5月17日，据住建部官网发布，住建部、发改委、财政部以及自然资源部出台《关于进一步规范发展公租房的意见》，以更好发挥住房保障在解决群众住房问题中的“补位”作用。

观点地产新媒体了解，《意见》要求，加快完善主要由配租型的公租房和配售型的共有产权住房构成的城镇住房保障体系，多渠道满足住房困难群众的基本住房需要；进一步规范发展公租房，努力实现本地区低保、低收入住房困难家庭应保尽保，城镇中等偏下收入住房困难家庭在合理的轮候期内得到保障，促进解决新就业无房职工和在城镇稳定就业外来务工人员等新市民的住房困难。

其中措施包括，继续做好城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭的保障工作。对低保、低收入住房困难家庭和分散供养特困人员，可以实物配租为主、租赁补贴为辅；对中等偏下收入住房困难家庭，可以租赁补贴为主、实物配租为辅。

多渠道筹集房源。有新增公租房实物供给需求的，可立足当地实际，制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例。利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房，租赁期限一般不低于5年。鼓励政府将持有的存量住房用作公租房。

积极实施政府购买公租房运营管理服务。有条件的地方要逐步推广政府购买公租房运营管理服务，吸引企业和其他机构参与公租房运营管理。明确购买主体，合理确定购买内容，将适合通过政府购买服务方式提供的公租房运营管理服务事项纳入政府购买服务指导性目录。

完善公租房配套基础设施和公共服务。将公租房小区及时纳入街道和社区管理，积极发展各项便民利民服务和社区志愿服务，推进信息化、智能化技术成果的应用，切实提升公租房社区居住品质。

5月16日，《证券日报》记者走访北京地区几家房地产中介公司发现，受3月份市场需求集中释放和政策收紧等因素影响，4月份北京市房地产市场的各项指标均有所下滑，市场回归平稳状态。

“经过春节后一个多月的交易，春节前北京新房市场积攒的限竞房和共有产权房供应以及二手房市场积累的刚需客户都得到了大量的消化，新房后续供应减少、二手房需求减少带来了市场降温。”北京我爱我家房地产经纪有限公司某分公司销售总监昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，政策收紧预期也抑制了市场升温态势，特别是4月12日国管公积金新政落地后，从商业贷款到市管公积金再到国管公积金，北京楼市已全面实施“认房又认贷”。

该人士表示，北京房地产市场近三年都在春节之后经历了明显的“升温——降温”过程，市场总在春节之后进入快速升温和舆论热炒状态，进而政策开始收紧，市场转而趋稳。近三年的政策和市场走势表明，国家“房住不炒”的基本原则不会动摇，政策的调控措施仍有储备，市场热炒将大概率带来政策加码，北京作为全国楼市标杆不会有太多的房价上涨空间，市场将逐渐呈现温而不热的稳定状态。

对于住宅租赁市场，该人士告诉记者，春节过后，受返京人潮支撑的春季租赁旺季正慢慢消退，4月份北京住宅租赁交易量也循例环比下降，呈现出与以往历年相同的趋势。另外，4月份北京平均租金环比小幅上涨，租金整体保持平稳。

“3月份历来是北京住宅租赁交易的高峰，4月份交易量的下滑在情理之中。”我爱我家研究院相关负责人对《证券日报》记者表示，受北京常住人口连续两年负增长，租赁需求随之小幅缩小，供需矛盾得到缓解。近两年来，北京政府大力支持住房租赁市场发展，鼓励租赁住房建设，供给端管理渐有成效；加上2018年以来北京房价回调，租金回报率回升，综合效应带来了当前北京租金整体保持稳定的局面。

不过，虽然平均租金变化不大，但支付高租金段的租客占比在持续扩大，租户租房支出呈现出增长态势。我爱我家研究院告诉记者，各区租金价格有涨有跌，并未出现全域租金下跌的情况，且租金上涨区域的涨幅基本较下跌区域的跌幅更大。另外，4月份北京热门商圈涨跌比例约为5：4。

整体来看，当前北京租金确实保持平稳，涨幅比以往是有收窄，但离“倒春寒”还有很远距离。我爱我家研究院认为，随着毕业季的到来，住房租赁市场即将迎来今年的第二个旺季，交易量会有较大的上升，而租金水平则有望进一步保持平稳或者小幅上升。

自2016年起，特色小镇成为我国新一轮城镇化建设的重要抓手，包括文旅特色小镇的各类题材特色小镇项目可谓“遍地开花”。然而，必须清醒认识到，当前文旅特色小镇实则普遍存在若干误区，可能影响后续发展，甚至造成显著损失。

文旅小镇背离乡村发展初衷

笔者调研发现，现有文旅特色小镇或为行政区划单元上的“镇”，或成产业园区、风景区的“区”，背离了探索城乡融合模式和作为乡村发展的初衷。

目前，文旅核心资源“拿来主义”盛行，各地的文旅小镇普遍缺乏自主培育文旅内容的必要能力与耐心，以及对本土文化商业价值的认知与自信。殊不知“明星”项目其实不肤浅，文化内功才是关键，并且时尚价值衰减极快，只有具备“造血”能力，才能保障产业发展持续性。

与此同时，旅游业角色存在“因果倒置”的情况。文旅特色小镇并不意味着“只搞旅游”，失去产业体系支撑的旅游业是无米之炊，“优势产业+旅游”才是合理的因果逻辑，旅游的核心功能实为增进产业体系价值的黏合剂与催化剂。

有些地方将文旅小镇等同于“地产大盘”，只要占下土地，开发思路有没有无所谓。文旅特色小镇与地产大盘的核心要素门类实则不同。文旅小镇建设运营是慢工细活的系统工程，而非简单粗暴的“大盘式”快消品，文旅内容供应商的主动权必将日益加强。

此外，忽视全维度联系而选择封闭式发展。一些文旅特色小镇只专注大规模镇区建设，与周边乡野农园在空间、景观乃至产业、活动等方面相互割裂。随着环保、国土等法规政策日趋细化严格，以及城乡居民公共服务、环境保护和游憩福利诉求不断提升，这一模式将难以维系。

将文旅价值落到实处

上述问题的解决之道，基础在于正确认识并精准贯彻特色小镇的“特”与“小”，充分发挥文旅产业在综合性、带动性和可持续性等方面的优势，令项目真正落地生根。

首先，文旅特色小镇应统筹“六特”。

特在定位。特色小镇在空间、人口、产业等方面均相当于田园城市基本单元，定位于全维度城乡交互枢纽和平台，根据主导功能诉求不同，可被理解为旨在疏解中心城区功能的卫星城镇或引领乡村地区发展的增长极。

特在功能。特色小镇的必要前提是构建契合其专项功能定位的主导产业，特别是要围绕主导产业集聚产业生态圈，借此形成兼具经济、文化、社会、自然生命力的本地社区，以求促进专项功能轮动升级发展。

特在产业。特色小镇务须具有明确的产业布局思想，持续强化主导产业特色优势，促进全要素优化集聚，尤其是要推动农村生产关系深刻变革和农村消费模式迭代演进，立足产业工具从根本上消弭城乡二元化问题，通过增强经济交互谋取全维交融。

特在生态。特色小镇应将生态空间和设施达标配置作为优先考量，保持原真自然与农园是关键思路，在实际操作中当严控气、水、土等硬指标，继而优化景观、芳香等“软”感觉，将“望得见山，看得见水，记得住乡愁”落到实处。

特在人文。产业经济能够为特色小镇带来要素和人才的初始吸引力，而其恒久魅力则一定源自独具韵味的地域风物。需要强调的是，特色小镇的人文靠“熬”而不靠“砸”，要沉淀出支撑充分的个性特质。在此前提下，通过与时俱进的新技术、新视角加以演绎彰显，打造高价值IP和优势文创门类，保障特色小镇文化生命力保持和第三产业轮动升级。

特在使命。最后但也是最重要的，特色小镇建设务须不忘初心，时刻追问本质与使命，即推进城乡统筹与可持续活力，落实城乡福利和发展机会均等化。特色小镇绝非要将城市化进程无限蔓延至乡村地区，而是要探索出更具全维度可持续性的发展模式，令城、镇、村各就各位，留住青山绿水，维系乡野农园。

文旅特色小镇应“以小谋大”

特色小镇的“小”实际上是要求建成兼具城乡优点的“城市综合体”。它的“小”是相较于传统城市而言的，并非是指其规模或容量明显劣于现代城市，而是说它的生长边界是清晰且可控的，同时在该地域范围内，单体城市的无序扩张被以有序化发展的田园城市群所取代。以上便是特色小镇的空间增长与控制特征。

应当看到，此处的“镇”实际上是一个相对于单体城市的小型城市群，它以社区和邻里为基本单位，发展的方向是形成多个相互联系且富有生命力的城市综合体。单体城市的弊病被兼具城乡优点的小型城市群所取代，这是特色小镇的建成目标，同时也是其内在机理和规划基础。如何建成具有生命力的本地社区，这是直接影响特色小镇建设成败的关键所在。与此相适应的是，研究者们需要在规划图纸之外，将积淀在地域风物中的地方个性充分发挥出来，使小镇既是宜居宜业的，也是内聚、文化、生态以及现代的。

从“用户”视角看，依托特色产业建成有生命力的本地社区，这是特色小镇建设思想的元发点，同时也是形成城镇内聚力的必要约束。因为落脚点和归宿在于“人”，因此过度偏重经济诉求，实际上会将特色小镇建设逐渐引入深渊。由此，文旅特色小镇的“小”，不仅是要为进一步的城市化留足空间，更重要的是它的内在要求是要在对田园景致的保持中，满足人们对于现代生活的需要。这里的需要不仅是住房和就业，更有文化需求和邻里交往。

综上，文旅特色小镇当坚持“产、城、人、文”四位一体有机结合的基本原则，以文化旅游产业为核心，因地制宜的发掘、演绎和运用地域优势资源，发展成为聚合“美好生活”全要素，助力城乡统筹发展，释放乡村地区社会经济增长潜力的最优平台。

（作者为四川大学教授、博士生导师 成都来也旅游发展股份有限公司创始人）

日前，广东省自然资源厅印发的《无居民海岛使用权市场化出让办法》已进入实施阶段。广州有6个海岛被列入国家第一批可开发利用的无居民海岛名录，其中又以位于南沙的大虎岛“卖相”最好。

放开海岛买卖，看似只是一则小新闻，实则是一个大突破。在国外，“无人岛”开发早已进入市场化阶段，个人成为“岛主”的新闻不时见诸报端。反观国内，由于开发难度大、自然生态脆弱等问题，“无人岛”开发迟迟未能实现。广东放开岛屿买卖，再领风气之先，有望通过先行先试，为全国各地提供借鉴。

我国是一个海洋大国，海域面积辽阔，海洋经济发展前途无量。党的十九大报告特别提出，“坚持陆海统筹，加快建设海洋强国。”应该说，盘活、用好“无人岛”资源，正是其中的重要一环。广州依海而生、向海而兴。得益于海洋，广州留下了一串串走向世界的足迹，一个个开拓进取的创举。接下来，广州要切实用好“无人岛”买卖政策，坚决贯彻“保护优先、适度利用”的原则，严守海洋生态安全底线，精心精细，不断提高海洋资源开发能力，在土地利用、环境保护方面加快探索，展现这座城市的生机活力。 （夏振彬）

日前有两则与钱有关的社会新闻，值得放在一起说说。一则发生在苏州，一位大学生为换零花钱，居然将家里一套市价550万元的房子以320万元给卖了；另一则发生在许昌，一位10岁的小朋友把母亲手机里的5万元钱全用在打赏游戏主播上。

“崽卖爷田心不疼”，“熊孩子”还真不分年龄。要说10岁小朋友还不知道父母的钱从何而来，花起来不知深浅还好说，大学生少说也有20岁了吧，还如此幼稚，真是让人无语。孩子不懂事，原因不全在孩子身上，学校教育、家庭教育也有责任。15日的《中国青年报》以《未成年人错误消费频发，“财商教育”缺失如何补？》为题梳理和探讨了这一话题，可作为上述两件事的一个注脚。

假如父母从小与孩子谈论财富话题，教孩子学会理财，包括赚钱、花钱、管钱，学校也开设相关课程，对学生进行“财商教育”，帮助学生养成正确的消费观、财富观，等到孩子进入大学，他还会干出为了零花钱而贱卖房子的蠢事吗？侧重智商发展的学校自不待言，中国的家庭对“财商教育”也多有忽略。“孩子还小，说了也不懂”“这么小就谈钱，太俗了”，往往成为一些父母的说辞。

财商是与智商、情商并列的现代社会能力三大不可缺的素质。是故，无论是家庭还是学校，适当对孩子增加一点点“财商教育”很有必要。（连海平）

在继续推进商品房建设的同时，积极开拓壮大住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，有利于在相对较短时间内满足更多民众的住房需求，实现全体人民“住有所居”的目标。同时，大力发展公租房建设，有利于形成强大、配套、互补的住房租赁市场，更好地满足和改善不同群体特别是“夹心层”的住房需求

财政部、国家税务总局近日联合发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》，引发社会广泛关注。舆论普遍认为，此举有助于推进公租房建设，更好地满足人民群众住房刚需，有利于更好坚持“房住不炒”定位，平抑房地产市场价格，促进建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

公共租赁住房是一种新型保障性住房。其主要特点在于，不是由房地产市场自发形成，而是由各级政府主导推动；不是用于出售，而是以租赁为主；虽然各地公租房的对象视房源等因素而有所不同，但主要还是面向中低收入者和工薪阶层。

20多年来，我国房地产市场快速发展。但相对而言，租赁市场发展滞后于普通商品房市场，而且用于租赁的房屋主要来自居民个人私房。廉租房虽然也以租赁为主，但主要是面向特定群体。在投资投机性购房形成虚假需求、拉动房价过快上涨的情况下，以个人闲置房屋为主体的住房租赁市场价格也往往水涨船高，加重了居民住房负担。所以说，在继续推进商品房建设的同时，积极开拓扩大住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，有利于在相对较短时间内满足更多民众的住房需求，实现全体人民“住有所居”的目标。同时，大力发展公租房建设，有利于形成强大、配套、互补的住房租赁市场，更好地满足和改善不同群体特别是“夹心层”的住房需求。

财政部、国家税务总局的公告篇幅不长，但“干货”很多。一方面是对公租房建设、经营者的优惠。比如，建成后免征城镇土地使用税，对经营管理单位免征契税、印花税，对一定条件下转让旧房作为公租房房源免征土地增值税，等等。另一方面是对符合条件承租公租房者的优惠。比如，免征房地产税，对住房租赁补贴免征个人所得税等。这些优惠条件的实施，一是将鼓励更多的主体建设、经营公共租赁住房，增加公租房的供应量，继而扩大公租房供应的对象和范围；二是有利于减少必要必需的前期、中期乃至后期投入，降低开发建设经营成本；三是有利于降低租赁价格，继而有利于平抑整个住房租赁市场乃至房地产市场价格水平；四是鼓励更多符合条件的城镇居民特别是中低收入者、年轻工薪阶层在经济条件尚不具备的时候，以租赁方式改善住房条件，满足居住需求。

推进公租房建设，在税收方面给予优惠是非常必要和有效的。但要使公租房真正在住房体系中充分发挥作用，仅靠税收优惠政策还是不够的。各地在建设、经营、管理过程中，还应努力做好几个方面的工作。要注意在位置布局上合理均衡，尽可能与城市人口、产业、交通等方面的布局、规划衔接配套，不能都集中于相对偏僻、交通不便、建设成本较低的地区；要注意搞好配套设施的建设，包括交通、商业、服务、医疗、教育等方面的设施都要配套衔接，不能因价格相对低廉而忽视了这些必要保障；要注意做好宣传引导工作，使更多人了解公租房建设的意义和优惠条件，认识到通过公租房能以相对较低成本尽早实现改善居住条件的目标。

与此同时，仍要继续坚持房地产调控目标不动摇，坚持“房住不炒”定位不动摇。要尽快纠正前一时期某些地区以某些名义暗地放松楼市调控的做法，巩固和扩大这一轮楼市调控成果。只有长期有效地遏制投资投机性购房，改变房价快速上涨的态势，才能在大力发展包括公租房在内的住房租赁市场的同时，改变“租房不如买房”“晚买不如早买”的预期，真正建立起“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，使人们尽快改善居住条件，也使房地产市场长治久安、行稳致远。

原标题：房产中介花式信贷违规：首付贷卷土重来 二套房竟“变身”首套房

楼市江湖似乎永远不缺少故事，首付贷虽然选择“潜水”，但并没有相忘于江湖。

《证券日报》记者调查发现，部分房产中介存在垫资、帮买方凑首付、“二套房变首套房”等违规行为。

房产中介违规垫资

《证券日报》记者以购房者身份暗访了多家京城房产中介，在得知本报记者买房首付不够后，经纪人给出了一些“解决办法”。

北京市朝阳区某房产中介表示：“如果您名下还有其他房产，可以将房产抵押给我们公司，最高可抵押房产评估价的七成。我们公司可以做到7天内放款，不会影响买房进度。”

“不过，这类垫资业务一般期限比较短，您需要考虑后续有没有还款能力。同时，抵押用途不可以写购房，并且需要一定比例的手续费”。该经纪人提醒记者。

据其介绍，手续费分为两种：第一，每月收取贷款额1.08%作为利息以及贷款额0.1%作为中介费，签订合同时一次性缴清。第二，每月收取贷款额1.5%作为利息，签订合同时一次性缴清。

在第一种情况下，购房人需要与中介约定固定的垫资时长。以垫资100万元、用款8个月为例，购房人一次性缴纳总额为8000元的中介费(每月收取贷款额的0.1%，共8个月)，以及86400元的利息(每月收取贷款额的1.08%，共8个月)。如果购房者用款不足8个月提前还款，中介费不退，利息可按照用款天数退款，不足1个月按1个月计算。同时，8个月的用款期限不可以展期。

在第二种情况下，以垫资100万元、用款2个月举例，购房人一次性缴纳30000元利息(贷款额的1.5%，共2个月)，如果购房者用款不足2个月提前还款，实际利息按照用款天数计算(不足1个月算1个月)。同样不可以展期。

上述经纪人表示：“第一种情况适合不清楚资金何时能够周转开的购房人，利息相对较低，不过如果签订的时限较长又提前还款，会损失0.1%的中介费。”

据《证券日报》记者暗访了解，垫资手续费大多为借款额的1%-2%不等，每个月收取，多数中介表示“不满1个月要按照1个月收费”。

“二套房变首套房”提高贷款额

在某大型房产中介，《证券日报》记者了解到一项可以减轻二套房首付压力，即“二套房变首套房”的“服务”。

上述房产中介的经纪人表示，“我们可以在您不离婚的前提下，将买二套房操作成买首套房，贷款利率执行基准利率上浮10%，贷款比例达到65%。此项业务收取贷款额1%-1.5%的手续费，贷款额0.15%的公证费，80元抵押登记费以及1000元左右的委托费。其中第一项，由我们公司收取。”

不过，面对《证券日报》记者的追问，这位业务员并不愿意透露具体流程，只表示：“您只需提供身份证、户口本、征信记录等个人信息，除了银行面签，其他环节您不用出现。同时，您不用担心风险，此项业务为批贷后缴纳手续费，并且在和卖方签订购房合同时，会签订一个补充协议，写明‘如果贷款未批则合同作废’。我们会和卖方解释清楚，等待批贷的时间一般在10天以内，即使此单批贷失败，也不会耽误很长时间。”

业内人士分析称：“直接的‘二套房变首套房’，从流程来看，是不可能在银行获得审批通过的，因为银行批贷时会查询买方的征信记录，过往的贷款记录等信息是瞒不住的。如果房产中介确实能够实现上述业务，很可能是房产中介提供了假资料给银行，而银行在审核时也涉嫌放水。”

该房产中介工作人员表示：“‘二套房变首套房’的手续费为贷款额的1%-1.5%，一般以贷款额作为区分。近期，贷款额超过300万元的客户手续费按照1.5%收取，300万元以下的客户按照1%收取。”对于这样做的原因，其解释称：“贷款超过300万元涉及到与银行分行层面沟通，所以手续费较高，300万元以下支行审批即可。”

除此之外，还有多项根据购房者实际情况“量身定做”的贷款业务。一位房产经纪人表示：“您只管放心看房，最后如果只是差钱，我们公司提供‘一站式服务’，可能是抵押贷款也可能是消费贷。如果卖家要求全款，我们也可以提前垫资，拿到房本您再按照合同约定把钱还给我们公司。”

在记者的暗访过程中，多个房产中介为了促成交易，对本报记者声称其“业务合规”、“流程正常”。

一位不愿具名的中介行业高管人士表示：“对于购房者来说，首付贷、垫资等虽然缓解了燃眉之急，但是部分借款的利息会非常高。对于购房人而言，需要考虑是否能够保证自己有一个长期稳定的工作来偿还这部分高息借款，以及未来房地产市场不可能短期内大幅上涨让购房者从中间套利。对于房产中介来说，推介此类业务的动力在于促成买卖双方尽快达成交易。部分房产中介即使没有直接提供相关业务，作为引荐方也是违规的，这种加杠杆的方法，不管是对于房产中介、开发商、贷款中介、金融机构，中间的风险还是比较大的，不利于整个房地产市场的稳定。”

据记者了解，近两年，住建部、央行等一直重点治理楼市信贷违规等乱象。2017年，住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京市住建委、北京住房公积金管理中心四部门曾联合印发《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，要求各商业银行要根据“了解你的客户”的原则，加强对客户的尽职调查，认真核查购房人首付款资金来源，对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。《2018年整治银行业市场乱象工作要点》将违反房地产行业政策作为整治工作要点之一，包括发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡套现等资金用于购房等均被作为重点查处对象。

全国居民购房杠杆率连降八个季度后首次回升

“房住不炒”定位不变，购房杠杆持续上涨可能性不大

近日，上海易居房地产研究院发布2019年一季度全国居民购房杠杆研究报告显示，2019年一季度，全国居民购房杠杆率为31.7%，环比上升0.7个百分点，同比下降1.4个百分点。值得注意的是，这是自2017年一季度起，连续8个季度下行以来，居民杠杆率环比首次上涨。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，一方面，2019年初银行流动性较为充裕，商业银行放贷节奏加快。另外，全国首套房利率自2018年12月连续4个月下降，居民贷款意愿增强。央行数据显示，住户贷款前4个月累计增加了2.34万亿元，比去年同期略有多增，多增500多亿元。

这也体现在了部分市场上。近两月，部分一二线城市出现“小阳春”行情。其中，4月单月，二线城市合计卖地金额高达2933亿元，刷新最近两年的最高纪录。中原地产首席分析师张大伟表示，合计45个城市年内卖地已超过百亿元，其中最高的杭州卖地947亿元，另外还有北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等12个城市卖地超过300亿元。

数据显示，2019年一季度，个人住房贷款余额新增11200亿元，环比增长29%，同比增长17%，房贷余额新增额创2017年一季度以来的9个季度新高，目前绝对值仍处于历史较高位。

沈昕指出，观察历史数据，该指标大致在2007、2009年和2016年分别达到高点。2016年三、四季度连续刷新历史最高值，达到50%和51%。随着房地产调控的开启，房贷占比有所下滑，回到2016年初水平，但仍高于2008年以来的平均值较多，说明住户房贷部门去杠杆仍有空间。

但沈昕也表示，此前住建部对2019年一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，多地政策有所收紧。在此背景下，居民购房杠杆持续上涨可能性不大。

央行2019年4月份金融统计数据解读媒体吹风会上也明确，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行还将继续严格遵循“房住不炒”的定位。

央行金融市场司副司长邹澜指出，央行已注意到今年以来在部分地区，尤其是个别城市，房地产市场出现了一些苗头性的变化，对此央行一直在密切跟踪监测，相关主管部门也加强了对相关城市政府的指导，进一步落实城市政府的主体责任。

70城房价连续49个月上涨

业内人士指出，“房住不炒”持续贯彻，市场不具备大幅上涨基础

国家统计局16日发布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，“小阳春”持续下4月一二线房价涨幅继续扩大。易居研究院对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均计算得知，2019年4月份，70个大中城市二手住宅价格环比涨幅0.53%，相比3月微幅扩大0.07个百分点，目前70城房价已经连续49个月上涨。

国家统计局数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格上涨0.8%，涨幅扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨8.4%，涨幅与上月相同。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均略有扩大；二线城市新建商品住宅销售价格涨幅扩大，二手住宅涨幅回落；三线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落，二手住宅涨幅微扩。

业内人士认为，一二线涨幅扩大但存调控可能，三线城市涨幅收窄后续支撑不足，预计2019年市场的松紧“微调节”状况将持续存在，市场极大概率将趋于稳定。

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，70城房价指数环比涨幅2018年5月后进入“偏热”区间，7月和8月进入过热区间，9月重新回到“偏热”区间后快速回落，今年4月份指数微幅扩大至合理区间上沿，但随着政策的再度趋紧，未来几个月大概率仍会在合理区间附近波动。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，从58安居客房产研究院的线上监测数据来看，升温的曲线已趋平缓，4月新房市场找房热度环比上月微跌0.5%。在国家强调人才政策不等于放松调控的表态之后，类似苏州这样的调控施压可能会在房价炒作较为明显的城市出现，因而市场回暖的同时，房价的涨幅或将受到控制。另一方面，尽管三线城市在4月房价涨幅也达0.6%，但前景并不乐观，市场增长后继乏力。

因此，张波认为，预计2019年市场的松紧“微调节”状况将持续存在，楼市政策在不同城市的体现方式会更为多样化，不但松紧方式不同，松紧的力度亦会有所差异，市场极大概率将趋于稳定。

2018年报发布已经告一段落，但对于房地产行业过去一年的表现与总结并未结束。除了销售额、营业收入、净利润、资产负债等单个指标外，过去一年整个行业和单个房企的综合表现如何？可以从净资产收益率（ROE）这一指标中窥探一二。

新京报房产新闻、新京报传媒智库联合出品的《50家上市房企ROE排行榜》显示，50家上市房企的平均ROE为19.57%，高于2016年的15.62%和2017年的19.09%。其中，部分大中房企ROE值排名靠前，同比出现增长状况，而部分中小房企ROE垫底，并出现负增长状况。

巴菲特曾经说，“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司，也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”

这足以见得，ROE在判断一个企业盈利能力强弱时的重要性。ROE是指利润额与股东权益的比值，该指标越高，说明投资带来的收益越高。在业内人士看来，ROE不仅反映了一个企业的盈利能力、资产周转率、资金使用效率，还反映了杠杆使用情况和资产负债状况。

根据《50家上市房企ROE排行榜》，50家上市房企的平均ROE为19.57%，高于2016的15.62%和2017年的19.09%。据中国指数研究院数据显示，2018年全年全国排名百强房企净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%，较上年分别提升0.2、0.9个百分点。

在业内人士看来，受前几年楼市高增长影响，2017年、2018年进入利润结转周期，房企盈利情况较好，使得ROE水平提高。

碧桂园、恒大等盈利能力强

总的来看，50家上市房企ROE排名出现分化，从ROE数据来看，大中房企ROE值排名靠前、稳定，同比出现上涨，而部分中小房企ROE垫底，并出现负增长状况。

具体来看，德信中国ROE排名第一，为72.89%，新城控股、融创中国、碧桂园、龙光地产、中国恒大、华夏幸福、朗诗绿色集团、时代中国、荣盛发展排名2-10位，ROE分别为41.05%、32.92%、32.2%、31.54%、30.18%、29.05%、28.26%、27.05%、24.76%。万科、旭辉控股、中国奥园、龙湖集团、招商蛇口等房企的ROE在20%-24%。

如果按照巴菲特甄选企业的标准，15%的净资产收益率作为一个“红线”的话，那么在这个红线之上的房企还有正荣地产、华润置地、融信中国、金地集团、雅居乐集团、金科股份、保利地产、中海地产、世茂房地产等房企，他们的ROE在15%-20%。

ROE排名最后五位的房企是当代置业、越秀地产、滨江集团、首创置业、远洋集团、绿城中国等，ROE均在10%之下。

中型房企ROE增速较高

在增长率方面，部分中型房企增长率排名靠前。具体看来，德信中国、朗诗集团的同比增速超过10个百分点，中南建设、新城控股、金科股份、时代中国的同比增速超过5个百分点。

而大房企较为稳定，诸如华润置地、万科、保利地产、碧桂园、融创中国2018年的ROE与2017年基本持平，中国恒大、中国海外虽然有所下降，但是幅度在0.5个百分点之内。分析2016年-2018的ROE增长情况，万科以及保利地产、中海地产、华润置地等大型央企较为稳定，变化幅度并不是很大。而融创中国、碧桂园、中国恒大2017年、2018年的ROE远高于2015年。

值得关注的是，部分排名靠后的中小房企增长率呈现负增长。从处于39位的佳兆业开始，有10名房企的ROE同比增速呈现下滑状况，诸如当代置业的ROE同比下降4.7个百分点、绿城中国下降4.85个百分点，首创置业下降3.55个百分点，远洋地产下降3.68个百分点。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，大房企拥有更好的品牌价值和营销渠道，其利润数据相对可以把握，部分营销成本得到更好的把控，这也使得其比小房企具有更好的盈利机会。

富力ROE下降幅度大

值得关注的是，在增长率方面，富力地产ROE同比降幅最大，为27.34个百分点，从2017年40.24%至2018年的12.9%，接近2016年15.99%的水平。使富力地产ROE出现较大变动的原因是其净利润率出现较大变化，2016-2018年，净利润率分别为13.13%、36.14%、11.35%。

还有绿城中国，其ROE在50家上市房企中处于最后一位，为3.71%。事实上，根据2018年财报，绿城中国2018年的归母净利润10.03亿元，较2017年21.9亿元同比下降54.2%；净利润率为3.94%，同比2017年的6.37%下降了2.43个百分点，远低于同行平均水平。对此，绿城中国在年报中曾解释称，基于市场环境变化，计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元；以及因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。

还有远洋集团，其2018年ROE为7.38%，同比下降3.68个百分点，主要是受净利润率和总资产周转率影响。根据wind数据显示，远洋集团2018年的净利润率为11.26%，同比2017年下降了6.43个百分点；总资产周转率18.8%，同比下降了7.95个百分点。老牌国企首创置业2018年ROE为7.68%，主要是其较低的总资产周转率，2016-2018年，分别为17.12%、15.52%、13.55%，首创置业2018的净利润率也不高，为10.4%。

分析人士表示，随着2017、2018年楼市调控的持续，特别是一二线城市实行限价措施，外加房企融资成本高企，房企的盈利水平大概率将会下滑。反馈到未来一两年，其ROE或将呈现下降趋势。

■ 分析

利润率、周转率、财务杠杆影响ROE

具体到单个房企，有的房企ROE异常亮眼，有的房企则表现较差。背后的原因是什么呢？哪些指标影响着ROE？

根据杜邦分析法，ROE=利润率×总资产周转率×权益乘数，如果一个企业想提高ROE，需要从这三个指标入手，净利润率代表的是公司赚钱能力，需要通过提高毛利率、降低成本等来提高，总资产周转率代表的是公司资产运用的效率，加快去化、优化流动资产和非流动资产的比例等影响其高低，权益乘数反映公司利用杠杆的高低，与负债有直接关系，适当运用杠杆能提高权益乘数，但是要使得资本结构合理化，避免财务和资金链出现风险。

《50家上市房企ROE排行榜》显示，排名第一位的是德信中国，2018年刚刚于港交所上市，其ROE高达72.89%。东方财富网数据显示，德信中国2018年毛利率为38%，增加了15个百分点，净利率为22%，增加了10个百分点，资产负债率虽然有所下降，但是仍高于行业平均水平，为86%。

值得关注的是，新城控股ROE排名第二，为41.05%。根据新城控股年报，2018年业绩大增，实现归母净利润104.91亿元，同比增长74.02%；实现归母扣非净利润75.97亿元，同比增长51.87%；净利润率为22.5%，同比增加了7.1个百分点。盈利大增引来了监管层的关注，问询问题涉及投资性房地产公允价值变动、合并报表等对于净利润的影响。

新城控股ROE较高的另一个原因是快速加杠杆，2015年新城控股的资产负债率为79.5%，2018年已经达到84.6%。