据央视新闻消息，记者18日从住房和城乡建设部了解到，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。住房和城乡建设部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。

今年以来，公租房“补位”保障住房的作用愈加明显。同时，政策对公租房的关照程度也在不断提升。

5月9日，财政部公租房税费减免优惠政策加码。

5月17日，住房和城乡建设部等四部委鼓励推出集体宿舍公租房、集体建设用地建设的租赁住房用于公租房等。这些举措都在于解决“保障覆盖面较低”“保障门槛较高、力度不够”等公租房现存的问题。

业内人士预计未来围绕着公租房还会有更多的保障政策推出。

商品住房中配建一定比例公租房

5月17日，住房和城乡建设部网站信息显示，住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部共同印发《关于进一步规范发展公租房的意见》（简称“意见”）。

从意见内容来看，规范发展公租房的意味明显。重在解决城镇中低收入居民和新市民住房问题。

据住房和城乡建设部的官方数据显示，截至2018年底，3700多万人住进公租房，累计近2200万人领取公租房租赁补贴。公租房“补位”保障房的作用不能小看。但是，部分大中城市公租房保障需求量大，但保障覆盖面较低，尤其是对新就业、外来务工人员来说，公租房的申请门槛较高。

“新的政策体现了对公租房继续支持的政策导向。与完善住房市场体系和住房保障体系密切有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

意见对城镇住房保障体系给予了更清晰的规定，即包括配租型的公租房和配售型的共有产权住房体系。在公租房领域，明确提出保障低保低收入、中等偏下收入家庭两类群体。对于这两类群体，对应了实物配租、租赁补贴两种方式。

对于人口流入多、公租房需求大的城市，意见提到要切实增加公租房实物供给，可通过配建、长期租赁等方式多渠道筹集房源。比如，制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例。同时鼓励政府将持有的存量住房用作公租房。

而北京在此方面已有所表现，据悉，北京冬奥村项目今年年底将实现结构封顶，赛后将作为人才公租房使用。

同时，为了防止保障与市场出现错位，意见提出既不能把公租房违规转为商品住房，也不能将对公租房的支持政策用于发展商品住房。

对此，严跃进认为，从意见的内容来看，将更利于住房困难人群与租房保障进行匹配。

集体建设用地的租赁住房用作公租房

此次公租房意见有很多创新点。比如提出利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房，租赁期限一般不低于5年。

据悉，当前全国有18个城市正在试点集体建设用地建租赁房 。而北京集体建设用地用于建设公租房早有先例，比如唐家岭新城是北京市利用集体建设用地建设租赁型住房第一批试点项目，也是北京市第5个利用集体建设用地建设公租房的项目。

对此业内人士认为，这也意味着后续公租房建设将获得更多的土地来源。那么今后，随着部分城市大规模发展公租房，不仅可以建设市场化租赁住房，还可以成为房地产企业需要研究的新开发模式。

此外，意见提出了一种新的物业产品，即集体宿舍形式的公租房产品。此类住房主要面向新就业、无房职工、外来务工人员等，尤其是面向开发区和产业园等。这无疑体现了公租房强调的“职住平衡”的政策导向。

与些同时，公租房小区将被纳入到街道和社区管理中。这意味着公租房可以享受更多的社会福利和保障，使得公租房本身也是社区管理中的一个重要组成部分。这对于承租者权益的保障、公租房租赁生活品质的提升等都有实质性利好。

值得一提的是，政策对于承租人的租赁行为提出了很多约束内容和管控内容，包括租金上调、门禁管控、信用约束、司法追究。

在门禁管控方面，北京已有所举动。据悉，在今年的6月，所有的公租房都会安装人脸识别系统，目前已经采集了10万条的信息。公租房采用人脸识别系统，也就是为了防止转租转借的行为，希望人脸识别系统能够成为保障低收入和外来务工的最后一道“防火墙”。如果发现有转租的家庭，在5年内不能重新申请公租房和共有的产权住房

更多公租房保障政策还在路上？

事实上，今年以来，公租房的优惠及扶持力度不断，除上述政策外，还包括政府购买公租房运营服务、落实税费减免政策等。

5月9日财政部发布的《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》内容显示，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税；对公租房免征房产税，对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税，执行期限为2019年1月1日至2020年12月31日。

财政部上述的税费减免和免征政策主要体现在供应端、交易端、经营端和需求端等领域，覆盖面较广。可见其支持公租房的建设和运营的力度。

严跃进认为，从公租房的税费优惠和减免政策来看，是多方位的减税体系建立，将促进公租房成本降低，利于公租房的规模建设。

另外，这一举动也是为了迎合此前“政府购买公租房服务”的政策内容。通过减税和免税，有助于后续在市场化的进程中，利于机构参与公租房运营中来。

需要注意的是，最新下发的意见也提到逐步推广政府购买公租房运营管理服务，吸引企业和其他机构参与公租房运营管理。

一个不容忽视的现象是，2019年多个部委对公租房的重视程度明显提升，而且政策带有连续及相关性。

有业内人士判断出，这是步调一致的集体行动。而严跃进预计围绕着公租房还会有更多的保障政策推出，比如公积金制度、居住证制度等。

“看我的爪子！我希望你们今晚全都变成小野兽！”

美国当地时间5月9日晚间，一年一度的2019 SAP蓝宝石用户大会正式内容结束后，举办了一场面向内部来宾的Lady Gaga演唱会。在为Lady Gaga进行暖场时，SAP公司CEO Bill McDermott（孟鼎铭）叉开双腿，一只手在空中比出爪子的手势、一只手摇着话筒，向台下声嘶力竭地吼着，“我说小！你们说野兽！”

现场气氛顷刻间沸腾了。九次召唤、九次雷霆般的回应，现场超过3万名来宾齐刷刷地望向舞台中间的那个灵魂人物，尖叫、口哨、鼓掌声充盈着奥兰多安利中心。“他看起来好像美国队长！”一位在场嘉宾向21世纪经济报道记者激动地表示。

褪去连日来的西装领带，换上深色短T恤与浅色牛仔裤，在罗兰紫与深海蓝背景灯光交织的舞台上，用尽全力嘶吼的孟鼎铭，就如同一个摇滚明星——与正式大会期间那个高谈阔论的他相比，判若两人。

唯一没有变的是，他依然戴着一副深棕色的墨镜。事实上，为期三天的会议全程，无论是主题演讲、对话苹果公司CEO蒂姆·库克、接受全球媒体和投行分析师采访，或是21世纪经济报道记者私下与之寒暄，他总是戴着这副墨镜。

它已然成为孟鼎铭的个人注脚与标记。

痛失单眼

墨镜阻止外界看清孟鼎铭的眼睛，而这源于2015年7月的一次事故。

彼时，孟鼎铭前往美国的哥哥家探亲。一天晚上，54岁的他拿着一杯水从楼梯上走下来，却不慎滑倒，摔碎了杯子。一片玻璃碎片穿过了他的左眼。

“我从楼梯上摔下来后就醒了，但依然意识不清。”在2017年的一次采访中，孟鼎铭回忆起当时的情景，“我只记得我是独自一人，没有人能听见我（呼救）。”

后来，孟鼎铭的家人将他送到了医院。据SAP方面人士称，孟鼎铭险些因流血过多而死亡。经过超过九个小时的抢救、接受了11到12次手术后，他艰难度过危险期，但由于一只眼睛感染，最终不得不摘除眼球。

“当一块碎玻璃穿过眼睛，其实是很难留下它的。我输了那场特别的战斗。”孟鼎铭不无遗憾。

但孟鼎铭认为，自己赢得了一场更大的战斗，事故反而让他的生活状态变得更好。“视野不仅仅是你目光所及，它也是你内心所感以及你给别人带来的感受。你得想办法站起来、走出去，并习惯于这一切。”他表示，生活给予他的这场磨难，反倒让自己领会到，反击回去，并看到事件好的一面，“这起事故开始让我在面对事情时能够保持冷静。”

与许多大型公司一样，SAP也有紧急情况下的高管备份计划，不过SAP联合创始人、监事会主席Hasso Plattner当时对德国媒体表示，由于孟鼎铭的身体已经逐步康复，因此已经不需要让其他高管来接替首席执行官的职务。

在事故发生短短三个月后，孟鼎铭便重返德国，回到了SAP公司，继续担任CEO的职位，并在当年10月参加了公司的董事会会议。

当然，很难说事故没有给他留下任何阴影。自此之后，但凡出入公众场合，孟鼎铭都会戴着墨镜。

“他失明的那只眼睛后来安装了义眼，并且眼角也有一些变形，”在2019 SAP蓝宝石用户大会期间，一位多次接触孟鼎铭的人士告诉21世纪经济报道记者，“孟鼎铭其实是一个特别帅气的人，特别有明星范儿。出事之前，他出入公众场合更是热情张扬，总是招呼来招呼去的，如今的他还是收敛了一些。”

不过，这依然瑕不掩瑜。“他真的是特别有个人魅力。即便出了这么大的事情，依然极具活力与激情，很难想象一个普通人可以这么迅速、这么好地撑过去。”前述人士感慨道。

白手起家

台上的孟鼎铭往往气场全开。

“没有一家公司是完美的，SAP也不例外，”在5月7日2019 SAP蓝宝石用户大会首日开场演讲上，孟鼎铭坦率地表示，“但是我们不断在追逐，努力让我们的企业客户在全球都能够实现最佳运营，你们可以一直期待SAP保持谦虚，保持对创新的饥渴感。”

根据孟鼎铭现场透露的数据，从2010年至今，SAP已累计投资700亿美元用于创新，包括技术投入与人员招募。目前，这个软件巨头在全球范围内拥有10万名员工，覆盖190个国家和地区，其合作伙伴生态系统已经不断增长并达到了200万个，使用SAP旗下人力资源、销售、市场营销、财务、采购等软件创新产品的用户超过2亿个。

持续增长的枝蔓体系，也推动了SAP的收入业绩。2019年4月24日，SAP公布了第一季度全球财报。最新财报中，SAP实现总营收增长16%、云业务增长48%。在提高4年预期的同时，SAP亦承诺在未来5年间每年的运营利润增长1%，“以云业务为例，从现在到2023年，我们的毛利润有望提高到75%。”孟鼎铭称。

然而，这样一个巨大的SAP生态帝国，其核心灵魂人物孟鼎铭却并没有什么相关背景，完全靠自己白手起家。“身为一个美国人，竟然成为一家德国跨国公司的CEO，一定是拥有超过常人的能力。”一位关注孟鼎铭的人士向记者表示，“当初他就是一个普通的销售员，一家一家上门去拜访客户，是这样一步步起家的。”

事实上，就像漫威超级英雄“美国队长”一样，孟鼎铭依靠过人的能力与忍耐力，实现了自己。在2014年的自传《Winners Dream: A Journey from Corner Store to Corner Office（逐梦之旅）》中，孟鼎铭提到了当初职场打拼的经历。1961年出生于美国纽约长岛的他，年轻时便是个工作狂。在中学时代，他便经营过一家熟食店，餐厅生意十分兴隆，赚到的钱足以支付他的大学学费。

大学毕业后的1983年，孟鼎铭争取到了在施乐公司的工作机会。“拿到工作后，下面是最难的部分了。作为一个培训生，我穿着廉价西服，手里一边拿着电子打字机，另外一边是装满了宣传手册的办公箱，身后还背了一个复印机，然后就敲门给人们去推销复印机。”孟鼎铭还清楚地记得当时纽约曼哈顿的夏天又闷又热，有的办公室没有电梯，他需要拿着这么多东西爬楼梯。

不过，凭借天生的销售技能，孟鼎铭迅速成长为公司的首席推销员，并由此走上管理岗位。1988年，孟鼎铭成为施乐公司最年轻的总裁。2000年离开施乐公司，在系统软件公司Siebel Systems和咨询公司Gartner短暂工作后，孟鼎铭于2002年进入SAP，并在2014年成为了这家德国公司的首位美国籍CEO。

领航者

作为SAP的领航者，2015年，孟鼎铭带领SAP获得超过225亿美元的收入，之后每年收入均水涨船高，2018年达282.51亿美元。

云计算是孟鼎铭押注的领域。2010年，当他还是SAP联席CEO时，孟鼎铭便带领公司切入云计算市场，使SAP在多方面取得爆发式增长。据SAP最新一季财报显示，公司一季度云业务收入首次超过16.8亿美元，同比大增45%。

而在刚刚结束的2019 SAP蓝宝石用户大会上，孟鼎铭将SAP未来的方向定调为运营数据（O data）与体验数据（X data）结合的平台。“SAP必须成为这样一个平台，把运营数据和体验数据结合在一起。‘X+O’能够给你能力交付真正的个性化的体验，而且是大规模的交付，这样的话你就可以弥合体验的鸿沟。”

所谓体验数据，就是用户的需求、期待、想法与情感。在孟鼎铭看来，SAP在多年积累中，已经拥有大量运营数据，但还需要更多的体验数据。因此，SAP于三个月前收购了市场调研公司Qualtrics，并在大会上推出10款新品，为组织提供了使用X-data和O-data的端到端XM平台。

中国同样是孟鼎铭极为重视的战略市场。在2019 SAP蓝宝石用户大会的媒体群访环节，孟鼎铭第一个便接受了21世纪经济报道记者关于中国市场的提问。

“SAP热爱中国，中国就像SAP的第二故乡，也像SAP皇冠上的珠宝。”孟鼎铭用这样三句溢美之词开启了自己的回答，“我们为SAP生态系统创造了10万个岗位，以支持SAP在中国的业务，同时去年我们在中国新开设了7个办公室。我们感到很激动，能够‘在中国、为中国’进行创新。”

“听到他这么回答的时候，我都惊呆了。”两位现场人士向21世纪经济报道记者感慨道。彼时，由于受贸易摩擦影响，中美之间的关系颇为微妙，包括亚马逊、甲骨文等企业均传出缩减中国市场业务线的消息。孟鼎铭却当着几十家全球媒体、其中大量为美国本土媒体的面，直接而坦然地说出上述话语。

“他是真的非常热爱中国。”一位SAP方面人士向21世纪经济报道记者表示。

自2010年成立以来，WeWork一直被视为“联合办公”的代名词，然而，其近来对房地产基金的涉足正在向人们证明：“我们不只做联合办公。”

2019年年初，WeWork更名为“We公司”。5月15日，公司宣布，将创建全球房地产收购和管理平台ARK，以购买将来提供对企业租赁服务的房地产股权。

WeWork方面表示，ARK将专注于收购、开发和管理全球门户城市和高增长二级市场的房地产资产。

值得注意的是，此次房地产基金的推出正值WeWork冲刺上市的阶段，而公司至今仍未盈利。

在联合办公业务不足以满足盈利模式的情况下，房地产基金能掰回多少成数？

在WeWork冲刺IPO的节点上，ARK的设立将为WeWork及其投资者提供一定程度的保障。-IC photo-

WeWork新算法

据了解，本次基金初始阶段的总股本约为29亿美元。目前，ARK平台已获得房地产投资机构亿万豪剑桥公司的资金支持，二者将在房地产收购与管理上达成全球范围的合作。

此外，上个月末，WeWork曾表示已于去年12月递交了IPO申请，目前上市文件尚未公开，但其成为今年美股市场继Uber之后的第二大IPO，基本已无悬念。

在WeWork冲刺IPO的节点上，ARK的设立将为WeWork及其投资者提供一定程度的保障。

据WeWork于3月份发布的2018年业绩报告，公司2018年的收入为18亿美元，净亏损为19亿美元，超过了Uber公司18亿美元的亏损额。2017年的净亏损为9.33亿美元，收入为8.86亿美元。

而日前披露的2019年一季度末的业绩数据显示，WeWork在2019年前3月的营业收入同比增长112%至7.28亿美元，净亏损为2.64亿美元，较去年同期的2.74亿美元有所收窄。

事实上，这并非WeWork首次涉足房地产基金业务。

2017年，WeWork与罗纳集团共同成立了一家名为WeWork Property Advisors的房地产投资基金，以8.5亿美元买下了纽约市的Lord＆Taylor大楼，并协议从黑石集团全面购买伦敦德文郡广场的12栋建筑，报价为8.26亿美元。

可以说，WeWork在房地产基金业务上的顺利开展得益于其强大的融资并购能力。

2018年4月，WeWork与共享办公企业裸心社合并。2018年7月，中国WeWork宣布B轮5亿美元融资。

统计显示，WeWork在过去一年中累计完成72亿美元左右的融资，包括7.02亿可转换债券、中国WeWork5亿美金融资，以及母公司60亿美金融资。在今年1月与软银的巨额“缩水”交易后，WeWork的估值依然达到了470亿美元。

目前，中国WeWork在上海、北京、香港、成都、深圳、杭州、武汉和广州共有超过70个社区。2018年，WeWork在中国顺利进入三个新城市。2019年，WeWork将继续拓展中国市场版图，在南京、苏州、西安、天津等加码布局。

此外，WeWork也在不断寻求地产投资方面的机会，以弥补共享办公本身的弊端。

具体而言，共享办公的商业模式就是用折扣价租下某写字楼的一两层，然后将办公场地划分成许多小块，再每月向租户初创企业和小公司收取会员费。

中商产业研究院指出，工位服务费是当前共享办公企业盈利的主要来源，企业增值服务收入能力较低，“盈利模式单一是每个共享办公企业面临的难题”。

中商产业研究院称，共享办公企业具备整合资源，构建企业用户生态的能力。未来，企业流量搭载、企业生态培养等将是盈利方向，增值服务能力增强，盈利收入结构将进一步完善。

2019年，WeWork推出多样化地产战略，包括轻资产模式、管理协议模式、参与租赁模式、收入分成模式等一系列创新模式，进一步加强与地产企业合作。据悉，目前WeWork有四分之一房产是自有房产。

地产基金之争

尽管是全球共享办公的先行者，但在房地产基金方面，WeWork还只是初级玩家。

戴德梁行数据显示，2018年，大宗交易内资买家交易数量和交易金额分别为60%和55%，外资买家交易数量和金额占比分别为40%和45%，外资活跃度较2017年有大幅提升。

在北京、上海这两个热点城市，去年外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元，占北京大宗物业总成交的三成；参与上海大宗物业收购金额占上海大宗物业总成交的六成。

今年以来，以国际私募巨头黑石为首的外资买家在中国继续“买买买”。黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。随后，黑石又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份。最近，有海外媒体爆出，黑石拟以15亿美元收购上海长泰广场。

凯德集团也不甘落后。今年1月，凯德先是斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积。又是以110亿新元收购淡马锡附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。据悉，此笔交易完成后，凯德在中国管理的资产增长9%至482亿新元，并进一步提升该集团在华项目储备至近560万平方米。

可见，在黑石、GIC、淡马锡、麦格理、高盛、大摩等头部玩家的争夺下，WeWork想要破局，还需时间与实力的考验。

值得关注的是，国内资本也在进入私募基金领域。在2018年地产私募基金的黄金时期，已有华润、平安等等的资本玩家脱颖而出。

去年10月，华润置地与中国人寿、南宁投资、华润投资创业和世博土地控股合作成立房地产投资基金，初期总资金150亿元人民币。

平安集团旗下的平安不动产，目前则已涉足地产开发投资商业地产、产业地产、策略海外、金融产品，以及长租公寓。

“我们要做的就是把整个平安不动产基金，打造成类似美国黑石的强大基金管理平台。”平安不动产有关人士称。

无风不起浪。证监会日前宣布，5月13日起，乐视网、凯迪生态、金亚科技、千山药机、皇台酒业5家公司股票将暂停上市，同时，5月15日起，龙力生物、德奥通航2家公司股票也将暂停上市。从这些公司的财务状况来看，7家公司去年一共亏损超过152亿元，其中乐视网连续两年亏损总计178亿元，凯迪生态连续两年亏损总计102亿元，亏损幅度惊人。由此可见，证监会对上市公司利润、负债等核心财务数据监管趋紧。

近期，新城控股、泰禾集团、光明地产等房企均收到上交所的问询，上交所问询的方向与公司负债、存货减值、盈利能力的可持续性、资金往来等相关。业内人士指出，房地产行业作为资金密集型行业，其资金链越发引起监管部门关注，那些高负债的房企风险面扩大，近期大多数房企均强调减速也与此有关。

同策研究院首席分析师张宏伟分析指出，未来经济回暖仍有不确定性，目前房企激进拿地，可能会重新导致企业偿债压力的增加，从而增加运营风险。

集中减持

2019年3月后，已实施股东减持的上市公司数量和规模均有明显增加，3月减持公司数将有望达到近4 年以来的高点，减持规模也有望达近 2年以来的高峰。本轮减持的特征表现为，行业集中在计算机、通信、电子等成长行业，减持公司短期偿债压力大，高估值特征明显。

不少券商在研报里指出，本轮减持回升的主要原因为：股价大幅上涨后“大小非”集中套现，以及股权质押压力。

4月20日，甬商实业有限公司与多家投资机构签订甬商股权投资基金协议。根据协议，甬商实业有限公司联合农银投资、中国实业、宁波金控发起设立总规模超过100亿元的甬商股权投资基金，同时带动其他金融机构投资100亿元。

甬商实业执行董事兼总经理朱召法透露，基金将优先为宁波企业提供流动性支持。换言之，这是一只中小企业纾困基金。实际上，记者通过多方核实，基金发起人沈国军已在去年下半年开始关注针对上市房企的股权投资。沈国军也是基金发起方之一中国联合实业投资有限公司（简称“中国实业”）的董事长。早于甬商实业，浙商已成立一只股权投资基金。2018年9月，宁波银亿控股有限公司发生债务违约爆仓，目前情况已有所好转。此次甬商股权投资基金的成立，目标大部分为包括房企在内的实业上市公司。据知情人士透露，好几家企业正在与该基金洽谈当中。

平衡规模与负债

监管部门的问询，释放了对高杠杆运营的房企更严苛的信号。实际上，从房企近几年拿地成本、市场变化也可见，房企未来仍存在资金杠杆与规模扩张的平衡问题。

综合多家房企近期的情况， 2019年房企新拍出的高价地块，未来仍然存在入市难题。换言之，按当前指导价格销售，其依然会面临无利润甚至亏本的情况。房企为保证当期利润与销售规模，仍需要将2016年之前或2018年下半年拍得的低价地拿出来销售。

同策研究院提供的研报显示，东部一二线城市楼市相对2017和2018年市场低位出现回暖迹象，但回暖力度有限；中西部及东北部二线城市暂未出现明显回暖迹象。

有业内人士指出，房企此时想抓住拿地窗口期扩张，同时也要平衡高负债。据了解，目前行业平均资产负债率在80%左右。经过去年开始的降杠杆，头部房企如万科已经把资产负债率降到84.5%，但绿地今年一季度仍然在89%以上。这从近期绿地积极放售商业项目以促进销售额提升也可见一斑。

5月17日，国家发改委新闻发言人孟玮表示，要继续坚持“宅基地管理三大原则”，也就是，城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

2018年中央1号文件做出了探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的改革部署，已在山东、浙江、四川等地展开试点。尽管试点还未形成可复制、可推广的制度经验，但“三权分置”探索是一项重大的制度创新，也是新的社会经济条件下农村土地制度改革的必然要求。属于农村集体土地一部分的宅基地，是农民基于身份而无偿获得使用权的土地，具有保障农民居住权的作用。但随着制造业发展和大量农村劳动力进入城市，农村出现“空心化”状况，不少农民的宅基地不仅无法发挥居住功能，反而变成了农民的闲置资产，难以给农民带来收益。因此探索适度放活宅基地使用权，更好地发挥其财产功能，就是一项关系土地制度改革和乡村振兴战略的重要课题。

虽然宗旨和目标是明确的，但具体的路径还需要审慎思考。这首先是因为农村土地制度问题错综复杂，并非单靠“放”就能产生效果，在“放”的过程中必须始终有所管控。其次是因为这个问题还涉及到土地制度的统一性，以及耕地安全、粮食安全、农村社会稳定等综合问题，所以必须从宏观视角看待，处理好各种利益关系，一方面规避放活宅基地使用权可能带来的风险，实现成本收益对比的最大化，另一方面避免在改革过程中出现对部分人的偏袒，维护全国范围内的制度公平性。

由于我国产权及产权登记制度还不完善，所以首先必须在全国范围内对宅基地进行统一清晰的确权，给“三权”中的“资格权”以明确的法律基础，确定其主体归属。在宅基地使用权转让时，必须确保农民的“自愿退出”。同时，宅基地的使用权显然不等同于其上房屋的使用权，如何确定这两种使用权的边界，宅基地使用权的让渡需要遵循什么样的程序，这些问题都需要在实践探索中寻找答案。同时宅基地的所有者往往是家庭而非个人，所以在让渡使用权时应是家庭多数人同意还是一致同意，如何解决推行过程中发生的分歧，由此产生的收益应当如何分配，农村集体组织和家庭成员在这个过程中分别扮演什么样的角色，这些细节问题都应该进一步明确。

正如本次发改委所强调的，城里人到农村买宅基地的口子不能开，这是因为：宅基地的性质仍然是农村集体土地，不能随意在公民之间买卖，否则就会破坏全国统一的住房用地市场，造成只有极少数人从中受益的局面；此外，允许城市资金流入农村买房还会推高农村房价，影响农民的居住稳定性。当然在现实中，由于农村与城市的土地价格差距所带来的巨大的利益诱惑，一些地区可能存在这种私下里买卖的情况，但这种交易不受法律保护，社会公众应当明确的是，由此产生的风险还是由当事人自己承担。不能违反土地用途管制主要是为了维护制度稳定性，避免宅基地被变为其他用途，导致长期不可复原状况，对农村土地安全带来风险。不准建设别墅大院和私人会馆与土地用途管制相关，同时也是为了防止强大的资本力量进入农村后，以不公平的交易获得和整合宅基地，导致大批农民“失宅”情况的出现，冲击农村地区的社会秩序。

整个农村宅基地“三权分置”改革需要在一个良性的制度框架之下运作。尽管改革的最终完成将带来巨大红利，但由于现实利益关系盘根错节，所以改革的步伐急不得，逐渐总结经验搭建好制度框架才是一切的重点。这个制度框架就是要从合法确权到有序流转，提供一个服务于农民利益的软性平台，在逐渐放宽限制的同时探索各种让渡使用权以创造收益的新方式，让农民在享有居住安全的前提下更大程度地享受财产收益，同时防止土地使用结构出现畸形，不断提高土地利用效率。

一年一度的“5.18国际博物馆日”和“5.19中国旅游日”在即，上海将有126家博物馆、纪念馆、陈列馆，在这两天向公众免费开放，包括上海航海博物馆、震旦博物馆、玻璃博物馆等平日收费的博物馆。

还有不少博物馆延长开放时间，甚至推出夜场活动，例如上海电影博物馆的魔法电影胶片绘画制作，上海元代水闸遗址博物馆的博物馆奇妙夜寻宝活动。

不光上海，今年“博物馆日”期间，全国各地博物馆将推出精彩纷呈的特色展览，预计将掀起国内博物馆景区新一轮打卡热。

曾几何时，博物馆还是“高大上”的代名词，如今，随着文化和旅游的深度融合，文博类综艺节目的流行，加之博物馆与时俱进尝试新玩法，博物馆主题游正在成为更多游客青睐的旅游方式，甚至成为市民的一种生活方式。

据文化和旅游部统计，最近3年，每年博物馆参观人次增量都在1亿左右，截至2018年底，博物馆参观人次已达到10.08亿。

博物馆主题游产品走俏

21世纪经济报道从途牛旅游网获悉，5月以来，途牛博物馆相关旅游产品搜索热度同比上月上涨65%。驴妈妈旅游网的数据也显示，今年1-4月，该平台以“博物馆”为关键字搜索及预订旅游产品的人次比去年同期增长了45%。

驴妈妈品牌发展部负责人李秋妍表示，从驴妈妈数据来看，喜欢博物馆游的主要有三类。一是亲子家庭游客，不少父母愿意带着孩子赴博物馆寓教于游，占比近4成。二是年轻游客，和往年相比，今年18-30岁的年轻游客占比增幅超过28%。此外，由于目前国内许多博物馆都采用预约免费参观形式，博物馆正成为自由行游客的打卡地标。

“从观光游向深度体验游转变的过程中，博物馆是游客能最快了解一个城市历史文化和人文脉络的地方之一。加上近几年互联网和新媒体的蓬勃发展，博物馆旅游在年轻游客中人气居高不下成为明显趋势。”李秋妍表示。

途牛数据同样显示，亲子家庭、学生人群占主流。尤其是国内各地博物馆纷纷推出“传统汉服秀”、“经典诵读”、“国学礼仪课堂”等寓教于乐的互动活动，能让孩子在欢乐的游戏中更好地理解历史、接受文化启蒙。同时，多家博物馆还尝试新潮玩法，将VR、5G等高新科技融入互动体验，吸引了90后年轻人群尝鲜。

同程旅游博物馆主题游客群性别结构数据也显示，“90后”占比43.2%，其中“95后”占比24.9%，表明博物馆主题游的客群相对较为年轻。国内博物馆界文创“网红”北京故宫的最大受众群体正是“90后”和“80后”。

历史人文类最受欢迎

今年国际博物馆日的主题是“作为文化枢纽的博物馆：传统的未来”，强调了博物馆作为人类文化传承、创造、分享平台的价值，在国内文旅大融合的当下具有重要的引导意义。

今年“国际博物馆日”的主会场湖南省博物馆将在节日期间推出“根·魂——中华文明物语”特展，并举办“博物馆之夜”和博物馆实景解密游戏等创新活动。主会场之外，首都博物馆将推出“园说——北京古典名园文物展”，展出来自颐和园、天坛、北海等市属公园的190件园藏文物。四川博物院将展出19床古琴，并用数字化手段还原古人抚琴、听琴的场景。此外，陕西历史博物馆、河南博物院、山东省博物馆、海南省博物馆都将推出异彩纷呈的展览，吸引游客前往。

同程艺龙与同程旅游联合发布博物馆主题游趋势报告显示，2018年度全国最具人气的十五个收费博物馆包括北京故宫、南京总统府景区、自贡恐龙博物馆、上海自然博物馆、青岛德国监狱旧址博物馆等。从结构上看，历史人文类主题的博物馆或主题景区最受欢迎，其次是自然科学及专题类博物馆。

途牛数据显示，今年以来，故宫博物院、秦始皇兵马俑博物馆、陕西历史博物馆、南京博物院等历史文化类博物馆景点人气爆棚。

其中，故宫博物院作为世界上规模最大、保存最完整的木结构宫殿建筑群，参观游客平均每年以百万计人次递增。2018年，故宫年接待观众数量创下新高，已达1700万人次。今年，故宫尝试了新的展示互动方式，接连推出“紫禁城里过大年”和“紫禁城上元之夜”等活动。

值得一提的是，前述报告显示，2018年度全国主要收费博物馆的门票平均价格为37.11元（去除各种优惠后在线预订实际购买价格）。

“在国有文化设施免费开放的公共政策大背景下，博物馆当然应该免费开放，提升服务。但是，在目前中国经济社会发展条件下，全部依靠公共财政来做高端文化展览和文化服务又不太现实。”江苏省文化和旅游厅副厅长、南京博物院院长龚良曾表示，这些年来，业内一直在讨论如何在现有的保障条件下，提升办特展、临展的能力，提升服务公众的水平，其中重要的方式之一，就是提供公益性的、非营利的、低标价的展览、服务和商品等。

国家统计局16日发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。统计显示，4月份，一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。

数据显示，4月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%，广州下降0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅扩大0.1个百分点。

从同比来看，4月份，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大；三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落，二手住宅涨幅与上月相同。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，4月份，各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场基本延续平稳态势。

在继续推进商品房建设的同时，积极开拓壮大住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，有利于在相对较短时间内满足更多民众的住房需求，实现全体人民“住有所居”的目标。同时，大力发展公租房建设，有利于形成强大、配套、互补的住房租赁市场，更好地满足和改善不同群体特别是“夹心层”的住房需求

财政部、国家税务总局近日联合发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》，引发社会广泛关注。舆论普遍认为，此举有助于推进公租房建设，更好地满足人民群众住房刚需，有利于更好坚持“房住不炒”定位，平抑房地产市场价格，促进建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

公共租赁住房是一种新型保障性住房。其主要特点在于，不是由房地产市场自发形成，而是由各级政府主导推动；不是用于出售，而是以租赁为主；虽然各地公租房的对象视房源等因素而有所不同，但主要还是面向中低收入者和工薪阶层。

20多年来，我国房地产市场快速发展。但相对而言，租赁市场发展滞后于普通商品房市场，而且用于租赁的房屋主要来自居民个人私房。廉租房虽然也以租赁为主，但主要是面向特定群体。在投资投机性购房形成虚假需求、拉动房价过快上涨的情况下，以个人闲置房屋为主体的住房租赁市场价格也往往水涨船高，加重了居民住房负担。所以说，在继续推进商品房建设的同时，积极开拓扩大住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，有利于在相对较短时间内满足更多民众的住房需求，实现全体人民“住有所居”的目标。同时，大力发展公租房建设，有利于形成强大、配套、互补的住房租赁市场，更好地满足和改善不同群体特别是“夹心层”的住房需求。

财政部、国家税务总局的公告篇幅不长，但“干货”很多。一方面是对公租房建设、经营者的优惠。比如，建成后免征城镇土地使用税，对经营管理单位免征契税、印花税，对一定条件下转让旧房作为公租房房源免征土地增值税，等等。另一方面是对符合条件承租公租房者的优惠。比如，免征房地产税，对住房租赁补贴免征个人所得税等。这些优惠条件的实施，一是将鼓励更多的主体建设、经营公共租赁住房，增加公租房的供应量，继而扩大公租房供应的对象和范围；二是有利于减少必要必需的前期、中期乃至后期投入，降低开发建设经营成本；三是有利于降低租赁价格，继而有利于平抑整个住房租赁市场乃至房地产市场价格水平；四是鼓励更多符合条件的城镇居民特别是中低收入者、年轻工薪阶层在经济条件尚不具备的时候，以租赁方式改善住房条件，满足居住需求。

推进公租房建设，在税收方面给予优惠是非常必要和有效的。但要使公租房真正在住房体系中充分发挥作用，仅靠税收优惠政策还是不够的。各地在建设、经营、管理过程中，还应努力做好几个方面的工作。要注意在位置布局上合理均衡，尽可能与城市人口、产业、交通等方面的布局、规划衔接配套，不能都集中于相对偏僻、交通不便、建设成本较低的地区；要注意搞好配套设施的建设，包括交通、商业、服务、医疗、教育等方面的设施都要配套衔接，不能因价格相对低廉而忽视了这些必要保障；要注意做好宣传引导工作，使更多人了解公租房建设的意义和优惠条件，认识到通过公租房能以相对较低成本尽早实现改善居住条件的目标。

与此同时，仍要继续坚持房地产调控目标不动摇，坚持“房住不炒”定位不动摇。要尽快纠正前一时期某些地区以某些名义暗地放松楼市调控的做法，巩固和扩大这一轮楼市调控成果。只有长期有效地遏制投资投机性购房，改变房价快速上涨的态势，才能在大力发展包括公租房在内的住房租赁市场的同时，改变“租房不如买房”“晚买不如早买”的预期，真正建立起“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，使人们尽快改善居住条件，也使房地产市场长治久安、行稳致远。

16日，国家统计局公布的数据显示，4月份，一二线城市新房价格环比涨幅略有扩大，三线城市涨幅回落，在“一城一策、因城施策”调控下，我国房地产市场基本延续平稳态势。

一二线城市新房价格环比涨幅略有扩大 三线城市涨幅回落

从环比看，国家统计局数据显示，4月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达67个，较上月多2个，最高增幅为河北秦皇岛的1.8%；下跌的城市有2个，比上个月少2个，韶关和赣州以-0.1%并列跌幅第一；仅桂林一城持平。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，4月份房地产市场基本延续平稳态势。从新建商品住宅销售价格看，4个一线城市环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点；31个二线城市环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

易居智库研究总监严跃进分析，4月份70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增幅相比3月份基本不变，近期一二线城市购房需求积极释放，市场较为活跃，但这并不表明楼市整体回暖。

市场人士分析称，去年“金九银十”褪色，春节期间市场成交低迷，市场积蓄大量的购房客户在3至4月份走出一波“金三银四”的市场行情。

一二线城市新房价格同比涨幅扩大

从同比看，4月份70个大中城市一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大；三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落，二手住宅涨幅与上月相同。

国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格上涨0.8%，涨幅扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。三线城市新房价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨8.4%，涨幅与上月相同。

从具体城市来看，西安、呼和浩特和大理新建商品住宅价格同比涨幅分别达到23.8%、22.3%和21.0%，其中，西安连续5个月领涨全国。

严跃进说，一二线城市同比增幅扩大与过去几个月环比增幅数据相对偏高有关。“3月以来，部分城市高价楼盘密集入市，市场交易量上升，这带来价格的反弹。”

一位开发商告诉记者，今年以来，房企融资环境明显改善。目前土地市场出现回暖，楼市预计将逐步恢复正常成交量水平。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，市场预期容易受到炒作影响，各地政府应警惕市场炒作再度抬头。

“一城一策”调控定力不变

业内人士预计，今后一段时间房地产市场将保持总体平稳的发展态势。

欧阳捷认为，4月份楼市趋稳的态势愈发明显。研究机构的统计数据显示，2月和3月各地房地产调控总计不超过40次，但4月份以来，各地包括中央各部委累计针对房地产的调控措施超过60次，调控频率明显增加。

在中央层面，重申“房住不炒”定位不动摇；住建部对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示；自然资源部确定2019年住宅用地供应五类调控目标，保持住宅用地供应稳定，引导市场预期；银保监会官网发文称继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。

在地方层面，近期调控政策具有很强的针对性，体现了“一城一策”甚至是“定点调控”的特征。以苏州为例，此轮限售范围仅针对苏州房价上涨过快的工业园区和高新区部分重点区域。

此外，多地采取了诸如下调土地最高限价、公积金贷款“认房又认贷”、契税税率调整等调控手段，北京等地立案查处了多家房地产经纪的违法违规行为。同时，一些地方出台加大公积金支持等利好刚需和合理自住需求的政策。

严跃进说，中央和地方在房地产调控上形成合力，其政策的连续性和稳定性，对保障房地产市场的长期健康稳定发展具有至关重要的作用。