中新社北京5月5日电《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》5日晚间公布。官方称，《意见》旨在重塑新型城乡关系，走城乡融合发展之路，促进乡村振兴和农业农村现代化。

《意见》要求，建立健全有利于城乡要素合理配置的体制机制。坚决破除妨碍城乡要素自由流动和平等交换的体制机制壁垒，促进各类要素更多向乡村流动，在乡村形成人才、土地、资金、产业、信息汇聚的良性循环，为乡村振兴注入新动能。

《意见》提出，健全农业转移人口市民化机制。有力有序有效深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。加快实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。以城市群为主体形态促进大中小城市和小城镇协调发展，增强中小城市人口承载力和吸引力。

《意见》提出，改革完善农村承包地制度。保持农村土地承包关系稳定并长久不变，落实第二轮土地承包到期后再延长30年政策。加快完成农村承包地确权登记颁证。完善农村承包地“三权分置”制度，在依法保护集体所有权和农户承包权前提下，平等保护并进一步放活土地经营权。

《意见》提出，稳慎改革农村宅基地制度。加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

《意见》提出，建立集体经营性建设用地入市制度。加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证。按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市等。

此外，《意见》还要求，建立健全有利于城乡基本公共服务普惠共享的体制机制、建立健全有利于城乡基础设施一体化发展的体制机制、建立健全有利于乡村经济多元化发展的体制机制、建立健全有利于农民收入持续增长的体制机制。

各上市房企的2018年度成绩单已经差不多发布完毕，我们看到，冲破“五千亿”实现了、20家房企的“千亿”实现了、近40家房企超过20%的增长率实现了，但唯独前几年被房企热议的多元化不仅在近年声势见弱，也未现漂亮的成功案例。

从数据角度看，克而瑞表示，TOP30房企中的70%都曾发布多元化战略，TOP100房企中更有97%布局了多元化业务。

但自2010年前后房企始提多元化转型战略，多家企业在经历近10年的发展后，如今依然以地产开发为主要营收和利润源头，主业地位不可动摇，而房企多年的多元化探索收获甚微。

实际上，《每日经济新闻》记者采访近十家房企发现，目前似乎除了恒大和碧桂园等少数几家龙头企业，仍在农业、机器人、文化等行业兴致勃勃地描摹多元化前景外，绝大多数房企对此已趋于谨慎。

但想要房企彻底放弃多元化，似乎也不易。

克而瑞指出，在房地产开发的基础之上，不断拓展创新业务，是所有房企在地产下半场要活下去乃至活得更好更久都需要做的事情。市场已逐渐从买方市场向卖方市场转变，对于房企来说，多元化布局不再是做和不做的选择，而是怎么做的问题。

多元化数年，如今却进退两难，房企该何去何从？

效果欠佳 探索多年仍依赖地产开发

2018年可以算个“丰收年”，盘点刚结束的年报季成绩，可以发现增长超过20%的企业平均业绩是1253亿元，39家的销售平均增长率为48%。而且大部分企业利润明显上涨，A股房企平均利润上涨了23%；在已经公布年报的房企里，利润下滑的只有22家，70%的企业利润出现了明显的上涨。虽然净利润率相比2017年有所下滑，但也在11.9%的均值。

值得留意的是，不断提升的销售规模和利润，却与多元化业务关系浅薄。目前，房企的开发业务占比依旧高于80%。

以恒大为例，其2018年销售物业收入4527.64亿元，而租金、物管、其他业务合计收入只有100多亿元。而即使绿地控股的大基建、大消费、大金融销售占比已达到45%，但在2018年度3443.5亿元营收中，1614.6亿元依然来源房地产、1481.3亿元来源建筑及其相关产业，其他产业仅贡献347.6亿元营收；相较于房地产结转毛利率同比增至27.01%，建筑、商品销售、能源、汽车等产业的毛利率则仅为3.72%、2.35%、2.54%。

与此同时，不少房企的多元化被质疑为“地产的新外衣”。

例如推出了“华润理想国”的华润集团，2018年明确向“城市投资开发运营商”转型的战略，除原本的住宅、商业、写字楼、综合体开发业务外，新布局了养老、农业、长租公寓、影视、产业地产等板块。

“如果通过地产与医疗健康的结合能提升城市基础医疗水平，解决看病难的问题，那么是一件好事，但目前看来这是一个高难度问题，各大房企转型的主要目的还是为了提高自己楼盘的溢价，在未来更有竞争力。”有业内人士直言。

实际上，2017年华润置地商业板块从开发业务中剥离，并列为与开发事业部平级的一级组织机构，就体现了华润在非传统开发方面的野心。但是商业板块未来是否会独立分拆上市尚不明确，而2018年华润置地投资物业收入占比不大。但值得一提的是，其增长速度快于开发业务。

多元化布局的万科亦然，目前万科在地产外，已布局物业、租赁、物流、养老、教育等十多个业务领域，其中租赁在2018年上半年被列为集团核心业务。

但发展至今，万科的营业收入结构中，地产仍占据绝对地位，而多元化业务尚未产生可观收入。2018年报中，万科不再单独列示养老和教育业务，这也显示了万科收敛和聚焦的战略导向。

“试错期”拉长 “有名无实”者众

房企的多元化道路，很难走。

业内人士指出，在地产开发以外，除了商业地产这个比较传统的泛地产分支外，房企还没有找到市场空间大、更适合规模发展与长期耕耘、利润可观并能支撑业绩明显增长的发力点。

“房企虽然资金不少，但并没有足够多的现金流可以长期沉淀在需要培育的产业，况且资产证券化的渠道仍未打开。”

有机构人士直言，习惯了“赚快钱”的房企，面对这些持有资产、沉淀资金、现金流回报不足的项目，大多很难实现持续投资和长期运营。

何况在新业务领域，房企既不熟悉形势，也不掌握核心技术，更无骨干人才支撑，不具备竞争力，前期一定是学习和吸取教训的阶段，需要成本和时间。

到目前为止，为何大多数房企在多元化方面的表现都难言优秀？

安居客首席分析师张波直言，房企往往只有在市场下行或者不好时，才会别出心裁地考虑多元化。只要楼市回暖，大家就会把资源再度集中到地产上。其实到现在为止，大家真的没有找到什么行业比房地产更容易赚钱的了，会有些企业心力不足。

他告诉《每日经济新闻》记者，从现状来看，房企的多元化发展，或者说所谓的去地产化，绝大多数只是在名称上做文章，从客观原因看是为了扩大经营范围，更好地解决企业面临的融资问题。近年来对于房地产融监管的强度并未减弱，在此背景下，通过更名等方式则是实现融资的方式之一。

横盘时代 多元化之路“往哪里走”

但多元化这条路，房企不得不走。

“既有开发市场已经见顶，当规模到达一定阶段，没有更大的市场空间支撑规模增长，公司市值就很难维持增长。所以，多元化是房企，尤其是大房企的迫切需求。”上述人士就表示。

的确，在横盘时代，房地产开发获得更高业绩增长的难度越来越大，房企需要寻求新业务，实现业绩可持续增长。客观来看，房企的多元化发展与转型，其实是房企应对洗牌趋势的一种选择，一旦新业务实现规模效应，就可能在未来成为房企发展战略的支柱之一，也才可能提供理想的利润增长。

多元化之路就是一场漫长的等待，业内人士认为，其实更重要的不是“是否往外走”，而是“往哪里走”——多元化新业务最好能够与房地产业务形成周期性互补，或者选择进入建筑、经纪、金融服务等领域来延长产业线链，帮助房企穿越周期，实现逆周期调节。

像万科、恒大、保利、碧桂园、华润等想要寻求出路的房地产企业，都在考虑发展地产以外的产业。以恒大来说，文旅、健康和新能源汽车产业，显然市场空间规模也更大，前景会更乐观一些。

转型能否成功，本质上还是需要看房企是否具备相匹配的核心竞争力。当前的市场环境下，转型在一定程度上意味房企自身的房地产开发销售运营经验以及品牌优势归零，但对于部分房企来说值得尝试。

今年第一季度，房地产业中长期贷款余额同比增长21%。

《每日经济新闻》记者留意到，这是央行近三年首次在中长期贷款分项数据中单列房地产。

近日，据央行报告，2019年第一季度末，本外币服务业中长期贷款余额36.87万亿元，同比增长13.2%，增速比上年末低0.2个百分点;一季度增加1.91万亿元，同比多增1051亿元。

但是，房地产业贷款增速有所回落。

2019年第一季度末，人民币房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7%，增速比上年末低1.3个百分点；一季度增加1.82万亿元，占同期各项贷款增量的31.4%，比上年全年水平低8.5个百分点。

2019年第一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额4.55万亿元，同比增长20.2%，增速比上年末低9.3个百分点。个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末低0.2个百分点。

而2018年第一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上年末低0.6个百分点；一季度增加1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比上年水平低2个百分点。

2017年第一季度末，人民币房地产贷款余额28.39万亿元，同比增长26.1%，增速比上年末低0.9个百分点；一季度增加1.7万亿元，同比多增1970亿元，占同期各项贷款增量的40.4%，比上年占比低4.5个百分点。

值得关注的是，个人住房贷款增速为近三年同期新低。

如上所述，今年第一季度个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%。据该报告，2018年第一季度末，全国个人住房贷款余额22.86万亿元，同比增长20%。而2017年第一季度末，全国个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%。

4月29日晚间，万科发布2019年第一季度报告显示，期内房地产业务实现合同销售面积924.8万平方米，合同销售金额1494.4亿元，同比分别下降11.8%和3.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，2018年销售额超过5000亿元的3家房企，万科并不是唯一一家在一季度出现销售额下滑的，恒大、碧桂园同样出现了不同幅度的销售额下滑。

这种情况在过去楼市火爆阶段并不常见。在市场上行之时，业界相信随着集中度的进一步提升，这3家5000亿元级的巨无霸会在三至五年内实现万亿元销售额，且这一数字被普遍视为是单家房企销售额的天花板。而去年随着市场基本面改变，企业纷纷转变策略之后，万亿元销售额似乎成为一个暂时触摸不到的数字。

一季度TOP3房企销售额下滑背后

今年第一季度销售额下滑的不仅仅是万科。

据恒大4月2日发布的数据，今年前3月，集团物业累计合约销售金额约1196.0亿元，累计合约销售面积1102.8万平方米，去年同期的数据则为1618.7亿元及1581.7万平方米。

与其他两家龙头房企不同，碧桂园从去年下半年开始选择不公布合约销售金额。而从克而瑞的数据来看，碧桂园今年第一季度完成的全口径销售额为1704.6亿元，而去年碧桂园同期的销售额是1879.9亿元。

由此看来，碧桂园、万科和恒大3家绝对龙头房企在今年第一季度均出现销售额小幅度下滑。这自然与市场因素分不开，多位接受《每日经济新闻》记者采访的开发商及券商人士均提到了这一点。

明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强指出，今年前三个月，三四线城市已经显示出疲态，而一二线城市相对还是调控比较严厉。春节前整个市场整体偏冷，因而出现了龙头房企销售额齐齐同比下滑的情况。

一位不愿具名的地产分析师则提到了另一个因素，即去年第一季度房企销售额因存在延迟结算情况而拉高了该季销售额。据中国指数研究院统计的数据，2018年1月，碧桂园、万科和恒大3家房企就均已突破600亿元的销售额，万科更是同比大幅增长75.3%。而碧桂园和恒大则较2017年均值分别增长42.4%和44.9%。

彼时，克而瑞分析称，2017年末部分房企由于提前完成了全年业绩目标，在当年12月会采用延迟认购的做法，这部分延迟认购的销售业绩会导致这部分房企2018年1月的业绩凸高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，从地产周期来说，未来发展的速度会加快。今年下半年，其实还是会有小幅上涨的态势，销售额依然可以保持逐渐攀升的态势。

龙头房企是否触及业绩天花板？

龙头房企的业绩天花板到底在哪里？

2016年，旭辉控股董事会主席林中曾在接受媒体采访时指出，4000亿元是行业的天花板；而去年碧桂园的销售额已经突破了7000亿元。

在《每日经济新闻》记者采访多名开发商人士的过程中，问及单家房企销售额天花板的问题时，得到的回复都是“一万亿元”左右吧。但没有人能够回答，一万亿元的行业巨无霸什么时候能来。

而且，“碧万恒”从去年市场转向之后，在规模上似乎并无意再次爆发式增长。万科向来不设置销售目标，内部考核的标准是“回款目标”。而据多名接近万科的人士透露，万科今年全年的回款目标设定在6000亿元，这一数据比去年6300亿元的销售目标还略低。

恒大2018年实现销售额约5513亿元，同比增长10%；而今年恒大设定的销售目标为6000亿元，同比增长8%左右，增长速度同样略低于去年。

据相关媒体报道，碧桂园曾经为2018年设定了保底8000亿元、冲击10000亿元的销售目标，但在去年历经了一系列事件后，碧桂园开始提出“提质控速”，最终完成了超过7000亿元的销售额。而今年碧桂园并没有对外设定销售目标，业界普遍预测会略高于或持平于去年。

如果按照目前“碧万恒”的策略和增速，至少从目前看来，7000亿元是近三年龙头房企销售能够达到的一个顶点。严跃进分析指出，到了5000亿元规模后，龙头房企的销售规模速度会有所放缓。但目前看来，龙头房企在这两年借助房价上升和改善型购房需求释放等红利，应该能够完成冲刺7000亿元的目标。

至于万亿元，那是一个暂时遥不可及的数字。万科高级副总裁谭华杰曾经做过一个研究，他认为，若真到了万亿元，对于房企而言也将是新的门槛和挑战；业务数量、管理平台、人才储备都将要重构。

而“碧万恒”在巩固基本盘、维持现有规模的同时，也正在纷纷开辟新的赛道，寻找下一个千亿元级的业务。或许将来，“碧万恒”的销售额能够攀上万亿元的高峰，但那时他们的标签不再仅仅是“房地产商”，而拥有了更多的可能。

刚刚结束的五一小长假让杭州的游客们仍心有余悸，就连“西湖草坪上长满游客”的新闻也上了各大媒体的头条。但毕竟“来都来了”，唯有一边唱着“西湖的水我的泪”，一边感受被人群支配的恐惧。

据统计，小长假期间，杭州迎来游客342.4万人次，其中，前往西湖景区“打卡”的游客多达256.82万人次。

当地媒体报道，有游客带着两个孩子来杭旅游，因未提前预订酒店，之后发现全部客满，不得不在凌晨时分求助110，最终全家人在派出所里过了夜。

不过，与景区的火爆场面相比，杭州楼市那叫一个冷清。5月1日~3日小长假3天的成交量共计384套——创下杭州楼市5年来的新低。

“房企们不要再抱有幻想”

杭州楼市回暖的第一波信号，源于今年2月绿城建发?沁园突破限价销售，4个月内单价涨了4500元，均价突破54000元，涨幅达到9%。

之后，伴随着 “万人摇”、土地溢价率上涨、首套房贷款利率下调等一系列事件后，杭州楼市迎来一波小阳春行情，即将放开限价的传言甚嚣尘上。

3月，商品房成交量达近万套，二手房成交超八千套，且价格环比也双双上涨。其中，二手房价格环比上涨0.7％，创下7个月来新高。

但就在有关专家放话“杭州这波需求有限，小阳春难以为继”之时，4月，杭州楼市依然维持上升势头，新房共成交12955套，同比增长32.2%。

然而盛况之下，入市的新盘却寥寥无几。开发商们打的如意算盘，是等待限价的放开，毕竟这个市场“买涨不买跌”。

此时距去年3月28日杭州宣告正式实施摇号买房，4月10日首个楼盘启动摇号机制，仅过去一年的时间。

不过，4月17日，杭州有关部门权威人士的放话彻底浇灭了开发商的侥幸：“限价不会松动，房企不要再抱有幻想。”

过去一年的杭州楼市，有激进也有佛系

这一年来的杭州楼市看似回归了平稳，却也裹挟着不少跌宕的大事件。

比如，摇号买房。

从“万人摇”到“流摇”，中间仅仅4个月。2018年“红盘”频生的月份，杭州楼市的最低中签率曾探至0.14%，即4441户家庭摇号抢购6套房源。但到了年末，杭州的“流摇”楼盘数量达66个。

从“流摇”重回“万人摇”，中间仅仅3个月。这就是杭州楼市带来的刺激。今年3月，中国铁建?西湖国际城公示名单，共17344人参与摇号，争抢262套房源，均价23254元/平方米，中签率1.5%。

再比如，棚改货币化安置政策转向。

去年，国务院常务会议明确指出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

拆迁引发的杭州楼市喧嚣终于开始降温。安居客数据显示，2018年7月后，杭州全城楼市均价在触及2.93万元/平方米的峰值后开始回落，同年12月为2.87万元/平方米，今年4月为2.76万元/平方米。

但是，杭州的旧城改造步伐从未停歇。据浙江新闻报道，4月16日，杭州第二贵楼面价诞生，滨江集团以45326元/平方米+22%自持拿下了望江新城宅地，其附近在售的某高端项目最新备案均价在7万元/平方米左右。而这个区域的1122家拆迁户，可能又会成为众人羡慕的对象。

除此之外，2018年创下杭州历史新高、称冠全国的2498亿元卖地收入，也是杭州楼市的一大景观。而其中伴随的，却是各种底价成交以及地价下跌，但它们并没有妨碍杭州土地市场的整体走势。

2018年9月的时候，市场不断出现诸如“杭州房价将暴跌，各方做好准备迎接即将到来的淡市”之类的传闻，但现实可能要让这批人失望了。

一组可供比对的数据，今年第一季度，杭州市共出让85宗土地，合计出让面积204.24万平方米，环比去年第四季度增长135.01%，成交金额453.29亿元，环比去年第四季度增长181.86%（源自杭州透明房地产研究院报告）。

尽管有着与众多大城市无二样的风风火火，但杭州楼市从另一个维度看，还有一点佛系。这指的是，那些近年来成为“杭漂”的群体。

去年3月有一篇刷屏的10万+文章《杭州杭州，为你我和北京分了手》，写的是作者身边越来越多同事、朋友告别了北京，去了杭州。文章说，很多人去杭州的一大原因都是“买得起房”。

在这个群体中，有在北上广买不起房而选择去杭州工作的，也有很多奔着阿里巴巴名号而来的程序员，还有更多在生存和生活之间选择后者的同龄人。

那些在大城市整日负能量爆棚的小伙伴，去了杭州后除了一如既往地聊创业、聊融资，还会分享每周的骑行和越野计划。生存和工作压力依然在，但更愿意好好生活。

这就是很多“杭漂”与奋斗在北上广深一线城市年轻人的最大区别，他们所体现出来的关注点，不是房价涨跌，而是享受城市生活。买房，是工作赚钱的目标，但绝不是唯一。

海南省住建厅等9个部门联合印发了《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》，多渠道支持住房租赁经营，同时为防范以租代售行为，规定住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。

新规提出，要充分发挥市场作用，形成个人、中介机构、住房租赁企业、房地产开发企业、住房租赁平台公司等多主体参与的住房租赁市场发展格局。支持市场主体以共享经济的理念和模式，推动售后空置房源进入租赁市场。鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型居住产品。鼓励房地产开发企业、住房租赁企业、中介机构等市场主体及个人，利用共享信息技术，通过互联网平台将空置房屋资源进行优化配置，提高利用效率，满足多元化的住宿需求。

在用地方面，符合规划的前提下，允许存量商品住宅用地转型建设租赁住房，在年度住房实施计划中单列。利用存量商品住宅用地转型建设租赁住房的，可按市场评估价差额补缴或退还出让价款。租赁住房用地的基准地价可暂按现行商品住宅用地基准地价的60%执行。产业园区内的产业用地可配套建设租赁住房等生活服务设施，其建筑面积比例不超过总建筑面积15%，按原用途使用土地，但不得分割转让。

新规提出，加快建立政府住房租赁服务平台，向社会提供房源核验等对外服务，并可链接各类市场主体的租赁服务平台，不断丰富服务功能。各部门根据共享的住房租赁合同网签备案信息，依法依规提供居住证、子女入学、社保、住房保障等公共服务。新政还规定出租住房以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，且人均租住使用面积不宜低于6平方米。

同时，为防范以租代售行为，规定住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。此外，为避免出现北京、上海、杭州等地“租金贷”业务风险，规定住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，金融机构开展“租金贷”业务时，应确保承租人作为金融消费者的知情权。

昨日，北京市西城区、丰台区、石景山区、朝阳区等多区相继发布义务教育阶段升学政策。记者梳理发现，今年多区都对寄宿学校招生比例进行压缩。在入学方式上，今年仍继续实行单校划片和多校划片相结合。此外，今年9月起，石景山新购二手房家庭将不再享受单校划片入学政策, 实行学区内多校划片；对于本市户籍无房家庭的入学政策，西城区则首次明确,将在全区范围内派位入学。

值得关注的是，今年朝阳区优化了非京籍适龄儿童少年接受义务教育证明证件材料的审核，减少了“提供户籍所在地无人监护证明”一项。

焦点1

多区压缩寄宿学校招生比例

石景山区明确公办学校寄宿招生计划比去年减少10%，到2020年寄宿招生将实行登记派位入学,严禁以寄宿招生方式招收非寄宿学生；丰台区寄宿学校招生计划也相比去年减少10%，经丰台区教委批准的可招收寄宿学生的学校，按照工作方案接收符合条件并自愿到该校寄宿学习的适龄儿童少年。

今年北京市义务教育阶段入学政策一大亮点就是压缩寄宿生招生比例。北京市教委明确，今年将进一步规范公办学校寄宿招生，城六区的招生计划比去年减少10%，2020年寄宿招生实行登记派位入学。公办学校寄宿招生须公示招生范围、招生名额、招生方式和录取名单。并明确今年将取消各类特长生招生，释放的优质学位全部用于派位入学。

记者注意到，今年朝阳区宣布全面取消特长生招生；另外西城区初中入学方式从九年一贯制直升入学、特色校招生、全区派位入学等八种变为七种，取消了特长生招生。

焦点2

本市户籍无房家庭可在租住地入学

根据市教委相关规定，本市户籍无房家庭可在租住地入学。具体而言，本市户籍无房家庭，长期在非户籍所在区工作、居住，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。具体办法由各区政府结合实际情况制定。

目前，密云区、石景山区均明确规定，北京市外区户籍无房家庭，长期在该区工作、居住，符合在该区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业满足3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

值得注意的是，今年，西城区教委首次明确，符合条件的京籍无房家庭适龄子女入学依据市教委相关规定，在全区范围内派位入学。

焦点3

新购二手房将多校划片

根据昨日发布的石景山区2019年义务教育入学政策，自2019年9月1日起，在石景山区内经二手房交易取得的不动产权证书用于申请入学时,将不再享受单校划片入学政策, 实行学区内多校划片入学政策。

今年，丰台区在部分学校实行购置“二手房”的房主子女通过多校划片派位方式入学。记者了解到，自2017年起，丰台区对适龄儿童入学登记地址、就读学校实施记录管理。2017年9月1日起，丰台逐步对购置“二手房”的房主子女，实施多校划片派位方式入学。

在此前东城区发布的入学政策中，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2019年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。

焦点4

重点核查空挂户等情况

去年开始，北京市入学政策明确提出，对入学资格的审核将强化部门联动，对本市户籍无房家庭、合法稳定工作、实际居住等条件进行审核，重点是对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查，凡不符合实际居住等条件的，均不得作为入学资格条件。

记者注意到，今年，丰台、石景山、通州提出将联合相关部门，继续加强审核入学资格，包括对户籍、住房情况、实际居住条件、合法稳定工作等条件的审核，特别是对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查。

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义务教育入学平台明日开通

记者从北京市教委获悉，北京义务教育入学平台将于5月1日开通，5月6日至5月31日为“幼升小”、“小升初”统一的入学信息采集时间，信息采集先后顺序与入学先后顺序无关。

据悉，入学系统只提供在一个区进行入学信息采集的机会。本市户籍适龄儿童均须按区教委划定的学校服务片参加学龄人口信息采集。非本市户籍适龄儿童须在接受义务教育证明证件材料联合审核通过的区进行采集。

北京市教委相关负责人提醒，在信息采集完成后，未被学校确认接收入学前，如需变更区，若在学龄人口信息采集时间内，家长可自行注销并重新注册，在采集时间之后的撤销流程请咨询原登记区教委，并由新入学区教委进行审核登记。但在采集时间之后，由于换区登记所造成的时间延误可能会影响孩子片内入学机会。

在初中入学方面，北京市小学毕业生，直接通过电子学籍系统自动提取信息，请学生家长根据小学毕业学校工作安排，核对基本信息，并签字确认，后续事宜按区教委具体通知操作即可。

其中，回户籍所在地或家庭实际居住地入学的学生需向毕业学校提出申请，并由学校在统一平台中打印申请表，签字确认后通过网络平台进行审核，由毕业学校发起申请，转出区审核后，转入区再进行审核。

义务教育阶段入学工作时间表

●5月6日至31日

小学、初中入学信息采集

●5月6日至10日

区教委受理回户口所在区和到家庭实际居住地所在区初中入学申请、审核、登记工作

●5月25日至6月9日

民办学校组织、完成招生工作

●6月15日至16日

小学审核入学相关材料

●7月上旬

各小学、初中发放新生入学通知书

●9月1日至15日

建立小学新生学籍。

3月开春，北京等部分一线城市楼市回暖，但从4月的统计数据看，热度有所下降。“小阳春”将如何演绎？“五一”小长假期间，中证君走访北京一些楼盘和中介机构看到，购房者热情难言高涨。

分析人士指出，眼下做出一线城市“小阳春”退热的判断或为时尚早，预计一线城市房地产销售增速的反弹还能持续至年中，二线城市整体成交表现将转好，三四线城市回调压力大，各城市间分化也会持续加剧。未来，房价过快上涨城市调控收紧可能性加大。

一线城市“小阳春”是否依旧？

中证君4日上午来到南四环某商业楼盘售楼处，有4组顾客正在看房。该楼盘于去年开盘，计划本月清盘，目前还剩几十套住宅尚未售出，远不及该地段前两年开盘不久便售罄的场面。为了促销，该楼盘五一期间也给出了让利优惠。“5月底前交齐40%的首付，有1%的折扣。”售楼处工作人员向中证君介绍。

在该楼盘附近的另一家售楼处，去年开盘的商业住宅也尚有数十套仍在待售，最新一期楼盘尚未开盘，该售楼处已给出优惠，“提前交150万押金，可享受1%的折扣”，售楼处工作人员向正在看房的2组顾客建议。

中指研究院发布的4月中指百城价格指数报告显示，4月份，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。

中原地产首席分析师张大伟指出，部分地区房地产市场在“小阳春”带动下房价复苏上行，但房价转涨让不少潜在需求转而观望，从而出现了成交量上涨乏力的情况。

58安居客房产研究院首席分析师张波对中证君表示，4月购房者信心指数今年以来首次出现下跌，环比下跌2.4%。经纪人信心指数则维持小幅上扬，上涨0.9%。

二手房方面，张波指出，从安居客线上重点监测的67城二手房挂牌房价来看，整体环比上涨0.16%，北京二手房挂牌价格四月环比出现微下滑，由60529元/平方米降至59968元/平方米，上海出现微上涨，由49547元/平方米上涨至49576元/平方米，广州、深圳的房价也保持着平稳状况下的微涨跌。

北京某中介机构二手房销售人员对中证君表示，“近期无论是成交还是咨询都很少，比不上三月份，更无法与2017年相比。”

与此同时，贝壳研究院4月29日给出的数据显示，从北京、上海、深圳、广州四个一线城市二手房市场表现看，4月市场并没有延续“小阳春”的热度，4月，中介机构链家二手房实时交易量出现了20%-30%的环比下降。此前楼市反弹较为明显的北京4月二手房市场成交乏力，环比3月下降34%。

不过部分业内人士认为，眼下做出一线城市“小阳春”退热的判断或为时尚早。

张波称，从58安居客线上的表现来看，一线城市“小阳春”的热度还在持续。一线城市找房热度4月环比微跌0.5%，分城市来看，北京、上海的找房热度持续升温，双双突破2%，广州呈现一定程度的下滑，深圳保持相对平稳。预计一线城市的热度将维持小幅震荡、微度上扬格局，一二手房整体成交量有望好于去年同期，房价则保持相对稳定。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，北京二手房市场并非转冷，4月北京二手房成交的环比下滑是3月集中释放后的自发回落。目前刚需仍为交易主力，改善性需求链条尚未真正启动。

整体而言，天风证券认为，一线城市本轮调控时间长、力度大，2019年以来，在房贷利率下降带动下，长期压抑的刚性需求加速释放，销售增速快速反弹。参考历史规律，结合对货币政策的判断，预计一线城市房地产销售增速的反弹还能持续1个季度左右至年中。

二线城市热度提升三四线将现分化格局

张波对中证君表示，楼市热度的提升在二线城市表现明显，二线城市整体成交量占比不断提升将成为大趋势。三四线城市则面临分化格局。

展望后市，克而瑞地产研究也认为，二线城市总体成交有望保持平稳，成交表现将转好。其中值得关注的当属各都市圈内核心城市，该机构罗列了短期内市场可能转好的明星城市，大体分为以下几类：

首先，长三角的部分城市诸如南京、杭州、合肥、苏州、宁波等城市经过了2018年的调整，市场已经逐步回归理性，供应也逐步放量，对成交有一定的刺激作用，预计这类城市的成交量会小幅转暖。

其次，珠三角核心二线城市，土拍市场热度居高不下，高溢价地块频出，成本驱动增强了购房者对后市预期，市场回暖也在意料之中。

最后，中部城市诸如重庆、武汉、成都、西安、郑州等城市因人口基数较大、城市基础配套完善，短期内市场需求依旧旺盛，热度还将持续一段时间。而沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷，库存压力相对较大，后期走势不容乐观。

此外，克而瑞地产研究表示，三四线城市回调压力大，各城市间分化也会持续加剧。

机构：一季度23城房价步入“过热”区间

二季度调控收紧可能性加大

4月25日，上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城房价报告》。报告显示，一季度，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米，同比上涨13.1%，相比1-2月份12.0%的涨幅，一季度涨幅有所扩大。

观察历史数据，2018年下半年开始，全国100城年初累计房价同比涨幅持续扩大。今年2月份该涨幅略有收窄，这和春节假期效应有关。到了3月份该涨幅继续扩大。尤其是3月份房地产成交行情还不错、市场预期有所调整，这也使得百城房价同比涨幅继续扩大。

报告对100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类，将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。

统计显示，2019年第一季度，100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间，其中中山房价涨幅最大，达到61%的水平。同时，有5个城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。报告指出，客观来讲，形成房价过冷现象有很多原因，比如成交项目过多集中在郊区市场、市场交易持续下滑等。

报告判断，房价过热城市调控收紧的可能性加大。近期监管层再度强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求。这可能意味着，二季度房价上涨过快的部分城市存在调控收紧的可能。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期部分城市出台收紧性的调控措施。例如，西安收紧公积金提取要求、苏州土地拍卖设定限价。预计后续类似措施会增加，包括整顿房地产交易秩序。

在刚刚过去的“五一”小长假，各地楼市表现不一。在房地产调控再次定调“只住不炒”的背景下，一线城市反弹放缓，部分区域有所降温。不过，部分二线城市楼市再次迎来购房人群的热捧。

业内人士表示，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，已引起相关管理部门的注意，并进行了预警提示。在此背景下，热点二线城市或迎来政策集中收紧。

中原地产研究中心统计数据显示，5月1日至4日，北京新建住宅网签242套，二手房住宅网签134套。值得注意的是，一个月前的清明节小长假仅三天假期，其新建住宅网签358套，二手房住宅3天网签141套，均高于五一假期套数。

上海、广州“五一”期间楼市表现也与北京类似。数据显示，5月1日至4日，上海新建商品住房网签365套，低于清明假期的370套。广州新建商品住房网签413套，低于清明假期的450套。

中原地产首席分析师张大伟表示，由于网签数据相对滞后，因此“五一”期间数据反映的更多还是4月甚至3月市场情况。但从一线城市整体看，经历小阳春后，受到供应上涨等因素的影响，市场出现了退烧、降温现象。

“但应警惕，受土地市场升温的影响，部分二线城市成交量持续活跃，房价有明显的上涨压力。”张大伟说，杭州“五一”小长假前三天成交384套，已超过了清明小长假的305套。南京方面假期日均卖房209套。

南京5月6日开盘的河西鱼嘴金茂悦，将打响节后开盘第一炮。据悉，该项目本次销售的是10号楼184套精装房源，均价39800元/平方米。需注意的是，虽然销售价格已突破此前该区域35000元/平方米的限价，但其中签率依然低至3.1%，平均32人抢一套房。

上海易居房地产研究院最新报告显示，部分热点二线城市4月二手房市场不仅延续了3月“小阳春”态势，还创下了两年以来的成交量新高。具体来看，4月重点监测的南京、厦门、青岛等10个城市二手房成交量8.2万套，环比增长25.9%，同比增长 27.9%。

“重点监测的城市除北京、深圳外，均为热点二线城市。” 上海易居房地产研究院研究员姚方表示，从数据看，4月仅北京出现二手房成交量环比下降。其余9城中，苏州环比增长99.0%，增速最为显著。

张大伟认为，在房地产调控“稳”为主的背景下，现阶段过热的城市或将集中迎来新一轮政策收紧。

“从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策的明显减少，而最近在楼市波动下，市场炒作氛围再启，部分城市再次发布调控政策。”张大伟说。目前，包括合肥、遵义、深圳等多个城市发布了收紧调控政策，二季度对于热度较高的部分城市进行政策调整的可能性较大。

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