近日，在消费者的热情期盼中，北京太阳宫爱琴海购物公园4月“嗨购节”强势来袭！4月20至21活动两日的业绩再创新高，在购物中心领域传统的“淡季”实现了销售同比增长43%，客流同比增长46%的业绩表现，更在“互动黑科技”的加持下，双日会员消耗积分量达863万。

作为爱琴海四大自有营销IP之一，“嗨购节”一直被业界誉为“销售新纪录”的收割机。连续三年的成功举办，“嗨购节”已经成为了一个具有强大号召力的品牌IP。亮眼的数据背后，是爱琴海商业集团近年来持续迭代的营销算法——营销活动必须占据三大商业入口，那就是流量、场景和消费者的心智。

无论线下还是线上，不能转化的流量，都是自嗨。所以在嗨购节的设计中，“嗨”是入口，“购”才是主角。在整个消费者旅程中，让消费者走进购物中心已经不再是运营团队的难题，最重要的是如何将每天庞大的客流最大程度转化为进店或者产生消费的有效客流。通过长期的摸索，爱琴海总结出一整套流量转化的解决方案，核心思路就是——想让消费者买单，先让消费者上瘾。本次嗨购节用丰富的线下游戏体验去创造高频消费场景。

在本次嗨购节中，北京太阳宫爱琴海通过与外部合作伙伴的合作，落地了大型的线下游戏场景。通过与会员系统的深入打通，消费者不仅可以利用自己的积分参加游戏，兑换奖品，赢得的优惠券还将通过CRM系统直接发送到消费者手机，消费者可以直接在相关商户内进行电子核销。整个的流程好玩又方便，把过去SP活动中的抽奖、兑奖、会员积分兑换等多项促销方式统一在同一场景下，活动期间内参与人数超过6万人次，消耗积分超过860余万。

此外，北京太阳宫爱琴海通过对市场的不断探索与推陈出新，在打造特色自主IP的同时，增加多主题特色活动和互动场景营销。本次嗨购节中北京太阳宫爱琴海的跨界营销甚为亮眼，活动期间爱琴海与江苏银行联合推出10元团100元代金券，通过大众点评、美团等O2O载体进行预售，开售第一日即刻抢空，大力度拉动嗨购节消费热潮。中国银行为餐饮商户打造专属满100元减50元活动，通过高力度的满减方式联接品牌、消费者进行高频互动，带动消费。

同时，在嗨购节期间爱琴海利用网红经济，将空铺打造中国传统节气艺术展，把四季搬进购物中心，贯彻国潮的理念，呈现一系列新鲜的艺术化场景，并通过在大众点评、抖音、小红书上达人的打卡传播，口碑热度持续发酵，吸引大批次的年轻客群到店。

春夏秋冬四季交替，谷雨白露节气变换，每一个场景都代表着一种思绪，这里不单单是拍照打卡的地方，更为每一位参观者的心情买单，顾客在这里找到不同时候的记忆点，引发共鸣。

在艺术空间内，爱琴海还融入了更多互动体验，展览从嗅觉、视觉、听觉、触觉全面展现自然之美，让顾客轻嗅四季的味道，身浸24节气变幻之中。并加入“时间胶囊”的环节，顾客可书写今日美好或对未来的期许，装入时间胶囊，寄给一年后的自己。

爱琴海“嗨购节”为了给顾客以全新的空间体验，通过多种多重互动满足不同消费人群的情感和精神需求，为消费者提供自我表达、互动的交流平台，把更多有关“爱”的理念融入到对空间的运营创新，及对服务温度的提升上，建立起一座有温度的城市空间，创造出与消费者之间更多维度、更具粘性的情感链接。活动两日，北京太阳宫爱琴海跨界联合亲子IP——巧虎，共同打造线下春季嘉年华，两日共吸引2000余组家庭到店参与活动，更加诠释了嗨购节所覆盖客群属性的多样化以及营销活动的全面性。

北京太阳宫爱琴海从场景出发，塑造消费者感官体验以及心理认同感，从而使消费者流连忘返，激发出消费者的消费意识和购物行为。同时，通过对消费者的大数据分析和细致入微、清晰敏锐的洞察，爱琴海结合线上线下流量转化，全方位优化营销体验，不断推升消费结构，以开放的心态拥抱新零售趋势，迎接不断迅速崛起的新一代消费群体。

此外，在刚发布的“大众点评2019‘必逛榜’榜单中，来自全国12个主要城市的171家商场最终榜上有名。北京太阳宫爱琴海购物公园作为行业创新的引领者入选北京地区的必逛榜单，成为了明星商场之一。

未来，北京太阳宫爱琴海将聚焦新式生活方式与美好体验落地，科技赋能创新，消费体验升级；多业态跨界复合合作，混搭多元主题、概念，不断加速“自更新”，突破想象边界，获得创新势能持续发展，打造区域商业风向标，引领商业地产新潮流。

今年一季度房地产市场的部分当期指标开局良好。房地产投资继续保持高位增长，销售在1-2月下滑幅度较大，进入负增长区间，但3月开始出现反转。值得注意的是，作为房地产供给的前置指标，土地购置面积出现大幅下滑，房地产企业拿地积极性下降明显。二季度随着我国宏观经济的进一步企稳，房地产销售情况会向好。房地产投资在企业加快周转的需要下仍会高位运行。在房地产政策调控基调不变的背景下，各地会根据房价的变动及销售情况加强微调。

投资与销售背离有望缩小

今年一季度房地产市场投资，延续2018年以来的高增长态势，而且增速加快，但1-2月的商品房销售出现43个月以来的首次负增长，3月份市场回暖明显，销售增速出现大幅反转。不过，土地购置面积并未随着销售的回暖而回暖，而是出现较大幅度的下滑。房地产调控政策基调未变，各地并未出现明显的收紧或者放松。

从各个区域的销售面积增速情况来看，各地增速受经济下行和政策调控的影响各不相同。东部地区虽然是调控的重点区域，但从销售面积的增速来看，东部今年的同比增速却是几个区域中唯一同比增速比去年上升的区域，这反映出调控对于东部地区政策效应在减弱。中、西部和东北地区相比东部地区受调控影响较小，在销售面积上虽然同比都是增长，但增速却出现大幅下滑，这其中的主要因素来自于经济下行压力，尤其是中部地区还叠加调控对其影响，所以增速同比下滑幅度最大。一季度的销售下滑在市场的预料之中，但3月出现的逆转情况超出市场预期，这为下一步房地产政策的走向提供了一定的调整空间。

随着房地产市场调控的不断深入，尤其是资金面从紧和新房限价政策，使得市场供给主体对于未来的投资信心有所下降，作为房地产市场的先行指标土地购置面积也开始出现明显变化。

二季度房地产市场在开局稳定的情形下，尤其是销售有望实现恢复性增长，投资仍将会保持较快增长，地方可能会根据各地土地出让情况和房价上行的压力加大微调力度。

一是房地产开发投资将保持高位增长。去年以来市场对于政府调控决心不断确认，在经济压力没有预期那么大的情况下，控风险、调结构仍是当前主要任务。因此，在货币政策对房地产供给端继续从严的背景下，二季度房地产开发商不得不继续加快开发进度，实现快速周转的开发模式。虽然一季度拿地增速出现较大下滑，但根据发改委2019年新型城镇化建设重点任务以及部分城市落户政策利好的情况下，二季度房企拿地积极性应会有所提升，增速下滑趋势可能会减缓。再加上二季度天气有利于开工，因此二季度房地产开发投资可能维持高位增长，同比增速有望保持两位数。

二是商品房销售同比增速有望恢复正增长。3月份在流动性宽松和经济下行压力减缓的背景下，市场购房预期发生改变。二季度随着宏观经济在逆周期调节下进一步向好，购房需求有望进一步加强。4月8日国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》指出要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这无疑是对房地产行业中长期向好的重要政策，从而改变市场预期。同时，当前的“减税降费”“降成本”等政策，开始惠及居民住房消费。3月份，首套房贷款平均利率连降4个月，已回归至去年4月份水平。市场当前的可贷资金充裕，流动性比较充足，这都为二季度需求创造较好的条件。但在一季度天量融资之后的，出于控风险的需要，二季度货币政策有望微调。综合来看，二季度的销售或继续保持平稳增长趋势，同比增速预计会重新转正。

三是地方为落实主体责任可能会加大微调。从当前宏观经济发展的趋势看，2019年3月制造业和非制造业PMI强劲反弹，创下近半年来新高，制造业PMI重回扩张区域，除了春节因素消除之后的季节性回升外，生产和需求两端明显改善，显示经济正在逐步好转，政策全面放松的预期几乎没有可能。

随着经济下行压力的减缓，房地产自3月回暖的势头明显，政策有收紧的可能。但是，一季度土地购置面积增速的大幅下滑值得关注。因此，二季度各城市为了落实主体责任，落实好“稳地价、稳房价和稳预期”的目标，各地显然会根据具体情况进行适度微调。一些商品房销售和土地购置面积下滑较快的城市可能会适度放松，而一些出现明显回暖的地区还会有收紧的可能。比如日前国管公积金新政的出台，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款60万元，贷款期限不得超过25年。此次调整进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房，满足首套房刚需，遏制投资投机性的炒房需求，对北京市场影响比较明显。

四方面把握应对下阶段市场

当前房地产市场在“房住不炒”的定位下，各方对于政府的调控决心和调控的长期性都需要有清醒认识。以房地产税收为主要手段构建房地产长效机制的落实步伐会越来越快。房地产企业要增强坚决去杠杆的意识，切实控制好经营风险，提升房地产市场的供给质量和加快产业转型升级。购房者应加强风险意识，合理配置房地产在家庭资产中的比例。

一是中央政策仍以“稳”为主，注意货币政策的溢出效应。稳市场、稳价格、稳预期可以说是今年中央对于房地产市场调控的主要目标，围绕这一目标，首先在政策上加大对稳市场的支持，稳定市场的供给和需求，对需求较大的地区注意加大租赁性住房供给外，商品房供给不可大幅减少；需求端继续严控投机性需求，重视刚性需求，对于限价带来的一二手房房价倒挂的现象也应引起重视。其次，在稳房价方面继续督促地方落实主体责任，既要坚决遏制房价的上涨，也要关注三四线城市房价的大幅波动。三是稳定市场预期需要中央层面的政策，尽量减少对市场预期发生较大影响，在当前情况下不轻易删减和增加房地产相关政策。最后就是货币政策在保持流动性合理充裕的情况下，要注意结构性宽松，防止货币政策对房地产的溢出效应，防止宽松的资金流入房地产市场带来房价攀升，尤其是要注意一季度天量融资对于房地产市场的影响。

二是各地应加强对市场变化的监控，适时做出预调微调。今年房地产市场的地区差异性可能会拉大，因此各地必须密切关注本地供需关系，做好相应政策储备，在市场出现一定波动时进行微调。在实现中央对于房地产市场“三稳”的目标下，做好房地产市场的预期引导，既要坚决遏制投机性的需求，也要满足刚性需求。尤其是一些人口长期净流出地区要进行房地产供给和需求的调研，控制土地供给，积极发展二手房市场，维护房地产市场的稳定。

三是房地产企业应逐步降低杠杆率，加快产业转型升级。房地产企业应该意识到，去杠杆是一项长期任务，针对高杠杆可能带来的风险，一方面要加快土地开发节奏，加快销售进度、加快资金回笼；另一方面要积极提高房地产自有资金的比率，通过股权式融资降低债务杠杆率。政府应积极引导房地产企业展开并购重组，允许合规企业发行ABS等债务融资工具。

房地产开发企业应深刻意识到房地产市场调控的长期性，加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，推动开发企业与物业、中介之间的合作。增强企业市场竞争力，实施多元化发展战略，实现房地产与教育、医疗、物流等跨界联合。加快开展技术创新、产品创新、管理创新，提升房地产全产业链尤其是后端服务的附加值。强化企业服务，将由产品开发向空间运营迈进，从产品开发商变身空间运营商，提升住宅品质和小区品位。

四是购房者需要理性，加强风险意识。当前房地产市场区域差异会越来越大，对于刚性需求购房者来说，应趁政策有微调的时候果断出手。同时，对未来房价波动应有理性认识，有足够的心理预期，尤其要对未来房产税出台对于房地产市场的影响有充分预期。

今年一季度房地产市场的部分当期指标开局良好。房地产投资继续保持高位增长，销售在1-2月下滑幅度较大，进入负增长区间，但3月开始出现反转。值得注意的是，作为房地产供给的前置指标，土地购置面积出现大幅下滑，房地产企业拿地积极性下降明显。二季度随着我国宏观经济的进一步企稳，房地产销售情况会向好。房地产投资在企业加快周转的需要下仍会高位运行。在房地产政策调控基调不变的背景下，各地会根据房价的变动及销售情况加强微调。

投资与销售背离有望缩小

今年一季度房地产市场投资，延续2018年以来的高增长态势，而且增速加快，但1-2月的商品房销售出现43个月以来的首次负增长，3月份市场回暖明显，销售增速出现大幅反转。不过，土地购置面积并未随着销售的回暖而回暖，而是出现较大幅度的下滑。房地产调控政策基调未变，各地并未出现明显的收紧或者放松。

从各个区域的销售面积增速情况来看，各地增速受经济下行和政策调控的影响各不相同。东部地区虽然是调控的重点区域，但从销售面积的增速来看，东部今年的同比增速却是几个区域中唯一同比增速比去年上升的区域，这反映出调控对于东部地区政策效应在减弱。中、西部和东北地区相比东部地区受调控影响较小，在销售面积上虽然同比都是增长，但增速却出现大幅下滑，这其中的主要因素来自于经济下行压力，尤其是中部地区还叠加调控对其影响，所以增速同比下滑幅度最大。一季度的销售下滑在市场的预料之中，但3月出现的逆转情况超出市场预期，这为下一步房地产政策的走向提供了一定的调整空间。

随着房地产市场调控的不断深入，尤其是资金面从紧和新房限价政策，使得市场供给主体对于未来的投资信心有所下降，作为房地产市场的先行指标土地购置面积也开始出现明显变化。

二季度房地产市场在开局稳定的情形下，尤其是销售有望实现恢复性增长，投资仍将会保持较快增长，地方可能会根据各地土地出让情况和房价上行的压力加大微调力度。

一是房地产开发投资将保持高位增长。去年以来市场对于政府调控决心不断确认，在经济压力没有预期那么大的情况下，控风险、调结构仍是当前主要任务。因此，在货币政策对房地产供给端继续从严的背景下，二季度房地产开发商不得不继续加快开发进度，实现快速周转的开发模式。虽然一季度拿地增速出现较大下滑，但根据发改委2019年新型城镇化建设重点任务以及部分城市落户政策利好的情况下，二季度房企拿地积极性应会有所提升，增速下滑趋势可能会减缓。再加上二季度天气有利于开工，因此二季度房地产开发投资可能维持高位增长，同比增速有望保持两位数。

二是商品房销售同比增速有望恢复正增长。3月份在流动性宽松和经济下行压力减缓的背景下，市场购房预期发生改变。二季度随着宏观经济在逆周期调节下进一步向好，购房需求有望进一步加强。4月8日国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》指出要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这无疑是对房地产行业中长期向好的重要政策，从而改变市场预期。同时，当前的“减税降费”“降成本”等政策，开始惠及居民住房消费。3月份，首套房贷款平均利率连降4个月，已回归至去年4月份水平。市场当前的可贷资金充裕，流动性比较充足，这都为二季度需求创造较好的条件。但在一季度天量融资之后的，出于控风险的需要，二季度货币政策有望微调。综合来看，二季度的销售或继续保持平稳增长趋势，同比增速预计会重新转正。

三是地方为落实主体责任可能会加大微调。从当前宏观经济发展的趋势看，2019年3月制造业和非制造业PMI强劲反弹，创下近半年来新高，制造业PMI重回扩张区域，除了春节因素消除之后的季节性回升外，生产和需求两端明显改善，显示经济正在逐步好转，政策全面放松的预期几乎没有可能。

随着经济下行压力的减缓，房地产自3月回暖的势头明显，政策有收紧的可能。但是，一季度土地购置面积增速的大幅下滑值得关注。因此，二季度各城市为了落实主体责任，落实好“稳地价、稳房价和稳预期”的目标，各地显然会根据具体情况进行适度微调。一些商品房销售和土地购置面积下滑较快的城市可能会适度放松，而一些出现明显回暖的地区还会有收紧的可能。比如日前国管公积金新政的出台，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款60万元，贷款期限不得超过25年。此次调整进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房，满足首套房刚需，遏制投资投机性的炒房需求，对北京市场影响比较明显。

四方面把握应对下阶段市场

当前房地产市场在“房住不炒”的定位下，各方对于政府的调控决心和调控的长期性都需要有清醒认识。以房地产税收为主要手段构建房地产长效机制的落实步伐会越来越快。房地产企业要增强坚决去杠杆的意识，切实控制好经营风险，提升房地产市场的供给质量和加快产业转型升级。购房者应加强风险意识，合理配置房地产在家庭资产中的比例。

一是中央政策仍以“稳”为主，注意货币政策的溢出效应。稳市场、稳价格、稳预期可以说是今年中央对于房地产市场调控的主要目标，围绕这一目标，首先在政策上加大对稳市场的支持，稳定市场的供给和需求，对需求较大的地区注意加大租赁性住房供给外，商品房供给不可大幅减少；需求端继续严控投机性需求，重视刚性需求，对于限价带来的一二手房房价倒挂的现象也应引起重视。其次，在稳房价方面继续督促地方落实主体责任，既要坚决遏制房价的上涨，也要关注三四线城市房价的大幅波动。三是稳定市场预期需要中央层面的政策，尽量减少对市场预期发生较大影响，在当前情况下不轻易删减和增加房地产相关政策。最后就是货币政策在保持流动性合理充裕的情况下，要注意结构性宽松，防止货币政策对房地产的溢出效应，防止宽松的资金流入房地产市场带来房价攀升，尤其是要注意一季度天量融资对于房地产市场的影响。

二是各地应加强对市场变化的监控，适时做出预调微调。今年房地产市场的地区差异性可能会拉大，因此各地必须密切关注本地供需关系，做好相应政策储备，在市场出现一定波动时进行微调。在实现中央对于房地产市场“三稳”的目标下，做好房地产市场的预期引导，既要坚决遏制投机性的需求，也要满足刚性需求。尤其是一些人口长期净流出地区要进行房地产供给和需求的调研，控制土地供给，积极发展二手房市场，维护房地产市场的稳定。

三是房地产企业应逐步降低杠杆率，加快产业转型升级。房地产企业应该意识到，去杠杆是一项长期任务，针对高杠杆可能带来的风险，一方面要加快土地开发节奏，加快销售进度、加快资金回笼；另一方面要积极提高房地产自有资金的比率，通过股权式融资降低债务杠杆率。政府应积极引导房地产企业展开并购重组，允许合规企业发行ABS等债务融资工具。

房地产开发企业应深刻意识到房地产市场调控的长期性，加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，推动开发企业与物业、中介之间的合作。增强企业市场竞争力，实施多元化发展战略，实现房地产与教育、医疗、物流等跨界联合。加快开展技术创新、产品创新、管理创新，提升房地产全产业链尤其是后端服务的附加值。强化企业服务，将由产品开发向空间运营迈进，从产品开发商变身空间运营商，提升住宅品质和小区品位。

四是购房者需要理性，加强风险意识。当前房地产市场区域差异会越来越大，对于刚性需求购房者来说，应趁政策有微调的时候果断出手。同时，对未来房价波动应有理性认识，有足够的心理预期，尤其要对未来房产税出台对于房地产市场的影响有充分预期。

4月份，上市房企年报季接近尾声。去年蜂拥登陆港股的房地产物业服务企业，也在近期陆续公布了2018年的成绩单。

《每日经济新闻》记者梳理发现，彩生活、新城悦、雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务、祈福生活服务等港股上市物业服务企业均已披露年报。截至目前，在A股和港股上市的物业服务企业已达14家。仅今年3月份，就曾创造一周内连续2家物业服务企业上市的记录。

从上市物业服务企业2018年的数据看，营收规模都在增长，其中绿城服务营收规模最大，达67亿元。值得关注的是，物业企业间营收差距较大，部分物业企业营收还不到4亿元，和头部企业差距很大。

值得注意的是，今年一季度，14家上市物业服务企业中，股价涨幅超10%的就有13家，有5家涨幅超30%。

“商品房开发速度已经放缓，但龙头企业在物业行业的跑马圈地却正在路上，物业服务业的内部整合节奏将明显提升。”有业内人士分析认为。

“房企派”物业公司加速扩张

2018年，不少物业服务企业的业绩可圈可点。净利润大都持续增长，营收不断增长也带来净利润的同步提升，由于物业企业受政策波动影响很小，收入来源相对稳定，也成为房企多元化的重点突破点。

以碧桂园服务、绿城服务、保利物业为代表的TOP10企业，管理面积已全部跨越“1亿平方米”大关，且增长速度较快。

如碧桂园服务，其近4年的在管面积数甚至从194个增至840个，在管面积由1.6亿平方米增长至5.05亿平方米，在管面积复合增长率处于高位，尤其第三方管理项目承接量，保持高成长。2018年碧桂园盈利达到9.3亿元，也成为当年港股市场上最会赚钱的物业服务企业。

此外，2018年雅生活服务也实现了8亿元的盈利，彩生活、绿城服务分别盈利4.9亿元、4.8亿元。

伴随业绩的提升，资本市场对物业服务行业的认可越来越高，企业受到的支持也显著增加。

中海物业、雅生活、彩生活、中奥到家、嘉宝股份、南都物业等上市公司，借助资本量，均有较大收并购动作。

不过，在港股上市的物业企业中，浦江中国是唯一出现净利润负增长的企业。年报显示，浦江中国净利润由2017年的0.36亿元减少约27.6%至2018年的0.26亿元。其营收规模也在上市物业企业中垫底。

分析上述物业企业的增长路径，不难发现一个特征——TOP10物业服务企业的母公司均为房地产企业。

以关联地产开发业务、承接自身项目等方式发展物业服务，使得TOP10物业服务企业在营业收入、净利润、管理面积等方面，能够超出其余的港股物业企业约3~4倍。

以碧桂园服务为代表，凭借碧桂园集团的开发规模的增加，其业务增长迅速，2018年在管面积达5.05亿平方米，股东应占利润为9.23亿元，比2017年同期增长5.22亿元，涨幅达129.8%。

同样，永升生活服务、新城悦等也受益旭辉、新城开发业务的增长，实现管理规模和营收大涨，受到资本认可。

再如目前平台服务面积最大的彩生活（11.22亿平方米），公司合约管理总建筑面积5.54亿平方米，合作面积3.19亿平方米、同盟面积也达2.5亿平方米。

新城旗下的新城悦，截至2018年12月31日，在管面积为42.9百万平方米，较2017年末增长18.2%。而其在管面积项目有71.7%来自于新城系，28.9%来自于第三方（2017年这一比例为27.8%，第三方业务拓展略显乏力）；在服务收入上，新城系项目贡献率为78.1%，第三方贡献率为21.9%。

凭借母公司的强大依托，TOP10物业服务企业从资本市场收到的预期也比较好，估值水平相对较高。

据《每日经济新闻》记者统计，物业服务企业的市盈率大部分在20倍以上，部分企业达到30~40倍的估值，主板上市的物业服务企业平均估值也达到了27.6倍。

例如碧桂园服务，2018年估值接近400亿元，已经超过地产股前20强的市值水平。

据统计，14家上市物业服务企业中，2019年第一季度股价涨幅超10%的就有13家，有5家更实现了超30%的涨幅，其中新城悦、永升生活服务、中海物业涨幅超过50%，新城悦股价涨幅更达110%，颇为亮眼。

成本与效率成阶段性考题

业绩和估值之外，得益于房地产企业旗下公司的身份，物业公司还可直接成为房企项目的社区服务商，获得更多的资金和项目资源。

“社区服务商借助房地产企业丰厚的资源，在资本市场能够获得多的融资支持。”相关业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出。

而随着资本的注入，龙头物业企业可以借此通过收购断展社区服务管理规模，快速提升市场占有率。

如新城悦，截至2018年底，其在管项目为200个，较2017年末净增加23个，在管社区已覆盖全国23个省、自治区和直辖市。

上述业内人士指出，2017年~2018，业内规模扩张成为社区服务商寻求快速成长的主要方式之一，收并购规模持续扩大。但竞争模式分为显性、隐性双线模式。

显性模式主要由资金充裕的品牌社区服务商为主，以收购、联合收购、股权合作等模式获取实际管理项目来扩大管理面积，加速全国化布局；

隐性模式主要由以平台搭建模式见长的社区服务商为主，通过平台服务、智能化设备的输出，联动中企业的用户增值消费市场，提升企业平台的注册用户与活跃用户。

的确，随着小型社区服务商的市场竞争更加激，生存艰难使他们或被收购，或联合抱团。

不过，安居客首席分师张波指出，在目前行业中，被收购兼并的社区服务商大多是小型企业，资金供应不足，营业收入处于亏损状态。收并购后“新东家”将提供大人、物力、财力来努扭转现状，这势必会增加扩张成本。

“而且规模快速扩张会使管理半径过大，可能导致管效率降低。此外，收并购双方的文化价值差异存在较大变数，从人员配置到管理再到企业价值观念，需要长时间的磨合期。”张波认为，物业运营属于轻资产运营模式，能够把ROE做到较高水平。所以在行业的整合阶段，会越来越考验企业对人均管理效率的提升，必须要充分用社区服务平台以及科技产品，提高服务品质、减少成本开支。

4月26日，央行发布的2019年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，2019年第一季度末，金融机构人民币各项贷款余额142.11万亿元，同比增长13.7%，增速比上年末高0.2个百分点；一季度增加5.81万亿元，同比多增9526亿元。

数据显示，房地产贷款增速回落。2019年第一季度末，人民币房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7%，增速比上年末低1.3个百分点；第一季度增加1.82万亿元，占同期各项贷款增量的31.4%，比上年全年水平低8.5个百分点。

2019年第一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额4.55万亿元，同比增长20.2%，增速比上年末低9.3个百分点。个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末低0.2个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行公布第一季度贷款数据投向，进一步印证了房地产市场资金进一步宽裕的特征。从人民币贷款余额数据看，相比去年年底有进一步上升。实际上今年第一季度全国房地产市场交易表现还不错，从实际反馈的情况看，包括房企获得开发贷和购房者获得按揭贷等，都有较好的表现，所以贷款数据进一步体现了房地产贷款环境趋于宽松化。

严跃进表示，从目前房企的经营情况看，各类企业获得贷款的渠道增加，而获得贷款后，对于刺激项目开工等也有较好的表现。今年第一季度全国房地产开发投资数据也印证了这一点。尤其是近期部分省会城市人才购房政策不断出台，后续各类房地产开发贷款资金会加快流入此类省会城市或二线城市。

如今的房地产行业，是一笔资本生意，也是一场规模战。“千亿”对大多数企业而言，更是一道重要的门槛。踏过这道门槛，便意味着未来拿地、融资、招人都更有优势，综合成本更低。这也使得略有规模的房企都在冲千亿。

据统计，在2018年提出了冲击千亿规模的房企多达50余家。在这个努力奔跑也可能停留在原地的房地产市场，竞争优势并不显著的中小房企欲冲千亿并非易事。在上述冲击“千亿”的企业中，2018年仅13家完成目标。

与此同时，企业“合作开发”的后遗症也伴随着企业增长而慢慢显现。据统计，2018年30家规模超过千亿的企业中，有18家的销售权益比例在80%以下。

增收不增利、资产规模相对较低，合作给企业发展带来机遇的背后，又是否“暗礁”重重？

“增收不增利” 权益销售比例逐年下滑

在目前行业集中度不断提升的情况下，企业间合作也越来越多。

规模房企的操盘能力和品牌影响力较强，往往在合作中能够占据主导操盘地位，尤其是跟中小企业的合作，小股操盘也是常见，因此其流量销售在合作的推动下，增长更加迅速，但是实际权益比例却有下降趋势。

平安证券发布研究报告指出，2018年A股传统的四大龙头招商、保利、万科、金地的销售额权益占比仅70%左右，TOP100房企销售金额权益比自2016年的85%降至2018年的80%。

“合作开发、分摊利润也导致企业归母净利润和总资产规模增长跟不上其销售发展。合作开发对营收以及资产规模难形成有效支撑，或将影响外界对其估值及前景判断。”克而瑞研究中心研究员房玲告诉记者，若是将千亿企业的流量销售规模排名和其营收、归母净利润和总资产规模指标排名进行对比，则可以发现有部分房企财务指标排名相对落后，其中有一半企业归母净利润与流量销售排名不相称。

以碧桂园、融创、新城等企业为例，上述企业在近两年均保持相对较高的增长速度，尤其是在2017年，销售规模增速达80%以上，但权益销售比例基本都在80%以下。

除了老牌千亿企业之外，大部分近两年新晋千亿的企业，如金地、新城、旭辉等，其营业收入和资产规模相对较低。

平安证券则发报认为，凭借品牌优势和管理输出，除快速提升规模外，大中型房企以较小权益投资获取更高权益回报，利于维持较高ROE（净资产收益率）水平，万科、保利等房企ROE均保持在15%以上。

随着楼市降温及核心城市地价回落，预计后续主流房企权益占比将逐步回升。

分摊成本 流量规模大涨

前两年，一二线城市“招拍挂”拿地的难度越来越大，开发商的土地储备不断下降。

为了得到土地参与开发，坐在竞拍台下的房企从你争我夺，慢慢转变为抱团开发。

从零星到频繁发生，合作开发已逐渐成为企业竞合的常态。合作模式也从初级一级土地开发直接合作模式，逐步向二级市场的项目合作和公司合营演进，参与企业也从弱弱联合、强弱联合走向强强联合。

一位不愿透露姓名的房企高管告诉记者，合作开发项目的增加可以显著降低拿地成本和扩张过程中潜在的风险。事实上，通过合作开发不仅可以降低拿地成本，还可以有效整合项目资源。

“对于操盘能力强的房企，可以直接对项目进行操盘，并提高自己的品牌溢价；而对于资金能力强的房企可以给项目带来更加低的融资渠道，进一步降低成本。”上述房企人士称，这样的合作可以有效进行资源互补，并共同分享利润。

首创证券分析师张炬华表示，除了通过项目收并购获取土地的方式外，在目前项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，近年来房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。

分担风险的同时，合作开发也让房企迅速扩大规模。2018年，流量销售规模达到千亿的房企从17家大幅增至30家，整体规模大大提升。

究其原因，一方面源于企业自身增长，另一方面则是合作撬动的影响。

处在二梯队的旭辉，2017年销售金额冲到了1040亿元，正式步入千亿俱乐部，行业排名15名。但在2015年，旭辉的销售金额仅为312.5亿，排名25。短短2年间，行业排名上升了10名，也得益于旭辉灵活开放的合作策略。

掘金存量运营或成良方

通过大量合作可以促进企业流量销售规模的快速增长，就企业长期发展而言，权益比例过低，不利于企业营业收入和总资产等财务指标的提升。

“财务指标与规模指标的差距拉大，也在一定程度上不利于资本市场对企业的评价。”房玲表示，企业在合作扩张规模的同时，要适当控制权益比例。

在大部分企业面临“增收不增利”的窘境时，也有部分合作较多、增速相对较快的企业，其营收、归母净利润总资产排名高于其销售排名。究其原因，则是这类企业通过存量资产运营提升企业财务指标。

房玲称，随着房地产市场的增量市场天花板临近，房地产进入了存量时代，增加存量资产运营也将是企业发展突破的重点。

据统计，截至2018年，30强千亿房企中基本都已经布局了存量资产市场。如华润置地、龙湖、富力等老牌的存量资产运营商，也有新城等后起之秀，也有中梁等商业新兵。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，存量市场无论在规模还是增速上，都呈现出了长期上扬的态势，如何挖掘存量市场的价值和机会无疑成为了房企未来的新命题。未来在房企对于存量资产的运营能力普遍提升之后，将更好地促进企业销售及财务指标的同步发展，从而有利于改善外界对企业的前景判断。

4月26日，万科集团创始人王石为100所乡村边远地区学校学生直播授课，在演讲中，王石表示，年轻人即使买得起房子也不要着急买房子，先租房子住，一旦买了房子，实际就等于把自己限定在那里了。

王石于2017年6月30日辞任万科董事长，随后其投入自己的新工作——万科公益基金会理事长。此次途梦教育邀请王石第一次通过互联网直播方式与学生一同分享“人生的无限可能”。

在回答“年轻人在城里买不起房子，要不要回老家，如何平衡梦想与现实”的问题时，王石直言年轻人买不起房可以租。王石指出，“（年轻人）回老家我个人觉得是一个非常好的选择，买房子不是目的，更多的来说是栖息地、居住、过美好的生活。实际上你到大城市打工就是一种挑战，在大城市学习，拥有了经历后，回家照顾父母，结亲，养育下一代。暂时在某一个城市买不起房子，但你回去之后再去创业，可能再回来你就可以成为一个买得起房子的创业者，真的一旦房子买了，实际上等于把你限定在那里了”。

王石建议，年轻人即使买得起房子也不要着急买房子。“首先来想，有住的地方先租，你只要肯租房子那么我盖的房子就有去处，因为得有人先买它再租给你，所以我不用担心你不买房子我没生意，你在所在的城市和你回老家，这都是一种选择，不要更多的纠结。”

对于如何走出人生低谷时期的问题，王石回忆称，83年初到深圳创业，84年成立了万科，在办公桌上贴了两个小纸条，两句名言激励自己。一句是：“不要问社会能为你提供什么，而要问你能为社会提供什么？”实际上就是你对社会的责任承担，有抱负有理想有能力的人不用担心没有你创业的空间。第二句名言是：“衡量一个人成功的标准，不是看他登到顶峰的高度，而是看它高峰跌到低谷的反弹力。”王石以“褚橙”创始人褚时健为例，王石感慨这一名言在褚时健身上得到最好的评价。王石表示要一直这样约束和要求自己，然后走出低谷。

对于财富自由后如何选择人生的问题，王石认为，首先要清楚财富自由的目的是什么，为了财富追求更多的财富反而会为财富所累，很多企业家赚得钱越多越不自由。我的财富支配我想做的事情，是我人生的选择，所以不会被财富所累。

一年前的4月22日，海南宣布从即日起在已出台的限购政策的基础上，实施全域限购。楼市一夜入冬，房地产从业者纷纷在朋友圈宣告“全剧终”。

有人无奈转行重新发展，有人转战云南、广西等地继续从事房地产业务，当然，也有人选择了坚守。

4月22日，一位海南开发人士在朋友圈写道：一年前的今天，房产人一夜未眠；一年后的今天，强者更强，剩者为王。

相比于房地产从业者的复杂心情，海南本地的刚需群体和“新海南人”则在“友好”的市场价格下普遍对自贸区未来的发展有较高期待。

近日，“镁刻地产”记者走访海口多个楼盘了解到，对于限购政策仍然在严格执行，销售价格较去年也未出现上涨情况。

“最严限购令”之后的一年里，海南省、海口市及三亚市都接连针对购房资格、商品房备案价、违法违规销售、宅地供应等发布政策“补丁”，以严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

海南省住房和城乡建设厅（以下简称“海南省住建厅”）对“镁刻地产”记者表示，“从全国来看，我省自房地产调控以来，在房地产调控方面出台的政策文件数量较多，行政区域覆盖面最广，措施最为严厉，得到了中央领导、住建部的高度肯定。”

经历过狂热、骤冷到平稳的海南楼市，正在开启新的征程。

“楼市稳定对谁都好”

汽车仪表台上摆放的一叠楼盘宣传手册显示着张健（化名）曾经与房地产的关系。在成为一名滴滴司机前，张健在海南从事了近三年的房地产广告策划工作。“前两三年楼盘多、业务好，一年赚十余万没有问题。”

他告诉记者，楼市火热的时候他在空闲时间还会去火车站带客看房，带看一个客户有50~100元不等的佣金。由于很多外地客户来海南在看房的同时也会度假，他还发展了私人导游业务，“看房、旅游、吃喝玩乐、车接车送一条龙服务。”

但全面限购后，张健所在的广告公司业务量开始大幅度下降。“一方面是同行竞争多，另一方面就是客户少了。”连续数月只有底薪加少量提成，他决定辞职做滴滴司机——此前他还想过去做餐饮，不过在看到不少针对游客的饭店关门后就放弃了。

从大型房企去年在海南的表现可以看出地产业务的下滑。据链家旅居研究院统计，受“422”限购政策影响，海南全省2018年TOP10房企成交金额总和同比2017年减少了40.46%，业绩大幅缩水，百亿军团成员由6家缩减为4家。成交上榜门槛从43亿元降低至37亿元，排行两极差距巨大。

虽然曾享受过楼市高峰期的红利，但在如今的张健看来，房地产市场稳定对谁都好。“像政策说的嘛，房子是拿来住的。”他是北方人，在多年前跟随妻子定居海南，现在已经很习惯这边的生活。

而自贸区的建设政策更是给张健增强了不少信心，“海南未来的发展还是会很好的，我的未来也还有很多可能。”

“现在房价友好了很多”

不久前，在海口读书和工作六年的王迪（化名）终于成功扎根安家。2016年从海南某大学毕业之后，他来到海口一个产业园招商部工作，“当时就考虑过在海口买房，那个时候楼市火热，怕再等等以后会买不起，但也担心会买在楼市高位，遂决定再观望一段时间。”

“幸好当时没买，现在买便宜了五六十万。”王迪觉得庆幸，加上2018年部门超额完成目标，他这年的工资加年终奖金拿到了25万。

从去年底他就开始看房了，“看了一圈下来发现价格确实比以前友好了很多。”王迪相中了西海岸片区的一套三居室新房，但当时该项目新一期的预售证还未取得，只能先登记认筹。

今年2月，项目正式取得预售证。“均价17300元/平方米，之前销售还说要卖23000元/平方米呢。目前的房价也能看到增值空间，因为现在自贸区的势头很好。”

海口西海岸片区。每日经济新闻记者 姜天天 摄

在2018年对于房地产市场的调控上，海南政府显示出了“壮士断腕”的决心。不仅祭出了严厉的调控政策，一些热点城市还为之定下价格红线，这让不少楼盘新一期的备案价格有了明显下滑。以海口为例，2018年8月，海口市住建局、物价局在约谈多家开发商后，海口商品房备案价控制在17300元/平方米以内。

“镁刻地产”记者也在海口多个在售楼盘了解到，目前无论是备案价还是销售口径，在售项目的均价均未超过17300万/平方米。观澜湖、西海岸等片区楼盘的多位置业顾问表示，目前新一期的价格都较之前下调了很多，此前均价都在2万元~3万元这一区间。

对于购房者而言，市场趋于平稳，但对于开发商来说却陷入进退两难的境地——如果不按照这一指导价卖，则存在无法网签的可能，但如果按照指导价卖，则很难平衡利润与收益。

业内人士告诉记者，一般不愿意按下调价格的项目多是中小房企，他们对单个项目的利润更看重，也存在着侥幸心理，但同时也会面临资金压力，降价走量是市场趋势。

“调控力度不放松”

海南省住建厅提供的数据显示，2018年海南全省商品房销售金额2083.29亿元，同比下降23.2%；全省商品房销售均价14546元/平方米，同比增长22.9%，均价自2月以来基本保持在1.5万元/平方米左右，增速保持在25%左右，较为平稳。

数据来源：中原海南战略研究中心

多家中介研究机构的报告也指出，海南全省2018年整体呈现量跌价涨态势，这一态势在海口的呈现较为明显。据我房旅策的统计，2018年1~11月，海口商品房供应面积218万平方米，成交面积306万平方米，供求比0.7；成交均价15300元/平方米，同比上涨约30%。

数据来源：中原海南战略研究中心

无论是深耕海南的开发人士还是机构专家均对“镁刻地产”记者表示，调控政策在短期不会有任何松动，楼市整体将维持目前的走势。

从今年一季度的数据也可以看出，量跌的态势仍然保持，海南全省房屋销售面积185.73万平方米，同比下降64.1%；房屋销售额316.22亿元，同比下降58.8%。

近日，海口有部分市场传言称还未取得预售的富力首府、融创金城海口一号等会突破17300元/平方米的价格备案。多位中介人士告诉记者，因为备案价控制已经超过半年，很可能会根据具体的楼盘情况适当放宽部分楼盘价格，避免“一刀切”。

不过对此，海口市住建局在今年2月份已辟谣称，近期微信朋友圈出现了“海口限价将由17300元调整到24000元”等消息，市物价局、市住建局在此郑重声明，海口市坚决贯彻落实党中央国务院房地产调控决策部署，坚决遏制房价上涨，此消息纯属谣言。

一海口市房协人士也对记者表示，在目前的情况下要是放开限价限购很可能会引起巨大的反弹，这是不符合当前政策指引的。市场势必要平稳健康发展的，政策、市场可能会进行适度的调节，但不会出现大变动。

海南省住建厅对“镁刻地产”指出，2019年，海南省将继续贯彻落实省委省政府的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持调控目标不动摇、调控力度不放松、调控政策不走样。

不过，海南省住建厅同时也表示，将落实因城施策、分类指导的要求，继续严格执行全域限购等政策，保持调控政策的连续性稳定性，坚决遏制房价上涨，同时要避免采取“天花板”一刀切的方式，按区域和项目科学合理定价。

试图转型综合不动产开发运营及资产管理平台的华夏幸福基业股份有限公司（华夏幸福，600340.SH），4月26日发布2019年第一季度报告。2019年一季度内，公司营业收入102.92亿元，同比增长8.51%；归属于上市公司股东净利润为29.64亿元，同比增长29.61%。

但华夏幸福稍早（4月19日）公布的1-3月业务签约销售情况显示，产业园区结算收入额、房地产开发签约销售额同比分别下降30.65%、33.82%。

华夏幸福董事会秘书林成红此前对媒体表示，2018年拿地远远低于前三年，没有粮食就没有产出，拿地了才有销售的货值。他表示，来自中国平安保险（集团）股份有限公司（中国平安，601318.SH）受让股权的第二笔42.03亿元，很快就要到账，在扣除税费及协议约定的股份质押融资还款后，将全部用于向上市公司华夏幸福产业新城业务提供资金支持。

2019年一季报显示，持有待开发土地为534.45万平方米，同比减少18%；合作开发项目涉及的面积也受到了直接影响，68.54万平方米比去年同期减少44.5%。

有了中国平安的背书，没有了资金之忧的华夏幸福在3月开启了疯狂拿地的模式，仅3月，该公司耗资36.277亿元拿下28宗土地，一季度共耗资38.747亿元拿下31宗土地。

值得一提的是，华夏幸福前十名无限售条件股东中，排在第七位的香港中央结算有限公司持股6183.59万股，比2018年底的3454.88万股增持了2728.71万股，持股比例从1.15%升至2.06%。

香港中央结算有限公司是港交所全资附属公司，为在香港证券交易投资的所有投资者代理资金和股票，而香港的投资者通过陆股通买入内地A股的资金被称为北向资金。虽然并不尽然，但北向资金被人称为聪明资金，北向资金大量买入，一般被认为是抄底或接近底部，北向资金净流出量大时，会被认为是逃顶或接近高点。

华夏幸福同时公告，在境外发行不超过10亿美元(含10亿美元)(等值)境外债券，发行期限为不高于10年或无固定期限，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。此次募集资金用途为境内产业新城建设和债务置换。

此外，华夏幸福刚刚对外宣布“进城”——将进入核心都市圈开发住宅和商业。话音刚落，华夏幸福全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司分笔向上海宏士达房地产开发有限公司提供不超过12亿元的借款，借款利率12%，借款期限为2020年7月10日，并且华夏幸福有权在每笔放款前根据市场情况调增利率。华夏幸福该笔借款用于上海宏士达日常经营、归还该公司债务或京御地产认可的其他用途，而用于归还债务以外的部分，京御地产有权要求上海宏士达随时还款。

上海宏士达是上海本地房企，注册地址为上海市浦东新区惠南镇拱极路，经营范围包括房地产开发及经营、室内装潢、服务、建筑材料、销售。工商资料显示，京御地产早在2016年就成为上海宏士达新增股东，目前持股占比30%，为第二大股东。

公开资料显示，在上海拱极路以南、丰海路以西，上海宏士达曾于2001年买下一块毗邻浦东机场的住宅用地，占地面积为72188平方米，总建筑面积为178802平方米。

华夏幸福表示，上海宏士达为公司的参股联营公司，公司副总裁张书峰先生过去12个月内曾任上海宏士达董事，京御地产向其提供借款是为支持参股公司经营发展。

4月27日，华夏幸福收于30.58元/股，跌幅2.05%。

今年一季度房地产市场的部分当期指标开局良好。房地产投资继续保持高位增长，销售在1-2月下滑幅度较大，进入负增长区间，但3月开始出现反转。值得注意的是，作为房地产供给的前置指标，土地购置面积出现大幅下滑，房地产企业拿地积极性下降明显。二季度随着我国宏观经济的进一步企稳，房地产销售情况会向好。房地产投资在企业加快周转的需要下仍会高位运行。在房地产政策调控基调不变的背景下，各地会根据房价的变动及销售情况加强微调。

投资与销售背离有望缩小

今年一季度房地产市场投资，延续2018年以来的高增长态势，而且增速加快，但1-2月的商品房销售出现43个月以来的首次负增长，3月份市场回暖明显，销售增速出现大幅反转。不过，土地购置面积并未随着销售的回暖而回暖，而是出现较大幅度的下滑。房地产调控政策基调未变，各地并未出现明显的收紧或者放松。

从各个区域的销售面积增速情况来看，各地增速受经济下行和政策调控的影响各不相同。东部地区虽然是调控的重点区域，但从销售面积的增速来看，东部今年的同比增速却是几个区域中唯一同比增速比去年上升的区域，这反映出调控对于东部地区政策效应在减弱。中、西部和东北地区相比东部地区受调控影响较小，在销售面积上虽然同比都是增长，但增速却出现大幅下滑，这其中的主要因素来自于经济下行压力，尤其是中部地区还叠加调控对其影响，所以增速同比下滑幅度最大。一季度的销售下滑在市场的预料之中，但3月出现的逆转情况超出市场预期，这为下一步房地产政策的走向提供了一定的调整空间。

随着房地产市场调控的不断深入，尤其是资金面从紧和新房限价政策，使得市场供给主体对于未来的投资信心有所下降，作为房地产市场的先行指标土地购置面积也开始出现明显变化。

二季度房地产市场在开局稳定的情形下，尤其是销售有望实现恢复性增长，投资仍将会保持较快增长，地方可能会根据各地土地出让情况和房价上行的压力加大微调力度。

一是房地产开发投资将保持高位增长。去年以来市场对于政府调控决心不断确认，在经济压力没有预期那么大的情况下，控风险、调结构仍是当前主要任务。因此，在货币政策对房地产供给端继续从严的背景下，二季度房地产开发商不得不继续加快开发进度，实现快速周转的开发模式。虽然一季度拿地增速出现较大下滑，但根据发改委2019年新型城镇化建设重点任务以及部分城市落户政策利好的情况下，二季度房企拿地积极性应会有所提升，增速下滑趋势可能会减缓。再加上二季度天气有利于开工，因此二季度房地产开发投资可能维持高位增长，同比增速有望保持两位数。

二是商品房销售同比增速有望恢复正增长。3月份在流动性宽松和经济下行压力减缓的背景下，市场购房预期发生改变。二季度随着宏观经济在逆周期调节下进一步向好，购房需求有望进一步加强。4月8日国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》指出要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这无疑是对房地产行业中长期向好的重要政策，从而改变市场预期。同时，当前的“减税降费”“降成本”等政策，开始惠及居民住房消费。3月份，首套房贷款平均利率连降4个月，已回归至去年4月份水平。市场当前的可贷资金充裕，流动性比较充足，这都为二季度需求创造较好的条件。但在一季度天量融资之后的，出于控风险的需要，二季度货币政策有望微调。综合来看，二季度的销售或继续保持平稳增长趋势，同比增速预计会重新转正。

三是地方为落实主体责任可能会加大微调。从当前宏观经济发展的趋势看，2019年3月制造业和非制造业PMI强劲反弹，创下近半年来新高，制造业PMI重回扩张区域，除了春节因素消除之后的季节性回升外，生产和需求两端明显改善，显示经济正在逐步好转，政策全面放松的预期几乎没有可能。

随着经济下行压力的减缓，房地产自3月回暖的势头明显，政策有收紧的可能。但是，一季度土地购置面积增速的大幅下滑值得关注。因此，二季度各城市为了落实主体责任，落实好“稳地价、稳房价和稳预期”的目标，各地显然会根据具体情况进行适度微调。一些商品房销售和土地购置面积下滑较快的城市可能会适度放松，而一些出现明显回暖的地区还会有收紧的可能。比如日前国管公积金新政的出台，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款60万元，贷款期限不得超过25年。此次调整进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房，满足首套房刚需，遏制投资投机性的炒房需求，对北京市场影响比较明显。

四方面把握应对下阶段市场

当前房地产市场在“房住不炒”的定位下，各方对于政府的调控决心和调控的长期性都需要有清醒认识。以房地产税收为主要手段构建房地产长效机制的落实步伐会越来越快。房地产企业要增强坚决去杠杆的意识，切实控制好经营风险，提升房地产市场的供给质量和加快产业转型升级。购房者应加强风险意识，合理配置房地产在家庭资产中的比例。

一是中央政策仍以“稳”为主，注意货币政策的溢出效应。稳市场、稳价格、稳预期可以说是今年中央对于房地产市场调控的主要目标，围绕这一目标，首先在政策上加大对稳市场的支持，稳定市场的供给和需求，对需求较大的地区注意加大租赁性住房供给外，商品房供给不可大幅减少；需求端继续严控投机性需求，重视刚性需求，对于限价带来的一二手房房价倒挂的现象也应引起重视。其次，在稳房价方面继续督促地方落实主体责任，既要坚决遏制房价的上涨，也要关注三四线城市房价的大幅波动。三是稳定市场预期需要中央层面的政策，尽量减少对市场预期发生较大影响，在当前情况下不轻易删减和增加房地产相关政策。最后就是货币政策在保持流动性合理充裕的情况下，要注意结构性宽松，防止货币政策对房地产的溢出效应，防止宽松的资金流入房地产市场带来房价攀升，尤其是要注意一季度天量融资对于房地产市场的影响。

二是各地应加强对市场变化的监控，适时做出预调微调。今年房地产市场的地区差异性可能会拉大，因此各地必须密切关注本地供需关系，做好相应政策储备，在市场出现一定波动时进行微调。在实现中央对于房地产市场“三稳”的目标下，做好房地产市场的预期引导，既要坚决遏制投机性的需求，也要满足刚性需求。尤其是一些人口长期净流出地区要进行房地产供给和需求的调研，控制土地供给，积极发展二手房市场，维护房地产市场的稳定。

三是房地产企业应逐步降低杠杆率，加快产业转型升级。房地产企业应该意识到，去杠杆是一项长期任务，针对高杠杆可能带来的风险，一方面要加快土地开发节奏，加快销售进度、加快资金回笼；另一方面要积极提高房地产自有资金的比率，通过股权式融资降低债务杠杆率。政府应积极引导房地产企业展开并购重组，允许合规企业发行ABS等债务融资工具。

房地产开发企业应深刻意识到房地产市场调控的长期性，加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，推动开发企业与物业、中介之间的合作。增强企业市场竞争力，实施多元化发展战略，实现房地产与教育、医疗、物流等跨界联合。加快开展技术创新、产品创新、管理创新，提升房地产全产业链尤其是后端服务的附加值。强化企业服务，将由产品开发向空间运营迈进，从产品开发商变身空间运营商，提升住宅品质和小区品位。

四是购房者需要理性，加强风险意识。当前房地产市场区域差异会越来越大，对于刚性需求购房者来说，应趁政策有微调的时候果断出手。同时，对未来房价波动应有理性认识，有足够的心理预期，尤其要对未来房产税出台对于房地产市场的影响有充分预期。