综合窗口少跑腿 移动支付可缴费

“从推门进来到领走房产证，全程才用了一个多小时。”昨天缴完税费就过户、随后就拿到了房产证，市民王先生颇为惊喜。眼下，朝阳和通州已试点开通二手房登记微信和支付宝缴费。全市更整体优化二手房买卖流程，市民去一次综合服务窗口当日就能办结领到房产证。

微信支付宝能缴登记费

“互联网+”政务服务全新升级，近日市财政局会同市规自委开展不动产登记审批服务便民化改革，在前期实现不动产登记收费网上支付后，又实现了移动支付和扫码支付的在线缴费功能。

在位于红军营东路的朝阳区不动产登记事务中心大厅，工作人员李秀最近时常指导市民通过更便捷的微信和支付宝来缴纳登记费等非税费用。

对于办理二手房等不动产登记的市民来说，在朝阳和通州先提交不动产登记申请材料，待登簿业务完成后，市规自委不动产登记系统与财政部门的非税互联网缴费平台自动对接，财政非税系统发送缴费通知短信，申请人点击短信中的缴费链接，登录手机版支付平台，选择微信、支付宝、网上银行等方式缴纳不动产登记费即可。

同时，申请人也可以通过不动产登记大厅缴费自助终端，或者访问不动产登记网上办事服务平台网站进行扫码缴费。

房屋交易有了一门式服务

“现在带客户办理二手房买卖业务，在综合服务窗口当日就能办结领证，过去可是规自委和税务窗口都得跑，手续复杂多了。”我爱我家红军营南路店一名工作人员告诉记者。

变化源于新政的出台，日前市规自委联合市住建委、市税务局联合印发《不动产登记、房屋交易及税收征管领域办事“一网、一门、一次”服务规则（试行）》。三部门优化流程，新推出了“一网、一门、一次”服务。

通过市规自委搭建统一的网上服务平台，本市在不动产登记、房屋交易及税收征管领域实施了“一网通办”，把房屋交易这一件事中涉及的合同网签、纳税等串联事项与登记业务在线上并联办理。

如今，市民只需线上登录一个网站申请，经各部门联合预审合格后，线下前往综合服务窗口，当日即可办结领证，到不动产登记现场一次即可完成所有事项办理。

据朝阳区不动产登记事务中心大厅计算，从市民叫到号开始去综合窗口办理，再到领取房产证，全程不过一个多小时。

买卖房屋申请材料变薄了

很快，本市的“一窗办理”服务体验再次升级。近日，市规自委联合市住建委、市税务局再次印发《关于进一步便利企业群众办事优化不动产登记领域营商环境的通知》，从减少申报材料、压缩时间简化程序等方面制定了更精准的服务措施。

减少申报材料方面，本市对群众买卖、赠与房屋通过“一窗办理”方式办理网签、缴税及登记的，各部门只共同收取一套申请材料，且无需提供相关申请材料的复印件，进一步简化了市民申请材料数量。

告别排队，目前市民不用跑到各区不动产登记中心窗口，不出家门就可以查询不动产登记信息，这得益于近期出台的《北京市不动产登记信息网上查询规则》。(记者 赵鹏)

西城区广外街道红莲中里社区6号楼，老楼加装电梯工程正在施工。各个单元门两侧都架起了蓝色的施工围挡。因为施工，居民进进出出都不太方便，而且时有噪音，但全楼居民都兴高采烈，还有人手写了一张慰问卡——“工人师傅你们辛苦了！”挂在门上。

这是一幢30多年的老楼，住户九成以上是老人。“加装电梯是好事儿。这件好事儿能落地，‘睦邻坊’可立下了大功。”社区党委书记周瀛说。她所说的“睦邻坊”是以居民楼为单元的社区自治组织，由社区党员、老住户、社工、志愿者等人员组成。在红莲中里，16栋失管、无物业居民楼，每栋楼都成立了一个。

6号楼的睦邻坊从去年8月份开始，就为老楼安装电梯工程跑前跑后。“去年8月14日召开第一次协商会征求意见，全楼54户一半多同意安装。”6号楼睦邻坊骨干、老住户徐建敏说。剩下的近20户各有各的实际情况。有的是租户，没有决定权。有的是老人遗留房产，子女产权尚未捋清。还有就是家住一楼和二楼的居民，对电梯没有迫切需要，并且对安装电梯是否会影响家里的采光等，存在若干疑虑，不愿意签订协议书。

睦邻坊骨干们根据各户不同的情况，分头上门做工作。房主不在的，多方打听找房主。子女有继承纠纷的，协调他们在安装电梯问题上达成一致。最难的是一楼和二楼住户，只要他们有一户不答应，加装电梯就无法施行。

徐建敏挨家上门，说楼上老人的难处。就以她居住的1单元为例，4至6层住的全是75岁以上老人。子女都不在身边，因为行动不方便，有的老人连续几天都下不了楼，连出门晒个太阳都成了奢望。“人心都是肉长的，也都是老人，大伙儿做邻居这么多年，能互相体谅。”徐建敏说。经过一个月的入户协调、协商，全楼54户人家最终全部签订了同意安装电梯的协议书。为此，睦邻坊又特地召集大伙儿开了一次全体会，感谢一楼和二楼住户的理解和付出。

今年4月安装电梯施工前夕，需要对楼里的燃气管线进行改造，把原本在室外的管道挪到一楼的住户家里。家里凭空多了根管子，又占地方，又毁装修，这事儿搁谁家都别扭。可在徐建敏等几个老住户的说和下，涉及到的3户一楼住户最后都为燃气管线改造开了绿灯，由此电梯安装才得以继续推进。预计今年7月，6号楼的住户们就可以坐电梯上下楼。

“这事儿能办成，关键是这么多年‘睦邻坊’真为大伙儿发挥作用了，感情的底子在那儿。”16号楼居民、72岁的郎林总结道。他是16号楼睦邻坊的骨干。这位退了休就参与社区工作的老人告诉记者，睦邻坊的前身是“三位一体”楼管会，“叫楼管会那会儿，老有人问我，‘老郎，你们一没人权，二没财权，到底能管什么呀？’后来改成睦邻坊，定位也从管理转变为服务，居民的感觉一下子就变了。因为这就是一个大家自我管理、自我服务、互相帮衬的平台，有浓厚的人情味儿在里边。”

去年，16号楼改上下水管线，改造过程中，有大小事居民第一个想到的就是找“睦邻坊”协调解决，“还有半夜来敲门的。改上下水那几个月，我足足掉了20斤肉。”郎林说。不过忙归忙，心里的成就感也是实实在在的，“不怕居民找，就怕居民不找，这份信任感是最可贵的。”

作为一个自治组织，睦邻坊还是邻里间情感沟通的桥梁、黏合剂。红莲中里小区20号楼的楼门文化搞得有声有色，就是睦邻坊的骨干们多年来苦心经营的成果。3个楼门入口各有两块展板，上面展示的除了国家重大的方针政策，还有这座楼里居民的小日子。这家的孝顺儿媳，那家的扶贫标兵，好人好事定期更新。还有孩子们画的画，居民自己创作的诗歌、摄影作品等，都在展板中轮流展示。马伟岱是楼门文化建设的带头人，教师退休的他和其他几名骨干一起，每月开一次“选题策划会”，让楼门文化更接地气。

在广外地区，这种类似的居民自治组织还有不少，比如红莲北里的“老街坊”，手帕口南街的“暖邻坊”，小马厂的“逸邻家园”，红居南街的“友邻家”等等。“新时代背景下，居民对美好生活的向往程度提高了，个人的利益诉求也变得多样了，单纯依靠政府自上而下，并不能取得理想的社会治理效果。”广外街道办事处主任王书广说，众人的事由众人商量，以睦邻坊为代表的居民自治社会组织，以邻里情为纽带，吸引越来越多的居民参与到社区建设和社区治理中来，为实现社区的共商共治共享做出了有益探索。

江苏省苏州市人民政府11日晚发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分区域新建商品房实行3年限售，对苏州工业园区全域二手住房实行5年限售。

意见明确，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满3年后方可转让。苏州工业园区全域二手住房，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满5年后方可转让。

此外，意见要求，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50%~60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

有数据显示，2019年以来，苏州部分区域房价尤其是学区房价格经历了明显上涨。苏州市政府有关负责人表示，此次政策调整旨在落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，精准施策，合理引导市场预期。

5月伊始，连日暴雨影响了东莞楼市人气，为加快出货速度，多家房企推特价房吸引购房者。业内人士表示，目前东莞多个楼盘的特价盘促销并非噱头，而是真的降价，个别楼盘最高降价幅度达20%，约下降1500元/平方米。

据了解，降价促销楼盘集中在临深片区、东部片区和滨海片区。

有的降了1500元/平方米

据东莞中原战略研究中心的不完全监测数据，五一期间有19个项目推出优惠折扣及特价房活动。开发商为出货让利诚意非常高，“割肉”让利幅度较大，最高降价幅度达20%，约下降了1500元/平方米。

据了解，虎门、樟木头、长安、常平、清溪，大岭山、塘厦、松山湖、东坑等区域均有楼盘推出特价房活动。其中，虎门有两个项目限量推出10~20套公寓和洋房，特价房与正常房价相比，降价幅度达到7%~10%。清溪一项目推出3套别墅特价房，降价幅度达20%。

据东莞中原介绍，五一促销优惠活动主要集中在临深片区、东部片区和滨海片区，主要原因是自东莞限购后深圳客大幅退潮，临深片区出货压力比较大，开发商为了加快出货，加大让利幅度；东部片区目前没有明显的规划利好，需要特价促销吸引人气；滨海片区竞争激烈，供应量增大，同样需要促销加快去货。

东莞中原战略研究中心分析认为，五一期间的特价房等促销活动去化效果较好。据该中心的监测数据，从每周认购占比走势来看，今年五一期间，认购超过20套以上的项目数占比14%，环比上升4%。另外，低于5套认购的项目占比大幅下跌。这表明五一期间项目成交明显加快，主要受节日效应、项目新盘推出、特价促销以及活动暖场等因素影响。

本月20多个楼盘推新货

不过，从整体认购量来看，东莞中原也表示，五一当周，东莞住宅认购量比去年同期下滑17%，主要是受到暴雨天气和购房者出游的影响，加上市场区域分化明显，部分购房者比较理性谨慎。

5月是传统的置业旺季，许多开发商紧抓这个节点加大推货力度并大力促销。据东莞中原战略研究中心的不完全统计，5月东莞楼市将有超24个项目推出新货，推货量合计超3000套，其中八成项目单盘推货量超过100套。

同时，当下东莞土地市场火热，多宗地块开始挂牌即被提前锁定，将提振市场信心及预期，品牌项目入市也在增多。东莞中原战略研究中心表示，目前新品新盘放量入市，刚需客和改善客将加快置业步伐，受各种规划落地及南沙大桥开通等利好的刺激，投资需求或再抬头。

物联网、生物识别、人工智能……加速迭代更新的“黑科技”，正依托大数据资源重塑着交通、医疗、社会治理等应用场景，改变着城市生活的方方面面。

新型智慧城市的实现路径是怎样的？在第二届数字中国建设峰会上，联通系统集成有限公司总经理陈海波用“四个智慧”进行了总结：“以智慧的理念规划城市，以智慧的方式建设城市，以智慧的手段治理城市，以智慧的产业为城市提供支撑服务。”

与会专家及业界人士认为，在民生服务、社会治理等领域，智慧城市建设已经取得了累累硕果。

“华为联合深圳交警利用数字平台，整合大数据、物联网、视频、AI等最新技术，通过共同打造的‘交通大脑’实现交通流量的实时感知，根据行人及车辆等待情况优化交通信号灯，使得道路通行能力提高8%左右，使得主干道路口平均等待时间降低17.7%。”华为企业BG副总裁喻东说。

在福州，“e福州”App横向融合全市40多个委办局，纵向整合各区县的多项便民、公共服务，成为福州市民打开数字生活的一把“钥匙”：打开App里的二维码，对准闸机一扫就可购票乘坐地铁；手指轻轻拨动，就能实现医保、社保、公积金、水费在线查询；到医院看病，打开App可以预约挂号、缴费支付、查询检查报告……

新型智慧城市建设步伐的加快，还促进了社会治理的精准化。厦门市公共安全办主任助理张若峰说，“厦门市探索建立公共安全管理平台，打通81个部门的数据壁垒，整合汇聚各类公共安全信息逾300亿条，直接对接110警情、阳光信访、数字城管等系统，日均处理各类灾害预警、群众报警等事项近300项，打造成为‘城市安全大脑’。”

中国电子学会研究咨询中心主任李颋说：“传统条块化管理形成的数据壁垒，是智慧城市建设中普遍面临的阻碍。近年来，着眼于打破‘信息孤岛’，各地推动城市大数据跨部门、跨行业、跨区域开放共享，为城市智慧管理集纳了大量数据资源。”

“如果说数据是新型智慧城市建设的基础性要素，那么智能就是核心竞争力。目前，我国总体处于数据管理的初级阶段，要实现从数据获取到数据分析、交换、共享，最终在具体场景实现数据驱动的智能化应用，还有很长的路要走。”李颋坦言，“数据如何交换？各方如何建立互信机制？数据应用成果如何共享？要解决这些数据使用层面的问题，尚需行业主管部门制定数据共享交换机制。”

喻东表示，智慧城市是一个复杂的巨系统，“智慧城市建设要以数字平台为依托，围绕城市主体的需求，将最新的云计算、大数据、AI等信息化技术赋能城市场景，打造符合各地特色和实际的智慧城市”。

济南市住房保障和房产管理局近日发文要求，房地产经纪机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息，对委托人已取消委托的房屋，房地产经纪机构要在2个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。

此次济南房屋中介新规提出，房屋中介不得隐瞒房屋被抵押、查封等影响交易的信息；在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致，并在房源信息显著位置标注房地产经纪服务合同编号、信息发布经纪人在济南市房地产中介行业协会实名登记的二维码等信息。

房地产经纪机构对外发布房源信息前，要编制房屋状况说明书。房屋状况说明书标明房屋产权状况、房地产经纪服务合同编号、房屋坐落、面积、挂牌价格、房屋图片等。

对已出售或出租的房屋，促成交易的房地产经纪机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内，将房源信息从各发布渠道上撤除。房地产经纪机构若发现房屋发生毁损、灭失以及查封等将对房屋交易产生重大影响的事项，应将房源信息从各渠道上撤除。

根据新规定，济南房地产经纪从业人员还将按照从业规范开展经纪服务，佩戴济南市房地产中介行业协会统一制发的包含机构名称、姓名、二维码等内容的实名登记工作牌，实名进行房源获取、对外发布房源信息。

近两个月以来，全国土地市场表现相对疲软，但一些地方土地市场呈现回暖趋势。这直接体现在二线以及部分强三线城市土地拍卖竞争加剧，溢价率、地价持续攀升。

部分热点城市房企积极拿地

今年一季度，全国土地市场表现疲软。按财政部统计，2019年一季度全国政府性基金预算收入14300亿元，同比下降6.2%，其中,国有土地使用权出让收入下降9.5%。

不过在全国土地市场疲软的同时，一些热点二线以及部分强三线城市土地拍卖竞争加剧。中国指数研究院截至4月25日的数据显示，全国300城整体住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回升，3月、4月表现尤为显著。

成交楼面价方面，2月已经结束连续11个月的下跌趋势，到了4月同比涨幅保持在20%以上，绝对价格达到历史单月次高水平，仅比2017年9月稍低。溢价率2月份到4月持续走高，从10.6%、23.6%到30%以上。

在福州，4月30日土拍，共吸引10家竞买人报名参拍，最终两幅地块由中梁地产、融创地产获得，共揽金16.3亿元。今年以来，融创在福州土拍市场可谓赚足了眼球，连续多场土拍战都保持较高的夺地热情。

4月30日，中海以33.97亿元竞得浙江宁波海曙区一宗地块，楼面价2.08万元/平方米，溢价率29.7%，配建保障房2.85万平方米。该土地面积7.12万平方米，经过2小时、273轮竞价才最终成交。

这还算不上大手笔。4月23日，融创在湖北省武汉市的公开招拍挂土地市场以152.38亿元，收获了4宗地块。当天，武汉共推出总起始价近200亿元的10宗地。

4月26日，合肥迎来了最大规模的土地出让潮。溢价率最高的地块是肥西一地块，被正荣以11.14亿元摘得，溢价率为144.23%。正荣也是这次土拍的最大赢家，狂揽4宗地块。

进入5月，房企的拿地热情不降反升。5月8日当天，包括天津、苏州、济南在内的10余城进行土地出让，吸引了包括碧桂园、金地、荣盛等在内的众多房企，多宗地块拍出高溢价率。

在3月份各个房企召开的业绩会上，多数房企都表示2019年主要的投资重心会聚焦一二线城市。阳光城、雅居乐、金茂、正荣等企业都明确提出聚焦一二线城市。

中原地产研究中心数据显示，截至4月23日，已经有21家房企年内拿地过百亿，其中，融创合计拿地金额高达565亿，位列拿地金额首位。万科位居第二，拿地数量52宗，总金额超355亿元；新城控股拿地40宗，总金额超250亿元，位居第三；中海、绿地、龙湖拿地总金额均超过200亿元。

“从连续两周土地市场溢价率处于高位来看，房企对二线城市土地明显开始加速购入，拿地积极性全面提高。”中原地产首席分析师张大伟这样认为。

多重因素促使部分市场回暖

中国指数研究院分析认为，资金短期充裕、补仓意愿高成房企拿地积极性变高的因素。

中指院认为，一方面，2016年以来房地产市场持续高位运行，土地储备快速去化，房企备储需求较为旺盛；叠加在行业竞争愈发激烈的背景下，部分大型房企坚持稳中有增的规模扩张战略，在提升销售目标驱动下，需大幅增加土地储备。综合来说，2019年房企整体补货意愿较为强烈。

同时，融资环境改善下，企业资金压力得到缓解。自2018年末，监管层逐步调整和优化企业融资政策，如：加快公司债审批节奏、支持符合条件的企业申报发行优质企业债券等，在此影响下，企业发债热度有所回升。

相关数据统计，2019年一季度，房企融资继续呈现回暖迹象。Wind数据显示，一季度，房企信用债发行总规模1745亿元，较去年同期增长76.4%；公司债发行规模820亿元，同比翻番；海外债发行规模216亿美元，同比增长20.5%。受益于融资环境的改善，企业资金压力有所缓解，拿地意愿亦随之逐渐恢复。

一些开发商拿地也为了拼规模。“对开发商来说，最重要的就是拿地，尤其是在热门城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死，归根到底还是市场的预期。”一位开发商如是表示。而一些业内人士也认为，规模给房企带来的最直接好处就是融资成本的降低。规模越大，评级越高，发债利率也越低。

房企高价拿地带来了诸多影响。业内专家表示，这种以“高总价、高单价、高溢价”为主要特征的高价地块项目，对周边房价和人们购房心理预期的影响非常明显，在过度透支房地产市场预期的同时，也增添了未来市场运行的不确定性，容易诱发市场恐慌性需求，加大调控压力。

高溢价拿地仍存在风险

当前，楼市调控政策不断收紧，开发商拿地赌未来、赌政策周期，尤其是拿下的“高价地”存在不小风险。

在“房住不炒”的背景之下，房企此时高溢价拿地无疑存在风险。克而瑞的最新研究报告认为，本轮土地的“窗口期”时间很短，支撑其持续的三个因素当中，资金面、政策面和市场面，均存在一定的不确定性。

“企业投资布局仍然需要保持谨慎。当然，谨慎并不意味着不拿地，聚焦、收缩战略之下，盲目追高并不可取。”克而瑞的报告警示。

同策集团首席分析师张宏伟发现，去年上半年土地的测算净利润率均控制在12%左右，净利率在8%-9%区间的土地出现流拍，而现在大部分地块经测算的净利润率已经大幅下降，只有5%左右。

房企面临利润空间的瓶颈只是一方面。2019年，房企债务集中偿付期也在到来，企业面临的资金压力依旧不减。

易居企业集团CEO丁祖昱在4月的克而瑞地产金融形势发布会上判断，土地市场的热度不一定会持续下去，“房企第一季度拿地，年底前可以做到上市销售，对很多房企来说是不错的选择，但到二季度末的时候，整体市场环境就会发生变化。”

克而瑞研究团队对全国22个重点城市土地市场的地价、库存风险分析后提示，在一些库存高、去化慢、地价涨幅大的城市，例如郑州、重庆、宁波、济南等，未来投资拿地需要更加谨慎和理性。此外，土地库存并无较大风险，但地价涨幅较大的一些城市，如南宁、西安、济南等，当前并不是拿地的最佳时期。部分地价回调但库存高企的三四线城市，如湖州、嘉兴等，更是需要谨慎对待。

4月19日，住建部按照《稳妥实施房地产长效机制方案》确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市做出了预警提示。

“目前土地市场还是需要多观察，谨慎下手。”一位闽系房企负责人认为，“虽然土地市场火热，但销售市场的表现没有如预期一样好。目前土地市场还是存在风险的。”

“尽管土地市场确实出现了一定的回暖迹象，但不可忽视的是，整体来看，这些大幅上涨地块只是聚焦区域之下的个别案例，市场并未出现2016年那种疯狂势头。”克而瑞的最新报告也指出。

厦门大学管理学教授戴亦一表示，“房住不炒”的定位没有改变。目前，改善性需求、刚性需求、新型城镇化推进带来的新增需求对整个房地产市场有一定支撑。但是，地方政府也在积极引导市场平稳发展，因城施策，有效遏制了投机性需求。

可以预见的是，在“因城施策”政策之下，地方政府有义务严密监控楼市变化，将调控措施细化，做到更有针对性，才能促进市场平稳健康发展。

利润与规模，似乎是道单选题。在一段时间内，对大部分内地房企而言，为追逐规模、看淡利润是“常规策略”。而深耕内地市场16年的港资房企路劲地产集团（以下简称“路劲地产”）则始终坚持利润与规模并重。“规模是抵御市场风险强有力的盾牌。”在路劲地产集团联席主席单伟彪看来，企业扩张之路上始终要记得“安全”二字，有控制、高质量的发展，方能让企业稳健渡过市场周期。

单伟彪称，在“用心筑造品质生活”的理念指引下，路劲地产专注于住宅项目的投资、开发和销售，不断创造区域标志性项目，助力区域发展。

业绩表现

坚持利润与规模“两条腿走路”

作为港资房企的代表，路劲地产如今已在内地市场深耕了十六载。虽然与当年进入内地市场的其他港企有着诸多的相似特质，但在日后的发展进程中，路劲却展现着自身更多的不同。

值得一提的，是对利润和规模的把控。在单伟彪看来，企业光靠规模、不追求利润是不行的，一定要坚持“两条腿走路”。

近几年，路劲地产一直保持着20%以上的稳定增长。“虽然这种增长速度在香港来说算比较厉害的，但与内地很多动辄增长60%-70%的房企相比，并不算快。”虽然从整个市场层面来看，路劲地产的增长并不突出，但单伟彪对其业绩表现依然感到比较满意。在他看来，除非企业可以无限度地借贷，不然高速的增长肯定会有止境。他也坦言：“希望未来三到五年，路劲依旧能保持20%以上的增长水平。”

事实上，在房地产市场蓬勃发展的大潮中，除了利润，很多企业也在规模层面不断进行角逐。的确，规模是抵御市场风险强有力的盾牌，在扩大规模的路上，高周转、高杠杆也成为了必要手段。

“大多香港房企的负债率只有20%；而内地的很多房企负债率能达到80%、90%，而路劲的杠杆率则保持在两者之间，不到50%。”单伟彪认为，香港房企一般成立较早，经历了香港市场和内地市场的几次起伏，因此更加追求稳定和稳健；而处于大规模发展扩张阶段的内地房企则表现的相对激进。

虽然路劲在规模扩张上的态度处于二者之间，但这一切，都建立在“安全”的基础上。“我们有一块钱就贷一块钱，始终将比例控制在1:1。”虽然深知保持这种比例，对企业规模的增长是一大挑战，但在借贷的观点上，单伟彪保持着一贯的原则。

企业发展

“踏实做”比“想法多”更重要

无论是城市布局，还是多元化策略，从2003年进入内地市场，2004年在广州开发第一个项目隽悦园开始，路劲就在发展道路的每一步中走出了自己的节奏。

据克尔瑞数据显示，今年一季度，百强房企拿地销售比整体仅为0.31，房企拿地态度整体趋于谨慎。

单伟彪表示，总的来看，房企一季度的拿地态度还是相对谨慎的，但二季度会逐渐开始积极一些。实际上，从2016年开始，路劲地产的拿地节奏便呈现出了相对积极的态势。

今年开年，路劲地产又取得了一宗位于北京市密云区的住宅用地，可建楼面约6.1万平方米。

虽然北京住宅土地出让时限定了未来的出售价格，房企利润率被降低，但单伟彪却依旧坚定地看好北京市场。

值得一提的是，5月8日，路劲地产以13.43亿元竞得了位于苏州市吴中区木渎镇的住宅用地，可建楼面积约7.8万平方米。

据悉，该地块紧邻苏州内环线南环高架的西延线，位于木渎板块与高新区狮山板块的交界处，周边以居住用地为主。

在城市的选择上，路劲地产的衡量标准是要看该地方的GDP和人口净流入水平，以及是否有土地供应缺口。目前，路劲地产开发的房地产项目主要位于长三角、渤海湾、粤港澳大湾区三个区域。

在多元化策略层面，路劲地产也有着更加明确清晰的认识，既不盲目推进，又不止步不前。

去年年初，路劲地产在全国多个城市引入养老服务，随着老龄化社会的到来，路劲地产也开始试水养老领域。客户需求的不断深入，倒逼着物业服务的逐步完善。“相比于建养老院，我们选择了一条更为贴近广大业主需求的路线。”单伟彪称，去年路劲地产依托科技，将物业养老服务带入到业主家中，提供居家养老服务。

“做养老产业回本速度很慢，但只要不亏本就行。”单伟彪表示，这些服务能提升企业口碑和客户满意度，对品牌价值也是大有裨益的。

谈到路劲的发展秘诀时，单伟彪称，“其实没什么秘诀，企业追求的是把每个项目、每项服务做好。有想法很简单，但能一直坚持做下去并且精益求精，才是真正的考验。”

聚焦城镇化

二线城市发展潜力大

2018年对房地产市场来说，是逐渐回归理性的一年，整体价格逐渐趋向平稳。在单伟彪看来，过去十年中国房地产市场发展速度较快，“房住不炒”仍将是楼市主要方针，往后市场逐渐走向理性和平稳。

在平稳的市场中，房地产企业要在本轮周期激烈的竞争中脱颖而出实非易事。事实上，随着行业集中度的不断提升，多数房企近些年也开始进行有控制、有质量的发展。去年规模前100的房企几乎占据了整个市场的三分之二，“但市场就这么大，有增长就一定会有下降。”单伟彪预计未来5-10年之内，全国规模化房企数量将降到100家左右。

对于路劲和单伟彪而言，跑赢大市的机遇在于城镇化建设。

目前我国城镇化发展仍有较大空间，据单伟彪预测，“未来整体或将有10%的增长。”单伟彪称，未来二线城市的潜力更大，一线城市周边区域也有很大发展空间。

今年4月8日，国家发改委明确要求继续加大户籍制度改革力度。“这个举措对一些城市应该是有好处的。”单伟彪指出，户籍制度的改革取消了城区常住人口100万至300万城市的落户限制，也全面放开放宽了城区常住人口300万至500万城市的落户条件，这为城市发展与新青年就业提供更多机会。

就路劲地产而言，深耕内地16年，路劲地产已从广州，拓展到了全国。截止目前，路劲地产已进入包括北京、广东、天津、江苏、山东、浙江在内的多个省市，专注于住宅项目的投资、开发和销售，产品类型包括低层至高层住宅、公寓、大型综合性住区、别墅等。在“用心筑造品质生活”的理念指引下，路劲地产不断创造出设计先进、施工精良的产品，成为不同区域标志性项目，助力区域发展。

企业精神

无论成功失败永远不要放弃

除了是路劲的掌舵人，单伟彪是个桥牌高手。2018年，单伟彪和队友代表香港桥牌队在雅加达亚运会上获得了银牌。

小学的时候便看哥哥玩桥牌的单伟彪，在中学期间参加了学校的桥牌会，与桥牌结缘至今已有50多年。1975年单伟彪大学毕业，参加了世界桥联的亚太区比赛，这是一项专业级别的国际级赛事，也是单伟彪第一次参加国际级赛事。

今年4月，单伟彪参加了在上海举行的桥牌大师赛，6月份还将赴新加坡参加亚太区桥牌赛，前三名将进入今年9月在武汉举行的世界桥牌团体锦标赛。

桥牌打一场大概需要两个多小时，单伟彪一天要打三四场。打桥牌的过程中，他全情投入。“注意力高度集中，只关注手中的这副牌。”在平衡工作与爱好的比重中，形成了一种放空与放松的状态。

在他看来，打桥牌和做企业其实有很多互通的地方。时刻保持思维的活跃性、注重团队合作，这些都和做企业很相似。桥牌不是一个人能够完成的项目，它需要团队和队友的密切配合，更要求每个人用高度的逻辑性专注比赛。

“打桥牌，百分之八九十靠的是技术，百分之十靠的是运气。”在单伟彪眼里，爱好和事业都是一样，做一件对的事，最后的赢家也有可能不是你，但如果一直做对的事情，那么最后一定会赢一部分。“失败了不要难过，因为下次可能赢回来。”单伟彪说，桥牌教会他要学会接受失败，并且永不放弃。

2017年以来，在“房住不炒”“租购同权”等政策导向下，住房租赁行业逐渐成为市场热点，包括房企、资本、长租公寓运营公司等在内的众多机构，都盯上了住房租赁市场这块蛋糕，纷纷跑马圈地、加码投资。

尽管有政策支持，但对长租公寓行业来说，包括增值税、房产税等在内的税费支出仍是摆在行业面前的现实压力，如何实现盈利仍然是大家不得不面对的行业性难题。

近日，财政部官网发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（以下简称《公告》），对公共租赁住房（以下简称公租房）的经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、增值税等；有效期2年。

免税期延长2年

记者注意到，上述《公告》由财政部与税务总局于4月15日联合发布。《公告》显示，为继续支持公租房建设和运营，对公租房经营管理单位等实行有关税收优惠政策。税收优惠政策涉及土地使用税、印花税、契税、所得税、房产税等税种。

具体来看，《公告》明确，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。

对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。

对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

《公告》明确，上述税收优惠政策有效期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日。

谁将是受益者

税收优惠对住房租赁行业来说无疑意味着政策红利，但在微领地研究院院长胡峰看来，作为住房租赁行业的绝对主力，长租公寓运营机构却无法享受到上述政策红利。

“公租房的相关税费一直都是免征或有优惠的，因为政策都有有效期，这次的政策只是之前优惠政策的延续。”胡峰告诉《每日经济新闻》记者：“但长租公寓运营机构目前还享受不到上述优惠政策，因为它们的房源不属于公租房范畴。”

记者注意到，上述《公告》对享受税收优惠的公租房进行了明确界定，“主要范围为纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集），并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。”

显然，以在市场上“采购”商品住房，进而再改造出租为主要模式的长租公寓运营机构，其房源并不属于上述公租房范畴。

那么，哪类企业将享受到上述税收优惠的政策红利呢？根据运营主体的不同，目前长租公寓主要由房企系、酒店系、长租公寓运营机构系等。而此次税收优惠政策红利，主要的受益方是房企系。

以上海为例，其规划十三五期间将建设70万套公共租赁住房，而这70万套公租房的来源主要为租赁住房用地建设的公租房、房企土拍时需自持的租赁住房。

据《每日经济新闻》记者统计，至2018年底上海共出让58宗租赁住房用地，且全部以底价成交。其中上海本地国企摘得53宗，央企摘得4宗；将至少建设5万套租赁住房。显然，上海本地国企将是本次税收优惠政策的最大受益方。

那么税收优惠力度又有多大呢？

记者梳理发现，上述税收优惠主要涉及的城镇土地使用税、房产税、增值税中，城镇土地使用税年应纳税的标准为0.6元至30元每平方米土地；房产税税率为按房产余值计征的年税率为1.2%，按房产租金计征的年税率为12%；一般纳税人出租不动产的增值税税率为11%。

显然，对受益方而言，上述税收优惠幅度“相当给力”。

而同样以上海为例，底价摘得租赁住房用地的上海本地国企将是上述政策红利的最大受益方，其盈利压力不仅远远小于传统长租公寓运营机构，还明显低于土拍时须自持配建租赁住房的房企。

“税收减免的政策利好，有利于降低公租房房源的筹集、运营等成本，增加企业的盈利机会，有利于吸引更多市场化机构或资本参与到公租房建设、运营过程中来，并最终促进租赁住房市场的持续健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

随着房地产市场长效机制的不断落地，相关立法工作也逐渐提上日程。5月11日，国务院办公厅发布《关于印发国务院2019年立法工作计划的通知》，同时公布了《国务院2019年立法工作计划》明确的立法项目及负责起草的单位。

记者注意到，《计划》明确的立法项目分为三大类，共涉及59件立法项目。包括拟提请全国人大常委会审议的法律案13件、拟制定、修订的行政法规42件和拟完成的其他立法项目4件。其中，在42件拟制定、修订的行政法规中，住房和城乡建设部负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》。

“当前，住房租赁市场已成为我国住房体系的重要组成部分。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，加速出台《住房租赁条例》，有利于进一步确立住房租赁市场与商品房交易市场的平等地位，保障租赁当事人的合法权益，进而真正实现租售并举。

事实上，早在2017年5月份，我国首部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规——《住房租赁和销售管理条例》就已正式对外公开征求意见。而在加速构建租购并举的楼市发展格局影响下，此后，无论是住建部发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，还是《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中确定13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，均是住房租赁市场建设的重要推动力。

此前，有市场研究机构测算，预计到2025年，我国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。

“随着近两年住房租赁市场的不断发展、试点城市数量及住房租赁房源的不断增加，市场各方对于全国层面的住房租赁市场法律、法规落地的呼声愈发强烈。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者分析称，随着住建部加速起草《住房租赁条例》，一方面体现出监管部门对于住房租赁市场重视程度的不断提高；另一方面，也将对住房租赁行业的规范化运营起到良好保障作用。