和讯房产讯 5月10日，光明地产发布公告称， 2019 年 5 月 10 日收到上海证券交易所《关于对光明房地产集团股份有限公司 2018 年年度报告的事后审核问询函》（上证公函[2019]0602 号），主要涉及重组标的业绩、存货减值，盈利能力的可持续性，资金往来等方面，可谓非常之详细。

以下为具体询问：

一、关于重组标的业绩，最重要的两个问询如下：

其一，在业绩承诺期间，重组标的直接出售的楼盘和对外转让的项目公司股权或资产的名称、重组前后投资金额、出售时间、销售/转让价格、利润率、

对业绩承诺的贡献和与交易对手方的关联关系等，以及重组业绩是否主要通过向关联方出售项目公司股权或资产实现。

其二，上述项目公司股权或资产是否为通过 2015 年完成的重大资产重组注入公司的资产（以下简称重组资产），若是，请分别披露注入时的账面价值、

所采用的评估方法、评估价值及交易价格、评估增值情况，并说明上述资产在公司合并报表中的会计处理及依据。

二、关于存货减值，主要涉及的问询包括：

其一，报告期内房地产板块计提跌价准备的存货名称、开工时间、（预计）竣工时间、期初存货跌价准备余额、本期计提金额以及是否属于重组资产。

其二，结合区域房地产市场情况和周边可比楼盘价格等，说明房地产存货减值迹象出现的时间、可收回金额的确定依据、存货跌价准备计提比例、测

算过程和相应的会计处理，以及是否涉及重组期间业绩的追溯调整，并充分说明业绩承诺完成期后第一年计提大额存货跌价准备的原因和合理性、前期

计提的充分性，以及是否存在通过存货跌价准备调节利润以完成业绩承诺的情况。

三、盈利能力的可持续性，主要涉及的问询包括：

其一，结合房地产行业的发展趋势及项目布局，说明重组业绩承诺期后公司房地产业务业绩显著下滑、销售增速放缓的原因。

其二，结合 2018 年公司营业收入和归母净利润中的关联交易比例、交易定价和交易目的等，充分评估公司房地产业务的开发能力及业务发展的可持

续性。

其三，公司已采取及拟采取的改善房地产业务业绩下滑情况的具体措施。

其四，关于土地储备。年报显示，公司 2018 年大幅提高土地储备规模，新增房地产储备面积为 144.52 万平方米，同比增长 53.34 ，大部分都涉及合

作开发，权益占比超过 50 ，且土地集中在二三线城市。相应的，公司本年度经营活动现金流量净额由正转负，金额为-87.34 亿元；融资费用显著提高，

财务费用达到 4.74 亿元，同比增加 43.16 。需要补充披露以下信息：

（1）涉及合作开发的项目公司名称、公司持股比例、是否属于公司并表范围，若持股比例超过 50 但不属于并表范围，请说明具体原因。

（2）其他股东方及其实际控制人的名称、持股比例以及是否与公司控股股东存在关联关系或潜在利益安排。

（3）合作开发土地的具体模式，包括实际运营方、经营管理决策的约定、利润分配协议以及相关违约条款。

（4）结合房地产行业情况和公司经营战略，说明公司业绩承诺期间大量出售资产，2018 年又频繁拿地的原因及考虑。

（5）结合区域房地产政策和去化率，说明公司集中在二三线城市拿地的原因，是否会延长存货周转天数，影响公司营运能力。

（6）结合货币资金成本和存货周转情况，说明土地储备大幅提高是否会对公司后续生产经营效率造成压力。

其五，关于资金周转。年报显示，公司 2018 年有息负债规模大幅上升，金额达到 360.04 亿元，同比增加 63.70 ，其中短期借款和长期借款分别为

131.18 亿元和 182.14 亿元，同比增加 51.19 和 108.41 。此外，公司资产负债率水平超过 80 ，较上年上升 2.46 个百分点。需要补充披露以下信息：

（1）目前采用的各类融资方式、相应的融资金额、期限、融资成本和资金来源等。

（2）结合公司资金周转情况、房地产项目预售和交房安排等，说明有息负债水平大幅上升的原因，以及是否会对公司后续资金周转造成压力。

四、资金往来，主要涉及的问询包括：

（1）各笔资金占用金额、背景、关联关系、期限、利率以及同期银行贷款利率。

（2）公司以较低的利率将大额资金存入财务公司的原因和合理性，是否存在控股股东侵占上市公司利益的情况。

新世界中国地产有限公司（“新世界中国”或“公司”）与广州地铁集团有限公司（“广州地铁集团”）合作开发的新世界中国-广州地铁汉溪发展项目(“汉溪发展项目”或“项目”)于今天举行奠基活动，项目已被列入广州市重点建设项目，未来将建设成集新型亲子商场D·Park、甲级写字楼和优质住宅区于一体的城市地标式商住综合体。

新世界中国董事兼行政总裁苏仲强先生、董事兼副行政总裁黄少媚女士、董事兼副行政总裁陈礼文先生、广州地铁集团董事长丁建隆先生及副总经理毛建华先生出席活动。汉溪发展项目自去年12月成功签约后，在短期内启航奠基，体现了公司再次实践加大对大湾区和内地市场投资的决心与承诺。

新世界中国及广州地铁集团管理层出席汉溪发展项目奠基活动

善用交通区位优势

带动番禺发展与提升

汉溪发展项目地处广州市番禺区的核心位置，位于地铁三号线和七号线及佛莞城际轨道线交汇站上盖，便捷连接珠江新城中央商务区、高铁南站及广州白云国际机场，辐射东莞、广州、佛山三个大湾区城市。项目投资总额逾人民币100亿元，占地面积约70,000平方米，总建筑面积逾500,000平方米，预计于2023年落成。

项目地理位置优越，处于广州华南板块交通、物流、人流、信息流重要的交换枢纽点，邻近广州南站、亚运城、长隆汉溪万博商贸旅游中心，加上广州地铁集团成熟的地铁线网建设、运营、管理经验及新世界中国在多元产业与综合商业运营的强大优势与丰富资源，项目将推动周边、以至整个区域的发展与提升。

新世界中国董事兼行政总裁苏仲强先生表示，“新世界中国跟广州地铁集团强强联手，倾注匠心打造汉溪发展项目，将加大力度带动广州南部的配套升级。”

新世界中国董事兼行政总裁苏仲强先生(右二)、董事兼副行政总裁黄少媚女士(中)与广州地铁集团管理层等为项目培土奠基，汉溪发展项目正式启航

用细致匠心打造标杆项目

践行可持续发展

秉承全新品牌承诺“予城新蕴”，新世界中国对建设社会、保护环境心怀责任，致力打造人本之所。汉溪发展项目正好体现了我们的细致匠心，项目连续两年成为广州市重点建设项目，是广州市轨道交通站场综合体的代表。项目设计融入海绵城市理念，通过屋顶、平台与城市花园绿化的结合，有效排水、蓄水及储水，再生利用雨水资源，缓解城市内涝的压力。此外，项目内设四层交通设计、24小时通行通道及连接地下铁，也印证了这个轨道交通站场综合体的标杆性。

以前瞻视野布局大湾区

助力区域融合

在粤港澳大湾区发展的战略部署下，公司积极参与大湾区的多元化发展，先后开发广州周大福金融中心（东塔）、增城综合发展项目、深圳前海周大福金融大厦及太子湾项目，并发挥新世界集团的多元品牌优势，联动医疗、养老、教育、科技创新等资源，打造新世界生态圈，建设紧密联系、便捷、丰富的湾区人文生活。

新世界发展有限公司主席郑家纯先生表示，“粤港澳一体化全面提速，集团会充分配合粤港澳大湾区的国家发展战略，继续肩负城市建设者的责任，贡献国家、回馈社会。”新世界发展有限公司执行副主席兼总经理郑志刚先生也表示，“大湾区是未来五年集团在内地最优先发展的区域，秉承集团品牌个性‘The Artisanal Movement’及生活信念‘WE CREATE, WE ARE ARTISANS’，我们将创意、文化、艺术等人文思潮融入业务中。”

番禺是广州新兴的发展区域，直接与广州中心城区接壤，又毗邻珠三角。新世界中国此次首进番禺，将继续履行品牌承诺“予城新蕴”，善用该区完善的基建配套及项目优越的交通区位，打造城市地标式商住综合体，营造具有活力的城市空间。同时，借势粤港澳大湾区的发展契机，全面提升番禺城市形象，使其成为大湾区的门户枢纽，助力湾区融合创新发展，加速腾飞。

汉溪发展项目效果图

4月29日晚间，万科发布2019年第一季度报告显示，期内房地产业务实现合同销售面积924.8万平方米，合同销售金额1494.4亿元，同比分别下降11.8%和3.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，2018年销售额超过5000亿元的3家房企，万科并不是唯一一家在一季度出现销售额下滑的，恒大、碧桂园同样出现了不同幅度的销售额下滑。

这种情况在过去楼市火爆阶段并不常见。在市场上行之时，业界相信随着集中度的进一步提升，这3家5000亿元级的巨无霸会在三至五年内实现万亿元销售额，且这一数字被普遍视为是单家房企销售额的天花板。而去年随着市场基本面改变，企业纷纷转变策略之后，万亿元销售额似乎成为一个暂时触摸不到的数字。

一季度TOP3房企销售额下滑背后

今年第一季度销售额下滑的不仅仅是万科。

据恒大4月2日发布的数据，今年前3月，集团物业累计合约销售金额约1196.0亿元，累计合约销售面积1102.8万平方米，去年同期的数据则为1618.7亿元及1581.7万平方米。

与其他两家龙头房企不同，碧桂园从去年下半年开始选择不公布合约销售金额。而从克而瑞的数据来看，碧桂园今年第一季度完成的全口径销售额为1704.6亿元，而去年碧桂园同期的销售额是1879.9亿元。

由此看来，碧桂园、万科和恒大3家绝对龙头房企在今年第一季度均出现销售额小幅度下滑。这自然与市场因素分不开，多位接受《每日经济新闻》记者采访的开发商及券商人士均提到了这一点。

明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强指出，今年前三个月，三四线城市已经显示出疲态，而一二线城市相对还是调控比较严厉。春节前整个市场整体偏冷，因而出现了龙头房企销售额齐齐同比下滑的情况。

一位不愿具名的地产分析师则提到了另一个因素，即去年第一季度房企销售额因存在延迟结算情况而拉高了该季销售额。据中国指数研究院统计的数据，2018年1月，碧桂园、万科和恒大3家房企就均已突破600亿元的销售额，万科更是同比大幅增长75.3%。而碧桂园和恒大则较2017年均值分别增长42.4%和44.9%。

彼时，克而瑞分析称，2017年末部分房企由于提前完成了全年业绩目标，在当年12月会采用延迟认购的做法，这部分延迟认购的销售业绩会导致这部分房企2018年1月的业绩凸高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，从地产周期来说，未来发展的速度会加快。今年下半年，其实还是会有小幅上涨的态势，销售额依然可以保持逐渐攀升的态势。

龙头房企是否触及业绩天花板？

龙头房企的业绩天花板到底在哪里？

2016年，旭辉控股董事会主席林中曾在接受媒体采访时指出，4000亿元是行业的天花板；而去年碧桂园的销售额已经突破了7000亿元。

在《每日经济新闻》记者采访多名开发商人士的过程中，问及单家房企销售额天花板的问题时，得到的回复都是“一万亿元”左右吧。但没有人能够回答，一万亿元的行业巨无霸什么时候能来。

而且，“碧万恒”从去年市场转向之后，在规模上似乎并无意再次爆发式增长。万科向来不设置销售目标，内部考核的标准是“回款目标”。而据多名接近万科的人士透露，万科今年全年的回款目标设定在6000亿元，这一数据比去年6300亿元的销售目标还略低。

恒大2018年实现销售额约5513亿元，同比增长10%；而今年恒大设定的销售目标为6000亿元，同比增长8%左右，增长速度同样略低于去年。

据相关媒体报道，碧桂园曾经为2018年设定了保底8000亿元、冲击10000亿元的销售目标，但在去年历经了一系列事件后，碧桂园开始提出“提质控速”，最终完成了超过7000亿元的销售额。而今年碧桂园并没有对外设定销售目标，业界普遍预测会略高于或持平于去年。

如果按照目前“碧万恒”的策略和增速，至少从目前看来，7000亿元是近三年龙头房企销售能够达到的一个顶点。严跃进分析指出，到了5000亿元规模后，龙头房企的销售规模速度会有所放缓。但目前看来，龙头房企在这两年借助房价上升和改善型购房需求释放等红利，应该能够完成冲刺7000亿元的目标。

至于万亿元，那是一个暂时遥不可及的数字。万科高级副总裁谭华杰曾经做过一个研究，他认为，若真到了万亿元，对于房企而言也将是新的门槛和挑战；业务数量、管理平台、人才储备都将要重构。

而“碧万恒”在巩固基本盘、维持现有规模的同时，也正在纷纷开辟新的赛道，寻找下一个千亿元级的业务。或许将来，“碧万恒”的销售额能够攀上万亿元的高峰，但那时他们的标签不再仅仅是“房地产商”，而拥有了更多的可能。

5月6日，包括万科、世茂、金茂等在内的10余家房企公布今年1~4月销售情况。与去年同其相比，这些房企的销售金额均呈现增长态势。

万科前4月合同销售额2096亿 4月单月销售超600亿

万科企业股份有限公司发布公告显示，2019年4月实现合同销售金额601.7亿元，与去年同期的418.9亿元相比，增长43.64%，合同销售面积370.0万平方米，同比增长43.63%。

2019年1~4月，万科累计实现合同销售金额2096.1亿元，合同销售面积1294.8万平方米，分别同比增长6.86%、同比减少0.84%。

公告披露，自3月销售简报披露以来，万科新增加项目8个，合计占地面积63.6万平方米，计容积率建筑面积为124.9万平方米，公司权益建筑面积为90.6万平方米，需支付权益价款为82.01亿元。

世茂房地产前4月合约销售额558.6亿 同比上升36%

世茂房地产控股有限公司发布的4月未经审核营运数据显示，4月份实现合约销售额约为150.9亿元 ，较去年同期分别上升86%；合约销售面积为83.78万平方米，较去年同期上升63%；4月平均销售价格 为每平方米1.8万元。

截至2019年4月30日，世茂累计合约销售总额约为558.6亿元，同比上升36%；合约销售总面积为313.29万平方米，同比上升22%；平均销售价格则为每平方米1.78万元。

中国金茂前4月签约销售额411亿 完成全年目标近三成

中国金茂控股集团有限公司公布的2019年4月未经审核销售数据显示，4月份取得签约销售金额为127.92亿元，签约销售建筑面积约76.72万平方米。

截至2019年4月底，中国金茂前4个月累计取得签约销售金额共计411.21亿元，累计签约销售建筑面积约201.88万平方米。

据了解，2019年中国金茂签约目标为1500亿元，2020年为2000亿元。按此计算，其目前已完成全年签约目标的27.4%。

中南建设前4月合同销售额462.8亿 同比增长29%

江苏中南建设集团股份有限公司公告显示，2019年1-4月份累计合同销售金额约462.8亿元，比上年同期增长29%；累计销售面积约378.0万平方米，比上年同期增长35%。

公告指出，2019年4月份，中南建设合同销售金额约154.1亿元，比上年同期增长39%；销售面积约127.9万平方米，比上年同期增长47%。

雅居乐前4月预售额343亿 4月签约3产业项目

雅居乐集团控股有限公司公告显示，今年4月，雅居乐连同集团合营公司及联营公司实现预售金额合计为92.3亿元，同比增长10.13%，对应建筑面积为55.8万平方米，平均售价为每平方米1.65万元。

截至2019年4月30日，雅居乐累积实现预售金额合计为343.1亿元，同比增长16%，对应建筑面积为227.0万平方米，平均价为每平方米1.51万元。

值得注意的是，4月份雅居乐接连在产业园、小镇业务方面签约项目，包括总投资300亿元的天津宝坻津侨国际小镇项目、拟投资约100亿元的郑州雁鸣湖国际会议会展小镇，以及江苏宜兴·雅创高科智能制造产业园项目。

富力前4月权益销售额337亿元 同比微增2%

广州富力地产股份有限公司公告显示，该集团于4月单月的权益合约销售总金额约为89.1亿元，销售面积达约71.53万平方米。与去年同期相比，销售收入持平，销售面积上升6%。

累计至今年4月底，富力地产总权益合约销售金额约337.2亿元，销售面积达约286.69万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升2%和10%。

美的置业前4月合同销售额285亿 4月斥54亿武汉拿地

美的置业控股有限公司公告显示，截至2019年4月30日，公司及附属公司连同合营企业和联营公司的合同销售金额约285亿元，相应已售建筑面积约277万平方米。其中4月单月实现合同销售金额约97亿元，相应的已售建筑面积约90.5平方米。

4月单月，美的置业在土地市场上拿地动作不断，尤其在武汉斥资近54亿元拿下2宗地。

龙光地产前4月合约销售额243亿 同比增17.7%

龙光地产控股有限公司披露的2019年4月未经审核经营数据显示，4月合约销售额约为73亿元，同比增长53.5%。合约销售面积约52.8万平方米，合约销售单价约为1.36万元/平方米。

截至2019年4月30日止，龙光地产前4个月的合约销售额约为243.1亿元，同比增长17.7%，合约销售面积约为178.1万平方米。

合景泰富前4月累计预售额222亿 同比增长10.83%

合景泰富集团控股有限公司公告显示，今年4月，合景泰富及其合营企业及联营公司实现预售额为67.14亿元，与去年同期相比增加27.6%；实现预售建筑面积约为36.2万平方米，与去年同期相比增加19.9%。

截至4月底，合景泰富前四月已完成预售额约221.75亿元，同比增长10.83%。

首创置业前4月签约金额188亿 同比增长70.6%

首创置业股份有限公司公布的营运数据显示，今年4月单月实现签约面积约21.8万平方米，签约金额约48.9亿元。

截至2019年4月底，首创置业累计实现签约面积约78.5万平方米，同比增长39.2%；累计签约金额约188亿元，同比增长70.6%；尚有认购未换签金额约15亿元正在办理换签手续。

金地商置前4月合约销售额152亿 同比增长55.75%

金地商置集团有限公司公告显示，2019年1至4月，合约销售总额约人民币151.93亿元，累计销售总面积约66.76万平方米，同比分别上升55.75%及61.29%。

4月份，金地商置合约销售总额约人民币46.04亿元，同比上升125.8%；期内合约销售总面积约21.89万平方米，同比上升128.97%。

国瑞置业前4月签约销售额87.9亿元 同比增长171.3%

国瑞置业有限公司公布经营数据显示，4月份实现签约销售额约11.34亿元，同比下降6.05%；建筑面积签约销售量约9.39万平方米，签约平均售价则约每平方米1.21万元。

截至4月30日，国瑞置业前4月累计实现签约销售总额约87.9亿元，同比增长171.3%；建筑面积签约销售量约40.79万平方米，签约平均售价约每平方米2.15万元。

今年1~4个月，土地市场表现活跃，二线城市尤其引人注目。

来自中指院的数据显示，2019年1~4月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交额达4838亿元，同比增长6%；规划建筑面积TOP10城市成交面积达11802万平方米，同比增长10%；龙头房企表现依然强劲，万科、融创、新城控股、碧桂园、中海等5家房企前4月拿地金额均超过300亿元。

《每日经济新闻》记者观察发现，今年前4月土地市场表现活跃，和房企蜂拥二线城市不无关系。如西安作为西部重点城市，土地成交面积位居全国首位，前4月累计成交达1700万平方米。业内人士指出，这是由于房企的可持续发展需要和融资环境放宽等多重因素叠加所致。

房企加大在城市群拿地

从土地成交的分布上来看，长三角区域持续高居首位，中西部热度持续上升。从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，4月涨幅显著。

2019年1~4月，全国土地成交金额TOP10城市中，杭州仅4月的土地成交额就达379亿元，前4月累计成交总额达850亿元，高居榜首；紧随其后的是武汉662亿元，北京617亿元、天津526亿元、苏州506亿元。

作为西部重点城市，西安土地市场趋于火热，前4月成交土地规划建筑面积达1700万平方米，位居首位，且4月涨幅显著。此外，从城市土地成交总价的同比和环比变化来看，部分城市或有回暖迹象。

《每日经济新闻》记者注意到，4月份全国土地成交规模加速上升，其中杭州、武汉、苏州表现亮眼。4月份整体延续2019年一季度末回暖态势，土地成交同环比均呈现上升趋势，土拍市场竞争加剧，溢价率也有所回升。

虽然一季度多数房企拿地意愿相对较弱，但进入到二季度初，部分房企迫于提升销售目标压力，依然需要扩充土地储备。而且随着2019年初以来行业融资环境的边际改善，企业资金面承压态势有所缓解，房企资金压力减轻，拿地意愿或有所增强，进而带动土拍市场小幅回温。

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析指出，首先从成交数据来看，一季度头部房企拿地方式出现变化，比如碧桂园，自2018年下半年起就开始“控速”，拿地节奏显著放缓，4月份虽然拿地面积显著，但较去年明显更加趋稳。

相比之下，第二阵营的房企拿地比较活跃。前4月融创以625亿元的拿地总金额跃居榜首，在环渤海和中西部均居首位，且拿地主要集中在太原、重庆、武汉、天津等二线城市；新城控股以拿地金额385亿元位居第三，且在长三角位居榜首。

中指院数据显示，今年1~4月，TOP10房企拿地总额3213亿元，占TOP100房企的36.3%；TOP30房企拿地总额5970亿元，占TOP100企业的67.5%。由此可见，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。

一个显著现象是，房企拿地开始向长三角、珠三角、中西部、环渤海四个城市群靠拢。从各城市群拿地金额来看，长三角持续居首，房企拿地金额1324亿元，高居首位；而受人才落户政策实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响，中西部地区土地市场持续升温，逐渐成为房企土储布局的重点，TOP10企业拿地面积高达3871万平方米，持续位居榜首。

二线与三四线城市的决择

从房企进驻的城市来看，前4月土地成交金额TOP10城市中 ，二线城市占了7个，成为绝对主力军，而三四线城市则无一入选。

前4月，房企整体拿地金额同比出现明显增长，这主要是杭州、武汉、西安等城市地价相对较高，使得整体金额上升较多有关。

同时，今年土地溢价率较高的城市也集中在二线城市。

4月29日，杭州萧山区出让6宗土地，总成交金额达74.3亿元，其中两宗地块溢价率超100%，最高溢价率为105.45%。

4月30日，宁波海曙区一宗地块被中海以33.97亿元竞得，楼面价2.08万元/平方米，溢价率29.7%；同日，南京溧水区一宗宅地经过37轮竞价，被佳兆业旗下全资子公司以总价9.4亿元竞得，楼面价6504元/平方米，溢价率62.07%。

种种迹象表明，房企的布局重心发生了悄然改变，即回归核心二线城市。

不过，一位TOP10房企高管告诉《每日经济新闻》记者，这并不意味着房企开始回归一二线。其实早在2017年就有房企提出回归一二线城市的说法，但彼时三四线城市正经历有史以来最火热的时刻，也正因此，早早回到一二线的房企错过了这轮绝佳的红利期。

自2018年下半年开始，三四线城市棚改减缓，从财政部发布的《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》可知，对比2018年，37个省市2019年棚改套数共计285.29万套，较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。

不过上述房企高管表示，这也是预料之中的事，2019年棚改资金需求在1.3万亿元左右，落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿元。但在政府购买服务模式取消后，保守估计2019年棚改专项债有6000亿元的配额，因此还有接近6000亿元的资金缺口。

由于整个三四线城市布局会放缓，三四线城市今年整体棚改减慢，房企如果再大量拿地，未来库存能否被消化将是个未知数。

张波则告诉记者，如果今年三四线大力推行棚改，则会促使开发商继续拿地力度，而这一结果很有可能造成后续城市库存积压的情况。房企也是清晰地看到了这点，改变了以往的策略，即从原来的三四线布局向城市群靠拢，尤其是以二线城市为主的地区做规划。

此外，虽然房企回归一二线城市，但是土地供应跟不上，不可能大量增加土地供应。新城新区开发区的土地卖一块少一块，地方政府稀土如金，有节奏的供应。“严格意义上讲，现在大家对二线城市抢地比较关注，但整体来看是和二线城市土地供应有关。”上述房企高管表示。

不过，上述房企高管指出，房企要想持续获得业绩增长，还是得下沉到三四线，即便现在固守在调控有些放松的一二线城市，由于缺乏足够的供应量，故而无法保持业绩增长。而三四线城市即便收缩，只要去一些比较好的城市，还是有机会可寻。

自3月份以来，热点城市土地市场明显升温，尤其是热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖。五一小长假刚过，不少城市的土地市便开始热闹起来。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，5月8日，包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交约32宗地块，单日成交金额近300亿元。当日拿地的既有如碧桂园这样的头部房企，也有金地、奥园等实力房企，其中更不乏像天阳、秦山等各地中小规模房企。

值得注意的是，在5月8日成交的32宗地块中，除极个别地块为底价成交外，高溢价率成交地块占据多数。

房企多地高溢价“抢”地

4月下半月以来，房企“抢地”节奏明显加快。相关机构统计显示，4月单月拿地金额超过50亿元的房企就多达18家，多次刷新土地市场的月度记录。

进入5月份，房企的“抢地”模式进一步开启。5月8日当天，便有包括天津、苏州、济南在内10余城举行土地出让，土地成交总金额近300亿元，吸引了包括碧桂园、金地、荣盛等在内的众多房企，多宗地块拍出高溢价率。

如江西九江两宗商住地被碧桂园、中基以5.82亿元摘得，溢价率分别为71.88%、60.05%；常州新北区以总价22.77亿元成交两宗地块，被弘阳和嘉宏房地产分别以12.4亿元、10.37亿元竞得，溢价率30%左右；苏州3宗地块成交总金额41亿元，分别被路劲、荣盛和中南以溢价率46%、68%、45%夺得；天津3宗地块被碧桂园、金地和泰达建设分别以底价、溢价率40%和45%摘得，总价达58亿元；济南以总价62.6亿元成交8宗地，被中骏、中铁及当地房企分别拿下，最高溢价率达43.65%；浙江嘉兴3宗宅地被天阳、秦山房地产以12亿元拿下，溢价率分别为50.25%和56.5%；温州鹿城区地块被隆晟16.19亿元竞得，溢价率29.83%。

同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为：“房企预期近两年市场将好转，防止在市场上升阶段踏空而进行积极点布局。但从总价和溢价率来看，当前有些过热。”

中指数据研究报告显示，2月成交楼面价同比结束了连续11个月的下跌态势，3月同比涨幅进一步扩大，4月楼面价同比涨幅保持在20%以上，绝对价格已达历史单月次高水平，仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。部分热点城市土地溢价率也现底部回升态势，甚至超过100%。

究其原因，上述报告分析认为，部分大型房企短期补货意愿强烈、企业资金压力得到缓解、行业投资更加聚焦一二线热点及强三线城市、短期土地市场供不应求导致竞拍热度加剧等因素共同催热了土地市场。

进入4月后，各地政府推地节奏开始加快。中指数据库数据显示，4月300城宅地供应规模同比增长15.6%，环比大幅增长七成以上，但是仍不能明显缓和目前企业高涨的拿地情绪，甚至二梯队房企也加入了抢房大战。

“当前企业拿地不能太盲目，需要市场预设地回归理性。”张宏伟判断：“接下来政策层面有可能会针对这些过热的城市作出降温举措。”

房企追高拿地或存风险

从企业角度看，土储规模的扩张并不意味着利润。

张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，按静态测算利润率的话，拿地激进的企业如果今年开盘销售，基本不赚钱。高价拿地使得利润净率降了很多，只有规模没有利润，对企业来说还是比较难受的。”

如5月8日，荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州吴中区甪直镇居住地块，成交楼面价14263元/平方米。记者查阅周边房价发现，甪直镇目前在售项目价格15000元~18000元/平方米，个别高端项目价格可达20000元/平方米左右；而周边二手房价与新建住宅几乎持平。

再如，浙江嘉兴海盐县一宅地被秦山房地产以4.39亿元摘得，楼面价5217元/平方米，溢价率56.50%。而目前海盐县二手房价8000元~10000元/平方米，新房价格8500元~13500元/平方米。

热点城市在“稳房价”基调下普遍实行限价、限签、限购等政策，加之房企不愿降低预期，高价拿地的项目项目普遍面临入市困难。同时，部分城市对高端项目需求不高，高地价项目也存在着较大的去化压力。

此外，2019年起房企进入集中偿债高峰期，流动性风险仍在加剧。

“这些企业拿这些地，未来会有些风险，还会被套一年两年。回看2017年，高价拿地的项目入市仍然不乐观，这个时候企业还是应该吸取前几年的教训，不能盲目乐观。”张宏伟指出，对于小型房企而言，也是被逼无奈，不拿地就没有储备，资金不投出去也对抗不了通胀；企业压力比较大，必须加速市场布局，否则未来没有市场份额，才是最危险的。

今年已经过去三分之一，TOP100房企整体表现亮眼，尤其是“千亿”及以上规模房企，表现普遍稳健。数据显示，今年1~4月TOP100房企销售额同比增长27%。

“尤其是在4月份，楼市出现‘小阳春’行情，一二线楼市回升较明显，二手房成交也有明显提振，并且一季度经济行情向好，都拉动这3~4月的市场数据。”某机构人士告诉《每日经济新闻》记者，2019年被很多房企视为“转折年”，首先行业的集中度会持续加大，因而分化也会加剧，今年是房企求生和求成的重要一年。2019年规模房企实现年度销售目标的难度不大，同时不排除超额完成年度目标的可能。

“抢收”加快去化率

的确，2019年房地产行业分化加剧，不仅中小房企，大型品牌房企的格局也在分化，例如绿地、中海等房企一季度销量同比增幅明显，但也有部分房企的销售量出现同比明显下滑。

机构数据显示，2019年1~4月份TOP10、TOP20、TOP30、TOP50企业所占市场份额已经调整为38%、52%、62%和75%。TOP30的门槛值已经达到302.0亿元，同比增长36.6%，规模房企间的竞争异常紧张而胶着。

在当前的竞争中，也能看到房企在销售上的提速。前4月不少房企出现了“能卖就卖，加快抢收回笼资金”的情况。如在前4月，泰禾、阳光城等房企就推出“抢收计划”。《每日经济新闻》记者了解到，目前多数房企对于2019年去化率的设想基本设定在50%~60%之间。

而提前“抢收”，也体现出房企对2019年市场的不确定。大多数房企制定的2019年业绩目标都相对谨慎，目标增长率普遍在20%左右，而2018年业绩目标增速普遍在30%~50%。

过了“千亿”门槛的房企，2019年的目标增速多处于15%~20%，更加注重综合能力的均衡发展，也有更多意愿寻找地产以外的可能性，如融创中国在文化和文旅产业就加大了投资力度。

上述机构人士表示，对于房地产行业的走势，房企有不确定性。在实现目标的过程中，适时调整的可能性极大，而且房企超额实现目标的难度不大。

规模房企拿地更挑剔

相对于销售的迫切，对于拿地和投资，规模型房企表现挑剔。

从2019年已过去的4个月来看，虽然房企拿地整体谨慎，但一二线城市、位于核心城市群的优质三四线城市，品牌房企依然保持着较高热情。前4个月不少核心二三四线城市的拍地溢价率回升明显，部分城市甚至频现“地王”。

58安居客房产研究院首席分析师张波直言：“房企拿地总体保守，也不乏在一些热点城市和核心城市出现‘抢地’的现象，但也仅限于核心城市。房企更挑了。”

以龙湖为例，其拿地策略是按照“全年的净负债率50%~60%，半年净负债率60%~70%的底线不能突破”，用量入为出来规划买地的额度。但对于城市群周边的三线城市，尤其是对于像大湾区、长三角这些区域中的城市群强三四线，龙湖也非常关注。

再如阳光城，则是以收定支进行土地投资，以收定支是有量化指标的，原则上拿地会按照销售回款的50%~55%的比例进行。不过具体还是会根据市场、政策和销售情况进行适当的灵活调整。

据了解，目前“量入为出”成为多数房企的拿地准则，龙光地产、中国奥园等不少企业的投资预算基本保持在销售回款或销售金额的50%以内。而他们在投资上，除普遍回归一二线外，对于三四线城市则倾向于围绕城市群做布局，且选择核心区域或资源配套有优势的位置。

但张波指出，不同城市间存在显著差异，如何有效把握不同城市间的差异性需求，挖掘价值洼地成为成功布局的个中关键，如杭州有绿城中国、仁恒置地、滨江集团等品质房企，购房者对项目品质的要求之高不言自明。同时，长三角的竞争强度和布局难度也可想而知，合作或收并购方式或可一定程度上降低布局难度。

加强对杠杆率的把控

亿翰智库认为，拿地保守，是因为房企自身储备充裕，即使调整扩增土储的节奏也不影响企业整体发展；另外，在房地产转型升级的关口，高质量发展更重要，房企的投资标准普遍加严了——“限价之下，能算过来账就拿，算不过来就放。”

但对优质地块房企依然热情，是因为目前融资环境实际是在改善的，房企资金短期充裕。在结构性去杠杆的基调下，随着2019年行业整体信贷环境难有大幅改善，房企整体的资金面也或将迎来边际改善。

“所以遇到部分土拍政策调整（如下调起拍价、价款付清可延期、降低竞买保证金等），城市和地块本身不差的情况，房企也不会放弃。”也由此，亿翰智库认为，尽管多数房企对于2019年销售目标的制订相对保守，但是规模房企在销售业绩上的天花板可能不存在绝对的界限，而且规模房企抢占市场份额的速度和节奏将会进一步加快，2019年规模房企实现年度销售目标的难度不大，同时不排除超额完成年度目标的可能。

但2019年房企也应该加强对杠杠率的把控。而控制杠杆把控财务结构，就绕不开“开源节流”，即提升境内外主体评级，降低拿钱的难度和成本；通过定增、配售、配股等方式扩大股本，提升净资产规模；引入战略投资人，提升所有者权益规模；加快推货，提升现金回流速度，增加自有资金体量。

的确，2019年拿地会更加谨慎、目标更加保守，但地必须得拿，目标也必须得冲，房企在刚过去的4个月和已经开始的剩下2/3征程中，在“快”中已表现出明显的节奏感。

45个城市年内卖地金额超过百亿元，其中最高的杭州卖地947亿元。 有些房企去年下半年开始大幅减少了拿地投资金融，但近期拿地热情却快速上升。

实际上，自2018年下半年起，全国各城市土地流拍现象明显增多，土地市场呈现降温趋势。2018年全国土地出让收入6.5万亿元，较2017年同期下降15.7个百分点。但沉寂许久的土地市场近期却迎来回暖迹象。

进入2019年后，前三个月，热点城市整体土地市场依然处于相对低迷状态中。中原地产研究中心统计数据显示，截至3月18日，全国卖地最多的50大城市合计卖地成交金额为5966.9亿元，同比减少了20%。其中，35个城市土地出让溢价率下调。

转折出现在4月，在前3个月下调10%以上的基础上，全国重点城市4月以来卖地数量明显增加。

据中原地产研究中心统计数据显示：截至5月9日，全国50大热点城市卖地1.22万亿元，比2018年同期的1.2万亿元同比上涨了1.2%，实现了年内首次同比上涨。值得关注的是，45个城市年内卖地金额超过百亿元，其中最高的杭州卖地947亿元，另外还有北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等12个城市卖地超过300亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，今年前两个月各地土地市场表现低迷，但随着春节后融资难度降低，房企完成大规模融资之后开始拿地，部分城市在4月份土地市场再次出现了复苏苗头，虽然未出现地王频出的现象，但土地市场回温明显，房企拿地积极性明显提高。

另有业内人士认为，2019年是房企还债高峰期。开年之后，房企整体都在忙着融资储备粮食，但并未大规模出击土地市场，一方面各地土地市场供应并未大规模放量；另一方面则是开发商的资金链确实压力很大，导致不敢大量买地，这是收缩战线应对市场调整期的投资策略。但随着政策的微调，一些房企管理层看到了市场的机会，因此又开始利用先前得到的融资增加土地储备。为了销售额增速目标，房企依然会抓住市场窗口期拿地。

不过，张大伟也表示，房企目前更青睐住宅用地，一、二线城市仍是开发商布局的重要区域。实际上，北京、上海等地的优质土地项目一直是各家房企争夺的对象，而对于增加二线以下城市的土地储备，房企之间就表现出了不同的态度。恒大、碧桂园等房地产企业除了大城市外，还在不少三线城市也大量进购土地。但有些房企则认为既然没有搭上三、四线城市的楼市销售快车，接下来也不应该盲目投资，反而更应该深耕热点城市。

国家统计局将于5月15日公布4月国民经济运行数据。多家机构预测，由于社融明显改善，基建项目推进加快，基建投资增速将小幅提升；PPI回升叠加增值税率下调，制造业投资将大概率企稳；房地产开发投资增速或保持高位。总体看，4月固定资产投资增速有望上升至6.5%左右。

“基建投资方面，天气转暖，基建项目加快开工；1-3月投向基建的财政支出增速较去年年底加快，财政支出的影响可能在二季度滞后体现；用于基建项目的专项债净融资规模有望提升，整体来看， 基建投资增速有望加速回升。”新时代证券首席经济学家潘向东表示。

交通银行金融研究中心首席经济学家连平指出，一批重点项目全面开工，交通固定资产投资高位运行，铁路、民航、高速公路等均保持两位数增长。预计基建投资增长有望提速，可能上升至4.7%左右。

申万宏源宏观高级分析师秦泰认为，一季度信用环境显著改善，地方政府专项债提前、财政支出有所加快，预计4月基建投资（不含电力）累计同比边际改善至4.5%左右。

华泰证券宏观首席分析师李超说，从去年底以来，国家发改委批复项目体量同比有较大增长， 高铁、机场、轨交等方向基建投资项目储备较为充分。1-3月铁路投资增速为11%，明显高于去年全年值。5G、人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设也是中长期基建补短板的重要发展方向。预计随着项目继续开工，二季度基建投资增速有望进一步回升。

连平还表示，一季度房地产开发投资超预期增长11.8%，当前房地产开发投资增速有望保持高位，是带动固定资产投资的主要力量。大规模减税有助于制造企业经营改善，企业信贷大幅增长，可能促进二季度之后制造业投资企稳。

中信建投证券宏观固收首席分析师黄文涛也指出，近期商品房销售与新开工表现较好，预计房地产开发投资短期仍将维持相对高位。3月商品价格与工业企业利润增速回升，叠加增值税率下调，预计制造业投资增速在前期大幅回落后将逐步企稳。此外预计4月份投资价格指数有所改善，将会对投资增速有所支撑。

“4月PPI预计有所上行，叠加社零增速有望进一步改善或提振下游制造企业信心，预计4月制造业投资累计同比回升至6.0%左右。”申万宏源宏观高级分析师秦泰说，总体看，4月固定资产投资累计增速或小幅回升0.2个百分点至6.5%左右。

海南省住建厅等9个部门联合印发了《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》，多渠道支持住房租赁经营，同时为防范以租代售行为，规定住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。

新规提出，要充分发挥市场作用，形成个人、中介机构、住房租赁企业、房地产开发企业、住房租赁平台公司等多主体参与的住房租赁市场发展格局。支持市场主体以共享经济的理念和模式，推动售后空置房源进入租赁市场。鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型居住产品。鼓励房地产开发企业、住房租赁企业、中介机构等市场主体及个人，利用共享信息技术，通过互联网平台将空置房屋资源进行优化配置，提高利用效率，满足多元化的住宿需求。

在用地方面，符合规划的前提下，允许存量商品住宅用地转型建设租赁住房，在年度住房实施计划中单列。利用存量商品住宅用地转型建设租赁住房的，可按市场评估价差额补缴或退还出让价款。租赁住房用地的基准地价可暂按现行商品住宅用地基准地价的60%执行。产业园区内的产业用地可配套建设租赁住房等生活服务设施，其建筑面积比例不超过总建筑面积15%，按原用途使用土地，但不得分割转让。

新规提出，加快建立政府住房租赁服务平台，向社会提供房源核验等对外服务，并可链接各类市场主体的租赁服务平台，不断丰富服务功能。各部门根据共享的住房租赁合同网签备案信息，依法依规提供居住证、子女入学、社保、住房保障等公共服务。新政还规定出租住房以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，且人均租住使用面积不宜低于6平方米。

同时，为防范以租代售行为，规定住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。此外，为避免出现北京、上海、杭州等地“租金贷”业务风险，规定住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，金融机构开展“租金贷”业务时，应确保承租人作为金融消费者的知情权。