本报记者 祁三连 实习生 卜筱溪 北京报道

导读

对于一、二线城市，孙宏斌认为销售量大幅下降的可能性很小，但是售价大幅上涨的可能性也很小。

3月29日上午11点，融创中国（01918.HK）董事长孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、首席财务官兼执行总裁曹鸿玲、公司秘书兼副总裁高曦出现在融创中国2018年年度业绩会上。这样的四人组合已经多年未变，变化的是其销售额已经从2010年的83.34亿元增长至如今的4608.3亿元。

2019年，孙宏斌说，融创中国的销售目标是5500亿。相较于融创中国过往的风格，这是一个相对保守的数字。上市不足十年间，孙宏斌的融创中国规模以惊人的增速增长。但如今，孙宏斌却说，他要降杠杆。孙宏斌的原话是，“我们不想做第一已经很多年。排名其实对我们不太重要，前面几位我们也赶不上，后面的也赶不上我们，我们在这个位置挺好。”

这是孙宏斌第三次在业绩会上提出降杠杆。他甚至在2018年同期的业绩会上说，“我们不再买地了，把现有的项目做好卖掉，就能把风险控制住。”融创中国2018年年度业绩报告显示，2018年，融创新增土地储备约4820万平方米，权益土地储备约2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米。截至年报公告日，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元。但孙宏斌降杠杆的决心是可见的，截至2018年底的净负债率为149%，同比大幅下降了53个百分点。在碧桂园、万科、恒大、融创这四家房企中，恒大和融创的净负债率仍属偏高。

降杠杆

如果将房地产市场比作赛车跑道，无疑孙宏斌这个赛车手开得最快。21世纪经济报道记者将融创中国、万科A(000002.SZ)、中国恒大（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）四家房企近六年销售额增速进行比较。除了碧桂园在2016年销售额增速一度达到120.32%以外，其余与融创中国增速均无可比。

总体而言，在房地产白银时代到来之际，万科和恒大属于匀速前行，碧桂园偶尔加速，而融创中国则经常加速前行，代价是杠杆率加大。21世纪经济报道记者统计，融创中国2015年-2018年净负债率分别为75.9%、172%、249%和149%。

在顺驰年代，孙宏斌曾意气风发誓言挑战老大万科被广泛流传。而在融创时代，当他销售规模已经达到近五千亿时，又有人发问，“你真的不再冲刺一下老大吗？”这一次，孙宏斌的答案是，“我们不想做老大已经很多年。”

21世纪经济报道记者发现，在融创中国净负债率达到顶峰时，孙宏斌开始关注企业安全。2018年2月27日亚布力论坛开幕，对于企业达到一定规模以后应该如何走，孙宏斌表示：“下一步，我自己感觉最注意的就是安全。因为企业到一定规模以后，你的不安全就来自四面八方，稳健其实是一件非常重要的事情，让企业能发展得更长远，这是我最想做的事。”

2018年8月31日，孙宏斌在中期业绩报告会上表示，面对严峻的宏观调控环境，融创要保持现有规模的难度并不大，“但是要说怎么增长也很难，我们还是脚踏实地，这几年安全放在第一位。”

不过，21世纪经济报道记者在对比近几年拿地数据时发现，尽管孙宏斌在近两年曾多次表态要暂停拿地。但在拿地窗口期出现时，土地市场没有缺少融创中国身影。

易居研究院智库中心数据显示，截至2018年11月26日，以成交日期计算，融创2018年内在公开市场共拿地128幅，总建筑面积为1344.4万平方米，占地面积总计720.69万平方米，成交总价达404.65亿元，近乎以两天半拿一幅地的速度狂奔。其中，10月份更是出现爆发的情况，当月斩获地块29幅，将近一天一幅。

如何安全向前跑

现在，摆在孙宏斌面前最大的问题是，如何安全地向前跑？

从融创的财务数据进行分析，流动资产方面，现金及现金等价物同比增长呈现下降趋势，2016年-2018年同比增长率分别为130%、31%、11%。从偿债能力的角度分析，融创的流动比率逐年降低，2014-2018年的数据分别为1.50、1.45、1.50、1.30、1.17，货币资金/流动负债的比值逐年降低，2014-2018年的数据分别为0.32、0.35、0.31、0.18、0.16，长期债务与营运资金比率逐年升高，2016-2018年的数据分别为1.06、1.55、2.10 。和同业相比，融创中国去杠杆力度仍需加大。

从融创中国对外披露的信息来看，孙宏斌的风险意识已经很高。其年报显示，截至2018年底，融创中国在手现金高达1202亿元，同比增长24%。同时，融创总资产7166.6亿元，同比增长15%；所有者权益731.1亿元，同比增长21%。总资产和权益明显提升，债务总额未同比放大，是融创在2018年有意识主动降债增效的结果，显示财务状况和资本结构更趋良性发展。

尽管孙宏斌非常看好房地产市场，但他对已经有放松迹象的2019年仍然谨慎。“小心”这样的词语开始出现在孙宏斌的字典里。关于拿地策略，孙宏斌在2018年业绩会上表示，“我们去年年底和今年年初拿了一些地，主要是在一二线城市。其实一二线城市拿地的窗口还是挺短的，量也不小。未来，在拿地方面，我们会非常小心，主要是因为现在很多城市的土地市场偏热，每一块地都有很多人报名，拍卖的地价也比较高。”

为什么要小心买地？孙宏斌的解释是，“是因为销售量大幅下降的可能性很小，但是售价大幅上涨的可能性也很小。所以，我们说的‘小心’是买地时候小心，我们现在的土地储备也比较充足，多销售，政府批多少价就卖多少价，不能老想着房价涨了再卖，这样风险很大。”

关于规模与效益，孙宏斌如今的理解是，“肯定是效益好，但是没有规模，效益的量级也不对，所以是又要规模又要效益，我们现在有规模了，效益就变成第一位了，所以是不同阶段做不同的事。”

那么，融创中国本阶段要做的事情是什么？汪孟德的答案是：降杠杆、释放利润、快速增长净资产，从而持续优化财务结构。

至于多元化，孙宏斌说“融创中国没有多元化”。 “我们基本上都是房地产，我们做文旅、文化，都是‘房地产+’的模式。至于文旅业务、文化业务，这些业务都是长期的，我们希望逐步地培养它，让它在五年后、十年后有一个特别好的规模，但现在我们主要还是要把地产业务做好，这个行业的空间还很大，尤其一线城市、二线城市的人口聚集还会有一个很长的过程，我们还是特别看好这个行业的。”

综上看来，孙宏斌做企业的逻辑很简单，但又不简单。简单在于遵循市场最本质的规律，不简单在于精准的眼光与无与伦比的勇气。

观点地产网讯：4月1日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称，截至3月31日，公司累计回购公司股份9744.45万股，已支付的总金额为21.19亿元（含印花税、佣金等交易费用）。

据公告披露，截至3月31日，招商蛇口通过股份回购专用证券账户，以集中竞价方式累计回购公司股份9744.45万股，占公司总股本的1.23%；本次回购股份最高成交价为22.84元/股，最低为20.18元/股，已支付的总金额为21.19亿元（含印花税、佣金等交易费用）。

此前，招商蛇口曾计划以集中竞价交易的方式回购公司部分社会公众股份（普通股股票），回购价格不超过人民币23.12元/股，回购股份的资金总额不低于20亿元（含）、不超过40亿元（含）。

2月19日，招商蛇口将太子湾自贸启动区一期项目、太子商业广场项目的剩余全部募集资金（含利息）共计23.26亿元的用途变更为回购公司股份。

招商蛇口表示，假设此次回购按照回购资金上限即人民币40亿元实施，其中23.26亿元来源于用途变更为回购公司股份的募集资金，16.74亿元来源于债权融资。

此外，按照招商蛇口的计划，上述回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划，回购股份的50%用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。

新京报快讯（记者 张建）今天（4月1日），新京报记者从石家庄住房公积金管理中心获悉，石家庄发布《石家庄住房公积金管理委员会关于加强业务管理防范化化解风险工作的通知》（以下简称通知）明确，全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款。

该通知明确，自4月1日起，住房公积金贷款对象仅限于购买家庭首套自住住房或第二套改善型自住住房的缴存职工，不得向购买家庭第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金个人住房贷款；在石家庄市内五区暂停发放住房公积金异地贷款的基础上，全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款；对离婚一年内的借款申请人实施差别化信贷政策。名下无房的，住房公积金贷款按照市区第二套自住住房信贷政策执行；名下有房的，视为是购买家庭第三套及以上住房等。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该类公积金政策收紧是符合预期的，基本上是因为各地公积金资源不足而做出类似“惜贷”调控。新政中提到，贷款对象限定于首套和二套购房，而对于三套购房进行了限制，这其实也主要是照顾了刚需和改善型需求。

在严跃进看来，此次对于公积金异地贷款的调控，实际上是不允许石家庄就业的人到其他城市用公积金贷款购房，此举为避免导致公积金可贷资金越来越少的现象出现，更主要是保障在石家庄本地的购房需求。

新京报记者 张建 编辑 武新 校对 何燕

2019年第一季度悄然终结，上市房企是时候该把目光放至未来了。

过去的3月份，市场整体表现较前两月明显好转。但百强房企一季度整体销售同比下滑1%左右，TOP3龙头房企全口径销售金额更同比下降近13%。

据克而瑞统计数据，2019年一季度，碧桂园仍坐稳龙头老大位置。万科地产、中国恒大紧随其后，与碧桂园一同稳居前三甲，销售金额均超千亿。

在销售操盘金额榜中，碧桂园销售1619.4亿元、万科1194.3亿元、恒大1166.2亿元，碧桂园超后两者400多亿元。销售全口径金额榜中，千亿房企升至四家，碧万恒和保利发展销售金额分别为1704.6亿元、1493.0亿元、1194亿元、1071亿元。

具体到3月份单月，从全口径金额看，碧万恒销售金额分别为654.6亿元、572.3亿元、547.0亿元。保利发展、绿地控股(7.890, 0.35, 4.64%)、融创中国紧跟其后，分别为401.1亿元、392.7亿元、347.7亿元。

而权益榜中龙头房企易位，恒大、碧桂园、绿地控股居前三，销售金额分别为510.0亿元、461.5亿元、353.4亿元。万科跌落至第六名，销售金额250.7亿元。权益榜以企业股权占比为口径，反映企业的资金实力与投资能力。

销售全口径指将企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，反映企业城市布局和项目拓展的能力。目前，绝大多数上市房企已经将业绩公告口径从并表改为全口径。

值得注意的是，TOP3房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。克而瑞分析认为，去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售超500亿；此外，2018年下半年以来，龙头房企已进行“提质控速”战略转向。而TOP4-20房企竞争仍较激烈，一季度业绩同比增长13.8%。

伴随着激烈的市场竞争，除TOP20和TOP50房企外，各梯队权益门槛在过去一季度均同比微升。其中，销售权益榜TOP10房企和TOP30房企的入榜门槛分别为303.4亿元和154.1亿元，同比提升4%和7.2%。销售权益榜TOP100房企门槛达33.6亿元。

此外，行业集中度也进一步上升。虽然百强房企整体业绩规模略有下滑，但各梯队房企的销售金额集中度较去年有所提升。其中，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度达70.5%。

截至目前，2018年度业绩会上已有不少房企提出2019年业绩目标。规模房企2019年目标制定相对谨慎，增长率普遍在20%左右，与2018年30%-50%的业绩目标增长率相比较低。

实际上，市场高位横盘时代，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续。龙头房企如碧桂园、恒大、万科2018年已纷纷表示将由高速增长转向有质量增长。

对于未来，克而瑞研究报告称，短期内房企盈利能力将维持在目前较高水平，长期整体盈利能力仍可保证。一方面，弱市之下房企土地投资成本相对较低。另一方面，市场调整期不会出现整体性房价下滑，以至于影响房企的整体利润。

今年3月以来，房企融资力度加大，融资规模不断攀升，融资形式日趋多样化。中原地产研究院统计数据显示，3月，房地产行业融资总规模超过2500亿元，日均融资规模超过百亿元，且成本普遍下降。无论是规模房企还是中小型企业，都在通过企业债、短期票据、配股等多种形式进行融资。

13天内超过20家房企融资

据新京报记者不完全统计，2019年3月19日至3月31日，超过20家不同规模的房企通过各种渠道进行融资。仅3月20日一天，就有包括蓝光发展(7.740, 0.36, 4.88%)、佳兆业集团、龙光地产、新城控股(45.170, 0.02, 0.04%)、华南城在内的9家房企拟发债或成功发债。其中，华南城融资成本较高，票面利率达到11.857%；而龙光地产、格力地产(5.690, 0.30, 5.57%)与新城控股发行债券的票面利率则在6%以下。

3月下旬，规模房企融资动作频现。3月26日，华润置地宣布，就总数为30亿元（人民币，单位下同）的贷款融资与一家银行订立了贷款融资协议，贷款期限为三年。

3月28日，万科企业公告称，拟配售约2.63亿股新H股，配售价为每股29.68港元。扣除发行成本及其他费用后，该公司所得款项净额总额预计约为77.8亿港元，其拟将这笔资金用于偿还境外债务性融资。3月29日，碧桂园发行共计15亿美元优先票据，主要用于为现有境外债项的再融资。

据中原地产研究院统计数据，3月，房企融资规模已经超过2500亿元。中原地产首席分析师张大伟分析认为，为应对债券到期高峰，不少房企选择“借新还旧”。在房企融资难度有所降低的大前提下，越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，以应对还债高峰。除此之外，中型房企积极拿地也是融资规模增长的重要原因。

融资难度缓解 资金成本降低

对于融资的难易程度，张大伟认为，从2018年四季度以来，房企融资难度有所缓解。但因为房企缺血过多，房企融资难度依然比较大，融资需求依然呈现出“井喷”的状态。

融资难度降低的一个重要体现是融资成本的降低。中原地产研究中心统计数据显示，3月以来，房企的境外融资成本在6%-8%之间，境内公司债成本多在5%以内，部分渠道的成本甚至降至4%以下。

其中，金茂酒店于3月22日完成发行6亿美元超短期融资券，年利率为3.47%；世茂于3月36日发行2019年第一期10亿元短期融资券，票面利率为3.67%；华远地产(3.140, 0.08, 2.61%)于3月27日完成发行5亿元超短期融资券，发行利率3.94%。

另外，包括富力在内的多家企业完成了较大额度的融资。从整体上看，房地产企业最近几个月资金情况出现了缓解。

“从楼市调控政策方面来看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资肯定会继续宽松的。”张大伟预计，后续房企融资的难度有望继续降低，资金成本也将继续下探。

新京报记者 赵昱 编辑 武新 校对 卢茜

某地产经纪公司业务员利用职务便利，将向客户收的租金、代理费等近90万业务款装入自己腰包。3月31日，北青报记者获悉，北京朝阳法院一审以职务侵占罪判处崔某有期徒刑4年。

2017年1月至2018年7月间，崔某利用在北京某地产经纪公司担任业务员的职务便利，直接向客户收取租金、代理费等费用后不交还公司，先后侵占公司业务款共计人民币895478元，被发现后，崔某仍继续以相同方式进行侵占。

此后，公司报案，崔某被公安机关抓获归案，其使用的手机也被扣押。

2018年12月10日，朝阳区检察院以崔某犯职务侵占罪为由，对其提起公诉。

公诉机关指控，崔某利用担任业务员的职务便利，以向客户收取租金、代理费等费用不交还公司的方式侵占公司业务款共计人民币80余万元。崔某以非法占有为目的，利用职务上的便利，将单位财物非法占为己有，数额较大，其行为触犯刑法，应以职务侵占罪追究其刑事责任。

崔某当庭对指控的犯罪金额及罪名均不持异议，认罪认罚。

法院经审理认为，崔某以非法占有为目的，利用职务上的便利，将应属于本单位的财物非法占为己有，数额较大，构成职务侵占罪。鉴于崔某能如实供述，自愿认罪，对其依法从轻处罚。

朝阳法院一审以犯职务侵占罪判处崔某有期徒刑4年，退赔公司895478元。后崔某上诉，在审理过程中崔某申请撤回上诉，三中院裁定准许撤诉。

来源：经济参考报 记者 高伟 北京报道

4月1日，中国指数研究院发布3月份百城住宅价格指数。数据显示，3月全国100个城市（新建）住宅平均价格为14759元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较2月扩大0.14个百分点。

根据中指百城价格指数系统对100个城市新建住宅的全样本调查数据，3月，从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，36个城市环比下跌，2个城市与2月持平。3月，价格环比上涨的城市数量增加6个，其中涨幅在1%以上的城市有12个；价格环比下跌的城市数量减少3个，其中跌幅在1%以上的城市有1个，较2月减少1个。

同比来看，3月全国百城住宅均价较去年同期上涨4.43%，涨幅较2月收窄0.19个百分点。按中位数计算，全国百城住宅价格中位数为9168元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨7.71%。

此外，北京、上海等十大城市新建住宅均价为26813元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较2月扩大0.11个百分点；同比上涨2.25%，涨幅收窄0.01个百分点。

今年政府工作报告提出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。随后，住建部等多个部门表示要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。地方层面，各地继续落实楼市分类调控政策，其中海南、山东、河南、广西等地表示要继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实城市主体责任。北京、长沙等城市强化市场监管，整治市场乱象。

中指院相关负责人分析表示，从市场表现来看，3月开发企业推盘节奏明显加快，重点城市供给量有所回升。需求方面，市场整体去化效果较好，重点城市整体成交量有所回升。价格方面，百城住宅均价环比涨幅小幅扩大，但大多数城市价格变化仍在1%以内。

该负责人认为，楼市调控主基调仍保持稳定。未来在确保房地产市场稳定运行的前提下，各地方政府将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实城市主体责任。“在保持楼市调控政策的连续性和稳定性的同时，结合城市市场实际，优化政策组合，房地产市场将保持平稳运行趋势。”该负责人说。

商业银行与土豪房企的友谊还在持续。

据《证券日报》记者统计，“工农中建交邮”六家国有大行去年涉房贷款共22.32万亿元，较2017年年底的19.32万亿元增长了15.53%，这一增速显然可以跑赢相关银行贷款的整体增速水平。其中，对公涉房贷款体量为3.29万亿元，住房按揭贷款则共计19.03万亿元。

央行数据显示，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。

多家大行对公房地产贷款双升

邮储银行属于“少数派”

《证券日报》记者独家统计发现，“工农中建交邮”6家国有大行去年对公的房地产业贷款共3.29万亿元，且其中多家银行贷款总额和占比双升。具体来看，中国银行(3.830, 0.06, 1.59%)贷款余额最高，接近9158亿元；工商银行(5.640, 0.07, 1.26%)则达到了8500亿元；农业银行(3.770, 0.04, 1.07%)和建设银行(7.140, 0.19, 2.73%)都超过了6000亿元，而交通银行(6.320, 0.08, 1.28%)和邮储银行则分别为2165亿元和563亿元。

不过，如果仔细甄别可以发现，6家国有大行对于以开发贷为主的房地产业对公贷款的态度并不十分一致。其中，工农中建4家的贷款体量较大，但占比（4.57%-7.77%）则低于多数股份制银行；交通银行的房地产业对公贷款占比与上述4家银行接近，但是体量仅为不足三分之一；而邮储银行则是国有大行中的“少数派”，房地产业贷款余额不仅低于绝大多数股份制银行、甚至是部分城商行，而其房地产业贷款占比也仅为1%。

如果对对公房地产贷款进行细分还可以发现，各家银行开发贷的规模远小于对公房地产贷款整体规模，且对于不同类型和规模房企的风险也有着比较清晰的认识。

农业银行表示，该行房地产业贷款的统计口径包括发放给主营业务为房地产行业企业的房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款，和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途的贷款。截至2018年年末，该行法人房地产贷款余额3099.85亿元，比上年末增加719.14亿元。

建设银行表示，该行去年房地产开发类贷款余额3656.54亿元，较上年增加466.54亿元，重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。

交通银行表示，商业银行资产质量存在一定下行压力，部分领域潜在风险的防控任务较重，地方政府隐性债务存在一定风险隐患，债务压力较大的房地产企业存在的风险需要警惕。

工商银行也强调，实施区域差异化信贷政策，审慎把握三、四线城市新增住房开发贷款业务。

不过，值得关注的是，个别国有大行开发贷的抵质押率近年来持续下降：某国有大行房地产业贷款中，抵质押贷款的占比由2015年年底的约八成降至2016年年底的七成、2017年去年年底的不足六成，以及目前的仅51%。

从资产质量方面来看，国有大行2018年年末对公房地产贷款的不良贷款率多数较上年末有所下降。

中国银行2018年房地产业的减值贷款和垫款共计43.7亿元，占比为2.63%，减值比率为0.93%。工商银行去年房地产业不良贷款余额98.23亿元，不良贷款率为1.66%（上年末为136.31亿元，不良贷款率为2.72%）。建设银行去年房地产业不良贷款余额85.05亿元，不良贷款率为1.67%（上年末为92.36亿元，不良贷款率为2.23%）。农业银行去年房地产业不良贷款余额84.5亿元，不良贷款率为1.38%（上年末为57.89亿元，不良贷款率为1.13%）。

按揭贷合计逾19万亿元

建设银行领先

2018年，住房按揭贷款也继续讲述了一个规模增加的楼市故事。从6家国有大行2018年年报来看，其住房按揭贷款均保持了上升势头。

截至去年年底，建设银行住房贷款余额4.84万亿元，居同业首位；工商银行住房贷款余额4.59万亿元，仅次于建设银行；农业银行和中国银行则均超过了3.5万亿元；而邮储银行和交通银行则分别为1.42万亿元和1.01万亿元。6家银行合计住房贷款共19.03万亿元，较上年底的1.64万亿元增长了11%。从各家银行的贷款占比来看，也均是上升（5家）或持平（1家），最高超过了34%，最低也达到了21%。

当然，对于国有大行来说，“房住不炒”是其信贷政策的基本底线。

农业银行表示，该行严格落实各项监管要求，实行差异化个人住房信贷政策。此外，该行开发零售贷款欺诈风险识别系统，精准识别住房贷款假按揭等。

中国银行表态，认真执行住房金融政策，严格执行差异化信贷政策。继续执行差异化的个人住房贷款政策，稳步投放个人贷款。

从资产质量来看，按揭贷款还是比较可控的，其风险显然远低于对公房地产业务。例如，中国银行2018年年报显示，住房抵押业务产生减值贷款和垫款102.25亿元，占比为6.12%，减值比率仅为0.32%，较上年末的0.35%有所下降。

2019年“两会”已落下帷幕，中央保持房地产政策的连续性和稳定性，坚持一城一策、因城施策，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。2019年第一季度，房企销售业绩保持稳健增长，58家销售额突破百亿，房地产市场格局分化日益加剧。

图：2019年1-3月房企各阵营的数量、销售额及销售面积均值情况

从销售额来看，房企销售额TOP100均值达215.7亿元，规模破百亿的房企增加至58家。2019年1-3月份，房企销售额超过百亿的企业均值为322.9亿元，其中龙头房企的领先优势继续扩大，碧桂园、万科、恒大、保利四家房企一季度销售额均超1000亿，均值达1357.5亿元，其中碧桂园销售额高达1700亿元；融创、绿地、中海销售额超500亿元位列第二阵营。500-1000亿、100-500亿、50-100亿、50亿以下的企业分别为3家、51家、41家、1家，房企销售额TOP100门槛提升至49.8亿元。随着房企竞争不断加剧，2019年第一季度百强房企各梯队的销售额门槛提升显著。预计未来随着各梯队门槛的不断提升，房企分化格局将会持续加剧。

从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达159.3万m2。2019年1-3月份，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、绿地、融创分列其后。值得注意的是，部分中西部、长三角区域房企，顺应市场发展形势，坚持深耕热点区域及核心城市，把握主流城市市场需求，销售规模稳步增长。

2019年第一季度，房企销售业绩整体趋稳。随着楼市调控政策持续和市场竞争白热化，房企日趋成熟、稳健，在追求规模适度扩张的同时，更加注重企业运营，切实提升自身经营硬实力。在行业总体行“稳”的基调下，房企积极改进业务、高效整合资源，促进行业的持续健康成长。

规模：销售目标增长20%左右，未来发展“稳扩张”

房企发布全年销售目标，同比增长率在20%左右，稳扩张为主。进入3月份，房企在密集公布业绩的同时，也对外公布了2019年的发展目标，其销售目标增长率均值为20.2%，整体来看企业的销售目标与前两年销售增幅相比较为谨慎。如龙湖定调2019年销售目标仅增长10%；旭辉2019年目标是1900亿，较2018年的销售额同比增长25%，与前两年96%、46%的销售增幅比较来看，企业将更加关注稳健发展。

2019年一季度，房企销售目标完成率均值为18.5%。从一季度房地产企业的销售业绩来看，受春节以及推盘节奏的影响，大部分房企的销售目标完成率均在20%以下，在25家公布的房企中仅有8家企业完成率超过了20%，企业保持相对平稳发展。

运营：优化资产结构，注重效益与规模并重

房企注重平衡发展，通过降低融资成本优化资产结构，注重效益提升盈利能力。在调控持续的背景下，2019年房企除了关注规模发展的同时，一方面通过降低负债比例以及融资成本积极优化财务结构，另一方面注重盈利水平的稳定提升，规模与效益兼顾。如中海地产业绩会上颜建国表示：追求税后净利润持续稳健的增长是中海始终追求的目标，同时企业也会注重量价的平衡，为了净利润的持续稳定增长将会扩大规模增长，追求有质量的发展；融信集团欧宗洪在业绩会上也表示，融信降杠杆的决心很大，一是将短债规模控制在80亿左右，改善流动资金的结构，二是将净负债率降低到70-90%，争取三年内降低到行业的较好水平，保障企业未来的安全发展。

2019年3月全国两会顺利召开，政府工作报告指出：“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”2019年，楼市调控的主基调仍是“坚持住房居住属性”，同时因城施策也将继续。在此背景下，房企适度调低销售预期，坚持规模与效益并重，调整布局区域与提升产品打造力，全面开启平衡发展。

根据中指百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格 为14759元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较上月扩大0.14个百分点。从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，36个城市环比下跌，2个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加6个，其中涨幅在1%以上的城市有12个，较上月增加3个；本月价格环比下跌的城市数量减少3个，其中跌幅在1%以上的城市有1个，较上月减少1个。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨4.43%，涨幅较上月收窄0.19个百分点。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为9168元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨7.71%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为26813元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较上月扩大0.11个百分点；同比上涨2.25%，涨幅较上月收窄0.01个百分点。

政策方面，两会政府工作报告强调，要落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。随后，国务院和住建部均指出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持因城施策。地方层面，各地继续落实楼市分类调控政策，其中海南、山东、河南、郑州、广西均指出要继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实城市主体责任。北京、长沙等城市强化市场监管，整治市场乱象。

从市场表现来看，供应方面，开发商推盘节奏明显加快，重点城市供给量有所回升。需求方面，市场整体去化效果较好，重点城市整体成交量有所回升。价格方面，百城住宅均价环比涨幅小幅扩大，但大多数城市价格变化仍在1%以内。

展望未来，楼市调控的主基调仍然保持稳定。未来,在确保房地产市场稳定运行的前提下，各地方政府将继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实城市主体责任，坚持一城一策，在保持楼市调控政策的连续性和稳定性的同时，结合城市市场实际，优化政策组合，房地产市场将保持平稳运行趋势。

百城（新建）住宅价格环比涨跌幅分析

2019年3月，住宅价格环比上涨的城市个数为62个，较上月增加6个。具体来看，南通、台州涨幅在2.5%-3.0%之间；德州、大连、成都、威海、无锡、唐山、佛山和西安涨幅在1.0%-2.0%之间。其他环比上涨的52个城市中，东莞和江阴分别上涨1.07%、1.00%；赣州、淄博等26个城市涨幅在0.5%-1.0%之间；重庆（主城区）、石家庄等24个城市涨幅在0.5%以内。鄂尔多斯、湖州新房价格与上月持平。

2019年3月，住宅价格环比下跌的城市个数为36个，较上月减少3个。其中，海口跌幅为1.09%；厦门、宜昌、昆明、株洲、湛江、西宁、福州、东营和张家港跌幅在0.2%-1.0%之间。其他环比下跌的26个城市中，中山和乌鲁木齐跌幅分别为0.25%、0.22%；芜湖、连云港等8个城市跌幅在0.1%-0.2%之间，扬州、新乡等16个城市跌幅在0.1%以内。

百城（新建）住宅价格同比涨跌幅分析

2019年3月，住宅价格同比上涨的城市个数为95个，上涨城市数量较上月增加1个。其中，常熟上涨23.29%；贵阳、绍兴等29个城市涨幅在10%-20%之间；秦皇岛、重庆（主城区）等39个城市涨幅在5%-10%之间；泰州、扬州等26个城市涨幅在5%以内。

2019年3月，廊坊、厦门、珠海、惠州和营口5个城市住宅价格同比下跌，下跌城市数量较上月减少1个。其中，廊坊下跌2.67%；厦门、珠海和惠州跌幅在1%-2%之间；营口跌幅在1%以内。

十大城市（新建）住宅价格涨跌情况

根据百城价格指数对北京、上海等十大城市（新建）住宅的全样本调查数据显示，2019年3月十大城市住宅均价为26813元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。十大城市中，6个城市环比上涨，较上月增加1个；4个城市环比下跌，下跌城市个数与上月持平。具体来看，成都和天津涨幅分别为1.56%、0.78%；重庆（主城区）、南京、北京、广州涨幅在0.5%以内。上海、杭州、武汉、深圳4个城市下跌，跌幅分别为0.12%、0.07%、0.05%以及0.02%。

同比来看，十大城市住宅价格同比上涨2.25%，涨幅较上月收窄0.01个百分点。十大城市同比无一下跌。具体来看，重庆（主城区）、杭州、成都、南京涨幅在5%-10%之间；武汉、天津、广州、深圳、北京以及上海涨幅在3%以内。

十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况

根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2019年3月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为38441元/平方米，环比上涨0.12%，同比下跌0.89%。

环比来看，2019年3月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.12%。十大城市中，6个城市环比上涨，较上月增加3个；4个城市环比下跌，较上月减少3个。具体来看，北京和南京分别上涨0.41%、034%；深圳、广州、天津、成都涨幅在0.1%-0.3%之间。武汉、重庆、上海、杭州均下跌，跌幅分别为0.26%、0.23%、0.17%和0.12%。

同比来看，2019年3月十大城市主城区二手住宅平均价格下跌0.89%。十大城市中，成都、上海、天津、武汉同比下跌，跌幅分别为7.79%、4.69%、3.54%和1.44%，其余6个城市均上涨，上涨城市数量与上月持平。具体来看，南京涨幅为6.82%；广州、重庆、杭州、北京、深圳涨幅均在2%以内。

表1：2019年3月百城新建住宅样本平均价格指数

表2：2019年3月十大城市新建住宅样本平均价格指数变化情况

表3：2019年3月十大城市主城区二手住宅样本平均价格指数变化情况