种种迹象显示，去年开始火起来的长租公寓已开始降温，但这还不是结局。随着资本退潮，长租公寓的一些行业乱象逐渐浮出水面。业内分析认为，随着市场降温，长租行业的竞争将从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。未来，企业的运营能力将成为生存关键。

长租市场出现转折

长租公寓作为都市年轻人青睐的居住方式之一，近年来备受市场欢迎，各种社会投资甚至国家投资不断涌入。同时，长租公寓也通过资产证券化，盘活市场存量，进一步打开住宅租赁市场。

近日，“汇景青年汇”基金在江苏正式发布，发布方称，该基金是国内首只长租物业基金。基金将主要聚焦以长租公寓为主的租赁物业，基金规模为20亿元。

4月上旬，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示，公募REITs（房地产信托投资基金）首批试点产品近期将推出。据介绍，第一批试点城市包括北上广深及雄安和海南等，具体产品包含了长租公寓等底层资产方面的选项。

同时，关于住房租赁的利好政策不断。2015年，住建部出台了租赁型用房指导意见，2016、2017年的政府工作报告相继提到支持租赁型住房市场的发展，公寓作为租赁市场新兴力量，进入发展快车道。

根据中国饭店协会的统计数据，目前国内重点城市共拥有长租公寓超过2000家，公寓间数超过16万间，房地产开发商如万科（“泊寓”）、龙湖（“冠寓”），房地产服务商如链家（“自如”）、我爱我家（“相寓”），创业型长租公寓运营企业如新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等纷纷进入长租公寓市场，长租公寓市场已进入快速成长期。

同策房地产研究院的统计数据显示，2018年随着大量资金涌入，长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。并且，融资方式丰富多元，无论是传统的股权融资、银行贷款、企业发债，还是创新型融资方式，均彰显出资本市场对长租公寓行业的认可。

然而从2018下半年开始，市场出现转折，住房租赁专项债屡遭监管层中止或终止。仅2018年四季度以来，就有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止，总规模超过200亿元。

同策方面的研报还指出，从2018年年报数据来看，房企布局的租赁公寓业务大部分呈现亏损状态。业内分析认为，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。

中国指数研究院公布的3月份长租公寓市场研报显示，当月，租赁相关用地成交面积较上月继续下降，纯租赁用地仅有一块成交，较上月明显减少，当月供应地块主要为部分自持土地，且自持比例较低。

行业面临重新洗牌

长租行业在快速增长的同时，一系列市场乱象也逐渐显现。今年3月份，互联网租房平台巴乐兔发布数据显示，2018年众多投诉问题中，消费者投诉最多的是退租、房屋设施和租约三大问题，分别占2018年全年投诉类型的47%、15%和11%。

数据发布机构认为，当前长租行业的投诉问题发生较为频繁，一直以来行业的潜规则都缺乏对租客权益的有力保障，问题暴露以后，改进应从多方面入手。

2019年一季度，多家长租公寓运营企业被消费者质疑在出租过程中出现甲醛超标。不仅如此，由于资金链断裂，从2018年8月份开始，已经有十几家公寓品牌因为经营不善而停止运营。行业普遍认为，2019年长租公寓行业由非理性向理性成熟的方向转变。公寓作为新兴行业，如何回归运营本身，绕开发展中的诸多“雷区”成为各公寓品牌的生存法则。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为，从当前长租行业出现的市场乱象来看，长租公寓行业当前显露出来的炒高房租、“甲醛门”、租金被滥用等问题只是表象问题，更深层次的问题是“资金错配”。

胡景晖说，长租公寓行业需要大规模投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低。但是，国内长租公寓依赖的都是与行业属性极其不匹配的资金，这些短钱、快钱、热钱逼迫长租公寓企业只能哄抬房租，扩大规模，缩短装修空置期，算计租金贷的资金沉淀。这些原因是导致国内长租公寓行业问题频出的关键。

一位业内人士指出，目前市场上对长租公寓的普遍认知还停留在“大即是强”的阶段，由此出现了不少盲目全国化扩张的现象，出现“越大越亏”的窘境。“在行业发展的初期，长租公寓企业可以依靠母公司投资或股权投资，迅速扩张规模占领市场，但一旦行业风口有所减弱，或股权投资有所收缩，长租公寓企业的运营效率和盈利能力将会成为其长久运营的基石。”

随着长租公寓行业降温，进入2019年，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。克而瑞地产研究员房玲认为，未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。“一方面，长租公寓会占用企业大量的资金沉淀，对企业的财务能力有一定要求，另一方面，长租公寓要做出利润，十分考验企业的长期运营能力。整体来看，目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段，未来规模之争也将愈发激烈。”

运营能力成为关键

戴德梁行北中国区高级董事胡峰分析认为，“少数公寓爆雷是由于经营不合规，而非法经营会引发大量问题。从整个市场角度看，长租公寓作为新兴发展的租赁方式，一直受到开发商、创客和租客的热捧。”

胡峰表示，在国家大力推行租赁住房的背景下，预计未来长租公寓资产证券化市场将快速发展。“目前，打通租赁住房金融链条闭环的强烈市场需求与频出的政策利好，更是让租赁住房物业与金融工具REITs一拍即合。”

“租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择。从产业链的角度，REITs产品让整个开发过程形成了‘投融管退’的闭环。”胡峰强调，“一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁住房的退出方式比较单一，而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。”

在业内看来，盈利难、供需错配是当下租赁住房市场的主要痛点。克而瑞的监测数据显示，在盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%（一线城市低于2%），低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。其次是供需错配，以上海租赁市场为例，租金4000元以下的需求大，而新增土地将供应6万多套中高端租赁住房，供应结构有偏差。

房源、资金、运营是助力长租公寓发展的“三驾马车”。一位中指院相关分析人士指出，“在国家扶持发展下，房源获取方式在增多，资金也在以各种方式涌入长租市场，运营则需要企业去不断探索。没有好的运营模式必定无法实现好的盈利，这也正是当前企业面临的难题。”

该人士指出，在租赁住房新增供应市场上，政府占据主导地位，未来随着这类租赁相关用地逐渐入市，形成租赁住房供应，整个租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求将会非常大，届时轻资产运营企业将迎来重大发展机遇。

克而瑞方面也预测，从2018-2019年来看，以长租为核心的租赁行业，未来将以物联网为技术载体，在城市更新、产城融合和教育等领域仍然存在市场机遇。“短期盈利难的问题，将在资产证券化进一步放开下可望逐渐解决。”

省房协4月29日晚公布今年一季度广东房地产市场分析报告。报告显示，广东整体房地产销售面积下降的同时录得销售均价增长。报告认为回温主要由粤港澳大湾区规划利好之下的珠三角地区带动，粤东西北地区则依旧在下行探底的通道上。

珠三角筑底回暖明显

报告显示，2019年第一季度，广东商品房销售面积和销售额同比分别下降6.9%和0.8%，销售均价13490元/平方米，上涨6.6%。其中住宅销售面积和销售均价同比分别下降6.9%和上涨7.6%。数据反映，今年3月商品房销售市场相比1-2月出现回暖。

分区域看，数据显示今年3月份广东商品房销售市场回温主要由珠三角地区带动，珠三角地区呈现筑底回升态势；粤东西北地区商品房销售量同比降幅进一步扩大，仍处于寻底阶段。

第一季度珠三角地区商品房销售面积同比微降0.1%，销售金额同比增长2.5%；粤东西北商品房合计销售面积和销售金额同比分别下降17.6%和13.2%，降幅比1-2月分别扩大4.3个和4.4个百分点。

库存方面，截至2019年3月末，广东商品房待售面积5663.62万平方米，同比增长6.7%。

数据显示，自2017年9月以来，广东商品房待售面积同比降幅逐季收窄，至今年第一季度已呈现正增长，达到2017年6月以来最高水平。

房企资金回笼大逆转

从土地市场看，数据显示与去年同期相比，广东今年第一季度居住用地和商服用地市场呈现量价齐跌态势，工业用地市场则较为活跃。

分区域看，珠三角成交土地面积和成交金额同比分别下降29.4%和34.3%，分别占全省居住用地成交总面积和总金额的53.5%和84.3%。

资金方面看，第一季度全省房地产企业到位资金5692.03亿元，同比增长12.9%。定金及预收款、个人按揭贷款分别大增37.9%、15.1%。

其中，3月定金及预售款达875.24亿元，同比大幅增长85.1%，比2018年每月平均水平高出44.8%。反映出3月份企业销售速率明显加快，资金回笼较为顺畅。

广东中原战略研究中心对该报告分析后认为，一季度，广东房地产市场逐步回暖加上大湾区规划利好，市场信心正在逐步回升。预计积极的市场气氛将引导第二季度交投环境进一步改善。随着房企及客户均渐现乐观预期，楼市将逐渐进入新一轮温和上涨周期。

近期，国管公积金二套房贷款实行“认房又认贷”引发热议。和买房、租房息息相关，公积金政策向来被人们关注。中新经纬客户端梳理发现，据不完全统计，2019年以来已有32城在公积金政策上发力。

公积金办理更便捷

公积金繁琐的办理流程长期以来为人们所诟病。为此，多地在便民服务上下大力气，力争实现“让信息多跑路，让群众少跑腿”。

2019年1月1日起，天津市公积金中心在“个人网上服务大厅”、手机APP、微信公众号等电子渠道新增投放11项新服务，累计实现24项个人服务网上办理。同时，新设立企业无需提供任何证明文件，可凭社会信用代码在市公积金中心官网自助办理住房公积金缴存登记手续。

3月，金华宣布实现“无证明”办公积金，“无证明城市”改革中涉及公积金业务的18项证明事项已全部取消。通过对公积金贷款、提取、缴存等业务所涉及的证明事项逐一梳理核查，明确规定可共享信息查询采用共享查询，无共享信息查询的进行代办核查，不能代办核查的采用个人承诺方式解决，确保已取消的证明不再需要申请人提供。

3月1日，菏泽发布通知，职工住房公积金账户封存满半年仍无新就业单位或新就业单位未建制缴存，职工个人无缴存意愿的，凭有效居民身份证和银行卡即可申请办理销户提取，不再提供与单位终止劳动关系证明(或离职证明)。

此外，青岛也宣布， 自5月7日起， 公积金缴存、提取业务实现就近可办、同城通办。公积金中心所属任一管理处均可受理全辖的缴存、提取业务，不再受所属区市限制。

多地收紧，限制异地购房

中新经纬客户端注意到， 今年以来，天津、东莞、西安等地印发公积金新政，调整方向均为收紧。具体表现为限制公积金贷款最高额度、提高公积金贷款首付比例、限制甚至暂停异地公积金贷款等等。

天津市3月份发布通知，自今年6月1日起，外地缴存住房公积金职工，申请个人住房公积金贷款的，应支付不低于购房全部价款60%的首付款，贷款最高限额40万元。

东莞4月10日宣布，今年5月起降低相应的流动性调节系数，由现行1.4下调为1.3。流动性调节系数下调，也意味着在同样的条件下，购房者最高可贷款额度将会下降。据了解，这是自2017年以来东莞首次下调流动性调节系数。

西安住房公积金管理中心4月23日表示，5月13日起，该中心将实施资金流动性风险防控一级响应措施，暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。一级响应措施还对公积金贷款首付比例做出要求，具体包括：缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡(含)以内的首付比例不低于35%，面积在144㎡以上的首付比例不低于40%。

除西安以外，石家庄、邯郸、黔东南、泰安、蚌埠、泸州等6城也对异地公积金贷款或者提取作出了限制。其中石家庄明确在全市范围内暂停发放住房公积金异地贷款。

当然，也有例外的城市，如北京、常州、无锡、自贡等地。除了户口所在地和户口所在省份省会外，北京购房者公积金异地提取的范围将放宽至天津、河北两地。

多位地产研究人士表示，大幅收紧公积金政策的地区，往往在公积金资金面临一定压力。整体来看，公积金政策收紧将对当地市场起到降温作用。

值得注意的是，多地公积金管理中心还明确，个人信用情况也将影响申请公积金贷款的结果。包括天津、深圳、佛山、唐山、芜湖在内的多个城市今年以来还出台新规打击以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款等行为。涉及到违法犯罪的，还将被移交属地公安部门。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相比市场资金，公积金资金池本身变动不大，从开源节流的角度，对一些违规使用公积金的做法需要严格管控。加强征信方面的规定，主要是要求购房者需及时偿付本息，是为了严肃公积金贷款纪律，防范公积金贷款恶化。

满足刚需被提上重点

在2019年以来的公积金政策调整上，多城以满足刚需和普通改善需求为主。

以郑州为例，河南省省直中心规定，对于部分在郑州市区内购买首套住房的购房职工，最高贷款额度提高20万元。

成都3月15日开始施行的公积金细则里，提出借款申请人在首次公积金贷款结清后，可再次申请公积金贷款，但公积金贷款累计次数不得超过两次。

泰安在拟增加公积金异地购房提取限制条件的同时，明确表示重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套和第二套改善型住房。

石家庄也出台了类似规定，自4月1日起，住房公积金贷款对象仅限于购买家庭首套自住住房或第二套改善型自住住房的缴存职工，不得向购买家庭第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金个人住房贷款。

严跃进分析称，石家庄这类公积金政策收紧符合预期，基本上是因为公积金资源不足而做出类似“惜贷”调控。而贷款对象限定于首套和二套购房，而对于三套购房进行了限制，这其实也主要是照顾了刚需和改善型需求。(中新经纬APP)

金三银四成色不错，二手房同比仍下滑

房企捂盘，4月入市新盘极少；权威人士喊话限价不放开后，5月新盘或加速入市

“金三银四”落下帷幕，无论新房还是二手房市场，成色均不错。但二手房成交量同比去年，仍有一定幅度的下滑。

4月中旬开始，楼市过热城市调控有重新趋紧之势。杭州的限价不松动，土地市场也有所降温，预期稳定之后，市场将回归理性。

4月新房共成交12955套

同比增长32.2%

据钱江晚报购房宝数据统计，截至4月30日15点，杭州4月市区（含富阳、临安）新房共成交12955套，环比3月的10662套增长21.5%，同比去年4月的9798套增长32.2%。

3月和4月销量均破万，可以说这个“金三银四”的成色还是不错的。

最为典型的是临安区。数据显示，临安4月新房签约共4127套，环比增幅高达40%。而在去年下半年行情趋冷时，临安区单月的成交量还不足500套，可见市场的回暖较为明显。

4月份的推盘量也是今年以来的新高。截至4月30日15点，4月共7311套新房入市，环比增长12.6%。摇号报名人数49876人次，中签率14.44%，和3月基本持平。

值得关注的是，入市的新盘却寥寥无几。4月入市的纯新盘，主城区只有三墩的银城云谷天境，余杭区只有阳光城未来悦MAX，其他都是在售楼盘的加推。这也意味着，大量的新盘，尤其是那些高价地项目，都在等待限价的放开，试图通过涨价刺激市场，“买涨不买跌”。

但这样的期待已经落空，4月中旬杭州有关部门权威人士喊话“限价绝不放松”，中央也再次强调“房住不炒”，不少城市的调控再次趋紧。限价不放开，意味着这些高价地项目越晚上市，亏得越多，到最后甚至会一下子“决堤”冲入市场，形成“堰塞湖”。

记者了解到，几个高价地项目已经调整开盘节奏，预计将于5月抢跑入市。

二手房持续“小阳春”

刚需动能减弱，改善需求上升

二手房市场的成交量也不错。透明售房网的数据显示，截至4月30日15点，杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量达8597套，与3月的8920套基本持平。不过，与去年4月的10498套相比，仍下滑了18.1%。

如果说3月的二手房市场以刚需为主，那么进入4月，改善需求的购房者比例明显增多。每周成交量排名前十的小区中，均有4个左右小区的平均成交面积超过100㎡。在4月的第四周，榜单上甚至有8个小区的平均成交面积超过了100㎡。而在3月，每周的TOP10小区，成交的几乎都是小户型。

对此，我爱我家翠苑店的张经理表示，以翠苑为例，年后成交量较大，最高一周曾经成交了21套，而这些卖掉了老房子的房东，不少已经开始购买改善类的大户型房源。

4月二手房市场的另外一个特点，是不同房源之间“冰火两重天”的状态。

购房者张女士想买一套融创河滨之城或万科西庐的二手房。“经纪人告诉我，去年下半年到现在，河滨之城二手房涨幅约在10%左右。”

可另一边，有降价也难以成交的房源。御跸苑社区一套68㎡的房源，此前挂牌价为250万元。两天后，房东调低售价至240万元，但仍然无人问津。

在浙江中原地产首席分析师荆海燕看来，目前杭州市区二手房挂牌价已接近7.3万套，按照经验判断，在这么大的供应量下，二手房市场应该表现得更冷静些。荆海燕表示，或许与前段时间土地市场的火热有关，部分购房者存在恐慌情绪，怕二手房会突然涨价。

不过，荆海燕判断，杭州的限购仍在，没有投资客的流入，作为市场基础的刚需需求无法长久持续，而限价不放开，对于改善需求而言，新房更具性价比。“‘小阳春’的行情或许还能持续一两个月，此后市场必将回归理性。”

从购物、旅游，到买车、买房，女性的消费能力越来越高，消费观念也发生了重大变化。近日，有报告显示，女性购房者数量已经达到近年来最高点，在一二线城市近乎与男性购房者平分秋色。为何越来越多的女性选择买房？女性购房者增多，对楼市有哪些影响？

经济独立，购房意愿强烈

——在一二线城市，超三成的单身女性选择全款购房

日前，贝壳找房平台对2018年在其平台上发生的二手房交易数据进行分析，并对其中发生在12个一二线城市的女性购房者发送调查问卷后，发布了《2019年女性安居报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，2018年女性购房者占比高达46.7％，接近男性购房者占比。其中，30岁以上50岁以下的单身女性购房者占大头且数量逐年增多。分城市看，数据显示，北京、深圳两座一线城市，购房者性别比例接近1：1，郑州、长沙、西安3座二线城市大龄女青年购房比例甚至明显高于男性。

女性独立购房者的资金从何而来？

数据显示，30岁以上女性购房者中约45%接受了父母的资助，29%凭借一己之力独立购房。无论是一线还是二线城市，超三成的单身女性选择了全款购房。女性经济实力可见一斑。

北京链家的销售员小丁接待过不少女性客户。她告诉本报记者：“很多30岁左右的女性客户很有经济实力，有自己创业的，也有从事金融、互联网等高薪行业的，大部分会选择总价300万－600万元的房子，家里多少会资助一部分资金。相当一部分人是父母帮忙付首付，自己还月供。”

北京姑娘小杨今年25岁，2014年还在上大学的她向父母提出想搬出去自己住。“我父母很支持我买房，卖了家里一套东直门的老房子，又添了30万元全款买了北苑一套300万元的LOFT。”而已经工作了3年的小文正准备在上海买房：“父母帮我出首付，我自己用工资还贷款。”

山东人张女士刚刚在北京买了一套总价600万元的房子，“首付是父母掏的，月供我自己还。我最近打算把房子出租出去，另外租一个地段差一点、租金便宜点的房子自己住，用房租的差价还月供。”

据了解，不仅单身女青年购房意愿强烈，即使是以家庭为单位购房，女性在购房过程中也起着越来越重要的作用。多位房产中介的销售表示，客户如果是全家来看房，要特别注意倾听家庭中女性的意见并力争说服，这对于提高销售成功率很关键。“2008年，我妈提出想买一套商品房。当时北京房价刚开始涨，短时间内就从5000元/平方米涨到了20000元/平方米，我爸不太支持买房。于是我妈自己一个人做功课、看房，满北京地跑，最终买下了亚运村的一套3居室。去年，我妈又提出想在天津买一套别墅用来养老。这回我爸不再反对，陪着我妈看房、签合同，但是起主导作用的还是我妈。”北京人小郑说。

既看重安全感，又盼望保值增值

——女性经济实力提升，买房成为重要的选择

女性购房者为何越来越多？

——社会地位进一步提升。越来越多的女性购房，反映了女性的社会地位正在不断提升。“这也与社会分工的变化息息相关。近年来，中国第三产业的占比增加，而第三产业更加有利于女性就业。同时，大城市中第三产业占比尤其高，女性的社会地位相应更高。这从侧面说明了为何一二线城市女性购房者逐年逼平男性。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华接受本报记者采访时表示。

——经济独立性进一步增强。国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲表示，女性消费已经成为中国消费市场的主力军和重要增长点。预计2019年中国女性消费市场规模在5万亿元左右，同比大幅提高。

中国这一趋势与国际上特别是发达国家基本一致。全球范围内，从购物、旅游，到买车买房，女性的身影越来越多。美银美林日前发布报告称，当前女性积累财富的速度是男性的1.5倍，预计到2020年，女性将持有全球72万亿美元的金融资产，为2010年水平的2倍。此外，该报告称，若进一步改善女性职场待遇，将推动全球经济在未来6年内增长1/3。越来越多女性购房者的出现，正是女性经济实力、消费能力提升的重要体现。

经济实力提升后，买房就成为重要的选择。“有房子会增加安全感，同时买房也是一种投资，可以保值增值。”邹琳华分析。

正在杭州看房的白领晓晴表示：“买了房子就觉得自己安了家，让我对杭州产生归属感。每天下了班，就想回到自己的小窝里。父母也不那么担心了。”

单身女性购房以自住为主，同时兼具投资需求。刚在北京买了房就准备出租的张女士表示：“我打算先出租几年，等贷款压力小一些，也等自己攒一些钱之后，再把房子收回来重新装修自己住。”在她看来，“有了房，即使出租给别人，自己还是租房住，心里也更有底气一些。”

“她需求”影响着市场供给

——随着女性购房者增多，不少房地产企业对户型及装修风格作出调整

随着女性购房者增多以及女性在购房抉择中的作用提升，不少房地产企业将目光聚焦女性群体，并随之调整楼宇设计、装修风格及销售策略等。

户型设计考虑“她需求”。《报告》显示，两居室是女性购房的首选户型。单身大龄女青年更偏向三居室，而30岁以下的女性更偏向一居室，女性购房的刚需属性更明显。近日，北京几个新开楼盘中，两居室的户型设计得最精心多样，卖得也最好。大兴金茂悦的销售小李表示：“74平方米的两居室是最好的户型，南北通透，采光好，一开盘就抢售一空，也受到女性购房者欢迎。”

装修风格在变。随着女性购房者增多，不少房地产企业在房屋的精装修方案上作出调整，例如开辟衣帽间，设计开放式厨房或西厨，提供更多浅色调的精装修方案等。

针对女性购房者，各售楼处和房屋中介也调整了销售策略。不少销售人员表示，近年来接待的女性客户越来越多，即使是夫妻一起来，妻子在整个购房过程中也起着更加重要的作用。因此，在与客户交流的过程中，销售人员会更加侧重于与女性交流，针对女性的购房偏好进行推销。《报告》显示，女性更注重房产的教育、交通配置。单身大龄女青年中有64.4%选择地铁房；36.6%把“学区”列为择房标准。“相对于男性，女性的购房观念更强，也更擅长于住房选择。除了价格和地理位置，房子周边的配套设施是否完善、交通是否便利，都是女性购房者格外注重的因素。”邹琳华表示。

虽然越来越多的女性选择在婚前购置房产，但这并不意味着女性排斥与男性一同购房。《报告》指出，近九成女性愿与丈夫或男友一起奋斗买房。

女性在购房者中比例增加，只是“她经济”浪潮的一个缩影。

今年，教育部公布了171个汉语新词，“她经济”赫然在列。任兴洲表示，“她经济”快速增长的原因之一，是女性消费群体理念发生了重大变化，女性越来越重视充实自己、提升自己。

“她经济”过去更多地体现在日常居家消费等小件商品，比如食品、服饰、化妆品、婴幼儿用品等。但近年来女性消费目标逐渐向房、车等大件商品领域延伸，也渐渐掌握了家庭经济大权。日前，《中国女性消费调查报告》显示，近半数女性个人消费占家庭收入的1/3。

任兴洲认为，“她经济”仍有更大潜力等待发掘。未来消费市场将进一步细分，包括价值追求和品质追求将成为主要诉求；提升自我修养和自我发展类的消费会大幅增长，如轻奢、医美、健身、旅游等。

多位专家指出，女性消费群体对经济的推动作用不可小视，“她力量”“她经济”已成为当今中国乃至世界经济发展的新潮流。

直到母亲准备做帕金森起搏器的手术，家住北京的刘婷才知道父母这几年来已将所有积蓄投入到包括中安民生在内的几家公司发行的理财产品中，手中现金已经不超过四位数。

“2月底有一笔理财到期后，他们也没有返还本金，这时候就感觉出事了。”刘婷的预感很快被证明是准确的。4月9日，北京市公安局海淀分局官方微博通报称，针对有投资人举报北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动的情况，北京市公安局海淀分局已对相关公司立案侦查。

和其他投资者的遭遇相比，刘婷的父母还算是“幸运”的。他们并没有将手中的房子抵押出去，而那些选择了中安民生等公司“以房养老”模式投资的老年人，或将陷入房财两空、老无所依的境地。

01 “以房养老”骗局层出不穷

年轻时贷款买房，老了以后将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，从而保障老年人晚年生活衣食无忧，这是国家推行”以房养老“试点的初衷。

正规的“以房养老”是指老年人将住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。而近年来，越来越多公司打着“以房养老”旗号、行非法集资之实，将老年人的房产和钱财卷席一空。

以中安民生为例。据了解，中安民生宣传的模式是客户通过将房产抵押出去从而借得一笔本金，然后将这笔钱用来认购中安民生发行的理财产品，这些理财产品将给予客户6%左右的年化收益。

在中安民生和客户以外，还有一个第三方出资方，这个第三方出资方负责将本金借给客户，中安民生负责支付给出资人利息。据了解，中安民生给出资人的利息高达20%。这也就意味着，中安民生每做一笔业务，资金成本将高达26%以上。稍有不慎，中安民生就会陷入资金链断裂的危局。

“一开始的时候，的确是每个月都给钱，所以大家就会慢慢推荐给身边的人。老年人也都不傻，大部分人都是身边人受益了才跟进去投的。”林涛的父母今年六十多岁，出于给自己攒点养老钱减轻子女负担的考虑，父母将房子抵押了出去。

很快，中安民生的这一业务模式便难以为继了。从年初开始，中安民生便屡屡曝出“跑路”“崩盘”等传闻。包括林涛父母在内的多名老年人均遭遇了出资人上门催债：“还不起钱，就把房子卖了！”刘婷也是在这时候发现，父母的理财到期后没有兑付本金和利息。

3月10日，中安民生总裁李佳豪还在公司官方微信公众号发文称，上述传闻皆属谣言。3月24日，李佳豪再度发文称，目前正在配合经侦自查，并称“（如果）投资人不给中安民生时间，（将导致）政府接管、公检法介入，进一步导致中安民生不复存在。如果发生这种情况我本人将非常痛心，因为从目前的过往案例看，三五年内能讨回30%以上投资权益的好像根本没有出现过，我本人也会更加痛心。”

在林涛看来，这只是李佳豪“最后的挣扎”。“他这样说就是寄希望于投资人放弃走法律途径，把这个骗局维系得更久一些，让自己脱身的时间更长一些。”林涛说，尽管目前中安民生已被侦查，但是从以往案例来看，投资人追回财产的可能性较小，因此他和家人也做好了心理准备。

“这个时候也不能再去责怪老人了，再弄出个好歹来大家都承受不起，只能安慰自己花钱买教训了。”林涛说。

事实上，近年来各类“以房养老”的骗局层出不穷。早在2016年5月，便有媒体报道称，北京的李阿姨认识了自称“以房养老”项目负责人的广艳彬，对方以“低风险高利息”为诱饵，让李阿姨用房产证找“金主”王某做3个月抵押贷款，再把“贷到的钱借给广艳彬，3个月期满后，从广艳彬处收回全部本息，再用本金从王某那里赎回房产证，净赚近50万元的利息”。心动的李阿姨在广艳彬的指导下，签字并公证了一摞文书，最终她的房屋在其毫不知情的情况下被直接过户，自己无家可归。

02 为什么受伤的总是老年人？

在复盘父母上当的过程中，林涛认为，一方面是老年人缺乏理财知识，另一方面也是这类机构洞悉了老年人的心理需求，经常组织集体活动，让不少空巢老人感受到了家庭般的温暖，不知不觉中就相信了这些机构的宣传。

今年65岁的唐女士也差点掉进这“温柔的陷阱”。在退休后，唐女士经常和同事、老同学们组织合唱等活动，在这一过程中，唐女士也接触到了中安民生“以房养老”模式的宣传。

“刚开始的时候很心动，身边有好几个朋友都投了。而且公司经常组织一些活动，当时真的有种被关怀的感觉，我们这种子女不在身边的人，很容易因为一点小关怀而上当的。”唐女士说，好在她和儿子商量后遭到了儿子的坚决劝阻，才放弃了投资的念头。“不然后果真是不堪设想啊。”唐女士说。

中新经纬在中安民生的微信公众号上看到，中安民生的近期动态里包括组织广场舞大赛、母亲节活动、养老公寓体验活动等。

除了“以房养老”外，打着“养老公寓”旗号行骗的公司也不在少数。家住西安的段女士告诉中新经纬，她曾经交了3000元入了一家养老公寓的机构会员，这家养老公寓提供多种选择，其中一种是3000元每月，需要会员预缴费3年、5年、10年，也就是说最低需缴纳超10万元定金。

“交了定金后，到年龄了就可以住进去，里面的服务都很高端，一按按钮就会有服务员来给你服务，吃饭也有人送上门。”段女士说，她不想老了以后给子女添麻烦，如果不是担心养老院跑路，她可能就准备投钱进去了。

事实上，这样的事情此前就在江西发生过。据央视财经报道，江西南昌有一家名为“天地自然”的养老机构，号称要打造成江西一流的标杆养老企业，仅仅运营了两年多，就招募了几千名会员。可就在今年4月，这家养老机构的负责人一夜之间消失了，公司账户上的钱也所剩无几，老人们这才发现自己上当了。

最后，段女士选择退出会员，不过却被对方告知，会员费无法退还，只能换成一张3000元购物券用于购买其平台上的产品。“3000元换了几只海参和几袋小米，远远高于市场价，只能安慰自己止损了。”

北京海征诚律师事务所高级合伙人杜云峰向中新经纬指出，“以房养老”骗局多数涉及“套路贷”，是一种新型的犯罪，一般涉及多方面的法律关系，民事法律关系涉及借款合同纠纷、抵押合同纠纷、房屋买卖合同纠纷等，刑事犯罪方面主要涉及非法吸收公众存款罪、诈骗罪、敲诈勒索罪、非法拘禁罪和故意伤害罪等。

他建议，遇到这类问题，应对策略应从民事和刑事两个维度去考虑，民事方面，在房屋过户以前，应该尽快到不动产登记部门做撤销委托公证的备案，如果已经过户并被申请强制执行的，根据不同情况，通过执行异议、案外人执行异议、申请公证机构复查公证书、提起新的诉讼、启动再审等救济途径进行维权，同时建议及时报案，可以向当地的扫黑除恶办公室举报相关犯罪。对于民事诉讼中，涉及欺诈的可以行使撤销权，涉及恶意串通的可以主张合同无效。

“对于这类严重侵害群众合法权益，尤其是老年人合法权益的恶性案件，相关部门应该积极作为，依法追究犯罪嫌疑人的刑事责任；公证机构应该勇于自我复查，依法处理；人民法院在审理这类特殊案件时，应加大对欺诈、显失公平、恶意串通的审查，对于当事人难以取得的重要证据，应该依申请或者依职权调取证据，依法维护人民群众的合法权益。”杜云峰说。

（为保护采访对象隐私，文中刘婷、林涛、唐女士、段女士均为化名）

原标题：楼市也有涨停板？东北小城调控升级：每月涨幅不得超0.6%！

2018年4月，鸭绿江边的丹东楼市迎来了一波火爆行情。

根据国家统计局数据，2018年4月和5月，丹东房价分别以2%、5.3%的环比涨幅，位居70城首位。投资者接踵而至，两天暴涨57%、新区每平方米每天上涨300元、有人两亿元买整栋楼……一系列消息掀起全网对丹东楼市投资的讨论热潮。

到了2019年，这股热潮仍未褪去，今年4月16日，国家统计局公布3月70城房价数据显示，丹东环比涨幅领跑70城，达1.9%。

同一楼盘价格每月涨幅不得超过0.6%

飞涨的房价给不少人造成了困扰，每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者此前曾采访过的丹东当地房产中介表示，在丹东，一些普通年轻人购房出现困难。“以前一套房首付十几万就能搞定，现在首付二三十万、三四十万不论。”这位销售经理算了一笔账：

“按首付三至五成计算，现在基本要月薪5000元才能较为轻松的承担月供，而丹东平均工资在两、三千元左右，5000元以上薪水的工作并不多。”

丹东市统计局、人社局公开数据显示，2017年丹东市在岗职工月平均工资为3520元；2017年丹东市社平工资为3496元。

在“房住不炒”的大背景下，丹东市政府开始调控房价。

4月28日，丹东市人民政府办公室发布《关于进一步做好房地产市场稳定工作的通知》(下称《通知》)，严控在售商品住房销售价格，规定同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。

《通知》全文如下：

一、对非本地户籍人员(以家庭为单位，下同)在市区(含新区，下同)范围内购买新建商品住房实行限购政策。自本通知下发之日起，非本市户籍人员在市区范围内允许购买1套新建商品住房。

二、对本地和非本地户籍人员凡在市区内购买住房，自网签购房合同备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易。

三、价格管理部门要会同住房城乡建设部门加强对新建商品住房销售价格的审核。市区范围内的新建商品住房申报预售价格备案，备案价格不得高于周边同质可比房屋的当期网签销售均价。

在售商品住房的销售价格，同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。

不符合上述规定的，价格管理部门不得办理价格备案手续，住房城乡建设部门停止办理商品住房买卖合同网签备案。

四、新建商品住房项目取得预售许可后，开发企业须在10日内将所有房源一次性对外公开销售，并在楼盘销售现场显著位置公示房屋销控表，对存在捂盘惜售、囤积房源等违规行为的开发企业，停止商品房网签；对剩余未取得预售许可部分的房屋不再发放预售许可。

五、住房城乡建设部门全面推行房屋买卖、租赁、抵押合同网签备案制度，进一步加强房屋交易资金监管和网签备案价格监测，推进市、县房屋网签备案系统联网运行，逐步建立完善交易日报、舆情周期、分析月报、考核季报等市场监测体系。

据丹东市政府官网信息，调控范围由新区扩大到全市区，调控对象由外地人扩大到本地居民，限售房屋则由新建商品住房扩大到二手住房，同时还增加了限购的有关规定，以遏制投机炒房、保持市场稳定。

丹东曾出台针对非本地居民的限售政策

在2018年，丹东就曾针对非本地居民出台过限售政策。

2018年5月14日，丹东市出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，规定非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后，方可上市交易；异地住房公积金缴存职工购房申请异地住房公积金贷款的，首付比例调整为不低于50%。

与去年出台的调控措施相比，《通知》对房地产市场调控力度进一步加大，调控范围由新区扩大到全市区，调控对象由外地人扩大到本地居民，限售房屋由新建商品住房扩大到二手住房，还增加了限购的有关规定。

安居客首席分析师张波告诉每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者，房价涨幅居前主要原因是，一季度的“小阳春”行情让楼市复苏的节奏快于预期，4月市场总体呈热度持续上升态势。一线城市二手房保持回暖，二线城市土地市场开始升温，土地溢价率也有抬升苗头，各地人才政策不断推出也在一定程度上对市场起到催化作用。

此外，楼市已经从年初的下探行情演化为小幅回暖，加之一季度全国经济环境亦好于预期，楼市后续下探的力度已明显减弱，不排除后续政策出现微调收紧的可能性。

机构的数据显示，中国的租房人群接近2亿人。专业的房产经纪机构通过居间服务，让房东与租客迅速匹配，日渐成为租房市场的主要交易形式。中介机构促成交易、付出了成本，因此也需要向租客收取一定中介费或居间费。

但在一些交易中，租客续签一次租房合同，就需要向房产经纪公司支付一次中介费的行为，备受诟病。业内人士指出，续约中介费一直处于行业灰色地带，在没有提供新的服务情况下，中介机构不应再收取。长租公寓每年都要收取的服务费，也有打擦边球的嫌疑，存在附加强制消费的问题。

续签一次就交一次中介费

何敏(化名)2017年10月通过一家房产经纪公司租下北京市西城区的一间房，价格为2400元/月，根据合同，何敏需要向中介支付2400元，也就是一个的租金作为居间费。何敏对中新经纬称，中介机构发布信息、带看房子并促成交易，租客应当支付居间费，没什么不妥。

不过，根据合同约定，当租赁期限届满，乙方(租客)仍继续租赁的，需再次向丙方(房产经纪公司)支付新合同约定的佣金。2018年10月续签租房合同时，房产中介将房租涨到3100元/月，何敏需要支付的居间服务费也为3100元。何敏称，房产中介在第二年并没有付出多少成本，却要再收一次钱，感觉有些亏。但不想搬家的她，只得答应。

何敏租住在这里一年多来，房产中介并没有提供多少服务，除了水管漏水、马桶堵塞，中介来过两三次外，其他都不负责。根据合同，除了房租，诸如水电费、供暖费、电视收视费等费用，都约定给了租客与房东分别承担，至于“房屋维护及维修”，也是租客与房东的责任。

同样居住在北京市西城区的张翰(化名)，2018年6月通过一家大型房产经纪公司找的房子，居间代理费也是一个月的房租，即2800元。张翰称，房产经纪公司只负责促成租客与房东签合同，住进去之后的事，都需要租客直接与房东商量。虽然合同中没有约定续租时是否交纳居间代理费，但他称，中介人员曾口头上表示，续租也要交代理费。

近几年，一些大城市逐渐兴起了长租公寓，如蛋壳公寓、相寓等，会将保洁费、宽带费、维修费等统一打包成服务费，不管是第一年签约还是之后续约，服务费都要交纳，金额大致相当于一个月房租。

某长租公寓的租客赵姝(化名)称，她现在的租金约1500元/月，一年的服务费为1100元左右，服务费包含了专属管家、保洁服务、维修服务、客服电话、免费WIFI等。“服务费中能经常用到的项目，也就是免费WIFI和双周公共区域保洁，一年1000多元就买下这些服务，并不是很值。”赵姝说。

不过，赵姝也对中新经纬说，公寓方面毕竟也提供了服务，比什么都不提供、续约就要交纳的中介费，还是容易接受。

续约中介费处于行业灰色地带？

中新经纬近日以租房名义联系了房产中介平台的工作人员。我爱我家的一位房产经纪人表示，他们平台现在有相寓和普通租赁房源两种产品。相寓是长租公寓类型的房源，每月都收取月租金10%的服务费，提供双周保洁、免费WIFI等。普通租赁房源是租户与房东签署合同，我爱我家收取居间费为一个月的租金，不提供其他服务。

对于普通租赁房源续租时是否收取中介费，上述经纪人没有正面回应，只是说“您先看房子，这个我们可以谈”。另一位我爱我家的经纪人则在电话中表示：“签一次合同，就收一次钱。如果能长住，建议一次签两三年。”

不过，河南郑州市的一位链家经纪人对中新经纬表示，郑州地区续租基本上都没有续约中介费。一般情况下，第一次签约后，房东与租客就建立了联系，如果租客想续约，会直接与房东签合同，房产经纪公司是没有办法掺和进去的。

中原地产首席分析师张大伟认为，有一些房东会将房子长期委托给房产经纪公司管理，租客想续约，根本联系不到房东，只能找经纪人。在这种情况下，租客可能会被再收一次中介费。将房子长期托管给房产中介的情况越来越多，也给中介违规操作留下了空间。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖对中新经纬分析，租客续约的时候，中介并没有提供新的服务，收取居间费是不合理的。他说：“续约居间费一直处于行业灰色地带，租客们也不是很清楚该不该交。遇到不懂的租客，房产中介会理直气壮地去收取；遇到强势点的租客，就可能不收或者打折收取，而且折扣力度不小，有的能打5折。”

至于长租公寓的服务费，张大伟称，它们的收费标准与服务质量不对等，服务费更像是变相的中介费，有打擦边球的嫌疑。同时，这些服务是租客不能选择、不能拒绝的，属于附加强制消费。

张大伟对中新经纬表示，经营租房业务是有明确规定的，即房产经纪公司要么吃差价，要么收中介费，但不能两者都有。从严格意义上讲，长租公寓两者都收费是有问题的。

业内人士建议应予以规范

续约中介费已经存在多年，投诉一直很多。中新经纬在微博、知乎、贴吧上就看到许多网友反映这一问题，除了一些小的中介公司，不少大型房产经纪公司亦在投诉之列。

北京市住建委等部门2013年印发的《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)就提出，同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。不过，该管理办法的正式文件仍未下发。

胡景晖认为，有关部门应予以明确，在没有提供对等服务的情况下，经纪公司不能收取续约居间费。禁止续约中介费，难度并不大，相关部门应当做到有效稽查。长租公寓在收取服务费上也没有行业标准，在加大规范力度的同时，也要保证租客的知情权和选择权，不能强买强卖。

其实，禁止收取续约居间费，对房产经纪公司的影响并不大。胡景晖称，租房的流动性很大，3年、5年不换租的租客比较少，续约的情况大约在30%。房产经纪公司收上来的续约中介费并没有多少，在整个经纪公司的收入占比中可能不会超过5%。即使取消，对他们的影响也较小。

“收取了这笔钱反而不占理，也会对经纪公司的品牌信誉造成影响，倒不如不收。”胡景晖说。(中新经纬APP)

（原标题：报告显示：一季度我国房地产贷款增速回落）

记者近日从中国人民银行获悉，一季度我国房地产贷款增速回落，一季度增加1.8万亿元，占同期各项贷款增量的31.4%，比上年全年水平低8.5个百分点。

央行发布的金融机构贷款投向统计报告显示，一季度末，人民币房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7%，增速比上年末低1.3个百分点。

央行相关人士介绍，一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额4.55万亿元，同比增长20.2%，增速比上年末低9.3个百分点。个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末低0.2个百分点。

5月3日，建业地产股份有限公司（简称“建业地产”）公告称，其间接全资附属公司华源管理以8500万元人民币的代价收购香港南湖持有的一家公司的股权。在收购事项发生前，香港南湖持有该公司10%的股权；收购完成后，被收购股权的公司将成为建业地产间接全资附属公司。

公告显示，被收购股权的公司为河南建业郑经置业有限公司，项下有一宗位于河南省郑州经济技术开发区的土地。该宗地距离郑州新郑国际机场及郑州市中心分别约20分钟及15分钟车程，土地面积约为3.26万平方米，未来拟用于建设包括写字楼、酒店及公共设施在内的综合开发项目。从目前来看，该宗地的总建筑面积于完成开发后将达到22.88万平方米。

建业地产表示，上述收购事项将提升该集团的投资组合及拓宽其对河南省商业物业市场的参与度，对上述土地的开发将有助于提升集团品牌地位及多元发展其收入。

新京报记者 赵昱 编辑 武新 校对 何燕