作为中央别墅区开发占地近千亩大盘，万科观承别墅，从2013年入市至今，历经六年深耕，不断的迭代升级，已进入大墅区开发的成熟期。4月27日观承大墅区开启3.0时代的发布会上四盘齐发，观承别墅的楼王——八峰，首次亮相，备受各界人士的关注和期待。

2019年 5月11日，以“中央墅王，盛境初开”为主题的观承别墅·八峰媒体品鉴会在鹿鸣公园首次开放。京城数十家主流媒体齐聚，一同见证了千平墅王的孤品气质和藏品级价值。观承别墅·八峰历经数月打磨的八大园林盛境、尺度做到极致的样板间，得到了各界媒体朋友和业界人士的大加赞赏。

（观承别墅区示范区实景）

三批取地，百亿投资，成就京城北部最大别墅区

据了解，万科最早在90年代进入北京，顺义是万科26年前进驻北京的第一站，先后开发了万科城市花园、四季花城、观承别墅、天竺悦府、天竺万科中心等项目，涉及住宅、办公、商业等多领域，以实际行动践行城乡建设与生活服务商定位，不断刷新着对这里土地文脉和居民需求的认知。

2013-2019年，万科先后携手新世界、首开、住总、龙湖、华美恒生等多家品牌房企拿地3次，共同投资超百亿， 重金布局中央别墅区高丽营板块。如今，万科预计开发面积已经超60万方，更以七子连呈之势，打造出了一个优质的观承大墅区，并且一直在坚持“深耕才能够让居住可持续”的造城理念，专注从城市配套建设到区域共同成长。

（观承别墅区平面示意图）

与观承别墅区仅一路之隔的未来科学城，是北京“三城一区“规划中的发展核心，承载科技创新中心的国之重任。央企总部和高新技术企业相继入驻，与之相匹配约307万平米服务配套也在同步进行，随之而来的是需求产生，高品质人居生活需求、产城融合带来的居住需求。而串联了望京科学城、未来科学城、怀柔科学城的京承高速，也将成为北京最为重要的科创走廊。

此外，观承别墅区南接首都临空经济示范区，该区域将成为国家临空经济转型升级示范区、国家对外开放重要门户区、国际交往中心功能核心区、首都生态宜居国际化先导区。临空经济示范区与中央别墅区高度重合，后者一直以来都是北京高端配套最为成熟和齐全的区域，生态环境优美、国际资源丰富，始终位列八大别墅区之首。 “观承别墅区”的发展是统一的规划、持续地开发，保证了区域有序高质发展。

（三区合力示意图）

从800万至5000万，三盘齐发覆盖改善高端人群

回顾六年造城历程，观承别墅区的造墅观也一直在不断的迭代升级。其中，针对财智超凡的中国大家的观承别墅·大家，打造了总价1700万起的建面约300-500平米精工独院；针对城市向上生长，刚迈入墅区的新贵阶层，将新推出观承别墅·望溪项目，打造了总价800万起的约130-230平米的入门级平墅和舒适型叠墅；而针对传承大国时代领袖精神设计观承别墅·八峰产品，则是汲取了整个大观承六年的造墅经验，打造的一座登峰作品，无论从规划上还是位置、景观、产品，都是观承别墅区的最高标准。

（观承别墅区示范区实景）

孤品院墅千平盛境，观承八峰实楼首秀

何为孤品？但凡孤者，皆蕴藏极致匠心。此次媒体品鉴会上首秀的观承别墅·八峰，无论在园林上还是产品上皆做到了收藏级。园林上，八峰以承德避暑山庄72景为蓝图，因地制宜的融为八景，营造了青枫居、知鱼居、嘉树轩、清晖居、松鹤居、玉琴轩、清樾居、颐志堂八栋藏品级盛境，并将“山石理池”、“对景”、“框景”、“借景”等中国传统造园手法运用其中，成就不可复制的园林孤品。院落上，为中国家族惯用的前庭后院，前院入户花园约有100平，后院下沉庭院约有50多平，每一个空间都与自然和谐共生。尺度上，面积约23米超大面宽，方正开阔的户型尽显中国达贤襟怀四海的心胸。二层约60平的阳光露台，满足主人仰望星空朗月，俯瞰四时春秋的美好生活，四大星级套房等超大宽境设计，匹配大人物的人生峰境。

（观承别墅区园林实景）

让世界领略东方之美，从观承别墅的桃源仙境到观承大家的东方十二境再到观承八峰的八栋孤品，观承每一个作品都在为这一理想努力。5月11日，观承别墅·八峰媒体品鉴会圆满落幕，并正式对外公布，即日起可验资看房。

济南市住房保障和房产管理局近日发文要求，房地产经纪机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息，对委托人已取消委托的房屋，房地产经纪机构要在2个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。

此次济南房屋中介新规提出，房屋中介不得隐瞒房屋被抵押、查封等影响交易的信息；在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致，并在房源信息显著位置标注房地产经纪服务合同编号、信息发布经纪人在济南市房地产中介行业协会实名登记的二维码等信息。

房地产经纪机构对外发布房源信息前，要编制房屋状况说明书。房屋状况说明书标明房屋产权状况、房地产经纪服务合同编号、房屋坐落、面积、挂牌价格、房屋图片等。

对已出售或出租的房屋，促成交易的房地产经纪机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内，将房源信息从各发布渠道上撤除。房地产经纪机构若发现房屋发生毁损、灭失以及查封等将对房屋交易产生重大影响的事项，应将房源信息从各渠道上撤除。

根据新规定，济南房地产经纪从业人员还将按照从业规范开展经纪服务，佩戴济南市房地产中介行业协会统一制发的包含机构名称、姓名、二维码等内容的实名登记工作牌，实名进行房源获取、对外发布房源信息。

晚上10点，一场沟通晚宴刚刚结束，王成（化名）立刻赶去了机场。明天早上，在另一个城市，他还有一场融资路演，今晚怕又是一个无眠之夜了，尽管这个夜晚，是星期日。王成是一家上市房企融资负责人，在过去的一年中，“出差、喝酒、找钱”几乎是他工作生活的主基调。

“从去年开始，监管就开始趋紧，集团给的融资指标不低，市场上融资成本却越来越高，工作不好做”，在去年的一次采访中，王成告诉《证券日报》记者，能够使用的融资工具几乎都使用了，基金、银行和金融机构多是“晴天送伞”。很多企业的融资成本都超过15%了，但更多的是即使愿意承担15%的资金成本，持资方仍旧不愿意出钱。

在过去的2018年，王成大部分时间是没有上下班之分的，最忙时甚至一周每天都在飞。这并不是个案，上市房企尚且如此，民营未上市房企的2018年，融资负责人找钱更为艰难。

“在去杠杆大环境下，很多企业老板不得不将个人股权质押出去筹钱”，一位民营企业融资负责人向记者透露，但去年的钱太贵了，有些老板用不起，就卖了一些项目换现金，这是割肉换生存。

有息负债升至6.8万亿元

正如上述企业融资负责人所述，融资曾是2018年房企的头等大事。如今，从上市房企披露的2018年年报数据中也可窥见其当时的艰难。

据《证券日报》记者根据iFinD统计数据获悉，截至2018年底，A股118家上市房企资产负债率超过80%红线的有39家，占比高达33%；以更为准确反映企业负债情况的剔除预收款项后的资产负债率指数来看，有13家房企超过70%，占比达11%。此外，上述118家上市房企总资产合计约10万亿元，负债合计约为8万亿元，平均资产负债率为80%。

不过，从整个房地产行业来看，2018年房企销售回款有所增加，加上融资环境普遍收紧，企业降杠杆取得一定效果，净负债率有所下降，但融资成本上升。

据克而瑞研究中心统计数据显示，2016年至2018年，176家房企现金从2万亿元升至将近2.9万亿元，较期初增长18%；总有息负债从4.5万亿元升至6.8万亿元，较初期增长16.6%；净负债率走出了从74.2%到89.11%，再到85.15%的曲线。

另一组统计数据显示，2018年176家房企现金持有量同比增长了18.4%至28715亿元，增幅与上年基本持平；有息负债同比增长了16.6%至68456亿元，但增幅则相比于2016年的27%和2017年的30%下降明显。其中64家重点房企总有息负债58109亿元，同比增长18.7%，重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%，同比增加1.5个百分点。

克而瑞研究中心分析师认为，随着行业集中度不断提高，企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率，依然需要大量的资金支持，这就使得整体负债规模持续加大。但因为融资环境收紧，房企拿地较去年相对谨慎，加上降杠杆的压力，让企业不得不加快项目周转速度，更为重视回收现金。

值得一提的是，2018年房企现金短债比和长短期债务比维持了较为稳定的水平，整体财务杠杆相比年初有所降低。

五成房企净负债率下降

据克而瑞研究中心统计数据显示，2018年底176家房企加权平均净负债率为85.15%，较年初降低了3.95个百分点，54%的企业的净负债率有所下降。

“整个行业销售端的竞争压力越来越大，现金回笼力度很难维持企业发展规模，因此融资规模仍决定着企业发展速度”，一位房企高管曾向《证券日报》记者直言，高杠杆一定是有风险的，但是过去许多房企在高杠杆运营模式下，赶上了土地红利时代，尝到了规模化发展带来的甜头，转换运营模式并不容易。

但企业近两年也意识到，不降低负债率保持稳健的财务盘面，一味冲规模快跑，带给企业的风险同样不低。毕竟，在房地产增量市场天花板来临的大环境下，负债越高、评级越低的企业得到投资者的认同度越来越低，越来越难拿到钱，尤其是资金成本低的钱。长此以往，资金成本对利润的侵蚀程度将严重影响企业的运营质量。

事实上，去杠杆政策环境下，受融资监管影响，房地产企业主动也好，被动也罢，确实也在实施一些降低负债的策略。比如，完善债务结构的同时，抓现金回笼。

据克而瑞研究中心统计数据显示，截至2018年底，176家上市房企的现金持有量为28715亿元，较期初增长18.4%。其中64家重点房企的现金持有量为25080亿元，较期初增长22.7%；64家房企的现金总量占比87.3%，较期初增加了3个百分点。随着行业集中度不断上升，规模房企的资金融通也更具优势。截至2018年底，持有现金超千亿元的企业有5家，较期初增加2家。

克而瑞称，超过六成企业持有现金出现不同程度的上涨。64家重点企业中现金增长的企业占比更高，达85.9%，其中增幅超过50%的企业就达到了21家。从各梯队来看，百强企业平均现金持有量有所增长，而百强之外的企业平均现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是30强-50强企业，这些企业在2018年普遍加大了财务优化力度。

对此，一位房企高管曾向《证券日报》记者表示， “在未来高手过招的市场中，一个大项目的负债处理不好可能就会拖垮整个企业，所以抓回款是公司去年最重要的工作之一。为了实时监测我们的财务系统，公司甚至建立了一套运营体系，各个城市各个项目每天上报销售额，以便企业在保证资金链安全的情况下，进行融资和投资安排。”

现金回款的增加，一方面是应对2019年下半年到来的还债高峰期，另一方面也有助于降低负债。在上述176家房企中，截至2018年底，64家重点房企的加权净负债率为89.06%，同比下降6.56个百分点，净负债率下降的企业占比为56.3%。

融资成本上升

控制住负债规模，并不意味着企业可以高枕无忧。生存难题或许可解，但发展质量的问题同样严重。

正如万科董事长郁亮曾表示，“大公司有的时候也很脆弱，如果万科信用评级下降，集团的融资成本就会大幅提高，比如万科的融资成本是5%左右，而同行大概10%，按照现在5%的融资成本，目前万科的新业务都不怎么赚钱，如果提高到10%，可能连开发业务都不赚钱了。”

换句话说，即使找到钱了，如果找不到便宜的钱，企业的发展压力同样不容小觑。毕竟，“每天早上醒来就有2亿元－3亿元的利息等着付”的感觉，并不好受。

2018年，正如上文所提的王成表示，“你想拿便宜的钱，人家连面都不见，根本不跟你谈。去年，很多中小房企融资利率都超过了15%。这么贵的钱，不是什么企业都用得起的。”

克而瑞统计数据也显示，从2018年64家重点房企的平均融资成本来看，约有84%的企业的融资成本相比2017年有所提高，整体平均融资成本由2017年末的6.11%增至6.61%，结束了连续两年的下降趋势。

克而瑞分析师认为，这主要是由于境内融资环境持续收紧，近期新进行的境内外融资成本均有提高，而原有低成本的公司债陆续到期，因而整体的融资成本也只能水涨船高。

但2018年的资本市场，也出现了一些创新的融资方式，为一些企业新业务打开窗口。克而瑞分析师也表示，租赁融资及各类资产证券化受到了政策的支持，成为房企融资的新突破口。2018年，以购房尾款、物业费、供应链、商业租金、长租公寓等为底层资产的资产证券化多次获批，租赁类REITs以及租赁专项债券也受到鼓励。

“目前看政策有适度放松，我们的压力也小了一些。或许今年不用动不动开会到夜里一两点了”，前几日，王成向本报记者倾诉了一个朴素的愿望，“希望今年不用加那么多班，能多有几个休息日。”

西城区广外街道红莲中里社区6号楼，老楼加装电梯工程正在施工。各个单元门两侧都架起了蓝色的施工围挡。因为施工，居民进进出出都不太方便，而且时有噪音，但全楼居民都兴高采烈，还有人手写了一张慰问卡——“工人师傅你们辛苦了！”挂在门上。

这是一幢30多年的老楼，住户九成以上是老人。“加装电梯是好事儿。这件好事儿能落地，‘睦邻坊’可立下了大功。”社区党委书记周瀛说。她所说的“睦邻坊”是以居民楼为单元的社区自治组织，由社区党员、老住户、社工、志愿者等人员组成。在红莲中里，16栋失管、无物业居民楼，每栋楼都成立了一个。

6号楼的睦邻坊从去年8月份开始，就为老楼安装电梯工程跑前跑后。“去年8月14日召开第一次协商会征求意见，全楼54户一半多同意安装。”6号楼睦邻坊骨干、老住户徐建敏说。剩下的近20户各有各的实际情况。有的是租户，没有决定权。有的是老人遗留房产，子女产权尚未捋清。还有就是家住一楼和二楼的居民，对电梯没有迫切需要，并且对安装电梯是否会影响家里的采光等，存在若干疑虑，不愿意签订协议书。

睦邻坊骨干们根据各户不同的情况，分头上门做工作。房主不在的，多方打听找房主。子女有继承纠纷的，协调他们在安装电梯问题上达成一致。最难的是一楼和二楼住户，只要他们有一户不答应，加装电梯就无法施行。

徐建敏挨家上门，说楼上老人的难处。就以她居住的1单元为例，4至6层住的全是75岁以上老人。子女都不在身边，因为行动不方便，有的老人连续几天都下不了楼，连出门晒个太阳都成了奢望。“人心都是肉长的，也都是老人，大伙儿做邻居这么多年，能互相体谅。”徐建敏说。经过一个月的入户协调、协商，全楼54户人家最终全部签订了同意安装电梯的协议书。为此，睦邻坊又特地召集大伙儿开了一次全体会，感谢一楼和二楼住户的理解和付出。

今年4月安装电梯施工前夕，需要对楼里的燃气管线进行改造，把原本在室外的管道挪到一楼的住户家里。家里凭空多了根管子，又占地方，又毁装修，这事儿搁谁家都别扭。可在徐建敏等几个老住户的说和下，涉及到的3户一楼住户最后都为燃气管线改造开了绿灯，由此电梯安装才得以继续推进。预计今年7月，6号楼的住户们就可以坐电梯上下楼。

“这事儿能办成，关键是这么多年‘睦邻坊’真为大伙儿发挥作用了，感情的底子在那儿。”16号楼居民、72岁的郎林总结道。他是16号楼睦邻坊的骨干。这位退了休就参与社区工作的老人告诉记者，睦邻坊的前身是“三位一体”楼管会，“叫楼管会那会儿，老有人问我，‘老郎，你们一没人权，二没财权，到底能管什么呀？’后来改成睦邻坊，定位也从管理转变为服务，居民的感觉一下子就变了。因为这就是一个大家自我管理、自我服务、互相帮衬的平台，有浓厚的人情味儿在里边。”

去年，16号楼改上下水管线，改造过程中，有大小事居民第一个想到的就是找“睦邻坊”协调解决，“还有半夜来敲门的。改上下水那几个月，我足足掉了20斤肉。”郎林说。不过忙归忙，心里的成就感也是实实在在的，“不怕居民找，就怕居民不找，这份信任感是最可贵的。”

作为一个自治组织，睦邻坊还是邻里间情感沟通的桥梁、黏合剂。红莲中里小区20号楼的楼门文化搞得有声有色，就是睦邻坊的骨干们多年来苦心经营的成果。3个楼门入口各有两块展板，上面展示的除了国家重大的方针政策，还有这座楼里居民的小日子。这家的孝顺儿媳，那家的扶贫标兵，好人好事定期更新。还有孩子们画的画，居民自己创作的诗歌、摄影作品等，都在展板中轮流展示。马伟岱是楼门文化建设的带头人，教师退休的他和其他几名骨干一起，每月开一次“选题策划会”，让楼门文化更接地气。

在广外地区，这种类似的居民自治组织还有不少，比如红莲北里的“老街坊”，手帕口南街的“暖邻坊”，小马厂的“逸邻家园”，红居南街的“友邻家”等等。“新时代背景下，居民对美好生活的向往程度提高了，个人的利益诉求也变得多样了，单纯依靠政府自上而下，并不能取得理想的社会治理效果。”广外街道办事处主任王书广说，众人的事由众人商量，以睦邻坊为代表的居民自治社会组织，以邻里情为纽带，吸引越来越多的居民参与到社区建设和社区治理中来，为实现社区的共商共治共享做出了有益探索。

随着房地产市场长效机制的不断落地，相关立法工作也逐渐提上日程。5月11日，国务院办公厅发布《关于印发国务院2019年立法工作计划的通知》，同时公布了《国务院2019年立法工作计划》明确的立法项目及负责起草的单位。

记者注意到，《计划》明确的立法项目分为三大类，共涉及59件立法项目。包括拟提请全国人大常委会审议的法律案13件、拟制定、修订的行政法规42件和拟完成的其他立法项目4件。其中，在42件拟制定、修订的行政法规中，住房和城乡建设部负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》。

“当前，住房租赁市场已成为我国住房体系的重要组成部分。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，加速出台《住房租赁条例》，有利于进一步确立住房租赁市场与商品房交易市场的平等地位，保障租赁当事人的合法权益，进而真正实现租售并举。

事实上，早在2017年5月份，我国首部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规——《住房租赁和销售管理条例》就已正式对外公开征求意见。而在加速构建租购并举的楼市发展格局影响下，此后，无论是住建部发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，还是《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中确定13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，均是住房租赁市场建设的重要推动力。

此前，有市场研究机构测算，预计到2025年，我国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。

“随着近两年住房租赁市场的不断发展、试点城市数量及住房租赁房源的不断增加，市场各方对于全国层面的住房租赁市场法律、法规落地的呼声愈发强烈。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者分析称，随着住建部加速起草《住房租赁条例》，一方面体现出监管部门对于住房租赁市场重视程度的不断提高；另一方面，也将对住房租赁行业的规范化运营起到良好保障作用。

运营商设拦截防线，多部门从源头打压

治骚扰电话，就得动真格！

“您的房子要卖吗？”“年利率4.5%的贷款考虑一下吗？”“20天英语培训您了解一下？”“健身游泳馆新开业，现在办卡可打八折”“我公司现推出全新保险产品，健康、人寿、意外、大病能保尽保”“办理我行信用卡，第一年免年费”……相信很多人都接到过这样的推销电话，甚至有时一天能接十几个，令人不胜其烦。

而在4月中旬，许多手机用户同时收到了三大运营商发来的短信，称“根据国家有关规定，未经用户同意，任何组织和个人不得擅自向用户拨打商业营销电话。为维护用户的合法权益，我们将对涉嫌营销扰民的电话号码进行依法处置”。

一时间，骚扰电话这个屡禁不止的陈年痼疾，再次成为舆论热点。人们纷纷晒出短信截图问：“运营商这次是要动真格了吗？”“骚扰电话这次终于能被彻底根治了吗？”

治理骚扰电话，好比是一场战役。各行业主管部门、立法部门、运营商、呼叫中心企业、互联网企业等多“兵种”各司其职、协同作战，既有防御战，也有反击战，在适当时候还会有大决战。那么，这场在无线电波间的战役打得怎么样了？本报记者专门就此问题进行了采访。

防御战：标记+拦截

治理骚扰电话的“作战计划”，是2018年7月30日工信部、最高人民法院、最高人民检察院等13个部门印发的《综合整治骚扰电话专项行动方案》(下称《方案》)。《方案》决定自2018年7月起至2019年12月底，在全国开展为期一年半的综合整治骚扰电话专项行动。

这份“作战计划”不仅明确了各“兵种”的责任分工，而且还制定了详细的行动时间表。比如《方案》要求在2019年3月底前，各大运营商要具备通过短信、闪信等业务为国内手机用户提供涉嫌骚扰电话来电号码标注提醒和风险防控警示能力。因此，此次三大运营商同一时间的表态并非心血来潮，而是这场战役的一部分。

针对骚扰电话的“侵袭”，首先要打好防御战。运营商和互联网企业给用户设置的第一道防线是“号码标记”业务。

与过去用户完全暴露在骚扰电话的“火力”下不同，如今绝大部分骚扰电话打入时，旁边往往会有一行小字，显示“该号码被多少人标记为诈骗电话/广告推销/快递外卖……”用户看到这些标记，可以直接挂断拒接，大大减少了上当受骗和受骚扰的可能性。

但有人会说，即便没有形成通话，但手机频繁响铃、震动，也很烦人。能不能干脆就不要让它们接入？可以。这就是第二道防线：“来电拦截”业务。

比如，中国移动就推出了“高频骚扰电话防护”业务，用户发送“KTFSR”到10086即可完成免费开通。用户可以在公众号内设置个性化的拦截规则，针对骚扰电话重灾区的“400”“950”“951”“952”号段，用户也可以选择一键拦截。据悉，中国联通、中国电信的相关业务也已建设完成，正在内部调试。

虽然第二道防线还未完全筑成，但依托“号码标记”的第一道防线，用户仍然可以下载专业防骚扰电话APP，通过设置“拦截阈值”(该号码被标记次数超过某一数量时自动拒接)来实现骚扰电话的拦截。

用户按照流程完成上述设置后，被电话骚扰的频次将大幅下降。但即便如此，仍难免有漏网之鱼。因为骚扰电话也在不断“进化”，拦截技术智能化的同时，骚扰技术也在“智能化”。比如今年“3·15”晚会曝光的骚扰电话机器人，一天能打5000个电话，是传统人工效率的10倍以上。

这就提醒我们，治理骚扰电话，仅仅止于被动防御是不行的，必须还要有反击的手段。

反击战：“断粮”+举报

兵法云：欲破军取胜，必先断其粮草。要破解骚扰电话“武器升级”的问题，必须先断掉它们“军火商”的供给，要从源头上切断骚扰电话相关软件、设备的信息来源。

北京市通信管理局告诉记者，他们日前集中约谈了百度、奇虎360、搜狗等搜索服务提供商。针对网络上依然存在的“喵池”“改号APP”等骚扰电话软件、设备的变体词、关联词组等问题，要求3家搜索企业进行全面清理排查，建立动态监测和屏蔽机制，对骚扰电话软件和设备信息要发现一起屏蔽一起。3家搜索服务提供商表示，将严格贯彻落实工信部及北京市通信管理局的要求，全面排查存在的问题，立即进行整改。

“断粮草”之后，还要用好举报这个手段。对于骚扰电话的漏网之鱼，大多数人只是抱怨两句，最多把号码拉入黑名单，但并没有进行举报，甚至许多人都不知道该向谁举报，或者觉得举报没有用。

对此，12321网络不良和垃圾信息举报中心主任郝智超对记者说：“请告诉大家，举报一定是有用的。”

根据《方案》，工信部委托中国互联网协会建立12321举报中心，统一受理骚扰电话举报，同时也要求各电信运营商建立骚扰电话举报处置机制。用户可以下载12321的APP或者拨打运营商服务热线进行骚扰电话的举报。

郝智超向记者介绍了12321举报中心的运行机制：受理用户举报后，中心将核实举报有效性，然后将相关问题提交至运营商和相关部门，并追踪问题的处理情况，待处理后向用户反馈结果。

据郝智超解释，中心拿到的数据，将是工信部对各地运营商及呼叫中心等企业进行考核的重要指标，这也正是举报中心的约束力所在。在考核压力之下，运营商和呼叫中心会认真评估每条线路的质量，对于骚扰电话频发的线路将采取停线等方式进行处理。

但郝智超表示，目前治理骚扰电话仍然存在一些难点。首先，是“用户意愿”确认难。面对举报信息，许多企业辩称，该用户并未明确表示拒绝推销电话，因此不知者不怪。再者，就是治理骚扰电话无法可循。前述治理方式对呼叫中心的约束较为有效，但对以个人号码呼出的骚扰电话则常常显得无可奈何。我国宪法第四十条明确规定：中华人民共和国公民的通信自由和通信秘密受法律的保护。在没有录音证据的情况下，对个人号码进行拦截不仅缺少法律支持，反而还有法律风险。

大决战：平台+立法

在采访过程中记者发现，现存的治理手段中，绝大多数是把压力给了电信运营商，而那些骚扰电话真正的呼出者、受益者，比如做电话营销的房地产企业、金融机构、教育机构等，却没有受到多少实质性的惩罚。同时，目前的技术拦截手段，大多数只是帮用户捂住了耳朵，却少有办法堵住那些利益驱动方的嘴巴。

想要真正根治骚扰电话的问题，在防御、反击之后，必须还有大军团协同下的决战。就像郝智超所言，不要以为骚扰电话只是运营商和工信部的事，骚扰电话是一个社会问题，而不仅是通信行业的问题，其他各部门也要积极负起责任来。

这样的呼吁已经得到了“兄弟部队”的积极回应。3月29日，国家市场监管总局发布了《关于开展“守护消费”暨打击侵害消费者个人信息违法行为专项执法行动的通知》(下称《通知》)，声明本次行动主要针对房产租售、小贷金融、教育培训、电话营销等侵害消费者个人信息违法行为多发高发的行业和领域。而行动重点之一，就是“未经消费者同意或者请求，或者消费者明确表示拒绝的，向其发送商业性信息”的违法行为。

最重要的是，《通知》还明确了此次行动的法律依据。即便对于骚扰电话这种“法律、法规未作规定的”行为，工商行政管理部门也可以依照《消费者权益保护法》第五十六条予以处罚，即：可并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以五十万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照。可谓是白纸黑字，拳拳到肉。

进行“大决战”，必须要有大威力的武器，国内正在加紧建设两件对骚扰电话“杀伤力”极大的武器：一个是全国防骚扰信息综合服务平台；一个是《个人信息保护法》。

全国防骚扰信息综合服务平台，是对国外“谢绝来电”(DoNotCall)机制的借鉴。如在美国，用户可免费在“谢绝来电”网站登记个人接听意愿，运营商和呼叫中心将通过用户意愿，对营销电话进行源头拦截。而电话营销企业需要通过平台注册公司信息，定期获取并更新用户意愿列表。电话营销者不得向明确在“谢绝来电”官方网站注册的用户拨打营销电话，如若违规拨打，最高将会被处以每次1.6万美元的罚款。这一平台将有效破解用户意愿确认难、调查取证难的难题，被公认为目前治理骚扰电话最有力的技术手段。

《方案》时间表显示，中国将在2019年12月底前初步建成这一平台。记者就此致电中国信息通信研究院，对方表示该平台正在有序建设中，并声明目前网上存在的“防骚扰信息服务平台”系企业自行开发，二者不是一回事。

而《个人信息保护法》则将对骚扰电话、不规范营销电话等行为作出明确的法律规定，彻底改变治理骚扰电话无法可依的局面，这将是治理骚扰电话的“核武器”。更可喜的是，今年全国两会期间，《个人信息保护法》已被宣布纳入本届立法规划。

战役蓝图已经画好，终极武器正在路上，人们期待骚扰电话早日从日常生活中消失。

5月伊始，连日暴雨影响了东莞楼市人气，为加快出货速度，多家房企推特价房吸引购房者。业内人士表示，目前东莞多个楼盘的特价盘促销并非噱头，而是真的降价，个别楼盘最高降价幅度达20%，约下降1500元/平方米。

据了解，降价促销楼盘集中在临深片区、东部片区和滨海片区。

有的降了1500元/平方米

据东莞中原战略研究中心的不完全监测数据，五一期间有19个项目推出优惠折扣及特价房活动。开发商为出货让利诚意非常高，“割肉”让利幅度较大，最高降价幅度达20%，约下降了1500元/平方米。

据了解，虎门、樟木头、长安、常平、清溪，大岭山、塘厦、松山湖、东坑等区域均有楼盘推出特价房活动。其中，虎门有两个项目限量推出10~20套公寓和洋房，特价房与正常房价相比，降价幅度达到7%~10%。清溪一项目推出3套别墅特价房，降价幅度达20%。

据东莞中原介绍，五一促销优惠活动主要集中在临深片区、东部片区和滨海片区，主要原因是自东莞限购后深圳客大幅退潮，临深片区出货压力比较大，开发商为了加快出货，加大让利幅度；东部片区目前没有明显的规划利好，需要特价促销吸引人气；滨海片区竞争激烈，供应量增大，同样需要促销加快去货。

东莞中原战略研究中心分析认为，五一期间的特价房等促销活动去化效果较好。据该中心的监测数据，从每周认购占比走势来看，今年五一期间，认购超过20套以上的项目数占比14%，环比上升4%。另外，低于5套认购的项目占比大幅下跌。这表明五一期间项目成交明显加快，主要受节日效应、项目新盘推出、特价促销以及活动暖场等因素影响。

本月20多个楼盘推新货

不过，从整体认购量来看，东莞中原也表示，五一当周，东莞住宅认购量比去年同期下滑17%，主要是受到暴雨天气和购房者出游的影响，加上市场区域分化明显，部分购房者比较理性谨慎。

5月是传统的置业旺季，许多开发商紧抓这个节点加大推货力度并大力促销。据东莞中原战略研究中心的不完全统计，5月东莞楼市将有超24个项目推出新货，推货量合计超3000套，其中八成项目单盘推货量超过100套。

同时，当下东莞土地市场火热，多宗地块开始挂牌即被提前锁定，将提振市场信心及预期，品牌项目入市也在增多。东莞中原战略研究中心表示，目前新品新盘放量入市，刚需客和改善客将加快置业步伐，受各种规划落地及南沙大桥开通等利好的刺激，投资需求或再抬头。

过去一年，北京建设项目施工图审查实现多审合一。在此基础上，市规划自然资源委近日发布施工图多审合一2.0版，调整审查管理方式，优化审查程序，同时应用数字化审图系统，进一步提高审查效率，优化营商环境，在方便企业办事的同时确保审查质量。

2018年3月，市规划自然资源委会同多部门联合印发《关于全面推行施工图多审合一改革的实施意见》，在2017年已将防雷审查纳入施工图审查的基础上，将消防审查和人防审查也合并由综合审查机构对建设工程涉及公共利益和公众安全等方面进行整体安全性审查，即多审合一，实现了“一套标准、一家机构、一次审查、一个结果、多方监督”的改革目标。审查时限由45个工作日压缩到15个工作日，大幅缩短办事时间，受到企业好评。

而此次改革，则调整了部分项目的施工图审查管理方式，一批小型新建扩建项目事前施工图审查得以取消。例如，对于300-2000平方米的内部改造项目，取消施工图审查，但进一步强化设计单位和注册人员的责任，改为注册建筑师负责制。监管部门在事后按照一定比例进行抽查。

同时，改革后还将应用数字化审图实现“无纸申报”。此前，建设单位在审查申报时需提交纸质设计文件，不仅不便于携带，更不便于存档及查询。应用数字化审图系统后，企业申报时可实现一站受理、无纸申报，促进勘察设计文件数字化交付、使用和存档。而且，数字化审图系统可实现审查全过程留痕，确保审查结果公开透明，让企业少跑腿、信息多跑路，为企业节省了大量的印刷成本、交通成本和时间成本，对于政府部门也实现了施工图多审合一的全过程数字化监管。

据介绍，施工图审查在保障建设工程质量、抗震安全等方面都发挥了重要作用，是维护公共利益、保障公共安全的一项重要举措。审查机构作为政府设计质量监管的助手，由政府购买施工图审查服务，能进一步确保施工图审查工作的公平公正。审查费用纳入地方公共财政预算后，建设单位不再支付审查费用，可以进一步减轻企业负担，每年可节省建设单位审查费用约3亿元。

今年以来，苏州市的房地产市场出现火爆的迹象。4月，苏州当地的房价和成交量齐涨，半个月内3个板块的“地王”纪录被刷新。此外，统计数据显示，苏州市房价连续五周月环比上涨幅度在全国范围内遥遥领先。在此背景下，从4月底开始，坊间就传言苏州市将进一步加大房屋的限售力度。

周六晚间，靴子终于落地。无独有偶，苏州市上一个楼市政策也是发布于假期的夜晚。

新政提出对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路)新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目)，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。苏州工业园区和其他市(县)、区，可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的学位政策。

同时，新政提出要调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。

本报记者 王营 实 习 生 卜晓溪 北京报道

“目前冠寓经过两年运行，已经构建起一个综合考虑租金收入、租金成本、运营成本、改造成本、管理费用和营销费用等各方面的财务模型，从而辅助我们投资拓展、获取、改造以及后期运营。经过后期业务的不断发展与变革，这个模型一定会越来越完善、智能，更好的辅助业务发展。”龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪说。

公开资料显示，龙湖冠寓在过去的一年内，创下“平均每2.43天开一家门店”的开店纪录。据同策研究院统计，龙湖冠寓规模目前仅次于万科泊寓、魔方公寓，在集中式公寓领域排名前三。值得注意的是，龙湖达到这一成绩仅用了两年，而排名第二的魔方公寓已经在长租公寓发展十年之久。

规模拓展尚可努力为之，但盈利之困则考验企业智慧。张智聪说，“龙湖冠寓业务的目标是尽快成为具有自我造血功能的航道业务。”

规模至上

据同策研究院统计，截止到2019年4月，冠寓已布局到全国华北、华东、华南、西南、华中片区，包含北京、上海、杭州、武汉、深圳在内的多个一、二线重点城市，开店近200家，而2018年4月，冠寓开店数量是54家门店。也就是说，一年的时间内，冠寓开了近150家门店，平均每2.43天开一家门店。

张智聪在接受记者采访时提到最多的词就是“规模”。“规模很重要，这个业务没有规模无法实现盈利。长租公寓主要是面对年轻人的业务，年轻人的最大的特点就是刚步入社会，支付能力非常有限。这就决定了这个业务本身的客单价不变。所以，如果没有足够大的规模，首先无法形成所谓的规模优势，成本不可能降下去；其次，也很难走向行业未来的智能化发展方向。”

冠寓目前已获取的房源中80%以上为轻、中资产，此类业态在成熟期将实现35%左右的毛利率。而这一目标的达到离不开严格的财务模型。他解释道，“为什么业务规模很重要？因为没有规模，哪怕是每间房都盈利，每个项目都盈利，但你整体依然是不盈利的。这就是规模效应。”

在张智聪看来，长租公寓规模发展存在三个拐点，5万、10万、20万。“第一个拐点就是5万间，规模在5万间之内，企业靠肩扛手拉，人力管理，还能够把这些项目耗着走。但有些公司发展到一定规模，就会出现大量的管理问题。原因就是它的管理系统没有跟上，所以造成业务扩张规模跟管理效率之间不同步，影响业务运营，导致无法发展。对接下来10万间、20万间的规模发展，其实你能做10万间，未来你就能够20万间30万间，因为它道理是类似的。这个行业的线下服务场景很重要，它是一个服务消费品，规模是非常重要的一个环节。”

就龙湖冠寓来讲，一旦规模超过5万间，如果没有组织变化就无法支撑未来业务发展。

截止到2018年底，龙湖冠寓开业已经达到5.3万间，其未来发展目标是到2020年稳定在行业规模前三，营收20亿元人民币。

资本逐鹿

作为新兴行业，长租公寓的舞台上不断有人进场，有人离场。2018年GO窝公寓、Color公寓、寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓等接连出现资金链断裂问题。

2018年年初，较早进入公寓领域的恺信亚洲董事戴伟强曾表示，租赁的爆发点将在2018年年底到2019年出现。“这是人力、服务集中型的行业，不是谁进去都能活下去，2019年见分晓。”然而2018年，恺信便因债务问题倒下了；另一家因资金问题倒闭的企业Color公寓的创始人朱金衡表示，以后即使再创业，也不会选择公寓行业了。

起于行业风口，却最终死于资金断裂。长租公寓不是一个容易的生意。

张智聪表示，长租公寓这个行业，不管项目是中资产的，还是重资产的，平均运营周期可能都在十六七年。“这么大的一个租约期，它本质上就是资产的运营。从这个维度上，如果你有够便宜的钱，然后又有更好的运营效率，你有足够大的规模去摊薄你的成本，这个生意就是一个非常好的生意。”

2017年12月，龙湖集团成功获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿，并于2018年8月全部发行完毕，融资渠道进一步拓宽；6至7月份，龙湖集团与新加坡政府投资公司以及加拿大养老基金投资公司分别联合设立长租公寓投资平台，均用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。“这是我们资金上的优势，是我们能够做重资产的前提。”

当然，对于一个成熟的租赁市场，资产证券化，尤其是REITs是解决长租公寓融资问题的解决办法。不过，目前，冠寓并没有通过REITs的方式去融资。

“我们希望做成一条稳健增长的曲线，可能起步的时候，我们规模拓展速度很快，我们希望迅速地在这行业里能够有一定的规模，但更重要的是要专注到产品和服务上，这个是我们的立身之本。”

何时盈利？

长租公寓的盈利模式到底是什么？

此前龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓在业绩发布会上对冠寓的盈利模型进行了拆解。“重资产模式毛利率在65%-70%之间，NPI/cost（物业净收入/成本）一般在5%-6%之间，好的在6%以上。中资产模式租期在10年到20年左右，龙湖租过来后，通过装修提升再出租。从单店模型来看，这部分毛利率在35%左右，净利在12%-15%。”

12%-15%的净利润率水平在行业内是相当可观的，但这一愿景何时才能实现仍是个未知数。

2019年初的TOP30房企年度业绩汇报中，龙湖是唯一一家公示长租公寓业务对集团有收入贡献的房企。从包租模式回收周期来看，冠寓制定了自己的全景计划，在7天内判断一个项目是否值得获取，获取项目到开业运营的周期控制在五个月左右。目前冠寓轻资产模式毛利率在35%以上，动态投资回收期是5到6年左右。而重资产模式回收周期更长，按照龙湖集团第一期公司债资金用途，可以粗略测算出冠寓7个自建项目的回收周期约为15年。但同策研究院也指出，成本控制方面，冠寓建立了自己的招标采购体系和成本控制计算模型，对集采、价格、运营等成本进行控制。而急速扩张最重要的钱，对内冠寓背后龙湖集团现金流支持，对外冠寓有开发商背景做背书，能融到低成本的钱。

21世纪经济报道记者注意到，对于这项看似热闹但实际不易的业务，开发商进击中也有摇摆。碧桂园在2018年中期报告中表示：公司已成立长租事业部，在北上广深以及武汉、厦门等一、二线城市筹备项目，年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业，保障供应。但在2018全年业绩报告中，碧桂园并未提及长租的拓展情况；新城控股在2018年中期报告中表示：报告期内公司住宅事业部新设长租公寓管理中心，创设长租品牌“新橙寓”，布局长租公寓市场，积极开拓、储备项目。但在2018全年业绩报告中，其对于长租开拓情况，也是只字未提。

对于盈利问题，张智聪的回答是，“对于长租公寓业务来说，规模是达成盈利绕不开的话题。冠寓现阶段依然处于发展阶段，截止到2018年底已经开业超5.3万间，营收达到了4.2个亿，整体业务的逻辑还是非常良性的在发展和成长。”