长租公寓的烽火起于2018年下半年。从疯狂抢夺房源被约谈、到甲醛门事件、再到大型长租公寓企业爆仓，长租公寓运营商们不得不放慢扩张的脚步，稳固自己的根基。

与此同时，全国各地租金赛跑，在去年第三季度涨到了一个新的高度。在经历了一番洗牌之后，经济学博士、空·白创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领在“2019乐乎五周年伙伴大会”的启幕演讲中提出，2018年第三季度前后的是租金最高的时候，到2018年第四季度和2019年租金一定会有所回落。原因是大家的收入在下降，承受不起这么高的租金。

杨现领认为，长租公寓拿投资时的一个关键逻辑时错误的：假定未来的租金会以每年5%到10%的速度增长。杨现领表示，这事绝对不可能。

原因非常简单，一是在收入增长的时候，租金涨幅远远达不到收入涨幅的水平。租金收入弹性衡量的是租金的涨幅和收入涨幅的关系。在一线城市，如果收入涨5%，租金增长5%就非常不错了。在三线城市租金涨幅都是负的，无论收入怎么涨，租金压根就不长。第二个是在收入下跌的时候，租金的跌幅往往远远大于收入的跌幅。这是由租赁人群结构决定的，这个人群结构是典型的青年白领人群，他们的期望是有一天能够有机会买房子，要给小孩上学，而不可能因为收入的上涨而把钱投入在租赁上。

基于对行业的判断，乐乎公寓的创始人罗意在大会上也表示，乐乎不做长租公寓的华住，而成为长租行业的美团。坚持围绕中小投资者提供运营服务，坚持效率优先，靠运营能力挣钱。

每日经济新闻记者 包晶晶 每日经济新闻编辑 魏文艺

“房子是很好，但能不能买到还是个问题，据说都要托关系。”苏州工业园区某售楼处，一位看房人焦虑地表示。

“你们在这里等等，等会一起介绍。”苏州市场回暖之后，双休日不少楼盘项目售楼处的置业顾问已经无法提供一对一服务了，而是将四五组客人集中在一起，介绍项目、带看样板间，至于过后加不加微信详谈，置业顾问表现得并不积极，甚至忙得顾不上。

近日，《每日经济新闻》记者以购房人身份主动询问某楼盘的认筹时间及注意事项时，置业顾问才将相关条款发送给记者。

4月份已近尾声，苏州楼市的新房二手房均成交活跃，达到了近期的高峰。新房市场整体活跃度高，刚需盘及高端改善纯新盘入市即开即清，销售火热；4月前3周新房成交套数分别为796套、1790套、1508套。在局部区域供应不足的情况下，部分购房者转向二手房市场。易居数据显示，仅4月上半月，二手房成交已达5280套。

“紧俏的楼盘，能买到的基本上都是全款，要贷款的刚需客，基本上没有机会的。”代理多个新楼盘的苏州某中介门店小刘告诉《每日经济新闻》记者：“去年开盘卖了一批，最后能买到手的购房者都是付全款，开发商也会优先考虑这批准客户。真的要买，可以去登记信息，付点认筹金，到时候拼运气吧。”

对于近期的苏州楼市表现，上海中原地产市场分析师卢文曦的判断是“价稳量增”。

“有多重因素共同推动成交。首先是近期多地掀起政策微调，市场预期转变。而楼市政策微调意味最困难的时期已经过去，未来不会更差，随着预期转变会推动购买行为快速兑现；其次，今年以来信贷出现松动，首套房房贷利率不断下行，给买房人切实利好；再次，市场积压的购房需求需要释放，年后一些诸如‘如土地市场出现超过100%高溢价’‘南京千人看房’等消息催化入市意愿，加快买房动作。”卢文曦向《每日经济新闻》记者分析道。

3月份开始，苏州市场转暖明显，不少购房者手握资金辗转于各个售楼处，但要买到热门区域楼盘却并不容易。

克而瑞数据显示，苏州市住宅供应显著放量，13个楼盘加推平均去化率达到84%。据中原地产不完全统计，2019年第1周至第16周，苏州全市楼盘平均认筹率都处于高位，两次达到100%，仅在第4周和第10周低于50%。

上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》显示，苏州市2月份住宅供应面积24万平方米，3月份增至44万平方米；3月份成交面积75万平方米，环比增加103%，同比增加47%。

多位业内人士认为，在土拍火爆、银行贷款放松的利好下，苏州楼市的热度可能还会持续一段时间。

二手房成交量激增

观察历史数据可知，苏州2018年二手房市场较为火热，成交量处于历史高位。2019年一季度，苏州二手房成交量同比增长25.7%。

易居数据显示，4月上半月，苏州二手房成交量为5280套。将2019年4月上半月和3月下半月对比，苏州二手房成交量增速达到159.2%。

“新房都被投资客买去了，买到手就赚一万。”中介小刘向《每日经济新闻》记者推荐：“要不你就买带学区的二手房，涨得很快的。”

值得注意的是，因楼盘严格限价，2018年至今，苏州园区、姑苏区等核心区域新房供应不足，甚至好几个月出现零供应。因此，部分购房者转向二手房市场。

苏州城市中心城区受限于历史风貌保护，城市布局规划为向东建设工业园区、向西建设高新科技园区。经过多年开发建设，工业园区已经成为苏州配套完善、产业发达、生态优良的区域，人口持续导入明显，同时也是高档楼盘最为集中、一二手房价最高的板块。

市场人士向《每日经济新闻》记者分析认为：“苏州市场去年量价比较平稳，政府调控手段很清晰，限价严格，去化率一直很健康。园区很久没有供应量，但需求是最热的。所以二手房价格一直在上涨，没有受到一手房限价的影响。”

房贷利率下调与“优购房”利好

与刚需购房者密切相关的还有房贷利率，此前苏州市房贷利率曾最高普遍上浮25%，让购房人望而却步。

2018年年中，不仅银行房贷利率普遍上浮，并且有多家银行增加了更多样化的贷款规则。例如需要父母担保的从上浮22%调整至25%，婚前首套首贷利率上浮23%，婚后首套首贷利率上浮22%，50岁以上人士贷款年限不得超过20年等。

而今年自春节后，苏州各银行房贷利率上浮标准开始多次微调。进入4月，多家银行利率上浮比例下调明显。据统计，目前房贷利率上浮最低的邮政银行仅上浮15%；春节后各大银行普遍上浮23%的房贷利率，现在也只上浮20%左右。

交通银行(601328)信贷部工作人员向《每日经济新闻》记者表示：“目前首套房贷款基准利率上浮18%，如需父母担保则上浮21%。二手房执行同样标准”。

尽管各家银行执行的上浮标准不同，购房人却不能“择低贷款”。《每日经济新闻》记者分别联系了苏州高新(600736)区、苏州园区的几家银行，均被告知个人房贷有“准入”要求，即必须购买与该银行有合作关系的楼盘，才能够办理相应的贷款，无法随意选择贷款银行。

此外，进入2019年，各线城市加大了人才政策的力度，长三角区域的宁波、上海等城市纷纷在人才住房、共有产权房申请等方面进行了制度保障。4月23日，苏州吴中区宣布向人才定向出售“优购房”，最高给予30%折扣。

“苏州是全国第一个提出‘优购房’概念的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，和全国其他地区人才住房相比，苏州的优购房强调了认购的概念，而其他地区往往是租售并举的。

加上4月初国家发改委关于全面放开放宽落户条件的通知，与杭州、合肥同为Ⅰ型大城市的苏州，落户规模将进一步扩张，购房门槛也有望降低。

新城控股集团股份有限公司4月26日宣布，于今年第一季度，该公司实现营业收入43.30亿元，同比减少16.39%；实现归属上市公司股东的净利润2.06亿元，同比减少42.63%。

同期，新城控股短期借款30.4亿元，同比增长33.92%；长期借款311.7亿元，同比增长31.68%。公告披露，长期借款增长，主要由于本期新增较多长期银行开发贷所致。

截止报告期末，新城控股总资产3666.24亿元，同比增加10.99%。

观点地产新媒体查看数据了解，报告期内，新城控股累计合同销售金额约467.14亿元，比上年同期增长23.36%，累计销售面积约415.28万平方米，比上年同期增长36.18%。

昨日，北京青年报记者从北京市人民政府官网获悉，市政府办公厅关于转发市住房城乡建设委等四部门《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》的通知。

该办法于4月24日起正式实施，今后在北京新购房的业主若发现房屋相关质量缺陷，可向保险公司提出索赔申请。住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围为地基基础工程和主体结构工程、保温和防水工程。

新建住宅工程将强制上保险

本办法所称住宅工程质量潜在缺陷保险(以下简称缺陷保险)，是指由住宅工程建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期间内出现的因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险。前款住宅工程，包括住宅工程和在同一物业管理区域内其他建筑物。

本办法所称工程质量潜在缺陷，是指住宅工程在竣工验收时未能发现的，因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等原因造成的工程质量不符合工程建设标准、施工图设计文件或合同要求，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。本办法所称业主，是指住宅或者其他建设工程所有权人，为保险合同的受益人和索赔权益人。

根据该办法，本市推行住宅工程质量潜在缺陷保险制度。在本市行政区域内从事新建、改建、扩建住宅工程的缺陷保险活动，及对缺陷保险活动实施监督管理的，应当遵守本办法。

本市新建住宅工程项目，在土地出让合同中，将投保缺陷保险列为土地出让条件，并要求选择具备相应能力的保险公司。

厕浴间防水渗漏等均列入保险范围

缺陷保险的基本承保范围为地基基础和主体结构工程、保温和防水工程。其中，保温和防水工程缺陷包括：围护结构的保温层破损、脱落；地下、屋面、厕浴间防水渗漏；外墙(包括外窗与外墙交接处)渗漏；其他有防水要求的部位渗漏。

建设单位投保缺陷保险的保险期间，地基基础和主体结构工程为10年，保温和防水工程为5年。保险责任开始时间自建设工程竣工验收合格2年之日起算。

住宅工程在竣工验收合格之日至保险责任开始时间内出现的工程质量潜在缺陷，由建设单位负责组织维修。保险期间届满后交房的住宅工程，建设单位应当在交房前15日通知保险公司、业主共同验收，若存在质量缺陷，由建设单位承担维修或赔偿责任。

保险合同约定的保险范围和保险期间之内，由保险公司履行维修或赔偿责任；保险合同约定的保险范围之外或保险期间到期之后的工程保修范围和保修期间，执行国家和本市法律法规和标准的有关规定，但对于保险期间届满后交房的，业主在交房之日起6个月内，发现承保范围内的建筑存在质量缺陷的，由保险公司承担维修或赔偿责任。

擅自拆改承重墙等不属保险范围

办法提到，房屋所有权人或使用人超过设计标准增大荷载、擅自拆改房屋承重结构、擅自改变设备位置等未按照《房屋建筑使用说明书》相关要求或设计用途正常使用造成的质量缺陷；在房屋使用过程中，因房屋所有权人或使用人以外的第三方造成的质量缺陷；合同约定的不可抗力造成的质量缺陷等不属于保险责任范围。

投保缺陷保险的建设单位应当在办理施工许可手续前，与保险公司签订书面保险合同，并一次性支付合同约定的保险费(其中，含不高于保险费30%的风险管理费用)。

保险期内住宅保险权益随所有权转让

在业主办理房屋交付手续时，建设单位将《工程质量潜在缺陷保险告知书》随《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》一并交付业主。保险合同依法成立后，建设单位如要解除合同、变更保险公司或者变更保险合同内容，对已经销售的住宅工程，应当征得全部买受人的书面同意。在保险期间内住宅或者其他建筑物所有权转让的，保险标的受让人承继建设单位本保单下的权益。

以公开招标方式选择保险公司

缺陷保险的承保采取共保模式。共保体由牵头保险公司和至少两家成员保险公司组成，并实行统一保险条款、统一保险费率、统一理赔服务、统一分配份额、统一信息平台。

由市住房城乡建设、金融监管部门通过公开招标方式，选择注册资本金充裕，综合偿付能力充足，风险管理能力强，承保理赔服务优质，具有一定的缺陷保险承保经验，信用良好的保险公司，供建设单位投保时选择。

业主在缺陷保险的保险期间内或期间届满后交房且业主在交房之日起6个月内发现工程存在保险范围内的质量缺陷的，可以向保险公司提出索赔申请。保险公司收到索赔申请后，应当在二日内派员现场查勘。保险公司应当在收到业主索赔申请后的七日内作出核定；情形复杂的应当在三十日内作出核定，并将核定结果通知业主。

对属于保险责任的，保险公司应当自与业主达成赔偿协议之日起七日内履行维修或赔偿义务。对不属于保险责任的，保险公司应当自作出核定之日起三日内向业主发出不予赔偿通知书，并说明不予赔偿的理由。

文/本报记者朱开云

近日，克而瑞研究中心发布《2018年中国房企总土储货值排行榜》。根据榜单，恒大、碧桂园、保利发展三甲房企的土地储备总货值超过2万亿元，超过万亿元的房企有8家，而3000亿元以上的企业共有37家。

克而瑞研究中心指出，进入土地储备货值TOP100的房企，平均去化周期为3.9年，大部分房企土储去化处于合理区间，但部分房企存在一定的去化风险。

龙头房企领先明显

克而瑞榜单显示，恒大、碧桂园等销售规模和业绩较大的龙头房企，在土地储备的方面也具有领先优势。以恒大为例，截至去年底，恒大土地储备总货值达到27174亿元，权益货值也有25496亿元，土地储备总建筑面积为25057万平方米。

除恒大外，碧桂园和保利发展的土地储备总货值也突破2万亿元，分别为23001亿元和22524亿元。而融创、万科、绿地、中海、龙湖等五家企业的土地储备总货值在1万亿元以上。货值储备超过3000亿元的企业共计37家，千亿阵营手续储备依然充足。

克而瑞研究中心指出，保利、招商、万科等企业的土地储备货值较2017年增长显著，其中保利发展同比增幅达20%，涨幅高于恒大和碧桂园，而在储备货值大增的基础上，保利发展今年一季度销售金额同比也取得了22%的增幅，全年业绩有望冲击5000亿元。

另外，此次榜单中，土地储备总货值排名100位的京投发展也已达到770亿元。克而瑞研究中心指出，截至去年年底，有51家企业的土地储备货值集中在1000亿元至3000亿元的区间内。

两类企业要留意风险

从土地储备区域分布来看，各家房企重庆、昆明、天津、成都等城市大量囤货，其中土储总额TOP100房企在重庆的土地储备建筑面积超过10000万平方米，昆明、天津、成都三地的土地储备建筑面积也超过6000万平方米，广州、北京分别位居第6、第7位。

截至2018年末，各家房企的土地储备平均去化周期为3.9年，与2017年末时的4.6年相比有明显下降，克而瑞研究中心指出，这是房企去年拿地态度趋于谨慎，采用谨投资、促销售的策略所致。

结合去化周期和总土储货值来看，多数企业土储仍处于相对安全的区间，去化情况尚佳。例如碧桂园、万科等企业，虽然土地储备规模较大，但整体去化均能维持3年左右。而土地储备总货值3000亿元以上的企业，有不少都可以支撑未来3-5年的发展。

不过，克而瑞研究中心也指出，有两类房企存在一定去化风险。第一类企业发展快速，如蓝光、新力等，但现阶段土地储备并不充裕，去化周期不足2年，未来仍需要积极扩充；第二类企业土地储备相对较少，且去化速度偏慢，如中建东孚、宝能，当前仍要积极增加销售、提高周转率。

另外，还有部分销售规模进入前100位的房企，土地储备总货值却在100名开外，这类企业面临业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。

整体而言，大部分房企土地储备去化周期仍在合理区间。克而瑞研究中心认为，房企若继续完善其机制体制、战略布局、运营管控、销售策略等，不仅整体风险可控，规模增长依然可期。

南方日报记者葛政涵

■本报见习记者 孟珂

4月25日，中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告（201904）》。报告关于住房市场运行最新动态的分析显示，全国房价继续小幅上涨，重点城市二手房成交量较快放大。报告预测认为，一线、二线城市以小涨或微涨为主，少数城市可能较快上涨。三线、四线城市“小阳春”趋于消退，房价将稳中有降。

中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示，一季度部分市场出现小阳春的主要原因是信贷政策的宽松，而现在来看，一季度超过预期的经济形势，给房地产调控收紧空间，因此部分城市小阳春可能遇到政策约束。此外，一季度的楼市回暖也引起了监管层的重视，再次强调要坚持房子是用来住的。

报告认为，2019年一季度出现局部“小阳春”，其主要原因有：一是住房市场融资环境得到改善。资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平。二是房价预期出现转变。部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分潜在购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。

“整体看，房地产市场走势依然以平稳为主，‘小阳春’热度过大的区域很可能会再次退烧。但市场明显低迷的区域依然有可能会出台宽松政策。”张大伟说。

报告建议，把好货币供应总闸门，避免大水漫灌或突击性信贷；以差别化信贷政策为主抓手，实现对住房投资投机的精准抑制，房价潜在上涨压力较大的城市，可通过升级二套以上房贷的认定条件以精准抑制投机；加强房价预期管理，保持政策的连续性与稳定性。

看到黑龙江鹤岗房价低至300元每平新闻之后，我找了一些不知名的城市，然后在房产中介的网站上搜索一看，大吃一惊，单价每平方数百元、总价几万元的房子还有许多。这也在一定程度上说明鹤岗的低价房并不是国内唯一的存在，还有很多不知名、没有优势产业的城市，其房价对奋斗在一线城市还买不到的人们而言，真是货真价实的“白菜价”。

1元1包的辣条在一线城市的超市卖1元，在四线城市的商场里也卖1元，即便有偏差也不会太大。然而不同城市、不同地段的房价不同，同样是钢筋混凝土，有的售价低到每平方米不足千元，有的售价则能超过20万元。一、二线城市的小产权房相对商品房便宜很多，这和鹤岗的棚改房有些类似，房产证都没有那么容易就拿到手，小产权房的难度会更大。

一二线城市的房价高有很多原因，简单举三点原因。一是因为土地资源相对稀缺，房地产商拿地成本高决定了建成后的房价将处于更高价位；二是住房数量对城市人口数量而言也相对稀缺，根据供给需求曲线，在后续产量有限、需求量长期处于旺盛的情况下，价格也会不断增长；三是这些城市的有钱人很多，贫穷限制了绝大多数人的想象，真正的有钱人不会觉得房价高到难以承受，这给了地产商进一步涨价的空间。

能够形成上述三点原因，和一二线城市的自身情况相关，其中包括了历史、政治、地理等多方面的因素，这些因素聚合在一起便成为了“创新驱动发展”。非垄断型企业之所以能够屹立不倒，主要是靠创新发展新的生产力，因循守旧、固步自封的企业会壮大一时，未来极有可能会默默无闻，即便消失了也无人问津。城市的发展也是如此，吃老本、吃资源、不奋斗、不开拓思路，城市的前景便会越来越渺茫。

一二线城市都有众多产业，尤其是高新科技产业所提供的大量机会，对高学历人才以及高技术人才有着难以拒绝的吸引力，再加上许多城市掀起抢人大战、留人大战，以处处为人才着想的方式吸引外地人才参与城市发展建设，使得这些城市的人口数量处于净流入状态，也成为这些城市房价将长期处于相对较高位置，甚至会平缓走高的原因。

很多四线城市所做的事情是吃老本，消耗着当地丰富的自然资源，而并没有积极跟随时代做进一步的发展。有媒体报道，有一些四线城市的产业中，管理人员数量要远超一线作业工人，在缺少奋斗力量、缺少吸引优质人才、缺少新产业驱动的背景下，城市人口数量必然是净流出。在人口越来越少、需求越来越弱的情况下，房地产商开发普通住宅将面临没人愿意购买的窘境，因此还不如建设豪宅专供当地富豪。所以，鹤岗房价出现了两端严重分化的情况：一边万余元可以买一套，一边万余元才可以买一平方米。

房价不高对老百姓来说可能是好事，至少当地人在当地买房的压力不会太大。最担心最害怕的是这些城市将房价的走低作为政绩——“看，我们积极响应了房住不炒，我们控制住了房价，我们没有让房价成为老百姓们的负担”。控制房价、稳定房价很有必要，但通过这种方式令房价不走高，则是自掘坟墓的行为。

人才不断流失，没有新鲜血液涌入，一座城市可能会慢慢演变成为空城，逐渐丧失一座城市的功能。不论国家如何重视，地方政府自己不努力、地方企业没有干劲，从上到下在事业发展层面拧不成一股绳，谈何招商引资？谈何吸纳人才？谈何创新驱动？谈何高质量增长？我们所追求的幸福生活不是安于现状，而是不断创造更美好的生活。不踏踏实实发展，这类四线城市或一些更小城市的房价会继续下行。始终无法收回建筑成本的小产权房的产权人、棚改房的产权人，有可能会一再降低销售价格至大幅低于综合成本，地方小型房地产企业为清空库存、回笼资金也会采用降价策略。

如果这类城市未来不愿意做改变，或只是在口头上改变、行动上和原来保持一致，这类城市未来的房地产市场依然不会有希望。如果城市寻找符合自身实际的新产业、开发契合自身实际的新动能，成功招商引资、获取优质高端人才，未来的城市将获得飞跃式的发展，产业将壮大，房地产市场也会在市场的变化中水涨船高。

房企多元化，何去何从？

每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤

各上市房企的2018年度成绩单已经差不多发布完毕，我们看到，冲破“五千亿”实现了、20家房企的“千亿”实现了、近40家房企超过20%的增长率实现了，但唯独前几年被房企热议的多元化不仅在近年声势见弱，也未现漂亮的成功案例。

从数据角度看，克而瑞表示，TOP30房企中的70%都曾发布多元化战略，TOP100房企中更有97%布局了多元化业务。

但自2010年前后房企始提多元化转型战略，多家企业在经历近10年的发展后，如今依然以地产开发为主要营收和利润源头，主业地位不可动摇，而房企多年的多元化探索收获甚微。

实际上，《每日经济新闻》记者采访近十家房企发现，目前似乎除了恒大和碧桂园等少数几家龙头企业，仍在农业、机器人、文化等行业兴致勃勃地描摹多元化前景外，绝大多数房企对此已趋于谨慎。

但想要房企彻底放弃多元化，似乎也不易。

克而瑞指出，在房地产开发的基础之上，不断拓展创新业务，是所有房企在地产下半场要活下去乃至活得更好更久都需要做的事情。市场已逐渐从买方市场向卖方市场转变，对于房企来说，多元化布局不再是做和不做的选择，而是怎么做的问题。

多元化数年，如今却进退两难，房企该何去何从？

效果欠佳 探索多年仍依赖地产开发

2018年可以算个“丰收年”，盘点刚结束的年报季成绩，可以发现增长超过20%的企业平均业绩是1253亿元，39家的销售平均增长率为48%。而且大部分企业利润明显上涨，A股房企平均利润上涨了23%；在已经公布年报的房企里，利润下滑的只有22家，70%的企业利润出现了明显的上涨。虽然净利润率相比2017年有所下滑，但也在11.9%的均值。

值得留意的是，不断提升的销售规模和利润，却与多元化业务关系浅薄。目前，房企的开发业务占比依旧高于80%。

以恒大为例，其2018年销售物业收入4527.64亿元，而租金、物管、其他业务合计收入只有100多亿元。而即使绿地控股的大基建、大消费、大金融销售占比已达到45%，但在2018年度3443.5亿元营收中，1614.6亿元依然来源房地产、1481.3亿元来源建筑及其相关产业，其他产业仅贡献347.6亿元营收；相较于房地产结转毛利率同比增至27.01%，建筑、商品销售、能源、汽车等产业的毛利率则仅为3.72%、2.35%、2.54%。

与此同时，不少房企的多元化被质疑为“地产的新外衣”。

例如推出了“华润理想国”的华润集团，2018年明确向“城市投资开发运营商”转型的战略，除原本的住宅、商业、写字楼、综合体开发业务外，新布局了养老、农业、长租公寓、影视、产业地产等板块。

“如果通过地产与医疗健康的结合能提升城市基础医疗水平，解决看病难的问题，那么是一件好事，但目前看来这是一个高难度问题，各大房企转型的主要目的还是为了提高自己楼盘的溢价，在未来更有竞争力。”有业内人士直言。

实际上，2017年华润置地商业板块从开发业务中剥离，并列为与开发事业部平级的一级组织机构，就体现了华润在非传统开发方面的野心。但是商业板块未来是否会独立分拆上市尚不明确，而2018年华润置地投资物业收入占比不大。但值得一提的是，其增长速度快于开发业务。

多元化布局的万科亦然，目前万科在地产外，已布局物业、租赁、物流、养老、教育等十多个业务领域，其中租赁在2018年上半年被列为集团核心业务。

但发展至今，万科的营业收入结构中，地产仍占据绝对地位，而多元化业务尚未产生可观收入。2018年报中，万科不再单独列示养老和教育业务，这也显示了万科收敛和聚焦的战略导向。

“试错期”拉长 “有名无实”者众

房企的多元化道路，很难走。

业内人士指出，在地产开发以外，除了商业地产这个比较传统的泛地产分支外，房企还没有找到市场空间大、更适合规模发展与长期耕耘、利润可观并能支撑业绩明显增长的发力点。

“房企虽然资金不少，但并没有足够多的现金流可以长期沉淀在需要培育的产业，况且资产证券化的渠道仍未打开。”

有机构人士直言，习惯了“赚快钱”的房企，面对这些持有资产、沉淀资金、现金流回报不足的项目，大多很难实现持续投资和长期运营。

何况在新业务领域，房企既不熟悉形势，也不掌握核心技术，更无骨干人才支撑，不具备竞争力，前期一定是学习和吸取教训的阶段，需要成本和时间。

到目前为止，为何大多数房企在多元化方面的表现都难言优秀？

安居客首席分析师张波直言，房企往往只有在市场下行或者不好时，才会别出心裁地考虑多元化。只要楼市回暖，大家就会把资源再度集中到地产上。其实到现在为止，大家真的没有找到什么行业比房地产更容易赚钱的了，会有些企业心力不足。

他告诉《每日经济新闻》记者，从现状来看，房企的多元化发展，或者说所谓的去地产化，绝大多数只是在名称上做文章，从客观原因看是为了扩大经营范围，更好地解决企业面临的融资问题。近年来对于房地产融监管的强度并未减弱，在此背景下，通过更名等方式则是实现融资的方式之一。

横盘时代 多元化之路“往哪里走”

但多元化这条路，房企不得不走。

“既有开发市场已经见顶，当规模到达一定阶段，没有更大的市场空间支撑规模增长，公司市值就很难维持增长。所以，多元化是房企，尤其是大房企的迫切需求。”上述人士就表示。

的确，在横盘时代，房地产开发获得更高业绩增长的难度越来越大，房企需要寻求新业务，实现业绩可持续增长。客观来看，房企的多元化发展与转型，其实是房企应对洗牌趋势的一种选择，一旦新业务实现规模效应，就可能在未来成为房企发展战略的支柱之一，也才可能提供理想的利润增长。

多元化之路就是一场漫长的等待，业内人士认为，其实更重要的不是“是否往外走”，而是“往哪里走”——多元化新业务最好能够与房地产业务形成周期性互补，或者选择进入建筑、经纪、金融服务等领域来延长产业线链，帮助房企穿越周期，实现逆周期调节。

像万科、恒大、保利、碧桂园、华润等想要寻求出路的房地产企业，都在考虑发展地产以外的产业。以恒大来说，文旅、健康和新能源汽车产业，显然市场空间规模也更大，前景会更乐观一些。

转型能否成功，本质上还是需要看房企是否具备相匹配的核心竞争力。当前的市场环境下，转型在一定程度上意味房企自身的房地产开发销售运营经验以及品牌优势归零，但对于部分房企来说值得尝试。

在长三角城市群的26个城市中，苏州是仅次于核心城市上海的重要的城市。在GDP方面，2018年苏州仅次于上海，排名全国第7，远远将杭州、南京甩在身后。在房地产方面，2017年苏州房地产开发投资达到2305亿元，仅次于上海和杭州。

近年来，苏州已成为房企战略版图中的重要城市。近日，《每日经济新闻》记者实地走访苏州楼市发现，苏州的新房二手房市场表现活跃，成交量均处于近期高峰，土地市场亦明显回暖，土拍溢价率不断走高，板块“地王”不断涌现。

“房子是很好，但能不能买到还是个问题，据说都要托关系。”苏州工业园区某售楼处，一位看房人焦虑地表示。

“你们在这里等等，等会一起介绍。”苏州市场回暖之后，双休日不少楼盘项目售楼处的置业顾问已经无法提供一对一服务了，而是将四五组客人集中在一起，介绍项目、带看样板间，至于过后加不加微信详谈，置业顾问表现得并不积极，甚至忙得顾不上。

近日，《每日经济新闻》记者以购房人身份主动询问某楼盘的认筹时间及注意事项时，置业顾问才将相关条款发送给记者。

4月份已近尾声，苏州楼市的新房二手房均成交活跃，达到了近期的高峰。新房市场整体活跃度高，刚需盘及高端改善纯新盘入市即开即清，销售火热；4月前3周新房成交套数分别为796套、1790套、1508套。在局部区域供应不足的情况下，部分购房者转向二手房市场。易居数据显示，仅4月上半月，二手房成交已达5280套。

新房供应显著放量

“紧俏的楼盘，能买到的基本上都是全款，要贷款的刚需客，基本上没有机会的。”代理多个新楼盘的苏州某中介门店小刘告诉《每日经济新闻》记者：“去年开盘卖了一批，最后能买到手的购房者都是付全款，开发商也会优先考虑这批准客户。真的要买，可以去登记信息，付点认筹金，到时候拼运气吧。”

对于近期的苏州楼市表现，上海中原地产市场分析师卢文曦的判断是“价稳量增”。

“有多重因素共同推动成交。首先是近期多地掀起政策微调，市场预期转变。而楼市政策微调意味最困难的时期已经过去，未来不会更差，随着预期转变会推动购买行为快速兑现；其次，今年以来信贷出现松动，首套房房贷利率不断下行，给买房人切实利好；再次，市场积压的购房需求需要释放，年后一些诸如‘如土地市场出现超过100%高溢价’‘南京千人看房’等消息催化入市意愿，加快买房动作。”卢文曦向《每日经济新闻》记者分析道。

3月份开始，苏州市场转暖明显，不少购房者手握资金辗转于各个售楼处，但要买到热门区域楼盘却并不容易。

克而瑞数据显示，苏州市住宅供应显著放量，13个楼盘加推平均去化率达到84%。据中原地产不完全统计，2019年第1周至第16周，苏州全市楼盘平均认筹率都处于高位，两次达到100%，仅在第4周和第10周低于50%。

上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》显示，苏州市2月份住宅供应面积24万平方米，3月份增至44万平方米；3月份成交面积75万平方米，环比增加103%，同比增加47%。

多位业内人士认为，在土拍火爆、银行贷款放松的利好下，苏州楼市的热度可能还会持续一段时间。

二手房成交量激增

观察历史数据可知，苏州2018年二手房市场较为火热，成交量处于历史高位。2019年一季度，苏州二手房成交量同比增长25.7%。

易居数据显示，4月上半月，苏州二手房成交量为5280套。将2019年4月上半月和3月下半月对比，苏州二手房成交量增速达到159.2%。

“新房都被投资客买去了，买到手就赚一万。”中介小刘向《每日经济新闻》记者推荐：“要不你就买带学区的二手房，涨得很快的。”

值得注意的是，因楼盘严格限价，2018年至今，苏州园区、姑苏区等核心区域新房供应不足，甚至好几个月出现零供应。因此，部分购房者转向二手房市场。

苏州城市中心城区受限于历史风貌保护，城市布局规划为向东建设工业园区、向西建设高新科技园区。经过多年开发建设，工业园区已经成为苏州配套完善、产业发达、生态优良的区域，人口持续导入明显，同时也是高档楼盘最为集中、一二手房价最高的板块。

市场人士向《每日经济新闻》记者分析认为：“苏州市场去年量价比较平稳，政府调控手段很清晰，限价严格，去化率一直很健康。园区很久没有供应量，但需求是最热的。所以二手房价格一直在上涨，没有受到一手房限价的影响。”

房贷利率下调与“优购房”利好

与刚需购房者密切相关的还有房贷利率，此前苏州市房贷利率曾最高普遍上浮25%，让购房人望而却步。

2018年年中，不仅银行房贷利率普遍上浮，并且有多家银行增加了更多样化的贷款规则。例如需要父母担保的从上浮22%调整至25%，婚前首套首贷利率上浮23%，婚后首套首贷利率上浮22%，50岁以上人士贷款年限不得超过20年等。

而今年自春节后，苏州各银行房贷利率上浮标准开始多次微调。进入4月，多家银行利率上浮比例下调明显。据统计，目前房贷利率上浮最低的邮政银行仅上浮15%；春节后各大银行普遍上浮23%的房贷利率，现在也只上浮20%左右。

交通银行信贷部工作人员向《每日经济新闻》记者表示：“目前首套房贷款基准利率上浮18%，如需父母担保则上浮21%。二手房执行同样标准”。

尽管各家银行执行的上浮标准不同，购房人却不能“择低贷款”。《每日经济新闻》记者分别联系了苏州高新区、苏州园区的几家银行，均被告知个人房贷有“准入”要求，即必须购买与该银行有合作关系的楼盘，才能够办理相应的贷款，无法随意选择贷款银行。

此外，进入2019年，各线城市加大了人才政策的力度，长三角区域的宁波、上海等城市纷纷在人才住房、共有产权房申请等方面进行了制度保障。4月23日，苏州吴中区宣布向人才定向出售“优购房”，最高给予30%折扣。

“苏州是全国第一个提出‘优购房’概念的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，和全国其他地区人才住房相比，苏州的优购房强调了认购的概念，而其他地区往往是租售并举的。

加上4月初国家发改委关于全面放开放宽落户条件的通知，与杭州、合肥同为Ⅰ型大城市的苏州，落户规模将进一步扩张，购房门槛也有望降低。

说到雄安新区，房地产总是绕不过去的关注点。回想2017年4月1日，宣布设立雄安新区当晚，雄安三个昔日的“无名”小县城就被浩浩荡荡的炒房团“围堵”。紧接着，雄安新区商品房停售，二手房中介关停，在建房子停工，购房需求向周边地区转移。两年过去了，记者调查发现，虽然雄安楼市停止交易，但周边县市不乏打着雄安新区名义招揽客户的楼盘项目，且在严格的限购政策背景下，房价出现上涨迹象。

打雄安新区招牌揽客

记者在北京北三环的街头收到几份房地产宣传单。其中就有大号字体写着“雄安新区，百年商机，贵在把握”、“雄安新区高铁旁，现房发售”字样的宣传页。

记者联系了其中一家，不等记者开口问项目的具体位置，销售人员杜女士主动告诉记者，“咱这个位置在雄安新区、北京、天津的中心地带。属于雄安新区的经济辐射区，不在雄安新区里。因为雄安新区不允许买卖房屋，咱们卖的都是周边的房。房地产项目位于河北霸州堂二里镇，是霸州市政府扶持的惠民项目，六个村合建的生态小镇。主要承接从雄安新区和霸州市疏散过来的人口。”

除了项目位置，杜女士还提到，由于是惠民项目，跟商品房不一样，没有五证。但承诺，买了这里的房子，跟开发商签70年的房屋买卖合同，入住90个工作日内下发一家一户的不动产权证。在合同内体现三年之内转商品房，如果转不成商品房，按照所交房款放在银行的利息三倍赔偿。价格方面，今年交房的均价为每平方米4000元，明年交房的均价约3200元。

“您看一下位置，再考虑一下这个产权性质能不能接受。都能接受的话，如果您想看房，咱们北京这边有看房班车。如果您自己开车来，我再给您发具体定位。”杜女士告诉记者，这个项目在地图上搜不到，必须由她通过手机号报备单线一对一联系。

记者在雄安新区内的容城也看到张贴的宣传单，一处位于白沟的住宅项目，小号字体写着“矗立雄安北大门”的字样，“蹭热点”的方式相对巧妙。

放松预期促房价松动

“蹭热点”起到了一定作用。记者在紧挨着雄安新区北侧的白沟，走访多个房地产项目发现，销售、购房者等多方预期限购政策会放松成为最后推手，不限购的公寓项目十分畅销，而住宅项目也有办法绕过限购，房价松动上涨明显。

提出设立雄安新区伊始，周边城市楼市就出现价格波动。多位销售人员回忆，当时房价从三四千，一度涨到三四万。紧接着，紧邻雄安新区的霸州、文安等10个地区纷纷出台限购政策，构成环雄安限购带。限购内容大体是按照拥有房产情况、户籍情况等约束购房行为。一系列组合拳后，雄安新区周边房地产市场“企稳”。

据白沟、霸州等多地的房地产销售人员告诉记者，最严格的时候，售楼处关门1个月，销售人员集体放假。雄安新区周边的房地产行业似乎踩了急刹车，放慢了前进的脚步。但到2017年9月、10月开始慢慢松动，五证齐全的现房，价格通过房管局备案后可以售卖。

2019年1月24日，《中共中央国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》正式发布。《意见》提出要严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。

随着雄安新区总体规划的逐步推进，落地项目“摸得着看得见”，卖房者借此造势，购房者则揣着“抓紧上车”的心态，无形中推动雄安周边楼市蠢蠢欲动。

“都说今年房价要上涨。今年雄安新区要大搞基建，雄安的热度马上就上来了。上午接了几个客户，都说感觉要涨价。全年会有几个小高潮，五一小涨，十一大涨，价格只升不降，现在的价格相对全年是较低的。”白沟某楼盘一位销售人员告诉记者，后期依托雄安新区的发展，白沟将承接其外溢人口，这也使白沟的住房出租或出售都更便利。

销售小高潮已在白沟另一个公寓项目售楼处上演。4月5日，该项目开盘，记者看到售楼处人头攒动，沙盘周边一有空缺立马就有购房者补齐缺口。人多嘈杂，销售人员需要戴着麦克风讲解。

楼盘销售人员告诉记者，该公寓项目主要售卖38平方米~48平方米的房子，当天开盘三栋楼，房源已经所剩不多，前一天甚至有人提现金定了一层楼。为证明真实性，销售人员还翻出所拍视频给记者看。

“一方面公寓不限购不限贷。其次占用资金少，一套房首付才20万出头。还有一个优势是后期可以注册营业执照。BAT都落户雄安新区了，很多小公司进不了雄安新区，只能在雄安周边落地。这样公寓房后期也容易买卖。一位销售人员向记者细数公寓项目销售火爆的原因，并建议记者可以相邻买两三套，打通非承重墙，变成小两居。

除了不限购的商住公寓火爆，限购的商品住宅也开始回暖。据记者调查了解，因为楼市调控，白沟当地的商品住宅项目出现备案价、市场价“两张皮”的情况。综合当地多个商品住宅项目销售人员的说法，白沟大多数项目在房管局的备案价为8000元~10000元，但市场价为10000元~12000元。溢价销售不写入合同，也没有收据。

此外，限购政策要求外地人在白沟购房，需具备两年本地纳税、社保或营业执照满两年的购房资质。如果购房者不满足相关条件的话，销售方可帮忙找第三方办理资质，价格在5000元~20000元不等。

“价格还不是固定的。比如两会期间资质办不了，现在5000元，以后可能还要涨价，提前跟您说清楚。”一位销售人员告诉记者，购房资质的办理价格也有弹性。

“没有成立雄安新区之前，白沟算是比较发达的。总不能一直限购吧？等限购放开估计又买不起了。”在某楼盘售楼现场，一位从河南前来看房的购房者向记者吐露他的想法。记者走访过程中发现，大多数涌入白沟的购房者都持有类似想法。