[不过，不管是增长还是收缩，都是城市发展的自然现象。中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞认为，一些城市的收缩乃至最后消失，都是城镇化发展过程中的必然现象，是城市发展客观规律使然。“要尊重这种规律，一些地方收缩了，但一些城市在扩张。人口从这些资源型城市向更利于创业与提高收入的地方转移，也是人口与空间资源的优化配置。”]

收缩型城市是近期的热门话题，而其中有相当一部分是资源枯竭型城市，但也有一部分是发达省份的小城市。

资源枯竭型城市是指矿产资源开发进入后期、晚期或末期阶段，其累计采出储量已达到可采储量的70%以上的城市。资源枯竭型城市的转型问题是世界各国经济和社会发展中都经历过或正在经历的突出问题。

2008年、2009年和2012年，国务院分三批确定了我国69个资源枯竭型城市（县、区）。其中，煤炭城市37座、有色金属城市14座、黑色冶金城市6座、石油城市3座、其他城市9座。

第一财经记者选取其中23个地级市级别的资源枯竭型城市（重庆的万盛区和南川区未计入在内），通过对其2000年、2010年和2015年三个时间节点的常住人口变化，来探寻资源枯竭型城市新世纪以来的发展态势。

需要说明的是，选取上述年份数据是因为，我国每10年进行一次人口普查，在两次人口普查之间开展一次1%的人口抽样调查，也就是“五年一小普，十年一大普”。但由于多重原因，上述23市的常住人口数据公布情况存在差异，因此本次收集的数据尚不够完善。

东北多城持续收缩

大体来说，上述23个资源枯竭型地级市中，有10个城市的常住人口呈现收缩状态。这其中，东北城市占了9个，包括七台河、阜新、盘锦、抚顺、辽源、白山、伊春、鹤岗、双鸭山等，区域收缩态势十分明显。

以抚顺为例，这座城市在上世纪80年代初是18个城区人口超百万的大城市之一。彼时南方的深圳还刚从小渔村起步，厦门、宁波等城市的规模也都很小。不过近40年过去了，如今南方的深圳、苏州、宁波等城市已经崛起，抚顺、盘锦等东北城市却发展十分缓慢，艰难前行。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经记者分析，计划经济时代，抚顺等传统重工业城市获得了大量的资源要素，发展也比较好，但在改革开放年代，大量的要素资源比如资金和人才等，都转向了市场经济比较活跃的区域。

另一方面，东北多城人口收缩，也与近年来东北地区较低的生育率有关。数据显示，2018年，辽宁人口自然增长率为-1.00‰，减少了4.37万人，再加上外流人口，辽宁常住人口减少了9.6万人。同期，黑龙江和吉林的出生率分别为5.98‰和6.62‰，在各省份中位列倒数第一和倒数第三。

广东体改研究会副会长彭澎分析，东北原有的国企和体制内的人员比较多，城镇化比较早，计划生育执行比较严，人们也比较容易接受计划生育的理念。到上世纪90年代以后，随着下岗工人增多，在经济压力之下，生育率也受到影响。

出生率下降的同时，因能源经济下行、经济增速放缓，东北的不少资源枯竭型城市人口一方面流向东南沿海发达地区，另一方面向省会城市和计划单列市等中心城市转移，地级市的人口进一步收缩。

以阜新为例，阜新市统计局发布的该市2015年1%人口抽样调查推算结果显示，阜新市2015年11月1日零时的常住人口为177.8万人，与2010年第六次人口普查时的181.9万人相比，5年共减少4.1万人，下降了2.25%，年平均下降4.6‰。阜新市统计局介绍称，常住人口下降的主要原因是“我市属于资源枯竭型城市，生产结构单一，经济欠发达，属于人口流出城市。我市目前仍有近7.4万人口流向外省，人口总量呈现逐年下降态势。”

数据还显示，2015年，阜新60岁及以上老年人口比重已达18.4%，并早在2010年就已经步入了老年社会，而且，近十年阜新老年人口增长速度大大快于总人口的增长速度。

不过，并非所有的资源枯竭型城市的人口都在持续收缩，除东北之外，不少资源枯竭型城市人口总量还在增长。数据显示，上述23市中，东北之外的14个地级市中，除了焦作之外，其余13个城市的常住人口总量仍处于增长态势。

这些城市的人口增长有多重因素。一方面是，尽管这些城市也属于资源枯竭型城市，但在市管县的体制下，这些城市下辖有不少的县级区域，而这些区域原来的城镇化率较低，出生率比较高。

另一方面，这些城市在地理位置上距离东南沿海更近，近年来，随着沿海产业转移和转型升级，这些城市也承接了不少产业转移落户，因此经济也能保持较快增长。

以2018年的经济增速为例，东北的资源枯竭型地级市大多在6%以下，而南方地区的景德镇、新余、萍乡都超过了8%，泸州和黄石也保持了较快的增速。

从经济总量上来看，上述23市中，只有两个城市的GDP总量超过了2000亿元，其中枣庄以2402亿元位居榜首；有12个城市的GDP总量低于1000亿元，5个城市低于500亿元，其中七台河、伊春和鹤岗不足300亿元。

富省弱县

不过，人口的收缩并非只在资源枯竭型城市，或是在东北、西北地区才有。对很多中小城市尤其是小城市来说，人口的收缩已经越来越普遍。

以第一经济大省广东为例，根据当地媒体报道，2018年年底，广东常住人口达11346万人，继续居全国首位，比上年增加177万人，净增量连续第四年达到百万级。但即便如此，广东还是有部分地区出现了人口持续减少的城市收缩现象。

日前，广州地理研究所杜志威博士与他的同事们利用官方统计数据分析发现，2000年~2016年广东全省绝大部分地方（占比73.17%）常住人口规模实现了增长；仅有25个（占比20.32%）地方出现片段性收缩，即人口规模增加但其间有5年以上出现人口负增长；还有8个（占比6.51%）地方人口规模为负增长，出现持续性收缩，分别是饶平县、南澳县、乐昌市、南雄市、阳山县、连山县、连州市、连南县。

杜志威告诉第一财经记者，这些持续收缩的县域主要位于粤北山区，由于经济增长动力不足加剧了常住人口和户籍人口的收缩，这种收缩是普遍增长伴随局部城市收缩并存。

杜志威与其同事的研究指出，这些县域的山地森林资源及生物多样性功能突出，是广东省重要的生态屏障和水源保护地，其功能定位以保护和修复生态环境、提供生态产品为主，在工业经济发展和城镇开发建设方面实施严格控制。

不只是广东，包括福建、江苏等地也出现了局部收缩的现象。例如在福建，从2012年到2017年，山区市三明的城区人口出现了微降；在江苏，苏北地区的盐城2018年常住人口比上一年度减少了4.22万人。

此外，一些沿海发达城市尤其是外贸明星城市，在近年来外贸出口放缓之下，也出现了明显的局部收缩或片段收缩。以东莞为例，杜志威与其同事的研究指出，2008年的全球金融危机对东莞的外贸经济造成巨大冲击，制造企业倒闭和产业人口外流使得东莞城镇的可持续发展面临挑战，市域范围内出现了与传统增长方式截然相反的城镇收缩现象。

不过，不管是增长还是收缩，都是城市发展的自然现象。中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞认为，一些城市的收缩乃至最后消失，都是城镇化发展过程中的必然现象，是城市发展客观规律使然。“要尊重这种规律，一些地方收缩了，但一些城市在扩张。人口从这些资源型城市向更利于创业与提高收入的地方转移，也是人口与空间资源的优化配置。”

当下的市场，留给房企的机会并不多。

2019年6月的最后一周，没有几个开发商能够在轻松愉快的氛围中度过。因为无论市场好或者不好，销售和交房的任务都在那里。

“最近抓交房，抓回款，抓销售，实在是忙到无法分身。”一家千亿房企销售负责人告诉第一财经，每到半年和全年的重要时间节点，业绩的压力便如同鬼魅般挥之不去。

今年的中期抢收压力尤为激烈，因为市场的冷清，给房企的机会并不多。

在北京，供应量骤增的青龙湖板块、五里坨板块均出现折价销售的情况；在华东，恒大31盘联动，试图以优惠价格打动购房者。而对于房企来讲，除了几家头部企业，即便是前十的房企仍然有冲刺业绩的压力，其中，在“千亿门槛”徘徊的中型房企更加焦虑，它们不仅有规模的诉求，更怕“掉队”的压力。

最严峻的不是房企的“焦虑感”，而是市场现状。以银保监会发布的银保监发（2019）23号文为代表的融资收紧只是一个开始，随后有传十多家房企被禁止发债，6月中国银保监会主席郭树清“过度依赖房地产将付出沉重代价”的言论让整个行业风声鹤唳。

“下半年的压力可能更大。”有市场评论员这样告诉第一财经记者，所以6月的这最后几天，是房企在上半年最后一个抢跑窗口期了。

中期冲刺

6月21日晚间，北京青龙湖，龙湖操盘的熙湖悦著开盘，在项目的宣传海报上有这样一句话：281万，三居观湖洋房。

此项目开盘信息量极大。青龙湖板块在今天有特殊含义，对于北京市场来说，青龙湖意味着“天量供应”。2017~2019年间，青龙湖板块集中放量6块土地，总建筑规划面积88万平方米，按照70/90政策计算，该区域目前约有6000套房源供应，而北京市场全年新房成交量也只有2万~3万套，仅青龙湖一个板块就有超过6000套供应。

区域内竞争的共4个住宅项目，操盘方分属龙湖、万科、金地、中铁建，这4个项目均为限竞房。在严重同质化和极大供应量双重“压力”之下，龙湖终于率先抢跑，先于其他3个项目开盘。然而这次开盘代价不小，按照海报上的宣传，龙湖此项目将83平方米卖出281万元，折合均价3.4万元/平方米，远低于最低限售价37245元/平方米，更遑论最高价39107元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅表示，“针对北京市场，5月、6月新房入市量明显增加，价格也有了明显回调，这一切都是房企在极力冲击年中业绩的表现。”而龙湖在竞争激烈的板块中急于抢跑，同时给予市场一定的价格优惠，这体现了其冲刺业绩的压力。

而龙湖只是这一轮冲刺中的一个缩影。五里坨板块与青龙湖板块一样，都是北京限竞房供应量较大的区域，在五里坨，包括远洋五里春秋、翡翠山晓、西府海棠均出现低于限价销售的情况。这不仅是限竞房目前困境所致，也是房企抢跑年中业绩的集中体现。

金茂北京区域发布倒计时6天海报，包括北京、青岛、天津、郑州、济南、开封6地在内，要在6月的最后时间抓紧抢跑，海报宣传语是“你可以比想象的伟大”。济南奥体金茂府打出降价海报，表示限时优惠最后6天，进入7月马上涨价，有金茂营销口人员在朋友圈表示，全民经纪人，推荐成交闪电结佣。

除大北京区域，全国均有类似情况发生。在华东，恒大宣布31盘联动，针对不同项目均有不同优惠，包括上海恒大御澜庭、宁波恒大御海天下、温州恒大悦府等项目；万科在长沙开展团购营销活动，针对团购活动给予房款优惠和大礼包；阳光城在上海、河南、新疆、贵港组织购房节活动，针对不同项目发起不同优惠政策，包括总经理特别88折、老带新礼品等；就连渠道商房多多也发起了最后7天“与时间赛跑”的“鸡血”海报，并标注“冲刺6·30使命必达”。

最后的窗口

从5月销售数据来看，个别房企出现销售下滑迹象。其中绿地5月销售额290亿元，同比去年下滑18.1%；华夏幸福5月销售额109.9亿元、融信5月销售额110.9亿元，两者同比去年皆有9.2%的下滑；而金科5月销售额为173亿元，环比4月有12.3%的下滑，远洋也出现环比10.7%的下滑。

头部房企表现依然强劲，碧桂园、恒大、万科、融创、保利在前5月突破千亿销售额，依旧是排行榜上的领头羊。中原地产分析师卢文曦表示：“年中冲刺业绩是房企的常规动作，毕竟要维护半年报的数据。从目前情况来看，龙头房企依旧强势，然而在千亿序列徘徊的中型房企其实是这一轮抢跑的关键，这些企业在冲规模的过程中，对于销售、回款等指标考核非常严格，因此年中业绩很关键。”

年中的抢跑，不仅关乎企业的中报是否亮丽，还在于其能否完成全年目标。从市场现状看，要想完成全年业绩，6月或是最后一个优质窗口期。

克而瑞数据显示，29个重点监测城市成交量5月转升为降，同环比皆微降4%。多数二、三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落，包括无锡、徐州、合肥这类热点城市，济南、大连成交量更是降至历史低位。而热点城市，包括苏州、西安，在调控升级后成交明显放缓，其中西安房价同比跌幅超过30%。

许多信号均指向下半年市场的艰难处境。有市场分析师认为，在一城一策和房住不炒的总基调之下，中国不会再出现房价大幅上涨的可能性，碎片化的调控政策会经常出现，用以打压突然冒头的城市，比如最近宣布限制购买5年的西安，就是个中最典型代表之一。

在最近出炉的70大中城市房价统计中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.3%；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅与上月持平；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1%；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.3%；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅与上月持平。

从数据可以看出，虽然各地涨幅均有回落，且5月的市场行情明显出现回调迹象，但毕竟从绝对数值看来依然在增长。这给了房企一些信心，在处于上涨的最后通道期，房企必须要抢抓最后的窗口实现销售额的突破。

绿地、华夏幸福、招商蛇口纷纷融资 总金额约90亿

6月25日晚间，绿地、华夏幸福、招商蛇口纷纷发布融资信息，各显其招。新京报记者统计，三家房企融资金额总计约90.4亿元人民币。

绿地拟发行5亿美元定息债券

绿地控股集团股份有限公司（简称“绿地”）发布公告，拟发行5亿美元定息债券，票面利率为6.75%，将于香港交易所上市。

公告称，2014年10月，绿地全资子公司绿地控股集团有限公司通过绿地境外全资子公司“绿地全球投资有限公司”（简称“绿地全球”），在香港交易所设立30亿美元的中期票据计划，由绿地全球根据市场情况分期募集提取，募集资金计划用于绿地境外投资项目。

2018年5月，该中期票据计划规模已由30亿美元变更为50亿美元。

基于该中期票据计划，绿地全球已进行了15次发行，已发行尚未到期的债券余额包括33.7亿美元和15亿人民币。日前，绿地全球进行了该中期票据计划下的第16次发行，本次发行5亿美元定息债券，票面利率为6.75%，到期日2022年6月25日，将于香港交易所上市。

华夏幸福成立21亿元资产支持专项计划

今日晚间，华夏幸福发布公告称，于6月25日成立21亿元的资产支持专项计划，该计划名为“平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城 PPP项目资产支持专项计划”，管理人为深圳平安大华汇通财富管理有限公司，原始权益人为九通基业投资有限公司。截至6月25日，该计划实际收到认购资金21亿元，达到募集规模。

公告显示，该计划共分7笔债券，其中优先级债券共6笔，发行规模合计18.4亿元，发行规模最高的名为“19问津A1”，规模为3.4亿元，预期年收益率6%；次级债券1笔，发行规模为2.6亿元。

招商蛇口也在同日晚间的公告中称，其2019年第一期公司债券发行于6月25日完成，实际发行规模为35亿元。其中，品种一实际发行规模为人民币23亿元，最终票面利率为4.21%；品种二实际发行规模为人民币12亿元，最终票面利率为3.75%。

财政部网站25日消息，财政部、国家税务总局日前印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，公告明确了包括提供担保获得收入、房产受赠收入等有关收入的个税适用政策。个人为单位或他人提供担保获得收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

此外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

公告还明确企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包，下同），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

此外，个人领取的税收递延型商业养老保险的养老金收入，其中25%部分予以免税，其余75%部分按照10%的比例税率计算缴纳个人所得税，税款计入“工资、薪金所得”项目，由保险机构代扣代缴后，在个人购买税延养老保险的机构所在地办理全员全额扣缴申报。

据悉，个人所得税法2018年修改前，我国个税征收中有十项按照“其他所得”征税的政策。2018年个人所得税法修改后，取消了“其他所得”项目，按照原税法“其他所得”项目征税的有关政策文件，需要进行相应调整。因此，为落实新个税法，公告对原税法下按“其他所得”项目征税的有关收入调整了适用的应税所得项目，自2019年1月1日起执行。

财政部税政司有关负责人指出，原按“其他所得”项目征税的部分收入具有一定的偶然性质，公告将其调整为按照“偶然所得”项目征税，偶然所得适用税率为20%，与原“其他所得”税率相同，纳税人的税负保持不变。

杨红旭也对未来海外融资预期表示乐观。他认为，目前楼市依然在降温，新房销售面积同比下跌，金额同比增速也在收窄，房企资金面下半年不会得到有效缓和。“在国内融资受到限制之后，国外融资比较积极，下半年将会继续持续。”

从融资利率来看，6月份以来，房企发行的海外债票面成本普遍较高，不少房企海外融资利率超过10%。

偿债高峰来临之际国内融资通道却收紧，海外融资不得不成为房企的选项。21世纪经济报道记者注意到，6月以来，10余家房企赴海外融资，融资金额超30亿美元。不过，房企海外融资成本并不低，不少房企海外融资利率超过10%。“目前境外发债还算顺畅，企业在抓紧窗口期。”克而瑞总经理林波告诉21世纪经济报道。

数据显示，2019年房企有息负债到期规模达6.8万亿，累计近4193亿元信用债将到期。面对偿债压力，国内融资渠道却在短暂“小阳春”之后迎来“微收紧”。中原地产首席分析师张大伟指出，下半年房企融资环境相比5月有继续收紧的可能，越来越多的房企未雨绸缪，抓紧海外融资。

今年1-5月份，房企融资海外债占比达到23.1%，票面利率均值为8.91%，累计融资352.14亿美元。加上6月份，融资总额接近400亿美元。Wind统计数据也显示，今年以来，内地房企在海外发行债券的数量和规模均较去年有明显增长。“在国内融资受到限制之后，海外融资明显比较积极，下半年将会继续。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称。

海外融资增长

6月25日，佳兆业发布公告称，发行额外2022年到期的2亿元美元11.25%优先票据，发行额外2023年到期的3亿元美元11.5%优先票据。6月12日，也有4家房企集中发行海外债。融创中国发布公告称，公司将发行2022年到期的6亿美元7.25%优先票据；华南城控股宣布完成增发于2021年到期的6000万美元优先票据；此外，新湖中宝完成发行1.1亿境外美元债，中南建设完成发行境外3.5亿美元债券。

显而易见，房企正在集体抓住海外融资窗口期。中原地产研究中心日前发布的统计数据显示，6月份以来，超过15家房企参与海外融资，融资金额逾30亿美元。

具体来看，大部分房企融资额度较大。其中，中国金茂控股发行优先票据5亿美元，金地永隆投资发行2.5亿美元高级无抵押固定利率债券，蓝光发展增发2.2亿美元无抵押固定利率债券，融信中国完成2022年到期的8.75%优先票据2.35亿美元，奥园集团发行于2023年到期的7.35%优先票据2亿美元，朗诗发行2亿美元10.5%绿色优先票据。

林波认为，目前海外发债的主要原因是国内融资收紧。杨红旭也认为，相比国内，目前海外发债比较容易。“国外发债都是市场化的，相关机构进行评估之后，没有政策的严厉管制。而国内部分企业因3、4月份拿地激进，融资发债被控制。”

从融资利率来看，6月份以来，房企发行的海外债票面成本普遍较高，不少房企海外融资利率超过10%。比如，华南城控股增发于2021年到期的6000万美元优先票据，票面利率为11.875%，同日公告境外发行债券1.1亿美元的新湖中宝票面年利率为11%，中南建设境外3.5亿美元债券票面利率票10.875%，正荣地产将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25%。

张大伟分析认为，房企在5月之前融资情况良好，融资成本降低，主流境外融资成本均在6%-8%。但最近随着内地融资收紧，海外融资成本也开始增加。杨红旭认为，当前海外融资利率比去年低一些，但不同企业差异较大，存在企业分化。“发债利率与评级有关，评级越高，发债利率越低，评级越低，发债利率越高。这种分化跟企业自身有关系。”

紧抓融资“窗口期”

2019年以来，受市场流动性整体放松影响，房地产市场迎来短暂“小阳春”。中国指数研究院数据统计显示，1-5月份，房企融资规模超9500亿元。

分月来看，房企融资金额波动较大。3、4月份，房企融资持续处于高峰，单月融资额均超过2500亿元。不过随着一季度一二线楼市热度提升，房企在部分城市拿地的积极性明显提升，房企融资环境呈现“微收紧”。部分房企债券及ABS产品等公开市场融资被限制，房地产项目信贷投放谨慎，房企通过信托渠道每月融资额度呈现逐月递减态势。

同策研究院数据显示，5月，40家典型上市房企融资金额环比4月下降52.07%，为367.99亿元，创近一年新低。其中，公司债共融资95.85亿元，较上月大幅下降79.74%。

境内融资收紧与房企新一轮偿债压力产生了冲突。恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算2019年集中到期有息负债规模为6.8万亿元。Wind数据也显示，房地产业2019年累计近4193亿元信用债将到期，其中2月、8至10月到期债务规模均超过400亿元。

面对资金压力，当境内融资政策收紧再次出现，越来越多的房企未雨绸缪，抓紧海外融资。

1-5月份，房企融资中海外债占比达到了23.1%，票面利率均值为8.91%，融资成本有所降低。Wind统计数据也显示，今年以来，内地房企在海外已发行了87只债券，合计融资352.14亿美元，约合人民币超过2400亿元，较去年均有明显增长。去年同期，内地房企发行了63只海外债券，累计融资272.65亿美元。

“目前境外发债还算顺畅，企业在抓紧窗口期。”林波指出。

在去年6月27日，面对海外融资高热以及人民币汇率波动，发改委方面曾表示将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。发改委表示，需要不断改进完善企业境外发债备案登记工作，同时引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

不过从执行和预期来看，观察人士大多看好海外融资未来走向。从大环境来看，目前国际市场以降息为主旋律，国外利率整体走低，尤其是美国因降息预期，美债收益率下滑到接近2%。易居智库研究院研究总监严跃进分析认为：“从海外市场历史走势来看，房企近期可以获得相对便宜的资金，从后续降息的预期来看，部分债券成本是可控的。”

[天风证券研究显示，5月40家典型上市房企融资367.99亿元，比4月下降52.07%，创2019年以来的新低位。]

严厉的政策监管和挥之不去的高杠杆风险，让房企的融资进一步吃紧。

6月的一个夏日夜晚，上海微风徐徐，在金融机构工作的陈奕诺（化名）已经连续多日在公司加班。见到记者的时候，他把衬衣扣子解开，长长吐了一口气。“最近帮一家评级3A的房企对接公司债资金方，票面利率8%，结果市场反应很差，几乎没有资金方愿意购买。”

经历了此前几个月的融资宽松期，金融机构也开始放开招聘。陈奕诺在这个周期里，刚刚跳槽来到现在这家公司，哪知第一个接手的项目就如此棘手。

陈奕诺的焦虑不过是这个时代整个地产融资从业者的缩影，在其背后，房企融资再度进入冰点。

国内债券卖不动

房地融资收紧，来源于今年5月的一份文件。

2019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

在此背景下，信托贷款余额在经历了3月份短暂的反弹后于5月再次回落。2019年5月，信托贷款增量就呈现负增长态势。

随后，市场有消息传出，监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管，并准备暂停地王企业的债券与ABS（资产抵押证券）发行。

6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称，近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”

“上周我去北京见了一个券商，他们已经暂停帮很多激进房企发债融资。此前流出的一份发债被叫停名单上的房企，基本停止了公开市场融资。”一位上市房企资金总告诉第一财经记者。

陈奕诺提到的房企，是融信中国（03301.HK）。这家发迹于福建继而将总部迁至上海的房企，在过去几年一直保持较为激进的财务扩张策略，纵然通过减少拿地降低了负债情况，净负债率依旧超过100%，高于行业公认的80%安全线。

融信中国只是一个缩影，目前大部分民营企业债券几乎都是无人问津状态。

目前，房企比较常见的融资模式分别是，私募基金、信托、开发贷。这几种模式可以有效帮助房企拿地建设，降低自有资金的占用情况。监管严格之后，上述几种融资模式受到极大影响，信托负增长、银行贷款额度紧张。

为此，很多房企迫于资金压力开始境外融资。记者注意到，包括蓝光发展（600466.SH）、中南建设（000961.SZ）、新湖中宝（600208.SH）、华南城（01668.HK）、正荣地产（06158.HK）、融信中国纷纷宣布美元债发行完成。从融资成本看，大部分票面成本已经超过10%，考虑到综合融资费用，可能还将更高。

高成本不计代价境外融资背后，第一是境内房企融资困难，第二是房企本身债务承压较大。

天风证券研究显示，5月初对企业端和居民端的融资政策均有所收紧，5月40家典型上市房企融资367.99亿元，比4月下降52.07%，创2019年以来的新低位。

“大家都比较悲观，即便每天工作到深夜，也不知工作是否能见到成效。”一位房企内部人士告诉记者。

灰色地带犹存

政策监管加码背后，是房地产融资一直以来的高杠杆和激进。

虽然监管层对于房企前融（指拿地后支付的土地款部分）和前前融（指拿地前支付的保证金）一直保持高压态势，但是目前房企几乎均在开展前端融资。

目前市面上的土地款融资业务主要分两类，第一类是土地保证金配资，融资主体一般需是百强地产开发商，融资区域基本都限定在全国一二线城市，融资成本一般都为年化20%~25%不等，配资比例一般在1：1或1：2。第二类是土地出让金配资，融资主体一般需是百强地产开发商、地方龙头房企，融资区域集中在全国一二线城市、强三线城市，融资成本一般在年化16%~24%不等，配资比例一般为1：1或1：2。

“我们通常的操作方法是新设立一个项目公司，再通过项目公司母公司作为融资主体取得融资款后，在双方共管下将其用于保证金或土地款的缴付，交易结构上大部分为明股实债（股权过户+质押）。”上述房企资金总告诉记者。

这样操作实际上，给了房企加杠杆融资披上合规外衣。

“我们最高融资下来，自有资金比例只有一成。”一位房企总裁此前向记者透露。

除了前端融资外，很多非标产品可以通过各地金融资产交易所挂牌，合规募集资金。“金交所的存在给了非标融资转标的机会，把一些以前面临问题的融资合规化。”陈奕诺告诉记者。

通过金交所，私募基金可以合法合规对外募集资金，进而实现为地产输血。

最近几年，快速发展的中梁地产，就通过内部的私募基金，为企业的发展不断输血。

上海忠信徐企业管理公司（下称“忠信资本”）就是中梁地产隐蔽的资金运作平台，忠信资本创立于2015年，总部位于上海，是一家专业型资产管理公司。原创始人徐亮琼，是中梁控股执行董事兼高级副总裁，又名徐忠信，是中梁董事长杨剑妻弟。目前，忠信资本已成立9家专业资产管理公司，累计发行基金34只，投资项目137个，累计资产管理规模超300亿。

实际上，在急速扩张这几年，中梁一直通过忠信资本助力自身发展。

2019年5月16日，忠信资本基金经理王猛在“走进忠信，了解中梁，房地产投资形势交流会”上称，忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伙伴关系。此外，忠信资本官方列出的投资项目，均系中梁旗下苏州独墅御湖、首府壹号院项目等楼盘。

“忠信资本一开始是针对公司高层、核心社会关系进行内部融资，后来因为知名度上升和收益率有保障，开始面向普通员工、供应商，继而面向全社会进行融资。”一位知情人士告诉记者。

当时，中梁地产内部为了推广自己的这个私募基金，曾号召所有员工转发忠信资本的宣传内容。早期看，这个基金因为投资项目可以选择，投资回报率一直较高，随后中梁内部要求，该基金如果投资，必须一个区域项目全投，因而降低了这个基金的回报。

“我投资的时候年化收益接近100%，100万就可以投。”一位中梁内部人士曾告诉记者。

而对私募基金的运用，便是中梁过去几年规模翻倍而总借款较为平衡的原因。2016至2018年，中梁的银行及其他借款总额分别为202.26亿、244.76亿以及270.05亿元，整体保持平衡，并没有因为市场规模翻10倍而大幅度增加。

偿债高峰将至

事实上，让诸多房企感到压力的是，即将到来的债务与融资吃紧、销售冷淡的矛盾。

从去年开始，泰禾集团（000732.SZ）、华夏幸福（600340.SH）就相继传出资金链紧绷，更有一些中小房企则直接出现债务违约。

今年5月，华夏幸福公告，2019年1~4月累计新增借款金额359.30亿元，占2018年末净资产的比例为65.67%。截至2019年4月30日借款余额1749.69亿元。

克而瑞数据显示，2018年末176家房企总有息负债规模为68456亿元，同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元，同比增长18.7%，重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%，同比增加1.5个百分点。

不久前，恒大地产集团一宗110亿元公司债券发行申请获深交所通过。公告披露的内容显示，该期债券募集资金拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息，其中包括15恒大04的86.42亿元、16恒地01的48.51亿元利息支付，合计拟支付规模134.93亿元。

而其他发行美元债的房企，包括正荣地产、融信中国，基本也是将募集资金进行债务清算和再融资。

恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

很多资金紧张的房企还可以通过出售部分股权，获取现金回笼。截至23日，北京产权交易所预披露的信息显示，6月以来涉及房地产行业的股权转让项目有8宗，5月以来为20宗。

今年以来，华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份、泰禾集团等均选择出售项目股权，进而实现回血。

而房企不得不面对的是，融资趋紧之后，市场并没有想象的那么乐观。

天风证券研究显示，部分城市（南京、合肥）首套房贷利率上浮15%，且多地公积金出现收紧政策。受此影响，5月百强房企成交环比增加，同比增速有所下滑，其中布局一二线为主房企略有降温，三四线房企销售降温较快。

“今年3月份，市场上行相对’热闹’一些，但需求在3月份集中释放后开始显现疲态，这意味着需求反弹乏力。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》等媒体表示，2019年上半年，全国重点城市二手房房地产市场（主要为一线城市和区域中心城市）从低迷中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。

另贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》指出，上半年后期成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少，这意味着下半年购房需求仍在，有一定的上行动力。不过，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏大幅向上动能。

2019年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场出现回暖苗头。

据贝壳研究院数据显示，重点14城（北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州）二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低迷环比则增加52.3%，可见其已从底部走出。

“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”许小乐分析认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

分水岭出现在3月份。上半年，重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态，二季度月均成交比3月减少21.5%。同时，预期随市场回落而走弱，贝壳找房交易数据显示，大部分城市挂牌价下跌，其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。

不过，在贝壳研究院重点关注的14城中，成都、武汉、南京二手房成交量环比、同比均出现增长，市场升温。其中，成都同比增幅34%，处在14城前列。随着成交回暖、预期改善，重点城市二手房成交均价普遍止跌。14城中除武汉、长沙外，其余10个城市房价环比去年下半年均有所上涨。

在这一基础上，重点14城二手房购房者成交周期均有缩短，同时，买方话语权开始减弱。据贝壳研究院检测数据显示，重点城市2019年上半年业主调价中涨价次数占比在2018年四季度的低位上上升，二季度14城中有一半的城市该比例重新下滑，但仍高于2018年四季度水平。同时，在2019年以来成交的房源中，议价空间现收窄态势。

值得关注的是，尽管上半年多个重点城市二手房“量价”有所提升，但同时，业主也加快了入市速度，因此二手房库存并未下降。

许小乐也提醒道，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。

“预计下半年情况可能会更加恶化一些。”许小乐表示，有些城市房源越来越难卖，二手房库存将继续增加。

“市场已经进入以改善需求换房的时代，这一批人仍在看房，但可能由于政策限制，而没有实现交易。”许小乐表示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

问题一：如果你的父母将房子赠送给你，你需不需要缴个人所得税？但如果你的朋友也免费送你一套房子，你需要缴税吗？

问题二：你在微信群里抢的红包，需不需要缴税？

其实，免费获赠的房产、微信群里收到的红包、参加抽奖活动中的奖、以及商家发的优惠券代金券等，都属于个人所得。但是，这些个人所得中，哪些需要缴税？如何缴税？很多人都不太清楚。6月25日，财政部、税务总局联合印发的一份公告，把这些问题说明白了。

继承房屋不用缴个税

6月25日，财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。

2018年个人所得税法修改后，取消了“其他所得”项目，按照原税法“其他所得”项目征税的有关政策文件，需要进行相应调整。因此，这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目，调整为按照“偶然所得”项目征税，偶然所得适用税率为20%。

其中，对于房产的无偿赠送，公告指出：受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”，缴纳20%税率。

那么，以一套面积100平方米，价值200万元的房屋为例，无偿赠与和买卖两种方式，哪种缴纳的税费更少？

如果是买卖，购买方主要缴纳的税费有：契税（缴纳比例为1.5%）；印花税（购房支出费用的0.05%）。这两个主要税种，买方需缴纳31000元；如果是赠与，受赠方要缴纳40万元的个人所得税。

但是，有以下情形的，不征收个人所得税，包括：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

也就是说，依法继承房产，或者父母将房产送给子女，子女不需要缴纳个人所得税。

亲朋互赠网络红包不缴税

现在，微信红包等网络红包越来越普及，2019年春节期间，从除夕到初五，有8.23亿人次收发微信红包。除了亲朋好友互赠微信红包外，不少企业也会通过发放“网络红包”开展促销业务，包括各类消费券、代金券、抵用券、优惠券等非现金网络红包。

这些网络红包，哪些需要缴税？公告指出，以下个人取得的礼品收入按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税：企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包，下同）；企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

总的来说，网络红包是否征收个人所得税要从性质上来判断，企业发放的具有中奖性质的网络红包，获奖个人应缴纳个人所得税，但具有销售折扣或折让性质的网络红包，不征收个人所得税。

那么，亲戚朋友之间互相赠送的网络红包呢？

财政部相关负责人表示，公告所指“网络红包”，仅包括企业向个人发放的网络红包，不包括亲戚朋友之间互相赠送的网络红包。亲戚朋友之间互相赠送的礼品（包括网络红包），不在个人所得税征税范围之内。

废止六种缴税情形

根据经济社会的发展变化，公告对一些原按“其他所得”征税的政策予以废止，具体包括：银行部门以超过国家规定利率和保值贴补率支付给储户的揽储奖金；以蔡冠深中国科学院院士荣誉基金会的基金利息颁发中国科学院院士荣誉奖金；保险公司支付给保期内未出险的人寿保险保户的利息；个人因任职单位缴纳有关保险费用而取得的无赔款优待收入；股民个人从证券公司取得的回扣收入或交易手续费返还收入；房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付的违约金。

梳理这份公告可以发现，包括房地产无偿赠与的3种情形，企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品，亲戚朋友之间互相赠送的网络红包，以及废止的6类情形，一共有11类收入不需要缴纳个税。

2019 年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。

房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。无论是“因城施策”还是“一城一策”，实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施，这是未来房地产调控的基本原则，就是保持房地产市场健康平稳发展，不发生系统性风险。

当前，房地产市场在“房住不炒”的战略定位指导下，坚持因城施策，一城一策，落实城市主体责任，房地产市场调控取得了明显成效。2019年上半年，房地产市场总体呈现平稳回落态势，各类物业销售面积均呈负增长态势，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降，住宅投资热与商办类物业投资冷的现象仍然延续。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势市场预期有所好转，但5月份的市场数据回落说明楼市回暖尚不稳定，楼市“小阳春”动力明显不足，这场由于资金宽松导致的“小阳春”，在政策影响下已经快速退烧，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道，接下来房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。

上半年房地产市场运行的突出特点

从2019年1至5月份全国房地产开发和销售情况来看，主要表现出三个方面明显变化：

第一，各类物业销售面积均负增长，销售价格涨幅回落。住宅、办公楼、商业营业用房销售面积全部负增长。1—5月份，商品房销售面积5.6亿平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。同时，商品房销售额51773亿元，同比增长6.1%，其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。由此可计算得出，2019年1—5月份，商品房平均销售价格为9325元/平方米，同比增速为7.8%，同比涨幅回落0.8个百分点。其中住宅成交均价9243元/平方米，同比上涨9.7%；商业营业用房成交均价同比上涨3.6%；办公楼成交均价同比下跌0.1%。商品房均价与2018年全年相比上涨6.7%，涨幅回落2.86个百分点。其中，住宅上涨8.2%，办公楼上涨2.1%，商业营业用房上涨1.7%。

第二，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降。2019年1—5月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%，土地成交价款同比下降35.6%，土地购置面积和土地成交价款的跌幅之大前所未有，土地购置面积是自1998年以来的最大跌幅，土地成交价款是自最早此数据公布的2004年以来的最大跌幅。而且，土地成交价款跌幅超过土地购置面积，土地平均成交价格有所下降。1—5月份，土地平均成交价格为4389元/平方米，同比增速为-3.5%，是2012年以来首次同比下跌，比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%，这是自2012年以来首次出现土地成交价格下降的情况。由于土地价格是形成商品房价格的基础要素，其涨跌在滞后1-2年后将反映到商品房市场。因此短期内，土地市场对新建商品房市场价格有拉低作用。

第三，住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。2019年1—5月份，全国房地产开发投资同比增长11.2%，比2018年房地产开发投资9.5%的增幅有所上升，如果全年能保持这样的投资势头，将是自2015年以来首次重回两位数增幅。房地产开发投资增长为住宅投资增幅带动，1—5月份住宅投资同比增长16.3%，而办公楼和商业营业用房投资均为负增长，投资增速分别为-3.6%和-9.7%。住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。其中，办公楼投资虽为负增长但降幅比2018年有所收窄，商业营业用房投资降幅则比2018年进一步扩大。从地区差异来看，1—5月份西部地区房地产开发投资增速约为东部、中部地区的两倍，东北地区投资增幅最低，东部、中部、西部、东北地区投资同比增幅分别为9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。同时，房地产开发企业房屋施工面积同比增长8.8%，房屋新开工面积同比增长10.5%。

总体来看，上半年的房地产市场特点突出表现为：市场成交乏力，商品住房销售将进一步回落；土地成交面积、金额累计增速双双大幅回调将对未来市场形成较大的下行压力；总体开发投资依旧维持较高水平，但房地产投资增速将进一步回调。预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。

影响未来房地产市场走势的几个关键因素

综合2018年与2019年上半年的房地产市场情况，未来房地产市场可能存在的一些苗头性、倾向性、潜在性问题，值得引起关注。

第一，城市极化带来的部分城市房价上涨过快。中国的城市化已经走向了一个新的阶段，即以部分二线超大城市为核心的城市形成了新的增长极。无论是房价上涨幅度还是持续时间，一些二线甚至个别三线城市都完全超越了一线城市。如果城市的房价上涨是有基本面支撑的，那风险相对来说是可控的；相反，如果城市的房价上涨并没有基本面支撑，纯粹由房价继续上涨的预期支撑，那就是泡沫需要加强风险防范。当前部分二线热点城市和个别三线城市由于大量青壮年人口流入、城市经济增长推动了房地产市场的繁荣，但同时，资本市场安全优质产品短缺的大环境没有改变，这使得房价的增长带来的投机投资需求在一些二线城市仍然非常旺盛。此外，一些地方采取的行政性措施，如新房摇号，实际上增加了很多套利需求。

第二，棚改退出后部分中小城市的市场隐忧显现。由于去库存、棚户区改造的政策效果叠加，全国商品房待售面积继续大幅减少，相比大中城市而言，中小城市对房地产市场销售量增幅的贡献更大，主要受棚改政策影响。未来棚改融资将由政府购买棚改服务模式转向以发行棚改专项债为主，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。随着去库存、棚户区改造政策的收紧、中小城市市场饱和度的增加，缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。

第三，收缩型城市面临房地产价格下跌的可能。在经历了30多年的高速增长和快速扩张后，以一些工矿城市和资源型城市为代表的局部收缩已初见端倪。在全球化和信息化的推动下，各种社会经济要素会进一步向特大城市和城市群地区聚集，加上全球经济增长放缓等潜在风险和不确定因素的存在，个别城市出现收缩问题不可避免，难免不对收缩城市房价产生冲击。因此，在中国目前城镇化减速阶段，对于部分有收缩迹象或已经收缩的城市要最大程度避免不必要的城市扩张和城市郊区的房地产项目，减小后期城市更新发展规划的难度。同时对于有收缩迹象的城市在要避免增量规划，逐步转为存量规划，甚至减量规划。将城市发展重点转向现有存量土地的再开发，依据城市发展环境与自身优势，调整城市的性质与功能。

第四，住房租赁市场或面临集体土地入市的冲击。在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下，各地纷纷出台政策措施大力发展住房租赁市场。其中，利用集体土地建设租赁住房对市场的影响不可小觑。以北京市为例，计划自2017年至2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷；2018年度北京市建设用地供应计划中，计划供应国有住宅用地1000公顷、集体土地租赁住房用地200公顷，集体土地租赁住房用地占全部住宅用地的六分之一，2018年底已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，完成率达105%。可以预期，在未来几年，随着集体土地租赁住房用地的供给与集体土地租赁住房的建设，相当数量的新增租赁房源将集中入市，这将给当地的住房租赁市场带来不小的冲击。

第五，土地市场成交下降或使地方财政收入承压。2018年土地购置面积继续增加，但土地平均成交价格增幅明显收窄，土地平均成交价格同比增加3.3%，大大低于自2013年起土地平均成交价格10%至30%的增幅。2019年上半年更是出现了土地购置面积和土地成交价款均大幅下降的情况。土地成交下降，一方面是房地产信贷资金总体收紧的情况并未改变，部分地块出让附带条件过多令房地产开发企业的拿地意愿降低；另一方面房地产企业融资成本较高，未来形势不明，在土地价格水平高位时房地产开发企业的拿地态度趋于谨慎。土地市场成交大幅下降，必将使财政收入减少的压力有所增加。2019年1至5月份，国有土地使用权出让收入同比下降6.0%，而且自2019年起国有土地使用权出让收入就一直处于负增长的状态。未来如果土地市场成交继续保持下行的态势，财政收入减少的压力将进一步加大。

“房住不炒”的政策调控思路不断完善

自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”的定位以来，延续了两年多的调控政策取得了预期的效果，使得长期形成的房价上涨预期发生了实质性的转变。尤其是2018年下半年以来，住房销售涨幅放缓、土地溢价率持续下降、土地流拍数量激增，房地产开发投资增速放缓，市场下行压力增大。各地纷纷出台措施放松限制性调控政策，缓解市场压力。但中央“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生根本改变，未来房地产调控政策将从以下三个维度进一步拓宽加厚。

第一，稳定——房地产市场健康平稳发展是重中之重。2018年12月24日，住建部部长王蒙徽表示，2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展，要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。因此，2019 年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。

第二，分化——房地产调控政策分化是大势所趋。房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。当前，一二线热点城市房地产主要依靠市场、人口增量驱动，三四线城市则主要依靠棚改政策驱动。因此，房地产调控政策也出现了明显的分化趋势。无论是“因城施策”还是“一城一策”，实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施，这是未来房地产调控的基本原则，就是保持房地产市场健康平稳发展，不发生系统性风险。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，从土地、金融、税收等方面推进住房制度改革；而在其他三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

第三，放权——更加注重地方政府在房地产调控中的主体责任。2018年12月19日至21日，中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”在今年的政府工作报告中将落实城市主体责任进一步明确，意味着地方政府调控房地产市场的自主权力进一步扩大。强调“因城施策”、“一城一策”，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大，体现了中央调控政策的原则性和地方调控措施的灵活性的结合。

对当前房地产市场的总体认识及建议

首先，上半年部分二线城市市场热度显著回升引发了调控的再次升级。为遏制地价的持续上扬，已经有多城对土地拍卖规则进行了相关调整。由此看来，“房住不炒”依然是调控的核心，“以稳为主、一城一策”的政策基调没有改变。而结合5月的土地成交情况来看，土地市场投资热度已经有一定的缓解，土拍溢价率明显回落。这说明，市场调控已经有所奏效，房企对市场预期逐渐放低，拿地逐渐回归理性。各类土拍新规调整虽然在短期内缓解部分地市高热现象，但并未对市场长期走向产生实质性作用。要维持地价的平稳，关键还是要适度加大热点城市的土地供应，促使土地市场供求平衡，真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

其次，由于不同城市能级的市场运行结果呈现明显分化的趋势，一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；大部分三四线城市已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。失去强政策托底且市场需求明显透支，市场销售有可能重回下行通道。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势，市场预期有所好转，但5月份的市场数据说明楼市回暖尚不稳定，楼市小阳春明显动力不足，部分三四线城市可能会逐渐步入降温的通道之中，房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。房地产市场应重点防范部分三四线城市价格快速下跌的风险。

最后，不论短期调控还是长效机制，房地产政策总体目标是一致，即保持市场基本稳定，防止大起大落。可以说，房地产市场基本稳定本身就是对国民经济的重大贡献。目前，中央采取的因城施策、分类调控的大方向是正确的，也产生了良好效果，市场风险总体可控。面对市场价格波动压力，应进一步细分调控手段。一方面要“堵”，另一方面也要“疏”，将压力在达到危险边界前进行疏导和化解。同时，应加强全国市场压力分布实时监测、预测和预警，对过度上涨和下跌城市及区域进行深度跟踪调研和辅导调控。

6月25日，在接受21世纪经济报道记者采访时，农业农村部经济研究中心研究员廖洪乐表示。

6月25日，土地管理法、城市房地产管理法修正案草案再次提请第十三届全国人民代表大会常务委员会审议。根据日程，会议在6月25日上午听取全国人大宪法和法律委员会关于《、修正案（草案）》修改情况的汇报后，将于6月28日下午3时，分组审议土地管理法、城市房地产管理法修正案草案。

按照自然资源部部长陆昊在《土地管理法》初次提交审议时做的说明，本次《土地管理法》修改的主要内容包括土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度和其他修改四个方面。

相对于一审稿，二审稿的修改重心放在了进一步完善征地情形及补偿标准，而在市场更为关注的集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革方面，呼声颇高的“吸纳宅基地‘三权分置’经验”的改动并未出现。

征地制度改革成为焦点

2009年，原国土资源部就曾酝酿以征地制度改革为主的《土地管理法》修改，但最终未能通过。

在2017年开始的这一轮修改中，草案对于征地制度改革做出了更为详尽的安排，缩小征地范围，规范了征地程序，完善对被征地农民合理规范多元保障机制，从这些方面作出详细规定。

有接近此次《土地管理法》修改的人士告诉21世纪经济报道记者，二审稿相对一审稿中关于征地制度改革的焦点问题，做出了多处回应。

其中，草案一审稿在第十四条明确，因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。其中，一审稿还专门将成片开发可以征收土地的范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，此外不能再实施“成片开发”征地。

但“成片开发”在当时仍然引起争议。一些观点认为，我国《宪法》和《物权法》将农村集体土地征收的条件规定为公共利益的需要，而一审稿没有明确界定成片开发是否需要出于公共利益，这容易在实际操作过程中为扩大土地征收范围留下口子。

另外，对于草案一审稿中明确的“由政府在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内组织实施成片开发建设需要用地的”，有委员在一审过程中就直接表示：“政府是谁？这个是要问一下的。到了市县政府，我很担心，如果主体资格太泛，集体土地就可以成为各级政府及其部门以征收名义来取得的‘唐僧肉’。”

21世纪经济报道记者了解到，针对这些对征地情形范围的疑问，草案二审稿在一审稿第十四条基础上做了两处修改。

其中，一是在第一款中明确规定“为了公共利益的需要”可以依法实施征地；二是在第一款中增加规定，确需征地的建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，扶贫搬迁、保障性安居工程以及连片开发建设，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

另外，在征地补偿标准方面，草案二审稿同样做出了两处修改。一是在一审稿第十七条的基础上对征地价格进行细化，明确征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准所依据的片区综合地价，应当至少每五年调整或者重新公布一次。二是在第十七条第四款中，增加了对因征收农村农民住宅造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿的内容。

主要改动未涉及宅基地

21世纪经济报道记者注意到，此次《土地管理法》的修改，从最早的原国土资源部公示版本，到一审稿，再到二审稿，关注的焦点发生了比较显著的变化。

在最早的版本中，对土地征收制度的改革意见相对具体且动作较大，而关于宅基地自愿有偿退出与农村集体经营性建设用地入市的相关修改，均属于原则性规定。

一审稿明确了集体经营性建设用地入市的条件和入市后的管理措施，但在宅基地改革领域仍属于原则性规定。

实际上，在草案一审过程中，曾有委员提出：“现在土地管理法对农村宅基地改革做的修改只是在现行土地管理法关于农村宅基地管理制度上的修和补。既然三权分置改革试点方案正在进行中，是不是在土地管理法修改过程当中，在下一步研究过程当中，结合农村宅基地三权分置改革的进展，把适当的政策经过一定的试点经验总结之后，纳入到土地管理法修改工作中。”

但上述人士告诉21世纪经济报道记者，在集体经营性建设用地入市和宅基地制度两大领域，二审稿改动不大。其中，尤其是在宅基地制度改革领域，主要改动并未涉及。

对此，有东部“三块地”改革试点地区的农业部门官员告诉记者，这或与宅基地“三块地”改革推进时间短，相关法理问题尚未厘清，政策储备不够丰富有关。

而在集体经营性建设用地方面，上述人士告诉21世纪经济报道记者，草案二审稿有三点主要改动。

一是，根据有关改革要求，增加“城乡规划”作为确定集体经营性建设用地的依据。二是，草案出于健全集体经营性建设用地入市制度的考虑，增加规定：集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。三是，规定集体建设用地使用权入市具体办法由“国务院自然资源主管部门制定”，修改为由“国务院制定”。

对此，廖洪乐告诉21世纪经济报道，之所以要求本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表，有利于实现入市的民主决策。同时，这个修改也从另一个角度，终结了对到底谁来行使集体土地所有权的讨论。在二审稿的语境下，即意味着应由集体经济组织来行使集体土地所有权，而对于没有成立集体经济组织的村集体，则由村委会代行所有权。

对于第三处修改，廖洪乐指出，这增加了入市办法的权威性和可行性，因为土地收益分配涉及当地政府、集体经济组织和农户三方利益，与税务、农业、财政等主管部门都有关系，因此显然交由国务院制定更加适合。