新华网北京5月8日电（王日晨）随着培育发展都市圈上升为国家战略，未来都市圈将成为我国城镇化的主体形态。日前，在“为美好而来|环北京都市圈区域价值论坛”上，来自行业内各个领域的资深专家，围绕“都市圈”这个热点话题，共同开展了一场充满干货的“头脑风暴”。

“在新的空间格局下，都市圈市场和非都市圈市场分化会不断加剧，各个圈层会带来不同的机遇，特别是处在环京都市圈的重要节点城市将迎来价值重构。”与会专家除了从不同角度剖析都市圈的形成和影响外，也为环京都市圈内城市的发展提供了全新思路和宝贵建议，值得业内思考和借鉴。

解码环京都市圈

《2019年新型城镇化建设重点任务》中提出，要按照统筹规划、合理布局、分工协作、以大带小的原则，立足资源环境承载能力，推动城市群和都市圈健康发展，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局。

“京津冀城市群作为国家重点建设的五个国家级城市群，处于第一方阵，将打造成世界级城市圈，未来是国家新的增长极。”中国科学院特聘研究员、国际欧亚科学院院士方创琳认为，都市圈是城市群里面的核心区，具体到京津冀城市群划分了首都都市圈、天津都市圈、石家庄都市圈。这三个点，将起到支撑京津冀世界级城市群建设之鼎的作用。

如何提升环京都市圈高质量发展？方创琳总结了六点建议：首先要强调都市圈的生态环境；第二，确定都市圈自然环境的域值，要核算都市圈里面的资源环境承载能力，包括水资源和土地资源；第三，界定都市圈里面人才承载的限制；第四，提升都市圈经济发展的绿值，即绿色GDP。在都市圈里面发展高端、高新、高精尖的产业；第五，提升都市圈的文化传承的品质；第六，提升都市圈要素流动的比值；最后，提升都市圈社会和谐的价值。

“在这个过程中，我们要把绿色作为底色，蓝色作为高质量发展的定色，就可以建成一个非常优质美丽的都市圈。” 方创琳说。

在北京大学政府管理学院副院长、教授陆军看来，环京都市圈战略的实施会产生四个方面的观点以及观念的转型。第一，从单极化到多中心化，变成一个均衡发展模式；第二，从垂直到水平一体化，两个维度深入交叉以及过渡；第三，从顶层设计到深度融合，形成自上而下、自下而上和一个水平相连的综合体系；第四，以核心城市为主导和基准的城市治理体系，开始向着区域治理的体系以及它的脉络渐进。

“中国人的文化价值和生活价值，还有我们国人的行为特征和动机是需要我们深刻理解的，并围绕此进行相应的空间规划设计和区域规划设计。”中央财经大学政府管理学院城市管理系副教授、系主任，中国城科会城市治理专业委员会副秘书长王伟认为，打造都市圈第一步不是创造价值高地，而是让整个都市圈变得平坦，才能够带来更大的人的流动，才能够创造和实现更大的现实价值，而不仅仅是概念价值。

华夏幸福产业研究院院长顾强认为，中国未来还有两亿多人要进入到城市，这将成为都市圈未来发展的红利。以东京都市圈为例，核心区人口基本稳定，外圈层成为新增人口的一个集中承载地。反观北京，市中心的人口基本是稳定的，外圈层的人口在迅速增加，但密度远低于上海、广州和深圳等都市圈。他指出，北京都市圈的外围区域，特别是京南的区域还有很大的成长空间。

探索霸州新价值

地处京津雄“黄金三角”中部核心功能区的霸州，域内多条铁路、高速公路及国省干道形成多个“黄金十字交叉”，构建起四通八达的交通体系。近年来，霸州紧紧抓住京津冀协同发展和建设雄安新区的重大战略机遇，坚持转型升级的主攻方向，提高供给体系的质量和效益，推动全市产业结构减负前行、新旧动能加速转换，加快建设经济强市、生态新城、美丽霸州。

“围绕京津雄三角结构的霸州，需要重新定位自己。”王伟认为，霸州有这样的资源，需要如何梳理自己的空间，让自己的空间在未来的战略机遇里，不要“一夜爆富”，而是可持续发展。

如果把环京首都圈和长三角珠三角地区做一些比对，目前还是有一定短板。王强认为，有几个点是比较突出的：从北京、天津再到河北，落差非常大。只有均衡发展才能使得整体的价值和利益才能更多发挥出来；在人才、在专利以及科技创新的领域里面，河北这些城市对于北京溢出的这些功能的承接能力有限。“特别像包括霸州等环京地区的这些城市，今后的发展要特别关注这些问题。”他强调。

顾强分析认为，都市圈的重要节点城市迎来了价值重构，霸州等等这些周围区域性的交通枢纽，区域性的重要的节点城市，会迎来重大的发展机遇。“都市圈的建设对京津冀的格局形成了变化，霸州作为京雄廊道上重要的节点城市，具有承载能力；京津雄未来产业的空间发展，可能是创新尖峰跟产业高地的一个组合；作为一个未来有4000多万人口的都市连接区，会形成都市产业会集聚。” 顾强判断，像霸州这样重要的节点城市，在经济融合当中，其地位将逐步上升。

“在人口和制度的双重驱动下，房地产市场迎来了空间的重构，在这个重构之下，未来的房地产市场可以分为都市圈市场和非都市圈市场，一二三四线城市这样的分法已经不再适用。”顾强称，在新的空间格局下，都市圈市场和非都市圈市场，分化会不断加剧，各个圈层会带来不同的机遇，比如说内圈层核心区，主要是城市更新的区域，中间这个圈层，主要是新型不动产的区域，对于外圈层来讲主要是商品住宅的机遇。

都市圈良好的发展势头也拉动环京区域置业需求升温，合硕机构首席分析师郭毅认为，京津冀协同发展的高速推进，对整个环京区域的发展起到了比较有利的支撑，也带动了一部分的购房者对环境区域的未来的预期产生了新的转变。此外，整个环京区域目前在产品和价格上的这种跟北京形成一个差异化的产品细分。最后，河北多地近期都相继发布了户籍改革政策，为人口进入到环京区域，形成了一个新的机会，也是拉动了很多客群对在环京这个区域置业的需求。

作为京津冀都市圈的重要节点，霸州不仅是河北省新兴的区域城市，同时也是华北重要的生态宜居新城、休闲文化名城和温泉养生健康城。随着京津冀协同发展进入关键阶段，霸州将迎来新一轮的历史发展机遇。未来，霸州能否破解要素瓶颈制约，实现高质量发展？关键还是在于找准定位，挖掘潜在的价值和发挥更多的作用。接下来，霸州接下来需要深刻思考这些问题，并在以后的发展中通过不断实践去逐步实现目标。

长江商报消息长江商报讯（记者江楚雅）楼市传统的“金三银四”在今年黯然失色。5月7日，易居房地产研究院发布《4月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告显示，4月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降4%，同比增长1%。

红五月也“开局遇冷”。CRIC监测数据显示，五一假期房地产市场，一线城市成交量同比下降27%，北京、上海和广州均有不同程度的回落，北京低至1.2万平方米，同比下降75%。仅深圳市场回暖，成交量同比增长41%。

分城市来看，4月份，一线城市成交面积环比下降16%，同比增长39%；二线城市成交面积环比下降3%，同比下降2%；三四线城市成交面积环比下降1%，同比增长2%。2019年1-4月，40城累计成交面积同比下降2%。其中一线城市累计同比增长38%，二线城市累计同比下降3%；三四线城市累计同比下降8%。

“楼市遇冷主要跟近期政策调控持续收紧有关。4月份地方政府共出台了近60次房地产调控政策。”易居研究院研究员沈昕向长江商报记者表示，预计2019年上半年40城成交继续下滑。

沈昕分析，4月中旬，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月来，针对市场回温迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。今年1-4月，已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。

二手房市场同样不“景气”。贝壳研究院的统计显示，从北京、上海、深圳、广州四个一线城市的二手房市场表现看，4月份市场并没有延续“小阳春”的热度，链家二手房实时交易量甚至出现了20%-30%的环比下降。

其中，在价格并未出现明显波动的情况下，4月北京链家二手房交易量环比下降34%。

此外，城市分化进一步加剧，克而瑞数据显示，4月全国28个重点城市整体成交2344万平方米，同、环比均降2%，24个重点城市同、环比均呈涨跌参半、分化加剧之势，其中西安、苏州、大连环比皆增30%以上，成都、昆明、福州、长春、徐州、佛山、东莞等成交面积较上月环比跌20%左右，徐州的跌幅则接近四成。

沈昕认为，全国楼市还将继续降温，上半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，开始企稳反弹；东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

新京报快讯 5月8日晚间，首开股份发布4月销售简报。今年4月，首开股份共实现签约面积41.46万平方米，签约金额126.57亿元。

其中，首开股份及控股子公司共实现签约面积12.31万平方米（含地下车库等），签约金额31.42亿元。首开股份合作项目共实现签约面积29.15万平方米（含地下车库等），签约金额95.14亿元。

今年1月至4月，首开股份共实现签约面积83.11万平方米，同比增加28%；签约金额229.29亿元，同比增加31.39%。

去年全年，首开股份实现签约金额1007.27亿元，同比上升45.58%，可谓“踩线”千亿。由于实现了千亿销售额的突破，加入了千亿房企队伍，2018年对于首开股份的发展来说是非常关键的一年。

此前，首开股份提出了2019年销售计划。据年报，2019年首开销售目标定为1010.15亿元，销售回款795.59亿元。这意味着2019年计划销售额与2018年基本持平，增速大幅放缓。以此销售目标计算，今年前4个月，首开实现签约金额229.29亿元，已完成全年销售计划约23%。

5月8日，天津市土地交易市场出让3宗经营性用地，总土地面积约为32.09万平方米，总成交价为57.685亿元，最高溢价率达到44.57%。

金地以33.15亿夺得天津空港一宅地

编号为津滨保(挂)2018-23号宗地位于天津港保税区空港区域，东至航宇路、南至东八道、西至航海路、北至东七道。该宗地为二类居住用地，出让土地面积为147660.1平方米，容积率>1.0且≤1.6，绿地率≥40%，建筑密度≤20%，建筑限高≤41米。

据出让公告显示，该宗地挂牌出让起始价为23.626亿元，最高限价为35.439亿元。当现场竞价达到限价后，将转为竞报无偿交还给天津港保税区管委会住房建筑面积阶段，上限为23.62万平方米。此外，挂牌文件要求，自签订土地出让合同之日起1年内开工建设，自签订土地出让合同之日起4年内竣工。

经过包含碧桂园、保利、金地、中海等10余家企业的激烈角逐，该宗地最终由天津鑫驰房地产信息咨询有限公司以33.15亿元揽获，溢价率约为40.31%。天眼查信息显示，天津鑫驰房地产信息咨询有限公司为金地（集团）股份有限公司的间接全资附属公司。

碧桂园以底价夺得北塘一宗地

今日出让的另一宗土地为津滨北塘（挂）2018-1号宗地。其位于滨海中关村科技园(原北塘经济区)，东至东海路、南至轨道Z4线、西至黄海北路、北至泉州道，为城镇住宅、商服、科教用地。

据出让公告显示，该宗地出让面积为146706.7平方米，共分为3个地块。其中，A地块须设置一座占地面积约6000平方米的幼儿园，B地块应设置建筑面积不小于1900平方米的社区服务中心，C地块需配建Z4线轨道车站出入口及北塘站轨道控制中心。

据悉，该宗地的挂牌出让竞买最高限价即为挂牌起始价为14.435亿元，碧桂园地产集团有限公司的全资间接附属公司天津碧行房地产开发有限公司以14.435亿元的底价竞得该宗地。

今天天津土地市场出让的第3宗经营性用地为津滨开(挂)2018-3号土地。该宗地位于开发区东区，东至洞庭路、南至欣园南街、西至欣园路、北至欣园北街，出让面积为26577.3平方米。据出让公告，该宗地分为A、B地块，均为城镇住宅用地。

该宗地的挂牌起始价为6.986亿元，竞买报价设置最高限价为10.479亿元。当挂牌竞买报价达到最高限价时，依次转为竞报A、B地块自持规划住房建筑面积阶段。

这宗地同样吸引了多家企业报名竞价。经过各企业的角逐，最终，天津泰津房地产开发有限公司以10.1亿元的价格竞得该宗地，溢价率约为44.57%。

信托公司和房企“牵手”合作的事儿近来一直“高烧”不止。用益信托最新数据显示，截至记者发稿时止，今年以来集合信托市场共成立6463只信托产品，募集资金规模为7637亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立1940只产品，募集资金最多，为2850.9亿元，占比为37.3%。

可以看出，信托资金流向房地产领域资金最多，超2800亿元占总规模近四成。对此，用益信托研究员帅国让对记者表示，一方面在于房企对资金的需求较大，尤其是在其他融资渠道受阻的条件下，借助信托融资成为一种重要方式；另一方面，对于信托公司而言，房地产项目利润较大，且产品期限较短，是公司重要的业务收入来源之一。

“近40%的产品，都是房地产项目，确实不少，这也凸显房企融资的急迫性。”7日，北京某大型信托公司人士向《经济参考报》记者表示。在他看来，作为近年房地产融资的主要渠道，房地产信托主要通过债权的方式为房地产企业开发建设项目以及并购提供融资支持，这仍占据房地产信托业务的主导地位，特别是房地产政策收紧以来。

值得一提的是，就收益率而言，集合信托整体年化平均收益率为8.25%，基础产业信托、房地产信托、工商企业信托均高于整体平均水平。具体来说，基础产业信托、房地产信托、工商企业信托、其他投向类信托、金融类信托的年化平均收益率分别为8.75%、8.35%、8.26%、7.84%、7.37%。可见，房地产信托仅次于基础产业信托，保持高收益水平。

事实上，房地产信托产品近来一直都是逆势“走俏”。信托业协会发布的2018年四季度信托公司业务数据显示，受到打破刚兑、资金紧缩等一系列政策的影响，2018年行业集合信托成立规模较2017年下降约8%。但与总体规模变化趋势相反的是，房地产类集合信托规模较2017年增长约36%。

值得一提的是，也并非所有项目都是“抢手货”。“房地产信托这一传统业务出现两个方向的集中趋势，一是交易对手继续向百强企业集中，二是项目区域向热点地区集中。”上述信托人士表示。在因城施策的政策背景下，房地产项目所处的区域显得极为重要。业内人士认为，信托公司应优先选择市场行情较好的区域进行展业。粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈的战略地位已相当突出，并将持续释放红利。

曾被誉为“中国地产界隐形航母”的合生创展集团有限公司（以下简称“合生创展”），因近期热传的高管辞任一事再度为外界所聚焦。而在地产总裁辞任引发行业关注之时，合生创展在2018年的业绩表现以及转型也被再度提及。从年报来看，尽管重归百亿阵营以及出彩的利润指标为屡陷业绩低谷的合生创展扳回一局，但昔日标杆房企风光不再等话题，仍然牵绊着合生创展这家过去的“明星房企”。此外，在业内人士看来，近年来喊出转型口号的合生创展，虽在商业地产等方面小有营收，但该板块之于公司整体发展而言，助力仍小，合生创展的转航依旧艰难。合生创展面临的最大挑战无疑是奉行多年的“慢周转”，如何平衡好规模与利润的关系，是重返百亿阵营后的合生创展不得不思考作答的一大难题。

地产高管来又去

上任未满一年，曾被业内寄予厚望、能在合生创展有番作为的冯劲义换了“新东家”。

稍早前，有媒体新闻披露，合生创展集团地产板块总裁冯劲义已经提交离职申请，并称冯劲义下一站是三盛集团。5月5日，传言落地，三盛集团于当日下发的内部公告显示，任命冯劲义为三盛地产集团总裁，负责集团地产板块经营管理工作。

冯劲义在地产圈有“明星职业经理人”之称，房地产从业履历丰富。资料显示，冯劲义于2018年6月加入合生创展，担任地产集团总裁，主要协助董事局管理地产业务，直接向董事会主席朱孟依汇报。此前，2008-2015年的七年间，冯劲义一直在龙湖任职，职务最高至集团执行董事、副总裁；2015年，冯劲义去职龙湖，加盟升龙集团出任执行总裁一职；此后又短暂加盟绿都地产。

对于冯劲义的辞任，外界猜测或与盘活“京津新城”进展缓慢有关。在业内看来，彼时合生创展招揽冯劲义这一“外援大将”加盟，背后用意就是为京津新城重做定位。

京津新城原本是合生创展2003年在天津宝坻区拿下2.5万亩盐碱地的美好未来愿景。该巨幅地块地价折合78元/平方米，计划打造一个前所未有的亚洲最大别墅区——拥有8000座别墅的京津新城。不过，以大盘开发模式见长的合生创展，其过往十余年成功开发广州华景新城、暨南花园、愉景雅苑等多个大型项目的丰富经验，却未能于此地实现异地复制。这块原以为前景无限的巨大地块，成为了合生创展此后十几年发展进程之中的最大累赘。

公开资料显示，合生创展在京津新城的前期投入上百亿元后，项目于2005年取得营业额4.37亿元，2006年、2007年的合同销售额分别为3.975亿元、6.44亿元。2008年之后，京津新城的销售金额再未出现在公司年报上。

市场有分析称，如何盘活京津新城，是历任合生创展地产总裁的必考科目。在冯劲义之后，谁能担起大任释放京津新城的土储价值，值得期待。

重回百亿阵营

除因地产总裁去职引来外界关注外，合生创展稍早前也凭借年报季的业绩披露备受外界瞩目。其一季度高达141.8%的合约销售金额增幅，更是为合生创展的2018年度业绩发布会带来了更多流量。

合生创展的2018年度关键词是“重返百亿”。据了解，合生创展自2004年成为国内第一家宣称突破百亿的房企，此后数年间，唯有2009年实现销售业绩百亿元规模之上（150.9亿元），往后八年的销售业绩均在100亿元上下徘徊。

根据年报，合生创展2018年销售及预售合约出售的物业总额达149.75亿元，相比2017年的92.28亿元增长62%；公司股权持有人应占溢利为57.75亿港元，同比上年持平；核心利润为23亿港元，同比2017年增长15.3%。此外，合生创展于2018年内实现了毛利润、净利润、核心利润额的不同程度上升，其中毛利率和净利润率均高于行业平均水平。

对于2018年度销售业绩的较大幅度提升，合生创展方面给出的解释是“加快了改善型及刚需型住宅产品的去化”。不过，由于受市场因素及销售产品结构影响，平均合约售价小幅下降9%至每平方米11547元，交付建筑面积46.66万平方米。其中，在北京及天津，合生创展2018年售出建筑面积共16.68万平方米，而2017年为9.66万平方米；2018年账面值为24.45亿元，2017年则为19.09亿元。

值得一提的是，合生创展与恒大地产、碧桂园、雅居乐、富力曾并称“华南五虎”，一度被外界誉为众多华南房企中的标杆。然而这家昔日首破百亿的房企，近年来的表现似乎“泯然众人矣”。

当年位居其后的恒大、碧桂园现如今销售规模均已突破5000亿元大关，坐稳三甲。据第三方机构克而瑞统计数据，合生创展2018年虽重返百亿阵营，但流量金额与权益金额均排名百强外。

同策研究院首席分析师张宏伟表示，在当前这个“唯规模论”的时代，规模已成大多数人心中评判房企强弱与否的核心指标，实际上从盈利角度衡量企业发展，也并非不是一种好的视角。不过张宏伟也认同规模之于抢占市场占有率的意义。

“合生创展的销售业绩显然属于偏小规模，虽然2018年有较为明显的业绩成长，但企业压力还是很大的。因为类似业绩实际上很难证明什么，或者说难以说明其未来业绩就有高成长的机会和空间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。并指出，类似业绩往往和具体项目推盘有关。

据悉，合生创展在年报特别提及，销售额上升主要是由于合生霄云路8号高端产品及合生国际城项目销售状况较好所致，占集团合约销售金额的16%。

慢周转与转型艰难

如果用几个形容词来描述合生创展2018年的发展，最适合的词汇无疑是“理性”、“稳健”。而这似乎是合生创展的一贯作风。实际上，近年来合生创展一直在谋求转型，在战略布局上，合生创展已构建起了住宅地产、商业地产、物业管理和产业投资等四大板块并驱发展的全产业链，希望以此谋求企业资产盈利水平的持续增长。

不过有业内人士指出，合生创展的转型之路并不好走。梳理合生创展近五年业绩报可见，2014-2018年，其分别实现销售业绩53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元及149.75亿元，五年间有四年业绩未达百亿元。在其引以为傲的商业地产方面，合生创展2018年租金收入是22.92亿港元，同比增幅达到了69.78%。尽管商业地产等方面小有营收，但在上述业内人士看来，该板块之于公司整体发展而言，助力仍小。

严跃进指出，合生创展向来注重资产升值和利润，热衷慢周转、大盘模式开发项目，加之其项目开发大多采取独立操盘，此举虽然有利于对利润的把控，但是在当前“联合拿地、联合操盘”的合作模式渐成主流的现实情况下，实则难以做大规模。

就集团未来计划如何释放已布局城市的土储价值、如何平衡利润及规模之间的关系等问题，北京商报记者致电合生创展方面，截至发稿未获回复。不过，合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞此前曾在接受媒体采访时表示，合生创展一直都不是高周转型的企业，不能单纯用销售额一个指标与其他企业相比，其在资金实力、土地储备等方面都有自身优势。公司更注重在一定规模允许的范围内，尽可能地去追求更高的利润。

“合生创展错过了房地产投资的最好时期，过于强调盈利指标而忽视高周转带来了一些问题，比如说项目扩张的节奏明显放缓等。” 严跃进认为，目前来看，合生创展之类的企业若想保证持续且高成长的发展，适当的高周转策略还是必不可少的。此外，也要投资一些有潜力的低地价城市，这也利好此类房企业绩的重新反弹。

本报记者 陈植 上海报道

“生意清淡了很多。”一位加拿大房产投资中介负责人卫刚（化名）向21世纪经济报道记者如此感慨。

18个月前，他几乎每周都要接待2-3批中国高净值人群购房团，带着他们跑遍温哥华、卡尔加里埃德蒙顿、多伦多等地区看房买房。甚至当时业界流传着一句话：“每班从中国飞往加拿大的飞机里，逾40%乘客是来买房的。”

他们戏称这些投资者中，大多都是多金的“中国大妈”。

但如今，他每个月只能接待1-2批中国购房团，相比以往购房团的一掷千金，如今他们显得格外谨慎。

这背后，是加拿大楼市持续处于价跌量减的困局导致。

近日，加拿大国民银行发布指数显示，今年3月加拿大房价环比下跌0.3%，累计连续6个月下跌。

加拿大房产协会（CREA）早些时候发布的数据显示，今年二月加拿大房屋销售量环比下降9.1%，创下自2012年11月以来的新低。

“4月的情况肯定不会好转，因为加拿大楼市最大的海外买主——中国土豪现在考虑的，是尽早抛售套现，而不是抄底。”卫刚指出。近期他接到多位中国富豪抛售加拿大别墅的咨询，人数比2017年高出了3-4倍，但问题是即便他们降价10%出售，也未必能找到中国同胞接盘。

投资机构 Des Voeux Partners 首席投资官 Jesse Friedlander 认为，不少加拿大房产中介机构将这种困境归咎于中国富豪买涨不买跌，以及近期其他影响因素。但事实上，这背后的深层次原因，是越来越多计划海外投资房产的中国高净值人群趋于理性——他们知道前些年加拿大房价大涨是中国投资客炒起来的，现在不愿接最后一棒。

卫刚直言，由于赴加拿大投资买房的中国高净值人群越来越少，他已经在考虑转行，否则离失业就不远了。

从抄底到观望

加拿大楼市持续低迷，在2018年一度达到“高峰”。

加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）发布的最新数据显示，去年加拿大房价较2017年大跌5%，是2008年以来首次下跌，跌幅甚至达到1995年以来的最大值。与此呼应的是，去年加拿大房地产市场总成交量按年减少11 %，也创下2012年以来最低值。

值得注意的是，加拿大房价下跌的重灾区，恰恰是此前中国投资客蜂拥而至的西海岸温哥华，以及卡尔加里埃德蒙顿等地区。但是，这些地区的房价大跌，并未激发“中国大妈们”的抄底热情。

“去年初加拿大房价下跌初期，中国投资客曾一度涌入打算抄底，但后来他们发现加拿大房价跌跌不休，就不再光顾了。”卫刚向21世纪经济报道记者直言，甚至当时部分已经签订购房合同的中国投资客宁可放弃保证金，也不打算履行购房付款合同，原因是去年底加拿大房价一度下跌逾4%，导致保证金损失小于房价跌幅。

在他看来，中国投资客不愿抄底加拿大楼市，主要是两个原因，一是发达国家对海外买家征收的税越来越重，让越来越多中国高净值人群望而却步，二是加拿大去年以来收紧了按揭贷款政策，同样加大了中国高净值人群的海外买房财务成本。

“的确有不少中国高净值人群被从严的买房政策吓到了。”他分析说，去年底以来他接触的数位中国高净值投资者，原先准备抄底温哥华的楼市，但在申请按揭贷款时，发现当地银行对他们的财务状况做了极其严格的“压力测试”，加之此前加拿大央行三次加息导致贷款利率大幅增加（超过不少中国投资客承受能力），让他们觉得特别“不爽”，最终果断决定放弃加拿大买房计划。

如今，不少加拿大房产中介机构只能“紧盯”有意移民加拿大的中国高净值人群，因为对他们而言，在当地买房属于“刚需”。

“不过，要让他们掏钱买房，绝非易事。”一位海外投资移民中介机构业务主管向记者直言，他们在申请移民过程，已经对加拿大楼市动向相当了解，只有当加拿大房价跌入底部，他们才会出手购买。

海外房产投资趋于理性

面对加拿大楼市持续低迷，投资银行也开始“泼冷水”。

ING分析师James Knightly发布最新报告指出，房屋销售滑坡、偿债成本提高以及房贷新规都对加拿大楼市构成持续低迷的压力，预计未来数月加拿大楼市依然处于价跌量减的困境，直到秋季加拿大政府落实新的房地产刺激政策，才有可能让加拿大楼市价格摆脱下跌局面。

卫刚一度乐观认为，这预示着自己的清淡生意也将随之迎来拐点。

4月以来，他一直待在中国，向众多高净值人群介绍加拿大新房地产刺激政策对房价的拉动效应，激发他们的抄底热情。

但此举收效不佳。

“现在很多中国高净值人群变得格外理性，一方面他们知道前些年加拿大楼市价格暴涨，就是中国人炒起来的，即便现在房价回调，自己不会接最后一棒；另一方面他们对加拿大楼市做过详尽了解，对真正的抄底投资时机有着自己的判断。”卫刚告诉21世纪经济报道记者。

比如，不少中国大妈知道加拿大家庭债务达到本国GDP的176.3%，处于全球最高水平，因此他们认为一旦加拿大楼市价格持续下跌，越来越多加拿大居民会因为无力还贷偿债而被迫抛售房地产，到时加拿大楼市价格才会出现真正的“底部”与抄底机会。

令他惊讶的是，一些高净值人群近期将不少资金转向A股赚取高收益，静待加拿大楼市价格“最低”时，再考虑赴加买房的事宜。

“但我最大的担心是，即便加拿大楼市价格到了真正的底部，中国富豪也不会前来，因为外部的诱惑太多了，东南亚、德国、希腊很多房地产中介商都在争夺‘中国大妈’。”卫刚坦言，现在他最直观的感觉是，中国大妈们正在悄然放弃加拿大房地产投资。

受融资压力得以缓解以及3月各地楼市升温效应影响，4月房企在土地市场上开始变得活跃起来，尤其是4月下半月，各大房企拿地节奏越来越快。今年前4个月，已有28家企业拿地过百亿元。业内人士指出，部分龙头房企和中型房企的抢地热情很高，但需要注意的是，在房地产调控以“稳”为主的背景下，过热的城市将不排除会迎来新一轮政策收紧。

房企拿地到手软

全国土地市场上从低迷到火热似乎仅用了一个月的时间。

据中原地产发布的统计显示，4月，拿地超过50亿元的房企多达18家，刷新了最近一年多土地市场的月度纪录。其中，融创单月通过招拍挂市场拿地就超过285亿元。此外，碧桂园、新城、中海、华润、绿城、旭辉、金地、招商、保利和龙湖等房企拿地金额均排在当月拿地榜单的前列。

从前4个月统计来看，已经累计有28家企业拿地过百亿元，而在2018年同期只有24家，2017年同期只有18家。

另据同策研究院发布的监测数据显示，4月，TOP 20上市房企土地成交金额2393.43亿元，环比上升52.99%，同比上升62.67%。TOP 20上市房企土地成交金额占全国土地成交金额的59.72%，占比相较上月增长5.14个百分点。TOP 20上市房企土地成交金额集中度环比同比均上涨。

据易居智库市场研究总监严跃进分析，一方面融资面不断宽松，房企有能力购地；另一方面，房企也确实有积极补库存的需求。

此外，部分城市土地成本相对较低，而且众多城市推出“抢人大战”这些放宽落户等利好政策，都刺激了房企扎堆涌入土地市场。

“部分城市出现了楼市小阳春，同时又叠加上之前房企融资难度下降等因素，让房企抢地现象再次出现。”中原地产首席分析师张大伟分析，部分房企利用市场升温取得了不错的资金回笼，让部分企业的财务压力在最近有所缓解，从而恢复了拿地信心。

从拿地企业分析，中型房企成为抢地的主流企业，其中，第二梯队房企大有开启全面抢地的模式。但值得注意的是，融创中国作为已跻身前四的房企也在公开土地市场上开足马力。其中，4月23日-25日内，融创在武汉斥资188亿元拿下5块土地。在此之前，年内融创已斥资528亿元拿地，成为新晋“拿地王”。

二线城市最受青睐

从房企拿地城市来看，各级城市成交情况有所分化，其中，本轮土地市场升温主要在二线城市。

同策研究院的数据显示，4月二线城市土地成交金额2641.32亿元，环比上涨42.87%，同比上涨81.49%；三四线城市土地成交金额1156.91亿元，环比上涨28.52%，同比上涨15.15%；一线城市成交金额为209.39亿元，环比增长78.58%，但同比减少15.51%。

中原地产研究的数据显示，年内合计36个城市卖地超过百亿元，其中最高的杭州卖地694亿元，4月，多个城市土地出让的速度明显加速，其中，最热点城市集中在二线城市，武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿元。

业内人士分析，与二线城市积极推地相比，一线城市土地供应显然不够积极，一方面与当地供应节奏有关，另一方面与当地楼市调控依旧趋严有关。同时，前期供应的土地面临去化压力，企业拿地的态度也不够积极。

疯狂拿地酝酿风险

同策咨询研究部总监张宏伟分析，4月以来，房企拿地节奏呈现出差异化。大型房企为保证自身行业地位和市场份额仍在积极拿地。中小房企的拿地行为有所分化，已上市、有明显扩张意愿的中小房企拿地仍比较激进，但一些难以从资本市场取得融资自持的中小企业，拿地行为较为谨慎。甚至有个别企业今年以来没有拿地行为。

需要注意的是，房企需要警惕冒进跟风拿地，否则可能导致高溢价率、高楼面价再度出现。事实上，4月个别城市已经出现了土地市场过热的情况。而高地价带来的高成本会影响房企利润，并影响企业资金回笼的速度和节奏。

张大伟则表示，房企抢地将给以二线城市为代表的热点城市带来新的问题，房价波动可能会引发调控加码。当然，只要信贷政策不出现全面变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。

业内人士预测，当下土地过热的区域，在多个因素的影响下，5月有望回归理性。

北京商报记者 董家声

本报记者 叶麦穗 广州报道

导读

今年前四个月房地产信托产品的发行规模较2018年同期的2702.02亿元增长5.51%，占整个集合信托规模比例为37.34%。

楼市开年小阳春，各地房价又在蠢蠢欲动，房企拿地热情高涨。

除了发债之外，房地产信托的规模也开始暴增，根据同花顺以及用益信托的不完全统计，今年前四个月房地产信托共成立1940只产品，募集资金2850.94亿元，平均募集期为1.51年，其中最低的预期收益率为8.08%，最高则达到了13.54%，平均的预期年化收益率为8.35%。

在流动性宽松，各类资产收益普降的背景下，房地产信托的表现一枝独秀。

房地产信托逆势增长

用益信托网研究员帅国让告诉21世纪经济报道记者，今年前四个月房地产信托产品的发行规模较2018年同期的2702.02亿元增长5.51%，占整个集合信托规模比例为37.34%，2018年同期占比为42.61%，当前平均预期收益率为8.35%，2018年同期收益率7.7%。房地产仍是信托公司的重要投资领域，也是信托公司的主要业务收入来源之一。

今年的房地产信托市场延续了去年的强势。据中国信托业协会今年3月中旬发布的报告，截至2018年末，全市场信托资产减少4379.47亿元至22.7万亿元，不过流入房地产业的信托资金小幅增长。截至去年四季度末，房地产信托余额为2.69万亿元，同比增长17.72%。

房地产企业正通过信托产品如火如荼的进行融资。

比如今年4月末，粤泰股份公告称，该公司与北方信托的《全面合作协议》通过了董事会审议批准。该公告显示，北方信托给予粤泰股份63亿元授信额度，5年期的融资成本不低于11.2%。其中对公司名下广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商、江门市悦泰置业有限公司名下江门悦泰70层、淮南恒升天鹅湾置业有限公司名下淮南公园天鹅湾、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司名下淮南洞山天鹅湾共计五个项目， 通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约48亿元。

更早之前的3月，平安信托亦与正荣地产牵手，签署了200亿元的战略合作协议。

“我们财富中心今年销售的大部分信托还是集中于房地产领域，起码占到6成左右，主要因为房地产信托的表现稳定且收益较高。起码我们公司至今还没有出现房地产信托违约的情况，所以不管是老客户还是新客户，都比较青睐房地产信托。”一家大型信托公司广州财富中心的负责人廖晨（化名）告诉21世纪经济报道记者。

据他介绍，目前房地产信托的年化收益率都在8%之上，且相比其他产品来说，兑付更为灵活。“部分产品可以提前付息，比如我们现在在售的产品就有可以按季度或者半年度付息。”

根据同花顺的统计，今年房地产类信托收益最高的一款产品为爱建信托发行的长盈精英-奉贤馨雅名庭项目（十二期），预期收益率达到13.54%，实际发行规模为9个亿。

深圳一家信托公司负责人对21世纪经济报道记者表示，现在一年能给出10%收益的产品，基本上都是“房托产品”。“实体经济一直下滑，企业的利润越来越薄，一年能够给出10%收益的行业屈指可数，不过并不是所有的房企都有这个实力，起码是排名前100的头部企业。”

上述信托负责人的观点从另一个侧面也可得到印证。目前A+H股中，已有超过200家上市房企披露了2018年的财报。营收超千亿房企大扩容，从6家增至9家，中国恒大、碧桂园、绿地控股以4678亿元、3811亿元和3390亿元的营收位列榜单前三名。营收排行前20位的房企均实现营收增长，平均增长率超过36%，营收排行前50名的房企有46家实现增长，其中融创中国增长率最高，达到近90%。

江浙粤为重点“吸金”区域

房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。从理论上来讲，如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。不过现实情况是，由于目前房地产行业的景气度一直较高，除了个别地区和个别公司之外，房地产行业相关资产的不良率非常低。

廖晨对此也深有感触。“以前我们财富中心的产品比较分散，有股权类产品，有证券类产品，贷款类产品，也有其他工商企业的产品，但唯一没有出过问题的就是房地产行业，当然其他信托公司可能有个别房地产项目曾经出现过问题，这个不排除。之前我们曾将一家上市公司的定向增发做成产品，结果锁定期到期之后，由于股价暴跌，亏损严重，不少客户无法接受，最后双方讨论之后，延期一年，刚好碰到市场上涨，才算有惊无险。经过这么多年的教训，现在不管是销售还是客户，都更青睐于房地产信托。”

从房地产类信托的资金投向来看，头部房企和经济发达地区是“吸金”重点。在4月成立披露产品投向地区的305款房地产类集合信托中，信托资金投向前三的地区是广东、江苏和浙江，其中广东省以47款的产品数量遥遥领先。

4月投向房地产领域的355款产品中，229款披露了交易对手，其中，交易对手为大型房企达到172款，占比超过75%。在因城施策的政策背景下，房地产项目所处的区域显得极为重要。

业内人士认为，信托公司应优先选择市场行情较好的区域进行展业。粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈的战略地位已相当突出，并将持续释放红利。

普益标准研究员吴红丽表示，房企对资金的需求较大，在银行信贷融资渠道受阻的条件下，房地产信托成为房企融资的主要替代方式。受房地产市场宏观调控影响，交易对手上，房地产信托整体倾向于选择具有较强综合实力和足额抵押担保的大型房企；受区域差异化房地产政策影响，区域分布上，房地产信托所对应房地产项目多为市场行情较好、政策较为宽松的热点区域。

不过帅国让也表示，在“房住不炒”的背景下，房地产继续“脱缰式”发展的可能性减弱。进入4月，信托业的风险事件仍时有发生，房地产类信托和基础产业信托的违约事件开始增加。在经济下行的大环境下，房地产领域的流动性风险逐步累积，信托公司在选择房企时门槛明显有所提升。

■本报记者 王丽新

五一放假之前，《证券日报》记者偶然途经苏州，经太湖湖边回苏州市里路上，巧遇一位故乡在陇西到苏州生活多年的出租车司机赵师傅。聊天之余，赵师傅得知记者在北京生活，没想到第一句即吐槽：“苏州的房价都快赶上北京了”，“我来这几年还没攒够买大一点房子的钱，尤其今年，好地段的房子都6万元/平方米了，一般的都要4万元/平方米左右，买不起了。”

几天之后，红五月开局，果然，苏州楼市房价曲线直上。无独有偶，与苏州高铁仅一个多小时车程的南京，甚至出现了32个人抢一套房的摇号购房热潮，一如两年前的上海和北京。

不难看出，当下，楼市销售的分化现象正在全国展开，但一线城市似乎颇为平稳。以北京为例，3月份曾因四环边限价房入市引发的凌晨排队买房现象似乎开始退烧，五一期间，北京楼市商品住宅仅成交约300套，可谓近几年的新低点。

开发商忙于蓄客推盘

苏州赵师傅的无奈，来自于支付能力够不到快速上涨的改善房的门槛。而横盘已久的北京楼市，限竞房时代的来临，让购房者有了更多挑选空间，尤其是首改和再改客群，并不急于出手，多是选择在大量已经或者即将入市的新项目中“挑房”买。

五一期间，《证券日报》记者走访了几个即将入市的新盘后获悉，远郊盘看热闹的客群多，下手的少；性价比高的项目，有真实购买意向的客群多，但项目投入多利润薄，开发商颇有虚热之苦恼。

4月30日，《证券日报》记者换乘了三种交通工具才来到了北京房山青龙湖板块，在这个过去几乎没有什么开发商布局的区域，如今龙湖、金地等房企都已拿地建房，且都将在今年进入集中销售期，主力产品是低密度洋房及少量叠拼别墅等。

在这一板块组团的三个限竞房项目中，金地·大湖风华进展最快。据营销中心销售员向记者透露，预计项目在5月中旬入市销售，预计销售均价为37245元/平方米，主要住宅为89平方米—139平方米墅区洋房和140平方米—220平方米湖畔别墅。

“项目开盘时会有优惠，目前蓄客客群多数都是改善型，大概占比为70%，其余则为刚需客群，目前仅高端客户就有几百组到访。”金地·大湖风华项目相关人士向《证券日报》记者透露，房山青龙湖板块市场确实有竞争压力，但金地不会采取低价策略，而是在产品上做加法，比如这个项目紧挨6000亩青龙湖，社区提供免费地铁接驳班车，总价500万元即可以买到别墅，这是在以往金地风华系产品中难以找到的高性价比楼盘。

实际上，为了从竞品中突围，五一假期成了开发商揽客的重要节点。“我们楼盘五一不放假，反倒做了组织客户游船、逛公园等各种看房活动。”五一假期过后，该项目销售员向《证券日报》记者透露，五一假期期间，看房的人非常多，每天售楼处都爆满。

假期游玩之余看房的到访客群，最终是否能转化为下手买房的业主，目前尚不好判断，但来到项目看房确实说明有买房意向，只是不确定最终会买在哪里罢了。

值得关注的是，小长假期间，北京楼市出现了一个一天内引得千组客户到访的新盘，即未来金茂府。据记者了解，该项目位于北京市昌平区未来科技城区域，是中国金茂在北京的第五个金茂府产品，同时也是限竞房项目。

“未来金茂府将于6月份开盘，入市主力户型为120平方米-160平方米的精装修三居、四居，均价为5.4万元-5.6万元/平方米，总价在700万元—900万元之间。”未来金茂府相关人士向《证券日报》记者表示，项目将与华为合作，引入全场景智慧化家居系统，打造以品质、科技、智慧为符号的城市高端住宅。

有业内人士称，在供应井喷的限竞房中引入高端产品线的打法，是房企突围之道。未来金茂府主要客群基本来自于北部区域，以改善型客群为主，预计其去化程度或能与先前入市的位置优越的项目（四环内外）和性价比较高的项目相匹配。目前来看，由于价格有一定竞争力，在示范区开放当日现场，千组客户到访排队进场，并进行冻资排号。

两个即将入市的纯新盘项目，一个西南，一个北部偏东；一个六环，一个五环外，却同为限竞房供应区域。记者走访的这两个项目似乎颇能代表下半年北京楼市成交轨迹，但从此前已经销售而在五一假期期间完成网签的成交数据来看，市场仍在退烧。

购房者不急于出手

“最近一天能接到好几通推销房子的电话，甚至一个项目每天有两拨人打来揽客，可能是因为我最近在看房，但是我还没决定好买哪个项目呢。”李女士（化名）接受《证券日报》记者采访时表示，“今年限竞房很多，确实是购房的好时机，但这些项目都较为偏远，所以我也在看二手房。另外，要是再买房就得卖房才能凑够首付，现在手里的房子卖掉也需要时间，所以急不来。好在市场上可选的项目较多，在位置合适的基础上，还可以多看看品质和户型再做决定也来得及。”

实际上，现如今北京楼市中，有产者再置业的比例已经很高，在这些购房者中，除了对价格和位置敏感外，教育、医疗、社区环境和住宅品质越来越影响这些群体的选择，对限竞房项目来说，供应集中、户型同质化等难题已经导致市场去化率远不及预期。

中原地产研究中心数据显示，截至4月底，北京合计入市了41个限竞房项目，合计57期，供应的限竞房住宅有26567套、合计的建筑面积是315.7万平方米，后续预计还有约50个项目入市。部分区域如石景山区的项目，由于扎堆上市，目前面临去化难题，部分项目去化率甚至低于20%。

另据诸葛找房数据研究中心统计显示，五一假期期间，北京楼市新建商品住宅网签124套，高于2018年同期低于2017年同期；二手住宅成交量仅134套，低于2016年-2018年同期。换言之，五一假期期间，北京新建商品住宅与二手住宅网签量总共不足300套，处于2015年以来五一假期低点，尽管今年五一假期4天但仍不及往年同期三天网签量。

“一方面今年假期较长，大部分人员选择外出旅游，市场需求减少。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向《证券日报》记者表示，另一方面是国家严格调控下，市场观望情绪浓厚，更多购房者仍在观察看后续市场变化。

“整体看，今年3月份出现的高峰期在供应量爆发基础上出现了退烧。”中原地产首席分析师张大伟表示，叠加之前优惠项目减少，二手房价格合适的房源成交后，业主涨价，购房者开始观望。此外，除了少数五环内项目外，最近几个月入市的项目去化率依然不乐观，使得购房者不急的情绪又一次出现。更重要的是，5月份－6月份期间，限竞房供应量有望超过万套，整体市场竞争可能再次升级。