还记得两年前“以房养老”的骗局吗？“价值700万的房子被1000元贱卖还背上巨债”的案子判了。

近日，裁判文书网公布了广艳彬集资诈骗一审刑事判决书。被告人广艳彬犯集资诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。责令其退赔被害人的经济损失，发还各被害人。

诈骗套路

“以房养老”诱惑

老人被赶出住所

据了解，一些老人听信“高息理财”的诱惑，结果“房财两空”。李君就是广艳彬一案的受害者之一。

2016年5月，有人向北京一位名叫李君的老人推荐“以房养老”的理财形式，称完全没风险，并保证“做的人都挣到钱了”。

李君动了心，随即被介绍给了广艳彬。得知李君离异，房产能由她完全处置的情况后，广艳彬告诉她，这种“以房养老”只需把房产证交给他3个月，抵押到的钱交给他理财，李君每个月都能拿到9万多元的利息。3个月期满后，本金全部退回，老人可以再用本金赎回房产证。

李君签下了几个不知所谓的合同后，在3个月的时间里仅拿到15万元左右的利息，本金也没有被归还。而她听信了广艳彬会替她向“金主”归还欠款的说辞，一直没有向其讨要。

2016年10月的一天，李君和女儿突然被一群黑衣人赶出了唯一的住所。在被赶出家门的第二天，老人的女儿查询到，一周前，老人的房子以260万元卖出，而这套东二环的学区房当时的市价高达450万元左右。

在求问真相的过程中，老人家属发现，李君签署的并非“以房养老”的合同，而是一份借款合同和一份委托书。在委托书中，李君将自己房屋的抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取放款等权利通通委托给了一位中间人。

而李君的遭遇并非个案。老人们被告知把房子抵押借款3个月，就能获得每月10%到15%的高息，到期还能全额返还本金，这样的“以房养老”项目让不少老人心动不已。然而数月后，不仅承诺的高息不见踪影，老人的房子也被抵押，借款的“银主”凭借老人签字的公证材料以低价悄悄买卖，过户给他人。

2015年以来，北京市数十位老人陆续遭遇这样的骗局，他们有的失去了房产，有的背上了巨额的债务。据北京老年维权服务工作站、北京市致诚律师事务所统计，仅由北京市公安局西城分局移送检察院的案子就有30多起。

法院判决

诈骗7500余万元

一审被判无期徒刑

近日，裁判文书网公布了广艳彬集资诈骗一审刑事判决书。该案件由北京市二中院审理宣判。据判决书显示，广艳彬因涉嫌犯诈骗罪于2017年1月20日被羁押，同年2月27日被逮捕。

公诉机关认为，广艳彬以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额特别巨大，犯罪事实清楚，应以集资诈骗罪追究其刑事责任。

法院审理查明，广艳彬于2014年至2017年1月间，向被害者潘某、韩某等48人虚构澳大利亚悉尼国际娱乐城投资项目、投资理财等事实，以支付高额利息为诱饵，骗取上述被害人的集资款。

广艳彬还把段某、王某1等被害人介绍给从事民间借贷的邵某、龙某等人，唆使被害人抵押自己的房屋进行民间借贷，将所借款项交给广艳彬“投资”。广艳彬采用上述手段，先后骗取上述被害人集资款共计人民币7500余万元，并用于赌博、挥霍及归还个人债务等。

截至本案立案前，广艳彬已归还部分被害人2000余万元，其辩护律师称，广艳彬无犯罪前科，属于初犯，应酌定从轻处罚。

经查，本案认定广艳彬集资诈骗7500余万元，已扣除了其向被害人支付的利息部分；广艳彬以支付高额利息为诱饵骗取被害人的集资款，其返还利息系犯罪的手段，不能作为对其从轻处罚的依据。广艳彬以老年人为诈骗对象，为诈骗唆使被害人抵押房屋借贷，并将诈骗款用于赌博等违法活动，不能对其从轻处罚。

法院一审以集资诈骗罪，判处广艳彬无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，责令广艳彬退赔被害人的经济损失。

律师提醒

高额贷款“套路”老人

新型金融市场慎入

北京青年报记者就广艳彬集资诈骗一案采访了当时参加庭审的被害人的诉讼代理人、北京市致诚律师事务所律师时福茂。时福茂表示，这种针对老年人办理高额贷款，抵押后凭借委托书悄悄卖房的行为，已成为一种套路。虽然这个案子现在已经宣判，但老人们维权仍然有很长的路要走。

北青报：这些案子中最大的共同点是什么？

时律师：他们利用老年人不懂得法律文书的意义和概念的弱点，让老人在完全放弃自己权利的法律文书上签字。

北青报：该案的套路是什么？

时律师：此次犯罪是经由广艳彬与小贷之间通过“两步走”才最终导致被害人财产遭受重大损失：第一步是，广艳彬以项目开发为由引诱被害人对其进行“投资”。第二步是，因被害人大部分为老年人，没有巨额存款用于“投资”，在广艳彬及早期参与人的介绍和安排下，被害人向小贷进行大额房产抵押借款用于“投资”给广艳彬。最终导致被害人失去房产。

北青报：在代理期间让您印象最深刻的是什么？

时律师：一些被害人走投无路，甚至有了轻生的念头。不过现在刑事案件判决已经生效，相信民事也应该会认定合同无效，总的来说有了好的发展趋势。同时，时福茂也提醒老人，要谨慎进入新型的金融市场、投资市场，涉及重大财产的东西，不轻易尝试，不要有天上掉馅饼的想法，同时对熟人的介绍抱有警惕。

说法

“套路贷”不同于民间借贷

北京市二中院曾召开地方借款风险提示新闻通报会，对涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件进行通报。在该院审理的案件中，通过委托售房、委托收房款等方式抵房借款的情况时有发生。涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件主要表现形式是，出借人出借一定款项给借款人，要求借款人提供一套房屋并委托出借人代办售房、收房款或过户等事宜，借款人到期不能还款，代理人直接将房屋出售。

北京市二中院认为，这种交易方式在形式上分离法律关系，故意规避法律中“流押契约”禁止性规定，利用债务人困顿窘迫的弱势地位，谋取失衡的经济利益，而房屋所有权人未参与实际交易，导致取证难、维权难。

此外，2019年4月9日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部发布了关于办理“套路带”刑事案件若干问题的意见。意见明确指出了“套路贷”与民间借贷的区别。

意见指出了“套路贷”，是对以非法占有为目的，假借民间借贷之名，诱使或迫使被害人签订“借贷”或变相“借贷”“抵押”“担保”等相关协议,通过虚增借贷金额、恶意制造违约、肆意认定违约、毁匿还款证据等方式形成虚假债权债务,并借助诉讼、仲裁、公证或者采用暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人财物的相关违法犯罪活动的概括性称谓。

意见要求在认定“套路贷”犯罪数额时，应当与民间借贷相区别，从整体上予以否定性评价，“虚高债务”和以“利息”“保证金”“中介费”“服务费”“违约金”等名目被犯罪嫌疑人、被告人非法占有的财物，均应计入犯罪数额。

曾经高呼“为梦想而窒息”的乐视网创始人贾跃亭，自2017年7月赴美造车至今一去悠悠，如今却快要让26万股民“集体窒息”了。

4月29日晚，停牌中的乐视网发布公告称，因乐视网及第一大股东贾跃亭涉嫌信息披露违法违规等行为，将对两者进行立案调查。

祸不单至，此前的4月26日凌晨，乐视网刚领到一份关于退市的“病危通知书”：深交所将在未来15个交易日内，对乐视网做出是否暂停上市的决定。而同时披露的一纸净资产为负的2018年年度报告，基本让乐视网“暂停上市”的风险成为实锤。

这一次，屡败屡战的贾跃亭还能翻身吗？

26万投资客

停牌的乐视网，眼下还关着近26万惶恐不安的投资客。

曾经的“深市一哥”乐视网，如今，1700亿元市值早已灰飞烟灭，贾跃亭名下待执行欠款总额超过70亿元人民币，早已坐实了其“老赖”的罪名。一旦贾跃亭归国，等待他的无疑是一个万劫不复的财务黑洞：千疮百孔的乐视、数以万计的债权人，以及不可预测的牢狱之灾。

4月29日晚间，乐视网宣布其及第一大股东贾跃亭分别于4月26日下午和4月29日收到中国证券监督管理委员会《调查通知书》，因涉嫌信息披露违法违规等行为，决定对公司及贾跃亭立案调查。5月6日，针对贾跃亭即将回国的传言，FF官方表示，对传言不做回应，以乐视网公告为准。

贾跃亭真的没戏可唱了？这么想，就太低估这位商界狠人了。“打不死”的贾跃亭，每次走到悬崖边上，总能找到救命的那根稻草。

就在贾跃亭收到中国证监会立案通知书的第二天，法拉第未来（Faraday Future，以下简称FF）传来喜讯，其获得2.25亿美元的债权及信托融资，其中1.5亿美元为供应商信托。5月6日，九城方面同样有好消息传来，股东大会投票通过增资等提案，进一步推动其与贾跃亭旗下FF的合作案。

钱永远是贾跃亭身上最神秘的话题—他好像最缺钱，又好像永远不缺钱。

实际上，外界始终想知道，从“下周回国”到“不问归期”的贾跃亭，对乐视和成千上万惶恐不安的债权人和投资者，他究竟是个什么态度？仍旧霸占国内媒体的流量顶端，消失的日子里微博也从不断更新的贾跃亭，在近一年发布的微博里，已看不到有关“乐视”的任何字眼。

4月11日，贾跃亭最新的一条微博，还在若无其事地为梦想“一心造车”，称新物种“FF 91”的超级计算平台就像自己在努力学习英语技能一样，会不断学习并迭代，“在位于洛杉矶的未来主义者测试实验室中，正在见证这一颠覆性技术的诞生”。

迭代、未来主义、颠覆性技术……这些似曾相似的花哨字眼，今时今日的贾跃亭仍旧挂在嘴边，理想主义青年一如既往。

曾几何时，贾跃亭为乐视股民画下的宏伟愿景是：依托全新的互联网生态模式，打破边界、生态化反、蒙眼狂奔，创立互联网生态经济这一全新的经济形态。这些那些花式酷炫的概念背后，是贾跃亭无比凶险的战略冒险，成则天堂，败则地狱。

在骨子里，贾跃亭或许并不想把这一切最终导演成一场骗局，但他在蒙眼狂奔时却忽略了冲刺过程中的诸多致命缺陷，最终导致翻车。

也有人说，可能贾跃亭认知里的自己和乐视，与外界看到的贾跃亭和乐视，以及真实的贾跃亭和乐视，不是同一回事。毕竟，商人孙宏斌、牛散章建平、明星刘涛这些“资本大戏”的主人公们，都因没看透贾跃亭和乐视，相继折戟，挨个认输。

跑路700天

从巅峰时期的1700亿元到如今不到70亿元的市值，乐视帝国的覆灭几乎在顷刻之间。

贾跃亭手中的乐视网，以视频内容起家，在短短的3年内，相继冲入电视、手机、汽车、金融、影视等多个领域，威风八面，同样也四处树敌，甚至导致“十个锅，两个盖”。最高光的时刻是2016年，贾跃亭跻身福布斯中国富豪榜第37名。但是伴随着乐视的飞速发展，资金链断裂、贾跃亭掏空乐视，IPO造假的质疑如雪球越滚越大。

2017年7月17日，矛盾到了爆发的一刻。北京博瑞豪庭酒店的临时股东大会上，讨债者高举横幅高喊：乐视还钱！贾跃亭还钱！

这一年的7月4日，贾跃亭避走美国，至今已超670天。这期间，“贾跃亭什么时候归国”时不时就上一次热搜，投资者们望穿秋水，而贾跃亭几次托词“下周回国”无果，也成为网络上流传甚广的吐槽段子。

2017年，贾跃亭辞去乐视网的一切职务，自身持股不断被动减持，截至2019年4月18日，刨除质押和被冻结的部分，贾跃亭所持股份仅占总股的1%。

实际上，自2014年以来，贾跃亭及姐弟就以各种理由对公司进行减持，累计套现140亿元。将减持资金全部借予上市公司、将还款所得资金全部用于增持乐视网股份的承诺，全部落空。

自贾跃亭远走他乡到美国“闭门造车”，乐视也陷入风雨飘摇的境地。2017年年底，北京证监局曾责令贾跃亭回国，贾跃亭则表示国内的事务都交由妻子甘薇和哥哥贾跃民处理。

就在此次被证监会立案调查前夕，乐视网业绩爆雷。2019年第一季度报告显示，乐视网营收较去年同期减少70.54%，净亏损达1.77亿元，同比减亏42.26%。而在2018年，乐视网实现营业收入15.58亿元，实现归属于上市公司股东的净利润为-40.96亿元。2018年经审计归属于上市公司股东净资产为-30.26亿元。

与此同时，2017年至今，仅贾跃亭个人名下有29条执行消息，根据这29条已进入执行程序的案件计算，贾跃亭名下的欠款已超过70亿元。

三位白衣骑士

虽然身在大洋彼岸，但两年来，贾跃亭的热度始终未减。失信、负债、造车、融资、跟各大资方之间的爱恨情仇，像电视剧一样轮番上演，翻车之后的贾跃亭，翻身大戏一样精彩。

2017年乐视危难之际，融创掌门人孙宏斌挺身而出，成为白衣骑士。据称在乐视崩盘之际，贾跃亭找到孙宏斌，第一次见面就谈了六七个小时，孙宏斌当即决定拍案投钱，盛赞贾跃亭的企业精神“是这个时代的稀缺物种”。150亿元的入股，只用了短短36天就敲定，两人亲如手足出席发布会，孙宏斌的一番“英雄相惜深情告白”吸睛无数。

不过，孙贾两人的浓情蜜意并没有维持多久。在2018年9月融创业绩发布会上，孙宏斌哽咽直言，投资乐视是一个失败的决策，损失了165亿元，是个无底洞，自己要壮士断臂。

一年后，恒大掌门人许家印到法拉第未来的洛杉矶总部参观，并敲定了双方合作，成为贾跃亭FF的第二位接盘侠。这一次的蜜月期更短，不到三个月就拆伙，甚至对簿公庭。外界猜测纷争起于控制权之争。

2019年，贾跃亭迎来第三位接盘者，九城老板朱骏决定驰援FF。3月，九城与法拉第未来联合宣布，双方将共建合资公司，在中国生产、制造、运营及销售豪华智能互联网电动车。在满足一定条件的情况下，九城将分三期向合资公司注资最高达6亿美元；而FF将向合资公司注入中国相关生产基地资产，并将对合资公司授予指定车型的独家生产、营销及销售权。

除了孙宏斌、许家印、朱骏，贾跃亭自带光环，还吸引过“超级牛散”章建平的投资。后者最终马失前蹄，在乐视网一项巨亏超10亿元，成为其投资历史最失败的一笔。

除了资本圈大佬，贾跃亭开办的乐视影业也吸引诸多明星投资，张艺谋位列最早一批投资客，后来，邓超孙俪夫妇、郭敬明、孙红雷、黄晓明、刘涛等人也都加入。曾经被贾跃亭包揽的半个娱乐圈，在乐视崩塌之后，不幸成了颜值最高的一批韭菜。

根据同花顺数据显示，截至2019年一季度，乐视网股民数量为25.7万，2018年人均亏损达到了19.25万元。

一旦乐视网退市，这20多万投资者将何去何从？根据不完全统计，今年以来，乐视网共发出18次暂停上市的风险提示。但即便千疮百孔，硝烟四起，乐视网的股票交易活跃度依旧不减，直到停牌前最后一个交易日，仍有不少游资涌入。停牌前一天即4月25日，逾9亿元资金买入乐视网。“刀尖舔血”是这些投资者杀入或留守乐视网的投机心态，赌的是乐视日后可以资产重组或重新恢复上市。

“只要贾跃亭不回国，就拿他没办法”成了目前乐视网投资客的代表性心态。也有人说，贾跃亭嘴里的“下周回国”，是和A股回到5214点一样遥远的事情。

继5月6日央行罕见在股市开盘前宣布对中小银行实行较低存款准备金率的消息后，当天晚间，央行就此次“定向降准”做出进一步解释。根据安排，央行决定从2019年5月15日开始，对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。约有1000家县域农商行可以享受该项优惠政策，释放长期资金约2800亿元，全部用于发放民营和小微企业贷款。

央行相关负责人对此表示，此次定向降准着眼于建立政策框架，是贯彻党中央、国务院部署，推进金融供给侧结构性改革的重要举措，有利于处理好总量和结构的关系，用改革的办法优化金融供给结构和信贷资金配置，支持中小银行更好地服务民营和小微企业，加大对实体经济的支持力度。

不同于以往历次定向降准，本次定向降准无论从所适用的机构范围还是所释放的资金规模看，均属于“小而精”。央行负责人也表示，此次调整聚焦仅在本县级行政区域内经营，或在其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于100亿元的农村商业银行，对其实行较低的存款准备金率，这将明显增强服务县域中小银行的资金实力，促进其降低融资成本，更好地支持民营和小微企业发展。

值得注意的是，尽管本次定向降准从5月15日开始，但实则分三步走，即为稳妥有序释放资金，确保用于扩大普惠信贷投放，此次存款准备金率调整将于5月15日、6月17日和7月15日分三次实施到位。

本次定向降准也是为了落实4月中旬国务院常务会议所提出的“抓紧建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架”。目前我国的存款准备金率大体有三个基准档，第一档，对大型银行，实行高一些的存款准备金率，体现防范系统性风险和维护金融稳定的要求；第二档，对中型银行实行较第一档略低的存款准备金率；第三档，对服务县域的银行实行较低的存款准备金率，目前为8%。

其中，农信社等执行较低一档的存款准备金率，部分农商行执行与股份制银行相同的中间档存款准备金率，另一部分农商行则执行略低于中间档的存款准备金率。

此次调整后，服务县域的农商行标准明确为：仅在本县级行政区域内经营，或在其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于100亿元，符合这一条件的农商行均可与农信社并档，执行相同的存款准备金率，从而简并了存款准备金率档次。

央行负责人表示，此番调整后，我国的存款准备金制度将形成更加清晰、简明的“三档两优”基本框架。所谓“两优”，是指三个基准档次的基础上还有两项优惠：一是大型银行和中型银行达到普惠金融定向降准政策考核标准的，可享受0.5个或1.5个百分点的存款准备金率优惠；二是服务县域的银行达到新增存款一定比例用于当地贷款考核标准的，可享受1个百分点存款准备金率优惠。考虑到服务县域的银行作为普惠金融机构已经享受了第三档的较低存款准备金率，因此不再享受普惠金融定向降准考核的优惠。享受“两优”后，金融机构实际的存款准备金率水平要比基准档更低一些。

“‘三档两优’存款准备金制度框架兼顾了防范金融风险和服务实体经济、特别是服务小微企业，有利于优化结构。此次进一步梳理‘三档两优’框架，更加简化了政策体系，对金融机构的引导作用更明确，操作性更强。”央行负责人称。

交通银行首席经济学家连平表示，未来大中小型银行存款准备金率差异会更明显，并形成制度化，比如针对小型金融机构在哪些情况下可以适用更低的准备金率，以及差异化存款准备金率的具体操作方式等，有望在未来的政策框架里进一步明确。

国家金融与发展实验室副主任曾刚在接受证券时报记者采访时表示，对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架，目的在于以差异化的存款准备金率做“奖励”，激励中小银行加大对小微、民企的信贷支持，下一步央行在制定准备金管理办法时需要引入更多银行服务小微、民企成效的考核指标，但考虑到目前银保监会已经有一套针对银行开展普惠金融情况的监管考核体系，建议未来央行、银保监会可以加强沟通协调，整合成一套标准统一的普惠金融考核标准，适用于准备金政策框架中，这样可以避免额外增加银行监管达标的压力，利于普惠金融政策更好地实施。

每经编辑 魏文艺

5月6日，包括万科、世茂、金茂等在内的10余家房企公布今年1~4月销售情况。与去年同其相比，这些房企的销售金额均呈现增长态势。

万科前4月合同销售额2096亿 4月单月销售超600亿

万科企业股份有限公司发布公告显示，2019年4月实现合同销售金额601.7亿元，与去年同期的418.9亿元相比，增长43.64%，合同销售面积370.0万平方米，同比增长43.63%。

2019年1~4月，万科累计实现合同销售金额2096.1亿元，合同销售面积1294.8万平方米，分别同比增长6.86%、同比减少0.84%。

公告披露，自3月销售简报披露以来，万科新增加项目8个，合计占地面积63.6万平方米，计容积率建筑面积为124.9万平方米，公司权益建筑面积为90.6万平方米，需支付权益价款为82.01亿元。

世茂房地产前4月合约销售额558.6亿 同比上升36%

世茂房地产控股有限公司发布的4月未经审核营运数据显示，4月份实现合约销售额约为150.9亿元 ，较去年同期分别上升86%；合约销售面积为83.78万平方米，较去年同期上升63%；4月平均销售价格 为每平方米1.8万元。

截至2019年4月30日，世茂累计合约销售总额约为558.6亿元，同比上升36%；合约销售总面积为313.29万平方米，同比上升22%；平均销售价格则为每平方米1.78万元。

中国金茂前4月签约销售额411亿 完成全年目标近三成

中国金茂控股集团有限公司公布的2019年4月未经审核销售数据显示，4月份取得签约销售金额为127.92亿元，签约销售建筑面积约76.72万平方米。

截至2019年4月底，中国金茂前4个月累计取得签约销售金额共计411.21亿元，累计签约销售建筑面积约201.88万平方米。

据了解，2019年中国金茂签约目标为1500亿元，2020年为2000亿元。按此计算，其目前已完成全年签约目标的27.4%。

中南建设前4月合同销售额462.8亿 同比增长29%

江苏中南建设集团股份有限公司公告显示，2019年1-4月份累计合同销售金额约462.8亿元，比上年同期增长29%；累计销售面积约378.0万平方米，比上年同期增长35%。

公告指出，2019年4月份，中南建设合同销售金额约154.1亿元，比上年同期增长39%；销售面积约127.9万平方米，比上年同期增长47%。

雅居乐前4月预售额343亿 4月签约3产业项目

雅居乐集团控股有限公司公告显示，今年4月，雅居乐连同集团合营公司及联营公司实现预售金额合计为92.3亿元，同比增长10.13%，对应建筑面积为55.8万平方米，平均售价为每平方米1.65万元。

截至2019年4月30日，雅居乐累积实现预售金额合计为343.1亿元，同比增长16%，对应建筑面积为227.0万平方米，平均价为每平方米1.51万元。

值得注意的是，4月份雅居乐接连在产业园、小镇业务方面签约项目，包括总投资300亿元的天津宝坻津侨国际小镇项目、拟投资约100亿元的郑州雁鸣湖国际会议会展小镇，以及江苏宜兴·雅创高科智能制造产业园项目。

富力前4月权益销售额337亿元 同比微增2%

广州富力地产股份有限公司公告显示，该集团于4月单月的权益合约销售总金额约为89.1亿元，销售面积达约71.53万平方米。与去年同期相比，销售收入持平，销售面积上升6%。

累计至今年4月底，富力地产总权益合约销售金额约337.2亿元，销售面积达约286.69万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升2%和10%。

美的置业前4月合同销售额285亿 4月斥54亿武汉拿地

美的置业控股有限公司公告显示，截至2019年4月30日，公司及附属公司连同合营企业和联营公司的合同销售金额约285亿元，相应已售建筑面积约277万平方米。其中4月单月实现合同销售金额约97亿元，相应的已售建筑面积约90.5平方米。

4月单月，美的置业在土地市场上拿地动作不断，尤其在武汉斥资近54亿元拿下2宗地。

龙光地产前4月合约销售额243亿 同比增17.7%

龙光地产控股有限公司披露的2019年4月未经审核经营数据显示，4月合约销售额约为73亿元，同比增长53.5%。合约销售面积约52.8万平方米，合约销售单价约为1.36万元/平方米。

截至2019年4月30日止，龙光地产前4个月的合约销售额约为243.1亿元，同比增长17.7%，合约销售面积约为178.1万平方米。

合景泰富前4月累计预售额222亿 同比增长10.83%

合景泰富集团控股有限公司公告显示，今年4月，合景泰富及其合营企业及联营公司实现预售额为67.14亿元，与去年同期相比增加27.6%；实现预售建筑面积约为36.2万平方米，与去年同期相比增加19.9%。

截至4月底，合景泰富前四月已完成预售额约221.75亿元，同比增长10.83%。

首创置业前4月签约金额188亿 同比增长70.6%

首创置业股份有限公司公布的营运数据显示，今年4月单月实现签约面积约21.8万平方米，签约金额约48.9亿元。

截至2019年4月底，首创置业累计实现签约面积约78.5万平方米，同比增长39.2%；累计签约金额约188亿元，同比增长70.6%；尚有认购未换签金额约15亿元正在办理换签手续。

金地商置前4月合约销售额152亿 同比增长55.75%

金地商置集团有限公司公告显示，2019年1至4月，合约销售总额约人民币151.93亿元，累计销售总面积约66.76万平方米，同比分别上升55.75%及61.29%。

4月份，金地商置合约销售总额约人民币46.04亿元，同比上升125.8%；期内合约销售总面积约21.89万平方米，同比上升128.97%。

国瑞置业前4月签约销售额87.9亿元 同比增长171.3%

国瑞置业有限公司公布经营数据显示，4月份实现签约销售额约11.34亿元，同比下降6.05%；建筑面积签约销售量约9.39万平方米，签约平均售价则约每平方米1.21万元。

截至4月30日，国瑞置业前4月累计实现签约销售总额约87.9亿元，同比增长171.3%；建筑面积签约销售量约40.79万平方米，签约平均售价约每平方米2.15万元。

本报记者 宋兴国 北京报道

近日，中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（以下简称《意见》）提出，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

一直以来，由于集体经营性建设用地在农村建设用地中的比重较小，集体经营性建设用地入市的改革被认为对增加土地供应，改善土地供应结构的帮助有限。农村闲置宅基地至少有集体经营性建设用地两倍以上的规模。这一政策落地后，会对建立城乡统一的建设用地市场造成多大的影响？

理顺“人与地”关系

21世纪经济报道记者注意到，意见将“建立健全有利于城乡要素合理配置的体制机制”作为具体任务的首位。

国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军在解读意见时表示，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有5项主要任务，第一是建立健全有利于城乡要素合理配置的体制机制。

“这是提高经济效率和全员劳动生产率的关键制度。必须破除妨碍城乡要素自由流动和平等交换的体制机制壁垒，促进各类要素更多向乡村流动，在乡村形成人才、土地、资金、产业、信息汇聚的良性循环。”陈亚军说。

其中，作为重要要素的“人口”与“土地”之间的关系如何处理？

《意见》明确提出，要全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策（以下简称“人地挂钩”政策），维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。

上海交通大学城市科学研究院院长刘士林告诉21世纪经济报道记者，城镇化的过程其实就是人口从农村转移到城市的过程。目前，我国城镇化过程中遭遇的主要问题是城乡不平衡，城乡之间的人才、产业和公共服务等要素差别过大。对于农民而言，其所拥有的最基本要素就是土地，土地问题不解决，其他要素很难跟上。只有理顺了人口与土地之间的关系，才能解决后续的其他资源的配置问题。

2016年10月，国家发改委等五部委联合下发的《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》提出，到2018年，基本建立人地挂钩机制；到2020年，全面建立科学合理的人地挂钩机制政策体系，为如期实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户提供用地保障。

中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明向21世纪经济报道记者表示，“人地挂钩”是将建设用地增加规模与人口增加规模联系起来考虑，可以避免此前部分城市和开发区出现的用地规模远超实际需求的现象，更好保障新型城镇化的用地需求。

严金明指出，未来随着“人地挂钩”机制的完善，对于一些产业衰退、人口净流出的收缩型城市，要严控其新增建设用地规模，转为存量挖潜为主。

闲置宅基地可以入市

在此次《意见》提及的农村土地改革的几大板块中，宅基地制度改革一直最受关注。

国家发改委方面在解读《意见》时仍然强调，“城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”三大原则。

2016年出台的《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》规定，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。但由于村集体内部宅基地需求较小，这类交易规模一直较小。

而随着农村宅基地三权分置试点的推开，城里人到农村买宅基地的现象再现，也引来了主管部委的多次发声。

不过，21世纪经济报道注意到，从宅基地申请、宅基地使用权的利用和宅基地退出等多个方面，都有了“放活一些”的政策突破。

其中，政策力度最大的是，“允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市”。

农业农村部经济研究中心研究员廖洪乐告诉记者，这是此次文件的一大政策突破，过去宅基地虽然也被视作集体建设用地，但并不被看作集体经营性建设用地，不能直接入市。这一政策会极大增加村集体在集体经营性建设用地入市过程中的灵活性和主动权。

目前还在审议的《土地管理法》修正案草案提出，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

一位农业领域的研究人士告诉记者，这一政策的落实，有利于刺激地方政府和村集体基层相关的动力，也是对基层诉求的回应。

这一政策会带来多大影响？根据有关方面的测算，2013年全国的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩。中国社科院农村所在《中国农村发展报告（2018）》中指出，农民空置的宅基地可以用于整治的有1亿亩左右。

不过，多位受访人士均表示，这并不意味着这一亿亩闲置宅基地都可以转化入市。

严金明告诉记者，虽然此类政策开了口子，但由于要满足有偿退出、农民自愿的条件，还涉及村庄所处的规划要求和空间位置，决定了这些闲置宅基地能否转为集体经营性建设用地，以及转化的价值。所以，这一政策具体会对集体经营性建设用地入市规模造成多大影响，目前还难以估计。

《意见》还提出，要推动各地制定省内统一的宅基地面积标准，探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿。

廖洪乐告诉21世纪经济报道记者，《意见》中提到的“增量集约有奖”，是一个之前很少听闻的政策。具体来看，有可能是通过设定省内统一的宅基地面积标准，对于新申请宅基地农户，人均面积小于这一标准的，给与补贴等形式的奖励，有利于更好的实现集约用地。

房地产行业的分化与洗牌仍在继续。

随着2018年度业绩和2019年一季报的公布，微妙的变化正在房地产行业里显现出来。

一边是2018年销售额的新高。6000亿元、5500亿元和5000亿元，万科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、碧桂园(港股02007)（02007.HK）再次突破了过去的自己。千亿房企的阵营也扩展至了30家。

另一边，一季度三大龙头房企全口径销售金额同比平均下降近13%。按照克而瑞的统计，一季度万科同比下滑1.76%，碧桂园下滑9.25%，恒大下滑了26.21%。同时，百强房企整体销售减少了1%。而且，按照时代周报记者不完全统计，近7成房企一季度目标完成率在20%以下。

2019年被公认为是房地产销售的小年，各城市分化的市场格局或者还将继续。回款、融资、去杠杆、增利润，仍是房企们的高频词汇和艰难课题。

房企的天花板

对于行业天花板的讨论，其实并没有停止过。

在房企转向新业务的原因中，往往能看到“因地产行业发展天花板”的表达。较早几年前，曾有业内给出房企规模会在4000亿元到达天花板，不过只间隔一年的时间就被打破了。

2016年至今，中国房地产经历了增长最快的三年。通过高周转和高杠杆的路径，百强房企销售规模保持了40%以上的年复合增长率。

大环境则是国家统计局数据显示的2018年近15万亿元的全国商品房销售额，同比增长12%，再创历史新高，远超过2015年的8万亿元和2016年的11万亿元。

眼下追问还在继续：市场是否还能保持足够的推动力？拐点是否就此到来？

中国房地产业协会原副会长朱中一给出的看法是，中国的房地产业起码还有10年左右的发展期。原因一是城镇化持续推进和中心城市引领城市群发展；二是城市更新改造的推进；三是新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求。

“对于2019年的房地产市场，预测可能有10%的下滑，但整个市场依然会达到13万亿元规模。”世茂集团董事局副主席许世坛在今年3月业绩发布会上对时代周报在内的媒体表示。

不难发现，巨头如碧桂园、万科、恒大等，对于后续规模上的增长并没有给出积极的姿态。

万科2019年的回款额定在了6000亿元，少于去年的6300元销售目标；碧桂园甚至并没有公开给出今年的销售目标，关键词则是“提质控速”；恒大对于今年的销售目标增幅也降低了近2%。

可以确定的一点是，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续。按照不完全的统计，绝大部分规模房企2019年的业绩目标增长率与2018年业绩同比增幅相比都较低。

克而瑞分析人士指出，预计2019年房地产企业业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现。预计今年整体的预期去化率与2018年60%上下的水平基本持平，与2017年相比较低。

净利润下降

房企的净利润情况已经出现了明显的分化。

时代周报记者根据Wind房地产行业分类的数据统计发现，A股沪深市146家房企中有60家出现了净利润的下降，占据总数量的41%。

自2016年开始，净利润为负的房企数量呈现上升，从原先的13家、11家到25家，翻了近一倍。

当中不少为中小型房企，例如海航创新（600555.SH）、中房股份（600890.SH）、大港股份（002077.SZ）、嘉凯城（000918.SZ）和*ST华业（600240.SH）等。

大型房企依旧是净利润的大头，像万科（000002SZ）、保利（600048.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）和绿地控股（600606.SH）四家房企，在过去三年里连续处于净利润的前四位。

不过，净利润的第一位和末位之间的差距正在加大，例如万科2018年净利润（合并报表）为492亿元，排在末尾的*ST华业为-64.67亿元，两者相差近550亿元。而2017年万科和排在末尾的宁波富达（600724.SH）之间相差仅为380亿元。

限价和市场下行成为影响房企业绩的关键因素。比如，万科在年度报告中对2018年项目做了23.1亿元的存货跌价准备，同比增长43.4%。这影响税后净利润7.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润6亿元。

“利润下降是必然趋势。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚分析认为，在放诸不炒的总基调下，市场的下行压力明显，房企盈利空间受到挤压。

现金为王

现金为王，正在被房企们放至重要的位置。

在2018年万科的业绩会上，公司首席财务官孙嘉就表示，万科的运营模式是现金为王，现金流为基础的管理模式，公司自始至终希望保持稳健的负债水平。

据时代周报记者了解，不少房企在今年开年之后就开始制定并实施了各类以现金流为基础目标导向的销售计划。“小步快跑”的推盘策略往往是不少中小型房企的选择。

市场去化则是另外一层的考量。尽管春节之后一二线城市的销售有所起色，但大部分三四线城市仍然延续低迷的销售态势，销售去化率比预期偏低。

克而瑞地产研究中心公布的数据显示，尽管3月市场整体表现比前两月明显好转，但百强房企一季度的整体销售规模仍有1%左右的下滑。

事实上，房企比任何时候都更需要钱。对发债端的依赖在今年以来得到了爆发。

克而瑞数据显示，今年3月，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。

另据中金公司(港股03908)统计的数据，2019年一季度，中资地产美元债总发行量达269亿美元，占总体发行量的53%，相当于2018年全年中资地产美元债的56.99%。结合中信建投的研报来看，2019年中资房地产美元债的到期规模为225.8亿美元。

这就意味着，2019年第一季度的中资房地产美元融资规模，已大大超过所需偿还的数额。

不过，一季度的境外融资成本尚较低。时代周报记者统计发现，目前主流房企的境外融资成本在6% 8%之间，远比2018年动则8%以上的成本要低得多。

“在大量短债即将到期的情况下，许多房企发债的主要目的都是借新还旧。不过，发债的规模越大，意味着日后偿还的规模也越大。”不具名金融人士对时代周报记者分析表示，“一旦出现融资端的收紧，会有一定的风险。”

作者：郭亦非

编辑：张庆宁

新城控股现今是中国房企中成色最足的黑马，诞生于常州这座制造业发达的江苏三线城市。

牧马人是王振华，担任着这家公司的董事长和法定代表人。

1983年，王振华大专毕业后，分配到江苏常州市武进第一棉纺厂，先是当过5年车间副主任。1988年，他跟着下海大潮走出国企，创办一家家庭纺织厂。

又用时5年，王振华将这家纺织厂的规模干到全市三甲，积累了200万的资金，但他意识到纺织业发展太慢。

1993年，中国房地产行业迎来史上第一个调控通知——国务院“国16条”，海南楼市泡沫应声破灭，上万家开发商哀嚎倒闭。

一本名为《投资潮中永不沉没的船——房地产》进入王振华的视野，书中讲述了李嘉诚、包玉刚等香港地产大亨发家的故事。

王振华天生爱冒险，受到李嘉诚们的鼓舞，他决意逆流而上，创办了新城控股集团的前身——武进新城投资建设开发有限公司。

从老家湖塘镇两栋住宅楼起步，王振华逐渐在常州站稳脚跟，并在2014年楼市低迷时起，开始了一波漂亮的逆周期操作，在长三角等区域大规模拿地。

王振华最耀眼的5年周期开始了。

他的新城控股（601155.SH）先后踏准上海及周边二线楼市房价快速上涨节奏，以及长三角三四线棚改去库存红利，土地货值短期内放大，销售额连年翻倍，2018年突破2210亿元，一跃进入全国房企10强，排名第8位。

新城控股2018年财报显示，净利润约105亿元，跑赢A股98%的公司。

上海证券交易所旋即“当头棒喝”，针对新城控股太过亮眼的年报，2019年4月初，连发长达7页的事后审核问询函，质疑其利润虚增、关联交易涉嫌利益输送等。

随后，新城控股公告回应监管层问询。这份43页的回函内容，在监管规则允许之内，展现出超高财务会计技巧。

财务数字如同一串串隐蔽的摩尔斯电码，解码之后，新城控股的规模之凶猛与利润之羸弱昭昭然。

领头“骆驼”差点迷失

王振华在新城控股内部极力推崇“骆驼文化”。

他希望公司在“面临复杂的市场形势和不确定性，如同骆驼进入了沙漠，抓住一切机会，做到极致”。为此，他每年组织高管团队去甘肃、内蒙古等戈壁滩及沙漠地区耐力徒步。

领头的“骆驼”差点迷失。

2016年1月22日，在王振华失联两天后，新城控股公告称，其因个人原因，正在接受常州市武进区纪委调查，并强调此事“与公司经营无关“。

所幸半月之后，王振华结束调查，回归公司。

2002年布局长三角之前，新城控股一直蜗居于大本营常州，至今累计开发超过50个项目。

常州这座三线小城已经无法满足王振华的规模胃口。而且，房地产行业遵循规模至上的游戏规则，有更大销售规模才有更丰厚的融资。

新城控股副总裁欧阳捷2018年初曾撰文判断，未来三年，50强房企将瓜分82%的银行开发贷款，“百强之外的房企已经不在银行贷款名单，50强房企就是银行放贷新门槛。”

2016年初王振华失联之前，正值新城控股全国化扩张的起步阶段。彼时，该公司销售额仅319亿，排名行业20强之外。

兵马不动，粮草先行。

2015年，新城控股发行股份，吸收合并子公司新城地产，成为第一家B股重组为A股的房地产公司。

之所以转去A股，在于新城地产2001年借壳江苏五菱于B股上市后，刚好赶上B股市场对境内投资者开放，境外投资者逢高减持离场，B股为内地企业融资输血功能逐渐殆尽。

获得A股输血渠道后，新城控股启动全国化布局，从上海、南京、苏州等长三角区域，扩张到中西部、环渤海及珠三角等区域，试图摆脱区域化房企标签。

激进扩张之路

对于房地产市场来说，2014及2015年正处行业低迷期。王振华利用杠杆逆周期操作，在三四线城市抢夺低价地块。

财报数据显示，2014-2016 年新城控股拿地金额占销售金额比重分别是 35%、50% 和 89%。截止 2018 年末，总土地储备 10952 万平方米中，三线城市占比高达 61.4%。

新城控股资产负债率近年来逐渐攀升，从2015年的79.54%来到2018年的84.57%。净负债率同样快速增加，从2015年末的43%上升到2016年、2017年的80%左右，2018年中一度突破100.4%，随后下降至2018年末的49.21%。

2018年报期末，新城控股的负债总额2793.62亿，同比2017年增长77.32%。

截止2018年末，得益于此前销售回款，新城账面持有货币资金454亿元，货币资金/（短期借款+一年内到期非流动负债）比例约3.49倍，2017年则为1.7倍，短期偿债压力不大。

不过，该公司存货周转率正在变慢，从2017年的0.45下降到2018年的0.3。与此同时，融资成本也在增加，2018 年融资成本 6.47%，相较 2017 年末提升 1.15 个百分点。

与拿地、负债相对应的是同样高速攀升的销售规模。财报显示，2015年至2018年，新城控股合约销售额分别是319亿元、650亿元、1265亿元和2210亿元。

由于预售制度导致房企财报错配，卖房收入需等待一两年后才得以在财报中体现。以新城2018年2210亿元销售额为例，实际上多由2016年前后的销售额结算而来。

“新城控股充分受益了三四线加杠杆去库存带来的大繁荣。”对此，兴业证券在研报中分析称，新城控股布局的多个三四线城市量价齐升，2018 年其三四线城市销售金额占比提高到 62.3%，销售面积占比提高到 54.4%。与之相呼应的，则是同比下滑11%的销售均价，为12201元/平米。

这一特点几乎与“三四线之王”碧桂园如出一辙。在新城内部，王振华对碧桂园高周转模式尤为推崇，当作学习标杆。

《棱镜》了解到，为提升项目周转速度，新城内部制定了“0346战略”——拿地即开工，3个月示范区开放，4个月开盘，6个月融资性现金回正，12个月现金流回正，包括拿地、销售、租赁及融资。

对此，银河证券分析称，广大三四线城市具备“天然”的快周转条件，预售条件宽松，使得从拿地到开盘周期压缩至3个月成为可能。

碧桂园高周转模式带来房屋质量问题，在新城控股身上也不例外。

《棱镜》查询各地住建部门网站及公开报道信息显示，仅最近半年，新城的南京璞樾和山豪宅项目、常州新城金郡精装修项目以及启东吾悦广场住宅项目等，均被曝出存在严重的施工质量问题。其中，南京项目上百套房子严重渗水，当地住建局罕见地撤销了该项目的竣工备案。

王健林的门徒

王振华还是王健林的商业地产的忠实门徒。

《棱镜》了解到，在新城内部组织架构中，主要分为住宅开发、商业开发、商业运营管理三大事业部。

商业开发的核心产品是吾悦广场，与万达广场模式颇为相似，也有规模不小的住宅项目，与住开事业部形成内部赛马，资源几乎不通，对外竞争抢地。

商业开发事业部的操盘手来自“万达帮”，此前的带头人是陈德力。陈曾在凯德商业和万达商业任职多年，经历过万达广场高速发展期，2016年被挖来加速吾悦广场落地。

吾悦广场避开与万达、大悦城、华润等强大对手在一二线城市的竞争，下沉到二三四线城市中的偏远区域，从地方政府手中拿到低廉土地，拉动区域土地货值增大。

以2017年为例，吾悦广场拿地均价为2243元/平米，比纯住宅拿地3610元/平米的均价便宜38%。

拿地后，吾悦广场依靠可售住宅、公寓和商铺的销售回款，快速回笼土地成本，用来补贴整个商业综合体及配套设施开发建设，购物中心则自持运营。

王振华曾对外表示，在三四线城市，一个购物中心成本大概7-8亿元，一二线城市成本会在15-20亿元，因为土地价格很高，“做商业项目之前，首先会分析地块到底有多少可销售面积，能否覆盖持有商业所需现金流，这是首要指标。”

2016年11月，王振华定下2020年开业100个吾悦广场、租金收益达到100亿元的目标。陈德力被挖来后，立表忠心干到120个。

眼下，陈德力已经没有机会亲身完成目标。2018年9月，少东家王晓松接替陈德力分管商开板块和资管中心，后者转去负责商业管理事业部。

王健林2016年领导万达广场转型轻资产模式，王振华依然痴迷于吾悦广场重资产模式，但这种模式对现金流及运营效率要求极高，回收资金周期更长、风险更大。

新城控股2018年财报披露，截止2018年末，开业及储备的吾悦广场共计96座，其中重资产模式运营高达89座，24座位于二线，65座位于三四线城市。

太平洋证券曾就吾悦广场现金流做出模拟分析，一个典型的吾悦广场总建面50万平米，其中住宅公寓商铺等可售部分约40万平米，自持购物中心10万平米，假设地价为每平米3000元，总地价合计约15亿元。住宅等可售部分建安成本为12亿，按照往年新城综合体30%的毛利率计算，可售部分收入为34亿元，基本满足现金流自我平衡。

该券商预计，吾悦广场拿地后，6-9月可售部分开盘，现金流可支持购物中心等自持部门开发，3-5年成熟后可实现年租金收入1亿元。

对于投资物业的回报期，在2018年财报会上，新城发展行政总裁吕小平透露，按平均每个吾悦广场6.5亿的总投入计算，预计每个吾悦广场前十年的平均租费收入可以达到1.32亿元，投资回收期可控制在6年以内。

不过，《棱镜》从财报中看到，目前吾悦广场实际开业仅为42座，开业面积390万平方米，其中30座均在2017年之后开业。尽管全部租金及管理费合计收入增速翻倍至 21.16 亿元，但距离陈德力夸下的海口——2020年过百亿的租金收益，相距甚远。

现今年租金超过1亿的吾悦广场仅有3家，两家位于王振华老家常州，均已开业7年左右的时间。

拆解百亿净利润谜团

随着房价快速上涨周期结束，一个新的信号是，恒大、碧桂园等大型房企纷纷从规模扩张，转向利润至上。

在2018年销售额Top20房企中，新城控股以74%的净利润增速排名榜首，达到104.91亿元。这是最受监管层关注的一个问题。

拆解这104.91亿元的净利润构成，不难发现，其中28.09亿元来自投资性房地产公允价值增加的收益，而2016、2017年这一数据仅5.82亿元、9.09亿元。

关于这一点，监管层质疑其公允价值大幅增长合理性。

对此，新城控股回函解释称，公允价值主要的变动原因是，“在2018年之前竣工的吾悦广场租金上涨带来的评估增值，以及2018年内竣工的在建工程的评估增值。”

日后，这些多半布局于三四线城市的吾悦广场，一旦整体估值缩水、运营效率走低的话，公允评估增值下跌，这块账目利润又该如何美化？

与此同时，新城控股还有一笔6.77亿元的净利润，来自“许昌昱恒”这家由合（联营）公司变更为公司合并报表范围子公司的投资收益。

对此，监管层质疑称，面对诸多持股超过50%的合（联营）公司，为何新城“有选择性”纳入并表，是否有调节利润的考虑？

新城给出的解释为，有些项目合作方希望继续参与经营决策，导致无法纳入合并范围。

《棱镜》查询得知，新城控股持股超过50%的合（联营）公司有24家，除“常熟中置”及“常州新城紫东”两家公司盈利外，其余公司均处于亏损状态，合计亏损额为3.18亿元。这意味着，一旦将上述24家公司也进行并表，无疑将侵蚀新城控股百亿净利润。

此外，2018年报披露，新城控股有448.68亿元的多笔应收账款，其中“苏州聿盛”等欠款超过一年，但相比其他规模性房企，其坏账计提比例仅为0.1%及1%，明显低于同行。

更为吊诡的是，截止2018年底，新城控股应付控股股东新城发展计息款项22.22亿元，利率8%。2019年3月，在公司账面仍有454亿元的账面货币资金外，新城控股再向控股股东借款100亿元，利率不低于8%。

但8%的利率明显高于公司2018年6.47%的平均融资成本。对此，监管层怀疑高利率是否会侵害公司利益。

除上述账面上的“美化”外，回到实实在在的地产开发主业，新城控股前景也令人堪忧，这亦是监管层关注的重点。

眼下，楼市调控日趋严厉超出行业预期，随着棚改红利殆尽，押注三四线城市的新城控股，后续业绩增长动力成为疑问。财务数据显示，截止 2018 年末，其总土地储备 10952 万平方米中，三四线城市占比高达 61.4%。

“三四线城市的红利还是会有一段时间，未来3-5年都有好的发展机会。”2018年7月，王振华曾做出判断。但现实情况与王老板的判断截然不同。

新城控股在最近的回复函中表示，2018 年及 2019 年一季度，公司在三四线城市的房地产合同销售额占比分别为 50.72%及 59.51%，受调控政策持续影响，自 2018 年下半年至 2019 年一季度，公司三四城市房地产项目去化率同比有所下降，2019年第一季度实际可售货值为1519.27亿元，实际销售467.14亿元，去化率仅30.75%。

对于2019年的销售目标，有媒体称其内部目标一度被定到3500亿元。不过王振华在2018年财报会上表示合约销售目标为2700亿元。

兴业证券在一份调研纪要中写道：王振华已经在有意控制拿地成本，要求项目达到净利润率8%以上，内部报酬率 20%以上。

据澎湃新闻报道，2017年7月，在安徽肥东县项目拍地时，新城控股比第二名万达报价高出约15亿元，最终以溢价231%、总价35亿元的代价成交。

新城控股下发内部通知，认为此次拿地存在重大研判失误，造成严重损失，投资拓展及研究部两名高管被罚降职、降薪、罚款。

本报记者赵鹏

“从推门进来到领走房产证，全程才用了一个多小时。”昨天缴完税费就过户、随后就拿到了房产证，市民王先生颇为惊喜。眼下，朝阳和通州已试点开通二手房登记微信和支付宝缴费。全市更整体优化二手房买卖流程，市民去一次综合服务窗口当日就能办结领到房产证。

微信支付宝能缴登记费

“互联网+”政务服务全新升级，近日市财政局会同市规自委开展不动产登记审批服务便民化改革，在前期实现不动产登记收费网上支付后，又实现了移动支付和扫码支付的在线缴费功能。

在位于红军营东路的朝阳区不动产登记事务中心大厅，工作人员李秀最近时常指导市民通过更便捷的微信和支付宝来缴纳登记费等非税费用。

对于办理二手房等不动产登记的市民来说，在朝阳和通州先提交不动产登记申请材料，待登簿业务完成后，市规自委不动产登记系统与财政部门的非税互联网缴费平台自动对接，财政非税系统发送缴费通知短信，申请人点击短信中的缴费链接，登录手机版支付平台，选择微信、支付宝、网上银行等方式缴纳不动产登记费即可。

同时，申请人也可以通过不动产登记大厅缴费自助终端，或者访问不动产登记网上办事服务平台网站进行扫码缴费。

房屋交易有了一门式服务

“现在带客户办理二手房买卖业务，在综合服务窗口当日就能办结领证，过去可是规自委和税务窗口都得跑，手续复杂多了。”我爱我家红军营南路店一名工作人员告诉记者。

变化源于新政的出台，日前市规自委联合市住建委、市税务局联合印发《不动产登记、房屋交易及税收征管领域办事“一网、一门、一次”服务规则（试行）》。三部门优化流程，新推出了“一网、一门、一次”服务。

通过市规自委搭建统一的网上服务平台，本市在不动产登记、房屋交易及税收征管领域实施了“一网通办”，把房屋交易这一件事中涉及的合同网签、纳税等串联事项与登记业务在线上并联办理。

如今，市民只需线上登录一个网站申请，经各部门联合预审合格后，线下前往综合服务窗口，当日即可办结领证，到不动产登记现场一次即可完成所有事项办理。

据朝阳区不动产登记事务中心大厅计算，从市民叫到号开始去综合窗口办理，再到领取房产证，全程不过一个多小时。

买卖房屋申请材料变薄了

很快，本市的“一窗办理”服务体验再次升级。近日，市规自委联合市住建委、市税务局再次印发《关于进一步便利企业群众办事优化不动产登记领域营商环境的通知》，从减少申报材料、压缩时间简化程序等方面制定了更精准的服务措施。

减少申报材料方面，本市对群众买卖、赠与房屋通过“一窗办理”方式办理网签、缴税及登记的，各部门只共同收取一套申请材料，且无需提供相关申请材料的复印件，进一步简化了市民申请材料数量。

告别排队，目前市民不用跑到各区不动产登记中心窗口，不出家门就可以查询不动产登记信息，这得益于近期出台的《北京（楼盘）市不动产登记信息网上查询规则》。

本报记者包兴安

5月6日，国家发展改革委召开专题新闻发布会，介绍关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况，并回答记者提问。国家发改委规划司城乡融合发展处处长刘春雨表示，抓紧落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策，要平等保护并且进一步放活承包地经营权，为现代农业的发展提供更加可靠的制度保障。

5月5日发布的《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出改革完善农村承包地制度。保持农村土地承包关系稳定并长久不变，落实第二轮土地承包到期后再延长30年政策。

刘春雨表示，农村土地制度改革取得了不少新的突破，但是距离城乡土地的统筹高效、集约利用，距离真正建成城乡统一的建设用地市场，距离使每一寸土地都能释放出更多的发展活力和生产力，距离让广大农民平等共享城镇化过程中的土地增值收益还有很长的路要走，因此《意见》提出了农村土地制度改革的若干举措。

刘春雨介绍，第一项举措是农村集体经营性建设用地入市的制度。核心是要夯实土地的产权基础，建立城乡统一的建设用地市场。《意见》主要提出了要允许农村集体经营性建设用地入市，允许村集体依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。这是盘活农村存量建设用地的重要改革措施，在改革中就要注意以下几个问题：

一是推进要有序，要按照国家统一部署来实施。《意见》提出到2022年城乡统一的建设用地市场要基本建成，到2035年城乡统一的建设用地市场要全面形成。目前农村集体经营性建设用地入市这项改革还是在部分地区开展试点，未来在全国范围内普遍推开的路径和时间节点，要视土地管理法的修改情况和国家统一部署来安排，要在修法的基础上进行全面推开。

二是推进要稳慎，要严守底线、防范风险。在推进农村集体经营性建设用地入市过程中，要严格守住土地所有制的性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，不能把集体所有制改没了、耕地改少了、农民利益受损了。此外，也要重点守住生态保护的红线，守住乡村文化的根脉，还要有效防范各类政治、经济、社会等有可能发生的潜在风险。

三是以农民为主体，充分尊重农民的意愿。土地制度改革事关农民的切身利益，所以要以维护农民的基本权益为底线，绝不能代替农民作主，不能强迫农民选择，要真正让农民得到改革的红利。

四是不能一哄而上，随意改变用途。要把农村集体经营性建设用地入市的基础做扎实，确保待入市的土地符合空间规划、用途管制和依法取得，不得突破现有规划，不得随意改变土地用途，不得出现违法用地的行为。

“第二项举措是改革完善农村承包地制度。这主要是进一步让农民吃上定心丸”，抓紧落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策，要平等保护并且进一步放活承包地经营权，为现代农业的发展提供更加可靠的制度保障。”刘春雨说，在此过程中，需要注意的是承包地的农业用途不能改变，农民利益要得到充分保护，而且要坚持因地制宜，宜大则大，宜小则小，不搞“一刀切”式的土地规模经营。

刘春雨表示，第三项举措是稳慎改革农村宅基地制度。在此过程中，需要注意的是城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

本报记者王丽新

五一放假之前，《证券日报》记者偶然途经苏州（楼盘），经太湖湖边回苏州市里路上，巧遇一位故乡在陇西到苏州生活多年的出租车司机赵师傅。聊天之余，赵师傅得知记者在北京（楼盘）生活，没想到第一句即吐槽：“苏州的房价都快赶上北京了”，“我来这几年还没攒够买大一点房子的钱，尤其今年，好地段的房子都6万元/平方米了，一般的都要4万元/平方米左右，买不起了。”

几天之后，红五月开局，果然，苏州楼市房价曲线直上。无独有偶，与苏州高铁仅一个多小时车程的南京（楼盘），甚至出现了32个人抢一套房的摇号购房热潮，一如两年前的上海（楼盘）和北京。

不难看出，当下，楼市销售的分化现象正在全国展开，但一线城市似乎颇为平稳。以北京为例，3月份曾因四环边限价房入市引发的凌晨排队买房现象似乎开始退烧，五一期间，北京楼市商品住宅仅成交约300套，可谓近几年的新低点。

开发商忙于蓄客推盘

苏州赵师傅的无奈，来自于支付能力够不到快速上涨的改善房的门槛。而横盘已久的北京楼市，限竞房时代的来临，让购房者有了更多挑选空间，尤其是首改和再改客群，并不急于出手，多是选择在大量已经或者即将入市的新项目中“挑房”买。

五一期间，《证券日报》记者走访了几个即将入市的新盘后获悉，远郊盘看热闹的客群多，下手的少；性价比高的项目，有真实购买意向的客群多，但项目投入多利润薄，开发商颇有虚热之苦恼。

4月30日，《证券日报》记者换乘了三种交通工具才来到了北京房山青龙湖板块，在这个过去几乎没有什么开发商布局的区域，如今龙湖、金地等房企都已拿地建房，且都将在今年进入集中销售期，主力产品是低密度洋房及少量叠拼别墅等。

在这一板块组团的三个限竞房项目中，金地·大湖风华进展最快。据营销中心销售员向记者透露，预计项目在5月中旬入市销售，预计销售均价为37245元/平方米，主要住宅为89平方米—139平方米墅区洋房和140平方米—220平方米湖畔别墅。

“项目开盘时会有优惠，目前蓄客客群多数都是改善型，大概占比为70%，其余则为刚需客群，目前仅高端客户就有几百组到访。”金地·大湖风华项目相关人士向《证券日报》记者透露，房山青龙湖板块市场确实有竞争压力，但金地不会采取低价策略，而是在产品上做加法，比如这个项目紧挨6000亩青龙湖，社区提供免费地铁接驳班车，总价500万元即可以买到别墅，这是在以往金地风华系产品中难以找到的高性价比楼盘。

实际上，为了从竞品中突围，五一假期成了开发商揽客的重要节点。“我们楼盘五一不放假，反倒做了组织客户游船、逛公园等各种看房活动。”五一假期过后，该项目销售员向《证券日报》记者透露，五一假期期间，看房的人非常多，每天售楼处都爆满。

假期游玩之余看房的到访客群，最终是否能转化为下手买房的业主，目前尚不好判断，但来到项目看房确实说明有买房意向，只是不确定最终会买在哪里罢了。

值得关注的是，小长假期间，北京楼市出现了一个一天内引得千组客户到访的新盘，即未来金茂府。据记者了解，该项目位于北京市昌平区未来科技城区域，是中国金茂在北京的第五个金茂府产品，同时也是限竞房项目。

“未来金茂府将于6月份开盘，入市主力户型为120平方米-160平方米的精装修三居、四居，均价为5.4万元-5.6万元/平方米，总价在700万元—900万元之间。”未来金茂府相关人士向《证券日报》记者表示，项目将与华为合作，引入全场景智慧化家居系统，打造以品质、科技、智慧为符号的城市高端住宅。

有业内人士称，在供应井喷的限竞房中引入高端产品线的打法，是房企突围之道。未来金茂府主要客群基本来自于北部区域，以改善型客群为主，预计其去化程度或能与先前入市的位置优越的项目（四环内外）和性价比较高的项目相匹配。目前来看，由于价格有一定竞争力，在示范区开放当日现场，千组客户到访排队进场，并进行冻资排号。

两个即将入市的纯新盘项目，一个西南，一个北部偏东；一个六环，一个五环外，却同为限竞房供应区域。记者走访的这两个项目似乎颇能代表下半年北京楼市成交轨迹，但从此前已经销售而在五一假期期间完成网签的成交数据来看，市场仍在退烧。

购房者不急于出手

“最近一天能接到好几通推销房子的电话，甚至一个项目每天有两拨人打来揽客，可能是因为我最近在看房，但是我还没决定好买哪个项目呢。”李女士（化名）接受《证券日报》记者采访时表示，“今年限竞房很多，确实是购房的好时机，但这些项目都较为偏远，所以我也在看二手房。另外，要是再买房就得卖房才能凑够首付，现在手里的房子卖掉也需要时间，所以急不来。好在市场上可选的项目较多，在位置合适的基础上，还可以多看看品质和户型再做决定也来得及。”

实际上，现如今北京楼市中，有产者再置业的比例已经很高，在这些购房者中，除了对价格和位置敏感外，教育、医疗、社区环境和住宅品质越来越影响这些群体的选择，对限竞房项目来说，供应集中、户型同质化等难题已经导致市场去化率远不及预期。

中原地产研究中心数据显示，截至4月底，北京合计入市了41个限竞房项目，合计57期，供应的限竞房住宅有26567套、合计的建筑面积是315.7万平方米，后续预计还有约50个项目入市。部分区域如石景山区的项目，由于扎堆上市，目前面临去化难题，部分项目去化率甚至低于20%。

另据诸葛找房数据研究中心统计显示，五一假期期间，北京楼市新建商品住宅网签124套，高于2018年同期低于2017年同期；二手住宅成交量仅134套，低于2016年-2018年同期。换言之，五一假期期间，北京新建商品住宅与二手住宅网签量总共不足300套，处于2015年以来五一假期低点，尽管今年五一假期4天但仍不及往年同期三天网签量。

“一方面今年假期较长，大部分人员选择外出旅游，市场需求减少。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向《证券日报》记者表示，另一方面是国家严格调控下，市场观望情绪浓厚，更多购房者仍在观察看后续市场变化。

“整体看，今年3月份出现的高峰期在供应量爆发基础上出现了退烧。”中原地产首席分析师张大伟表示，叠加之前优惠项目减少，二手房价格合适的房源成交后，业主涨价，购房者开始观望。此外，除了少数五环内项目外，最近几个月入市的项目去化率依然不乐观，使得购房者不急的情绪又一次出现。更重要的是，5月份－6月份期间，限竞房供应量有望超过万套，整体市场竞争可能再次升级。