的重点。

如此看来，在解决一个问题后，华夏幸福的下一个挑战已悄然开始。

北京论坛

建立住宅质量强制保险机制，最大的意义是将住房质量开发商保障责任前置。

据新京报报道，《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》已于4月24日起正式施行，这意味着，今后在北京新购房的业主若发现房屋相关质量缺陷，可向保险公司提出索赔申请。住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围，为地基基础工程和主体结构工程、保温和防水工程。

屋顶渗漏、墙体开裂等房屋质量问题在住房交易中比较常见，对于购房者来说，即便在房屋工程质量保修期内，找开发商维权往往都不是很顺利，一旦过了保修期，开发商撤场，想解决住房质量问题则更难。正因为如此，住房质量问题纠纷最终都由政府善后兜底，既不利于保障住房消费者的权益，也加大了公共管理的成本。

针对这一问题，深圳、上海、江苏以及北京相继试点推行了住宅质量保险机制。住宅质量保险由住宅工程建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期间内出现的因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险。

同时，政府对质量保险实行强制制度，如北京将住宅建设项目投保缺陷保险列为土地出让条件，并要求建设单位在办理施工许可手续前，与保险公司签订书面保险合同，并一次性支付合同约定的保险费。

建立住宅质量强制保险机制，最大的意义是将住房质量开发商保障责任前置。这样可以增强购房人权益保障的可靠性，从源头上防范和减少纠纷的发生，同时通过引入市场保险机制，为住房长周期的质量问题提供稳定的维修赔付服务，更好地保障购房人权益，改变传统模式下住宅质量问题直接由政府兜底的状况。

通过市场“无形之手”建立有效屏障，实现政府对住房质量由管向治的转变。此外，将保险机构引入住房质量管理，保险公司为了保障自身利益、减少业务风险，会对开发商住房建设质量起到一定监督作用。

就此看，探索建立住宅质量强制保险机制，是一举多赢。

而对开发商们来说，也要看到，住宅质量强制保险机制既不是住房质量的“保险箱”，也不是住房开发建设责任的全部替代。该保险替代不了住宅项目建设单位、施工单位、监理单位在质量方面的责任，他们仍有义务保证住房质量，减少缺陷，提高品质。

考虑到具体质量问题可能涉及保险承保范围、开发商质保责任等具体责任归属认定的模糊，接下来，也该加强实施保险机制后的监管，防止出现保险机构与开发商之间“踢皮球”推诿现象发生。这些也有待在探索中跟进配套、细化完善，继而充分发挥“住宅质量缺陷保险”的价值。

□房清江（公务员）

原标题：专家：户籍城市化和农村集体经济改革高度关联

国家发改委产业经济与技术经济研究所农村室主任蓝海涛发言。主办方供图

中新网北京4月27日电 (记者 马海燕)“户籍城市化进程越往后，难度越大。一些城市即使放开户籍，也不容易吸引农业人口大规模进城，其中一个重要原因就是农村集体经济过于封闭带来的障碍不容忽视。”国家发改委产业经济与技术经济研究所农村室主任蓝海涛认为，户籍城市化和农村集体经济的改革高度关联。

据统计，截至2018年末，全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，两者相差达16.21个百分点，涉及人口2.26亿。26日在中国国际城市化发展战略研究委员会主办的第34期城市化研讨会上，与会专家学者针对我国面临两亿多农业转移人口市民化展开了热烈讨论。

蓝海涛分析：当前城市户籍的吸引力在下降，一些城市公共服务不用户籍也能获得，而农民不愿意放弃宅基地、承包地、林地。虽然目前缺乏流通变现通道，但预期它们会升值，使农村户籍的含金量在上升，特别是大城市周边的农民到城镇落户的意愿下降；地方政府没能从农民转市民中获得净收益，动力也不足。

山东省济南市住房城乡建设局政策法规处处长李善坤认为，户籍问题不应成为人口市民化研究的障碍，也不应成为农村人口选择生活和就业方式的羁绊。关于推进农村人口市民化的问题，最好的方式是把市场做成熟了，政策障碍消除了，让人口自由流动起来。

李善坤表示，大量的农村地区仍然落后，城市应进一步反哺农村，通过一定的制度设计，将一部分资源合法、有效地反哺到农村去，解决农村基础设施和公共服务设施不足的问题。

北京交通大学建筑与艺术学院教授韩林飞说，城市化的实质是工业化、现代化。没有年轻人就没有未来，就没有今后高质量的城市化。要重新思考教育对于城市化的重要作用，尤其是要关注农村留守儿童问题，做好农村青少年的教育工作，促进多元化人才培养。

“新时代户口到底意味着什么？”山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平表示，城市化的任务之一是市民化，市民化的标准究竟是什么？实践证明不能简单以落户为标准。他建议加强对市民化标准体系的研究。

经济日报讯 记者蔡本田报道：新加坡市区重建局日前公布的数据显示，因多个新私宅项目在3月份上市交易，新私宅销售量环比增加131.6％至1054套，交易量创去年11月份以来新高；3月份私宅转售成交量环比增长59.3％，交易量830套，为自去年7月份新加坡实施房地产降温措施以来的新高。

新加坡市区重建局发布的数据显示，新私宅项目销量最高的是大众化私宅，售出654套；中档私宅售出334套；高档私宅售出66套。

除新私宅销售数量外，如果包括执行共管公寓，3月份新私宅销售量为1062套，比2月份增长132.4％。3月份有多个新私宅项目开盘，预计推出新私宅数量为1812套，环比上升204％。

新加坡房地产业专家认为，在政府去年7月份推出的房地产降温政策下，新旧房价涨幅基本稳定，符合买家预期，推高了房屋交易量。经济环境如不发生重大变化，随着未来几个月新私宅项目推出数量的增加，以及居民改善住宿条件的需求，新旧私宅交易量将逐步趋稳放大，价格也将稳定在合理区间。

北京商报讯（记者蒋梦惟 关子辰）偷拍门未平，卫生门又起。被称为全球大短租平台的Airbnb（以下简称“爱彼迎”）频现管理机制漏洞。4月28日，有网友在微博上投诉称，近期其在爱彼迎上预订的东京民宿房间内部环境肮脏，不仅马桶带血，床单和枕套上还有头发和污渍。在北京商报记者联系上该网友王女士（化名）后，王女士表示，在后续与客服、房东的沟通中，出现了客服不主动沟通进展、房东推脱给平台等问题，而且至今这个已多次被住客反映卫生不清洁的民宿仍被挂在爱彼迎上正常预订。

“在此次民宿卫生问题发生后，爱彼迎的售后客服几乎没有主动联系过我，因此我只能自己和日本房东沟通，而到了后期，房东也不愿再直接沟通而要求通过爱彼迎来解决。”王女士表示，此前，爱彼迎一直坚称只能退还100多元人民币的房屋清洁费，以及一晚住宿费的50%，给我折合人民币200多元的代金券。在王女士拒绝了这一方案后，爱彼迎迟迟没有给出新的解决办法，就在北京商报记者联系企业后，王女士才接到客服的电话说，爱彼迎愿意“破例”为王女士退还清洁费和一晚房费。

其实，对于爱彼迎售后服务，近期已数次有网友给予了“差评”。北京商报记者查找发现，在此前的投诉中，也有网友反映，爱彼迎客服电话中英文频道均无法联系上，而微博维权平台“黑猫投诉”也表示，此前该平台上接到83单关于爱彼迎的投诉，均零回复零解决。有业内人士直言，在消费者问题急切需要解决的情况下，爱彼迎的效率确实稍显缓慢。

在有家美宿创始人兼CEO申志强看来，爱彼迎的售后管理机制难以满足中国消费者，确实有一定的客观原因，因为在中西方服务标准的认知上存有差异，对房东、房客双方的保护机制与国内企业有所不同，而这可能也让爱彼迎无法第一时间对消费者进行有效回复。但还有业内专家表示，不论中西方服务标准界定理念有多大落差，及时为利益受损的消费者或者房东提供解决方案，并且帮助各方尽快达成一致、有效率地解决问题，是放之四海而皆准的售后服务准则，不能因消费者所在地不同而区别对待。

进入中国以来，爱彼迎曾接连曝出“毁房事件”和“针孔摄像机门”等负面消息。虽然业界认为此类事件在C2C短租企业发展过程中难以完全避免，但目前我国已有多家本土企业开始出台多项措施把控房源质量、增加房东与住户之间的信任，而在此过程中，爱彼迎的动作却一直相对较少。

有知情人士指出，爱彼迎采用“轻资产”运营模式，一直很少对用户的住前、住中、住后的各环节进行过多干预，原因就在于爱彼迎盈利主要来自于中介费。“他们会向房客收取一定的服务费，同时向房东收取服务费。虽然乍看上去数字不大，但实际上，这给爱彼迎带来了很高的收入。”该知情人士表示，不过，这种模式也有明显缺点，因为平台不太干预房东和房客的行为，因此很难产生实际的约束力，而这就导致爱彼迎在不少地方都需要花费大量人力和财力构建底层服务链，而这会大幅增加爱彼迎的运营成本。

历史的书卷是在园林中打开的，每一座园林的背后，往往都富含深厚的底蕴。无论是南宋王岳的“一生朝市几何日，五亩园林都是诗”，亦或苏州园林的“咫尺之内再造乾坤”，这耐人寻味的深远意境，无不描摹了一种置身自然的真实场景。

时光流转，国人对于那方风雅园境的追求却从未改变。观唐云鼎，深谙中国建筑山水造园之精髓，匠造18万㎡恢弘园林，呈现四园十八景。四园之梅园即将风雅启幕，盛世雍容将揭开面纱，一园风华实景呈现，谨邀贤人雅士共赏国韵风雅！

一园东方，始为君开

回归质朴无华、取精用弘之道，观唐云鼎将泱泱中华文明与深厚历史积淀融于园境之间，取意江南风景区“梅园”温婉意境，选址于项目西南方位，约3.6万㎡大美园景，历经数十次升级与完善，年复一年，精琢一花一木，只为完美呈现于世人。

草坪、花木、亭台的布局，并不局限于视觉上的完美，而是强调全感官的居住享受，在景观营造上循法自然，依托环境优势，花费重金与精力打造微地形与林荫小径，以达致曲径通幽的效果，并利用各类景观小品以及高矮不一的树木，营造出视觉上的层次感和艺术感，强调自然景色与建筑的珠联璧合。

匠心筑园，细琢雅境

对土地的韵律生息心怀感恩，秉承创造人与自然美好共荣的理念，观唐选择了不同季节的植物种类，季相变化丰富，园内百种花卉共融，木映花承，一年风光皆可如画，清幽景致尽享自然，形成四时有绿，三季花开的丰盛景观效果。

习树性以训家风，观唐用心甄选10年成树，统一测量胸径、树高、体积等，务求整体和谐统一，并且全冠种植。这一棵棵苗木，从生根发芽到枝叶参天，经历严苛挑选和长途之旅，最终扎根在观唐云鼎的土地。在这里，每一棵树都将被善待，顺应天时地利自然生长，呈现最美好的样子。

风雅重来，传统新生

以中国园林生活为蓝本，从全新视角出发探索中国传统人文居住，观唐云鼎在现代简约风格基础上，融汇中式建筑元素，全新演绎新中式观唐叠墅，以园为载体，续写中国园林里的风雅生活。

外揽园林盛景，内拥私家庭院，观唐叠墅形成“园中有墅、墅中有院”的意境。在院墅空间的营造上，6.3米超大面宽、超大窗墙比，保证光照舒适度，2.8米以上层高，空间疏朗通透。大尺度的居住空间，匠心考量的生活细节，处处彰显世家风范。

山水藏国韵，园意述东方，5月1日-4日，观唐云鼎将于售楼处打造假日欢乐季：风情套娃彩绘、创意手印泥DIY、卡通人像速绘、滴胶饰品手作、幻彩棉花糖DIY、数字油画体验、热缩片饰品DIY、香甜牛轧糖DIY、打倒灭霸游戏、鹰眼投壶游戏等精彩活动，创自然新意，邀您共鉴国园盛境。

文化的力量，会在超越国界的广泛范畴上引起人的共鸣。对巴黎圣母院一炬的沉思与哀痛；遥想星天外的黑洞或有文明；拨开地表尘埃探究古时的遗迹。文化作为全人类的语言，每天都在承担着沟通人与世界的作用。

生活营建者在某种程度上也是文化的布道者，以文化为触点，将海纳百川的文化现象拿来参演生活，在一定范畴的生活场域里展示并发酵意味，这是一场看向未来的社区文化实践，新英才与PNSO正在尝试这样一场演绎。

以新英才旗下的龙湾别墅公园为场景，将PNSO的大量古生物复建作品展览其中，为社区文化造就一场审美互动盛宴。

“爱与创造”的不谋而合，新英才的载物之道

强调“爱与创造”的新英才控股集团，一直在做着与人的理想化生长、生活相关的一切努力。以创新力和差异化的指导方略，新英才构建教育、健康为龙头，安居、科技、出行等为支撑的民生产业蓝图。

同时“最具人文精神的创新型企业”是新英才的企业目标，这是一条将文化软实力贯注到产业骨髓中的发展之路，让产业所能触及的地方发出文化的缤纷光彩，让产业服务到的人拥有物质与精神的双重体验，实现全维度全产业链的暖意创新。

极度相似的团队理念出现在PNSO。2010年，科学艺术家赵闯和童话作家杨杨共同创办了一个科学艺术创作与研究机构——PNSO啄木鸟科学艺术小组。这是一个力图以科学艺术的手段将地球遗失生物复建重现的团队，以“达尔文计划——生命科学艺术创作工程”为契机，完成了超过 1000 种古生物化石的生物形象的科学重建，近 500 种古生物化石骨骼结构的科学复原，数十种古生物化石生物形象立体复原。

一个是以世界文化为产业软支撑的企业，一个是以文化艺术实践走遍世界的团队，两者一拍即合，在北京落地生根，呈现一场以艺术感化人，以文化承载生活之道的盛世展演。

创造之路，重拾中国美育

《孟子》有“仁者爱人”。爱的本源在于仁，新英才的理念中根植着一种以育人为己任的理想。大爱指导之下，创造之路便有了着力点。

美育，自古是东方教育体系中重要一环。教育的本质也在塑造一个体魄与精神上均衡发展的社会人。因此，美育不应该在功利的教育目标苛求下被舍弃。新英才的教育理念里，爱是彼此观照的恒定准则，创造是容纳与探索，是修习个体的最佳状态，是突破固有程度的最大潜能。美育在创造命题上起到了拓展思维、优化审美的重要作用。

基于这样的育人法则，PNSO的世界审美经验，与不断探索、创造的精神展露出了强大的优势。新英才盛邀PNSO大展，以当代审美的理性与客观，震撼当代中国生活者。

公园的艺术化再造，运营理想主义社区

人居的广义理解，应该是人一切生活相关的全维度共同环境。如果一个地产作品只把眼光局限在建筑本体，那必然落于下乘。龙湾别墅作为新英才地产的代表作品，其生活贡献力在更多层面发挥着意义。

·一个具备教育初衷的高端居住作品：新英才的企业基因，决定着龙湾别墅的社区的整体风貌。别墅社区择址在国际名校密集的中央别墅区，并因新英才学校的教育理念，为生活者营建生活中的育人社区，这是其他发展企业难以做到的。

·一个将公园艺术化再造的墅区：保留大湖与公园，牺牲住宅销售面积，这只是企业情怀落地的第一步。在社区运营中将公园艺术化再造，不断赋予主题，是享有物理居所的同时，丰富精神生活，不断翻新人的审美体验。

·一个全维度关怀的理想主义社区：解构环境与人的关系，就会发现，教育终身的意义。更大的课堂在生活中，龙湾别墅在长线运营中为生活的每一位成员规划独特的文化生活场景。以装置设置为孩子、老人、健身者甚至宠物提供便利，更引进多样的世界级文化资源，让社区成为全维度关怀的理想主义生活场。

龙湾别墅，革新一脉中央别墅史

对于中央别墅区的深爱，是龙湾别墅一以贯之的情感。从这片土地兴建之初，龙湾在中央别墅区为世界人规划着领先的生活样貌。建筑的精细贴心、公园的绿境独享、教育的深研、社区的文化沿革。一座龙湾别墅，就是一个时代精锐人群的生活缩影。

龙湾地产深爱中央别墅区，所以敢为人先，愿以这样的艺术化社区运营形式，为这片土地探索一条社区运营的革新之路。也再次在北京人居市场上高声宣讲，人居的高级形态，在于生命的全维度幸福关怀。

PNSO恐龙大王家庭艺术节

龙湾探索之旅

开展时间：2019年5月1日—12月30日

9:00-16:00

参观地点：龙湾别墅大湖公园组团展区

今年初，“北京公积金在河北、天津购房时可以提取”，得到北京公积金管理中心的确认，环京板块再次引发关注。特别是伴随着“都市圈”概念的提出，让越来越多的人，把目光聚集到环京区域。

4月26日下午，由华夏幸福产业研究院主办的“环北京都市圈区域价值论坛”在京盛大开幕，共同探讨都市圈时代的发展与机遇。

中国迎来都市圈时代

伴随城市建设、经济发展，中国迎来了都市圈时代。年初，发改委在《国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中提出了“都市圈”的概念。

在本次论坛上，中国科学院特聘研究员国际欧亚科学院院士方创琳对“都市圈”发表了自己独到的见解。他认为：通常都市圈是以超大城市、特大城市，或者辐射带动能力强的大城市为中心，在基本范围形成的高度同城化地区。

“城市群是高度一体化的，都市圈则是城市群的核心区。由都市圈构成的城市群是高度一体化的地区，是人口高密度、产业高精尖，以及空间运行效率最高的地区，是优质生活圈和美丽都市圈。”

而就城市圈的功能来说：京津冀的城市群就是国家增长中心，世界级城市群就变成世界级的增长中心，大都市连接带是国际增长中心。

伴随京津冀一体化发展，我们可以把京津冀城市群，划分为北京都市圈、天津都市圈、石家庄都市圈。这三个点，在京津冀城市群里面，起到了支撑世界级城市群的建设关键作用。如果三个点倒了，世界城市群建不成，如果三个点撑着，世界级城市群建设指日可待。

都市圈时代，谁主沉浮？

都市圈建设如此重要，那么，在都市圈时代我们该如何评判空间的价值？

中央财经大学政府管理学院城市管理系主任王伟，为我们带来三个非常重要的判断维度：第一个是更高的价值可达性，第二个是更好的价值可感性，第三个是更久的价值可恒性。

近两年，针对京津冀地区的一系列规划落地，其实早已体现了“都市圈思维”的端倪。作为一座容纳了2100万常住人口的超级城市，北京在环境、交通、资源等方面都承受着巨大压力。为此，中央提出了以首都为核心，北京城市副中心与河北雄安新区为两翼，推动京津冀协同发展的战略规划。

此外，和硕机构首席分析师郭毅表示，今年春节过后，整个环京片区出现了一轮整体的成交升温局面。从东部的北三县，再到东南武清、永清、廊坊、固安，都在呈现快速增长的趋势，致的同比的涨幅基本在50%到100%之间，特别是霸州区域，实现了去年同期的翻倍增长。

究其背后的原因，一个是京津冀协同发展的高速推进，对购房决策产生的关键作用。第二个是公共服务一体化上，也有了明显的推进，今年我们能看到北京的公积金，实现京津冀的互认、更加便捷的异地购房。第三就是产业一体化，比如很多知名的厂商，小米、京东、华为等品牌，将研发基地放在北京，但是把制造基地迁到河北的一些区域，对环京区域形成有利的支撑。

从整体来讲，从环京的发展势头和北京的连接度的加强，还是有着非常好的发展前景，带动了大量需求进入到环京板块。

霸州迎来发展新机遇

随着我国高速、高铁的蓬勃发展，北京早已成为了一个带动周边县市全面发展的经济中心。

纵览北京城市总体规划，不光要东扩，还有南城的振兴计划。北京南部区域处于京津冀协同发展的关键区域，作为践行“一轴、两廊、两带、多点”的重点区域，将迎来前所未有的发展机遇。

其中我们发现，霸州借势京津冀协同发展和雄安新区规划建设的重大战略机遇，正在以“超纲”的优质城市生活系统，全力提升环京居住的幸福感。

霸州位于北京、天津、保定黄金三角核心地带的城市，北距北80公里、东临天津70公里、西距保定65公里，并且紧邻旅客年吞吐量达4500万人次的首都第二机场，地理优势可谓得天独厚。

其实这个构筑出一个京津雄三角结构，围绕三角结构的霸州是首都“半小时通勤圈”城市，作为京雄、津雄发展轴的“唯一交点”，必将成为政策落地的“排头兵”，其潜藏的未来价值以及在整个京津冀协同发展中所发挥的作用。

华夏幸福研究院院长顾强表示：作为京雄廊道上重要的节点城市，霸州具有的承载能力，是不言而喻的。另一方面，我们看到了京津雄这样的格局的三座高峰，以及未来产业的发展空间。

近年来，霸州市政府明确了霸州京南重要交通枢纽、科技成果转化基地、转型升级引领区、北京非首都功能集中承载区”定位。占据了天时、地利与人和。无论是新机场和京雄高速等交通设施的建设，还是优越的自然环境，都让我们看到了一座崭新的霸州，这座生态之城正在悄然崛起。

都市圈时代已来，霸州能否抓住战略机遇，实现跨越式发展？让我们拭目以待！

透过北京城市新总规不难发现，从聚集资源求增长到疏解功能谋发展，腾笼换鸟的北京，对城市“新”战略的定位已然明确：全国科技创新中心。

新的规划需要北京找到一个新的、能以科技赋能的全新区域，而坐守“三城一区”核心地段的未来科学城无疑成为联动区域优势的核心力量，从区域投入到板块发展再到科技人居，都承担了为其他区域树立典型的重要任务。

而环顾整个地产行业，以科技人居不断进阶的房企，却是屈指可数。

在市场上，金茂府系产品经过十年进化，以8大价值基因和12大科技系统加持的“科技住宅”理念深入人心，成为中国健康宜居住宅的标杆品牌。基于这种考量，中国金茂以择址城市中心或新中心的前瞻眼光，锁定城市发展方向。中国金茂与北京城建、未来科学城强强联手，将继望京金茂府后的北城第二府——未来金茂府选址于此，以城市运营的格局进驻未来科学城。在五月即将发布新品，示范区也将同步开放。

时隔5年重回泛望京板块，又正值金茂府诞生十年里程之际，这座金茂府将会在如今刚需刚改为主的限竞房市场中摩擦出怎样的化学反应？

十年金茂府，首座纯洋房

2009 年，万众瞩目的广渠路 15 号地王被中化方兴（中国金茂）收入囊中，第一座金茂府在北京楼市一炮走红，成就了“府系” 高端品牌的口碑。

十年深耕北京，十年匠心打磨，一部部府系作品不仅创造了热销传奇，更是区域内的领涨标杆，而且造就都市人居文明的登峰之作，成为品质、销量都令人叹服的人居封面和楼市中的现象级产品。

同样是在2009年，未来科学城正式奠基启动。经历十年的高速发展，从未来科技城到未来科学城的更名，在产城融合的历程中，未来科学城完成了升级，开启科创高地新征程。

(区位图)

如今，未来科学城不仅是国家科技战略红利区，而且已成为国际精英的生活场：规划建设总建筑面积近307万平方米的公共服务配套，含总部办公、五星温泉酒店、精品购物中心、滨水公园、体育中心、国际学校、国际医院、地铁17号线等，全面涵盖教育、金融、医疗、购物、文化、休闲等多种业态的高端资源。

未来金茂府作为北城第二座金茂府，同时也是首座纯洋房府系产品，如今落子科创高地、科技战略红利区——未来科学城核心区，致力于为新中产人群提供高级改善住宅。

金茂府与未来科学城，以远瞻的判断、超前的规划，背负着科技的使命殊途同归。如今，金茂府与未来科学城强强联合，双品牌和领先资源强势注入这一作品。双方优势的叠加体现，必将重新定义科技豪宅，最终凝固成永久的理想生活。

北京第五座 ，700万进阶金茂府

根据经济学人的预测，到2020我国新中产阶级的人数将达到4.7亿。新中产人群有着非常积极向上的精神面貌，无论是对工作还是家庭生活层面的“野心”都很大，对自己也有着严格的自律和要求。反映在居住需求上，则是对功能性、舒适性、便利性、前沿性等元素加以综合考量，寻一处兼具资产保值与品质生活的高性价比产品。

未来金茂府从新中产的真实痛点及痒点出发，是介于刚性改善与终极改善之间的高级改善住宅，基于面积提升的刚改需求之上，提供更舒适、更便捷、更健康、更高端的居住解决方案。

项目1.5容积率，放弃高低配的高利润做法，而选做纯粹洋房产品，以低密墅境致敬土地珍贵。基于客户成长周期，打造三南向120㎡三居、140㎡三居，四南向的160㎡四居。这是府系产品的一次创新，更是中国金茂在限竞背景下，坚守品质的初心。

值得一提的是，未来金茂府实现了绿色健康升级与智慧科技升级，在承袭府系绿色健康基因的基础上，实现绿建三星建筑标准全维守护，打造健康、舒适、安全的生活空间。

此外，未来金茂府还首次在项目采用了华为HILINK智能家居平台，并联合华为及其生态伙伴打造智能健康科技住宅，为客户提供一套可成长的智能家居系统，以解放双手，一键即可开启未来智慧生活。

（效果图）

依托区域产城资源集群，承袭金茂精工科技基因，为城市新中产提供全维度、全场景居住高改生活方案，700万级的未来金茂府，无疑给新中产提供了难得低总价进阶金茂科技人居的机会。

2019年5月4日，未来金茂府品牌发布暨示范区开放即将耀世登场，诚邀诸位到场品鉴。