近日，多家研究机构发布3月份房地产市场报告认为，楼市已走出低谷，市场开始回暖。

那么，楼市真的回暖了吗？具体有哪些表现？这种暖是否可持续，能暖到什么程度？

如何暖？

楼市变暖，大家都盯住了成交额和成交量。

比如，诸葛找房数据研究中心监测数据，3月百城二手住宅挂牌均价为14890元/平方米，环比上涨0.27%，在连续6个月下跌之后，市场止跌回升逐渐好转。从涨跌城市数量看，二手住宅挂牌均价上涨城市59个，比上月增多12个，平均涨幅1.72%，涨幅扩大明显。

中指研究院对同期百城新房数据也做了一个统计，得出了大体相同的结论。

3月全国百城（新建）住宅平均价格14759元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较上月扩大0.14个百分点。从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，36个城市环比下跌，2个城市与上月持平。

具体到成交量，一些热点城市表现亮眼。

比如，中原地产研究中心发布的数据显示，3月深圳新房住宅的成交环比上升141.4%；二手住宅成交环比上升127.9%，同比虽下降15.1%，但成交量为近半年新高。

再比如，3月北京楼市二手房网签住宅16051套，创下了近10个月以来的签约新纪录。中原地产首席分析师张大伟说，这是北京2017年“3·17”楼市调控后第三个月度签约破1.6万套的月份。

除了成交额和成交量上行，楼市变暖的另一个信号是：钱多了。

据上证报消息，截至3月26日，今年以来发行房企信用债248只，融资金额逾1823亿元，远远超过去年同期的130只和1246亿元。房企的融资成本明显降低，境内发债融资成本均在5%以内，而境外融资成本在6%至8%之间。

钱多了，土地溢价率升了，土地流拍数少了。

3月全国主要地级市溢价率为20.77%，溢价率大幅回升，环比上月上升116个百分点。全国主要地级市3月共流拍33宗地块，流拍率仅为2.26%，流拍率持续走低，处于近一年较低水平。

暖到什么程度？

接下来，楼市还会继续升温吗？

易居研究院副院长杨红旭接受中新社国是直通车采访认为，三月小阳春从目前看还是一个局部的反应，主要集中在一二线城市，属于是前期遇冷后的适当回调。其中，包括季节性因素，也有市场预期的变化。

杨红旭进一步指出，市场能否继续变暖看两个指标，第一，政策底已经出现，各地调整基本到位，但放松的迹象并不明显，各种“限令”依然收紧；第二，货币政策已经有所放松，资金面略有好转，但房贷利率、首付并无松动。

“3月份数据表明，我们可以从悲观转为谨慎乐观，但仍要观察四五月份的表现，如果四五月份出现环比下降，那小阳春成色就是不足的。”杨红旭说。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙接受中新社国是直通车采访分析，3月份一二线城市楼市出现了恢复性升温，主要原因是前期严调控积压的需求释放。另外，今年初以来货币政策偏宽松，房贷利率出现触顶回落，同时贷款额度也较2018年更加充裕。

黄志龙进一步指出，一二线城市整体限购、限贷政策和方向依然没有改变，特别是针对二套房首付比例、二套房利率并没有出现明显宽松，投资性购房几近绝迹，因此，后期房价持续上涨的趋势并不存在。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对此表达了相对看法，他认为，当前市场预期平稳，房地产调控政策依旧高压，再叠加新房高库存的分流影响，市场不存在快速升温的基础。2019年市场仍处在温和升温通道中，3月成交量或处年内月度高位，后期成交将季节性回调，均价大幅上涨无动力支撑，将小幅波动。

经济日报-中国经济网北京4月3日讯 中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，共有76家房企发布2018年年报，其中A股51家，港股25家。整体而言，A股房企平均利润上涨23%，但净利润率平均为11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。在发布年报的76家企业中，22家利润下降，70%的企业利润出现了明显上涨。

中原地产首席分析师张大伟认为，2018年房企利润率出现下调的主要原因是资金成本相比2017年明显上涨。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。“2018年随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。进入2019年，这个情况有望缓解。”

2018年，在做大的市场趋势下，大量中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

经济日报-中国经济网梳理了解到，截至目前，嘉凯城(000918)是利润亏损较大的一家。2018年，该公司实现营业收入16.94亿元，同比增加34.59%。其中，2018年度嘉凯城公司的房地产销售收入7.24亿元，占嘉凯城公司2018年度主营业务收入的73.73%。公司净利润亏损16.55亿元，相较2017年的18.93亿元的净利润减少35.48亿元。其中，实现归属于母公司净利润为亏损15.64亿元，同比下降178.7%。

阳光股份(000608)3月15日披露2018年业绩报告显示，2018年，公司实现营业收入2.89亿元，同比下降45.95%；实现归属于上市公司股东的净利润1146.4万元，同比下降92.48%。截至2018年底，公司总资产为65.83亿元，同比下降8.76。阳光股份表示，变动主要原因为2017年相比2018年转让部分控股子公司股权形成的投资收益较大。

渝开发(000514)3月14日发布2018年年度报告显示，2018年，渝开发实现营收5.4亿元，同比下降48.12%；净利约2518万元，同比下降68.83%。截至期末，渝开发总资产约为65.71亿元，同比增长4.18%；归属于上市公司股东的净资产约为29.93亿元，同比微降0.36%。

因进军装配、现代农业等产业，美好置业（000667）营业收入、净利润等各项指标在2018年全面下滑。2018年营业收入25亿元，同比下降43.21%，实现归母净利润2.49亿元，同比下降62.55%。

房地产综合服务提供商世联行（002285）3月28日发布2018年年度报告显示，2018年度实现营业收入75.34亿元，同比下降8.26%；归属上市公司股东的净利润4.16亿元，同比下降58.59%，基本每股收益为0.22元，同比下降55.10%。

万通地产3月26日晚间发布的年报显示，2018年实现营收36.45亿元，同比增长10.62％；实现净利润3.27亿元，同比下降8.11％。曾被誉为“万通六君子”的北京老牌房企，如今也风光不再。

此外，还有天保基建（000965）、哈高科(600095) 、ST慧球(600556)、城投控股(600649)、电子城(600658)、深物业A（000011）、京汉股份(000615)、亚通股份（600692）、上实发展(600748)等房企在2018年利润下降。

进入2019年，目前已有25家房企发布1-2月销售业绩，其中碧桂园、恒大、万科均出现了明显同比下调，25家企业合计1-2月销售额为5019亿，同比下调7%。在2018年同期，同比销售上涨均超过60%。

“从2019年1-2月份销售数据看，大部分企业都比较平稳，预计2019年初销售额很难超过2018年同期。”张大伟表示，“随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，多家龙头房企都出现业绩放缓的迹象。”

伴随房地产市场调控的深入，房地产行业进入精细化竞争阶段，企业拿地回归理性。与此同时，土地市场供求两端同时遇冷。

4月2日，中国指数研究院（以下简称“中指院”）公布的数据显示，2019年1-3月，受监测的全国300主要城市土地市场供求两端同比缩水，整体出让金同比下降近两成，楼面均价及溢价率也相应下降。

监测数据显示，2019年1-3月，全国300个城市共推出土地5895宗，同比减少5%；推出土地面积25204万平方米，同比减少7%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1932宗，同比减少1%，推出土地面积9145万平方米，同比减少5%。

1-3月，全国300个城市土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%。其中，住宅用地出让金总额为6950亿元，同比减少11%。此外，300城市土地成交楼面均价为2176元/平方米，同比下降3%；其中住宅类用地成交楼面均价为4177元/平方米，同比上涨4.9%。

300城市土地平均溢价率13%，较去年同期下降6个百分点；其中住宅类用地平均溢价率15%，较去年同期下降8个百分点。

从热点城市来看，1-3月，全国40个大中城市中共有21个城市出让金同比增加，涨幅前十均为二线城市；降幅前十城市中，哈尔滨同比降幅居前。

从各线城市来看，2019年一季度，一线城市供求双涨，出让金与去年同比基本持平，受调控政策影响，一线城市整体溢价率低于其他各线城市，北京土地出让金逾589亿领先全国；二线城市供应量较去年同期基本持平，成交方面量价双降，出让金同比降逾一成；三四线城市供求两端下行，成交均价同比下降11个百分点。

中指院相关负责人分析指出，一季度，融资压力有所缓解，部分房地产企业开始进入土地市场拿地，热点城市优质地块持续抢手。从企业方面来看，1-3月，百强房企拿地总额5418亿元，同比上升8.4%。

“从一季度各大城市土地市场成交排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，不过整体节奏有所放缓”。上述中指院负责人指出，“此外，受政策调控等因素的影响，房企拿地逐渐回归理性，1-3月土地成交规模有所收窄，其中武汉、杭州、苏州、重庆等较去年同期均有不同程度的下降”。

经过2018年密集的政策调控，在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧，并步入理性发展轨道。业内人士预判，今年房地产调控以稳为主，政策上不会大起大落，当以微调为主，同时落实城市主体责任，预示楼市调控灵活性增强。

“稳”将成为房地产市场主基调

2019年政府工作报告中对房地产市场作了新的定调：更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

业内普遍认为，这表明一方面中央把住房保障摆在更加重要的位置，另一方面也表明市场与保障两者分开的思路。在市场方面，继续强调平稳健康发展，2019年“稳”将成为房地产市场的主基调。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，政府工作报告所提到的城市主体责任，其内容核心是此前全国住房和城乡建设工作会议提到的稳地价、稳房价和稳预期。而房地产市场的稳定，其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

“政策总基调没有变，依然是‘稳’。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，落实“稳地价、稳房价、稳预期”要求，今年各地定位房地产市场不会离开这个主基调。稳定房地产市场的核心，就是要防止房价暴涨暴跌，“房住不炒”的定位没有变。

今年以来，包括上海、河南、福建等多地调控也以稳为主，确保房地产市场稳定发展被提到前所未有的高度。

不仅是调控政策，与楼市密切相关的信贷政策，也将在今年保持“求稳”态势。政府工作报告提出，要引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本，精准有效支持实体经济，不能让资金空转或脱实向虚。加大对中小银行定向降准力度，释放的资金全部用于民营和小微企业贷款。

业内人士认为，这对金融支持小微企业的导向十分明确，结合此前2月底央行表态“继续紧盯房地产金融风险，审慎发放开发贷款和个人按揭贷款”，房地产金融管控将会依然严格。

多地政策微调成趋势

今年政府工作报告强调，落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展，这意味着，“一城一策”的调控将继续，楼市调控灵活性增强。从目前各个地方政府的做法看，结合自身城市特点，有条件有策略放松调控的同时，兼顾人才引进和城市活力营造，正在成为新的趋势。

如福建省提出，落实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案；河南省明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。另外，杭州、宁波、成都、长沙等地还明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。

“在‘房住不炒’的大前提下，‘一城一策’已经成为核心政策逻辑。中央定原则，地方定细则，夯实城市政府主体责任。‘一城一策’既能给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。”贝壳研究院院长杨现领表示。

据相关研究机构统计，当前全国近20个城市对楼市调控进行了微调，“因城施策、一城一策”的特点更明显。从今年1月开始，海口、广州、西安、大连、常州等城市陆续发布了人才引进政策。业内人士分析认为，这些城市针对人才引进的新政策，对当地的房地产市场将产生短期的利好作用。

“调控全面退出的可能性较小，‘房住不炒’和‘因城施策’两个原则不会改变，同时，住房租赁市场局面的打开客观上也要求房价稳定。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，“不过，结合当前宏观经济和房地产市场形势，2019年房地产政策可能出现适度的结构性调整，二季度前后政策可能适度放松。”

多位业内人士认为，房地产政策存在适度调整的现实需求。从内部看，要加大对住房刚需的支持，减小对改善性需求的误伤，特别是小户型向大户型置换的需求；从外部看，我国经济新旧动能转换仍需时间。预计将继续支持正常的首次置业和改善需求，支持跨城市流动人口的住房置换，并对二套、多套住房以及投资投机性需求依然保持高压态势。

一二线城市有望率先筑底放量

近期，一些地方楼市成交活跃度提高、个别项目房价上调，例如，燕郊楼市再度活跃；深圳某高端楼盘开盘，因操作人数众多，看房预约软件失灵；杭州再现万人摇号，中签率仅为1.5%；无锡、南京、蚌埠等地也相继传出在售楼盘涨价的消息。

但从全国而言，整体仍处于降温通道。“春节后，个别城市的确存在个别项目涨价，千人看房、土拍升温等迹象，但我们认为基于前期需求、购买力透支而造成的需求疲软问题仍将持续一段时间，难改总体市场下行调整的大趋势，三四线城市也将面临更大的调整压力。”克而瑞研究中心报告指出。

房价方面，中国指数研究院数据显示，2月，中国100个受监测城市房价平稳，新建住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月回落。成交量方面，受春节假期影响，楼市整体成交大幅下滑。克而瑞研究中心数据显示，2月，全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年同期降幅达28%。

保利发展战略研究院和保利投顾研究院日前联合发布的《白皮书》认为，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是楼市“调整年”，但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。目前房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。

多位研究人士认为，为保证楼市平稳运动，中央将持续对冲，通过授予地方灵活空间，采取如放宽落户条件、取消限购等政策，利用资金面下调、购房利率上浮区间等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。

中国指数研究院认为，未来房地产市场将呈现出“市场趋于合理、投资增速放缓”，“因城施策推进，市场量价趋稳”，“一线城市加大有效供给，二线城市人才竞争引导需求，三四线城市受棚改政策调整下行压力加大”等几大特点。预计未来房地产市场将延续分化，一二线城市有望低位企稳，市场表现将优于三四线，部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。

地方希望高价卖地、房企想要低价拿地形成了悖论，尤其是在过去三年拿的高价地还未消化、重点城市限价仍然严厉的背景下，面对这个局部回暖的小阳春，不少房企还是选择谨慎应对。

“好了伤疤忘了疼”，前两年拿的高价地还没消化，一些开发商又回到一二线抢地了，火爆的影子依稀闪现。

4月1日，广州集中出让一批土地，揽金87亿，共6宗土地被中海、中国电建、龙光、华邦和恒大收入囊中。

不止广州，3月份以来，部分一二线城市卖地明显升温，合肥、重庆、杭州等地的成交楼面价及溢价率，均出现不同程度上扬。

在年初至今的流动性宽松和政策微调下，楼市涌动着一股股暖流，地方卖地迎来了机会窗口，不少城市趁机大规模推地，开发商整体也有补货需求。

不过，买卖市场的双方各怀心思。地方想继续多卖高价，一些开发商想低价拿地，又对后市充满疑虑。矛盾之下，土地市场预计难以持续火爆。

近期不少大型房企在业绩会上亦表达了对2019年地市的判断。融创中国董事长孙宏斌的观点很有代表性，他认为，现在地价仍很高，而房价不太会大幅上涨，拿地要非常小心。

一二线“抢地”

楼市小阳春的另一面，是土地市场也热了。3月以来，天津、大连、杭州、重庆等地，都有不少地块集中挂牌出让。

4月1日，广州的拍地集中于荔湾、番禺、海珠、南沙等区，包括居住用地、商业用地和工业用地。

“好久没有经历这么热闹的土拍了。”据当天去到现场的开发商描述，不少同行的区域高层都来到了现场。

其中，最抢手的是番禺区的一幅地块，参与竞拍的房企多达二十多家，经过41轮竞价后被中海拿下。成交总价达到最高限价139067万元，扣除1万平米的政府回扣房面积后的楼面价为1.8万元/平方米。

这种多轮角逐也出现在番禺的另外两块地上，分别经过33轮和29轮竞价由中国电建和龙光斩获，扣除政府回购房面积后，楼面价为2.4万元/平方米和2.6万元/平方米。

荔湾广钢地块是6宗土地中起拍单价最高的地块，最后成交价达到3.47万元/平方米，周边二手房价格在4.5万-5万元／平方米。

南沙地块是工业用地，以底价84694万元被恒大拿下，用于其新能源汽车的生产基地。

克而瑞分析称，广州本次土拍的几宗商住地成交价格都不低，而且一改去年低溢价成交的颓势，每宗地块都经历了激烈的角逐，显示土拍市场热度回升。

多家房企表示，在粤港澳大湾区规划发布后，广州作为粤港澳大湾区重点城市，供求关系健康，市场潜力巨大，更受青睐。

除了广州，其他一二线城市土拍也出现回暖。3月22日，厦门两块商住地迎来今年首拍，吸引包括世茂、融创、龙湖、保利等22家房企参拍，最高溢价率达45.6%；3月27日，天津一天出让6宗宅地，土地成交金额达52.7亿。

克而瑞统计，一季度北京土地成交共揽金583.5亿元，溢价率达40%。合肥、重庆、杭州的土地溢价率分别为86%、22%和32%。

另据中指数据，一季度宅地地价同比止跌转涨，热点一二线城市回温明显。300个城市宅地均价为4179元/平方米，同比上涨4.9%，较去年四季度上涨17.0%；平均溢价率为14.6%，较去年四季度提升8.1个百分点。

今年以来，宅地流拍占比也逐月下降，其中3月流拍占比下降至1.8%，为2018年以来单月最低水平。

21世纪经济报道调查显示，拍地热潮集中于一二线，三四线较为冷清。中指数据显示，20家品牌房企一季度在二线城市拿地金额占比过半，为59.0%；一线城市拿地金额占比升至19.6%，三四线城市拿地热度明显下降。

易居智库研究中心总监严跃进认为，一二线和三四线土拍出现分化，是调控节奏影响的，“一二线早就开始降温，开始复苏的时间也比三四线早”。

中指院则指出，一二线城市基于更好的基本面以及对各类资源的强吸引力，短期内将保持一定热度，但三四线城市降温态势已现。

当前，一二线城市的卖地窗口还在敞开，4月热度还将延续。本月广州还有9宗地即将出让，涵盖增城、花都、黄埔三地；苏州将于4月24日集中出让7块地，其中狮山板块起拍楼面地价高达2万元／平方米。

高价地风险

严跃进分析，当前土地市场回暖与融资、销售环境改善有关，企业的资金面在改善，过去资金压得紧，现在不少房企发债成功，手里资金充裕了。

一部分房企乐观抢地，但热度直升的土地市场，并非所有房企乐见。

一家手头资金宽裕、打算重仓一二线的大型房企投资部人士表示，公司本来想趁市场调整、地价下行多买点地的，结果现在地价“下不去了”。

地方希望高价卖地、房企想要低价拿地形成了悖论，尤其是在过去三年拿的高价地还未消化、重点城市限价仍然严厉的背景下，面对这个局部回暖的小阳春，不少房企还是选择谨慎应对。

在3月底的业绩会上，多家大型房企表达了对土地市场的担忧。融创中国董事会主席孙宏斌说，“最近的土地市场很多城市都偏热，溢价率都比较高。我们对2019年市场的判断是售价大幅上涨的可能性很小。我们在拿地上一直都没有具体目标，今年拿地会非常小心”。

中海地产主席颜建国表示会适当买地，但不确定是否加大力度。“公司要持续稳定发展，新买地的货值也一定要超过当年销售，这是个底线。至于到底买多少，还要看市场和财务状况。”

龙湖集团CEO邵明晓也表示，今年拿地会量入为出，保持净负债率全年在50%—60%之间。

中指数据可见，大型房企在拿地上并不积极。2019年一季度，20家品牌房企累计拿地5407万平方米，同比下降40.2%；累计拿地金额为2591亿元，同比下降35.3%。

严跃进提醒，土地市场突现热潮要警惕两大风险，“一是如果高地价超过限价，项目就会被套，二是企业要注意在拿地后可能会面临较大的资金压力”。

中指认为，今年房企融资环境仍然偏紧，且今年房企已进入偿债高峰期，资金压力较大，并不能支撑土地市场的持续高涨；且一二线和三四线严重分化，全国土地市场全面回温的可能性不大。（编辑：黄锴）

伴随春日的暖风与暖阳，楼市近期迎来回暖。

3月以来，全国多个城市住房成交量有明显回升。而在年初就开始有所松动的房贷利率，随着住房成交量的上升，也出现了下行的趋势。

从近期的利率调整情况看，北上广深四大一线城市中，除上海利率已处于低点未有较大变化外，其余三城市均有不同程度的松动。而利率下调的影响范围还在进一步扩大。

21世纪经济报道记者在采访中获悉，房贷业务在年初就成为各家银行重点关注的业务，不过房贷实际的回暖却有些姗姗来迟，直至3月楼市回暖后，房贷业务才随之升温。

不少业内人士认为，这或许将成为2019年房贷业务发力的开始。

房贷业务拐点已至

回顾近年房贷业务的走势，2018年达到增速低点，这与2018年楼市的调控政策相一致。从2018年上市银行披露的年报数据看，房贷业务主力军四大行（中国银行未披露房贷相关数据，本文中四大行指工商银行、建设银行、农业银行与交通银行）在2018年房贷增速较2016、2017年均有所回落。

从历史年报数据看，2016年五大行个人住房贷款增幅均在30%左右；随着楼市的调控政策陆续出台，2017年工行和农行的房贷增速分别回落至21.5%与22.5%。建设银行、中国银行、交通银行2017年房贷同比增幅则分别为17.5%、17.5%和16.49%。

2018年报数据显示，房贷增速进一步下滑。去年工行与农行的个人住房贷款同比增速分别为16.5%与16.8%， 建行、交行增幅则分别为12.83%与12.29%。

21世纪经济报道记者在年初调研报道中就已指出，2019年开年多家银行的零售信贷业务指标就将房贷（按揭）放在重点位置上，并为接下来的房市回暖准备了较为充足的额度。但房贷业务的升温在前两个月并不明显。直到3月，这一拐点才来临。

华南某股份行一位个贷业务人士告诉21世纪经济报道记者，一季度通常是商业银行信贷额度较为宽松的时期，也是住房按揭贷款用款高峰，但前两个月房贷业务只能称为平稳，难言回温；直到3月，楼市成交量的上升，才带动了房贷业务的明显回温。

“尤其是近期，咨询房贷业务的人明显增多。一方面与房贷利率的下调有关，另一方面也是市场对楼市的预期趋于稳定，之前很多观望的刚需购房者现在选择出手。来自个贷业务同行的判断也差不多，这应该是今年银行房贷业务的一个拐点。”上述个贷人士进一步指出，二季度，这一回暖趋势大概率会延续。

房贷利率下行或扩大

从北上深近期房贷政策与利率的变化看，不少市场人士认为，房贷利率已经释放出下行信号，但与之前大规模的利率松动相比，这次的下调表现更为稳健。

一线城市中，北广深已有不同程度的松动。其中，深圳首先出现较为普遍的利率下调。3月初，包括四大行在内，深圳多家银行将首套房利率从上浮10%下调至上浮5%，二套房利率下调至基准利率上浮10%。

广州整体维持首套房基准上浮10%，二套房基准上浮15%的水平不变；北京则维持首套房上浮10%，二套房基准上浮20%水平不变。但部分股份行和城商行的利率出现松动，贷款条件与放款速度也有不同程度放松。

21世纪经济报道记者在采访中发现，以北京为例，去年同期没有额度、停贷的部分股份行，现在重新开启了房贷业务，并相较大行执行了更为简便的批款条件。

但北京一位房地产中介人士告诉记者，房贷利率整体上基本没有变化，但三月份开始成交量有所增加，而且增幅稳定，随着买房增加房贷也有所增加。但大行的申请条件目前并无明显变化，放款周期在一个月左右。至于部分业务较少的股份行和城商行，可能通过更简便的流程和放款周期来吸引客户，但并非市场的主流。

该中介人士指出，整体房地产的调控并未改变，监管并不会放任楼市猛增。这一轮的回暖，主要是之前观望的刚需购房者，在两会之后稳定了预期，选择在这一时点购房，并非源于其他因素的刺激。所以，未来楼市与房贷的回暖也不会是过于剧烈，整体会稳定回升，并且是可控的。

也有市场人士认为，房贷利率的下调是楼市回温的原因之一，而利率的下调在全国范围内未来存在更大的空间。除一线城市外，近期有多个二三线城市的房贷利率出现松动。

从广东省内情况看，近期珠海、佛山等地的多家银行房贷利率下调5个百分点。厦门更是出现部分银行将首套房的银行贷款利率回调至基准利率，并且有贷款结清后再次购房，仍可按照首套房贷利率操作。

此外，天津、杭州、南京等多个城市首套房利率均有明显下调。不少市场人士认为，首套房贷向基准利率靠拢是大势所趋，未来房贷利率存在更大范围下行的可能。

4月2日早间，佳兆业集团控股有限公司（简称“佳兆业集团”）公告称，发行3.5亿美元于2022年到期的优先票据，票面利率11.25%。

2019年4月1日，佳兆业集团及附属公司担保人与中银国际、中信银行(国际)、瑞信、德意志银行、海通国际及方正证券(香港)融资有限公司就票据发行订立购买协议。

另据公告，票据的发行价将为票据本金额的99.69%。除非根据票据条款提前赎回，否则票据将于2022年4月9日到期。佳兆业集团拟将票据发行所得款项净额用于现有债务再融资。

此前于2月20日，佳兆业集团发行4亿美元于2021年到期的优先票据，票面利率11.75%。今日（4月2日）发行的票据是佳兆业集团于今年年内第二次发行美元优先票据。两次发行票据的融资成本均在11%以上。

另外，佳兆业集团此前发布的2018年财报显示，截至2018年12月31日，该集团持有于2019年至2024年到期的不等金额票据。

截至2018年12月13日，佳兆业集团存续票据金额。图片来源源 佳兆业集团财报

4月2日，阳光100中国控股有限公司（简称“阳光100”）发布公告称，其间接全资附属公司将以13.14亿元的价款转让70%的股权予融创中国的一家附属公司。

4月1日，阳光100全资附属公司阳光壹佰置业集团有限公司作为卖方与买方融创中国附属公司融创西南房地产开发(集团)有限公司、阳光一百置业（辽宁）有限公司、洋浦华电置业有限公司及目标公司重庆阳光壹佰房地产开发有限公司订立股权转让协议。卖方以13.34亿元（人民币，单位下同）的总代价向买方出售目标公司70%的股权，其中权益代价3.7亿元，股东贷款9.64亿元。

此外，根据股权转让协议，于交割完成后，卖方应继续向目标公司提供金额为2.93亿元的股东贷款。

据公告，目标公司的主要资产为位于重庆市南岸区的两个物业开发项目：其一是可开发成集住宅、商业、商场为一体的重庆阳光100国际新城项目，其二是慈云寺老街项目。据悉，两个项目总用地面积约56.56万平方米，项目计容建筑面积约118.8万平方米，其中已开发计容建筑面积约67万平方米，未开发计容建筑面积约51.73万平方米。

交割完成后，阳光100将透过卖方及阳光一百置业（辽宁）有限公司间接持有目标公司20%的股权，洋浦华电置业有限公司持有目标公司10%的股权，融创西南房地产开发(集团)有限公司持有目标公司70%的股权。而目标公司将不再为阳光100中国的附属公司。预计阳光100集团将由本次出售事项获得除税前亏损约4.88亿元。

阳光100表示，集团拟将出售所得款项用于一般营运资金以及在适当机会出现时进行收购和投资。

近期，有部分读者向新京报记者反映称，位于山东省济南市市中区的济南融汇城·玫瑰公馆二期房地产开发项目中部分停车库发生了坍塌，6栋住宅楼存在不同程度的质量问题。事发至今已近五个月时间，针对涉事楼栋的后续处理问题，各方仍未达成统一意见。

2018年10月，济南融汇城·玫瑰公馆项目车库在局部顶板发生坍塌。

车库坍塌

据业主陈丽（化名）介绍，2017年12月份，自己以约1.2万元/平方米的单价购买了济南融汇城·玫瑰公馆二期房地产开发项目中一处90余平方米的住宅。合同中约定，如果没有特殊原因，开发商应当在2019年12月30日前交房。

“就在全家满怀期待搬新家的过程中，项目出现了问题。2018年10月5日，项目中的地下停车库发生了坍塌。”陈丽告诉记者。

据部分业主向记者提供的一份名为“关于玫瑰公馆二期反映有关质量问题的复函”（以下简称济南建委复函）的文件介绍，该项目建设单位为山东融汇文创置业有限公司。2018年10月5日19时左右，项目车库在局部顶板发生坍塌，坍塌部位位于距1#、2#、4#、5#楼座约30米处。目前进度为1#—6#楼装饰装修施工，地下车库主体结构施工基本完成。

据济南建委复函显示，事发后，经山东省建筑工程质量监督检验测试中心（以下简称山东建筑质量检测中心）和山东省建筑科学研究院建筑工程质量监督检验测试中心（以下简称山东建筑科学院质量检测中心）检测鉴定，该车库坍塌的主要原因为框架柱局部混凝土不密实降低了基础抗冲切性，同时车库顶板局部覆土超出原设计要求，增大了作用在基础上的荷载导致。

对此，该项目开发商相关负责人称，“因为当时有很重的车辆从车库上轧过，所以会坍塌。接下来，会依法依规对此事进行处理。”

住宅楼有质量问题？

融汇城·玫瑰公馆二期项目现场。新京报记者 张建摄

陈丽称：“车库说塌就塌，事发后，项目中的6栋住宅楼质量问题瞬间被很多业主质疑。

另据部分业主称，在业主方面的要求下，开发商方面于2018年11月—12月份，请山东建筑质量检测中心和山东建筑科学院质量检测中心对上述6栋楼主体进行了检测，经回弹、钻芯等方法检测，确认了6栋楼体的剪力墙、梁、柱等方面混凝土存在强度达不到设计要求，顶板渗漏、混凝土浇筑存在多处表面露筋、顺筋裂缝、蜂窝麻面、孔洞、疏松等问题，个别部分建筑体混凝土抗压强度达不到原设计要求的三分之一。

据济南建委复函称，经工程原设计单位上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司（以下简称上海经纬）根据鉴定报告数据1#—6#住宅楼及地下车库进行分析验算，大部分结构构件能满足安全和使用功能要求，少量结构构件不能满足原设计和相应国家规范要求，需要经过具有专业资质的单位进行加固补强处理。

3月27日，记者以业主朋友身份来到了该项目售楼处，自称该项目相关的负责人向记者表示，“项目中的房子是出现了问题，由于还未交房，我们会进行处理，目前还不清楚具体如何处理。”

当天下午，记者在该项目现场看到，整个施工现场已经被围墙圈住，大门紧闭，从外面看，很少见到有工作人员正在施工的迹象。

3月28日，记者以业主身份来到了济南市工程质量与安全生产监督站询问该事处理进展，一位副站长称，“车库坍塌后，我站将该项目停工了。大家反映之后，又进行检测，发现部分楼栋有部分不合格的问题。该项目二期楼栋都存在质量问题，影响验收。”

上述副站长进一步称，“目前，说不准什么时候出处理方案，处理过后，具体是否合格还要等下一步相关检测。从始至终一直是我站在抓该项目的工作，依法依规办事，但是还是出问题了，车库塌陷了二三百平方米。接下来，还是需要按程序按规定一步步走。”

业主能否退房存争议

业主刘明（化名）告诉记者，“根据山东省相关机构检测报告，6栋住宅楼体不合格楼层超过一半，但是济南建委最后还是主要依据工程原设计单位上海经纬的相关报告做出处理意见，我们对此表示质疑。”

对此，北京沣浩达工程检验服务有限公司总经理赵伟表示，“如果该项目楼栋大量的剪力墙、梁、柱等主要构件出现了混凝土质量不达标的问题，说明在施工过程中材料和工艺都有可能存在问题，由于修复面积之大，部位之特殊，所以进行修复的难度很大，即便能成功修复，造价也是相当高。”

连日来，多位业主表示，“根本不敢住进该项目的住宅楼了，所以请求退房。”

对此，开发商方面则称，“由于项目还未交房，出现问题可以整修，所以不符合退房条件。”而济南市住建委则表示，“如果业主能证明开发商违反相关协议，业主可以和开发商协商进行补偿或者退换房，协商不成，向法院起诉。”

连日来，记者就此事多次与上述相关单位取得联系，截至记者发稿时，并未收到进一步回应。

针对此事，北京市金诉律师事务所首席律师王佳红认为，如果以后加固或整修方案与网签之前的相关设计图纸不一致，即可认为房屋构造等方面发生了改变，以此造成购买房屋发生变化，业主有权利进行自由选择退房解约或相关赔偿。

按照正常刑期，距离黄光裕正式出狱不足两年时间，在错失房地产黄金时代与白银时代多年后，他的地产王国该何去何从？

4月1日的愚人节，国美创始人黄光裕提前出狱的传闻再次来袭，并经历反转。有媒体报道称，国美零售投资关系总监李虹在香港透露，黄光裕将于明年出狱回归，后李虹回应新京报记者称：“媒体听错了，现在正在沟通，黄光裕正常刑期到2021年2月16日，没有变化。”受此影响，国美系上市公司股价出现震动。

事实上，自从2014年起，黄光裕被传提前出狱的消息就多达7次，这足以说明黄光裕对于国美的重要性。伴随着出狱传闻的不仅是市场对于国美电器再次崛起的期待，还有其旗下地产业务板块未来发展猜想。

从2015年开始，市场传闻国美系地产重新整合，并筹谋“3年内净资产超千亿”地产蓝图，此后，旗下巨无霸商业地产项目国美商都遭遇出售后再次回归，有报道称黄光裕狱中执掌地产大局。如果按照正常刑期，距离黄光裕正式出狱不足两年时间，在错失房地产黄金时代与白银时代多年后，他的地产王国该何去何从？

起步于住宅开发，国美第一城夺销冠

黄光裕的地产生意起步于1996年，这一年的3月份，他成立了北京鹏润房地产开发有限公司，聚焦住宅开发。

1997年，鹏润地产的第一个项目鹏润家园开工。仿照国美电器，黄光裕在地产方面的经营理念是薄利多销。因此，鹏润家园开盘时打出打折出售的口号，这在当时的北京几乎罕见。

1998年，黄光裕买下了胞兄黄俊钦开发的鹏润大厦，2003年，开发了位于北京南二环的大康国际鞋城。2005年1月1日，国美系地产旗下位于朝阳北路面积达百万平方米的“国美第一城”开盘。据公开报道称，国美第一城自第一期开盘后，4天销售1060套，创造了4天销售额超6亿的北京地产销售新记录。

但在2004年之前，国美主业仍是家电零售，在房地产领域的项目屈指可数，黄光裕自己也评价说，“我一直游离在房地产边缘。”

直至2004年，国美置业成立，聚焦商业地产开发，2005年拿下国美商都巨无霸地块，一夜成名。

转向商业地产，勇夺巨无霸国美商都

2005年，黄光裕迎来了自己在地产领域的高光时刻。

在前一年（2004年），国美开始大手笔布局商业地产业务，黄光裕挖来自称“资本地产”创始人的禹晋永任国美置业总经理。实际上，禹晋永此前什么地产项目也没有做过，仅靠“资本地产”概念行走江湖。禹晋永身上头衔众多，经历传奇，但都经不住深究，漏洞百出。2012年7月，禹晋永因涉嫌诈骗被刑拘，“禹式忽悠”随之倒塌，这是后话。

2005年2月，国美置业以8.05亿元的价格夺得丰台区中关村科技园丰台园区（又称丰台科技园）产业基地35-A1地块，成为北京市当年建筑体量最大的招拍挂项目，命名为“国美商都”。

对于彼时刚进军商业地产的国美来说，基本无运营经验，通过招拍挂拿下超大体量商业综合体项目，业内可谓吃惊，其操盘能力引来质疑。据资料显示，国美商都总建筑面积为55.6万平方米，其中购物中心面积为34.4万平方米，酒店为5.4万平方米，写字楼为3.4万平方米。无论是在当时还是现在，这个体量的商业综合体都很鲜见，巨无霸项目与不匹配的团队，这也为国美商都此后的命运埋下隐患。

这是国美商都的开始，大手笔、高姿态、风光无限，谁曾想，此后的命途多舛，空置时间长达十年。

黄光裕入狱，多个项目曾遭出售

2005年到2009年，是黄光裕与国美最风光无限的时候，黄光裕多次问鼎胡润中国百富榜，国美则是中国家电零售行业的龙头。但是随着黄光裕被调查、入狱，国美系地产业务进入收缩与衰退之路。

2008年,黄光裕因涉嫌操纵股价被证监会调查，同年11月被拘。2010年，黄光裕因非法经营罪、内幕交易罪和单位行贿罪被判处有期徒刑14年，同时被判罚金6亿元，没收财产2亿元。

也正是在这个时候，黄光裕倾心的地产业务遭遇甩卖危机。 2009年4月份，市场传闻，国美在北京以及全国其他城市的地产项目遭遇转让。

当时，北京地区已转让和将转让的项目包括建国大酒店、国美广场（即国美商都）以及位于昌平的一块一级开发土地。黄光裕转让的地产项目不仅仅涉及北京，其他城市的地产项目也在转让，主要包括重庆、天津的商业地产项目及沈阳的工业用地。出售项目的主要目的变现以缓解资金紧张状况。

国美商都遭遇6年官司，烂尾至今

作为国美布局商业地产的大手笔之作，国美商都无论是项目自身体量还是其遭遇，在国美系地产发展史上都留下不可磨灭的一笔。

2011年，国美商都的接盘者确定为海航，但是中间的资金交付并不顺利。根据上述《框架协议书》，海航应于2011年7月底以前支付完毕全部资产转让款57.5亿元。但是，直至2012年5月，海航仍未付清全部转让款项。

2013年3月，因“国美商都”资产转让合同“买方违约”，国美方面将海航置业及担保方海航集团诉至北京市高级人民法院，追讨欠款及违约金。随后，国美方面表示，为了促使合同继续履行，最终撤诉。

但是，事情反转，2013年底，海航将国美告上北京市高级人民法院，案由为合同欺诈，北京市高院开庭审理后当庭驳回海航方面全部诉讼请求，国美胜诉。2015年，海航又将国美诉至海南省高级人民法院。2016年初，因不服海南省高级人民法院（2014）琼民二初字第15号民事判决，国美将海航诉至最高人民法院，请求撤销一审判决，改判驳回海航集团公司的全部诉讼请求。

2018年11月29日，最高人民法院的终审判决书显示，驳回海航集团有限公司的全部诉讼请求，海航集团在本案中主张国美商都公司返还18亿元购房款并赔偿损失于法无据，本院不予支持。

在全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波看来，国美商都是国美转型商业地产的大手笔之作，但是由于团队不断更迭、建筑前期存在硬伤、项目定位等问题，即使国美收回来，想涅槃重生难度也相当高。

地产业务整合 剑指千亿资产？

再次回到国美系地产这个大盘子，在地王项目经历纷纷扰扰的官司中，其地产业务也出现整合声音。

事实上，多年来，国美系地产业务虽然规模不大，但是牌子众多，包括鹏润地产、国美置业、玖号置业、三亚旅业等六七家独立的公司。

2015年，据媒体报道，国美控股正对地产板块展开战略调整，将原有的国美系房地产业务整合为一个地产板块，其发展目标为5年内净资产超千亿。

当年，国美控股集团地产板块总裁于星旺在接受媒体采访时透露，2015年5月，国美内部做出战略调整，将国美系的地产业务整合到一个地产板块中，未来以新型的文化商业综合体的开发和持有为主要模式，并辅以超5A标准的高档办公的智能商务写字楼以及满足办公需求的酒店式公寓。这也意味着住宅地产开发将从国美系地产业务中淡出。

聚焦新商业地产开发，国美能行吗？曾经的国美商都，是国美布局商业地产的代表之作，但却烂尾至今，黄光裕的入狱是一部分原因，主要还在于国美并未有商业地产方面的开发与操盘经验。据了解，国美商都的定位几次更迭，案名也由国美商都、鹏润时代广场、鹏润国际时尚交易中心、国美广场，又改回国美商都。尝试了世界电子电器高科技体验中心、服装时尚中心等定位。一位曾经的国美老员工告诉新京报记者，这是绝无仅有的因为管理团队不专业被做死的商业地产项目。

如今的商业地产，更不可同日而语，万达、华润置地、大悦城、凯德等企业积极布局，并进行运营升级、业态创新，还有一些将文化、艺术与商业进行融合的创新型商业项目。

摆在国美系地产面前的是时代发展带来的沧桑巨变。不管是对于离开很久的黄光裕还是掉队太多的国美系地产来说，行业发展翻天覆地，想要再出发、再崛起，难度很大。

新京报记者 段文平 编辑 武新 校对 吴兴发