住建部1个月内两发房价预警 专家表示，调控政策因城施策绝不是因城放松

■本报记者 杜雨萌

近期，多组数据印证楼市“小阳春”，监管的态度则是旗帜鲜明的贯彻“房住不炒”。

住房和城乡建设部继4月19日对6个城市进行预警提示后，5月18日又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示。

“住建部此次对4个城市的预警提示，体现了监管层对于高房价继续管控的导向，亦是‘房住不炒’政策思路的体现。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时认为，这将有助于后续各地稳房价政策的出台。

国家统计局数据显示，2019年4月份，大连新房房价环比上涨0.7%，同比上涨13.2%。二手房环比上涨0.8%，同比上涨9.1%；南宁新房房价上涨0.9%，同比上涨11.5%。二手房环比上涨1.4%，同比上涨11.7%。虽然苏州和佛山不在70城房价统计名单中，但无论是近期苏州土地市场的持续火热，还是佛山新房成交价的连续多个月上涨，均印证了这两个城市房地产市场的高温不退态势。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者分析称，从整体上看，今年以来，随着各地因城施策以及人才引进政策的不断落地，个别城市受政策松绑预期影响，房地产市场出现明显升温。在此背景下，住建部在1个月内两次发布预警提示具有很明显的“敲打”意味，同时体现了稳地价、稳房价和稳预期的调控决心。当然，也在一定程度上表明了因城施策绝不是因城放松。

事实上，无论是苏州或是佛山，都不是首次被住建部点名。尤其是佛山，在去年5月份住建部就房地产调控问题约谈12城相关负责人时，就有佛山市相关人员。随后，住建部等多部委联合启动的30城治理房地产市场乱象专项行动中，佛山毫无意外地又出现在治理名单中，此次苏州也位列其中。

虽然今年4月份住建部预警的6个城市名单并未公开，但结合近期苏州房地产市场的销售、价格、土地市场表现来看，其5月份出台的调控政策，或是对住建部房价预警提示的反馈。

张波预计，今年二季度市场热度较高的城市，尤其是二线城市的政策加码空间力度将更大。与此同时，在因城施策的背景下，房地产市场的松紧“微调节”状况将持续存在，不但松紧方式不同，松紧的力度亦会有所差异。

观点地产网小满已过，夏至未至，尽管天气还没有真正炎热，但土地市场的热度从开年一直延续至今，在结束去年多宗地块流拍的惨淡后，土地市场甚至迎来久违的地王。

5月21日，浙江绍兴市共有4宗涉宅用地出让，总出让面积43.13万平方米，总规划建筑面积66.6万平方米，起始总价38.2亿元。

经过长达8个小时的叫价，最终中粮&阳光城、祥生、中梁及华城地产各入一子，成交总价近57亿元。

据观点地产新媒体了解，作为浙江省内土地市场的“洼地”，今日的土拍吸引不少房企前来捧场，有消息称包括万科、中海、保利、龙湖等均有参与竞拍。

现场结果显示，4宗地块均有不同程度的溢价，其中，经过八个小时346轮竞拍，迪荡湖2号地块以16723元/平方米楼面价成交，超越4月份刚刚成交的中海城西项目，成为绍兴宅地楼面价新高。

而就在上周五，杭州刚刚以163.39亿元的总价卖出八宗地，与2018年相比，今年以来房企的拿地热情显著提高。

与此同时，有分析认为随着溢价率攀升，房企拿地的积极性会下降，另一方面在土地需求得到一定满足后，下半年后土地市场后会趋于理性，与满招损，谦受益相比，小或许得盈满才是最佳状态。

绍兴新“地王”

事实上，作为离杭州仅有50余公里的环杭城市之一，绍兴的地价一直被市场处于洼地，不过，不断刷新的最高楼面单价似乎在打破这一局面。

资料显示，此次备受关注的迪荡湖2号地块位于越城区迪荡湖景区内，四面被水系包围，容积率仅1.4，可打造低密产品，提高产品溢价。

根据规划，地块东南侧沿湖100米左右范围内建筑高度不超过12米，沿湖100米外，建筑高度为45-50米；预计为排屋+小高层项目。而位于项目旁边的保利在售项目，出售均价已经达到2.5万元每平，因此，对地块而言尚有盈利空间。

据观点地产新媒体了解，该地块总用地面积181063平方米，规划建筑面积253488.2平方米，起始价25.97亿元，起始楼面价10245.05元/平方米。

优越的地理位置和盈利空间吸引了超过20家房企参与举牌，其中不乏万科、保利、龙湖、中海、世茂、金地等大型房企身影。据了解，上个月同样在越城区，中海刚刚以14614元每平的单价夺得一宗宅地，成为彼时绍兴最新单价地王，此外，地块不远处保利也有洋房项目在售。

仅一月后，中粮&阳光城便以16723元每平的楼面价刷新中海记录，总价42.39亿元，溢价率达到62.23%，而总价也是绍兴公开土地交易市场上有史以来的最高成交总价。

尽管越城区地价不断刷新，但绍兴其余区域的土地价格依旧不高。

据了解，今日成交的其他三宗地块中，中梁以总价19.4亿元竞得嵊州市R2019-25号，溢价率2.65%，该地块起始价18.9亿元，起始楼面价2474.75元/平方米。

经过174轮竞价，华城地产以溢价90%竞得诸暨城西商住地，楼面价2744元/平方米，据悉，目前地块周边项目的整体在售均价约14000元/平方米左右。

此外，祥生地产则以总价8.4亿元竞得浣东街道白马墩地块，成交楼面价4609元/平方米，溢价率2.69%。

阳光城纳储季

随着土地市场开闸，融资环境稍显松动，有着强烈扩储需求的房企正紧抓拿地时机。

据观点地产新媒体了解，仅今年一季度，世茂和中骏就通过收购、招拍挂等渠道分别新增近1000亿和400亿货值；上周，拿地一直偏谨的龙湖则先后斥资85.68亿元在常州、广州、济南接连落子。

有规模野望的阳光城，在经历去年拿地不及预期的紧缩后也在今年加快了拿地速度。

公告数据显示，前4个月，阳光城共取得合约销售金额501.56亿元，权益销售金额320.95亿元，同时阳光城共斥资208.34亿元新增24宗地，分别位于北京、杭州、贵州、福州、重庆、安徽蚌埠、南昌、启东等城市。

其中，2月份，阳光城2.6亿拿下福州台江改造地块，楼面价1.25万/平方米，该地块出让面积10.63万平方米，同时阳光城须就该地块建设安置型商品房规模22.5万平方米；4月份，阳光城再以15.71亿元+22%自持比例竞得杭州下城区商住地，楼面价26263元/平方米，溢价率29.73%。

可以对比的是，2018年，朱荣斌曾提出的买地预算为800亿元，但由于市场下行，受制于财务资金掣肘的阳光城最终只完成了权益地价306亿元，截止到2018年末，阳光城拥有土地储备总计4418万平米，预计货值5491亿元。

不过，在今年业绩会上，朱荣斌还是表达出对拿地的渴望，“事实上现在大量的地都在等着资金到位。不出意外的话，最近我们会有一些比较大的动作。”

另一方面，为配合今年的拿地规模，阳光城在融资上也更加频繁及多元化，包括美元债、公司债、信托、资产证券化等。

5月8日，阳光城宣布境外全资子公司完成发行1.5亿美元高级担保债券；4月24日，阳光城成功发行总部办公类大楼类REITs产品，行规模21亿。

值得一提的是，4月24日，阳光城表示拟在境内外开展直接融资工作，融资规模合计不超过人民币220亿元，包含但不限于企业债券、境内外币债、银行间债券市场非金融企业债务融资工具、资产证券化、永续债等。

显然，经历2018年的“不甘”，阳光城急需抓住2019年的市场窗口，在规模和土地储备上取得更大的突破。

1个月，2次预警，10城被点名！一张“黄牌”警告，楼市能否“退烧”？

随着小满节气到来，很多地方的温度开始不断上涨攀升。与此同时，已经消停了很长时间的楼市，温度上涨的速度可能更快。

4月份的国家统计局数据，70个大中城市当中有67个城市同比价格都是上涨的，这个数量已经创下了4年来最高。日前，住建部对新建商品房和二手住宅指数累计涨幅较大四个城市：南宁、佛山、苏州和大连，进行了点名的预警。这被很多媒体解读成，是一次“黄牌”警告。

这些城市为什么会被“黄牌”警告，警告以后当地会发生一些什么样的状况呢？(新闻链接：苏州、佛山、大连、南宁，你们被住建部公开点名了！)

5月21日晚，《央视财经评论》邀请国务院发展研究中心研究员刘为民、央视财经评论员刘戈共同解析。

为什么这些城市被点名？

刘为民：“点名”就是因城施策

国务院发展研究中心研究员 刘为民：点名，虽然说看似是一个短期的行为，但从更长期来看，其实点名就是因城施策。中央一些住房的监管部门，从掌握的数据来对这些城市，特别是出现一些苗头性现象的城市，点名也好、“黄牌”警告也好，就是提醒这些城市，要进一步根据自己城市的供求关系，来加大因城施策的力度。

刘戈：亮“黄牌”让“房住不炒”精准落实

央视财经评论员 刘戈：我觉得对一些城市亮“黄牌”，是对于“房住不炒”的精准实施。

那么，它的原则是什么？我觉得是，这几个城市的房地产市场，有没有出现明显炒作的痕迹。像苏州、佛山、大连，还有南宁等一些城市，有哪些共同的特点呢？一个是人口流入的速度相对比较快，再一个就是资金进入的规模比较大。

所以说，对这几个城市亮“黄牌”，好比是足球裁判员在场上吹哨犯规，不光是因为你腿抬了多高，而是说裁判认为这个行为，已经侵害对方运动员的安全，违反了规则。

“黄牌”之后 还有什么牌？

刘卫民：房地产市场既要预警也要预调

国务院发展研究中心研究员 刘为民：亮“黄牌”是一种预警，但我觉得预警其实只是一种短期的措施，或者说表面的现象。我们更多的是希望预警之后出现一些预调，比如说对于供求关系的调整，我们要从供应体系根本的因素入手。比如，我们对于那些新市民，要建立公租房发展我们的租赁市场，对一些供求比较紧张的市场，要从土地的预调节入手，使更多的土地投放到市场上来，形成有效的供给。

要在两个层面上对土地供给进行预调，一个是量的预调，比如我们现在供求偏紧，我们是不是应该投放更多的地？第二个叫质的调节，也就是说我们在地段比较好，交通比较发达，配套比较完善的地方，能够有利于促进职住平衡的地方，增加供地，这样的话才能够使我们土地预调节达到效果。

刘戈：楼市“发烧” 既要物理降温也要打针吃药

央视财经评论员 刘戈：对于当前楼市局部出现了“发烧”症状，临时出台一些限售、限价的政策，只能算是一个物理降温，短时间内能够起到一些作用。但更重要的还是接着要打针吃药。

因为现在像有一些城市，的确是人口流入有加快的趋势，因为你的确就是有这样的需求。在这样的情况下，短时间我们通过购买需求的控制和出售的限制，在一定程度上能够短期抑制房价过快上涨的预期。但是，如果有很多人不断地要涌入，就是对这个地方经济未来十分看好，我觉得我们还是要在土地的供应上面，在住房供应结构的调整方面上多下功夫，才能真正的解决问题。

中新经纬客户端5月21日电 诸葛找房数据研究中心日前发布2019年第20周百城二手住宅挂牌均价报告。报告显示，第20周(2019年5月13日-5月19日)，百城二手住宅挂牌均价为15025元/平方米，环比上周微涨0.03%。其中，南昌环比涨幅居首，为1.07%；湖州环比跌幅最大，达1.53%。

整体来看，第20周百城二手住宅挂牌均价15025元/平方米，环比上周上涨0.03%，挂牌价连续2周小幅波动上涨，涨幅收窄市场趋于稳定。

报告认为，伴随着稳地价、稳房价、稳预期的调控政策出台，加之近期部分过热城市出台楼市调控政策，预计后期二手住宅挂牌均价不会出现过大波动，市场将会更加趋于稳定。

分城市等级来看，一线城市挂牌均价持续下跌，环比上周下跌0.12%，跌幅扩大；二线城市二手住宅挂牌均价在连续上涨4周后转而下跌，下跌0.04%，跌幅较大；三四线城市二手住宅挂牌均价连续2周持续上涨，上涨0.12%，涨幅扩大。

分区域来看，各区域挂牌均价涨跌情况各异，与上周涨跌情况差异较大。其中四大经济圈中仅海峡经济圈二手住宅挂牌均价上涨0.29%，且海峡经济圈二手住宅挂牌均价以26636元/平方米领先于其他区域；其余三大经济圈环比均下跌，珠三角经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈环比分别下跌0.02%、0.04%、0.06%。西南、中部、东北、西北城市挂牌均价偏低，在9000-10500元/平方米之间。其中西南、东北地区城市分别下跌0.04%、0.01%；中部、西北地区城市环比上涨0.28%、0.05%。

报告显示，第20周百城二手住宅挂牌均价上涨城市上涨至56个，平均涨幅有所收窄为0.34%，缩小0.06个百分点；持平城市2个；下跌城市减少至42个，平均跌幅有所收窄为0.29%，缩小0.02个百分点。在环比涨幅前十城市中，中部地区的三四线城市为主。环比跌幅前十城市中，以城市经济圈及东北地区的二线及三四线城市为主。值得注意的是，第20周各城市涨跌幅均不超2%，政策调控下市场逐渐趋于稳定。

报告数据显示，在监测的100个城市中，南昌二手住宅挂牌均价环比涨幅居首，为1.07%；湖州环比跌幅最大，达1.53%。

“未来房地产税功能应强调财政收入为主、收入分配和经济调节为辅的‘一主两辅’模式。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建在近日举办的“新时代房地产税立法的理论与实践”研讨会上如是说。

胡怡建指出，“房地产税立法可能有这样几个基本问题需要考虑：第一，房地产税开征的依据是不是充分；第二，房地产税的定位是不是准确；第三，房地产税的制度是否合理；第四，房地产税的征收管理是否可行。”

对于房地产税的征税依据，胡怡建指出，当前主要有六种说法。

一是溢价回收说，政府以税收分享城市基础设施和公共服务投资带来的房地产增值收益。

二是福利收益说，政府取得纳税人缴纳的房地产税收入直接用于为纳税人提供相应公共服务。

三是市场失灵说，征收房地产税在于优化土地资源配置，引导居民合理住房消费。

四是国家保护说，以房地产税作为对房地产所有者或使用者提供财产安全保护成本或支出补偿。

五是政府收入说，房地产税征收能为地方政府获得稳定财政收入的重要来源。

六是公平分配说，房地产税作为财产税具有较强的收入分配、财产调节配置功能。

值得指出的是，当前房地产税征收虽然在业内已经统一了认识，但在征税依据是否合理上学界专家仍有分歧。

一方面是“征税依据正当说”，主张开征房地产税的学者认为，从国际经验看，不能证明只有土地私有才可以征收房地产税。其次，从我国实践看，1983年利改税的理论依据是国家拥有双重身份和双重职能，可以社会管理者身份向国有企业征收所得税，说明征税和所有权无关。从法理依据看，国有土地使用权是物权中用益物权的一种，有排他性，因此完全可以作为征税标的物。

另一方面是“征税依据不正当说”，反对开征房地产税的学者认为，中国城镇土地是国有，向只有土地使用权加房产所有权的房产所有者征收，存在一定的合法性障碍；政府公共投资价值实现可以在转让或持有环节征税，但在转让环节征税更合理；目前也并不是所有发达国家都有房地产税。

对此，胡怡建表示，从国家治理更广泛和深沉视角来探讨房地产税，提出开征房地产税具有10方面的意义。

一是政治意义，将房地产税更好地服务于保障居民用户、促进国民安居乐业，以稳定国家治理的政治基础；

二是经济意义，对房地产市场实施税收调控，促进房地产市场稳健、均衡、可持续发展，能够成为国家治理的经济基础；

三是社会意义，房地产很大的功能是调节收入分配和调节财富平衡，能起到促进社会公平正义，稳定国家治理的社会基础；

四是财政意义，适应客观经济情况的变化，房地产的税源变化由开发到持有，通过征税来促进税收的可持续增长，以稳定国家治理的财政基础；

五是体制意义，随着国家营改增，营业税由地方税改为共享税，将来发展房地产税作为营业税以后的补缺来加大地方税的建设，是稳定国家治理的体制基础；

六是税制意义，房地产税的建立构成完成了国家整个税收体系的财产税制度，成为国家治理的税收基础；

七是转型意义，实行地方财政收入和支出的良性循环，进而提高地方财政的运转绩效来稳定国家治理的政府基础；

八是民生意义，促进我国财政转型，更好体现财政民生服务性质，如果房地产税确实是用在民生服务上，转变我们国家财政的支持对象和服务方式，将是国家治理的国民基础；

九是法治意义，先立法再推进，这也为贯彻税收法定起到良好的开端，有利于稳定国家治理的法治基础；

十是开放意义，有利于税收制度与国际接轨，服务对外开放，有利于国家治理开放基础。

“对于房地产税的功能定位而言，从理论层面分析，房地产税具有取得财政收入、调节收入分配和调控经济运行三大功能。从现实效果分析，未来房地产税功能应强调财政收入为主、收入分配和经济调节为辅的‘一主两辅’模式。”胡怡建指出。

具体而言，胡怡建指出，房地产税从理论上来讲有三大功能，财政收入、调节收入分配和调控经济运行三大功能或职能。财政收入功能主要是指房地产税增加财政收入，尤其是增加地方财政收入的功能，是最基本和本质的功能；收入调节功能，主要是指房地产税具有促进收入和财富公平分配，缩小收入差距和财富配置功能；经济调控功能，对持有环节征收的房地产税会增加房产持有成本，影响纳税人购置、使用、拥有房产的决策，从而对房地产市场供求和价格产生影响。

胡怡建表示，现实效果来说，未来房地产税功能选择应强调财政收入为主、收入分配和经济调节为辅的“一主两辅”模式。提升收入功能主要是从我国目前的财政体制看，地方政府缺乏独立稳定的税源，要想建立真正意义的分税制，需要为地方提供稳定税收来源，从而使筹集财政收入成为本质功能，但财政收入功能应着眼长期。提升调控功能，需要客观分析，虽然房地产税是影响房价的重要因素，但房价合理归位需要标本兼治。提升分配功能，主要是发挥房地产税对财富存量进行调节的作用，弥补个人所得税的不足。但是房地产税对财政收入功能和调控经济、调节收入功能会有一定的冲突，需要协调三者关系。

北京商报讯（记者 钱瑜 濮振宇）5月21日，针对此前深交所下发的问询函，海马汽车发布公告称，根据测算，拟出售房产（401套）出售后，公司预计累计实现资产处置金额约3.34亿元、累计影响公司归母净利润约1.7亿元。这意味着，相比6776.16万元的购入价，如果按照现预估价售出，海马汽车401套房产总价将上涨五倍。

针对此前海马汽车公告中未说明相关房产市场价格的原因，海马汽车在公告中解释称，此次公司拟出售房产数量较多、户型面积等差异较大，加之目前上海、海口两地均实行严格的房产限购政策，拟出售房产处置工作短期内难以完成，需要较长处置周期。在此较长处置周期内，拟出售房产处置价格受所在区域二手房交易市场价格变化影响，可能产生波动；拟出售房产所在地区房产限购政策可能发生的调整，也可能对处置价格带来较大不确定性。此外，拟出售房产将采取市场化方式对外公开出售，购房者单户购买或批量购买的购买方式差异，也可能对房产处置价格造成影响。

5月16日，海马汽车发布公告称，拟公开出售284套闲置房产，加上4月宣布拟出售的117套房产，海马汽车将卖掉401套房产。公告显示，401套房产的账面原值为6776.16万元，账面净值为2826.89万元。次日，深交所下发问询函，要求海马汽车说明上述交易无需提交股东大会审议的原因，公告未说明相关房产市场价格的原因，公司关联方是否有意向 购买上述房产。

年报显示，2018年海马汽车营收50.47亿元，同比下降47.88%；归属于上市公司股东的净亏损16.37亿元，亏损同比扩大64.65%。

本报记者王天淇

本市2019年积分落户申报工作今天正式启动，北京市积分落户在线申报系统开通。今年的积分指标信息填报较去年有所变化，需要申请积分落户的个人和用人单位要做好准备工作。

申请人提前核对指标信息

今年积分落户申报时间为期60天，7月20日后，系统在线申报功能关闭，不能再进行填报，已填报的积分指标也无法再修改，申请人需尽早填报信息，避免临近系统关闭时抓瞎或来不及修改。

为准确规范填报，节省反复修改时间，申请人可在申报前先登录市规划自然资源委“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”、市住房城乡建设委“北京市住房租赁监管平台”，核实自有住所、房屋租赁合同备案信息；登录教育部“中国高等教育学生信息网”“中国学位与研究生教育信息网”“中国留学网”核对学历学位备案信息，核实无误后再进行填报。

用人单位尽早关联申请

申报阶段开始后，用人单位首先要在积分落户在线申报系统中注册，获取注册码，并将该注册码告知本单位名下每一位积分落户申请人，帮助他们正确关联单位。

由于单位注册需要在个人申报前完成，所以各用人单位需及早注册系统。同时为进一步减轻用人单位负担，今年积分指标填报完成后可由申请人自行提交或撤回修改，无需用人单位帮助提交。但用人单位需及时确认本单位名下申请人的关联申请，为申请人预留充足的时间填报指标信息。

用人单位要履行诚信监督职责，在申报全程可随时查看本单位名下申请人的积分指标核查情况，及时纠正申请人的失信行为，并向相关部门报告。

首次申请者需先认证

今年首次参加申报的申请人，符合资格条件的，要先登录“北京市政务服务网”注册并进行实人认证（L3级）。注册完成后，访问“北京市积分落户服务专栏”，点击“个人登录”进入积分落户申报系统填写个人基本信息，关联用人单位，填报各项积分指标。

既往申请人可少填4项指标

为方便广大申请人办理全市各项行政服务，积分落户申报系统已与市政务服务平台对接。2018年已参加积分落户申报但未取得落户资格的申请人，今年符合资格条件的，为进一步保障所填报的积分指标信息安全，需先登录“北京市政务服务网”注册并进行实人认证（L3级），通过人脸识别等手段，确保信息确由本人填报。

去年已参加积分落户申报但未取得落户资格的申请人，9项积分指标中合法稳定就业、职住区域、年龄、守法记录等4项指标不用再重复填写，只查看确认即可，其他指标需要重新填写。

警惕代办或收费服务

市人力社保局提示，本市积分落户申报审核是公益性服务，全程不收取任何费用，也不接受中介服务，任何组织和个人以办理积分落户名义收取费用的，均属违法行为。

用人单位、申请人要提高警惕防止受骗，不要相信任何所谓的“代办服务”，避免因提供虚假信息材料被取消积分落户资格并影响单位及个人诚信记录。

申请人如需要获取积分落户政策公告、办事指南、通知提示等服务信息，可登录市人力社保局官网“北京市积分落户服务专栏”，也可拨打12333服务热线、各区积分落户服务窗口和各委办局咨询电话。

上海银保监局20日发文称，因向不符条件的房地产项目发放贷款，南京银行被罚50万元。而近期银保监会也再度要求严查金融机构违规向房地产项目提供融资。这也使得房企资金安全再度被关注，其中，泰禾集团、金科股份等上市开发商的资金问题均遭到交易所问询。

监管层对金融机构资金流入房地产监管仍较严

上海银保监局行政处罚信息显示，2016年1月至2018年3月，南京银行上海分行向某资本金不足的房地产项目发放贷款，被责令改正，并处罚款50万元。值得注意的是，监管层对金融机构资金流入房地产的监管依然较严。

上周五银保监会公布的2019年金融机构“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作要点显示，2019年无论是银行还是信托，抑或金融租赁机构，都将把向房地产领域的信贷作为严查对象。

其中，对银行机构而言，要严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房。同时，要防止资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。还要严查并购贷款、经营性物业贷款等贷款被挪用于房地产开发等。对信托机构而言，既要防止向开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，还要防止直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

部分房企非银融资攀升增成本

记者对比发现，近几年部分房企融资成本明显上升，增加财务费用压力。今年3月26日以来，A股上市房企泰禾集团出人意料地连续出售旗下11个项目公司股权，累计回笼资金接近80亿元。根据年报，泰禾集团2016年到2018年，融资结构逐年偏向非银渠道。

2016年泰禾集团754.11亿元的融资中，银行贷款309.61亿元，占比41.06%，成本只有6.79%。往来银行主要有中国银行、建设银行、兴业银行、民生银行等。非银贷款占比为35.74%，成本为8.40%。2017年，在1354.94亿元的融资规模中，融资成本偏低的银行贷款269.82亿元，占比快速下降至19.91%。非银行贷款占比飙升到61.24%。到了2018年泰禾集团银行贷款占比只有18%。非银行贷款融资占比高达61.27%，成本上升到9.17%。整体平均融资成本为8.52%，同比提升了0.42个百分点，相比2016年提高了0.9个百分点。

政策鼓励企业降低银行等间接融资是为降成本，泰禾集团虽然银行融资渠道大幅下降了，但成本却不降反升，并导致该公司利息支出大幅增加，2017年财务费用达到7.09亿元，同比增长90.50%。2018年进一步增加到8.30亿元，同比增长17.03%。有分析称：“今年还稍微好一点，很多发展商过去几年的融资成本都很高，特别是境外融资的，利率超过10%的不在少数，财务费用支出高企。如果资金回笼和新的融资跟不上，很容易带来连锁反应。”

提醒

资金风险不容忽视

记者了解到，近期交易所对房企的年报事后问询函中，均对资金风险进行追问。5月8日，深交所向泰禾集团下发问询函，根据年报，泰禾集团短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金该负债的覆盖比例仅为0.26。而且泰禾集团存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。因此，深交所要求泰禾集团结合开发项目回款情况、融资能力等，说明相关资金安排，分析说明即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。不过，5月16日，泰禾集团称将延期回复问询函。

5月20日，深交所在对金科股份下发的年报问询函中称，截至2018年底公司资本负债率为83.63%，处于同行业较高水平，速动比率0.38%，同比下降0.06个百分点。一年内到期的有息负债600.9亿元，同比增长54.46%，货币资金余额298.52亿元，不能覆盖其一年内到期的有息负债和非流动负债。因此，深交所要求其说明公司是否存在短期偿债风险及相应的应对措施。

因此，上述行业分析师指出，从目前来看，部分短期负债比较大、融资成本偏高的房企资金依然面临较大压力，建议二级市场投资者尽量回避。（记者 张忠安）

当楼市小阳春来临，不少城市土地市场升温之时，市场上关于政策松绑、房价开始大幅上涨的声音再次出现。不过，对于“热起来”的城市，中央并未坐视不理，而是亮起监管大棒，进行预警提示。

5月18日，据新华社报道，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

这距离国家统计局发布“4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”仅过了两天。而上一次的预警也是在统计局发布3月份数据之后。

某房产研究院首席分析师张波表示，住建部对4城的预警体现出中央对于2019年“三稳”的目标毫不动摇，对于各城市楼市稳定的要求决不放松。

佛山、苏州、大连、南宁遭住建部点名

为何佛山、苏州、大连、南宁会被点名？中原地产首席分析师分析认为，被预警城市都属于房价明显上涨城市。

大连、南宁在70个大中城市的统计范围内。根据国家统计局数据显示，4月大连新建商品住宅环比上涨0.7%，同比上涨13.2%；二手房环比上涨0.8%，同比上涨9.1%。南宁新建住宅环比上涨0.9%，同比上涨11.5%；南宁二手房环比上涨1.4%，同比上涨11.7%。

苏州、佛山虽然不在70个大中城市的统计范围内，但是苏州在这一轮的土地回暖中打响了头炮，并制造了地王项目，不可谓不引人关注。张波表示，这几个城市不但房价上涨明显，土地市场的热度亦表现为溢价率环比提升明显。

4月29日，苏州园区苏园土挂（2019）02号地块拍卖结果出炉，中海地产以35.6亿元的总价竞得该地块，楼面价为30287元/平方米，创造了苏州园区的地价新高。而此前，吴中区太湖新城板块和尹山湖板块也诞生了新的地王项目。

苏州楼市也在升温。据业内研究机构数据统计，2019年1-4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米，同比2018年同期增长了38%。成交均价21279元/平方米，同比2018年同期上涨9%。2019年1-4月苏州楼市成交整体呈现同比“量价齐升”的局势。

而佛山，地处粤港澳大湾区，受广州、深圳城市需求外溢的影响，在这一轮的地市回温中，也较为醒目。诸如3月26日，经过两个多小时竞拍，举牌171轮，中海地产以18.5亿元总价、3.06万平方米商业配建以及2.1万平方米的自持租赁拿下佛山北滘新城一宗地块。4月22日，历经2小时激战，时代中国以31亿元、7.1万平方米的自持摘下佛山金沙洲里水商住地块。而去年四季度，佛山地市还处于震荡调整中，底价成交、撤牌、推迟与流拍的现象不断发生。

中央监管+地方调控，稳定房地产市场

中央监管与指导，地方实施调控措施，成为此轮调控的最大亮点。

以苏州为例，在住建部点名的同时，地方政府也关注到了地市的升温，并祭出调控的两连杀。

5月11日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，宣布在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。同时还对土地出让报价规则进行调整，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。5月16日，苏州再出新政，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，这意味着在九年义务教育阶段只允许使用一次学区资源，即使子女读完小学、学区也不允许通过房屋买卖的方式转给别人。这让炒作学区住房变得意义不大。

在中原地产分析师看来，未来房地产调控将以地方主导、中央指导为主，不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

警惕，这些城市的房价地价也在涨

新京报记者发现，此次住建部点名的四个城市，分别是位于我国东部的苏州、南部的佛山、西部的南宁和北部的大连，监管层似有敲山震虎之意。事实上，除了苏州和佛山的土地市场表现较为突出外，大连和南宁的房价上涨在70城市中并不是最靠前。

在4月份70城房价指数中，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量有67个，不涨的仅有3个。而3月、2月份，这一数据是65个，57个。环比涨幅居首的城市是秦皇岛，达1.8%，重庆、昆明的涨幅是1.2%，西安是1.1%，杭州、济南、武汉是1.%。

二手房价方面，环比涨幅最高的是西宁，为2%，太原、厦门等城市二手房价涨幅为1.2%、1.3%。

在土地市场方面，部分城市回暖明显，出现房企抢地现象，诸如长三角的杭州、南京、宁波、合肥，粤港澳的广州、福州等，中部地区的武汉、郑州等，北方地区的天津与济南等，多轮举牌、高溢价拿地等频现。

这背后除了房企资金面短时间充裕、积极拿地补仓外，还有与三四线市场退热，房企将重心转移至二线城市有关。

2018年底以来，中央多次强调2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

在此政策基调下，部分热点房价、地价的异动，必然会引起注意。中原地产分析师表示，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

近期，土地市场逐步回暖。5月20日，杭州、东莞、宁波等多个城市同步出让系列地块。

其中，杭州萧山区一宗商住地块以底价15.92亿元成交，地块出让面积37654平方米，综合容积率8.5，建筑面积31.85万平方米，起始总价15.92亿元，楼面起始价5000元/平方米。东莞市一宗商住地块经历3家房企7轮报价后，以10.37亿元成功出让，折合楼面价约10890元/平方米。宁波市以底价3.25亿元成功出让一宗商住地，折合楼面价12800元/平方米。

中原地产研究中心20日数据显示，二季度以来地方政府加速了土地出让速度，截至5月20日，受监测的50大中城市年内累计出让土地1.37万亿元，同比上涨9.3%。50个城市当中有48个城市的土地出让金超过百亿规模。其中，出让金额度最高的杭州市年内土地收入达到1129亿元。此外，还有北京、天津、上海、苏州等14个城市土地收入超过300亿元。

“随着房企融资难度降低，部分城市土地市场出现了复苏苗头。”中原地产首席分析师张大伟说。例如，5月17日，山东济南迎来了5月的第二场土拍，126亿元拍出21宗地块。同一日，杭州出让8宗土地获得出让金163亿元。

克而瑞市场研究中心的统计数据显示，从受监测的299个城市市场表现来看，4月份土地成交量价齐升，成交建筑面积环比上升30%，土地成交均价环比上涨19%。其中阜阳、常州、丽水、金华等城市土地热度明显攀升、高溢价地块频出，常州钟楼区一商住地块楼面价更是创历史新高。

值得一提的是，三四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊，在4月份迎来了明显回暖，溢价率增至21.3%，较年初上涨了近10个百分点。

克而瑞研究中心数据显示，4月份地级市土地市场溢价率均高于15%，其中台州、绍兴、丽水均有多块土地溢价率突破100%。且部分城市土拍底价上升较快，以溢价率为16%的湖州为例，土地成交楼板价较2018年末上涨了五成左右。