腾讯房产讯 北京6月18日消息 根据华润置地发布的1-5月拿地情况简报，2019年1-5月，华润置地以收购的方式拿地29宗，总出让金384.5亿元，总楼面面积为80004418平方米。

从拿地区域来看，收购土地多集中在东北区域，在29宗土地中，落位大连3宗，落位沈阳3宗，哈尔滨1宗，长春1宗。此外，在核心一线城市，仅在北京和上海各落位1宗土地。

另外，在收购的地块中，商住地块占比约31%，与去年同期相比，增幅不大。就投资物业实现的租金收入来看，2019年1-5月，华润置地累计实现租金收益约人民币47.52亿元，相比去年同期有所下降。

近期，根据中原地产研究中心的统计数据，截止6月13日，年内抢地过百亿的房企多达40家，其中碧桂园拿地最多，总成交金额高达805亿。从拿地金额来看，华润处于第二梯队，与15家房企同处于拿地超200亿的房企序列。

据年报显示，2018年华润置地实现综合营业额1211.9亿元，同比增长18.9%，净利润272.77亿元，同比增长7.35%。其中开发物业营业额为1051.5亿元，同比增长17.5%；投资物业租金收入为95.2亿元，同比增长24.5%。

在2019年4月的业绩发布会上，唐勇曾表示对2018年业绩并不满意，并将19年销售目标定为2420亿元，较去年实现签约额2106.8亿元，增长15%。而从1-5月的合同销售金额来看，累计实现903.5亿元，相较去年同期实现大幅提升。

但以总销售目标来计算完成率，2019年1-5月华润置地的销售目标完成率约为37%，从结果来看，下半年销售压力不小。此外，从区域公司的业绩表现来看，华北大区、华东大区在销售额上贡献巨大，拖后腿的是华中大区和东北大区。

由此，从2019年前5月的拿地策略来看，华润置地似在有意补短板，为东北大区补足粮草。但值得注意的是，在销售提速，高周转冲刺业绩目标的时候，华润置地更需要思考的是，打造高端产品时如何不失高品质。

2019年6月14~16日，以“共建绿色和智慧的未来城市”为主题的 2019（第五届）中国智慧城市博览会在北京展览馆隆重举行。智博会由国家发改委城市和小城镇改革发展中心、智慧城市发展联盟主办。本届智博会有多位国家部委领导和两院院士、40余位城市主管市长、600余个地方政府组团、200余个知名企业、近2000名相关企业机构代表、50余位国际嘉宾出席，参会参展人数近10万人次。作为百年央企中国旅游集团旗下的港中旅地产，全程深度参与了本届智博会。

出席开幕式，张焱总参与主题讨论

6月14日，智博会隆重开幕。政府领导、知名企业家和国际机构代表等各界人士1000余人齐聚一堂，共绘智慧城市未来蓝图，聚力推动新型智慧城市高质量发展。

开幕式现场，一场以“共赢发展o共享未来”为主题的高端对话精彩上演。来自港中旅、科大讯飞、平安智慧城、浪潮集团、浙江大华、华为、爱泊车、南京莱斯等智慧城市领域领军企业高管同台论道新型智慧城市建设中政府、企业、学术界间的协同与创新、机制与动力等热点与难点问题。港中旅房地产开发有限公司董事、总经理张焱先生就港中旅智慧社区建设方面分享发展理念和实操经验，并指出智慧社区是智慧城市建设的重要因子，智慧社区运营管理是重点，运营团队与人才是关键。是未来贯彻落实国家数字中国、智慧社会战略的最基层要素。

港中旅加入智慧城市发展联盟

在开幕式期间，举行了港中旅及其他相关企业加入“智慧城市发展联盟”的入盟仪式，港中旅房地产开发有限公司董事、总经理张焱先生现场签署了入盟协议书，港中旅正式加入智慧城市发展联盟，成为其成员单位。中国智慧城市发展联盟由国家发改委城市和小城镇改革发展中心等共同发起，旨在通过市场化合作机制推进智慧城市相关工作。近年来，港中旅积极参与智慧城市的建设，此次加入“智慧城市发展联盟”，标志着港中旅地产“谋局智慧产业，缔造未来智慧社区”的发展战略，正式迈出了第一步。

承办“未来社区与智慧城市：共建·共享·共治”主题分论坛

6月15日下午，一场以“未来社区与智慧城市：共建·共享·共治”为主题的平行分论坛，在北京展览馆小剧场如期上演。这场平行论坛由国家发展和改革委员会、国家互联网信息办公室指导，由中国城市和小城镇改革发展中心、智慧城市发展联盟主办，港中旅房地产开发有限公司承办。论坛由中国城市和小城镇改革发展中心智慧低碳发展部副主任、智慧城市发展联盟副秘书长吴晓敏女士主持。国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任邱爱军女士，北京市西城区科技和信息化局（区大数据管理局）局长杨秋女士，港中旅房地产开发有限公司书记 、副总经理钟永磊先生先后致辞。

港中旅房地产开发有限公司书记 、副总经理钟永磊先生先在致辞中详细阐述了中国旅游集团的发展历史及业务范畴，提出智慧城市的兴起，是坚持创新驱动发展的成果，指出中国旅游集团正致力于旅游全产业链、智慧跨产业链的完美结合，在智慧社区、智慧旅游和智慧商管等领域以信息化培育新动能，用新动能推动新发展，而港中旅房地产开发有限公司贯彻中央精神、践行集团战略、积极响应地方政府智慧社区建设的号召，在项目和产品中打造“柔性智慧城市的全景美好生活”场景。

论坛进入到主题分享环节，民政部基层政权建设和社区治理司处长李振家先生、港中旅房地产开发有限公司董事、总经理张焱先生、中国城市规划院信息中心智慧城市总监李昊先生、北京市测绘设计研究院基础地理信息工程院智慧城市产品部部长关丽女士、中德设计协会（CDDV）特约研究员、德国注册建筑师周翔先生等众多嘉宾从多角度、多层次、多方向就未来社区与智慧城市的共建、共享、共治发表自己的观点、分享自己的经验，妙语连珠的演讲、精辟独到的观点分享，把现场气氛推向高潮。

作为论坛承办方，张焱总以多年一线实操的经验，用生动的语言，以港中旅·海泉湾及未来港中旅项目的打造重点为切入点，从生态智慧社区、安防智慧社区、再循环智慧社区、泊车智慧社区、全景生活智慧社区等角度，对“未来社区与智慧城市”的发展建设提出了前瞻性的要求，并提出智慧城市和智慧社区建设的最终目的是解决现有社会和生活中的问题，要做有社会责任的企业，进行资源分享，回馈社会。张焱总的分享引经据典、诙谐幽默，现场气氛高潮迭起。

在企业实践环节，中关村开发建设集团副总裁崔巍女士、AIpark（爱泊车）联合创始人、联席总经理段武明先生、戴德梁行智能建筑与绿色金融服务平台董事廖亮先生、浙江大华技术股份有限公司智慧城市研究院首席规划师李君兰女士、平安健康互联网股份有限公司总经理吴鹏先生等多位实践在一线的智慧企业领导者，在各自领域做了精彩的演讲。经过近三个小时的头脑风暴，“未来社区与智慧城市：共建·共享·共治”分论坛圆满结束。

展区呈现“智慧城市：美好生活的未来”全景构想

本次智博会上，港中旅展区向大家展示一个“智慧城市：美好生活的未来”为主题的一链式生活场景。分为“巡礼中国旅游集团”、“柔性智慧社区：港中旅·海泉湾”、“开眼看世界：中旅智慧旅游”、“万物互联：中旅智慧商管”四部分。由此形成了一个“美好生活全产业链”闭环供应商，以“服务大众，创造快乐”为宗旨，港中旅地产一直致力于成为服务大众的“美好生活的圆梦师”。

今年以来，房地产企业整体放慢了对长租房公寓布局，近期更有多家房地产企业拟剥离长租公寓业务。此外，房企租赁专项债今年以来明显降温。在经历了长租房企业资金链断裂、“爆雷”、租房融资用于开发项目等乱象后，长租房融资市场进入理性期，降温态势明显。同时，政府对租赁市场的支持力度有增无减，从个税减免、加速租赁土地出让力度、加大人才租赁市场供应等多个层面进行支持，针对低收入人群的廉租房产品热度上升。

剥离长租房业务

朗诗绿色集团（0.80-3.61%）日前公告，计划2019年将非地产开发相关业务剥离至控股集团，包括长租公寓、物业管理、设计等。公司表示，剥离长租公寓等亏损业务，有助于提高公司盈利能力，精简业务聚焦绿色科技地产开发核心业务，释放差异化产品核心能力的溢价空间，提升股东价值。

朗诗绿色集团从2016年开始涉足长租公寓领域，2017年旗下长租公寓房源达到1.5万间，2018年超过4万间。但长租房业务始终处于亏损状态。数据显示，2017年公司长租公寓业务扣除税及非经常性项目之前合计亏损4430.9万元，2018年亏损扩大至1.94亿元。

朗诗董事长田明曾在2018年业绩会上表示，公司长租房业务主要做“二房东”模式，从商家手上整租进来，改造以后再长租出去，获得租金差以及增值服务的收入。长租公寓业务需要培育，回本周期长，预计2019年、2020年长租公寓还会产生亏损，且亏损额随着公司规模扩大而逐年增加。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，回款周期长、盈利性较差、房源获取难，是长租房企业普遍面临的三大问题。习惯了高周转的商业住宅开发项目，很多开发商难以接受长租房的运营模式。经历连续亏损后，不少企业对长租房项目进行剥离可以理解。

诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对此表示，从已有的长租房运营模式看，“二房东”模式分散式公寓运营占到很大比例。这类长租房源以存量民宅为主。运营商从业主手中拿到房源，进行简单装修后，以单间或整租形式出租。其次是租下整套商用办公楼，租期一般10年左右，装修后整体对外出租。有一部分是重资产运营，通过购取租赁地块，布局长租房项目。

业内人士称，民房改造后的长租房产品，可能导致屋内甲醛超标、租金市场价格抬升等情况。整租改造商用办公楼，需要面对消防等问题；而拿地新建长租房则面临较大的资金压力。

杨雅靖表示，2019年一季度末，楼市走出小阳春行情，但房地产行业依然处于下行通道。随着偿债高峰期到来，房企资金面压力较大，剥离长租房业务可以缓解资金压力。

融资难度加大

经历一系列长租房企业资金断裂等问题，叠加房企普遍面临融资可能进一步收紧的背景下，房企融资布局长租房项目降温。据诸葛找房数据统计，房企租赁专项债今年以来明显降温，长租房融资整体进入理性期。

2017年-2018年，长租房项目甫一兴起，不少企业通过长租房项目融资，间接解决了开发项目资金短缺等问题。克而瑞研究报告显示，2019年5月17日，银保监会网站发文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下，信托贷款余额经历三月份短暂反弹后于5月再次回落。6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上指出，进一步扩大金融开放，但要防止房地产投资行为。这预示未来房地产调控仍将不放松，融资可能进一步收紧。

值得注意的是，针对租赁市场的支持力度有增无减。2019年5月，财政部、住建部接连出台政策，加大对租赁市场的支持力度。财政部发文，公租房免征城镇土地使用税，两年内免征房产税。住建部则发文，明确人口流入量多的大中城市要切实增加公租房供给。

此外，近期租赁市场获政策支持力度进一步加大，多地区明确提出加大租赁类住宅用地供应。据中原地产监测，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等十余个城市租赁土地供应加速。北京、上海等热点城市出让租赁土地面积超过500万平方米。其中，北京预计2021年以前供应1000公顷集体土地建设集体租赁住房。成都则预计2021年全市租赁住房保有量达151万套。

杨雅靖强调，供给端的发力，有利于企业降低运营成本。整体看，长租公寓领域需求可观。但前期投入巨大，且回报周期长的客观因素决定了企业进入门槛。长租公寓需要企业精耕细作，考验企业运营能力。

廉租产品受关注

与针对年轻白领市场的长租房公寓不同，廉租房市场近期逐步兴起。

2018年5月，杭州颁布了《蓝领公寓（临时租赁住房）租赁管理办法》，对蓝领公寓进行多方面规范；当年6月，北京发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见》，定出了消防安全细则。此后，蓝领公寓市场逐渐活跃。

中国证券报记者调查发现，时隔一年，不少企业涉足蓝领公寓的产品已经落地。以魔方生活服务集团旗下品牌9号楼公寓为例，产品主要针对企业员工等基层人员，目前在北京、上海、广州等8个城市运营。根据企业需求，可以定制多人一间的住宿条件。

以北京酒仙桥地区的9号楼公寓为例，四人间的床位费在1000元/床左右。该蓝领公寓以北京电机总厂的旧办公楼和综合楼为基础进行改造。承租职工宿舍，只要求员工承担水电费，剩下的费用由公司承担。

魔方生活服务集团副总裁、企业公寓CEO李亮对中国证券报记者表示，城市快速发展离不开服务行业人员的支持。对于企业解决员工住宿问题，主要有两个传统途径，一种是自建员工宿舍；另一种是民宅改建宿舍。自建员工宿舍成本较高，民宅改建宿舍则存在消防、卫生等诸多隐患。开展蓝领公寓业务，统一实行酒店式管理，既可以帮助企业降低用工成本，合理调配社会租住资源，也可以提升居住质量。由于居住人数较多，蓝领公寓从项目立项到筹建，再到后期运营管理，比普通长租公寓要求更高。

杨雅靖表示，目前廉租产品是租赁市场的一大缺口。针对房企而言，应多开发廉租低配版长租公寓，以满足更多中低收入群体的租赁需求，当然也需要更多政策支持。比如。设定税收减免等优惠政策，鼓励机构和个人将房子出租给中低收入者，完善房屋租赁立法，约定业主在租期内不能随意提高租金等。北京市此前表态，加速出让集体建设用地，建设租赁型集体宿舍。

中新社北京6月19日电 (记者 庞无忌)3月份以来中国房地产市场一波涨价、热销的“小阳春”行情快速消退。在开发投资、销售增速双双回落的同时，5月份，中国70个大中城市二手房价涨幅也出现全面放缓。作为宏观经济的“稳定器”，中国房地产市场连续多月保持在平稳区间，各地楼市也出现自发“向稳”修正的趋势。

高度灵敏的楼市调控

自3月份市场出现升温苗头，中国房地产调控相关政策就重新步入密集发布“通道”。住房和城乡建设部连续两个月对房价、地价波动幅度较大的城市进行预警。自然资源部表示，对商品住房库存消化周期长的城市暂停供应住宅用地。5月份，银保监会发文强调，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。6月初，有媒体报道，一些拿地激进、制造地王的企业已被纳入监管，这些企业的债券与ABS(融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式)发行将被暂停。

除中央部门外，地价和房价上涨较快的城市大多收紧了相关调控政策。针对土地市场过热、高价地频出的状况，苏州近期降低了挂牌土地最高限价，合肥规定关联公司不得竞买同一宗地块，东莞则打破了土拍中“价高者得”的传统。

据中原地产研究中心统计，中国各地房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显的收紧趋势。最近两个月房地产调控政策发布超过百次，密度处于历史高峰。今年前5个月，中央部门与各地房地产调控相关政策发布超过200次。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，今年以来，调控政策对市场保持高度敏感。以5月受到住建部预警提示的4个城市为例，统计数据显示，当月大连、南宁的房价涨幅相对靠前，但南宁的成交价格有所收窄，预计在持续稳定的政策下热点城市房价将进一步走向平稳。

此外，在“一城一策”、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制下，房地产市场也出现新的趋势。许小乐指出，从5月份的房价数据来看，前期市场较热的地方有所降温、前期市场较冷城市开始升温，各地楼市在自发的向趋稳中间区域进行修正。

这使得今年以来楼市波动减小，平稳态势显著。5月份，中国70个大中城市，无论是新房还是二手房，房价上涨的城市数量均与上月持平。房地产销售、投资、房企到位资金等指标涨幅纷纷收窄。

楼市促稳宏观经济

房地产价格的波及效应极广。苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示，在房价相对合理情况下，房地产繁荣会扩大上游水泥、钢材等原材料需求，同时带动下游家电、建筑装饰等产品的热销，但是土地、厂房、人工成本大幅提升，制造业利润空间和居民消费能力被不断压缩，从而造成房地产“稳增长”的边际效应减弱。

今年以来，官方对楼市升温城市的及时调控和政策收紧，无疑反映出其对稳定房价和房地产市场的决心。

中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明指出，未来一段时间内中国宏观经济增速面临下行压力，但预计中央政府依然会保持政策定力，一线城市房地产调控显著放松的概率很低。

亿翰智库董事长陈啸天说，目前房地产的角色正在从宏观经济“助推器”变成“稳定器”，未来将在就业、财政收入、GDP和城市建设等四个方面发挥支撑作用。

在建成住房和房价都进入到更低增速的阶段、房地市场趋于稳定之时，兴业银行首席经济学家鲁政委提醒，需要关注它的流动性。“房住不炒”，意味着房地产市场的流动性也会下降，变现能力降低。(完)

本报讯（记者赵莹莹）18日下午，石景山区最大在售共有产权房项目西山荟景嘉园项目启动摇号，剔除申购家庭中已选购其他项目的家庭后，将有5938户申购家庭参与849套房源的选房。据了解，项目计划7月初选房，2021年9月计划交付。

西山荟景嘉园为石景山区最大的在售共有产权房项目，由北京建工集团与天恒集团联合开发。项目规划地上总面积约7.1万平方米，由7栋9至10层的小高层及1栋商业构成，套型面积约为56至89平方米，共849套房源，含全装修费用销售均价35000元/平方米，其中单套住房购房人的产权份额比例为60%。

根据石景山区住建委的统计，项目的网上申请家庭共11255户，经过资格审核，通过购房资格审核家庭5973户。“196389”，18日14时52分，随着第一个随机种子号的产生，摇出了第一组4799户本市户籍无房家庭的选房顺序。紧接着，第二组72户非本市户籍人才家庭和第三组1067户非本市户籍普通家庭也分别摇出了选房顺序。

记者注意到，不同于此前京籍家庭70%、非京籍家庭30%的7比3房源分配比例，在西山荟景嘉园项目，81%的房源即687套，是面向石景山区户籍无房家庭和在石景山区工作的本市其他区户籍无房家庭配售，而19%的房源即162套，是面向在石景山区工作的符合本市住房限购条件的非本市户籍无房家庭配售，人才家庭优先选房。

本报记者曹政

市住建委昨天发布，13个公租房项目将开展快速配租，其中有570套房源面向大兴区保障性住房轮候家庭，609套房源面向西城区具有保障房资格的城镇低保家庭（含分散供养的特困家庭）、低收入家庭和计划生育特殊困难家庭。公租房“快速配租”不进行摇号，申请人能更快实现选房入住。

大兴570套房源分组配租

根据相关公告，大兴区配租的公租房项目共11个，房源570套，其中大套型207套，中套型78套，小套型285套。在配租过程中如有新腾退等原因产生的房源，将一并纳入上述配租房源中。

这570套房源将按第一序列家庭、第二序列家庭分组配租。其中，第一序列家庭为2019年6月30日（含）前通过市住房保障部门备案取得公共租赁住房配租资格，且尚未配租配售的大兴区城镇低保家庭（含分散供养的特困家庭）、低收入家庭；第二序列家庭是2017年12月31日（含）前通过市住房保障部门备案取得公共租赁住房配租资格，且尚未配租配售的大兴区公租房轮候家庭。

配租中，第一序列家庭先配租，第二序列家庭后配租。这次配租也有优先家庭，包括廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭（统称“三房轮候家庭”），或家庭成员中有60周岁（含）以上老人、患大病或做过大手术人员、重度残疾人员、优抚对象及退役军人、省部级以上劳动模范、成年孤儿、计划生育特殊困难家庭和市区有关部门认定的见义勇为家庭。

西城房源每平方米月租金31元

西城区“专配”的璟秀欣苑、盛达嘉园公共租赁住房项目是北京市保障性住房建设投资中心持有运营的公租房项目，均位于通州。

璟秀欣苑公租房项目位于通州区台湖镇东石东三路6号院、7号院。本次可配租房源共计607套，其中小套型165套，中套型364套，大套型78套，月租金标准为31元/平方米。

盛达嘉园公租房项目位于通州区台湖镇东石东五路2号院。本次可配租房源共计2套，中套型1套，建筑面积约为51.86平方米；大套型1套，建筑面积约为58.11平方米，月租金标准为31元/平方米。

这609套房源全部面向2019年6月20日（含）前通过“三级审核、两次公示”程序取得公共租赁住房备案资格，且未保障的西城区城镇低保家庭（含分散供养的特困家庭）、低收入家庭和计划生育特殊困难家庭。

备案年份早的家庭先选房

既然是“快速配租”，未来挑选房源时谁先谁后？记者获悉，申请家庭登记成功后，登记系统将会按照以上排序原则更新排列顺序，申请家庭在完成登记操作时获得的顺序并不代表最终选房顺序，系统结束登记时排列出的顺序将作为最终的选房顺序。

配租过程中，将按照备案年份、配租资格情况、意向登记时间进行排序，具体排序原则如下：备案年份早的家庭排序在前、备案年份晚的家庭排序在后；备案年份相同的，具备优先配租资格的家庭排序在前、具备普通配租资格的家庭排序在后；备案年份、配租资格相同的，意向登记时间早的家庭排序在前、意向登记时间晚的家庭排序在后。

面向西城区配租的房源将在6月20日10时到6月26日17时进行网上意向登记。大兴房源登记时间是按照序列而定。第一序列家庭在7月8日10时到11日12时登记；第二序列家庭在7月15日10时到7月19日12时登记。

申请家庭需自行登录北京市保障性住房建设投资中心官网（http://www.bphc.com.cn/），点击“业务办理”—“快速配租”按钮进入登记系统界面，并按照相应提示进行操作。

从3月成交1.6万套的市场高点，到传统的“红五月”不红引发市场关注，再到6月过半成交仅五千套有余，近几月的北京二手房市场从火热之态一路降温。多家机构数据显示，伴随着“小阳春”退场，北京二手房市场已经明显退烧。而二手房成交明显下滑的另一面，是新房成交量的上涨。专家分析称，当前市面上新房尤其是限竞房供应较多，且大部分产品品质也较此前有了明显的提升，在这种情况下，新房和二手房之间其实形成了一个轮动的效应，一部分原本计划购买二手房的客户开始向新房市场转移。此外，二手房成交量再降的原因还在于，大部分市场需求在“小阳春”行情刺激下已经渐次释放，现阶段增量需求有限。

成交：二手房网签再降

一路走高的初夏温度与北京楼市成交走出了相反的轨迹。自今年3月二手房成交破1.6万套、刷新2018年5月成交记录以来，此后连续几月北京二手房网签开始走“下坡路”。6月已至下旬，北京二手房仍未越过6000套。

诸葛找房数据显示，自6月起截至6月17日，北京二手住宅成交5657套，占上月成交量的41.10%，半月已过，成交量不足上月一半。在此之前，5月及4月的二手房网签量分别为13764套、14440套。二手房挂牌量方面，在4月挂牌量达到高位后，5月出现小幅回调，截至6月17日挂牌量小幅上涨。

对于二手房网签下滑以及挂牌量的增加，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，伴随着限竞房项目的“井喷”，部分购房需求被限竞房吸引，加之近期房地产政策有所收紧，购房者观望情绪浓厚，入市积极性下降，多重因素影响下使得二手住宅成交量走低。而市场上也存在部分业主想赶在最后一波行情前将房屋出售，因而选择将房源挂网，由此便带动了挂牌房源量上涨。

值得一提的是，二手房成交明显下滑的另一面是新房成交量的上涨。

北京商报记者了解到，截至6月17日，北京新建商品住宅已经成交3993套，占上月成交量的84.87%。诸葛找房数据研究中心方面更是预测，从北京6月以来新建商品住宅、二手住宅成交量数据来看，6月新房成交量走高，将会远超5月。

来自我爱我家研究院方面的数据，似乎更能印证6月至今新房成交热度的提升。据其提供的统计数据，从截止6月18日的数据来看，6月北京新房市场热度的确比5月高，尤其是在不含保障房、商住房、共有产权房的纯商品住宅上，6月目前平均每日的网签量为155套，较5月增长48.4%。

需求：增量有限

除了新房供应方面来自限竞房对二手房的分流因素外，现阶段需求端方面，有限的购房需求也是影响二手房成交表现的一大重要因素。合硕机构首席分析师郭毅直言，“红五月”不红以及6月以来的“欠佳”二手房成交表现，形成原因也正是因为市场增量需求有限。

“目前，北京意向购房客群本身一直受到最严格的限购与限贷政策的制约，每年所能释放出来的购房需求其实是有限的。加之二手房能否顺利交易，还会受到整个二手房流通环节的影响，即购房人能否顺利购房要看能否腾挪出购房资格和购房资金。实际上，能够腾挪出购房资格和购房资金的这部分人群，每年的增量更是非常有限。” 在郭毅看来，因为在北京现行的严格限购与限贷政策的制约下，北京每年并不会释放出太多的增量需求，所以在二手房成交方面，也很难形成一个可持续的爆发式的增长。

郭毅告诉北京商报记者，以往所说的“红五月”，是依托政策节点，业内对一段时间内市场成交状况的反馈，实际上体现出了政策的调整周期与市场的应激反应。通常情况下，政府会在两会后明确当年的楼市调控方向，然后开发商会根据新一年的调控方针，做出自己的营销排布，所以项目入市的一个集中期基本上是在四、五月份，这就使得五月份左右的楼市成交较为火热，“红五月”的说法也便由此而生。

不过郭毅也表示，其实随着政策在不同时间节点的或松或紧，成交量自然也会有所波动。

此外，郭毅进一步指出，一年的成交量会集中在4、5月份去集中体现，还是9、10月份去集中体现，跟开发商的推盘节奏也有着最直接的关系。

“不难发现，今年新房在整体的营销周期上存在着明显前置。从春节前，其实就开始有大量项目开始铺排入市了，而且在价格上也基本上都调整到位。这样的情况下，就使得今年的实际成交节点相对更早一些，所以我们看到在春节之后，很快市场的销量就启动起来了。”郭毅如是补充道。

趋势：降温成共识

“小阳春”不可持续以及楼市的降温，几乎已成业界共识。事实上，对于“小阳春”过后的楼市温度骤降，房产专家及相关研究机构也早已有所预料。

稍早前，中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时表示，当前房地产市场无论是北京还是其他城市，在3月达到高峰后，4-5月其实都在依次退烧。“北京二手住宅网签量从3月的1.6万套，到4月的1.44万套，再到5月的1.37万套，持续下行。”

而根据贝壳研究院近期发布数据，近期楼市降温在全国范围内也有例证，5月重点城市二手房市场再度出现降温，不过降幅收窄。分城市看，其监测的14城中有9城实时二手房成交量环比基本持平或下滑，其中北京、上海及深圳三城成交降幅居前列。对此，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，三个一线城市二手房成交的下降，一方面是受新房分流的影响，另一方面与市场向改善板块轮动有关，受“认房认贷”约束，改善需求释放较为缓慢。

来自我爱我家研究院的数据，则更加能够清晰可见近期北京二手房成交的降幅情况。据其数据，6月迄今北京二手住宅网签量不足6000套，平均每日网签量较5月下降25%。“从网签数据来看，市场还在降温，这主要是近两年北京楼市调控本身较紧，而今年4月政策再度加码所致。”

此外，楼市的降温在经纪人的工作状态上也能有所体现。北京商报记者调查发现，相比3月时的繁忙接待，中介机构经纪人近几月的工作状态也似乎随稍显“惨淡”的成交变得清闲起来，开始由带看转为电话寻找或推荐房源。

“我自己有房，因此中介打电话询问出租或出售是常态。近期明显感觉到，中介特别想让我把房源挂上去，然后还给我推荐很多换房的房源选择。”刘齐（化名）称，因为感觉到近期楼市又不太热了，所以自己打算观望一阵再说。

就北京二手市场接下来走势，国仕英预测，下半年新房市场受限竞房项目带动，成交量将会处于较高水平稳定发展，二手房市场将保持低位稳定运行。

二线城市库存47个月首次同比正增长 业内人士表示下半年警惕库存去化周期反弹

19日，上海易居房地产研究院发布的最新报告显示，截至5月底，重点监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米，环比下降0.5%，同比增长5.4%，库存规模已连续6个月同比正增长。其中，二线城市是47个月来首次同比正增长。

数据显示，截至5月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2805万、22131万和20069万平方米，分别环比下调2.5%、0.1%和0.6%，同比则分别增加33.6%、0.3%和8.2%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在一线城市加速推盘、供应放量的背景下，库存同比已连续12个月增长，三四线城市也连续7个月保持同比正增长。同时，二线城市在调控收紧的背景下，终结了此前连续46个月库存同比下降的态势。

具体来看，5月监测的100个城市中，有57个城市库存同比正增长。其中，惠州库存规模同比增加117%，南京增加81%，福州增加72%，北京增加60%。

严跃进说，库存增加一方面是地方政府加大推盘力度，主动补库存的结果，但另一方面，也有成交下滑等因素影响，5月100个城市新建商品住宅成交量5173万平方米，环比下降1.3%。

“下一阶段，在加强房地产调控的同时，也应进一步注意库存去化的变化。”严跃进说，在市场预期转向下，各地库存存销比或迎来较大波动，这就需要地方政府和房企据此及时调整投资和推盘策略。自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分。数据显示，从100城新建商品住宅存销比来看，目前需要减缓供地的城市数量达到14个。

严跃进认为，受调控政策、银行贷款政策收紧等因素影响，部分城市住宅交易会继续降温，去化或将进一步减缓。未来几个月要警惕库存去化周期反弹的可能性。

“5月以来，房企境内发债明显少了很多，可能在流量控制，但没有暂停。”6月19日，北京某券商信用债业务人士对21世纪经济报道记者表示，明显感受到监管放缓房企发债融资速度的意图。

此前监管审核速度较快，而5月份以来放缓明显，“有个小公募，目前卡在监管半个多月还没下文，以前一周左右就会放行。还有地产公司已有的额度可以接着发，但是新的还没批，在额度审批上可能也会放缓。”上述信用债业务人士表示。

房企发债放缓的大背景是相关政策的收紧。

5月17日，银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；5月底，21世纪经济报道记者独家报道，央行、证监会将联手对此前拿地较为激进的“地王”房企在公开市场融资加以限制。

“今年房企美元债发行比较火爆。”北京某关注企业海外发债的券商分析师对21世纪经济报道记者表示，在境内融资受阻的情况下，地产企业一般会到海外发行美元债，且融资成本较高，“市场需关注未来地产美元债相关政策是否会有所收紧。”

房企境内债券融资大幅减少

地产行业研究机构克尔瑞最新数据显示，5月企业发债规模大幅缩水，85家典型房企境内外发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，为2017年3月以来的最低值；其中境外债发行量74亿元，环比大幅下降87%；境内债发行量136.4亿元，环比下降37%。

锐减的原因，除了季节性因素外，还源于金融监管部门针对部分房企出台限制措施。

21世纪经济报道记者近日采访的多位券商地产债业务人士均表示，监管部门近期并未对这种限制措施做出说明，亦未对券商进行窗口指导。

“交易所那边的口径也和之前差不多，重点核查地王。”前述北京券商业务人士对21世纪经济报道记者表示，“监管肯定不会对地王企业‘一刀切’不让融资，而是通过控制流量的方式对部分房企在债券市场上的融资加以限制。”

“目前交易所公司债整体是让地产公司债处于借新还旧的状态。比如，批了额度以后，发行的时间窗口要求在旧债到期前半年至到期后三个月。”上述券商业务人士说。

需要注意的是，地产公司的融资情况正在面临分化。

国盛证券固收研究6月19日发布的研报指出，从发行结构看，2015年-2016年9月，AA房企债券占比大多在35%-45%之间，而2018年以来，AAA房企债券占比明显提高，在55%-65%之间，AA占比较小；从地产公募债平均发行利率看，2019年5月，AA+地产债平均发行利率较AAA地产债高出100BP以上，而AA地产债平均发行利率攀升至7.3%。

该团队认为，中低等级房企面临较大的偿债压力，而高等级优质房企债券借新还旧压力相对较小。

美元债发行火爆背后的隐忧

今年以来，地产美元债发行火爆。

综合各家研报统计数据来看，2019年前5个月，地产公司发行的美元债已达400亿美元左右，为去年全年发行量525亿美元的近八成。

中金公司研报指出，5月中资美元债发行规模总计132.46亿美元，较4月环比下降43%，主要受季节性因素影响，以及部分公司新发境外债券发行额度审批有所收紧所致。从行业分布来看，金融、房地产和城投发行金额占比分别为53%、17%和15%，其中，地产公司新发美元债明显缩量。这意味着，5月份地产美元债的发行规模约为22.5亿美元，与此前4个月接近百亿美元的平均融资额相比，大幅回落。

“今年地产发的美元债确实比较多，现在大政策环境是对地产公司融资做限制。从目前情况来看，发改委并未明显收紧地产公司海外发债，但接下来是否会收紧，尚不明确。”上海某合资券商人士对21世纪经济报道记者表示，今年是海外美元债到期高峰年，“单纯从到期续发债需求来看，今年发债的规模仍不小。地产公司能获得多少新增的融资额度就不好说了。”

6月13日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对地方国有企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕666号），要求承担地方政府融资职能的地方国有企业发行外债仅限用于偿还未来一年内到期的中长期外债。

此举意味着，部分城投公司海外发债将只能借新还旧，且可能有城投公司将退出美元债市场。

“类似的做法未来是否会复制到地产美元债上，是值得关注的监管动向。”前述北京某券商固收分析师说。

随着房地产市场正在从增量走向存量，监管层对存量领域的顶层制度设计正在加快。

6月19日，“2019中国房地产经纪年会”召开，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃表示，房地产市场总体运行平稳，下一步，住建部将在三个方面加强调控，其中之一便是，以解决新市民住房为重点，加快培育和发展租赁市场。“今年特别要推动租赁条例的立法，同时部里多次强调要进一步规范房地产市场的秩序，加强对中介行业的管理。”

在“租购并举”的住房制度提出以来，有关租赁市场的制度建设便不断推出。按照今年的立法计划，住建部将负责三项行政法规的起草工作，其中便包括《住房租赁管理条例》。

租赁市场的发展仅仅是存量市场的一个侧面。近几年来，热点一二线城市陆续进入存量时代，二手房交易规模已经占据主流，一批大型房地产经纪机构也随之崛起。从楼市调控和城镇化进程的角度看，这部分市场已经不可忽略。

前述年会传递出的信息显示，存量市场的顶层设计正在加快。除租赁条例外，《房地产销售管理条例》的立法也正在推进中，其中将对房地产经纪活动进行规范。此外，一项关于加强房地产中介行业管理的法律法规，也有望在今年出台。

城镇化背景下的租赁立法

由于重购轻租等原因，长期以来，房屋租赁市场受到的关注度始终不如买卖市场。但近年来，这种情况已经有所改变。

2015年，“租购并举”的住房制度被首次提出，在制度设计层面将商品房的租赁与买卖同等看待。随后，这一制度的内涵不断丰富，由“租购并举”逐渐演化成“多主体供给、多渠道保障、租购并举”。

其中的“多渠道保障”，包含商品房、租赁住房、共有产权住房三个部分，也可见监管层对租赁市场的重视程度明显提高。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，租赁市场作为住房市场的补充，可以解决中低收入群体的居住需求，有效缓解住房市场的供需矛盾。同时，房屋租金也是CPI的重要组成部分。稳定发展租赁市场的意义可见一斑。

近年来，相关的政策也在加快推进。据不完全统计，如今已有超过50个城市出台了租赁市场的相关法律法规，内容涵盖保障租赁双方权益、增加租赁住房供应、发展住房租赁企业等多个方面。中央各部委也陆续推出多项支持性政策，包括利用集体用地建设租赁房试点，加强金融、财税对租赁市场的支持等等。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道指出，这些政策都是推进租赁市场发展的重要技术性补充，但在建设新型城镇化的背景下，仍然缺乏一份总括性文件，实现对租赁市场的全面规范和管理。从而在租赁管理的角度，真正提高城镇化质量。

严跃进所指的，是近年来多个城市推进的“租购同权”，以及发改委近期提出的“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”。这也被认为是以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略的重要部分。

综合各方信息来看，今年该项制度有望“破冰”。今年3月，住建部部长王蒙徽曾表示，今年将“坚持调结构转方式，大力培育发展住房租赁市场”。5月，国务院办公厅发布今年立法工作计划，《住房租赁管理条例》被列入今年的“拟制定”行政法规之列。

一位接近住建部的人士在前述年会上表示，加强《住房租赁管理条例》的立法工作，是住建部今年的一项工作重点。

中介行业乱象待治

除了租赁政策外，上述接近住建部人士表示，住建部还在推动另一项文件《房地产销售管理条例》的立法工作，这两份文件都会加强对房地产经纪活动的规范。

杜鹃还透露，一项关于加强房地产中介行业管理的法律法规正在由住建部牵头起草中，“准备今年出台”。

不断强化对存量市场的调控和监管，是近年来住房政策的一个大趋势。这也与二手房和租赁交易规模不断扩大的趋势有关。

“早在2008年、2009年，北京和上海的二手房交易量就超过了新房，一线城市逐渐进入存量时代。到2015年、2016年，二手房市场由局部市场、区域市场扩展到全国性市场。”某大型房地产经纪公司相关负责人向21世纪经济报道表示，现在主流的一二线城市基本都进入了存量时代，在调控比较严厉的北京等城市，二手房交易占比可超过80%。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的数据显示，当前全国共有25万家房地产经纪机构，从业人员超过了150万人，有21万经纪人员取得了房地产经纪专业人员的职业资格。其中，链家地产等多家经纪公司的GMV已经突破万亿规模。

但前述从业者指出，与经纪行业的快速发展相比，相关的制度建设却较为滞后。这也造成行业仍然存在很多乱象，且在很长一段时间里，经纪机构之间的竞争都是野蛮和粗放的。

上述接近住建部人士表示，这些年来，随着房地产市场快速发展，房地产经纪行业也取得了很大的发展成就，包括行业的规模在不断扩大、专业化标准化程度在提升、行业的作用更加凸显等。但与此同时，经纪行业“离社会期望的标准还有不少距离。一些经纪机构和人员在发布不实房源信息、捆绑服务和收费、泄露和滥用客户的信息、随意拨打电话、克扣挪用交易资金等等这些侵害消费者权益的违规行为常有发生；一些经纪机构和人员恶意炒作，捏造甚至散布虚假的信息，恶意竞争这些扰乱市场的行为也常常见到；甚至还有一些黑中介强制交易等”。

对于即将出台的行业管理法规，杜鹃认为意义重大，“过去的法规经常写你不能干什么，这次写的是你应该干什么。所以法规对行业有很强的针对性和指导性。”

她表示，法规将在以下几个方面加强管理，“将继续建立健全经纪机构门店备案和人员实名从业，引导行业有序竞争，防止行业垄断，规范业务委托和代理，实行真房源发布管理和交易进程的披露，规范交易合同和服务收费，完善交易资金的监管，建立损害赔偿制度，开展行业信用评价。”