5月2日午间，融信中国控股有限公司（下称“融信中国”）宣布，2019年4月，该公司连同其附属公司及其合营公司（统称“该集团”）总合约销售额约为102.09亿元，同比小幅增长0.38%；合约建筑面积约为43.77万平方米，同比减少约9.29%；平均合约售价约为每平方米2.33万元，同比增长约10.66%。
2019年前4个月，该集团总合约销售额约为355.59亿元，同比增长约9.35%；总合约建筑面积约为161.38万平方米，同比增长约4.51%；平均合约售价约为每平方米2.20万元，同比增长约4.63%。
此前，该集团方面在业绩会上表示，2019年的销售目标为1400亿元。照此数据计算，该集团截至4月已实现销售目标的约25.40%。
新京报记者 赵昱 编辑 武新 校对 李铭
5月3日，建业地产股份有限公司（简称“建业地产”）公告称，其间接全资附属公司华源管理以8500万元人民币的代价收购香港南湖持有的一家公司的股权。在收购事项发生前，香港南湖持有该公司10%的股权；收购完成后，被收购股权的公司将成为建业地产间接全资附属公司。
公告显示，被收购股权的公司为河南建业郑经置业有限公司，项下有一宗位于河南省郑州经济技术开发区的土地。该宗地距离郑州新郑国际机场及郑州市中心分别约20分钟及15分钟车程，土地面积约为3.26万平方米，未来拟用于建设包括写字楼、酒店及公共设施在内的综合开发项目。从目前来看，该宗地的总建筑面积于完成开发后将达到22.88万平方米。
建业地产表示，上述收购事项将提升该集团的投资组合及拓宽其对河南省商业物业市场的参与度，对上述土地的开发将有助于提升集团品牌地位及多元发展其收入。
新京报记者 赵昱 编辑 武新 校对 何燕
5月3日，时代中国控股有限公司公告称，2019年4月，该公司及其附属公司（合称“该集团”）实现合同销售金额(包括其合营及联营销售金额)约51.8亿元（人民币，单位下同），同比增长约4.67%；签约建筑面积约33.2万平方米，同比增长约10.67%。
2019年前4个月，该集团累计实现合同销售金额约191.50亿元，同比增长约21.75%；签约建筑面积约为127.1万平方米，同比增长约37.55%。
此前在3月13日举办的业绩会上，该集团方面表示，2019年公司销售目标定为750亿元。按照此数据计算，该集团于今年前4个月已完成年度目标的约26%。
据了解，该集团去年全年共实现合同销售金额约605.9亿元，超额完成其2018年550亿元的销售目标。集团管理层曾于去年表示，千亿目标大概率能在2019或2020年完成。
新京报记者 赵昱 编辑 武新 校对 何燕
近日，多个网站出现名为“河北遵化坤桐医院”的招聘启事，“副院长月薪2万－4万元,主任医师年薪10万－20万元,体检中心总检医师月薪1万－1.5万元”。
这一薪资，在同城同等级别中很高。而坤桐医院仅是民营二级综合医院的规模。“这本是一个酒店项目，2017年10月8日封顶后，决定转型做医康养结合的项目。”遵化坤桐医院有限公司的负责人李东坡说。
计划总投资7.6亿元，坤桐医院原定于2019年底正式投入运营。然而，4月9日，《财经》记者站在该医院紧闭的大门外，看到外墙贴着的一张公示显示：这是遵化宾馆酒店的一期工程。
“做医院太复杂，需要找专业的人来做。”李东坡定下的开业目标，因没职工、没设备，医疗机构执业许可证也未开始申请，甚至医疗机构所需的装修都难以按期完成，不得不将开业时间延后半年。他想，可能还会继续延后。
“老本行”是建筑工程的李东坡，大步迈向医院的跨界创业，是中国工程建筑、房地产企业在产业疲态已露时，纷纷转型做医疗、开医院的一个缩影。
《财经》记者根据公开资料不完全统计，在中国数得上名的前100家房地产公司中，有27家布局医养，大手笔投资可见恒大健康（00708.HK）、泰禾集团 （000732.SZ）、万达集团的身影。
新闯入者拥有充足的资本，经年的项目运作经验、市场拓展能力，可这股力量“开弓”并不强劲，“从医”之路磕磕绊绊。他们转型的初衷与碰到的问题，与李东坡或多或少相似，只不过数量级是同比成倍放大。
专业性高、政策性强，向来是医疗行业的两大“高墙”，即便现在政府鼓励社会资本办医，政策口子已开，这两堵高墙还是难越。前方，还有医学专业的限制等待这些初入者。最终能否打破舆论“假做医疗实为圈地”的质疑，正在艰难转型的房地产商们还需更加努力。
一出手就遭困
转做医院是偶然，但这步棋，李东坡下得很谨慎。
25年前，从军队退伍回到家乡遵化，李东坡靠摆地摊糊口，之后随友进入建筑行业。现在他是唐山东发建筑安装工程有限公司（下称“东发建筑”）的法人代表，由他控股的遵化坤桐健康管理有限公司（下称“坤桐健康”），是坤桐医院的全资控股母公司。
“我一直在思考企业应该走专业化还是多元化，未来或许有答案。”李东坡对《财经》记者说，在东发建筑承接了一位朋友的遵化宾馆升级改造项目后，“我们探讨后，认为高档酒店需求在遵化有限，决定转型做医康养结合的项目”。
李东坡的妻子是一名牙科大夫，曾开过一家牙科诊所，“开办医院算是一个梦想”。即便如此，在真正进入两三年后，他才发现医疗行业门槛有多高，多么的不易为。
2017年9月，注册资本为1亿元的坤桐健康成立,一年多后，坤桐医院拿到了民营营利性医院的执照。政府在鼓励社会资本办医与“放管服”，省去了医院执照办理的前置手续。
可这也没给李东坡多少信心，最重要的医疗机构执业许可证看起来遥遥无期。按规定，申请医疗机构执业许可证，需要满足批准书，还有适合的名称、组织机构和场所、经费、设施、设备和专业技术人员、规章制度等六项基本条件。此外，还有医疗机构执业登记的主要事项：所有制形式、诊疗科目与床位等。
李东坡的坤桐医院，对这些要求几乎无一完备。坤桐医院什么时候能开业？当地卫生部门也说不清楚。
“要看工程的进度、许可证办理的情况。”遵化市卫计局副局长周永超接受《财经》记者采访时说，“现在还处于筹备阶段，要等人员、设施设备、建筑布局、环保等都达到标准要求后才能申请。”坤桐医院也是当地政府的一个面向国际的招商引资项目。
在李东坡看来，流程性事务不在话下，可以按部就班完成。比如，在决定将酒店项目改为医疗项目后，很快就完成了环境影响评价。
但整个项目卡在最关键的开端阶段：如何运营这家新医院？
在建筑行业从业20多年，李东坡积累了不少生意经，他认为这些经验平移到医疗行业同样适用。招揽专业人才，除了发招聘启事“试试看”，他还打算从军队医院吸引老医生，与医生集团合作，甚至想要收编遵化市的民营医院医生。李东坡有多个打算，但都举棋未定。他频频与医疗集团、医院管理公司、律师等各方商谈合作。李东坡坦言，有的只是为“取经”。
在北京中医药大学医药卫生法副教授邓勇看来，绝大多数转型、跨界做医疗的地产、建筑公司，对医院运营一知半解，“他们只懂得撒钱，大多不知道该具体怎么办医院”。
现在李东坡似乎在做两手打算。他想实现办医院的梦想。他清楚遵化市的医疗市场特点：患者流动性强。“我们希望通过改善环境、差异化经营，能（从公立医院）留下一部分患者。”同时，距离北京只有100多公里的遵化，未来中高端养老市场可观。
他也在为被并购做着准备。在接触过中信医疗集团等大公司后，李东坡开始在医院资产上有意为之：自持坤桐医院所处的商用土地，并建成营利性医院。“为以后的合作提前布局，省得人家想并购的时候，自己不合格：资产与医院的条件，得满足收购方的条件。”李东坡告诉《财经》记者。
快钱难砸出一家好医院
“房产企业想要开医院时，宛如暴风骤雨，可是真正要项目落地时，往往变成了和风细雨。”一位医疗投资界人士说。钱能砸出项目，却不能夯实一所真正的医院。
邓勇主持了一个关于社会资本办医的国家社科基金课题，研究发现：2017年中国地产行业在健康产业的投资已高达3000多亿元。
2019年1月，万达集团董事长王健林在年会上宣布：万达正式进军健康产业。早在三年前，万达集团便与英国国际医疗集团（IHG）签订合作协议，万达将总投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，由IHG运营管理并使用IHG品牌。IHG 2015年进入中国，在华公司为英慈医疗。
英慈医疗中国区原医院业务总监王一帆告诉《财经》记者，“当时签的主要是青岛和成都国际医院的项目，青岛医院项目在万达建成后，卖给了融创。”投资20亿元的青岛万达英慈国际医院，原计划是2018年开业；2017年7月，该项目随着万达13个文旅城项目被售给融创。
去年9月，万达集团又与美国匹兹堡大学医学中心（UPMC）签订战略合作协议，将在北京、上海、成都等地合办五家顶级国际医院，王健林在签约仪式上表示成都医院已经获得批准进入设计。
IHG与UPMC同属医院管理公司。万达是否更换了国际医院管理的合作伙伴？新的五家国际医院进展如何？截至记者发稿，万达方面表示不予置评。
有行业内人士对《财经》记者分析，万科集团已从广州蕙心医院项目中退出。该项目于2016年底开业，被视为万科在医疗产业上的第一个医院项目。蕙心医院是广州万科公司运营的项目。
广州万科相关人士接受《财经》记者采访时表示：该公司并未从蕙心医院项目中退出，“运营良好，预计第三年开始实现盈利”。
与万达150亿元的合作，是英慈医疗在中国的第一个项目。此后，该公司还与碧桂园（02007.HK）、杭州科谊地产等多家房企签约。据英慈医疗内部人士透露：内地的项目都没落地，与碧桂园的合作还没有合适的项目。
有的雷声正酣，也有的打退堂鼓。绿景控股（000502.SZ）从2015年退出房地产业务，计划募集超百亿元布局妇幼医疗服务领域，先后与首都医科大学附属北京儿童医院、北京市儿科研究所等签订合作协议。此后，两项合作终止。
绿景控股2018年财报显示，将资金、盈利有较大压力的早期医疗项目的全部或部分股权进行剥离，其中包括北京明安、明安康和100%股权，以及南宁明安70%股权，总对价逾2.84亿元。本次交易完成后，绿景控股只持有南宁明安30%股权。
在对深交所重组问询函的回复中，绿景控股否认退出医疗行业，解释称出售三家医疗资产是因为“尚处于业务开拓期或建设期，盈利能力存在较大压力”，未来“寻找给公司带来稳定现金流、成长性高的、较为成熟的优质医疗资产”。对于医疗板块亏损的原因与未来的收购计划，截至记者发稿，绿景控股未予回复。
“地产商看到（医疗）这条路不太理想，撤出来的也越来越多。”王一帆告诉《财经》记者。
打退堂鼓的公司，多少体会到“隔行如隔山”。在投入与产出比方面，医疗行业与房地产行业截然不同：医疗是长期投入、回报周期长；地产讲究的是周转快、高利润。“地产商投入一个亿，按照他们的惯有逻辑，希望有20倍的回报；即便认识到医疗回报低一些，也希望有两三倍的回报。”王一帆分析，医疗行业至少需要三年，才有希望实现现金流持平，“两个行业的期望值差别很大”。
邓勇观察到，民营资本大金额投资医院，一般五年内很难回本、实现盈利，“民营资本很难耗得起，30亿元以上的投资，连国家队都耗不起”。
2018年5月，泰禾集团董事长黄其森宣布准备连续五年每年投入100亿元，加上运营成本，要投入800亿－1000亿元到医疗领域，并表示“做好了十年八年不赚钱的准备”。
“现在地产全行业做医疗，还处于试水阶段，贸然一下子投这么多，未必理性。”上述医疗投资界人士分析，泰禾这种壮士断腕的风格值得肯定，“关键要看项目的遴选、落地后的管理”。
一位创投资本创始合伙人告诉《财经》记者，他的一个朋友上世纪90年代从房地产行业转型做口腔连锁，尽管已经有数十家门店，仍然后悔从房地产行业转型，“后来想回也回不去了”。房地产行业从1998年开启新一轮建设高峰期，十多年的发展使其成为国民经济支柱产业，也让从业者赚得“盆满钵满”。
医疗投资界有一句经典：从来不干雪中送炭的活，只做锦上添花的事。“在医疗领域，新建项目基本是退不出来的，除非整体打包出让，但是能接盘的人少。”邓勇说。
外行如何做好医院
王一帆半年前从英慈医疗离职，重回实体医疗。他对在中国采用管理输出的模式做医院，不乐观。医院的运营管理，是地产商投资医疗最大的短板,地产商多寻求与医院管理公司合作来解决，但一旦医院的产权与管理权分离时，管理便会到处受到掣肘。
地产商负责医院建设，医院管理交给专业公司，后者收取管理费。这看似清晰的所有权与经营权分离，当涉及到费用时，管理就会受限制，比如每年的预算定多少，就很难处理。“虽然合同已经将责权界定清楚，但实际操作起来很难。”王一帆说。
不仅如此，受委托的医院管理公司，很容易把自己做成一块“铺路石”。“做得不好，会被质疑能力不行；做得好了，又很容易被踢掉。”王一帆说，“大地产做医疗也会这样做。”
除了委托管理，不少地产公司自己成立医疗管理公司，挖来三甲医院管理者来坐镇，为此能开出300万到500万元的年薪，但这些已有点职业经理人味道的管理者,多来自全政策化加半市场化的公立医院。初来乍到这些完全市场化的民营机构，管理理念的大相径庭让双方都难以适应。
有的三甲医院院长、副院长，到了民营医院，还端着公立机构做院长的架子；可投资方觉得是：“我高薪聘请你来，怎么管理医院得听我的”。
李东坡的坤桐医院，也面临聘请还是自己培养专业管理团队的选择题。此前已经在跟北京的公司谈，在医院将来利益分配上正在磋商。但他骨子里不相信“空降兵”，“医疗的可复制性特别小，不同地域医疗资源、人口、发病率不一样，理念也有差异；如果管理团队理念太先进、成本太高，也很难合得来”。
与国际上著名的医疗集团、管理公司合作，是头部房地产公司投资医疗的热衷之举。但理念的协同仍是关键。
王健林在与UMPC签约仪式上演讲时表示，“万达集团一个最大的特点就是执行力强、速度比较快，所以希望美国的朋友能够有一个好的心理准备跟我们合作。一个医院建个五年八年的那就太慢了。”
最近，美国西达赛奈医疗中心副总裁Heitham Hassoun在北京参加中美医院合作峰会时表示，“希望找到世界观相类似的合作伙伴，最终才会彼此交换经验和合作。”
从那么多国际合作中可以看出，简单地将国外医院的理念照搬到中国是行不通的。IHG亚洲区首席运营官韩旭曾建议，如何把国外的运营理念、医疗资源引进中国并进行本地化自我造血，才是地产企业成功进入医疗行业的关键。
“不能坐等优惠政策”
城郊地带，是地方政府大力开发的地点，一系列优惠政策随之而来，寻求同社会资本合作建医院。拿地的便利与便宜，可谓地产商进入医疗的主因。
“在地产商看来：先把地给圈了，这个项目就是我的了，等三五年后市值提升再卖出去。”一名业内人士告诉《财经》记者，对地产商而言，项目运营的好坏，就另当别论了。有地产商为了尽快进入医疗行业，新建的医院一般申请为非营利性医院，可以享受低税、医保、水电的优惠。等“翅膀硬了”，就把医院性质改为营利性，变更土地性质，之后可以做商业地产项目。
这样运作的前提是，医院运营状况良好，操作时需补足之前的税费、土地出让金。邓勇分析，大的地产公司会这样做，公司要上市并表的话，则必须这么做，“医院营利或非营利性质的改变，目前没有法律法规明文禁止，主要看医院是否具备变更性质的条件，此外，地方政府和卫生等部门领导的胆量和魄力，也起着很重要的作用”。
上述医疗投资界人士跟不少房企谈过项目，清楚另外一个“套路”：第一步，先把项目拿下来，占山为王；然后签署一家医院管理公司做管理；引进器械公司后，前期的钱不给，先垫付资金、按流水给提成；然后再到银行融资。“医院的运营几乎无需自己投入真金白银。”
“有的政府为招商引资还给钱、给事业编制。”这位医疗投资界人士称。不少医疗项目打着养老床位补贴的“算盘”。
地产商以产权融合的方式，以康养项目便宜拿地颇为普遍。按照地方政府的规定，地产商拿地之后，一部分土地做商业地产、可以出售；剩下的则必须自持、不能卖，往往做成康复养老项目，政府会给每张床位一定补贴，有的城市达到每张床位一年5000元到1万元。
在这种模式下，“商业地产的收入基本可以覆盖整个项目的成本，康养收入加上补贴就可能成为净利润。”王一帆分析，“这样房企还是赚的，不太在乎医疗项目是否真正成功。”
善用“套路”的公司，把政策研究得很透彻，且敢于贴着红线行走。可如果胆子太大，必担风险。
邓勇曾经接受河南省一家公司的咨询，该公司转型做医疗不成功，想起诉当地政府。几年前，河南某市委书记找到该公司负责人，邀请其以招商引资的形式在该市建设一所妇健医院，市委书记代表政府承诺办理医疗机构执业许可证，并让公立医院提供人员培训等方面的支持。双方签订了合作框架协议。
2015年，原国家卫计委发文要求“各级妇幼健康服务机构应当根据辖区常住人口数、妇女儿童健康需求、功能定位、职责任务和区域卫生规划、医疗机构设置规划进行合理设置，建设规模适度”。
新规之下，该市只能保留原公立妇健医院、不得新建。然而，此时，该公司已投十几亿元建成医院，并请了专业公司搭建信息网络。更巧合的是，时值该市领导班子换届，原市委书记调走了。
证办不下来，政府也不兜底。该公司提出让政府回购，政府同意，但是无法一次性拿出这么多钱，项目一直空着。该公司想要提起诉讼，可双方签订的合作框架没有法律效力。
邓勇分析，社会资本办医非常需要政府与政策的支持，然而其在合作谈判时往往又处于相对弱势的地位。“行政领导的诚信度、人事变迁、发展思路不断变化，都影响项目的稳定性和效益，再大的地产商都会怕。”
一位熟悉遵化坤桐医院项目的知情人士告诉《财经》记者，这家医院进展缓慢，主要在于当地政府一直不敢拍板，此前的方案是引进国药集团，由坤桐控股；把遵化市第二医院撤掉，与中医院老院区的人一起装进坤桐医院。该方案一直没通过。
遵化市卫计局副局长周永超对《财经》记者称，国家鼓励民营医院参与公立医院的改革、医共体建设等，“卫计局目前只是初步了解了一些坤桐医院的情况，具体如何参与，由遵化市政府来定，卫计局来出方案；参与的思路，现在只是探讨之中，还没形成最终的方案”。
对于政府的支持与优惠政策，李东坡看得云淡风轻，“社会资本办医，不能坐等政府的优惠政策；指着政府的补贴，累死都做不成”。
健康养老将再迎一揽子政策力挺。在25日举办的2019智汇养老北京高峰研讨会上，多部门相关负责人就深化养老服务供给侧结构性改革等议题予以解读，并透露了下一步支持健康养老的政策框架和改革重点。《经济参考报》记者获悉，有关部门正在研究制定应对人口老龄化中长期发展规划，研究建立完善老年健康服务体系指导意见和建设规划，组织拟定医养结合政策、标准和规范。
“我国正处于人口老龄化快速发展期。到2050年，我国人口老龄化水平将从目前的17.3%达到34.9%。全社会用于养老、医疗、照护、福利与设施费用占GDP的比重将达到26.24%。”国家卫生健康委老龄健康司监察专员王谦说。
“大健康养老产业将成为继互联网之后最大的产业。我国支持发展健康养老的政策正不断完善。下一步发展健康养老产业仍需要规划引领和顶层设计。”国家发展改革委社会发展司副司长郝福庆透露，目前正在着手研究“十四五”国家老龄事业发展规划和养老服务体系规划。
市场推动和政策扶持是重要的政策取向。“我们正在组织城企联动普惠养老专项行动。目前的思路是‘政府支持，社会运营，合理定价’，中央预算内投资支持，地方政府出政策优惠包，从供给侧双重发力降成本，促进企业提供普惠服务供给。”郝福庆说。
王谦表示，国家卫生健康委将组织拟定并协调落实应对老龄化的政策措施，组织拟订医养结合的政策、标准和规范，研究制定建立完善老年健康服务体系的指导意见和建设规划，推动建立长期照护制度。“进行养老服务体系建设，很重要的一条是，医疗服务机构要针对老年人需求重新做一些谋篇布局。”
“有关部门已经在研究制定应对人口老龄化中长期发展规划。下一步要加快完善老龄产业政策体系，构建老龄科技创新政策体系，以及老龄人才职业体系保障制度等。”北京养老行业协会执行会长黄石松说。
中国民主建国会北京市委员会主委司马红建议，完善多渠道筹措养老保障资金机制，建立养老财政投入稳定增长和动态调节机制，推进跨区域资源整合。“以京津冀养老服务协同发展为试点，建立跨地区资源共享协调机制，探索走出一条特大城市应对人口老龄化的新路。”
值得一提的是，全国老龄办党组成员、副主任吴玉韶指出，当前一些智慧养老“玩概念”“玩花样”“玩噱头”。不真正考虑老年人生活习惯、使用能力和个性化需求，一些可穿戴设备反而成为负担。（记者 班娟娟 实习生 秦燕玲）
海南省住建厅等9个部门联合印发了《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》，多渠道支持住房租赁经营，同时为防范以租代售行为，规定住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。
新规提出，要充分发挥市场作用，形成个人、中介机构、住房租赁企业、房地产开发企业、住房租赁平台公司等多主体参与的住房租赁市场发展格局。支持市场主体以共享经济的理念和模式，推动售后空置房源进入租赁市场。鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型居住产品。鼓励房地产开发企业、住房租赁企业、中介机构等市场主体及个人，利用共享信息技术，通过互联网平台将空置房屋资源进行优化配置，提高利用效率，满足多元化的住宿需求。
在用地方面，符合规划的前提下，允许存量商品住宅用地转型建设租赁住房，在年度住房实施计划中单列。利用存量商品住宅用地转型建设租赁住房的，可按市场评估价差额补缴或退还出让价款。租赁住房用地的基准地价可暂按现行商品住宅用地基准地价的60%执行。产业园区内的产业用地可配套建设租赁住房等生活服务设施，其建筑面积比例不超过总建筑面积15%，按原用途使用土地，但不得分割转让。
新规提出，加快建立政府住房租赁服务平台，向社会提供房源核验等对外服务，并可链接各类市场主体的租赁服务平台，不断丰富服务功能。各部门根据共享的住房租赁合同网签备案信息，依法依规提供居住证、子女入学、社保、住房保障等公共服务。新政还规定出租住房以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，且人均租住使用面积不宜低于6平方米。
同时，为防范以租代售行为，规定住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。此外，为避免出现北京、上海、杭州等地“租金贷”业务风险，规定住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，金融机构开展“租金贷”业务时，应确保承租人作为金融消费者的知情权。
土地出让金趋稳正是房地产市场调控的应有之义，反映了我国房地产市场和土地市场正逐步回归理性。对一些土地财政占比高的地方政府来说，土地出让金下降确实可能造成地方财政上的困难，但这是时势使然，也是未来发展的方向所在。靠卖地收入可以谋一时，不可谋长远。相关地方与其担忧土地出让金下降，不如多设法发展其他产业，降低自身对土地出让金的依赖
财政部最近发布的一季度财政收支数据显示，一季度国有土地使用权出让收入下降9.5%，但国有土地使用权出让收入安排的支出则增长了45.2%。
上述一降一增，让不少人为地方政府的钱袋子着急。我国正实施积极的财政政策，无论是基础设施建设，还是社会保障兜底，都需要钱。土地出让金下降，会不会让地方政府囊中羞涩，该办的事情难以顺利推进？
不必担忧。且不说一季度土地出让金降幅不大，就是换个思路，按大家通常引用的面粉涨价带来面包涨价的逻辑，如果土地出让金即卖地收入继续一路高歌，这些地方的高房价还能降下来吗？许多持币待购的刚需购房者是不是又要叹息一番？这么说是有充足理由的。因为各地房屋的建设安装成本差别并不大，造成一二线城市和广大小城市巨大房价鸿沟的主要原因是土地价格，土地成本在购房成本中占比超过一半以上。
笔者认为，土地出让金趋稳正是房地产市场调控的应有之义，反映了我国房地产市场和土地市场正逐步回归理性。原因有以下几点。
一是一季度土地出让金下降是在前期高基数基础上的下降，属于高位回落。数据显示，2018年，我国土地出让金收入高达6.5万亿元，创下历史新高，与2017年相比上涨25%。如此迅猛增长，势必不可持续。因此，一季度土地出让金下降，属于高位回落，是可以接受的。
二是不论土地市场还是房地产市场，都与政策休戚相关。当前调控导向是“稳”字当头，从高位上适度回落是调控的应有之义。今年调控政策的一个重要原则，是保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。地价适度回落，恰好符合稳地价的政策目标。
三是在调控之下，房地产开发商和消费者对未来走势的预期趋稳，不会因为担忧房价猛涨而急于入市。
四是各地供地方式也在改革之中，以往“招拍挂”下比拼价格的模式正在某种程度上得到纠正。在房住不炒的思路下，这两年我国加大调控力度，供应了一批共有产权等保障性用地，也有一些农村集体产权用地推向市场作为租赁用地。即使商品房用地，在供应时也加上了不少限制性条件，比如限房价，比如增加刚需户型供应。这些政策，突出了土地的保障属性，使土地出让不再唯价格论，是调控的应有之义。
当然，对一些土地财政占比高的地方政府来说，土地出让金下降确实可能造成财政支出上的困难，但这是时势使然，也是未来发展的方向所在。相关地方与其哀叹土地出让金下降，不如多想办法发展其他产业，降低并摆脱自身对土地出让金的依赖。毕竟，靠卖地收入可以谋一时，不可谋长远。
此外，在“一城一策”政策指导下，不排除个别地方以各种名义，重走多卖地、抬房价的老路。对此，有关部门须未雨绸缪，增强政策前瞻性，防止房价、地价报复性反弹。
就在太古集团、华润、凯德、大悦城、百盛等布局省会城市为主的高端奢华城市综合体或超大型购物中心之际，大本营在重庆的协信控股集团却捕捉到了在城市副中心，乃至区县购物中心缺乏优质商业管理的巨大商机。
去年国庆节前，协信控股集团下属的重庆协信远创商业管理有限公司（下称协信商管）输出品牌和管理的区域性购物中心将先后在重庆綦江区和垫江县开业。年底前，位于重庆铜梁区的协信星光天地也将开门迎客。
“中国过去20年发展过程中，好的旺场商业体不多，大多控制在港资、外资的手里，本土崛起的商业很少。随着存量商业地产的增加，包括三四线城市对资产管理的诉求越来越大。”4月26日，协信商管常务副总、世纪星光百货（重庆）有限公司董事总经理杜国疆在接受21世纪经济报道记者采访时说。
作为西南地产大亨，在城市中心，几乎建一个购物中心就有全国地产大鳄如万达、本土商业巨头重庆商社新世纪百货等与之贴身肉搏。转战区县市场，硝烟虽没有那么激烈，但大体量的购物中心稍不注意就会变成“坑”：一旦招商不力或消费需求不足，10万平方米的卖场将面临闲置，成为存量。
在杜国疆和搭档陈清海为主的协信商管团队看来，无论线上还是线下，重构“人、货、场”，无非是深入了解消费者需求下落脚在商品力的价值提升。去年，协信商管净利率达34%，远高于行业平均水平。按照设想，到2020年，协信商管将托管购物中心40个，营运面积超过605万立方米，实现营收10亿元，以化解区县商业地产的存量难题。
化解闲置难题
由商务部流通发展司、中国连锁经营协会发布的2017年第四季度《中国房地产市场报告》统计数据显示，截至2017年底，全国17个主要城市的优质商场平均出租率接近 93%，同比上升0.8个百分点。沈阳、天津、无锡、重庆等城市部分商圈平均空置率超过20%，另有少量城市项目出现七成以上空置面积。
同样由上述发布方出具的中国购物中心发展指数报告(2018年第二季度)表明，新项目大量入市仍是二线城市购物中心业主面临的主要挑战。13个中国主要二线城市（2017年7月至2018年6月）迎来逾660万平方米的新增供应量，对租赁招商产生压力，有部分项目因招商率较低推迟开业。
“在中国，零售总额占比较大的是线下购物中心。”杜国疆对21世纪经济报道记者说，所以，商圈空置率高，购物中心成了主力。《中国房地产市场报告》统计数据显示，2017年，全国新增购物中心超过500家，年末全国大中型购物中心项目总数逾4500家。据赢商网大数据预测，今年，全国拟开业大型商业项目约1600个。据媒体报道，部分区域按照目前已建、在建、计划建造的商业项目计算，人均商业面积超过4平方米，已高于我国一般水平及国际水平。
杜国疆认为，房地产业经过20年的高歌猛进，不仅商业地产，也包括住宅，尤其是三四线城市的大量存量不动产成为必然。“钞票变成钢筋水泥容易，再从钢筋水泥变成钱难。”他说，这需要专业的资产运营来管理和盘活资产。
一方面是房地产商的现金流压力，另一方面则是热钱增值的需要。“固定资产要以资产收益率来评估，以获得稳定的投资回报，这也需要好的资产运营。”杜国疆说。
但欧美、日本兴起的不动产资产经营管理在中国起步较晚，中国诞生有商号的资产管理商不多。“我们好的旺场商业体过去都是港资、外资在经营，这恰恰给了房地产商转型的机会。”杜国疆说，尤其是三四线城市，许多地产开发商不具备商业运营能力，购物中心管理运营效率低下。
虽然重庆部分商圈空置率高企，但受惠于消费市场快速扩容，《中国房地产市场报告》显示，2017年，重庆社会消费品零售总额突破8000亿元，同比增速超10%。“重庆的购买力尤其是区县市场被低估。”杜国疆认为，优质营运商对购物中心实行精耕细作，恰恰是抓住了消费升级的机会。
在房地产行业投资增速放缓下，资产超过千亿元的协信控股集团正在转型，致力于成为不动产投资、运营管理专家及金融资产、科技资产投资集团。资产从“重”转“轻”，顺势落在了商业板块上。
从1995年投资兴建协信朝天门服装集散中心，到巴南新天地的商业综合体，再到2010年高端奢侈品购物中心星光68诞生。如今，协信商业的3.0版本“星光系”城市商业中心、区域性购物中心和社区购物中心已遍地开花，在重庆有7个在营购物中心和1个正筹备开业的星光68二期。
“星光就像是我的孩子。”10年前，从上海来重庆让“星光系”购物中心一步步做大的杜国疆很感慨，他想对非自有资产的统一规划、招商和运营，计划5年内管理40个购物中心，运营管理规模不低于600万平方米，年复合增长率达120%，最终实现商业板块上市。“但购物中心的未来，先要消化中国现有库存。”他说。
于是，去年，协信商管一口气签下了铜梁、垫江、綦江三个重庆区县的购物中心合作协议，并向昆明、贵阳等二线城市的区域购物中心进行扩张，体量大都在10万方左右。杜国疆表示，重庆的三个区县项目都是业主找上门。
盈利模式探索
事实上，大悦城、万达、华润、龙湖都开始转向轻资产管理输出品牌。甘当区县购物中心“管家”的协信有何不同之处？
协信商业目前在全国近10个城市布局，开发和管理超过70个城市综合体。据协信商管数据表明，去年，该公司管理购物中心126万平方米，实现销售额37亿元。协信商管的营收为7亿元，净利润2.4亿元，净利率高达34%，远高于全国零售业上市公司的净利率平均水平。联商网统计，2017年，125家零售业上市公司合计净利润率仅有6.5%。
杜国疆表示，协信商管采取轻资产运营有三种模式，一是为业主提供咨询顾问服务；二是由业主方成立商管公司，协信商管输出商业品牌并参与管理；三是全委托模式，即由协信方的商管公司输出品牌并全程负责运营。
杜国疆认为，首先，不管哪种方式，作为“管家”，协信必须对业主进行评估，看其对商业的理解力。毕竟，前期的商业定位、商业设计和规划以及商业运营方案，决定了资产管理的方向和质量。
其次，在费用收取上，如果是开发商的自有物业，购物中心往往只靠租金作为营业收入。但协信输出管理后，把租赁模式转换为统一打造、统一运营、统一营销、统一管理。
所以，协信的轻资产管理既包括前期介入费（按体量收取）、项目筹备管理费、项目退出产生的溢价，还包括商家店铺销售额提成和物业管理费。后两项往往占营业收入较大比例，这是和全国很多购物中心不同的地方。
协信商管副总兼西南区域总经理陈清海说，重庆南坪星光时代广场（下称南坪星光）去年实现销售收入11亿元，协信管理团队的营收2亿元左右，净利润就有1亿多元。租金仅仅是保底，店铺销售抽成源于他将百货公司的管理经验融入到了购物中心。
重构“人、货、场”
由此可见，商户卖得好，协信商管就赚得多。如何让商户更好的实现盈利，和协信商管如何理解“人、货、场”重构，进一步提升商业价值密不可分。
“以消费者诉求为指引的零售时代已经到来。个性化也是变化的，现在的消费者对自己的城市有清晰的消费意识分流。”杜国疆说，所以，协信星光输出品牌管理不是标准化复制，还要在购物中心把当地文化和消费者的情感紧紧连在一起。
21世纪经济报道记者从铜梁星光天地商业定位方案中看到，协信商管拿出一层设计了铜梁龙体验馆，不仅有草编龙、泥塑龙等工艺品展出，顾客还可以参与制作和购买铜梁龙的旅游纪念品。“龙文化是铜梁人的骄傲，铜梁龙舞被列入了首批国家级非物质文化遗产代表作名录。我们这样做可以激发当地人的消费自信。”杜国疆说，购物中心的设计要自带人气，这反而节约了促销费用。
商品，是对人欲望的研究。陈清海在办公室商户图上贴满了不同颜色的小标签——南坪星光去年下半年调了125个柜，今年将继续调整95个品牌。他对21世纪经济报道记者说，“你必须走在顾客前1年，但不是5年。制造什么样的产品，就会吸引什么样的人。”
“商品一旦打开了消费者的认知，就成了人流的发动机。但商品力是理性的商品选择能力。网红店如果商品力不行，我也不会引进。”陈清海补充道。
“选对了商品后，商品和人转换率高才能产生更多的价值。”杜国疆说，既要面子，又要实惠，是区县消费者典型的心理特征。所以，协信星光的经营管理是连带营销，增加人和更多商品的连接和转化机会，而不是促销，打价格战。
“购物中心则是人和商品互动的空间。”杜国疆说，在铜梁星光天地，他们打算把重庆郊县的第一个放心标准化菜场放进去。杜认为，生鲜农贸市场将对周边人群满足生活日常消费形成强大的吸引力，同时也成为市民社交场所。开业五年后，通过项目升级，对周边大足、潼南的中产客群形成一定辐射，周边潜在的需求空间才是蓝海。
在“2018年联商风云会中国零售·下一个5年”大会上，中国连锁经营协会会长裴亮表示，区域零售商自营能力非常强，深耕区域市场，当地富裕的消费者都是忠诚客户，优势非常明显。加上近些年电商分流实体店客流，一线市场全国性的连锁品牌从快速扩张进入内部修炼阶段，也使三四线市场竞争环境更为宽松。
（编辑：张伟贤）
中国经济在2019年一季度迎来超预期的增长，其中房地产也贡献不少。
国家统计局数据显示，一季度房地产开发投资超预期增长11.8%，同比上升2.3个百分点，“投资（主要为基建和房地产）成为托底经济的重要抓手”，浙商证券指出。
房地产销售市场也似乎重回乐观，尤其是在一二线城市，出现了明显的“小阳春”，个别项目“抢房”重现，全国房地产销售额增速环比加快上升，销售面积降幅收窄。
土地市场也出现了久违的热情。多个一二线城市迎来拍地高潮，最近一周热点二线为主的城市卖地金额高达1167.5亿，创造了近2年来的最高纪录（2017年5月来），环比上涨134%。
房地产的销售、购地是否能对投资形成正循环，从而继续拉动GDP的增长？
增长密码
在“稳地价、稳房价、稳预期”政策作用下，今年一季度的房地产市场出现积极变化，主要指标多呈稳中向好态势。
国家统计局数据显示，一季度，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份加快0.2个百分点，比上年同期加快1.4个百分点；房企施工面积、新开工面积也出现8-10%以上的增长。
房地产及相关产业对GDP增速拉动明显。2019年一季度，我国国内生产总值为21.34万亿元，按可比价格计算，同比增长6.4%。其中，房地产业占比6.98%，绝对额为1.49万亿元，建筑业占比4.92%，绝对额为1.05万亿元。
中信建投分析师认为，一季度经济的企稳，在供给端主要来自工业生产的回升，在需求端主要来自房地产投资所带来的资本形成回升；2018年扣除土地购置费后，房地产开发投资同比负增长，2019年初受施工面积增速回升影响，扣除土地购置费的房地产投资增速重新转正，对短期内的经济回升形成支撑。
浙商证券分析指出，今年以来地产投资持续超预期，一方面是由于去年上半年土地市场仍然火爆，土地购置费结算较土地成交有10-12个月滞后，因此目前土地购置费仍维持30%左右的高增速。
另一方面，由于2016-2017年商品房销售较好，今年交房压力较大（一般2-3年左右交房期），因此施工增速较去年不断改善，建安投资增速持续上行。
房企的销售也边际改善明显。世联行报告显示，在1月降准、2月社融超预期的情况下，商品房销售迎来了3月“小阳春”，带动一季度商品房销售额达到2.8万亿，同比增速触底回升至5.6%；商品住宅销售也达到了2.32万亿，同比增长7.5%。
开发商们又“有钱了”，各类到位资金显著上扬，国内贷款、按揭贷款扭转持续一年多的负增长，市场小阳春与促销叠加，定金及预收款又再高增。
以4月18日前公布年报的财报核算，开发商的回款率年末超预期上扬至76.9％（预期65-70％），整体资金面走出了困境。
“但我们也注意到，此次 ‘小阳春’更多是阶段性综合利好叠加情绪反应，持续不易，有待观察。”世联行有关人士说。
高投资能否持续？
对于二季度及今年的经济增长，中信建投不无忧虑地指出，房地产投资年内力度或减弱，构成当前经济预期改善的不确定性。
而房企的销售现金回笼和资金状况，将决定其投资的力度。目前来看，二季度并不那么乐观。
4月29日，万科发布一季报，实现销售面积924.8万平方米，销售金额1494.4亿元，同比分别下降11.8%和3.1%。
无独有偶，另外两家龙头房企同期也出现了降速的迹象。碧桂园、恒大一季度销售额分别出现了同比13.79%、27.92%的跌幅，销售放缓明显。
此外，克而瑞按照可比口径统计，TOP100房企今年1-3月的销售规模仍有1%左右的下滑。
“今年的小阳春主要出现在3月和4月上旬。”克而瑞有关人士指出，2019年3月，市场整体表现比前两月明显好转，TOP100房企3月的销售规模同比增长，但前3个月整体还是下滑的。
4月份的楼市已经出现“小阳春”退潮的迹象。世联行分析，核心城市3月涨势显著高于全盘，交易热度高涨，因城施策的主基调之下，一二线城市或将再迎来政策微调，对销售构成压力。
而自2016年兴起的都市圈三线，增长动力源于核心一二线城市的外溢，属于被动型增长。目前核心一二线加快推进各类政策房、租赁房建设，多个限价楼盘入市引起哄抢，都市圈三线的外溢逐步走弱。2019年1-3月销售额同比增长2.5％，已进入三年来的新低，量缩价降是主要形势。
因棚改而大放异彩的非都市圈三线城市，在货补比例缩水、棚改总量缩减和进入攻坚阶段棚改推进难度加大的棚改尾周期中，已现负增长：1-3月销售额同比增长-3.4％。
中信建投测算，2019年棚改绝对规模或同比减少176万套，预计导致房地产投资增速回落4.1个百分点。
先行指标方面，新开工面积、投资资金来源、销售面积增速均都显示未来房地产投资增速有回落压力。
此外，地产债的偿付压力加大，则强化了销售回款还债和借新还旧动机，进一步弱化了投资。（编辑：林虹）
近几日，广州、深圳住房政策不断出炉。
4月28日，广州住建局局长王宏伟在当地政协的一期专题节目中表示，广州正在积极推进实施各类住房保障制度，今年年内将有望出台关于共有产权住房如何筹集、建设、租赁分配的实质性的政策，并对申请和价格予以制度明确。
同一天，深圳发布公积金新规，提出共有产权类住房将可申请公积金贷款。4月29日，深圳又一连发布了三份政策文件，对公租房、安居型商品房、人才住房的建设筹集、分配及管理等各个环节设定了可操作的规则。
广深两座城市为何都在住房保障方面下功夫？
在一线城市房价居高不下的背景下，住房保障面向的群体越来越广，除了传统的低收入人群外，一般意义上的人才乃至高端人才也被纳入了保障范畴。
过去的2018年，深圳和广州分别是城市人口争夺的冠亚军，常住人口增加了48.93万和40.60万。
结合最近多地又一轮“以房抢人”的政策，广深的做法或许具有某种参考意义——系统性地统筹住房制度，构建长效机制，以解决人才的后顾之忧。
加大“中间阶层”保障力度
早在2018年，深圳在《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》中提出，2018-2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
深圳将住房分为市场商品住房、政策性支持住房以及公共租赁住房三大类，各自占住房供应比例依次为40%、40%、20%。
高达60%的保障性住房供应比例，意味着深圳开启了“二次房改”。4月29日最新发布的《公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》、《安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》和《人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》三个文件，则对一些事项进行了细化。
其中，深圳住建局对安居型商品房的情况单独作了说明。住建局表示，由于项目从开工建设到竣工交付需要一定周期，所以短时间内未形成大规模供应。目前，安居型商品房供应较少，但全市正在努力突破土地瓶颈，提高安居型商品房用地比例，预计在2021年之后形成有效供应。
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿曾对21世纪经济报道记者分析，大学毕业生在工作几年后，收入越来越高，还是愿意买房，政策要给这部分人希望。
安居型商品房某种意义正是面向这类群体。按照政策，公租房主要面向中等偏下以及低收入家庭供应，人才住房面向的群体相对高端，安居型商品房则更倾向于保障“中间阶层”，它的定价是“同区域同类型市场商品住房租金、售价的50%左右”，当然另一个门槛是需要在深圳缴交10年社保。
广州住建局局长王宏伟谈到共有产权住房时给出了一份时间表，广州市正在研究共有产权住房制度，因为该项内容被纳入2019年广州十大民生实事，政策的制定工作在今年会有大进展。
共有产权住房面向的同样是“有一定支付能力但又还承受不了商品房价格”的群体。
广州市政协委员、市台联会副秘书长蔡武认为，有些夹心层家庭和公租房家庭，随着经济条件改善，想拥有一套产权式的住房，应开展研究共有产权住房制度工作，让符合条件的保障家庭购买共有产权住房。
4月1日，广州南沙区政策发布了《试点共有产权住房管理实施细则（征求意见稿）》，这是广州首个试点共有产权住房的细则。
以住房为筹码吸引人才
去年深圳发布被称为“二次房改”的政策时，就有评论指这是史上最强人才政策。
从近年来的抢人大战开始，住房与人才问题便开始紧密联系起来，很多城市更是采取了直接的“以房引才”措施。
近日，呼和浩特提出，具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生（往届3年及以内）可半价买房。
宁波提出，对符合条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴，而高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。
苏州吴中区提出，符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。
不难看出，住房被作为一种主要的筹码“嵌入”到人才政策之中。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者分析，要想吸引人才流入，类似的政策当然会起到一定的作用。
但人才引进是一项系统工程，背后是一系列包括就业机会、薪资水平、生活成本等在内的综合因素。深圳市委书记王伟中曾在2018年表示，过去深圳的人才政策有碎片化的问题，需要重新优化。
李宇嘉认为，广州、深圳作为产业吸引力强的城市，每年已经有大量的人口流入，没必要也不太可能直接以购房优惠来“抢人”，但政府需要帮助居民阶梯式地解决居住问题，这其实也向外界传递出了一种积极的信号。
“当然，解决居住问题有个过程，不可能马上见效。”李宇嘉说。
一位到深圳工作的海归博士告诉21世纪经济报道记者，因为顺利找到与研究方向匹配的工作而来到深圳，暂时并未过多考虑高房价问题，但也大致了解到深圳有一系列相关的政策安排。
从政策设计来看，住房保障的确很大程度与“人才”挂钩。前述深圳《安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》和《人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》提出，自签订买卖合同之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年的，经批准并向政府缴纳增值收益后，可以取得所购住房的完全产权，同时将应缴增值收益与在深服务年限挂钩，优待扎根深圳作贡献的人才。（编辑：李博）