本报记者 张敏 北京报道

导读

“一线房企减速、二线房企赶超”的现象从去年下半年就已出现。中原地产首席分析师张大伟认为，规模效应仍是当前市场的主旋律，尤其在市场下行期，通常是企业“弯道超车”的时机。

某知名房企的福州地方大员王鹏（化名），正陷入今年以来最忙碌的时刻。“一边做营销方案，一边准备竞标材料。”王鹏说，区域公司的销售重心被安排在上半年，同时还有繁重的拿地任务，其工作强度远超“996”。

王鹏的工作状态，堪称房企近期表现的缩影。在市场下行期，房企纷纷开始“抢收”。公告显示，今年前4月，大中型房企的销售额普遍上涨，其中二线房企涨幅明显。

与此同时，房企的投资热情也开始恢复。4月以来，土地市场延续了一季度的热度。多个城市出现土地交易旺盛的局面，“马拉松式”的多轮竞价屡见不鲜，高溢价、高单价地块开始出现。

分析人士认为，在市场下行期，“抢收”与“抢种”是房企的正常表现，预计随着投资热情的恢复，未来企业会在土地市场投入更大的精力。而由于调控政策持续施压，销售端的热度能持续多久尚存疑问。

二线房企继续冲规模

总体来看，今年3月以来的楼市“小阳春”，成色并不充足。机构数据显示，在3月份出现季节性反弹后，多数热点城市的热度未能持续到4月，但总体仍维持在高位。

拥有较大市场占有率的品牌房企，取得了不错的销售业绩。中原地产统计了28家已经发布业绩的房企显示，今年前4月，28家企业合计销售额为15426亿，同比上涨9.2%。

其中，万科在4月单月的销售额突破600亿，前4月实现2096.1亿元的销售规模，同比增长6.86%。碧桂园4月份单月权益合同销售金额约472.2亿元，同比有所增加，前4月实现销售1672.3亿元，由于统计口径不一，无法与去年同期做对比。有机构认为，碧桂园在前4月的销售业绩有所下滑。

恒大前4月实现销售1779亿元，同比下滑了16.2%。融创实现1189亿的销售额，增长11%。

第二梯队房企的表现相对平稳，但部分企业也表现出较好的增长势头。金地、旭辉、世茂前4月的销售规模均超过500亿，同比增幅超过三成。其中，旭辉、世茂在前4月的销售均价高于去年水平。

“一线房企减速、二线房企赶超”的现象从去年下半年就已出现。中原地产首席分析师张大伟认为，规模效应仍是当前市场的主旋律，尤其在市场下行期，通常是企业“弯道超车”的时机。

前4月大中型房企业绩普涨，除了整体市场交易规模处于高位外，还因为房企在2019年的销售目标仍然不低，且将业绩重心放在了上半年。王鹏向21世纪经济报道记者表示，鉴于市场下行的现状，集团要求上半年尽快出货，就其所在的福建区域而言，最好上半年完成年度销售目标的一半以上。

但也有部分房企出现销售乏力的情况，绿城、金茂、荣盛等企业在前4月的销售规模均低于去年同期。

分析人士认为，楼市调控政策持续深入，棚户区改造规模缩水，以及4月小阳春“爽约”，说明今年房地产市场反弹的动力不足。预计未来房企会继续“抢收”市场，但由于市场大势不甚乐观，企业全年交易规模很难有大幅攀升。

补库存动力仍足

土地市场同样不平静。在去年末融资闸门开启后，资金充裕的房企拿地的积极性明显提高，3月以来，土地交易热度明显上升，高溢价、高单价地块频繁出现。

根据中原地产的统计，截至5月9日，45个城市卖地年内超过百亿。其中二线城市土地交易规模偏大，最高的杭州卖地947亿。另有12个城市卖地超过300亿，其中苏州、武汉、天津、福州等成为交易热点区域。

在部分城市，“马拉松式”的土地拍卖再度出现。5月9日，江苏徐州出让一宗位于东湖新城的住宅用地，总出让面积127亩。经竞价11小时后，由华润以总价9.13亿元摘得地块，楼面价4478元/平方米，溢价104.73%。

在这轮土地“牛市”中，二线房企同样是表现最活跃的一批。张大伟认为，这同样是规模效应的结果。“特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了抢地的主流企业。”

事实上，在严厉的土地供应政策下，今年热点城市的供地规模上涨并不明显。

根据自然资源部的要求，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

易居克而瑞认为，结合各城市实际消化周期来看，大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档，仅有大连、厦门等少数城市存在供地计划“超标”的现象。

导致企业拿地积极性增加的原因，一方面在于融资闸门开启后，房企资金较为充裕，另一方面则是在连年高销售之后，房企的库存规模和去化周期都有所下降。

易居克而瑞指出，2018年百强企业总土储平均去化周期为3.9年，相较2017年末的4.6年有明显下降。其中，销售TOP30企业的去化周期均已降至4年以内，去化最快的TOP11-20梯队，仅为3.7年。“3到5年的去化周期，是房企的正常库存水平，但对于有意实现规模赶超的企业来说，这一规模还不够。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，但随着大中型房企的发力，小型企业的拿地难度将会加大，并进一步加剧行业的分化。

华泰证券指出，2018 年融资难度的增大以及下半年去化率的回落，导致房企的扩张意愿普遍有所下降。到2019年第一季度，龙头房企和中型房企的拿地强度明显上升，说明投资意愿增强。克而瑞也认为，按照“前松后紧”的惯有节奏，多数二线城市将在二季度迎来一波供地高峰，预计未来土地市场会出现供需两旺的情况。

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今年1~4个月，土地市场表现活跃，二线城市尤其引人注目。

来自中指院的数据显示，2019年1~4月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交额达4838亿元，同比增长6%；规划建筑面积TOP10城市成交面积达11802万平方米，同比增长10%；龙头房企表现依然强劲，万科、融创、新城控股、碧桂园、中海等5家房企前4月拿地金额均超过300亿元。

《每日经济新闻》记者观察发现，今年前4月土地市场表现活跃，和房企蜂拥二线城市不无关系。如西安作为西部重点城市，土地成交面积位居全国首位，前4月累计成交达1700万平方米。业内人士指出，这是由于房企的可持续发展需要和融资环境放宽等多重因素叠加所致。

房企加大在城市群拿地

从土地成交的分布上来看，长三角区域持续高居首位，中西部热度持续上升。从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，4月涨幅显著。

2019年1~4月，全国土地成交金额TOP10城市中，杭州仅4月的土地成交额就达379亿元，前4月累计成交总额达850亿元，高居榜首；紧随其后的是武汉662亿元，北京617亿元、天津526亿元、苏州506亿元。

作为西部重点城市，西安土地市场趋于火热，前4月成交土地规划建筑面积达1700万平方米，位居首位，且4月涨幅显著。此外，从城市土地成交总价的同比和环比变化来看，部分城市或有回暖迹象。

《每日经济新闻》记者注意到，4月份全国土地成交规模加速上升，其中杭州、武汉、苏州表现亮眼。4月份整体延续2019年一季度末回暖态势，土地成交同环比均呈现上升趋势，土拍市场竞争加剧，溢价率也有所回升。

虽然一季度多数房企拿地意愿相对较弱，但进入到二季度初，部分房企迫于提升销售目标压力，依然需要扩充土地储备。而且随着2019年初以来行业融资环境的边际改善，企业资金面承压态势有所缓解，房企资金压力减轻，拿地意愿或有所增强，进而带动土拍市场小幅回温。

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析指出，首先从成交数据来看，一季度头部房企拿地方式出现变化，比如碧桂园，自2018年下半年起就开始“控速”，拿地节奏显著放缓，4月份虽然拿地面积显著，但较去年明显更加趋稳。

相比之下，第二阵营的房企拿地比较活跃。前4月融创以625亿元的拿地总金额跃居榜首，在环渤海和中西部均居首位，且拿地主要集中在太原、重庆、武汉、天津等二线城市；新城控股以拿地金额385亿元位居第三，且在长三角位居榜首。

中指院数据显示，今年1~4月，TOP10房企拿地总额3213亿元，占TOP100房企的36.3%；TOP30房企拿地总额5970亿元，占TOP100企业的67.5%。由此可见，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。

一个显著现象是，房企拿地开始向长三角、珠三角、中西部、环渤海四个城市群靠拢。从各城市群拿地金额来看，长三角持续居首，房企拿地金额1324亿元，高居首位；而受人才落户政策实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响，中西部地区土地市场持续升温，逐渐成为房企土储布局的重点，TOP10企业拿地面积高达3871万平方米，持续位居榜首。

二线与三四线城市的决择

从房企进驻的城市来看，前4月土地成交金额TOP10城市中 ，二线城市占了7个，成为绝对主力军，而三四线城市则无一入选。

前4月，房企整体拿地金额同比出现明显增长，这主要是杭州、武汉、西安等城市地价相对较高，使得整体金额上升较多有关。

同时，今年土地溢价率较高的城市也集中在二线城市。

4月29日，杭州萧山区出让6宗土地，总成交金额达74.3亿元，其中两宗地块溢价率超100%，最高溢价率为105.45%。

4月30日，宁波海曙区一宗地块被中海以33.97亿元竞得，楼面价2.08万元/平方米，溢价率29.7%；同日，南京溧水区一宗宅地经过37轮竞价，被佳兆业旗下全资子公司以总价9.4亿元竞得，楼面价6504元/平方米，溢价率62.07%。

种种迹象表明，房企的布局重心发生了悄然改变，即回归核心二线城市。

不过，一位TOP10房企高管告诉《每日经济新闻》记者，这并不意味着房企开始回归一二线。其实早在2017年就有房企提出回归一二线城市的说法，但彼时三四线城市正经历有史以来最火热的时刻，也正因此，早早回到一二线的房企错过了这轮绝佳的红利期。

自2018年下半年开始，三四线城市棚改减缓，从财政部发布的《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》可知，对比2018年，37个省市2019年棚改套数共计285.29万套，较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。

不过上述房企高管表示，这也是预料之中的事，2019年棚改资金需求在1.3万亿元左右，落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿元。但在政府购买服务模式取消后，保守估计2019年棚改专项债有6000亿元的配额，因此还有接近6000亿元的资金缺口。

由于整个三四线城市布局会放缓，三四线城市今年整体棚改减慢，房企如果再大量拿地，未来库存能否被消化将是个未知数。

张波则告诉记者，如果今年三四线大力推行棚改，则会促使开发商继续拿地力度，而这一结果很有可能造成后续城市库存积压的情况。房企也是清晰地看到了这点，改变了以往的策略，即从原来的三四线布局向城市群靠拢，尤其是以二线城市为主的地区做规划。

此外，虽然房企回归一二线城市，但是土地供应跟不上，不可能大量增加土地供应。新城新区开发区的土地卖一块少一块，地方政府稀土如金，有节奏的供应。“严格意义上讲，现在大家对二线城市抢地比较关注，但整体来看是和二线城市土地供应有关。”上述房企高管表示。

不过，上述房企高管指出，房企要想持续获得业绩增长，还是得下沉到三四线，即便现在固守在调控有些放松的一二线城市，由于缺乏足够的供应量，故而无法保持业绩增长。而三四线城市即便收缩，只要去一些比较好的城市，还是有机会可寻。

自3月份以来，热点城市土地市场明显升温，尤其是热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖。五一小长假刚过，不少城市的土地市便开始热闹起来。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，5月8日，包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交约32宗地块，单日成交金额近300亿元。当日拿地的既有如碧桂园这样的头部房企，也有金地、奥园等实力房企，其中更不乏像天阳、秦山等各地中小规模房企。

值得注意的是，在5月8日成交的32宗地块中，除极个别地块为底价成交外，高溢价率成交地块占据多数。

房企多地高溢价“抢”地

4月下半月以来，房企“抢地”节奏明显加快。相关机构统计显示，4月单月拿地金额超过50亿元的房企就多达18家，多次刷新土地市场的月度记录。

进入5月份，房企的“抢地”模式进一步开启。5月8日当天，便有包括天津、苏州、济南在内10余城举行土地出让，土地成交总金额近300亿元，吸引了包括碧桂园、金地、荣盛等在内的众多房企，多宗地块拍出高溢价率。

如江西九江两宗商住地被碧桂园、中基以5.82亿元摘得，溢价率分别为71.88%、60.05%；常州新北区以总价22.77亿元成交两宗地块，被弘阳和嘉宏房地产分别以12.4亿元、10.37亿元竞得，溢价率30%左右；苏州3宗地块成交总金额41亿元，分别被路劲、荣盛和中南以溢价率46%、68%、45%夺得；天津3宗地块被碧桂园、金地和泰达建设分别以底价、溢价率40%和45%摘得，总价达58亿元；济南以总价62.6亿元成交8宗地，被中骏、中铁及当地房企分别拿下，最高溢价率达43.65%；浙江嘉兴3宗宅地被天阳、秦山房地产以12亿元拿下，溢价率分别为50.25%和56.5%；温州鹿城区地块被隆晟16.19亿元竞得，溢价率29.83%。

同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为：“房企预期近两年市场将好转，防止在市场上升阶段踏空而进行积极点布局。但从总价和溢价率来看，当前有些过热。”

中指数据研究报告显示，2月成交楼面价同比结束了连续11个月的下跌态势，3月同比涨幅进一步扩大，4月楼面价同比涨幅保持在20%以上，绝对价格已达历史单月次高水平，仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。部分热点城市土地溢价率也现底部回升态势，甚至超过100%。

究其原因，上述报告分析认为，部分大型房企短期补货意愿强烈、企业资金压力得到缓解、行业投资更加聚焦一二线热点及强三线城市、短期土地市场供不应求导致竞拍热度加剧等因素共同催热了土地市场。

进入4月后，各地政府推地节奏开始加快。中指数据库数据显示，4月300城宅地供应规模同比增长15.6%，环比大幅增长七成以上，但是仍不能明显缓和目前企业高涨的拿地情绪，甚至二梯队房企也加入了抢房大战。

“当前企业拿地不能太盲目，需要市场预设地回归理性。”张宏伟判断：“接下来政策层面有可能会针对这些过热的城市作出降温举措。”

房企追高拿地或存风险

从企业角度看，土储规模的扩张并不意味着利润。

张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，按静态测算利润率的话，拿地激进的企业如果今年开盘销售，基本不赚钱。高价拿地使得利润净率降了很多，只有规模没有利润，对企业来说还是比较难受的。”

如5月8日，荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州吴中区甪直镇居住地块，成交楼面价14263元/平方米。记者查阅周边房价发现，甪直镇目前在售项目价格15000元~18000元/平方米，个别高端项目价格可达20000元/平方米左右；而周边二手房价与新建住宅几乎持平。

再如，浙江嘉兴海盐县一宅地被秦山房地产以4.39亿元摘得，楼面价5217元/平方米，溢价率56.50%。而目前海盐县二手房价8000元~10000元/平方米，新房价格8500元~13500元/平方米。

热点城市在“稳房价”基调下普遍实行限价、限签、限购等政策，加之房企不愿降低预期，高价拿地的项目项目普遍面临入市困难。同时，部分城市对高端项目需求不高，高地价项目也存在着较大的去化压力。

此外，2019年起房企进入集中偿债高峰期，流动性风险仍在加剧。

“这些企业拿这些地，未来会有些风险，还会被套一年两年。回看2017年，高价拿地的项目入市仍然不乐观，这个时候企业还是应该吸取前几年的教训，不能盲目乐观。”张宏伟指出，对于小型房企而言，也是被逼无奈，不拿地就没有储备，资金不投出去也对抗不了通胀；企业压力比较大，必须加速市场布局，否则未来没有市场份额，才是最危险的。

虽然今年3、4月份房地产市场迎来了一波“小阳春”，但是对于碧桂园、万科和恒大三家“巨无霸”房企而言，2019年前4月的销售额增速并没有随市猛涨，相比起2018年同期，碧万恒的业绩相对平稳。

尽管如此，但从目前销售额的座次排位来看，“碧万恒”三家房企的销售额在短时间内仍难以被撼动。据克而瑞数据，2019年前4月，TOP3房企中排名最低的恒大销售额为1776.1亿元，相比起第4名的保利发展仍高出一个身位，两者销售额相差382.8亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，近年来“三巨头”在主业以外的探索一直没有停止。碧桂园试水机器人，恒大造车，喊出“收敛聚焦”的万科在做好住宅开发业务之外，在商业地产、长租公寓和物流地产等领域的布局依旧持续进行。在地产之外，“碧万恒”正在试图为自己寻找更多的发展可能。

平稳的三巨头

如果看单月的成绩，楼市“小阳春”到来还是助推了业绩的增长，4月份“三巨头”的表现仍可圈可点。

据5月6日万科发布的销售简报，2019年4月份实现合同销售面积370万平方米，合同销售金额601.7亿元。单月实现超过600亿的销售额，这是万科今年以来的第一次。

整体来看，万科2019年前4个月也止住了下滑势头，累计实现合同销售金额2096.1亿元，同比增长6.86%；合同销售面积1294.8万平方米，同比减少0.84%。

碧桂园同样保持平稳态势。5月2日，碧桂园发布公告显示，2019年4月实现归属本公司股东权益的合同销售金额约472.2亿元，较2018年4月同比微涨1.17%，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约508万平方米，较2018年4月同比增加5.20%。

恒大2019年4月单月的销售额也有较大增长，根据公告，2019年4月恒大实现销售额584.1亿元，同比增长15.9%。《每日经济新闻》记者根据公告统计，恒大今年前4月实现总销售额1780.1亿元；而去年同期，恒大累计合约销售金额约达2122.6亿元。

在业绩上保持平稳的同时，“三巨头”在土地市场上的“冲劲”相较于其他中型房企而言也更加谨慎。据中国指数研究院数据，今年前4月，TOP3房企中万科、碧桂园拿地金额分别为390亿元和330亿元，排名第1和第4，但相比起第1名的融创仍有一定差距。

相比起碧桂园和万科，恒大在土地市场上还要更加低调。据中指院统计，今年前4月，恒大花在土地市场上的金额是173亿元，排名第14，少于阳光城、旭辉和蓝光发展等在规模上有更大追求的房企。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“三巨头”减缓拿地，有房屋质量和财务把控的考量，财务问题的把控，但它们的投资机会更多，有能力还是会多拿点地。严跃进预计，今年下半年，“三巨头”在土地市场上会有所发力。

寻觅第二赛道

很显然，“碧万恒”都不是风险偏好者。去年发生质量事件后，碧桂园提出要“提质控速”并随之放缓了在规模上的追求；恒大更早前提出要做到“三低一高”优化财务结构；而万科也提出“收敛聚焦”来应对行业的变化。

从去年以来，可以很明显地感觉到“三巨头”在规模上明显“刹车”。与此同时，它们开始对新领域表现出浓厚兴趣。恒大探索造车，碧桂园进军机器人，即使是喊出“巩固基本盘”的万科，在商业地产、长租公寓和物流地产的布局仍在继续，目标是做到“数一数二”的行业位置。

2019年4月，恒大分别在广州南沙、天津和郑州拿下造车用地。4月1日，恒大新能源汽车（广东）有限公司以底价8.47亿元摘得南沙2019NGY-2地块，地块为工业用途，面积85.8万平方米。根据要求，自土地移交之日起，恒大要在1个月内动工开发建设，24个月内建成投产，建设纯电动汽车组装项目。

此外，恒大在郑州航空港区注册成立的宇河新能源科技（河南）有限公司，竞得位于规划工业三路以南、规划电子科技二街以西的郑港出〔2019〕3号地块，使用权面积49895.01平方米。据天眼查，宇河新能源科技（河南）有限公司的经营范围包括技术进出口、汽车充电模块销售、汽车零配件批发、汽车维修工具设计服务、能源技术咨询服务等。

许家印在造车的路上前进，杨国强则在机器人领域狂奔。据了解，碧桂园计划在顺德打造10平方公里的机器人谷，预计2023年建成，规划总部基地、智能制造、机器人学院及科研院校、机器人科研服务支撑平台以及李泽湘-博智林创业园区等五个组团。

碧桂园计划引进10000名全球顶级机器人专家及研究人员，打造从机器人人才培养、核心技术和本体研发，到核心零部件和本体生产制造、各类场景系统集成和实践应用的全产业链服务平台，为机器人产业提供全方位的支持。

房企如果能够在多元化领域持续深耕，未来成为重要的业绩增长点也并非不可能。国家统计局原局长邱晓华此前曾表示：“房地产要注意未来的发展新趋势。一是要向高质量的方向发展，第二是要向绿色、新材料方面发展，第三是要向服务全配套方向发展，要把“高、新、全”做好。做好这几样，房地产还是充满春天气息的。”

今年已经过去三分之一，TOP100房企整体表现亮眼，尤其是“千亿”及以上规模房企，表现普遍稳健。数据显示，今年1~4月TOP100房企销售额同比增长27%。

“尤其是在4月份，楼市出现‘小阳春’行情，一二线楼市回升较明显，二手房成交也有明显提振，并且一季度经济行情向好，都拉动这3~4月的市场数据。”某机构人士告诉《每日经济新闻》记者，2019年被很多房企视为“转折年”，首先行业的集中度会持续加大，因而分化也会加剧，今年是房企求生和求成的重要一年。2019年规模房企实现年度销售目标的难度不大，同时不排除超额完成年度目标的可能。

“抢收”加快去化率

的确，2019年房地产行业分化加剧，不仅中小房企，大型品牌房企的格局也在分化，例如绿地、中海等房企一季度销量同比增幅明显，但也有部分房企的销售量出现同比明显下滑。

机构数据显示，2019年1~4月份TOP10、TOP20、TOP30、TOP50企业所占市场份额已经调整为38%、52%、62%和75%。TOP30的门槛值已经达到302.0亿元，同比增长36.6%，规模房企间的竞争异常紧张而胶着。

在当前的竞争中，也能看到房企在销售上的提速。前4月不少房企出现了“能卖就卖，加快抢收回笼资金”的情况。如在前4月，泰禾、阳光城等房企就推出“抢收计划”。《每日经济新闻》记者了解到，目前多数房企对于2019年去化率的设想基本设定在50%~60%之间。

而提前“抢收”，也体现出房企对2019年市场的不确定。大多数房企制定的2019年业绩目标都相对谨慎，目标增长率普遍在20%左右，而2018年业绩目标增速普遍在30%~50%。

过了“千亿”门槛的房企，2019年的目标增速多处于15%~20%，更加注重综合能力的均衡发展，也有更多意愿寻找地产以外的可能性，如融创中国在文化和文旅产业就加大了投资力度。

上述机构人士表示，对于房地产行业的走势，房企有不确定性。在实现目标的过程中，适时调整的可能性极大，而且房企超额实现目标的难度不大。

规模房企拿地更挑剔

相对于销售的迫切，对于拿地和投资，规模型房企表现挑剔。

从2019年已过去的4个月来看，虽然房企拿地整体谨慎，但一二线城市、位于核心城市群的优质三四线城市，品牌房企依然保持着较高热情。前4个月不少核心二三四线城市的拍地溢价率回升明显，部分城市甚至频现“地王”。

58安居客房产研究院首席分析师张波直言：“房企拿地总体保守，也不乏在一些热点城市和核心城市出现‘抢地’的现象，但也仅限于核心城市。房企更挑了。”

以龙湖为例，其拿地策略是按照“全年的净负债率50%~60%，半年净负债率60%~70%的底线不能突破”，用量入为出来规划买地的额度。但对于城市群周边的三线城市，尤其是对于像大湾区、长三角这些区域中的城市群强三四线，龙湖也非常关注。

再如阳光城，则是以收定支进行土地投资，以收定支是有量化指标的，原则上拿地会按照销售回款的50%~55%的比例进行。不过具体还是会根据市场、政策和销售情况进行适当的灵活调整。

据了解，目前“量入为出”成为多数房企的拿地准则，龙光地产、中国奥园等不少企业的投资预算基本保持在销售回款或销售金额的50%以内。而他们在投资上，除普遍回归一二线外，对于三四线城市则倾向于围绕城市群做布局，且选择核心区域或资源配套有优势的位置。

但张波指出，不同城市间存在显著差异，如何有效把握不同城市间的差异性需求，挖掘价值洼地成为成功布局的个中关键，如杭州有绿城中国、仁恒置地、滨江集团等品质房企，购房者对项目品质的要求之高不言自明。同时，长三角的竞争强度和布局难度也可想而知，合作或收并购方式或可一定程度上降低布局难度。

加强对杠杆率的把控

亿翰智库认为，拿地保守，是因为房企自身储备充裕，即使调整扩增土储的节奏也不影响企业整体发展；另外，在房地产转型升级的关口，高质量发展更重要，房企的投资标准普遍加严了——“限价之下，能算过来账就拿，算不过来就放。”

但对优质地块房企依然热情，是因为目前融资环境实际是在改善的，房企资金短期充裕。在结构性去杠杆的基调下，随着2019年行业整体信贷环境难有大幅改善，房企整体的资金面也或将迎来边际改善。

“所以遇到部分土拍政策调整（如下调起拍价、价款付清可延期、降低竞买保证金等），城市和地块本身不差的情况，房企也不会放弃。”也由此，亿翰智库认为，尽管多数房企对于2019年销售目标的制订相对保守，但是规模房企在销售业绩上的天花板可能不存在绝对的界限，而且规模房企抢占市场份额的速度和节奏将会进一步加快，2019年规模房企实现年度销售目标的难度不大，同时不排除超额完成年度目标的可能。

但2019年房企也应该加强对杠杠率的把控。而控制杠杆把控财务结构，就绕不开“开源节流”，即提升境内外主体评级，降低拿钱的难度和成本；通过定增、配售、配股等方式扩大股本，提升净资产规模；引入战略投资人，提升所有者权益规模；加快推货，提升现金回流速度，增加自有资金体量。

的确，2019年拿地会更加谨慎、目标更加保守，但地必须得拿，目标也必须得冲，房企在刚过去的4个月和已经开始的剩下2/3征程中，在“快”中已表现出明显的节奏感。

2017年以来，在“房住不炒”“租购同权”等政策导向下，住房租赁行业逐渐成为市场热点，包括房企、资本、长租公寓运营公司等在内的众多机构，都盯上了住房租赁市场这块蛋糕，纷纷跑马圈地、加码投资。

尽管有政策支持，但对长租公寓行业来说，包括增值税、房产税等在内的税费支出仍是摆在行业面前的现实压力，如何实现盈利仍然是大家不得不面对的行业性难题。

5月9日，财政部官网发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（以下简称《公告》），对公共租赁住房（以下简称公租房）的经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、增值税等；有效期2年。

《每日经济新闻》记者注意到，上述“免税”政策并非首次提出，早在2016年1月1日，类似“免税”政策即已开始执行，有效期3年。

财政部官网截图

免税期延长2年

记者注意到，上述《公告》由财政部与税务总局于4月15日联合发布。《公告》显示，为继续支持公租房建设和运营，对公租房经营管理单位等实行有关税收优惠政策。税收优惠政策涉及土地使用税、印花税、契税、所得税、房产税等税种。

具体来看，《公告》明确，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。

对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

《公告》明确，上述税收优惠政策有效期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日。

《每日经济新闻》记者注意到，早在2015年底，财政部和原国家税务总局就曾联合印发《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（简称《通知》），有效期自2016年1月1日至2019年1月1日。而此次《公告》与此前的《通知》在主要内容方面并无明显差异，可以说此次《公告》是上述《通知》的延续。

谁将是受益者？

税收优惠对住房租赁行业来说无疑意味着政策红利，但在微领地研究院院长胡峰看来，作为住房租赁行业的绝对主力，长租公寓运营机构却无法享受到上述政策红利。

“公租房的相关税费一直都是免征或有优惠的，因为政策都有有效期，这次的政策只是之前优惠政策的延续。”胡峰告诉《每日经济新闻》记者：“但长租公寓运营机构目前还享受不到上述优惠政策，因为它们的房源不属于公租房范畴。”

记者注意到，上述《公告》对享受税收优惠的公租房进行了明确界定，“主要范围为纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。”

显然，以在市场上“采购”商品住房，进而再改造出租为主要模式的长租公寓运营机构，其房源并不属于上述公租房范畴。

那么，哪类企业将享受到上述税收优惠的政策红利呢？根据运营主体的不同，目前长租公寓主要由房企系、酒店系、长租公寓运营机构系等。而此次税收优惠政策红利，主要的受益方是房企系。

以上海为例，其规划十三五期间将建设70万套公共租赁住房，而这70万套公租房的来源主要为租赁住房用地建设的公租房、房企土拍时需自持的租赁住房。

据《每日经济新闻》记者统计，至2018年底上海共出让58宗租赁住房用地，且全部以底价成交。其中上海本地国企摘得53宗，央企摘得4宗；将至少建设5万套租赁住房。显然，上海本地国企将是本次税收优惠政策的最大受益方。

那么税收优惠力度又有多大呢？

记者梳理发现，上述税收优惠主要涉及的城镇土地使用税、房产税、增值税中，城镇土地使用税年应纳税的标准为0.6元至30元每平方米土地；房产税税率为按房产余值计征的年税率为1.2%，按房产租金计征的年税率为12%；一般纳税人出租不动产的增值税税率为11%。

显然，对受益方而言，上述税收优惠幅度“相当给力”。

而同样以上海为例，底价摘得租赁住房用地的上海本地国企将是上述政策红利的最大受益方，其盈利压力不仅远远小于传统长租公寓运营机构，还明显低于土拍时须自持配建租赁住房的房企。

“税收减免的政策利好，有利于降低公租房房源的筹集、运营等成本，增加企业的盈利机会，有利于吸引更多市场化机构或资本参与到公租房建设、运营过程中来，并最终促进租赁住房市场的持续健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

3月开春，北京等部分一线城市楼市回暖，但从4月的统计数据看，热度有所下降。“小阳春”将如何演绎？“五一”小长假期间，中证君走访北京一些楼盘和中介机构看到，购房者热情难言高涨。

分析人士指出，眼下做出一线城市“小阳春”退热的判断或为时尚早，预计一线城市房地产销售增速的反弹还能持续至年中，二线城市整体成交表现将转好，三四线城市回调压力大，各城市间分化也会持续加剧。未来，房价过快上涨城市调控收紧可能性加大。

一线城市“小阳春”是否依旧？

中证君4日上午来到南四环某商业楼盘售楼处，有4组顾客正在看房。该楼盘于去年开盘，计划本月清盘，目前还剩几十套住宅尚未售出，远不及该地段前两年开盘不久便售罄的场面。为了促销，该楼盘五一期间也给出了让利优惠。“5月底前交齐40%的首付，有1%的折扣。”售楼处工作人员向中证君介绍。

在该楼盘附近的另一家售楼处，去年开盘的商业住宅也尚有数十套仍在待售，最新一期楼盘尚未开盘，该售楼处已给出优惠，“提前交150万押金，可享受1%的折扣”，售楼处工作人员向正在看房的2组顾客建议。

中指研究院发布的4月中指百城价格指数报告显示，4月份，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。

中原地产首席分析师张大伟指出，部分地区房地产市场在“小阳春”带动下房价复苏上行，但房价转涨让不少潜在需求转而观望，从而出现了成交量上涨乏力的情况。

58安居客房产研究院首席分析师张波对中证君表示，4月购房者信心指数今年以来首次出现下跌，环比下跌2.4%。经纪人信心指数则维持小幅上扬，上涨0.9%。

二手房方面，张波指出，从安居客线上重点监测的67城二手房挂牌房价来看，整体环比上涨0.16%，北京二手房挂牌价格四月环比出现微下滑，由60529元/平方米降至59968元/平方米，上海出现微上涨，由49547元/平方米上涨至49576元/平方米，广州、深圳的房价也保持着平稳状况下的微涨跌。

北京某中介机构二手房销售人员对中证君表示，“近期无论是成交还是咨询都很少，比不上三月份，更无法与2017年相比。”

与此同时，贝壳研究院4月29日给出的数据显示，从北京、上海、深圳、广州四个一线城市二手房市场表现看，4月市场并没有延续“小阳春”的热度，4月，中介机构链家二手房实时交易量出现了20%-30%的环比下降。此前楼市反弹较为明显的北京4月二手房市场成交乏力，环比3月下降34%。

不过部分业内人士认为，眼下做出一线城市“小阳春”退热的判断或为时尚早。

张波称，从58安居客线上的表现来看，一线城市“小阳春”的热度还在持续。一线城市找房热度4月环比微跌0.5%，分城市来看，北京、上海的找房热度持续升温，双双突破2%，广州呈现一定程度的下滑，深圳保持相对平稳。预计一线城市的热度将维持小幅震荡、微度上扬格局，一二手房整体成交量有望好于去年同期，房价则保持相对稳定。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，北京二手房市场并非转冷，4月北京二手房成交的环比下滑是3月集中释放后的自发回落。目前刚需仍为交易主力，改善性需求链条尚未真正启动。

整体而言，天风证券认为，一线城市本轮调控时间长、力度大，2019年以来，在房贷利率下降带动下，长期压抑的刚性需求加速释放，销售增速快速反弹。参考历史规律，结合对货币政策的判断，预计一线城市房地产销售增速的反弹还能持续1个季度左右至年中。

二线城市热度提升三四线将现分化格局

张波对中证君表示，楼市热度的提升在二线城市表现明显，二线城市整体成交量占比不断提升将成为大趋势。三四线城市则面临分化格局。

展望后市，克而瑞地产研究也认为，二线城市总体成交有望保持平稳，成交表现将转好。其中值得关注的当属各都市圈内核心城市，该机构罗列了短期内市场可能转好的明星城市，大体分为以下几类：

首先，长三角的部分城市诸如南京、杭州、合肥、苏州、宁波等城市经过了2018年的调整，市场已经逐步回归理性，供应也逐步放量，对成交有一定的刺激作用，预计这类城市的成交量会小幅转暖。

其次，珠三角核心二线城市，土拍市场热度居高不下，高溢价地块频出，成本驱动增强了购房者对后市预期，市场回暖也在意料之中。

最后，中部城市诸如重庆、武汉、成都、西安、郑州等城市因人口基数较大、城市基础配套完善，短期内市场需求依旧旺盛，热度还将持续一段时间。而沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷，库存压力相对较大，后期走势不容乐观。

此外，克而瑞地产研究表示，三四线城市回调压力大，各城市间分化也会持续加剧。

机构：一季度23城房价步入“过热”区间

二季度调控收紧可能性加大

4月25日，上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城房价报告》。报告显示，一季度，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米，同比上涨13.1%，相比1-2月份12.0%的涨幅，一季度涨幅有所扩大。

观察历史数据，2018年下半年开始，全国100城年初累计房价同比涨幅持续扩大。今年2月份该涨幅略有收窄，这和春节假期效应有关。到了3月份该涨幅继续扩大。尤其是3月份房地产成交行情还不错、市场预期有所调整，这也使得百城房价同比涨幅继续扩大。

报告对100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类，将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。

统计显示，2019年第一季度，100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间，其中中山房价涨幅最大，达到61%的水平。同时，有5个城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。报告指出，客观来讲，形成房价过冷现象有很多原因，比如成交项目过多集中在郊区市场、市场交易持续下滑等。

报告判断，房价过热城市调控收紧的可能性加大。近期监管层再度强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求。这可能意味着，二季度房价上涨过快的部分城市存在调控收紧的可能。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期部分城市出台收紧性的调控措施。例如，西安收紧公积金提取要求、苏州土地拍卖设定限价。预计后续类似措施会增加，包括整顿房地产交易秩序。

又是违建别墅！近日，中央生态环境保护督察组向湖南省反馈“回头看”及专项督察情况时，一针见血地指出当地占用生态绿心地区，顶风违建别墅等问题。

督察组指出，株洲市在“回头看”督察期间声称位于绿心地区的“北欧小镇”房地产项目已于2017年5月后全面停建，但督察发现，该项目在此后仍违规建设24栋高档别墅。长沙浏阳市金科山水洲一期别墅、长沙县丽发新城三期和怡海新城三期等房地产项目，也在第一轮督察反馈后继续违规建设，占用绿心面积478.5亩。

从秦岭北麓违建别墅，到长白山违建别墅，再到这次占用生态绿心违建问题，违建别墅何以成风？

好山好水本是大家共同的生态宝库，但一些地方和企业却总想方设法将其变为“私家风景”，甚至在被督察组点名、被媒体曝光后仍不收敛，顶风作案。问题的根源在于一些领导干部头脑里只有金山银山，没有绿水青山；在于个别地方政府扭曲的政绩观、发展观，把优质生态资源变成土地拍卖的真金白银；在于一些企业见利忘义，以所谓“湖景房”“山景房”牟取高额回报，甚至一些地方在被点名、被通报后，仍抱有侥幸心理，打着将违建变为“既成事实”的如意算盘，敷衍整改，企图通过各种方式将违建的结果“合理合法化”。

当前，我国生态欠账依然很大，缺林少绿、生态脆弱仍是一个需要下大气力解决的问题。宝贵的生态资源被经济开发活动挤占，将对自然生态系统造成难以逆转的损害，最终受伤害的还是人类自己。

秦岭北麓1100多栋违建别墅被依法拆除，长白山高尔夫球场和187栋违建别墅已经拆除整改，湖南湘潭也拆除了绿心地区96套违建别墅、59亩违建仿古建筑……不少领导干部已被严厉问责，有的还被追究刑事责任。

党中央保护生态环境的坚定决心和雷霆举措释放出明确信息：刹住违建别墅歪风，要让生态保护红线不仅划在图纸上，更时刻印在领导干部的头脑里。让红线成为制度“高压线”，让破坏生态的人付出应有代价。

国家统计局将于5月15日公布4月国民经济运行数据。多家机构预测，由于社融明显改善，基建项目推进加快，基建投资增速将小幅提升；PPI回升叠加增值税率下调，制造业投资将大概率企稳；房地产开发投资增速或保持高位。总体看，4月固定资产投资增速有望上升至6.5%左右。

“基建投资方面，天气转暖，基建项目加快开工；1-3月投向基建的财政支出增速较去年年底加快，财政支出的影响可能在二季度滞后体现；用于基建项目的专项债净融资规模有望提升，整体来看， 基建投资增速有望加速回升。”新时代证券首席经济学家潘向东表示。

交通银行金融研究中心首席经济学家连平指出，一批重点项目全面开工，交通固定资产投资高位运行，铁路、民航、高速公路等均保持两位数增长。预计基建投资增长有望提速，可能上升至4.7%左右。

申万宏源宏观高级分析师秦泰认为，一季度信用环境显著改善，地方政府专项债提前、财政支出有所加快，预计4月基建投资（不含电力）累计同比边际改善至4.5%左右。

华泰证券宏观首席分析师李超说，从去年底以来，国家发改委批复项目体量同比有较大增长， 高铁、机场、轨交等方向基建投资项目储备较为充分。1-3月铁路投资增速为11%，明显高于去年全年值。5G、人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设也是中长期基建补短板的重要发展方向。预计随着项目继续开工，二季度基建投资增速有望进一步回升。

连平还表示，一季度房地产开发投资超预期增长11.8%，当前房地产开发投资增速有望保持高位，是带动固定资产投资的主要力量。大规模减税有助于制造企业经营改善，企业信贷大幅增长，可能促进二季度之后制造业投资企稳。

中信建投证券宏观固收首席分析师黄文涛也指出，近期商品房销售与新开工表现较好，预计房地产开发投资短期仍将维持相对高位。3月商品价格与工业企业利润增速回升，叠加增值税率下调，预计制造业投资增速在前期大幅回落后将逐步企稳。此外预计4月份投资价格指数有所改善，将会对投资增速有所支撑。

“4月PPI预计有所上行，叠加社零增速有望进一步改善或提振下游制造企业信心，预计4月制造业投资累计同比回升至6.0%左右。”申万宏源宏观高级分析师秦泰说，总体看，4月固定资产投资累计增速或小幅回升0.2个百分点至6.5%左右。