中关村东升科技园园区集体土地租赁住房项目日前破土动工。该项目是北京市首批试点的39个集体租赁房项目之一，未来将提供1101套房源，面积、户型多样，将满足周边园区科技企业和人才不同的居住需求。

该项目位于海淀区东升镇小营村，毗邻中关村东升科技园、金隅科技园等高科技园区，总建筑面积12万平方米。项目主体为东升镇小营村集体经济组织北京市海淀区鹍鹏农工商公司，分两个地块建设。A地块366户，全部为90平方米以下的中小户型，建成后以趸租的形式交付海淀区住保办作为社会保障性住房的房源。B地块735户，将由农村集体经济组织自主运营，面向市场，为周边科技园区从业人员提供高品质的居住服务，同时也匹配了一定比例的公租房，服务城市运行保障和海淀区人才计划。

此处集体土地租赁房定位为中高端长期租赁社区，前期开展了充分的市场调研，统筹考虑户型设计、停车位数量和间距、日照等相关设计规范，配置了多种房型，可以满足多种家庭结构和生活方式人群的多元化住房需求。融合了开放式街区和低密度社区的规划理念，设置了下沉广场、体育运动场所、社区商业、社区图书馆等大量公共空间。建成后社区内的建筑密度仅为35%，绿地覆盖率可达30%。值得一提的是，此处租赁房源将实现精装修交房，并配有基本的家具家电，竣工后能拎包入住。

高房价造成居民家庭资产的高杠杆率，同时对提振消费产生不利影响。

近日，中国社科院发布《房地产蓝皮书》，就当下房地产市场诸多热点进行分析与探讨。社科院预测2019年房价涨幅为7.6%，部分重点城市涨幅或超预期。在房价上涨与居民消费关系上，社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立指出，2017年以来，住房价格上涨对居民消费支出产生较为明显的影响。因此对于这一现象需要社会各界加以更多研究。

随着这几年中央调控的深入，社会应逐渐形成共识：过高房价会造成多方面的副作用。房价过高，购房成本持续抬升，造成居民支出结构中房贷成“大头”。截至2018年末，我国家庭债务总规模已达43万亿(其中个人购房贷款余额为25.75万亿，占60%)，约占可支配收入的90%，家庭债务产生持续性的还贷支出，必然会影响到居民其他领域的当前消费支出，对于收入不高的居民而言，甚至会带来生活质量的下降。

其次，房价上涨还带来居民对于未来投资及消费预期的改变，当人们对房价仍持以看涨预期，就会将主要收入继续投入房产投资中，用于其他领域的预算也随之减少，间接抑制了相关领域的市场需求。

房价如果过高，还会连带房租上涨。尤其是近两年，随着房地产宏观调控政策的实施，一级交易市场的价格整体较为平稳，但二级租赁市场价格则呈现上涨态势。2019年一季度，人均居住消费支出1212元，增长9.5%，占人均消费支出的比重为21.9%，部分一线城市房租涨势更快。

针对中国房地产市场这些年来的发展态势，中央已经明确提出，房地产要回归“房住不炒”本质，并采取了一系列调控举措，多方面抑制房价过快上涨，取得了明显成效。

近期国内部分城市出现房价反弹迹象，住建部日前发布了预警提示，各地银保监局在50天内对各类房地产市场违规现象开具32张罚单，金额超千万。这些举措都表明，中央及地方对于房地产市场走势保持高度关注，并会根据土地拍卖、房价等各个环节的变化同步调整和完善相应举措。

房价出现反弹迹象，局部地区甚至有过热隐忧，这一问题值得警惕。高房价造成居民家庭资产的高杠杆率，同时对提振消费产生不利影响。数据显示，在2009-2011、2016年，我国家庭债务经历了两次大幅增长(增速约为40%)之后，社会消费品销售总额、居民最终消费支出均出现持续增速回落的趋势。居民消费意愿下降，消费能力不足，还会对于我国推动提振消费、拉动内需的政策产生不利影响，国民经济结构调整、第三产业发展也因此被拖累。

警惕房价反弹对居民消费的“挤出效应”，毕竟这关系到居民生活水平保障、国民经济转型升级、房地产市场改革等重大问题。有研究指出，住房贷款占存款的比例增加一个百分点，居民的消费支出下降0.2个百分点。那么，我们接下来的目标，能否进一步强化房价与居民消费指数的联动研究，有针对性地出台更多应对举措，将今年房价涨幅控制在合理区间，从而确保房地产深化调控目标的顺利实现，让广大民众做到安居与消费两不误。

中新经纬客户端5月27日电 日前，诸葛找房发布的一份报告指出，北上广深房屋租金回报率均低于2%，而国外多数热门城市租金回报率大多在4%以上。

北上广深租金回报率均低于2%

诸葛找房报告指出，房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300~1：200。中国由于房价的高企，租金还无法追上房价上涨的步伐，一线城市的租售比已经小于1：600。

在诸葛找房统计的66个城市中，北京排在租售比低阵营的TOP10里。在前10个城市中，三四线城市仅有2个，二线城市占到了70%。整体分城市等级来看，一线城市平均租售比为1:659，售租比达55年；二线城市平均租售比为1:551，如果房价不变，在二线城市收回买房成本的时间，比在一线城市缩短了9年；三四线城市虽然房价相对较低，但租赁市场需求更加薄弱，租售比略低于二线城市，为1:556。

一线城市租售比情况 数据来源：诸葛找房数据研究中心

报告显示，一线城市中，北京租售比垫底，突破1：700。上海租售比最高，租金回报率高于1.9%。四个城市租金回报率均不到2%。房价、租金双高的深圳和双低的广州租金回报率均在1.8%-1.9%之间。

近30个城市购房出租回本超过50年

全国大中城市房价租售比 数据来源：诸葛找房数据研究中心

报告指出，排名靠前和垫底的两座二线城市很特别：厦门和哈尔滨，哈尔滨受东北整体环境的影响，房价本身并不算高，而哈尔滨作为省会城市，对区域内务工人口有较高吸引力，租赁市场相对活跃，租金相对较高。厦门的租售比在所有城市里最低，租金回报率垫底，是唯一一个突破1：1000的城市，比一线城市更低。

报告认为，售租比可直接推算购房出租回本年限。厦门的售租比高达89年，远高于以67年位居第二位的石家庄，相比仅25年回本的哈尔滨，如果房价不变，在厦门想要收回买房成本的时间比在哈尔滨整整要多64年。而将近30个城市售租比超过50年，北京则需要60年。

国外热门城市租金回报率大多在4%以上

放眼全球，中国的房屋租金收益在全世界主要城市中，处于什么水平？

2019年全球热门城市租金回报率 数据来源：各国主流机构 诸葛找房数据研究中心

报告选取美国、欧洲、澳大利亚、新西兰、东南亚和中国等33个热门城市，对其最新数据进行分析。综合来看，美国、加拿大、澳大利亚的城市租金回报率均较高，大多在4%以上。相较之下，选取的国内六个热点城市中，除了成都的租金回报率超过了2%以外，其他城市都在2%及以下。

报告认为，虽然从租金回报率来看，中国城市普遍偏低，房价、房租发展不均衡。不过中国租房人口比例还远不及发达国家的城市，即使是在一线城市，目前租房人口也不过半。在中国房价高企的压力下，年轻一代的买房年龄正在推迟，加之“租购并举”大力发展住房租赁的政策倾斜，新租房时代正在从未来走近。

“沪渝房产税的改革并不成功，功能定位上，我个人不太赞成把它定为筹集财政收入的功能，沪渝试点显示收效甚微。”对于房地产税主要功能定位“政府收入”一说，西南政法大学管理学院副教授葛静在日前举办的“新时代房地产税立法的理论与实践”研讨会上予以了否定。

葛静发表的《沪渝房产税改革试点的启示和完善建议》曾于2012年对实施一年多的沪渝两地房产税改革试点进行了效果评价。从组织财政收入效果看，截至2011年年底，重庆市对居民住宅征收房产税达1亿元，2011年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重约为0.03%。上海市的房产税收入占本级财政收入约0.02%。可见，在两市房产税试点政策下，房产税组织财政收入的基本职能作用微乎其微。

在葛静看来，房地产税改革不应“摸着石头过河”。

“房地产税改革是一个系统性纠错的过程，主要涉及三个层面的制度性的纠错。”葛静指出。

第一个层面的联动改革在于从农村土地制度改革着手，同时完善物权法再到房地产税制的改革，这一层面的改革主要解决的是房地产税正义性的问题。

“土地的源头是在城市不断地扩张和建设过程中从农用地征用过来的。在中国来说，农地不经过地方政府的征用是不可以流转的，因此它的源头来自于农地的征用，然后地方政府采用计划机制，从农民手里面征用土地给予按照农作物6-10倍的补偿，再拍卖给房地产开发商。在这个过程中，地方政府是最大的受益者，农民和市民都是利益受损者，农民仅仅得到的是农作物非常微薄的补偿，而市民得到的是高地价和高房价，因此房地产税起源就是农村土地制度的改革。”葛静表示。

在葛静看来，国家土地的公有制是可以征税的，因为土地所有制是一个虚化的所有制，而土地使用权是一个实实在在可以征税的。但是如果既征房地产税又收土地出让金，存在重复征税的问题。

“政府不论是收取土地出让金，还是收取房地产税，从公民的角度来说都是丧失自我的资金，政府从公民手里征收了两次。政府征收土地出让金是出以他是土地所有者的角度来征收。如果开征房地产税，我觉得至少在《物权法》上予以完善，即70年之后该怎么办，现在的《物权法》明确自动续期，我觉得应该是自动‘免费’续期”。葛静建议到。

第二个层面的制度性改革在于房地产税改革应该是一个联动性的改革，应与财政体制改革相联动，这一层面的改革主要解决房地产税的受益税问题。

葛静指出，“房地产税如果想要被公众所接受的话，应该把它定义为受益税。把房地产税作为一个受益税，能够达到取之于民，用之于民的目的。”

葛静指出，只有形成“房价-房地产税-教育质量”的良性循环体系，地方居民虽然不欢迎房地产税，但是可以接受，房地产税为受益税，真正体现“来之于民，用之于民。”受益者和纳税人的一一对应关系明显。如果用于公租房建设，达到削富济贫的效果，但会使得纳税人（富人）更抵制。

第三个层面的联动改革在于房地产税应与房地产交易税收改革相联动，这一层面的改革主要解决对纳税人实质性减税的问题。

“要解决对纳税人实质性减税的问题。在交易环节相关的税费必须得把它删除或者合并，然后再征房地产税。”

在葛静看来，沪渝房产税的改革“并不成功”。“功能定位上，我个人不太赞成把它定为筹集财政收入的功能，试点显示收效甚微。”葛静指出。

2011年1月28日，上海市和重庆市两地开始实施对个人住房征收房产税的改革试点。

从课税对象上看，上海市房产税的课税对象主要为“增量房”，即本地居民新购第二套及以上住房和外地居民的新购住房，存量住宅未纳人征税范围，因此该市房产税改革的主要政策目标为遏制投机炒房行为，稳定房价。重庆市房产税的课税对象为存量独栋别墅、新购高档

住宅和外来人员新购二套及以上住宅，重点对高档住宅征税，相当于对豪宅征收特别消费税, 因此该市房产税改革的主要政策目标是发挥税收调节收入分配的职能，抑制高档住宅消费。从税率上看，上海市的房产税税率为0.6%，有70%的评估率，所以有效税率为0.42%。重庆市房产税为0.5%~1.2%的累进税率。

从计税依据上，两市都是按照交易价而不是评估价来计征。从免税面积上看，上海市按照人均面积60平方米免税，重庆市存量独栋商品住宅按每户180平方米和新购独栋商品住宅、高档住房每户100平方米两个标准免税。简而言之，重庆市的房产税可称之为“豪宅税”， 上海市的房产税可称之为“增量税”。

2012年，葛静对实施一年多的沪渝两地房产税改革试点进行了效果评价。从组织财政收入效果看，截至2011年年底，重庆市对居民住宅征收房产税达1亿元，2011年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重约为0.03%。上海市的房产税收入占本级财政收入约0.02%。

在沪渝房产税试点多年之后，葛静认为，如果房地产税改革不能很好的联动农村土地制度改革、物权法的完善以及房地产税制的改革，无论房地产税税制如何设计，都不能够实现任何一个功能定位。

葛静指出，“全国人大房地产税立法迟迟未至？上海和重庆房产税是否可以暂停？”

5月27日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，权威人士在会上指出，目前我国国土空间规划体系顶层设计已经基本形成。自然资源部和相关部门正在组织编制全国的国土空间规划；各省也在开展省级国土空间规划的编制工作；同时，在一些特定的区域或流域也已经开展相关规划的编制工作。

专家指出，“多规合一”后的全国国土空间开发保护“一张图”将框定生态保护、永久基本农田和城镇开发边界“三条线”，进一步筑牢生态优先发展新理念。

顶层设计体系基本形成

“国土空间规划是国家空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据。”27日，自然资源部副部长赵龙在国新办发布会上表示，“改革开放以来，各级各类空间规划在支撑城镇化快速发展、促进国土空间合理利用和有效保护方面发挥了积极作用。但也存在规划类型过多、内容重叠冲突，审批流程复杂、周期过长，地方规划朝令夕改等问题。”

为从体制机制上解决这些问题，近年来，几部委联合开展了省级和市县“多规合一”试点工作。今年1月23日，中央全面深化改革委员会第六次会议审议通过《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》（下称《意见》）。5月23日，《意见》正式发布。这标志着国土空间规划体系顶层设计和“四梁八柱”基本形成。

据介绍，国土空间规划“四梁八柱”的构建，正是按照国家空间治理现代化的要求来进行的系统性、整体性、重构性构建。

具体而言，“四梁”是指从规划运行方面可以把规划体系分为四个子体系。分别为：规划编制审批体系、规划实施监督体系、法规政策体系、技术标准体系。赵龙表示，这四个子体系共同构成国土空间规划体系。跟以往的规划体系相比，一方面是着力改善了倍受各界关注的规划编制审批环节，同时加强了规划的实施监督。并且，对支撑规划运行的两个基础体系也按照新时代的新要求进行了重构。

“八柱”是从规划层级和内容类型方面，把国土空间规划分为“五级三类”。“五级”是从纵向对应我国的行政管理体系，分别是国家级、省级、市级、县级、乡镇级。赵龙表示，并不是每个地方都要按照五级规划一层一层编，有的地方区域比较小，可以将市、县级规划与乡镇级规划合并编制。“三类”则是指规划的类型，分为总体规划、详细规划、相关的专项规划。

赵龙强调，这次新的国土空间规划体系“四梁八柱”，不是简单换一个名称，也不是形式上的拼凑。《意见》特别指出，新的规划要实现国土空间开发保护更高质量、更有效率、更加公平以及更可持续。

“多规合一”优化营商环境

赵龙表示，《意见》的发布从空间规划改革试点、决策到顶层设计，都强化了国土空间规划对各专项规划的指导约束作用。“我们过去的空间规划类型很多，同时各个规划之间相互协调不够，交叉重叠比较多。这次发布的意见明确将主体功能区规划、土地利用规划和城乡规划等空间规划相融合，今后就是一个名称，叫国土空间规划。同时形成一个平台，即国土空间基础信息平台，形成全国的国土空间规划一张图，从而实现规划编制更加科学，实施监管更加严格。”

在赵龙看来，“多规合一”为优化营商环境，促进投资体制改革提供了一个非常好的机会和条件。原来土地的审批是遵循土地利用规划，规划许可的审批主要遵循的是城市规划，这两个规划之间存在不融合，甚至是不协调的状况，各有各的审批体系及审批内容。

通过“多规合一”，不仅能够把两个规划整合到一起，形成一个体系。也把职能统一转到自然资源部，由一个部门来管理，这样对于简化投资审批手续，实行“放管服”，改善营商环境提供了非常好的条件。

此外，“多规合一”还能够把国家发展战略通过自上而下规划编制层层落实，特别是一些约束性指标的传导和落实。比如生态文明建设、新发展理念以及其他一些重要的管控指标。同时，中央要求划定好“三条线”，即生态保护红线、永久基本农田保护红线、城镇开发边界。这三条管控边界也要通过规划层级层层落实，体现战略性。

赵龙进一步表示，“多规合一”以后的国土空间规划要在原来的主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划的基础上，融合它们的优势。既注重宏观也注重微观，既注重自然也注重人文，既有管控也有发展。既要研究实体空间也关注经济社会问题，既要强调全国的统一性也考虑到地方因地制宜的差异性。

经济发展与生态保护并重

自然资源部总规划师庄少勤介绍，此次发布的《意见》，一个很大的特点是强调生态优先、绿色发展，强调节约优先、保护优先、自然恢复为主，强化山水林田湖草是一个生命共同体的理念。

自然资源部一位内部人士告诉《经济参考报》记者，我国当前经济发展过程仍然需要占用和消耗较大比例的各类资源。但是此次《意见》的发布，意味着在以后的发展过程中，从规划环节就要优先考虑生态环境的问题，必须走绿色可持续、高质量发展的路径。

该人士表示，不仅如此，以后一些战略性发展纲要将由国家空间规划体系一盘棋来统筹编制，既协调了中央和地方、不同职能部门之间的职能关系，也将经济发展与生态问题一起统筹考虑。改变以往规划众多、审批复杂甚至互相制约的局面。“尽管实施意见已经正式发布实施，但是在以后实施过程中，不同部门之间的职能整合及相互配合还需要一个过程。”他进一步表示。

《意见》提出，自然资源部将强化统筹协调，会同有关部门按照国土空间规划体系总体框架，整体谋划布局，抓紧建立国土空间规划体系并监督实施，把每一寸土地都规划得清清楚楚，形成富有竞争力和可持续发展的国土空间格局。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者，《意见》明确提出划定城镇开发边界，对于后续集体建设用地等开发将实施更好的管控。“随着集体建设用地的入市，一些城郊的用地开发可能会增加，各类无序开发也可能会出现。划定此类开发的界限，有助于土地的合理利用和保护，防范各地出现随意侵占集体建设用地项目。”

27日，有媒体报道称，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会并在会上指出，如果7月前苏州楼市的几大指标仍未得到控制，苏州将从扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等方面再度加码调控。对于该会议，苏州当地一房企负责人对《经济参考报》记者给予了证实，而这距苏州5月11日发布限售新政仅半月。

有业内人士表示，此次会议主要为了缓解苏州目前房价过快上涨的压力。“一方面是土拍市场持续火热，多个板块‘地王’被刷新，另外，虽然苏州调控升级，但购房者预期并未受此影响。”

事实上，此次会议距离住建部对其点名预警仅10天。今年一季度以来，苏州市土地市场过热，一二手房价格出现倒挂。截至四月底，当地房地产价格指数已达到5%，超过苏州市全年调控目标5%的界限。

中原地产首席分析师张大伟表示，近年来，房地产市场调控明确了地方政府的调控主体责任。2017年年底，住建部建立房地产统计和市场监测预警指标体系，进一步加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责机制，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈乃至按照有关程序、会同有关部门进行问责。

“对于苏州来说，最近出台的调控政策并没有能够完全抑制市场的上涨预期，政策相对温和。”张大伟认为，房价是调控绕不过去的关键性指标，这也意味着将有更多被预警城市加速调控收紧。

在此背景下，苏州或将采取长效、短效机制共同作用加强对当地房地产市场的调控。一位参会人士透露，在限售、限价的同时，苏州已制定房地产长效调控方案，并上报住建部。长效调控机制实施后阶段调控措施不取消，一切以重要考核指标要求为准。

对于苏州长效机制的方案，上述人士表示，“租售并举”是方案的重要方面。对此，张大伟表示，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。因此，应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度建设，以长效机制引导市场稳预期。

日前，中国房地产业协会和易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，中国恒大、万科A和碧桂园仍位列上市房企三甲。保利地产、中国海外发展和融创中国分居四到六位，龙湖集团、新城控股、华润置地和富力地产分列七至十位。

测评研究报告显示，2018年上市房企总资产均值、房地产业务收入均值和净资产均值增速均实现了较高速的增长：总资产均值为1121.51亿元，同比上升28.4%；房地产业务收入均值为200.91亿元，同比增长33.92%；净利润均值为25.62亿元，同比增长13.82%；资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%；净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52%。

从上市房企总资产规模来看，年末总资产超过千亿的企业有57家，约占上市房企总量的27.14%。其中超过3000亿元的企业有14家，超过万亿的企业有4家，依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。从总资产累计值占比来看，榜单前17名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前55名企业总资产累计值占比超过80%。

在偿债能力上，测评研究报告显示，2018年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，2018年末，上市房企资产负债率均值为68.09%，较2017年上升3.04个百分点；净负债率均值为92.52%，较2017年末上升2.65个百分点。从企业资产负债率的分布看，2018年，约42%的企业资产负债率低于68.09%的行业均值，如中国国贸、中国海外发展等；约26%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间，如龙湖、亿达中国、宝龙地产等；另外29%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有新城控股、万科、华夏幸福、碧桂园和恒大等。

在盈利能力方面，上市房企外延扩张驱动增长，头部房企盈利突出。2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%，较2017年提升0.51个百分点；总资产净利率均值为2.00%，较2017年下降0.79个百分点；总资产报酬率均值为4.77%，较2017年下降0.87个百分点。

在成长能力上，上市房企业绩增速略有回调。2018年，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，但增速出现回落。从各企业的土地储备情况分析，龙头企业依然占据优势。其中，恒大、碧桂园、保利发展总货值均超过2万亿元，融创、万科、绿地、中海、龙湖总货值均超过1万亿元。报告认为，短期内土地资源依然加速流向规模企业。

融资和多元化拓展仍是上市房企关注的热点。报告指出，2018年房企融资环境依然偏紧，开发贷、债券融资、股权融资以及海外融资等途径不同程度收紧；但2018年四季度以来，房地产融资环境有好转迹象。至2019年一季度，房企发债约1860.52亿元，比上年同期增加38.64%。

从业务趋势来看，上市房企的主业仍是地产，除少数个别上市房企外，地产行业的营业收入占据绝对比重，基本在90%以上。但上市房企探索多元化的实践并未停止、但更趋理性，更强调稳固主业的基础地位，避免盲目发展。

报告认为，从上市房企对多元业务领域的选择看，首先是以房地产产业链上下游领域为主，既顺应消费升级大势，又反哺主业。从年内上市房企涉足的非地产业务的营业收入看，物业管理收入较成规模的上市房企数量最多，其次为商业地产、建筑类，长租公寓布局仍是热点。在物业服务创新方面，马太效应凸显，多家物业公司先后上市，万物互联的生态系统逐渐形成。

据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共210家。“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”还首次发布“2019物业服务企业上市公司测评成果”，该项测评由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办。

在房企和一些研究机构眼里，东莞已经不仅仅是深圳的“后花园”和环一线城市，而且还已经属于“新一线城市”，不少房企决定重金围猎东莞土地市场。

最近一两个月，东莞土地市场可谓火爆，并几乎都被“提前锁定”。5月22日，东莞望牛墩地块公布竞得企业，首创置业以总价9.47亿元+自持1850平方米商业40年的封顶条件成交，楼面价为每平方米1.01万元。据悉，这已经是东莞近期第4宗“提前锁定”的地块。5月6日，这宗地块开始接受报价，仅经过24秒19轮竞价，98号竞拍者就以最高限价9.47亿元、自持年限40年的条件“锁定”该地块。截至上周，今年以来东莞已合计出让商住土地9宗，合计建筑面积约为93.74万平方米，成交出让价约为98.21亿元。

此外，多家深圳房企都开始将目光投向东莞，在最近的土地热潮中，就不乏来自深圳房企的身影。4月17日，中海地产在经历数十轮竞价后，以14.38亿元摘得东莞万江区石美地块2019WG007地块，折合楼面价约每平方米1.6万元，溢价率为75.79%。5月20日，佳兆业以10.37亿元+自持面积10%+自持年限不低于5年，成功竞得东莞市中堂镇豆豉洲（滨江新城）2019WG014号宗地。一名深圳房企的营销总监告诉记者，深圳拿地很难，城市更新推进也不容易，在东莞拿地也是上市公司做规模的方式之一。与邻近的惠州相比，东莞的产业结构和人口流入还是能够在一定程度上支撑未来楼市的需求。

就在5月7日，惠州大亚湾两宗地块挂牌出让，一宗顺利成交，另一宗则惨遭流拍。其中，成功出让的地块挂牌编号为GJB2019-7，由两宗地块组成。根据规定，两宗地块需同时竞买，不接受分开竞买。最终，地块以底价成交，成交价6844.56万元，楼面价每平方米1580元。

随着粤港澳大湾区规划的落地，横跨东莞的广深港澳科技创新走廊被看好，促进了东莞商品房市场的发展，土地市场也不例外。东莞市工信局发布的《2019年一季度东莞工业经济运行报告》显示，今年第一季度，东莞工业投资、技改投资增速分别达37.6%、79.1%，均在珠三角九市中排名第二。

东莞土地市场升温显著，但二级市场表现却相对冷静，或许也是房企在东莞拿地需要注意的信号。乐有家研究中心的数据显示，今年前4个月，东莞一手新房成交量分别为2731套、1271套、4103套和3947套，同比下跌27.01%、上涨11.3%、上涨0.05%和21.04%。二手房成交量分别为1614套、703套、2259套、2961套，分别下跌48.99%、下跌53.66%、下跌24.04%和上涨21.8%。

有分析人表示，在目前限购、限外、限贷政策影响下，高价地开发商难以设置高定价赚取利润。而在东莞市场，深圳客一直是不可忽视的力量。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，东莞获得了广州和深圳的双重辐射效应，所以本身是具有很强投资成长性的城市。从楼市交易来看，不排除很多交易是通过二手房交易进行，而部分一手房或因为限价等因素没有及时网签。对于企业拿地来说，关键还是要注重如东莞这样的新一线或强二线城市政策调整所带来的风险，尤其是限价和限购等因素。

除了东莞，苏州等城市的土地市场标新也很火爆，关于楼市小阳春的消息引起各界关注。更有消息指出，苏州计划再度加强楼市调控，如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等，更要求苏州所有项目预售备案价不得超过每平方米4万元。

27日，有媒体报道称，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会并在会上指出，如果7月前苏州楼市的几大指标仍未得到控制，苏州将从扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等方面再度加码调控。对于该会议，苏州当地一房企负责人对《经济参考报》记者给予了证实，而这距苏州5月11日发布限售新政仅半月。

有业内人士表示，此次会议主要为了缓解苏州目前房价过快上涨的压力。“一方面是土拍市场持续火热，多个板块‘地王’被刷新，另外，虽然苏州调控升级，但购房者预期并未受此影响。”

事实上，此次会议距离住建部对其点名预警仅10天。今年一季度以来，苏州市土地市场过热，一二手房价格出现倒挂。截至四月底，当地房地产价格指数已达到5%，超过苏州市全年调控目标5%的界限。

中原地产首席分析师张大伟表示，近年来，房地产市场调控明确了地方政府的调控主体责任。2017年年底，住建部建立房地产统计和市场监测预警指标体系，进一步加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责机制，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈乃至按照有关程序、会同有关部门进行问责。

“对于苏州来说，最近出台的调控政策并没有能够完全抑制市场的上涨预期，政策相对温和。”张大伟认为，房价是调控绕不过去的关键性指标，这也意味着将有更多被预警城市加速调控收紧。

在此背景下，苏州或将采取长效、短效机制共同作用加强对当地房地产市场的调控。一位参会人士透露，在限售、限价的同时，苏州已制定房地产长效调控方案，并上报住建部。长效调控机制实施后阶段调控措施不取消，一切以重要考核指标要求为准。

对于苏州长效机制的方案，上述人士表示，“租售并举”是方案的重要方面。对此，张大伟表示，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。因此，应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度建设，以长效机制引导市场稳预期。

2019年5月，全国住宅市场成交整体平淡，传统的“红五月”行情并未出现。即使在五一黄金周期间，更多人还是选择拜访亲友、外出旅游等，而非看房、购房。业内分析认为，2019年3月份以来房地产市场出现的短暂“小阳春”并未持续，5月份销售市场整体低迷，多数城市项目案场实际到访量不尽人意，成交量大幅回落。

“红五月”热销行情不再

近日，记者在河北环京地区走访发现，2019开年以来“北三县”楼市销售价格有所上涨，前来看房的人数明显增加。不过，截至5月份，受到严格限购政策影响，销售数量基本处于休眠状态，房地产去库存压力凸显。

“已经快2年没这么多人来看房了。”位于燕郊首尔甜城售楼处的一位置业顾问说。两年前，环北京的廊坊等城市出台限购政策，当地房价迅速“腰斩”，成交量也陷入冰点。

2018年四季度起，“北三县”利好不断。尤其是地铁线路的直接利好，沿线公寓的销售价格较2018年底上涨了2000元。不过，楼市并未摆脱有价无市的尴尬局面。上述置业顾问表示，“2019年以来，尽管访客带看数量有所增加，但是成交量仍然处于低谷，不少中介公司已经倒闭。”

不仅仅是环北京地区，克而瑞研究中心的统计数据显示，5月份以来，各线城市房地产市场普遍低迷。以五一黄金周的成交数据为例，受监测的40个重点城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市以-68%同比跌幅居首。

具体来看，4个一线城市成交量同比下降27%，北京、上海和广州均有不同程度的回落，北京低至1.2万平方米，同比下降75%。深圳市场回暖，成交量同比增长41%。11个二线城市成交量降至历史低位，同比下降68%。合肥、长沙、青岛等市场显著转冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%。

25个三四线城市成交量同比下降43%，各城市市场显著分化。其中，惠州、温州、湖州市场热度明显不及去年同期，成交量同比均腰斩。五一假期扬州、韶关楼市异常冷清，成交量均不足1万平方米，同比跌幅超-90%。

楼市去化压力普遍增加

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京楼市库存已经达到7.13万套，创下近8年来新高。事实上，北京楼市在近一年的时间中库存上涨近2万套，上涨幅度高达42%，尤其是2018年下半年再次出现了明显的供应井喷现象。

“在过去3年，北京累计出让了95宗商品房住宅地块（限竞房92宗），合计规划的商品房建筑面积达到了851万平方米。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这90多个项目大约合计是5000亿的投资规模。不过，截至目前销售规模仅有500亿。”

“一方面，北京市场过去2年土地供应规模逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。另一方面，供应扎堆现象明显，购房者仍然全面观望，这使得供大于求局面不断加剧。”张大伟表示。

距离北京最近的河北“北三县”同样面临去化压力。2019年3月以来，廊坊市政府启动了整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动，严查规避限购政策等12种违法销售行为。

业内人士指出，这几乎“堵死”了企图先交房款再补社保的购房群体，开发商、中介售楼压力进一步增大。廊坊市住房和城乡建设局数据显示，2016年、2017年、2018年，廊坊市新建商品房成交面积从1761万平方米降至746万平方米、381万平方米，其中住宅成交面积从1603万平方米降至638万平方米、277万平方米，呈断崖式暴跌态势。大厂回族自治县与通州区隔河相望。经过严格限购等政策调控，2018年新建商品房成交344套、3.9万平方米，同比下降95％，其中住宅159套、1.52万平方米，同比下降98％。

根据易居房地产研究院针对全国百城住宅库存的监测数据，截至2019年3月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，同比增长3.0%。观察历史数据，2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。

“预计二季度库存依然会有攀升的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，2019年3月，受监测的100个城市中，有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州、福州和廊坊3个城市的库存上升速度较快，同比增速分别达到104%、82%和79%。

对比各线城市库存数据，可以看出，三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来，三四线城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势。尤其是，近5个月来三四线城市的库存一直在明显攀升。严跃进指出，“三四线楼市已经步入明显降温通道，进而使得库存去化压力重新增加。”

部分城市尝试转型发展

由于近一个月来部分城市土地市场升温，从4月开始到现在，已经有接近20个部委与城市发布了各种房地产收紧类的调控政策，对于房价明显上涨城市进行的政策调整频繁出现，苏州等城市甚至连续发布收紧性调控政策。

其中，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，近期又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

“住建部连续2次发布城市价格上涨预警提示，预警、约谈、问责机制再次出现。”张大伟分析认为，住建部再次明确要求房住不炒，对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。意味着全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。“继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房”。

克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为，楼市“红五月”开局不佳，五一小长假楼市成交遇冷。另一方面，由于5、6两月乃是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，企业推案、营销热情持续高涨，市场供应规模有望维持在较高水平。从目前的市场行情来看，城市成交分化格局将延续更长时间，一二线城市市场需求相对充足，成交量仍可能维持高位；三四线城市难言乐观，房地产市场依旧面临一定的调整压力。

值得一提的是，楼市寒冬给区域经济社会发展带来一定影响。在一些区域，房地产开发放缓，开发量降低，使固定资产投资总额持续降低。因房地产行业涉及面较广，楼市休眠致使建筑、房地产中介、装修、家电等相关行业发展放缓，收入滑坡。一些区域一半左右房产中介关门停业。部分开发商库存高、回款困难，出现裁员现象，其承担的棚户区改造项目进展也受到影响。

廊坊市一位业内人士指出，当地房地产行业发展自2017年起处于整体直线下滑态势，根据目前市场形势，开发量将继续大幅下降。大厂县预计2019年全年新开工商品房面积40万平方米左右，已达到2009年水平，与开发高峰年度相比下降达78.33％，行业发展颓势显现。

面对楼市低迷态势，环京地区部分区域主动求变，开始谋求转型发展，破解“房地产依赖症”，例如大力发展“大智移云”（大数据、智能制造、移动互联网、云计算）等高新产业以及高端装备制造业、现代服务业，并根据当地特色，积极承接京津产业转移，2018年在房地产市场较“冷”时依然实现了经济增长。