观点地产网讯：3月31日，据新华社报道，济南市住房和城乡建设局、济南市公安局近日联合发出通知，将坚持“房住不炒”，严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体等散布房地产市场调控不实信息行为，维护房地产市场稳定。

据通知披露，近日网上流传济南“取消限价”等楼市调控谣言，济南市住房和城乡建设局重申坚持房地产市场调控不动摇。为依法严厉打击散布、传播房地产市场调控不实信息行为，进一步维护房地产市场稳定，坚持“房住不炒”定位，济南市强调，将严格执行已出台的调控政策，保持调控政策的连续性、稳定性，继续做好价格指导，确保市场稳定。

据观点地产新媒体了解，济南市将加强房地产市场检查，加大房地产市场监管力度，继续开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动，并加强信息公开和舆论引导，营造良好的舆论环境。建立常态化信息发布机制，准确解读房地产市场形势和政策，稳定市场预期。

此外，对房地产开发企业、中介机构、承销机构、自媒体及个人散布不实、不良信息，扰乱房地产市场调控工作，带来不良后果的，济南市住房和城乡建设局将联合公安、网信等部门依据《治安管理处罚法》相关规定，依法予以查处，追究相关责任人的法律责任，处理结果向社会通报。

每日经济新闻记者 董青枝 每日经济新闻编辑 陈梦妤

“现在的轻重资产比重是合适的，轻资产40%，重资产60%，未来努力保持这样的比例。”3月28日，花样年董事会主席潘军在业绩会上表示。

《每日经济新闻》记者注意到，花样年的转型颇具典型意义。2012年，花样年开启第一次业务转型，从重资产的房地产开发商向轻资产转型；而2017年开始，花样年启动第二次业务转型，重拾地产开发业务，轻重并举。

财务数据显示，2018年花样年的物业服务以及除物业开发收入外的其他业务收入在总收入中的占比继续上升，达到近四成，同比提升6.3%。

“千亿目标努力去达成”

在房企规模化竞争的大环境下，因转型轻资产而错失房地产行业黄金时代的花样年2017年业绩会上曾提出“2020年公司规模要达到千亿”。

2018年，花样年房地产合约销售金额达到301.73亿元，同比增长近50%；合约销售建筑面积269.9万平方米，同比增长41%；撇除汇兑损益的影响，公司净利润达19.09亿元，较上年大幅增长135%；毛利润同比增加44%，毛利率为30%。

但是2019年，花样年为自己定下的销售目标仅为增长20%~30%。按此计算，2019年花样年业绩约400亿元左右，离2020年千亿目标相差较大。

对于花样年是否会调整未来发展战略，潘军表示“千亿的目标还是要努力去达成的”，但是速度不一定要那么着急，要按照金融的走势、房地产、金融政策来稳步发展。同时，潘军指出，目前内房股大部分企业都保持25%左右的增长目标，所以花样年的20%~30%是一个理性目标。

大湾区39个项目正在推进

投资方面，花样年也较为谨慎。“国家政策不断收紧，三四季度全行业拿地速度下降，我们也在看后续政策。”潘军表示。

首席财务官张惠明披露，花样年2019年的投资总额计划约为销售回款（2018年回款320亿元，回款率75%）的1/3。投资的土地中，70%用于高周转项目，30%用于利润比较高的项目，比如城市更新等较大项目。

截至2018年底，花样年总土地储备2091万平方米，总货值超过3000亿元。

值得一提的是，花样年在大湾区有39个城市更新项目正在推进，规划建筑面积约900万平方米。其中，公司在深圳有24个城市更新项目，覆盖了罗湖、福田、南山等关内核心区；10个稀缺旧改项目已签署了框架协议，物业规划面积185万平方米，储备货值约850亿元。

谈及大湾区未来的发展，潘军表示，这是未来五年最重要的工作之一。第一，花样年已形成了一支有战斗力的团队，接近200人，从专业规划、政策分析、产业资源整合、政府交流、拆迁等服务链条已全部搭建完毕；第二，花样年对大湾区客户比较熟悉，可以在大湾区获得较高的产品溢价；第三是有资源的熟悉度，未来3~5年，花样年在大湾区要实现500亿元销售目标。

每日经济新闻记者 吴若凡 每日经济新闻编辑 魏文艺

3月29日，融创中国在香港举行2018年业绩发布会，董事会主席兼执行董事孙宏斌率一众高管出席。

在本次业绩会上，孙宏斌似乎比往年都要平和些。或许是因为成绩的确不错，数据上没有太多可以质疑辩解和针锋相对的。不过，融创2018年的每个指标也都没有什么亮点可言，不似往年有点燃整场节奏的“乐视”“万达”等话题点，这也使得业绩会少了些许新鲜感和话题性，“沉稳”了不少，一如当下整个融创的风格。

《每日经济新闻》记者注意到，在业绩会上，曾经“充满江湖气”的孙宏斌说出了“2019年我们会特别小心”。融创在坐上行业“第四把交椅”之后，选择了收敛气焰。2019年5500亿元的年度目标并不低，但相对于2018年4608亿元的既有成绩而言则略显缓和。

在融创2019年预计7834亿元的总可售货值基础上，实现接近20%的增长或许并不难。但要保持2018年毛利增长128.5%、毛利率25%，净利润增长50.6%、净利率接近14%的水平，或许才是对融创更大的考验。

坐上行业第四，不想当“大哥”好多年

4608亿元的销售额，增幅27.3%，让融创在2018年稳坐行业第四的位置。

被问及融创的行业排名是否要更进一步时，孙宏斌还是那个回答：不想当“大哥”好多年。

“排名其实对我们不太重要，前面的我们赶不上，后面的也赶不上我们，这个位置挺好。”孙宏斌坦言。

而2019年，融创没有名次要求却有规模要求。业绩会上融创给出的销售目标是5500亿元，也就是在2018年的基础上再增长约20%。这样的增速，在大型内房股中属于较高水平，不过相较融创近年的增速却略显缓和。

这背后，是业绩会上融创管理层多次提及的几个关键词——“对市场不那么乐观”“拿地要非常小心”……谨慎安全无疑成为今年融创的主要定调。

支撑规模目标的，必定是足够的土地储备。

2018年末，融创一反常态，接连在公开市场拍地。

《每日经济新闻》记者注意到，2018年10月到现在，融创已经获取4800亿元货值的土地，仅今年1月以来的拿地货值就超过3700亿元。

不过融创对自己拿地的评价却甚是“佛系”。

“我们其实去年底到今年初拿了一些地，拿得都挺好，量也不少，都是在一二线城市的核心地段，但拿地窗口时间很短，现在不是拿地的好时机。“孙宏斌表示，最近一些城市的土地市场偏热，每一块地很多企业报名，溢价也很高。

“2015~2016年是拿地的好阶段，但2016年10月~2018年10月，融创在公开市场拿地基本停止。2018年10月到现在拿了一波地。”孙宏斌说道。

因而对2019年的整个拿地节奏，融创定调“会非常小心”。

但小心的前提，是没有太大的存货压力。

截至2018年底，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元，85%分布于一二线城市。

融创董秘兼副总裁高曦表示，2019年融创将新增6062亿元可售资源，在华北地区及北京、上海等101个城市合计拥有7834亿元可售资源。其中，6589亿元可售资源分布于一二线城市，占比84%。照此计算，去化率只要达到70%，即可完成销售目标。所以对完成2019年的销售目标有信心。

高曦称，也正是应了那句“手中有粮心中不慌”。已经做了“财主”，所以才会有此时脸上的淡定。

对2019年不乐观，把效益放在第一位

究竟是什么原因，让原先拿地收购堪称凶猛的融创变得“佛系”？

“2019年的市场我们觉得不是很乐观。”

孙宏斌表示：“2018年上半年还不错，下半年一直到春节比较冷。过了春节比较好一点，我们发现政策有一点放松，但政府限价和政策大幅放宽迹象不大，稳房价是政府的核心诉求。因此，2019年我们对于市场还是要小心一点。”

这一次，能明显感觉到孙宏斌对市场的敬畏。

“没有规模，效益的量级不对，所以又要规模又要效益。但融创现在有规模了，效益就变成第一位了，不同阶段做不同的事。”孙宏斌直言，对于今年的销售价格没有太多的预期，融创的经营预算安排里面，都还是按照去年（包括今年）的限价水平来考虑。

“过去两年限价的时候，我们也没有说哪个项目要等着限价去卖，因为我们整体的每个项目土地成本都是还不错的，政府批什么样，我们就以什么价格卖。这个能够让我们整个销售周转保持一个非常好的状态。”孙宏斌告诉《每日经济新闻》记者。

负债率下降44%，会加快回款速度

截至2018年底，融创的净负债率从原先的193%下降44个百分点至149%。

不过，融创经营活动产生的现金流量净额/流动负债的经营现金流量比率仅为11%，不算特别优秀。

对此，融创在业绩会上表示，不太担心负债率这块，希望保持着现在这个状况，或者再多一点少一点。销售在大幅增加，净资产在增厚，现金在增多，所以说净负债率一定在下降，这是肯定的。

同时，融创表示，会控制付款周期和加快回款速度，以此来平衡现金流。

房地产企业所有的风险都在于获取土地的成本太高。这是融创管理层在业绩会上的共识，融创一直拥有市场判断和周期把握能力，其在土地市场上的每一步都尊重市场逻辑。

对于2019年的房价，孙宏斌认为，不太可能涨，这是政府的底线和核心诉求，是不可能放开的。坚持“房住不炒”的定位不会变，“稳房价、稳地价、稳预期”的行业基本面就不会变。所以，今年市场重要的一点就是，一定不能乐观，不能指望着房价涨。

孙宏斌表示，现在拿地要考虑限价，有合适的地就拿，没有合适的就算了，今年前面拿的地已经很漂亮了。对融创现在的利润也很满意，如果限价放开以后，房价可以涨，房价降的话就可以跑量。

[进入住房存量时代，二手房交易越来越成为重点城市房地产市场的主导。用户第一关注的信息是品质，第二是服务。所以未来提供更好的品质，无论是制造业提供更好的住宅，还是服务业提供更好的数据和服务标准，都是下一步竞争的主基调。]

“用户第一关注的信息是品质，第二是服务。所以未来提供更好的品质，无论是制造业提供更好的住宅，还是服务业提供更好的数据和服务标准，都是下一步竞争的主基调。”3月29日，贝壳找房CEO彭永东在博鳌亚洲论坛2019年年会上说。

近30年以来，我国共建设约2亿套住房，城镇家庭户均套数达到1.08套，中国城市居民基本告别了住房短缺——这也是人类历史上规模最大、速度最快的城市化，城市化率从26%提高到58%。

进入住房存量时代，二手房交易越来越成为重点城市房地产市场的主导。

服务者价值时代即将来临

贝壳找房提供的数据显示，近年来全国二手房交易年均400万~500万套，二手房市场GMV达到6.5万亿元。2018年全国约20个城市二手房交易量超过新房。另一方面，在租购并举政策的推动下，租赁市场正在进入规范发展的快车道，专业化租赁运营快速兴起，2018年全国租赁市场GMV大约1.2万亿左右。

彭永东把房地产的发展历程概括为三个时代：第一个时代是生产资料价值时代，为解决住房短缺而大规模建设，土地、资金的价值对生产极为重要，这一阶段的核心目标是住房数量扩张，土地和资金要素投入是决定产出的关键因素。采取大规模、标准化建设的工业化模式，服务者是流水线上生产者的角色，其价值难得被衡量。第二个时代是信息价值时代，住房告别短缺，由数量扩张向存量流通转变，在存量房屋流通中，信息将人和房屋进行串联，实现了更高效的匹配，但只有简单撮合，服务比较浅。在这一时代，“人”的价值不如信息价值那么重要。

伴随着居住物理条件改善，消费者品质居住和流通服务需求提升，以及行业与互联网的深度融合，房地产行业将进入“服务者价值”时代。这一阶段，围绕住房的服务比房屋本身更加重要，服务者的角色和价值将被重新定义。服务者要对服务的结果负责，人成为最大的变量。彭永东具体解释这一段阶段的特点时表示，一方面，行业会建立资质认定体系和行业规范体系。实行严格的职业经理人制度，形成一批以房产经纪、房屋托管、物业管理、资产管理为核心的专业房产服务阶层；另一方面，管理型服务市场兴起，行业需要从“轻”变“重”，不仅关注信息的质量，更需要对服务者的准入、行为、信用等进行有组织的管理，推动服务者朝着消费者满意的方向进化。

服务者价值指数级增长

彭永东预测，在流通率趋势性上升的驱动下，中国2.5亿套存量资产将被充分盘活，形成全球最高的存量住房。

活跃的存量房交易，自然需要与之匹配的房产交易服务。彭永东认为，服务者的机遇空间巨大。进入服务时代，房地产服务会向两个方向的延伸：

第一，向后端延伸包括：在售和待售新房库存、二手房、商办的交易市场及交易衍生服务；房屋租赁、管理以及衍生服务如搬迁、保洁、维修等；存量土地和房屋的更新改造服务；社区物业管理、社区零售等服务；互联网信息数据服务。

第二，向开发前段渗透。在彭永东看来，过去的住房开发大多是集中式、标准化建设，房屋设计和功能同质化。在下一阶段，房屋开发会根据客户个性化需求定制化生产，每一套房子都需要差异化的设计、施工、装修。装配式建筑、工业互联网将进一步深入到房屋开发设计施工环节，用数据和信息改造整个开发链条。

彭永东进一步分析，中国的互联网平台是连接服务者的载体，互联网的信息透明和无差别分享，在提供优质信息内容的同时，带给消费者更好的体验，重塑了人、房关系。同时，互联网平台的共享规则机制能够将不同领域的服务者整合起来，形成一套共享共治体系，为参与的服务者赋能，加快行业进化迭代。

“聚合人的价值的平台崛起，以及居住服务综合服务商的孕育是‘服务者价值时代’的两大机遇。”彭永东坦言，能够最大限度聚拢一批高水平、职业化的服务者，满足用户品质居住的需求，是平台最大的价值。而制定公认的行业规则、拥有行业发展基础设施、整合上下游供应链，是一个平台竞争力和号召力的核心。

“服务者时代到来的核心标志是行业全面构建标准，如构建人的标准、构建物的标准、构建流程的标准。当服务者价值全面崛起，服务红利就会显现，好的服务者将享受个人溢价、形成个人品牌。中国居住领域平台公司的诞生，将为服务者构建基础设施，并助力优质服务者长期发展和耕耘。”彭永东指出。

财政部财政科学研究所前所长、华夏新供给经济学研究所首席经济学家贾康也持有相似观点。他认为，对于居住服务相关领域而言，未来需求仍将是扩大趋势，而且在市场分化和越来越多样化的诸种变量影响下，更需要专业化的从业者给予消费者咨询和引导，充分利用互联网、大数据和新技术的力量，提升服务效率和专业水平。

“‘互联网+’的上半场，衣食住行四个领域，衣、食、行几乎都完成了线上化改造，越来越能满足用户多层级、定制化的需求，相比之下，‘互联网+’对‘住’的领域改造相对较少，大量痛点还未解决。在互联网发展的下半场，‘住’需要迎头赶上，提升居住供给体系效率和服务水平。”贾康说。

2019年3月30日，蛋壳公寓在北京成功举办 “蛋壳不插电音乐会” 第二季。活动现场不仅汇聚了逾百名在京的蛋壳公寓租客业主共同参与，更有摇滚乐坛领军人物——原黑豹乐队主唱秦勇登场，与观众一起用音乐唱响环保，呼吁更多的人关爱地球，与自然共生。这是蛋壳公寓以实际行动响应世界自然基金会（WWF）发起的“地球一小时”全球节能活动。

（活动主题）

活动期间，大家纷纷放下手机，面对面真诚交流互动，共享各自的环保宣言，并通过参与蛋壳公寓专门设置的环保主题互动问答，有幸获得本次音乐会限量版T恤及嘉宾亲笔签名、合影。

（现场观众写下环保宣言）

一位现场活动的租客告诉记者，自己曾多次参与蛋壳公寓举办的主题活动，但这次感受格外不同，有幸跟这么多年轻的小伙伴一起沉浸在音乐的氛围中，了解大家对公益、对环保更多的认识与理解，在陌生的城市里用共同的行动一起倡导环保，产生共鸣，非常有意义。

（原黑豹乐队主唱秦勇登台演唱）

据蛋壳公寓活动负责人介绍，去年首次成功举办“蛋壳不插电音乐会”后，收到热烈的反响，所以在今后的品牌活动中，会融入更多的环保主题，比如前不久刚刚举办的植树节业主亲子环保活动，就是通过父母陪伴、寓教于乐，让业二代小朋友们从小培养绿色环保意识。用互动有趣又极具互联网特性的方式，倡导人们对环保的支持，蛋壳公寓正在努力尽一份社会责任。

（现场合影）

蛋壳公寓是中国知名的互联网长租公寓运营商，致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业。公司成立于 2015 年初，是一家以数据驱动为核心，提供高品质租住生活的资产管理和居住服务平台，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等，满足都市年轻白领多元化的居住需求。创立至今四年时间，已进入北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京、成都10地市场，管理超过45万间公寓。

在香港上市后的首份财报，美的置业交出了一份不错的成绩单，2018年实现营业收入301.2亿元，同比增加70%；毛利98.5亿元，同比增加101%；核心净利润32.8亿元,同比增加75%，均超过同行平均水平。3月29日收盘，美的置业报价20.45港元，当日涨幅达9.24%。

随着香港上市打开融资大门，美的置业备受关注的高负债率也有所下降，净负债率降至97%，但是急速扩张大规模拿地也令其负债额攀升。借高杠杆快速发展，这是很多房企的成名之路，但与此同时带来的高风险，也令不少房企深受其痛，奔向千亿的道路上，如何平衡负债与规模之间的关系，对于美的置业来说，是一门技术活。

负债总额1537.3亿元，同比增加52.5%

根据财报，截至2018年12月31日，美的置业总现金及银行存款为265.3亿元，总借款额为495.1亿元，净负债率为97%，有所下降。据招股书显示，2015年-2017年美的置业净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。

值得关注的是，美的置业的两次负债率下降均主要来自于股权类融资。第一次是美的置业控股方美的发展、美恒有限公司与美域有限公司向美的置业注资60亿元，大手笔的注资令美的置业的净负债率从624.7%降至118.9%。

第二次是美的置业2018年10月11日登录港股市场，融得27.87亿元的净额，使得净负债率有所下降，降至97%。按照（有息负债-货币资金）/净资产的恒等式，在负债率下降中，美的置业的货币资金增幅仅为11.5%，贡献并不高，而净资产增幅高达94%。

另一方面，2018年，由于快速扩张、加速拿地，美的置业的负债总额进一步攀升，截至2018年12月31日，美的置业负债总额为1537.3亿元，同比增加52.5%。其中，流动负债1192.6亿元，同比增加68.7%，非流动负债为344.7亿元，同比仅增14.4%。流动负债增幅较大，美的置业的短期偿债压力或将增加。

在3月29日于香港举行的业绩发布会上，美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，“我们非常有信心进一步改善净负债率。”

值得关注的是，背靠美的集团这棵大树，在融资成本这块，美的置业占据优势。据了解，2018年，其融资成本低于行业平均水平，年内的实际加权借贷利率为5.91%。

林戈表示，“2018年是非常特殊的一年，整个融资成本都比较高，对民企来说，更是高达十几个点，但我们有大股背景，融资非常有优势。”

2019年，对于降低负债和融资成本，林戈指出，除了提高信用评级、调整融资渠道外，还会加快回转盘活现金流，此外会跟优质开发商合作，操盘并表，增加净资产投入。

新增土储超过阳光城，接近中海

近两年来，美的置业以“黑马”姿势奔跑，在短短四年时间，其销售额从百亿元剑指千亿元，2015年至2018年，合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元，复合年增长率超95%。

2019年，美的置业定下了千亿元的合约销售目标，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐说，“我认为比较从容，应该不会有太大障碍。”

底气何在？背后或许来自于美的置业大量的土地储备，且城市布局较为合理。据年报显示，截至2018年12月31日，美的置业在48个城市及地区的土地储备达4507万平方米，分布于珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区五大地区。

2018年，美的置业加速拿地，新增项目土地储备达1662万平方米，通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米，全年共新增土地储备1719万平方米。

尽管美的置业的销售额排名TOP30之外，但新增土地储备规模跻身TOP20。激进如阳光城，2018年阳光城新增土地储备是1333万平方米，截至报告期末，阳光城拥有土地储备总计4418万平方米。而排在第一阵营的中海，2018年新增总楼面面积是1764万平方米。

土地是粮草，是过去与未来美的置业实现规模快速扩张的武器，但是大规模的拿地必然带来更多资金压力，对于美的置业这种处于初步上升周期的中小企业来说，城市布局、土地价格、周转速度、销售结转等因素，必须综合考虑，稍有不慎，就有可能出现经营性风险，做派激进的闽系房企，高价拿地遭遇政策调控，资金链出现危机的现象不是没有。

不过，综合分析美的置业的土地布局多位于二线和强三四线城市。其中，长三角、粤港澳大湾区两个活跃度较高的大区，其土地储备约1800万平方米，占总货值超六成。其相关楼面平均地价为每平方米人民币2337元，土地成本价格具有一定竞争力。

郝恒乐表示，在城市布局上，二线和强三线是广阔天地，也是房地产市场的主战场，是美的置业强力要做的城市。由于一线城市门槛很高，则考虑有机会性的进入。

新京报记者 段文平 编辑 武新 校对 卢茜

本报记者 施 露

2018年下半年登陆港股的大发地产，于3月28日发布了上市后首份年报。

年报显示，2018年，大发地产录得合同销售金额125.24亿元，同比增长约204.1%，其中2015年至2018年合约销售额年复合增长率77.9%。

2018年大发地产实现销售面积约78.58万平方米，同比增长约144.5%，增长率高居行业前列，合约销售均价逐年增加，2018年合约销售单价高达15937元/平方米，年复合增长率14.2%。预售物业所得款项约为69.86亿元，同比增长39.3%。

去化率快速提升的态势下，2018年大发地产实现收益为59.46亿元，较2017年同期增长30.1%；核心净利润由截至2017年12月31日的年度1.44亿元大幅增加至截至2018年12月31日的年度4.89亿元，增长240%。

对于上市前大家普遍关注的高负债问题，大发地产在2018年财务风格向审慎转换。根据年报披露的数据，大发在2017年时净负债率一度达到270.8%的高位。受此影响，2018年末，大发一年内偿还短期贷款增长了271.9%，升至21.94亿元。

2018年，大发地产净资产负债率由2017年同期的270.8%下降至107.2%。在首次公开发售所得8.1亿元之后，大发地产将30%的资金用在了偿还贷款上，目前已动用了2.43亿元。

同时，2018年大发地产持有现金额同比增长260%，净负债率同比降低60%，负债处于健康水平。同时，净资产负债率大幅度改善，利息覆盖倍数1.6(2017年为0.7，较2017年提高157%)，现金对债务的比例为1:1，基本处于稳健水平。

长期立足并深耕长三角的大发地产，目前主要的业务依然聚焦在长三角。从大发地产的土地储备来看，截至2018年12月31日，大发地产拥有总土储约340万平方米，在长三角地区的项目储备占比约91%。与此同时，大发地产也在重庆等二线城市开始布局，但占比不大。

易居研究院总监严跃进对《证券日报》记者表示：“上一波港股上市，确实涌入了很多中小房企，这几年销售规模快速提升，但是融资方面压力很大。从此类企业的净利润和负债等数据看，充分说明了一些投资者比较关心的指标，往往是有很多风险的。对于此类企业来说，在上市后更需要管控此类风险。因为此前房屋销售市场行情不错的城市，现在基本都在降温，这对于大发地产来说是有一定的经营风险的。”

近日，随着恒大、万科等头部房企的业绩会接连发布，看点颇多的年报季也逐渐进入尾声。

2018年的楼市，虽受调控政策、融资环境等影响，被称为“地产小年”，但对于早已完成全国化布局的大中型房企而言，依然难挡其前进的步伐。

碧桂园的规模、恒大的利润、万科的战略……2018年的房企年报各具看点。

规模之王

素有“宇宙第一房企”之称的碧桂园，尽管2018年经历了系列波折，但依旧继续保持高速增长，在规模上仍是当之无愧的王者。

财报数据显示，2018年，碧桂园连同其合营企业及联营公司,共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%。

曾经，凭借着高周转，碧桂园快速扩张，一举从榜单上的第三位蹿升至榜首，甚至没有在第二的位置上停留。“高周转”像一把披荆斩棘的宝剑，带领碧桂园向前，也引发了同行争相效仿。

不过，目前碧桂园已踩下刹车，欲“提质控速”并加码发展农业与机器人业务。而对于2019年销售目标，碧桂园在业绩发布会上只字未提。

值得注意的是，就目前来看，越来越多的房企开始追求“提质控速”。为此，不少房企准备踩下刹车，放缓销售增速，并为2019年定下了“不算高”的销售目标。

头部房企如恒大地产，将明年的目标定在6000亿元，较2018年的销售额增幅尚不到10%。

中型房企梯队，旭辉控股2019年的目标为1900亿元，增长率为25%，相较于旭辉此前几年的快速增长明显放缓了脚步。更有房企直接下调了2019年的销售目标，例如首创置业将2019年的销售目标从1000亿元下调到了800亿元，九龙仓将2019年在内地的销售目标下调到180亿元。

不过，这并不意味着这些房企对未来的看空。

旭辉集团总裁林峰在业绩会上表示，预计2019年的楼市，将会呈现“低开高走”态势，1900亿元只是一个稳妥的目标，而集团在今年的可售货值达到3500亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者分析称，2019年，许多房企明显不再高喊口号，这其实并非房企不再需要冲击规模，而是体现了在楼市大环境尚不明朗的当前，房企选择“观望”的一种思路，即为自己留有余地，再结合下半年实际情况去做适时调整。

盈利之王

与碧桂园的广泛布局、快速周转不同，在恒大看来，一个企业能够获取多少利润，才是决定这家企业能走多远的核心所在。

财报显示，2018年，恒大实现营收4662亿元，相较2017年3110亿元增长49.9%；而企业的年度净利润为722.1亿元，较2017年增长106.4%；净利润率达15.5%，相较2017年上升4.2个百分点。年度核心业务利润为783.2亿元，较2017年增长93.3%；核心业务利润率为16.8%，较上年上升3.8个百分点。

单从年度净利润方面来看，同为“三巨头”的万科和碧桂园分别为492.7亿元与485.4亿元，已被恒大远远甩在了身后。

正是凭此，恒大稳坐“盈利之王”的宝座。同时，于近日刚刚出炉的“2019中国房地产开发企业500强”测评榜单中，恒大也继续蝉联综合实力榜首。

谈及高利润的秘诀，恒大集团总裁夏海钧在业绩会上直言：“我认为是因为超前的土地储备战略，2009年-2015年，公司主要战略是以二三线为主兼顾一线城市。从2015年进入一线城市，我们从农村到城市，造就了现在3.03亿平方米的土地储备，优质土地价格是我们创造核心利润的基础。”

财报显示，2018年，恒大共计购得土地储备105幅，并就现有22个项目进一步购买周边土地，土地购买同比有所减少。新购项目主要分布于杭州、成都、重庆、郑州、太原、石家庄、沈阳、兰州、南宁、乌鲁木齐、无锡、佛山、清远、惠州等一二线及三线城市。新购土地储备建筑面积4993万平方米（其中，并购取得2850万平方米，占比56%），平均楼面地价1611元/平方米。截至2018年12月31日，恒大总土地储备项目达811个。

此外，成本管控也必不可少。夏海钧补充道：“集团坚持标准化运营及集约化采购。一方面通过大规模精品化开发，不断提升产品性价比和产品品质，获得合约销售价格持续上升；另一方面通过强大品牌及成本控制措施，继续从土地购买源头上控制成本，又凭借供应商战略联盟，实施集中采购、集中招投标，进一步控制采购成本、工程成本。”

利润率之王

事实上，在业内人士看来，相比规模和利润的净值，衡量一家企业的发展潜力如何，更重要还在于其利润率的高低，即盈利能力如何。

相较于光鲜亮丽的碧万恒三家，中海一直在业内表现得颇为低调。

但谈及中海，业内对其印象除了“低调”之外，高利润率、负债低的经营逻辑也早已深入人心。

3月20日，中海发布2018年度业绩报告，公司全年实现营业收入1714.6亿港元，与房企“三巨头”碧万恒相比着实是“小巫见大巫”，而集团所获取的净利润却高达707.3亿港元，紧追恒大脚步。

在众多大中型房企努力拓展规模、缩减开支，才能勉强维持住10%左右的归母净利润率的同时，中海2018年高达26.18%的归母净利润率令众多房企望尘莫及。

严跃进分析认为，近年来，房企之所以普遍推崇高周转与扩大规模，很大程度上就是为了在争夺土地时，能够尽可能地降低融资成本、拓宽融资渠道，而在这一点上，国企的优势展露无遗。尚且不谈中海这类全国型的大型国企，即便地方型的中小房企，也同样如此。

公开资料显示，2018年，中海在内地28个城市和香港一共新增63幅土地，新增总楼面面积1764万平方米，总地价1443.2亿港元。这其中，底价获取的土地就有13幅之多，占年度权益总地价的21%。

此外，中型房企如上港集团，2018年在取得380亿元营业收入的基础上，实现归母净利润103亿元，归母净利润率高达27.1%。再如陆家嘴集团，其业绩快报显示，2018年共取得126.39亿元营业收入和33.5亿元归母净利润，归母净利润率也高达26.5%。

与其他民营中型房企不同，上港集团和陆家嘴集团作为上海地方性国企，似乎并不在意规模上的增速，仅本土拿地方面的优势，便可使其从容面对市场挑战。例如，近年来在上海市炙手可热的热门板块——前滩，目前已公开亮相的多个项目，背后都有陆家嘴集团的身影，并且其拿地楼面价格，也远远低于同区位其他企业。

多元化转型是战略共识？

在各大房企纷纷大秀成绩单的同时，随着马太效应加剧，行业集中度进一步提升，房企下一步的战略方向，就显得尤为重要。

特别是头部房企，相较于地方性房企，其竞争显得更加激烈，在地产主业之外发力多元化布局，似乎已经这些房企的共识。

除了上文提到的碧桂园欲加码发展农业与机器人业务之外，恒大对汽车行业的钟爱，也早已成为业界的关注点。

为了造车事业，恒大甚至放弃了此前的一些探索，例如粮油、乳业和矿泉水，恒大集团董事局主席许家印坦言，恒大在多元化战略的实施过程中探索发现，这些产业一年销售几亿或者几十亿，和恒大规模不匹配，因此将这些产业都转出去了。

“一年过去了，恒大在新能源汽车方面投入的力度比较大，决心比较大，产业布局也比较大。”许家印在业绩会上表示，全世界对新能源汽车的发展都非常重视，尤其像欧洲，很多国家基本上要取消燃油车的生产和销售，未来新能源汽车替代燃油车的趋势已经是可以预见的大方向。

此外，融创中国也于近日宣布战略升级，摇身一变成为“中国家庭美好生活整合服务商”，满足中国家庭对美好生活的需求。

对于战略方向，融创中国行政总裁汪孟德称，融创未来会有两个聚焦，即保持地产的核心主业地位，沿着“地产+”的方向，为中国家庭的美好生活服务，其中，主要聚焦文旅和文化。

不过，令业内颇感意外的是，就在其他头部房企都在高喊“走出去”拓展新业务时，万科却力主“回归基本盘”。

尽管规模不如碧桂园、利润不如恒大，但同样作为房企“三巨头”之一的万科，其战略思路的每一次变化仍牵动着整个行业的敏感神经。

2018年9月，在万科秋季例会上，万科高喊“活下去”的口号，一时之间令众房企感受到生存压力，转型之路似乎已迫在眉睫。

而时隔不久，万科在近日发布的《致股东》信中又表示，房地产市场单边快速上涨的“黄金时代”已经过去，现在处于“白银时代”，是一个更多变的时代、更细腻的时代，一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。”万科董事会主席郁亮在业绩会上称，万科要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶，才能为转型奠定更坚实的基础。

长江商报消息□本报记者江楚雅

在创始人耿建明的战略领导下，经过20余年发展，荣盛发展（002146.SZ）终于迈进千亿房企俱乐部。

2018年，荣盛发展销售额达1051亿元，在2019年中国房地产百强企业中综合实力排名第16位，融资能力排名第4，运营效率排名第8。

不过，圆梦千亿的背后却是债台高筑。截至2018年底，荣盛发展总负债高达1908.83亿元，资产负债率为83.87%。

在业绩狂奔的途中，荣盛发展多次被曝违规。3月7日，据石家庄市住建局网站处罚项目公示显示，荣盛发展旗下两家控股子公司因违规被分别处以3万及30万的罚款。

长江商报记者查阅天眼查发现，近十年，荣盛发展的司法风险，包括开庭公告、法律诉讼合计高达近千条。法律诉讼中，仅2019年以来就达到33条。

“荣盛发展三个多月的的法律诉讼可能相当于一个公司一年的数量。”一位不愿透露姓名的业内研究人士对长江商报记者表示，荣盛可能是史上诉讼最多的地产上市公司。

财经评论员肖磊则对长江商报记者表示，看相关处罚不难知道，荣盛发展去年的业绩，一方面是因为确实从销售上有整体的提升，但还有一部分业绩应该是在未竣工的情况下，采取售后包租方式销售商品房，可以说荣盛发展已经不是第一次这样违规操作了。

针对上述问题，长江商报发送采访函致荣盛发展方面，截止到发稿前并未得到回复。

跻身千亿房企规模

被指违规“售后包租”

1996年，供职于廊坊一建公司的耿建明毅然辞职创业，成为“下海潮”中的一员。1999年，荣盛的第一个住宅项目——“方州花园”正式落地南京，一经推出便被一抢而光，耿建明也“一战成名”。

2005年荣盛发展进入全国百强房企之列，2007年在深交所挂牌上市，上市当天市值曾一度突破200亿元。在2011年，耿建明提出未来五年要实现总资产千亿的宏伟目标。

这一目标，在去年得以实现。公告显示，2018年全年，荣盛发展累计实现签约面积983.40万平方米，同比增长54.73%；累计签约金额1015.63亿元，同比增长49.51%。

据东方财富网数据显示，截至3月7日，河北省38家上市企业披露了2018年业绩预告，最赚钱的公司是荣盛发展，全年实现归母净利76.6亿元，同比增长33%。

“从目前的情况看，在去年整个房地产市场都不是很景气的背景下，荣盛发展的业绩确实令人感到意外。”财经评论员肖磊对长江商报记者表示，这与环京区域市场交易较好有关。虽然此类城市限购政策严厉，但是潜在需求依然是很大的。业绩攀升的现象，多少也说明企业具备较好的发展优势，尤其是产城融合区域，市场交易会比较好。

不过，肖磊也指出，荣盛的部分业绩是靠违规的售后包租方式获得的。近日，荣盛发展子公司荣盛广场因以售后包租的方式卖房被处罚似乎也印证了这一说法。

业绩节节攀升的同时，荣盛发展不再掩饰扩张的野心，并迅速在全国各地“囤地”，仅两年的时间，荣盛获地数百宗，同时也在产业地产等领域做出新的尝试。

长江商报记者在其官网发现，荣盛发展经营业绩持续、快速增长，企业规模不断扩大。至2018年半年报报告期末，土地储备达3630.13万平方米，总资产达2054亿元。截止2018年9月底，荣盛发展业务范围扩大至天津、重庆、河北、海南、辽宁、浙江、四川、广东等省市在内的66个城市，并成功进驻捷克共和国南摩拉维亚州帕索夫斯基市。迄今为止开发项目总数逾200个。2019年1月拿地三宗，签约金额46.45亿元。

债务高企半年融资超260亿缓解资金压力

荣盛发展圆梦千亿，土地储备的快速扩张的背后是债台高筑。

2014年至2018年，公司的负债总额分别为603.17亿元、808.56亿元、1205.36亿元、1623.53亿元、1908.83亿元。截止2018年底，公司的资产负债率83.87%。

“负债数据说明企业扩张的节奏是比较快的，基本上和企业的规模是匹配。从企业经营角度看，各类债务数据都容易引起关注，尤其是目前各类房企依然是有一定的资金风险和压力。”

长江商报记者注意到，为缓解资金压力，荣盛发展自2018年下半年以来进行了多次融资。

截至目前半年发债融资超260亿元解资金之渴。2108年9月28日，荣盛发展公告称，拟在境外发行总额不超过5亿美元(约34.34亿元人民币)的公司债券；2018年8月，荣盛发展披露了拟申请发行两单共80亿元的公司债券，另拟向股东荣盛控股和荣盛建设借款70亿元；此外，公司曾计划以非公开方式发行不超过10亿元的债权性固定收益类产品。

进入2019年，荣盛开始了新一轮密集发债计划，包括总额10亿元的债权融资计划；发行30亿元的非公开发行公司债券；5亿元的第一期超短期融资券；11.67亿元的公司债；9.1亿元的第二期超短期融资券。

对于荣盛发展近期的密集发债融资，肖磊认为，目前荣盛的负债率依然偏高，冲击更大规模的业绩，一方面是市场行为，另一方面可以说也是为了更好的为接来下的负债做一些铺垫，否则未来的借债成本会非常的高。如果按照目前的数据，荣盛发展依然是可以从市场上借到钱的，而且成本不会太高，但去年的销售数据可能持续性存疑，如果今年整个房地产商业继续下行，那么目前这个水平的负债就会对其带来较大的影响。另外，各大房企都在谋划转型，荣盛发展也不例外，负债高企也会影响到其转型战略，这方面对于企业来说是存在较大挑战的。

频繁违规涉诉超500条居行业第一

负债高企的荣盛发展还被频繁曝出违规项目，涉嫌多起诉讼。

3月7日，石家庄市住建局网站发布了一则处罚项目公示，其中，荣盛发展旗下两家控股子公司荣盛广场和荣盛城榜上有名。

据了解，荣盛广场因在未竣工情况下，以售后包租的方式卖房，而受警告、责令限期整改，并被罚款3万元。荣盛城则为荣盛发展的控股子公司的项目，该项目在未取得预售证的情况下违规预售，并取得预付房款3085万元，被石家庄住建局判定违法情节严重，被责令停止违法行为，并处以31万的罚款。

“此类售后包租其实是商铺的概念，也说明这个业态方面资金回笼是有压力的。当然对于此类子公司来说，操作不规范或者说没有行业操盘纪律也是很重要的原因。”易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示。

事实上，仅2018年以来，荣盛发展旗下廊坊多个项目被媒体曝光，存在违规销售行为，涉及项目随后还遭廊坊市住房保障和房产管理局关停。

2018年12月26日，荣盛发展在廊坊市建设的荣盛华府二期项目，因为存在封闭露台、增大顶层楼梯间尺寸、增建屋顶水箱间、增加平面尺寸、地上及地下超建的行为，被廊坊城管局罚款117万元；2018年12月7日，荣盛发展旗下廊坊多个项目被媒体曝光，涉嫌首付分期、购房三年后网签、代办户口及准购证以达到购房目的等销售行为。同月，被曝光涉及的廊坊市荣盛花语城项目，销售处被廊坊住房保障和房产管理局查封，网签被关停；2018年5月，荣盛发展控股孙公司河北荣商房地产开发有限公司，旗下项目荣盛华府，因未取得预售证违规预售，被石家庄市住建局处以罚款10万元。

长江商报记者查阅天眼查发现，近十年，荣盛发展的司法风险包括开庭公告、法律诉讼多达近千条。其中，2010年7月-2019年1月，开庭公告达504条。2013年1月-2019年3月，法律诉讼到达504条，仅2019年以来，法律诉讼就达到33条。

“荣盛发展三个多月的的法律诉讼可能相当于一个公司一年的数量。”一位不愿透露姓名的业内研究人士对长江商报记者表示，荣盛可能是史上诉讼最多的地产上市公司。比如，在A股上市的国内房企，万科涉及的裁判文书记录为27条，泰禾则为25条，金地则仅有6条。

财经评论员肖磊对长江商报记者表示，从目前的情况看，在整个去年房地产市场都不是很景气的背景下，荣盛发展的业绩确实令人感到意外，但是如果再看看相关处罚，就不难知道，去年的业绩，一方面是因为确实从销售上有整体的提升，但还有一部分业绩应该是在未竣工的情况下，采取售后包租方式销售商品房，可以说荣盛发展已经不是第一次这样违规操作了。

本报记者 黄灵灵

近期，深圳楼市成交上升，走出一波“小阳春”行情。数据显示，深圳全市住宅成交量已连续5周环比上升。中国证券报记者调研发现，此轮行情由刚需购房者主导，一些原本观望犹豫的首次置业者及有换房需求的客户纷纷出手。同时，房贷利率下调也是主要影响因素之一。业内人士指出，从当前市场交易情况来看，“房住不炒”逐步落实。如果宏观环境没有出现较大变动，房地产交易的量价均不会出现大幅波动，那么房地产之前过度承载的金融属性将逐渐消退，从而进一步理性发展。

走出“小阳春”行情

近日，中国证券报记者随房地产中介前往深圳龙岗区一处新楼盘看房。坐在轿车前排的中介张磊（化名）正在跟朋友约试驾。他打算入手一辆二手奔驰轿车，售价20万元左右，这正好是他3月份赚到的佣金。“要是能这样做一年，连房子都解决了。”张磊说。

房地产中介对楼市有敏锐的感知。深圳某大型房地产中介代理人洪晴（化名）表示：“最近楼市成交走出‘小阳春’行情，很多店面3月份业绩已突破百万元。”据她介绍，其所在中介公司的每个店面大概都有十几名销售人员，她所在门店业绩排名第一的销售人员3月份销售佣金入账13.58万元。

房地产中介收入提升只是深圳楼市回暖的一个缩影。如果只考虑二手房市场，根据深圳市房地产信息系统数据统计，近3周深圳二手房成交量分别为992套、1129套、1346套。

Q房网数据研究中心数据显示，深圳住宅成交量连续5周环比上升。具体而言，2019年第8、第9、第10、第11、第12周全市住宅成交套数分别为1407套、1534套、1614套、1835套、2052套，环比分别增长93.80%、9.03%、5.22%、13.69%、11.83%。

业内人士分析，近期深圳楼市的特点，一是置业者买房决策时间变短，放盘久的房源开始成交；二是买卖双方齐入市，单周新增客源、新增房源、带看量均环比上升。

深圳链家研究院院长肖小平称，从成交量来看，当前与去年四季度相比有所回暖，月均成交量达到6000-8000套，但还谈不上火爆。从价格来看，当前成交价水平只是止跌，并没有大幅上升。

刚需人群主导市场

肖小平认为，房贷利率下调，缩短了购房者的决策周期。

截至3月14日，深圳地区包括6家国有大行在内的多家银行首套房贷利率最低可执行基准上浮5%，二套房贷款利率最低可执行基准上浮10%。

中国证券报记者多方采访发现，此轮行情的主导方是刚需购房者。“这段时间买房的主力是刚需人群，包括首次置业及有换房需求的。”洪晴表示，“不少买房客户是外地来深圳工作的年轻人，家里很支持。”

刚需客进场的同时，投资客热情不再或逐渐退出市场。中国证券报记者近日随洪晴赴深圳龙岗区一处公寓新盘，发现售楼处来看房的只有一组客户。据洪晴介绍，该楼盘去年开盘，但到目前还没售罄。“公寓类楼盘的买家以投资客居多，但去年深圳实施新政以后，公寓5年限售，相当于资金放在里面5年都动不了，加上首付要交五成，投资客投资公寓的意愿降低了不少。”

“最近市场交易反弹是前段时间市场压抑的需求释放所致。另外，银行贷款等政策配套到位，也带来很多市场机会，使得购房者积极入市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

预计以稳为主

一位不愿具名的房地产分析师指出，从当前市场交易情况来看，“房住不炒”正逐步变为现实。如果宏观环境没有出现较大变动，那么房地产交易量价就不会出现大幅波动，将以稳为主。在这样的趋势下，房地产之前过度承载的金融属性也会逐渐消退，转向理性发展。

严跃进表示，一般而言，由购房需求或换房需求引发的行情具有可持续性，因此，价格方面后续可能会有小幅反弹。

对于楼市的未来走势，肖小平表示，整体而言，今年市场会比较稳定。因为稳房价一直是政策调控的目标，相关部门在调控手段及调控措施上也非常丰富，当市场比较低迷时政策会有所松动，出现过热势头时则有相应政策抑制。