近一个半月时间，针对局部楼市过热表现，三大监管部门分别发出了不同的预警信息。接受《证券日报》记者采访的专家普遍认为，当前，房地产调控政策的总体基调并未改变，也不会发生改变。

具体来看，银保监会5月17日印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，对2019年银行保险机构整治工作进行部署。其中，房地产融资乱象更是被单独点名。随后，银保监会新闻发言人肖远企公开表示，要坚决避免房地产和金融资产泡沫；央行方面，中国央行金融市场司副司长邹澜在5月10日的媒体通气会上称，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行将继续严格遵循“房住不炒”的定位，落实好差别化住房信贷政策，继续做好房地产市场资金管理的相关工作。

除明确房地产金融政策不放松外，住建部亦对房价涨幅过快、房地产市场趋热的10个城市分别于4月19日和5月18日进行了两次预警。

民生银行研究院产业研究中心负责人董运佳在接受《证券日报》记者采访时表示，今年以来，随着稳增长政策效果逐渐显现，“因城施策”导向下部分地区调控政策力度有所弱化、房地产市场需求有所回暖，房价稳中略升，同时，部分地区显现出的过热迹象，也使得市场预期有所分化。在此背景下，住建部、央行等表态均旨在落实稳房价、稳地价、稳预期的调控目标，表明房地产市场定位以及调控政策的总体基调并未改变，也不会发生改变。

记者注意到，随着监管部门喊话为楼市“灭火”，部分“闯红线”违规进入楼市的资金，也频频受到处罚。

如针对渤海银行济南分行变相为房地产企业提供土地储备融资等行为，山东银保监局对其作出罚款40万元的行政处罚决定；再比如，针对上海农商银宝山支行2017年违规发放某贷款，被用作拍地保证金、土地出让金的行为，上海银保监局对其作出责令改正、罚没合计228.7968万元的行政处罚决定。

“近期房地产市场呈现回暖迹象的背后，不排除有违规资金进入。”董运佳认为，银保监会近期对房地产市场融资乱象的整治，也表明了监管规则的连续性和稳定性，预计房地产市场融资环境短期内仍难言宽松。

整体而言，虽然近期多个城市的微调对市场释放出一定的宽松信号，但5月份以来，从热点城市出台的与房地产市场相关的政策来看，多数仍以收紧为主。

对此，恒大研究院副院长夏磊对记者表示，决定房价的因素其实就是人口、产业、土地、金融四个方面。对于部分人口持续增长、土地供给不足的城市来说，在供不应求的影响下，房价上涨的压力也会增长，调控政策将随之进一步收紧；而对于一些市场表现较为平稳的城市来说，则可适度修正短期调控措施，如限价、限售等政策。目的是在市场高温时借助调控政策起到迅速刹车的作用，待市场平稳后，可逐步清除退出。

27日，有媒体报道称，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会并在会上指出，如果7月前苏州楼市的几大指标仍未得到控制，苏州将从扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等方面再度加码调控。对于该会议，苏州当地一房企负责人对《经济参考报》记者给予了证实，而这距苏州5月11日发布限售新政仅半月。

有业内人士表示，此次会议主要为了缓解苏州目前房价过快上涨的压力。“一方面是土拍市场持续火热，多个板块‘地王’被刷新，另外，虽然苏州调控升级，但购房者预期并未受此影响。”

事实上，此次会议距离住建部对其点名预警仅10天。今年一季度以来，苏州市土地市场过热，一二手房价格出现倒挂。截至四月底，当地房地产价格指数已达到5%，超过苏州市全年调控目标5%的界限。

中原地产首席分析师张大伟表示，近年来，房地产市场调控明确了地方政府的调控主体责任。2017年年底，住建部建立房地产统计和市场监测预警指标体系，进一步加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责机制，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈乃至按照有关程序、会同有关部门进行问责。

“对于苏州来说，最近出台的调控政策并没有能够完全抑制市场的上涨预期，政策相对温和。”张大伟认为，房价是调控绕不过去的关键性指标，这也意味着将有更多被预警城市加速调控收紧。

在此背景下，苏州或将采取长效、短效机制共同作用加强对当地房地产市场的调控。一位参会人士透露，在限售、限价的同时，苏州已制定房地产长效调控方案，并上报住建部。长效调控机制实施后阶段调控措施不取消，一切以重要考核指标要求为准。

对于苏州长效机制的方案，上述人士表示，“租售并举”是方案的重要方面。对此，张大伟表示，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。因此，应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度建设，以长效机制引导市场稳预期。

5月下旬以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市土地挂牌量明显增多。其中，北京、上海、深圳等地近期土地出让金额均超过百亿元。广州5月以来挂牌地块合计超过11宗。业内人士称，在三四线城市楼市相对低迷的情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，使得一二线城市土地市场升温。

起始总价高

5月24日，北京市规划和自然资源委员会挂牌位于石景山区古城南街东侧、顺义区高丽营镇、平谷区金海湖镇3宗地块，总起始价105.68亿元，建设用地面积合计21.99万平方米。其中，石景山古城南街东侧地块、平谷金海湖地块不限价，顺义高丽营镇地块商品住房销售均价不超过4.86万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.11万元/平方米。

上海土地市场官网显示，上海6月份预计出让9幅地块，合计金额将超百亿元，起拍时间为6月10日。其中，纯住宅地块3幅，分别位于静安、奉贤和崇明。静安区市北高新技术服务业园区地块将于6月11日出让，地块起始总价为32.75亿元，起拍楼板价约为4.71万/平方米，地块出让面积为2.78万平方米。

深圳将于6月24日出让5宗居住用地，起始总价为154亿元。据了解，本次住宅用地出让采用“单限双竞”的挂牌方式。竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

值得注意的是，5月以来，广州挂牌地块合计超过11宗。5月18日，广州公共资源交易中心公开挂出四宗地块，包括一宗居住用地，两宗商业用地以及一宗地下停车场及通道用地，总出让宗地面积7.21万平方米，总起始价约26.45亿元。

开发商积极拿地

据中原地产监测数据，截至5月26日，2019年以来土地出让金额超过100亿元的城市49个，超过200亿元的25个，超过500亿元的7个。在一线城市中，北京市今年以来土地出让金额合计617.02亿元，同比增长1.77%；上海市合计581.46亿元，同比增长55.48%。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2019年以来，多数地区土地市场约束条件相对减少。部分城市土地限价、土地保证金、土地配套保障房有所调整，叠加部分城市限价政策微调，使得开发商拿地积极性提高。

张大伟表示，近年来一线城市调控一直很严，影响了房企在一线城市的拿地规模。但企业需要补充土地储备。随着资金面的缓解，部分企业拿地积极性明显提高。

张大伟预计，未来房地产市场走势依然会出现分化，房企对非优质土地定价出现下调，但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了提高销售额，依然会集中拿地。从目前情况看，三四线城市楼市相对低迷，房地产企业将把更多资金投入到一二线城市，这是一二线城市土地市场升温的重要原因。

5月28日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组结合对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年5月《中国住房市场发展月度分析报告》。

报告发现，2019年4月核心城市住房价格连续3个月上涨，但4月份房价涨速较3月份略有减缓。核心城市在房价涨速减缓的同时，二手住房成交量也显著下降。2019年4月，10大重点城市二手住房成交量指数为177.84，比3月下降27%，与上年同期大体持平。从量在价先的一般性规律看，重点城市房价上涨的压力已有所减轻。

一线城市中北京、广州涨速回落，上海、深圳涨速与上月大体持平；多数准一线及二线城市房价涨速收窄，个别城市涨速仍较高；三四线城市房价涨速继续下降。核心城市住房租金连续2个月小幅下降。

报告称，4月以来，中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。一个月内包括苏州等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，热点城市苏州出台了房价调控“组合拳”，表明了政府对房价上涨的现实态度。由于房价上涨高度依赖于金融杠杆，房地产调控政策不松动，意味着房价短期难以出现大涨。

2018年底至2019年初，部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。随着近期房地产调控政策主线的进一步明确，房价上涨预期有望逐步减退。

2018年底以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%至15%降至基准利率水平。但在复杂的内外部经济环境下，防范宏观风险仍是政策底线。货币供应难以进一步宽松，意味短期内房地产融资环境也难以得到进一步改善。这将降低房价进一步上涨的可能性，使得房价“小阳春”难以入夏。

随着世界经济前景趋于复杂化，全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资投机，使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。

2019年1季度，全国房价有所回升，个别一二线城市房价出现较快上涨。随着政府“稳房价”决心的进一步明确，以及货币边际宽松短期见顶，房价回升的态势将受到抑制。2019年4月，二手房成交量和房价整体涨速的下降，也表明市场对这些条件的变化作出了反应。内外部经济环境的复杂化，也有助于为处于预热阶段的房地产市场降温。

综合以上因素，预计短期内，一二线城市房价涨速将进一步收窄，三四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进，个别房价较快上涨的一二线城市，涨势也有望减缓或由涨转跌。

另一方面，即使部分城市房价出现回落，房价下跌的空间也较小。在城市化大背景下，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整，房价下跌空间相对较小，而潜在的上涨压力相对较大。从三四线城市看，国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大，多数三四线城市的城市面貌得到长足改善；货币化棚改政策虽然淡出，但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。

2019年5月，全国住宅市场成交整体平淡，传统的“红五月”行情并未出现。即使在五一黄金周期间，更多人还是选择拜访亲友、外出旅游等，而非看房、购房。业内分析认为，2019年3月份以来房地产市场出现的短暂“小阳春”并未持续，5月份销售市场整体低迷，多数城市项目案场实际到访量不尽人意，成交量大幅回落。

“红五月”热销行情不再

近日，记者在河北环京地区走访发现，2019开年以来“北三县”楼市销售价格有所上涨，前来看房的人数明显增加。不过，截至5月份，受到严格限购政策影响，销售数量基本处于休眠状态，房地产去库存压力凸显。

“已经快2年没这么多人来看房了。”位于燕郊首尔甜城售楼处的一位置业顾问说。两年前，环北京的廊坊等城市出台限购政策，当地房价迅速“腰斩”，成交量也陷入冰点。

2018年四季度起，“北三县”利好不断。尤其是地铁线路的直接利好，沿线公寓的销售价格较2018年底上涨了2000元。不过，楼市并未摆脱有价无市的尴尬局面。上述置业顾问表示，“2019年以来，尽管访客带看数量有所增加，但是成交量仍然处于低谷，不少中介公司已经倒闭。”

不仅仅是环北京地区，克而瑞研究中心的统计数据显示，5月份以来，各线城市房地产市场普遍低迷。以五一黄金周的成交数据为例，受监测的40个重点城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市以-68%同比跌幅居首。

具体来看，4个一线城市成交量同比下降27%，北京、上海和广州均有不同程度的回落，北京低至1.2万平方米，同比下降75%。深圳市场回暖，成交量同比增长41%。11个二线城市成交量降至历史低位，同比下降68%。合肥、长沙、青岛等市场显著转冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%。

25个三四线城市成交量同比下降43%，各城市市场显著分化。其中，惠州、温州、湖州市场热度明显不及去年同期，成交量同比均腰斩。五一假期扬州、韶关楼市异常冷清，成交量均不足1万平方米，同比跌幅超-90%。

楼市去化压力普遍增加

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京楼市库存已经达到7.13万套，创下近8年来新高。事实上，北京楼市在近一年的时间中库存上涨近2万套，上涨幅度高达42%，尤其是2018年下半年再次出现了明显的供应井喷现象。

“在过去3年，北京累计出让了95宗商品房住宅地块（限竞房92宗），合计规划的商品房建筑面积达到了851万平方米。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这90多个项目大约合计是5000亿的投资规模。不过，截至目前销售规模仅有500亿。”

“一方面，北京市场过去2年土地供应规模逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。另一方面，供应扎堆现象明显，购房者仍然全面观望，这使得供大于求局面不断加剧。”张大伟表示。

距离北京最近的河北“北三县”同样面临去化压力。2019年3月以来，廊坊市政府启动了整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动，严查规避限购政策等12种违法销售行为。

业内人士指出，这几乎“堵死”了企图先交房款再补社保的购房群体，开发商、中介售楼压力进一步增大。廊坊市住房和城乡建设局数据显示，2016年、2017年、2018年，廊坊市新建商品房成交面积从1761万平方米降至746万平方米、381万平方米，其中住宅成交面积从1603万平方米降至638万平方米、277万平方米，呈断崖式暴跌态势。大厂回族自治县与通州区隔河相望。经过严格限购等政策调控，2018年新建商品房成交344套、3.9万平方米，同比下降95％，其中住宅159套、1.52万平方米，同比下降98％。

根据易居房地产研究院针对全国百城住宅库存的监测数据，截至2019年3月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，同比增长3.0%。观察历史数据，2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。

“预计二季度库存依然会有攀升的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，2019年3月，受监测的100个城市中，有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州、福州和廊坊3个城市的库存上升速度较快，同比增速分别达到104%、82%和79%。

对比各线城市库存数据，可以看出，三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来，三四线城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势。尤其是，近5个月来三四线城市的库存一直在明显攀升。严跃进指出，“三四线楼市已经步入明显降温通道，进而使得库存去化压力重新增加。”

部分城市尝试转型发展

由于近一个月来部分城市土地市场升温，从4月开始到现在，已经有接近20个部委与城市发布了各种房地产收紧类的调控政策，对于房价明显上涨城市进行的政策调整频繁出现，苏州等城市甚至连续发布收紧性调控政策。

其中，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，近期又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

“住建部连续2次发布城市价格上涨预警提示，预警、约谈、问责机制再次出现。”张大伟分析认为，住建部再次明确要求房住不炒，对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。意味着全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。“继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房”。

克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为，楼市“红五月”开局不佳，五一小长假楼市成交遇冷。另一方面，由于5、6两月乃是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，企业推案、营销热情持续高涨，市场供应规模有望维持在较高水平。从目前的市场行情来看，城市成交分化格局将延续更长时间，一二线城市市场需求相对充足，成交量仍可能维持高位；三四线城市难言乐观，房地产市场依旧面临一定的调整压力。

值得一提的是，楼市寒冬给区域经济社会发展带来一定影响。在一些区域，房地产开发放缓，开发量降低，使固定资产投资总额持续降低。因房地产行业涉及面较广，楼市休眠致使建筑、房地产中介、装修、家电等相关行业发展放缓，收入滑坡。一些区域一半左右房产中介关门停业。部分开发商库存高、回款困难，出现裁员现象，其承担的棚户区改造项目进展也受到影响。

廊坊市一位业内人士指出，当地房地产行业发展自2017年起处于整体直线下滑态势，根据目前市场形势，开发量将继续大幅下降。大厂县预计2019年全年新开工商品房面积40万平方米左右，已达到2009年水平，与开发高峰年度相比下降达78.33％，行业发展颓势显现。

面对楼市低迷态势，环京地区部分区域主动求变，开始谋求转型发展，破解“房地产依赖症”，例如大力发展“大智移云”（大数据、智能制造、移动互联网、云计算）等高新产业以及高端装备制造业、现代服务业，并根据当地特色，积极承接京津产业转移，2018年在房地产市场较“冷”时依然实现了经济增长。

28日，58同城、安居客发布2019年成渝城市群楼市报告称，重庆与成都作为成渝城市群发展的领头双核，该城市群中，成都、重庆两地对二手房需求占比达到76.3%，成都龙泉驿、重庆大学城等新区成为找房用户关注热点。

根据58安居客房产研究院统计数据，二手房市场上，从2019年1-4月挂牌房源量走势来看，2月为房源供应低谷，3月、4月挂牌房源量逐月稳步上升。成都、重庆两市房源仍是市场的供应主力，二手房挂牌房源量占据整个城市群房源的64.7%，其中重庆二手房挂牌房源占比37.2%，成都房源占比27.5%；二手房用户需求量上，重庆、成都集中了城市群76.3%的二手房需求，其中重庆占比40.3%，成都占比36.0%。

在二手房热门找房板块中，成都龙泉驿、都江堰，重庆大学城等地区找房热度高。龙泉驿为成都市规划的副中心，汇集了众多高新技术产业布局，都江堰地区为文化旅游区，重庆大学城因诸多优势聚集，所以吸引了更多消费者青睐。

58同城、安居客平台监测数据显示，从二手房挂牌价格来看，中心城市成都、重庆的价格明显高于城市群其他城市，2019年1-4月成都二手房挂牌价为1.32万元/㎡，同比涨幅3.8%；重庆挂牌价格为1.18万元/㎡，同比涨幅9.7%。数据显示，2019年4月，成都中心城区大部分区域二手房挂牌单价破万，其中锦江区二手房挂牌价格已超过2万元/平方米；重庆主城九区中二手房挂牌价格都已超过1万元/平方米，其中江北区、渝中区、渝北区、南岸区二手房挂牌价格在1.4万元/平方米上下。

记者走访重庆部分中介机构了解到，近两个月以来，看二手房的客户较以前有所增加，成交量上也有所回升。市场主导仍是二房小户型，三房产品需求呈现下滑趋势，刚需产品需求空间依旧大。

据克而瑞数据分析，2019年3月重庆二手房挂牌房源122905套，挂牌量大幅上涨，环比2月上浮140%。一方面，上月挂牌数量较少，整体库存低位；另一方面，楼市出现回暖迹象，刺激房产持有者对市场态度转变，由观望状态转向市场；第三新房供应量以及推出库存下滑，市场新房房源选择性面由宽变窄，刺激了二手放的需求。三方面致使3月二手房挂牌量大幅上涨。3月重庆二手房成交总额191.2亿元，环比上涨27%，同比下降了12%；成交均价小幅上升至13396元/㎡，环比下降6.69%，同比上涨17.5%，由于整体市场开始回暖，成交金额顺应市场趋势水涨船高。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，在房住不炒、因城施策的调控大背景下成渝城市群二手市场的房价虽然小幅上扬，但成都、重庆两个核心城市的用户热度则保持了相对稳定，2019年一季度和去年同期相比二手房访问量呈下降趋势，在一定程度上体现出成成渝城市群房产市场整体“稳”的基调，但值得关注的是，城市群中其他城市如泸州、内江的二手房访问量同比上涨幅度明显，可见，在两市双核驱动下，周边城市虹吸效应显现，未来区域整体都会得到带动发展。

腾讯房产5月28日讯（陈梦琴）由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组制作的5月《中国住房市场发展月度分析报告》新鲜出炉。该报告是在4月纬房指数（大数据房价指数的升级版本）监测分析的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，制作完成。

报告显示，4月份，核心城市房价涨速略有减缓，二手房成交量显著下降；多数准一线及二线城市房价涨速收窄；三四线城市房价涨速继续下降等。报告认为，短期内，一二线城市房价涨速将进一步收窄，三四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进，个别房价较快上涨的一二线城市，涨势也有望减缓或由涨转跌。

针对房地产市场现状，报告提出三点建议：加强宏观政策的综合协调，实现统一目标齐抓共管；进一步明确房地产调控目标，稳定房地产市场预期；热点城市可以差别化信贷政策为抓手，实现对住房投资投机的精准抑制。

市场：

核心城市房价涨速略有减缓，二手房成交量显著下降

根据报告，4月核心城市住房价格连续3个月上涨，但4月份房价涨速较3月份略有减缓。2019年4月纬房核心指数为105.2点，与3月的104.42点相比，核心城市房价上涨了0.75%。与2019年1月阶段性低谷的102.5点相比，核心城市房价上涨了2.63%。

核心城市在房价涨速减缓的同时，二手住房成交量也显著下降。2019年4月，10大重点城市二手住房成交量指数为177.84，比3月下降27%，与上年同期大体持平。从量在价先的一般性规律看，重点城市房价上涨的压力已有所减轻。

十大城市二手住房成交量指数（2017年1月=100）

制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。

一线城市中北京、广州涨速回落，上海、深圳涨速与上月大体持平

纬房指数监测显示，2019年4月，一线城市房价平均环比上涨0.075%，环比涨幅比上月收窄0.465个百分点。其中北京房价环比上涨0.13%，广州环比上涨0.11%，环比涨速均较3月显著收窄。上海环比上涨1.43%，深圳环比上涨1.03%，环比涨速与3月大体持平。

多数准一线及二线城市房价涨速收窄，个别城市涨速仍较高

纬房指数监测显示，2019年4月，准一线城市房价平均环比上涨1.45%，环比涨速比上月收窄0.472个百分点。其中苏州环比上涨3.77%，比上月扩大0.54个百分点；杭州环比上涨0.61%，比上月收窄2.02个百分点；重庆环比上涨1.5%，比上月收窄0.23个百分点；天津环比下跌0.08%。苏州在上一轮一二线城市房价上涨小周期中，涨速滞后于杭州、南京等城市。但自2019年1月以来，苏州房价涨速显著加快。

纬房指数监测显示，2019年4月二线城市房价平均环比上涨0.448%，环比涨速比上月收窄0.635个百分点。2019年1月以来，多数二线城市房价出现温和上涨，其中包括2018年下半年经历了显著房价下降的成都、西安、青岛、厦门等城市。二线城市中，2019年4月，成都房价环比上涨1.38%居首，长沙房价环比下跌0.42居末。

三四线城市房价涨速继续下降

纬房指数监测显示，2019年4月，三四线城市房价平均环比上涨0.03%，涨速比上月收窄0.242个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为71个，比上月减少1个，上涨城市占比为60%。2019年4月，廊坊（燕郊）房价环比下降1.9%，结束了2018年12月以来的房价持续快速上涨的“小阳春”。

预测：

调控政策主线更加明朗，房价上涨预期减退

房价稳定作为调控政策的主线更加明朗。一个月内包括苏州等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，热点城市苏州出台了房价调控“组合拳”，表明了政府对房价上涨的现实态度。由于房价上涨高度依赖于金融杠杆，房地产调控政策不松动，意味着房价短期难以出现大涨。

房价上涨预期减退。2018年底至2019年初，部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。随着近期房地产调控政策主线的进一步明确，房价上涨预期有望逐步减退。

货币边际宽松告一段落，房地产融资环境短期难以进一步改善

2018年底以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。但在复杂的内外部经济环境下，防范宏观风险仍是政策底线，“大水漫灌”的情形不会出现。货币供应难以进一步宽松，意味短期内房地产融资环境也难以得到进一步改善。这将降低房价进一步上涨的可能性，使得房价“小阳春”难以入夏。

国内外经济形势更加复杂，不确定性将导致市场观望情绪增强

随着中美贸易摩擦的暂时性升级，世界经济前景趋于复杂化，全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资投机，使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。

短期内一二线城市房价涨速将进一步收窄，三四线城市房价可能由涨转跌

2019年1季度，全国房价有所回升，个别一二线城市房价出现较快上涨。随着政府“稳房价”决心的进一步明确，以及货币边际宽松短期见顶，房价回升的态势将受到抑制。2019年4月，二手房成交量和房价整体涨速的下降，也表明市场对这些条件的变化作出了反应。内外部经济环境的复杂化，也有助于为处于预热阶段的房地产市场降温。

综合以上因素，预计短期内，一二线城市房价涨速将进一步收窄，三四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进，个别房价较快上涨的一二线城市，涨势也有望减缓或由涨转跌。

对策建议：

加强宏观政策的综合协调，实现统一目标齐抓共管

房地产市场的稳定涉及金融、土地、住房、财税、教育、交通、发展规划等多个部门，房地产市场的变动同时又会与金融市场及宏观经济发生联动。这需要加强宏观政策的综合协调，实际统一目标齐抓共管，避免重要宏观政策的出台与稳定房价目标相背离。

进一步明确房地产调控目标，稳定房地产市场预期

政策是影响短期房价走势的重要变量。可通过多种途径，进一步让市场认可和了解政府稳定房价的目标与决心。明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。对于局部房价的异常上涨，实现“露头就打”。房价波动较大的区域，还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。利用大数据手段加强对地价、房价及交易量的监测，实现对市场异常变化的及时预警。加强房地产舆情监测，通过官方发声及时引导舆论，澄清市场不实传言。

热点城市可以差别化信贷政策为抓手，实现对住房投资投机的精准抑制

实践经验表明，差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。房价上涨压力较大的城市，可以考虑通过升级二套以上房贷的认定条件，实现对住房投资投机的精准抑制。同时加强对各类融资手段的用途管控，避免借其它用途融资而违规流入房地产市场。

58同城、安居客发布成渝城市群报告，成都、重庆二手房需求占城市群总量76.3%

58同城、安居客发布成渝城市群楼市报告，新房市场重庆投资规模为成都2倍

5月28日，58同城、安居客发布2019年成渝城市群楼市报告，58安居客房产研究院发布的这份报告显示，重庆与成都作为成渝城市群发展的领头双核，新房、二手房、租房市场需求均为城市群中的绝对主力。该城市群中，成都、重庆两市对二手房需求占比达到76.3%，成都龙泉驿、重庆大学城等新区成为找房用户关注热点。

58安居客房产研究院统计数据表明，价格方面，成都中心城区大部分区域二手房挂牌单价破万元，锦江区二手房挂牌价格已超过2万元/平方米， 重庆主城九区中二手房挂牌价格都已超过1万元/平方米。租房市场上，成都、重庆占据城市群八成的租房需求，一居室、两居室供应量最大。

随着国家新一轮西部大开发战略进一步推进和《2019年新型城镇化建设重点任务》的颁布，有利于成渝城市群持续高质量发展，并推进将成渝城市群培育成我国继京津冀、长三角和粤港澳之后的第四大经济增长极，再以成渝城市群为支点，带动整个西部地区的经济社会发展。成渝城市群再次成为西部发展地图上的锚点。

新房市场：成渝两市需求体量大、增长小，重庆投资规模为成都2倍

58安居客房产研究院监测数据显示，在新房市场上，成渝城市群楼市充分反映了繁荣与稳定并存的经济趋势。首先，成都、重庆两市开发面积和需求体量均较高，重庆房地产施工面积超过25000万平方米、成都超过18000万平米，商品房销售面积也与开发趋势相仿。同时，重庆的施工面积同比增幅为4.9%、成都同比增长率出现负值，在销售数据上，成都、重庆的房屋销售量较大，但增长率与去年相比略有降低。

在房地产开发规模上，重庆的投资规模大约是成都的两倍；成渝城市群地区其余地级市的房产投资低于500亿，开发投资靠前的城市往往处于成德绵乐和沿江城市带的夹面内，成渝外地级市的房产开发规模差别不大。从增长来看，除成都、重庆外，总体增长率整体表现较好，一些城市增幅大于10%。可见，在成渝两大核心带动下，周边城市发展潜力得到进一步释放。

58同城、安居客《2019年成渝城市群楼市报告》统计数据显示，从用户找房大数据分析，成都、重庆仍是找房用户关注的焦点，3月份成渝城市群整体新房的找房热度达到高峰，成都、重庆找房热度依然上涨，但其他城市热度下跌明显。

二手房市场：挂牌房源量逐月上升成渝两市挂牌价均破万

根据58安居客房产研究院统计数据，二手房市场上，从1-4月挂牌房源量走势来看，2月为房源供应低谷，3月、4月挂牌房源量逐月稳步上升。成都、重庆两市房源仍是市场的供应主力，二手房挂牌房源量占据整个城市群房源的64.7%，其中重庆二手房挂牌房源占比37.2%，成都房源占比27.5%；二手房用户需求量上，重庆、成都集中了城市群76.3%的二手房需求，其中重庆占比40.3%，成都占比36.0%。

58同城、安居客《2019年成渝城市群楼市报告》数据显示，在二手房热门找房板块中，成都龙泉驿、都江堰，重庆大学城等地区找房热度高。龙泉驿为成都市规划的副中心，汇集了众多高新技术产业布局，都江堰地区为文化旅游区，重庆大学城则为两江新区区划中重点扶持地区，所以自然吸引了更多消费者青睐。

58同城、安居客平台监测数据显示，从二手房挂牌价格来看，中心城市成都、重庆的价格明显高于城市群其他城市，2019年1-4月成都二手房挂牌价为1.32万元/㎡，同比涨幅3.8%；重庆挂牌价格为1.18万元/㎡，同比涨幅9.7%。数据显示，2019年4月，成都中心城区大部分区域二手房挂牌单价破万，其中锦江区二手房挂牌价格已超过2万元/平方米；重庆主城九区中二手房挂牌价格都已超过1万元/平方米，其中江北区、渝中区、渝北区、南岸区二手房挂牌价格在1.4万元/平方米上下。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，在房住不炒、因城施策的调控大背景下成渝城市群二手市场的房价虽然小幅上扬但成都、重庆两个核心城市的用户热度则保持了相对稳定，2019年一季度和去年同期相比二手房访问量呈下降趋势，在一定程度上体现出成成渝城市群房产市场整体“稳”的基调，但值得关注的是，城市群中其他城市如泸州、内江的二手房访问量同比上涨幅度明显，可见，在两市双核驱动下，周边城市虹吸效应显现，未来区域整体都会得到带动发展。

租房市场：成都、重庆占据城市群八成需求 一室、两室供应量占74.1%

春节过后，务工人员回流，出现租房高峰，从58同城、安居客这份成渝城市群楼市报告公布的月度走势来看，3月为成渝城市群租赁房源供应的高峰期，在租房热度数据中，租赁房源的供应量向大城市集中，成都的租赁房源供应量占比超过整个城市群的五成，重庆的租赁房源供应占比超三成，租房热度比例与供应量同步。

成渝城市群租房热度从2月份开始出现明显增长，环比1月上涨82.4%；同比去年，成渝城市群总体租房热度上涨42.9%，成都、重庆两个城市的用户租房热度同比涨幅分别为41.7%、41.5%。

根据58安居客房产研究院统计数据，从租房供应情况来看，成渝城市群租赁房源供应集中于一居室、两居室，占比达到74.1%；从租赁房源供应面积段看，成渝城市群70-90㎡房源占比30.8%，其次为50㎡以下房源，占比25.5%；从租金价格来看，1000-2000元/月租金的房源占比近五成。从租房区域来看，成都租房热度最高的区域为武侯区，占比13.0%；其次为高新区，占比10.7%。重庆主城区租房热度明显高于周边区域，其中渝北的租房需求占比最高，为20.3%。

58同城、安居客《2019年成渝城市群楼市报告》数据显示，受经济发展水平影响，大城市房租相对较高，成都2000元/月以上房源供应占比高于城市群其他城市。2019年1-4月，成都租赁房源平均租金在33.1元/㎡·月，重庆平均租金为29.1元/㎡·月。成都各区域中，租金最高的区域为锦江、武侯及高新区，平均租金达到39.8元/㎡·月，重庆各区域中，渝中区的平均租金达到32.9元/㎡·月。城市群中其他城市租金价格在20元/㎡·月上下。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，2018年，四川和重庆的地区生产总值合计超过6万亿元，成渝城市群人口和经济总量都分别占川渝两地总和的90%左右，成都、重庆无疑是带动成渝城市群发展的两大核心引擎，人口聚集效应显著。同时，根据58同城、安居客之前发布的《2018-2019中国城市安居指数报告》，成都、重庆两地在全国综合安居指数排名中靠前，尤其是成都，综合安居指数排名全国第一，生活成本指数排名全国第一，加之大量人才利好政策和经济政策倾斜，成都不但对于四川区域的人才有着明显吸引力，同时还吸引了大批外省年轻人才入川，因此，未来一段时间，成渝房产市场的租房需求热度将持续，尤其是中小户型租赁房源的需求占比将长期维持高位，在租赁房源的供需结构中，成渝市场这中小户型房源的缺口依然存在，有着较大的发展空间。

“一步长安街，一席樾世界”5月24日，首开地产、城建地产携手中华人民共和国外交部原部长李肇星，著名媒体人、时事评论家曹景行等大咖，与各界菁英翘楚共聚中国油画院艺术讲堂。在众多嘉宾的共同期待及见证下，“樾长安”以案名亮相的形式，完成了自己的世界首秀。

思想盛宴

共话长安街百年风华

从2008年奥运会、apec会议、 “一带一路”国际合作高峰论坛再到即将举办的2020年冬奥会等诸多重大主场外交活动，在中国、在北京举办。在时代发展的契机下，中国北京凭借前瞻性的视野，以主场外交之姿，为中国打开通向世界的大门、汇聚全球目光。正如中华人民共和国外交部原部长、“诗人外交家”李肇星在高峰对话中所言：经历几十年的发展，中国在国际上的朋友越来越多，中国的威望越来越高，作为政治、文化、科技、国际交往中心的北京的威望也越来越高。

中华人民共和国外交部原部长

“诗人外交家”李肇星

而长安街，作为北京的核心，随着时代更迭其影响不断扩展。从十里长安到百里长街，长安街的每一次变迁都代表着时代发展的脉搏。六百年光阴流转，这是新中国一条流动的血脉，融入每个中国人的身体，是华人的骄傲。从未有一条大街能够像长安街这样，被赋予了如此丰富的内涵，拥有着如此高的地位。这条见证着新中国光荣与梦想的百里长街，每一次脉动都与当代中国的经济和文化保持着同一节奏。正如知名媒体人、“新闻雷达”曹景行分析，作为中国的中心，长安街是全世界特别奇特的街，随着北京发展不断延伸。过去，长安街一头是复兴门，一头是建国门。现在，长安街不仅汇聚了全球顶尖的投资者，内部还有了金融街、有了CBD。长度不断拓展的同时，长安街的价值不断提升。用曹景行的话说，单一定位已经很难概括长安街所承载的价值。

著名媒体人、时事评论家曹景行

这条承载了百年历史的大街，以飞快的速度吸附着各类资源衍生，擎起着北京城市更迭。资源的聚合、人才的聚集、文化的聚力，长安街更不失为北京生活标签的代名词。

时代审美

敬呈56席定制私产

历经岁月的沉淀，长安街将老北京城的韵味藏在沿街的小巷，原始的商业经济、文化政治在这里浓缩。

阅尽世界，北京是世界目光下中国的自信与骄傲，当整个国人都醉心于此，世界的目光也停留在这百年人文构筑的无限未来。在引领现代财富资本脉动的今天，正在以独有的国际化视野、全球化都会人文生活，唤醒一个时代的梦想。

满载一城期待，首开地产、城建地产强强联手，基于国际视野，应时代之趋于城中心匠心绘制了首开城建TOP系作品——樾长安。其创造的一种更舒适、更完善的生活体系，将让长安街不再是一条街道，而是蜕变为一种更加理想的生活方式。

樾长安，采用新中式与西方艺术相结合的建筑风格，整合国际顶级室内设计团队，基于个性化需求理念，完成商务空间从建筑设计到室内设计、空间设计、精装施工、软装搭配等一站式全流程的定制化，开创跨界地产高端定制时代，为全球峰顶圈层匠筑一席一绝版的时代藏品。

DCDA戴维国际设计创始人暨首席设计总监David Chang

现场，DCDA戴维国际设计创始人暨首席设计总监David Chang、万景百年室内设计有限公司创始人吴刚向在座人员娓娓道来关于这座具备高资产价值地产新物种的设计理念。David Chang表示，樾长安的设计不仅为了满足人们对空间的需求，更考虑到人们对精神层面、对感情层面的诉求，为每个人、每个家庭、每个企业提供一个精神堡垒。“任何一个设计，一个艺术品，一个雕塑，一个建筑也好，光是最重要的。”吴刚则从“光”的层面为嘉宾展示出一个打破地产行业界限集办公、社交、商务、生活、休闲于一体的空间形制，一个能满足文化、艺术、时尚、商务等多领域全维度跨界合作的不一样的樾长安。

万景百年室内设计有限公司创始人吴刚

历史的沉淀、时代的印记、政策的更迭、机遇的催化，一条“长安街”便是核心。“樾长安”正以千亿房企的发展积淀，栖息当下生活的无限未来。首瞰世界，未来正来，“樾长安”终成一座国际生活社区，献礼新时代城市精英，让我们共同期待。

一家之言

骗子们的胆大和招摇，反衬出基层治理的松懈。

日前，央视曝光了中安民生的“以房养老”骗局。许多老人参加了这家公司的“以房养老”项目，事后发现，他们的房子被抵押给各种小贷公司，有的老人背负了300余万、年息高达24%的贷款。他们因此不断被贷款公司威胁，逼他们赶紧卖房还贷。今年3月，受骗的老人们选择报案，警方进行立案侦查，刑事拘留了88名犯罪嫌疑人。

“以房养老”骗局，折射出老人们风险意识和法律意识的匮乏。涉及房屋处置这一重大的问题，既不和儿女商量，也不求教于法律专业人士，而是只听一面之词，懵懵懂懂之下，就轻率在合同上签了字，几乎弄得房财两空。这对于当事者乃至所有老年人而言，都是刻骨铭心的一课。老年人亟须提高防骗意识，彻底打消天上掉馅饼的幻想。

不过，也不能全怪老人们的轻信和无知，要怪主要就怪骗子们的骗术太高明。根据媒体的报道，中安民生的“以房养老”骗局，假借有关国家部委名义。中安民生的宣讲活动，不仅公开进行，规模也非常之大，最多达上千人。老人们怎会知道，骗子们会如此大胆，如此招摇。

骗子们的胆大和招摇，反衬出基层治理的松懈。骗子爱挑老年人群体下手，这几乎是人尽皆知的事实。中安民生在基层社区大规模组织老年人参加的宣讲活动，基层相关部门不可能一点看不到，可这些部门为何对此没有多一分敏感？更不消说，骗子们打的还是国家政策、国家部委的旗号，显然更需要基层谨慎对待。这提醒大家，尤其是基层部门需要更多责任心，及时关注此类活动并进行核实。

基层治理，理当是一个精细活。近年以来，很多城市都在大力推动网格化管理，就是意在改善基层治理的粗放，实现社会管理的全覆盖，全感知。如果能秉持这样的理念并付诸行动，那些针对老年人群体的骗局，自然无处遁形。

在快速变化的现代社会，老年人跟不上时代的发展，因而出现认知盲区和误区，这是难免的事情。最可怕的，其实是无助，当老年人因为知识、经验的缺陷，遭遇骗子精心构筑的陷阱时，没有人来提醒他们，没有人来施以援手。让老年人群体避免陷入“老而无助”的困境，不再沦为他人的鱼肉，我们的社会，尤其是我们的基层部门，必须要负起责任来。