今年5月，全国70城中67城新房价格环比上涨，上涨城市数量维持较高水平。6月18日，国家统计局发布了上述数据。

不过，在活跃的市场表现下，随着调控政策密集发布，上涨乏力的数据则在揭示三四月份的小阳春并不会持续，楼市有望退烧或进入新一轮调整期？

67城新房价格环比上涨

6月18日，国家统计局发布2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，5月份新建商品住宅销售价格环比中，上涨城市为67个，上涨城市平均涨幅0.75%，涨幅环比扩大0.10%。

而从房价指数看，5月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.7%，同比增幅为11.3%，环比增幅相比4月份也有所扩大。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，虽然5月份房价上涨的动力依然是比较强的，但同比增幅数据出现微妙变化，在过去的13个月中同比增幅是持续扩大的，而目前出现了小幅收窄。这也说明，后续随着房价的继续管控，部分城市房价同比增幅扩大态势或有所改变。

从房价环比上涨的城市名单看，西安是房价指数环比增幅最大的城市，5月环比上涨2%。虽然此前西安出台了房屋交易秩序管控的相关政策，不过，仍未阻止价格上涨的势头。

值得注意的是，据严跃进称，西安新房房价同比增幅在最近6个月中一直位居全国第一，5月新房房价指数同比上涨24.4%。对此，严跃进认为西安房价确实有积极管控的必要。

众所周知，5月18日，住建部再发房价预警，佛山、苏州、大连、南宁4个城市被公开点名。但从5月份数据来看，大连新房价格上涨依然位于前列，价格指数环比、同比涨幅分别为1.4%、12.9%。

55城二手房价环比涨幅缩小

事实上，相比新建住宅网签数据滞后，二手房数据更有代表性。在5月份二手住宅销售价格环比中，价格上涨城市数量为55个，与4月相比持平，上涨城市平均涨幅为0.59%，涨幅环比缩小了0.15%。

“楼市小阳春退烧，二手房价格涨幅全面放缓。”中原地产首席分析师张大伟如此认为。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，新房市场整体仍较活跃，价格上涨城市数量维持在较高水平。不过，二手房上涨城市数量与4月持平，整体涨幅有所收窄。

另据国家统计局数据显示，5月份70大城市二手房平均价格环比上涨0.43%，相比4月份的0.53%明显退烧。特别是在一线城市，北京环比持平，广州环比下调0.3%，只有上海微涨0.1%。

三线城市价格有起色，“急涨的可能性不大”

国家统计局数据显示，5月份，一二三线城市的房价环比增幅各异，分别为0.4%、0.7%和0.7%。其中一线城市涨幅回落0.3个百分点，二线城市与4月持平，三线城市涨幅扩大0.3%。

从二手房市场来看，一线、二线城市销售价格环比涨幅分别回落0.3%、0.1%，三线城市涨幅与4月月持平。

综合上述数据可见，70城房价指数总体上涨，但环比涨幅普遍回落，只有三线城市新房环比涨幅出现扩大。

对此，诸葛找房数据研究中心研究员姜国君认为，楼市升温态势在5月份得到平抑。而针对一二线城市房价涨幅的回落以及趋稳表现，姜国君称，一二线城市在人口及产业支撑方面有较大优势，房价抗跌能力较强，短期内的适度降温将更有利于市场的长远发展。

而对于三线城市5月份房价指数的拔尖之势，姜国君表示，由于三线城市房价同比增长并未同时扩大，因此后续急骤上涨的可能性不大。不过三线城市因其市场体量相对较小，市场结构也相对单薄，房价易发生波动。

值得注意的是，“三线城市市场一真被认为在降温，但从房价指数来看，其不仅没有明显收窄，同时其涨幅甚至大于一线城市。”严跃进如此分析称,此前湖北恩施等个别城市房价断崖式下跌，不具有代表性。从目前来看，只有部分三线城市或保持小幅降温态势。

调控政策密集发布，或进入新一轮调整期

从数据不难看出，5月份全国市场继续分化，特别是部分城市政策再次出现收紧，市场需求有所观望，出现了成交量上涨乏力，虽然大部分城市依然高位运行，但相比3月、4月的成交量有所调整。

出现这一调整与调控政策密集发布不无关系。据中原地产统计显示，5月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次，但连续两个月房地产调控处于政策密集发布潮中。

因为持续收紧的调控政策再次影响市场，5月购房者入市的积极性明显减少。

由此，中原地产首席分析师张大伟分析称，这一轮因为2019年初资金宽松导致的小阳春，在政策影响下，快速退烧。6月至8月，市场有可能进入新一轮的调整期。

而对于5月全国房地产市场的表现，严跃进总结称，当前房价上涨的城市数量依然比较多，不过，随着后续金融贷款政策的收紧，上涨城市数量或有所减少。

18日，国家统计局发布了2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，5月份有67城新建商品住宅价格环比上涨，与4月持平，一二三线城市新房价格环比涨幅出现分化，同比涨幅均放缓。分析认为，各地坚持“房住不炒”，一城一策调控定力不变，房地产市场继续保持稳定发展。

一二三线城市新房价格环比涨幅现分化

据国家统计局测算，从环比来看，5月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.3个百分点；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月有所回落，二线城市涨幅与上月持平；三线城市涨幅略升。

从具体城市看，5月份新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到67个，与上月相同，最高涨幅为西安的2.0%；下跌的城市为上海和岳阳同，跌幅同为0.1%。仅乌鲁木齐一城房价持平。

二手房市场上，一二线城市二手住宅销售价格均出现环比涨幅小幅回落态势，三线城市则与上月涨幅相同。

易居智库研究总监严跃进分析称，今年以来，占全国住宅交易量七成以上的三四线城市楼市正逐渐降温。“虽然房价环比涨幅暂未出现明显收窄的态势，但住宅交易量已出现下跌。随着房贷政策日趋收紧，上涨城市数量将有所减少。”

刘建伟认为，由于各地继续落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，5月份房地产市场继续保持稳定。

一二三线城市新房价格同比涨幅均放缓

从同比来看，5月份70个大中城市新建商品住宅价格连续3个月出现普涨态势。西安、大理、呼和浩特、贵阳和秦皇岛均以超过20%的同比涨幅领涨全国，其中，西安连续6个月领涨全国。

值得注意的是，5月份70个大中城市同比房价涨幅全线放缓：一线和三线城市新建商品住宅销售价格分别同比上涨4.7%和11.3%，涨幅均与上月相同；二线城市新建商品住宅上涨12.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。一二三线城市的二手住宅销售价格同比涨幅呈现回落态势。

中原地产首席分析师张大伟说，5月份房地产市场趋稳态势明显，各地因地制宜、因城施策持续调控，5月份各地累计出台数十次房地产调控措施。

5月18日，住建部再度发布房价预警，对最近3个月新建商品房、二手房价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4座城市进行预警提示。

克而瑞研究中心副总经理马千里说，房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显的收紧趋势。最近两个月房地产调控较为密集，各地政府对市场炒作保持较高警惕。

坚持“房住不炒”促房地产市场稳定发展

业内人士认为，中央一直重申保持房地产政策连续性和稳定性，始终坚持“房住不炒”的定位，各地将把“稳地价、稳房价、稳预期”全面贯穿始终，落到实处，房地产市场将保持平稳健康发展。

在地方层面，5月份“一城一策”调控政策具有很强的针对性，如：北京主要商业银行收紧房贷政策，兰州在限购区域内实行差别化公积金贷款政策，西安6月起调整住房公积金贷款首付比例，江西暂停发放第三套及以上住房贷款，济南全面开展二手房交易资金监管等。

张大伟说，部分城市政策针对市场变化情况再次出现收紧，但政策力度没有超过市场预期，5月份全国市场继续分化，局部出现过热苗头受到有效抑制。他预计今年楼市依然保持平稳。

严跃进说，从前一段时间各地房地产调控特点看，各地综合施策，一方面保障基本需求，支持合理自住需求，一方面注重引导和稳定社会预期，坚决遏制投机炒房。房地产政策保持连续性和稳定性，对保障房地产市场的长期健康稳定发展发挥了至关重要的作用。

年初楼市“小阳春”，没能延续到初夏。国家统计局18日公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新房价格上涨的城市数量仍维持在67个，整体的环比涨幅虽有扩大，但同比涨幅出现小幅收窄。二手房价格稳定态势更为明显，一二三线城市涨幅全面放缓。

而据国家统计局14日公布的1~5月份全国房地产开发投资和销售情况，今年前5个月，全国商品房销售面积同比下降1.6%，单看5月数据，销售面积同比下降了5.5%。业内人士认为，楼市“小阳春”已经退却，全国市场趋于平稳，但分类调控仍会继续。对于那些3~4月房价上涨幅度较大、土地市场较热的城市，或许会面临“微收紧”。

二手房价涨幅全面放缓

今年5月，在70个大中城市中，新房销售价格环比上涨的城市有67个，仅上海、岳阳环比下降0.1%，乌鲁木齐持平。环比上涨的城市数量与4月份持平，仍维持在历史高位。

涨幅方面，70城新房价格平均环比上涨0.7%，同比上涨11.3%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，环比涨幅相比4月份有所扩大，说明5月份房价上涨的动力依然比较强。同比增幅方面，过去的13个月，新房同比增幅是持续扩大的，但5月出现小幅收窄，这从侧面说明，随着调控继续，部分城市房价同比增幅扩大态势或有改变。

二手房方面，价格环比上涨的城市有55个，4个持平，11个下降。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说：“新建住宅网签数据往往比较滞后，二手房数据更有代表性。70城房价中，变动最明显的数据就是二手房价格的平均环比涨幅，5月为平均环比上涨0.43%，相比4月份的0.53%明显退烧，二手房价格涨幅正在全面放缓。”

分城市类别来看，统计局初步测算，4个一线城市新房、二手房价格分别环比上涨0.3%、0.1%，涨幅均比4月回落0.3个百分点。58安居客房产研究院首席分析师张波分析称，一线城市的稳定性依然较好，成交量保持平稳的同时，房价的变动性较小。

数据显示，31个二线城市新房价格环比上涨0.8%，涨幅与4月相同；二手住宅价格上涨0.5%，涨幅比4月回落0.1个百分点。35个三线城市新房价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅与4月相同。

张波对中新经纬客户端表示，二三线城市的涨幅整体回落，但部分热点二线城市的房价上行压力依然较大，例如宁波、武汉、长沙、重庆的新建商品住宅环比上涨明显。因此，在因城施策的大背景下，5月份苏州、杭州、合肥等热点二线城市出台的“微收紧”政策，就是给热点城市浇了点凉水，给影响市场稳定的各种苗头打了“预防针”。

房价涨幅虽然有所回落，但仍有一些城市持续保持了较高热度。统计局数据显示，西安5月新房销售价格环比上涨2%，居70城首位，同比上涨24.4%，连续6个月居70城第一位。严跃进称，西安的人才引入力度和城市建设力度都比较大，房价的绝对水平又偏低，这促使部分购房者积极入市。西安此前就对房屋交易秩序进行了规范，但从5月的数据来看，后续仍有可能面临管控。

销售面积同比现负增长

1~5月份全国房地产开发投资和销售情况显示，前5个月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1~4月份回落0.7个百分点。

严跃进认为，房地产开发投资增速回落符合市场预期，出现这一状况的原因有三个：一是房企购地积极性受到限制，尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉；二是资金面收紧后，房企放缓了开工节奏，致使开发投资增速减缓；三是金融大环境略有收紧，对企业的经营策略产生了影响。

购置土地方面，1~5月份，房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款均出现了同比超30%的下滑，土地成交价款的降幅还扩大了2.1个百分点。张波称，1~5月的土地成交面积和金额下降趋势并未改变，房企拿地谨慎度继续提升。银保监会近期重申了对房企的融资限制，资金监管的阀门“微收紧”直接影响到房企拿地的心态。

1~5月，全国商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。单看5月数据，当月全国商品房销售面积为1.34亿平米，相比2018年5月份的1.42亿平米下降了5.5%。

对于销售面积不振，张大伟称，楼市收紧政策再次明显影响了市场，相比于3~4月，购房者5月的入市积极性开始减弱。中原地产研究中心公布的数据显示，5月份发布的各类房地产调控措施高达41次，虽然少于4月的60次，但仍处于政策密集发布潮中。

楼市趋于稳定后，市场参与者的心态也发生了变化。58安居客线上调研数据显示，5月是2019年以来第一次出现用户和经纪人信心指数双降的月份，用户信心指数的下降明显大于经纪人。

热点城市调控加码可能性大

从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控的政策明显减少，但最近楼市再次出现波动，调控政策随之加码。

5月17日，银保监会发布通知要求，治理表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等。紧接着，5月18日，住建部在对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

中原地产研究中心数据显示，2019年前5个月，房地产调控政策发布次数高达205次，比2018年同期的159次上涨近30%。

“楼市依然会以平稳为主，市场过热肯定会引来调控加码。不过，政策力度没有超过市场预期，但会在一定程度上缓解上涨压力。”张大伟认为，这一轮“小阳春”是由资金面宽松引起的，也会随着政策收紧而快速退却，到了6~8月，市场有可能会进入新一轮的调整期。

张波预计，未来调控的松紧变换将成为常态，这种变换在二线城市的体现更为明显。市场热度较高的城市，尤其是二线城市，未来调控加码的可能性更大。3~4月份房价上涨幅度较大、土地市场较热的城市，或许会面临“微收紧”。

张波还称，2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

近年来，我国一些城市出现了房地产业过度融资的问题，一个重要表现是住户部门杠杆率急剧攀升，导致相关居民家庭债务负担能力难以持续，呈现房地产金融化态势。

房子是用来住的，不是用来炒的。凡是满足居住需求的房地产市场，房价真实全面地反映了居住需求，不太可能会出现房价泡沫问题。住宅若主要承担投资功能，就会变成市场热烈追逐的投资品，必然导致房地产金融化。虽然短期内可能会出现经济繁荣，但因为缺乏实业和创新的支撑，房地产业表面繁荣终究会是“昙花一现”，房价泡沫破灭后，经济金融领域则是“一地鸡毛”。

这是因为，承担投资品功能的房子，其投资回报已经明显脱离居住属性。也就是承担居住功能的房租收益率，远远不能支撑房价的高位上涨，使得房价高位运行事实上演变成为“击鼓传花”游戏。而在房价高位上涨过程中，市场非理性狂热进一步加剧了房地产业资金聚集，反过来又会显著刺激房价高位上涨，进而形成了“房价上涨-资金聚集”的正反馈环，迅速吹大房价泡沫，极大地增加了经济金融运行的风险。

回顾历史，上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭后经济陷入长期泥潭，至今仍在复苏边缘上挣扎。2007年，美国房价泡沫破灭后引发了次贷危机，最终演变成为百年罕见的国际金融危机。

近年来，我国一些城市房地产金融化态势，主要表现为：一是明显偏离了“房子是用来住的”定位。城市居民对住宅投资功能的热烈追捧，导致新增存款主要流入住宅投资领域。且非理性加杠杆意愿强烈，特别是2016年以来部分城市房价高位上涨与住户部门杠杆率急剧上升同向而动、相互支撑，蕴藏了巨大风险隐患。承担了投资功能的房子，如果不用于出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头，造成社会资源的极大浪费。

二是严重扭曲了社会生产要素结构。资本、劳动和技术等生产要素结构，是经济内生增长的基础。而房地产金融化必然扭曲社会生产要素结构，导致产业间资本分布不均、技术创新动力不足，伤害到社会创业创新热情，加剧了社会投机不良风气，阻碍了经济转型升级。近年来不难发现，脚踏实地干实业的不如炒房的，高尖领域人才热衷于金融投机炒作，社会上谈房眉飞色舞，此类社会现象之所以产生，实际上也是社会生产要素结构严重扭曲的结果。

三是固化形成了房地产业路径依赖。房地产业固然是国民经济重要行业，但并非唯一驱动经济增长的产业。过去为缓解城市住房供求矛盾，改善人们居住质量，房地产业获得了较快甚至是超前发展，与此同时也带动了地方经济增长。今非昔比，但一些城市对发展房地产业却是“吃药上瘾”，即便是发展地方经济有百种、千种招数，却依赖性选择“房地产业”唯一一招。深入分析房地产业路径依赖的内在逻辑，不难发现这必然是要以推升房价刺激市场为手段，但注定不可持续。一些城市到处建设的工地，支撑了短期内靓丽的经济数据，却埋下了中期的巨大增长隐患。说到底，水泥、钢筋和砖头支撑的高楼大厦，若没有技术创新驱动的经济增长，也很快就会衰败。

毋庸置疑，房地产金融化堪比麻醉经济社会、带有巨大致命副作用的“毒品”，需要高度警惕。防范和化解房地产金融化，就是要在经济金融领域进行“戒毒”，过程虽然痛苦，甚至还会有反复，但必须坚持下来。因为这是实现经济金融健康运转、推动经济高质量发展的必由之路。为此，必须毫不动摇地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，彻底摒弃依靠房地产业拉动地方经济增长的路径依赖，加快完善房地产业税收体系，严厉禁止金融体系资金违规进入房地产领域，有效加强房地产市场特别是住房租赁市场的执法，严密防范房地产市场剧烈波动，大力推进房地产市场长效机制建设。

腾讯房产6月18日讯（陈梦琴）第三期“一周购物中心热力榜”热辣出炉！这是全国首个基于腾讯生态平台精准勾画客流数据的商业榜单，以北京380个Mall为基础，按照周客流量进行排序。数据来源于腾讯位置大数据(https://heat.qq.com/)，数据准确性常年接受全国各地警队摄像头校验。

话不多说，请看榜！

一，北京市购物中心客流前50榜单（截取前20）

二，上周客流排名下跌振幅榜

榜单显示，八达岭奥特莱斯上周客流榜单跌幅最大，下降了50名，其次是亿旺商场。

三，上周客流排名上升榜

从榜单可看出，海淘新天地上升了37名，幅度最大，其次是北京王府井银泰inn88。

四，每日最受欢迎MALL

五，北京各区购物中心周客流前10榜单

东城区·购物中心周客流前10榜单

丰台区·购物中心周客流前10榜单

西城区·购物中心周客流前10榜单

海淀区·购物中心周客流前10榜单

石景山区·一周购物中心热力榜

朝阳区·一周购物中心热力榜前10

PS：以上为《一周购物中心热力榜》第三期部分内容，欲查看完整报告，请移步公众号“T房产”，如有疑问亦可在公众号留言。

腾讯房产讯 北京6月18日消息(赵宇) 国家统计局今日发布了2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或回落；三线城市新建商品住宅涨幅略升，二手住宅涨幅与上月相同

5月份，各地继续落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场继续保持稳定。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中：北京、广州和深圳分别上涨0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中：北京和深圳持平，上海上涨0.1%，广州下降0.3%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅与上月相同。

一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均与上月相同或回落

初步测算，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.1%和8.1%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

互联网长租公寓运营商蛋壳公寓6月17日宣布，正式任命原百度公司副总裁顾国栋（Michael）为公司首席运营官（COO），全面负责和管理蛋壳公寓的线下团队，直接向创始人兼CEO高靖汇报。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖表示，顾国栋业务管理经验丰富、商业洞察力出色，团队领导力卓越，加上顾国栋对互联网行业的深刻理解，和对市场、用户需求的充分认知，是全面操盘蛋壳公寓运营管理的最佳人选。据高靖介绍，顾国栋的加盟，将推动蛋壳公寓全面开启精细化运营管理的高层次发展阶段，助力蛋壳公寓加快成为住房租赁行业的标杆企业。

丰富的履历或将更新“蛋壳”线下布局战略

进入2019年，蛋壳公寓不但市场动作频频，市场成绩也颇引人注目。3月初，蛋壳公寓完成5亿美元C轮融资；5月份，蛋壳公寓入围胡润新发现独角兽榜单，并且排名靠前；5月21日，蛋壳公寓成“2019大学毕业生成长计划”独家租房合作伙伴；6月份，长租公寓各大榜单发布，蛋壳公寓位居“长租公寓品牌影响力榜单”、“5月长租公寓品牌排行榜”、“长租公寓新时代声音榜”三大榜单首位；6月12日，在第四届中国房地产租赁行业峰会上，蛋壳公寓斩获“2019年度住房租赁行业年度领袖企业”和“2019上半年度涵寓长租公寓综合榜分散式TOP10”双项大奖。

蛋壳公寓频繁收获优异市场成绩的背后，凸显的是蛋壳公寓不断增强的市场综合运营能力。多年来，蛋壳公寓一直运用互联网技术和品质服务来颠覆租房模式，让租房变得“简单和快乐”，快速的发展也推动着市场规模不断扩大。而为了保持高效发展，蛋壳公寓也在不断调整组织架构，6月17日宣布的原百度公司副总裁顾国栋出任蛋壳公寓COO这一消息，相信会在长租公寓的市场蓝海中激起一道力量十足的浪花，也意味着蛋壳公寓将更加重视线下布局。

顾国栋的履历非常耀眼，曾先后在宝洁、壳牌、百事可乐、中美史克等跨国公司担任市场及销售高级管理岗位，在就任蛋壳公寓COO之前任职百度公司副总裁，全面负责搜索公司销售体系管理工作，指挥1万多人的直销团队和3万多人的渠道代理商团队，并助推百度首次迈上千亿营收门槛。可以说，顾国栋的实战经验非常丰富，市场营销能力也极为出色，能够与蛋壳公寓正在高速发展的战略业务结合起来，并注入新鲜的血液。

蛋壳公寓目前已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州10地市场，管理房间规模近50万间，并在品质房屋打造、室内空气质量严控和售后服务上构筑了坚实的壁垒，基础实力较强。据数据显示，预计到2020年，租房市场规模将达到2.71万亿元。

顾国栋带着过去数年积累的运营方法论和落地实践经验加盟蛋壳公寓，能够帮助蛋壳公寓更新线下布局战略，帮助蛋壳公寓迅速拓展千人队甚至万人队的线下销售、渠道、运营管理团队，最终的落脚点势必会落在蛋壳公寓的精细化运营上。

“运营理念与人利”将成长租公寓进入深水区发展关键

“住房”是城市生活刚需，随着国家“租售并举”政策的推出，以及城市外来人口的增多，“租赁房屋”作为城市生活的刚需比重提高，同时提高的是人们对租房的品质要求，长租公寓行业便在此背景下发展并壮大起来。

蛋壳公寓于2015年成立，属于起步较早同时发展较快的长租公寓，成立4年多便已进入行业头部企业梯队，通过其“让租房变得简单和快乐”的运营理念或许可以一窥蛋壳公寓的发展逻辑。

在“简单”方面，蛋壳公寓面向B端和C端同时搭建了运营体系，来使得存量房源盘活和品质房屋提供都变得“简单”。针对B端，蛋壳公寓构建商业智能中心体系，根据房子的区域、整套、单间三个层次，以及楼层、户型、朝向、房况等30多个维度的数据节点，对市场分散存量房进行区域风险、出租速度风险、成本风险和收益风险等整合分析，挖掘其市场属性。蛋壳公寓组建的产品研发团队和质量管控团队，则能够打造高品质的出租房源。蛋壳公寓的多种举措，使得存量房源能够更“简单”、快速地推向租赁市场。

针对C端，蛋壳公寓让租房变得“简单”。蛋壳公寓提供装修环保、配套齐全的出租房屋，为租客带来拎包入住的租房体验。蛋壳公寓还运用互联网技术开发线上租房系统，通过“地图找房”、“线上租房”等功能，让租客从找房到签约都更加便捷。

在“快乐”方面，蛋壳公寓在不断完善租客入住后的售后服务，提供月度双次保洁、专业维修、24小时客服等，保障入住后的居住舒适性。同时，蛋壳公寓还通过举办多种多样的租住文化活动，增强租客们之间的互动和交流，丰富租客们的城市生活。

蛋壳公寓“让租房变得简单和快乐”的运营理念解决城市租房人群对品质租房的硬件需求和对城市归属感的内心需求，也迅速获得租客们的欢迎和市场的认可。

但进入2018年到2019年，租赁市场的发展趋势对品质租房的需求愈发明显，而现有的长租公寓市场份额，已无法满足不断增长的市场需求，这意味着长租公寓的发展前景乐观，但同时竞争也加剧，面向C端运营战略的升级也显得尤为重要。

目前租房市场C端呈现以下特点：90后、95后成租房主力人群；除北上广深等就业热门城市，随着各地人才引进计划的落地，杭州、南京等二线、新二线城市的租赁市场规模在扩大；租房周期相较以前变得更长，说明租房人群对租房依赖性加大。

市场出现新的变化，要求长租公寓不但要继续严抓品质关，满足年轻群体对租房品质的高要求，还要加快向二线、新二线城市布局的步伐，同时，为满足变长的租房周期，盘活存量房的任务也更加“艰巨”。在这个关键时期，蛋壳公寓启动“人才战略”，将曾执掌万人团队的百度销售灵魂人物顾国栋担任COO，相信将助力蛋壳公寓的业务和管理再上新的台阶。

显然，对蛋壳公寓来说，其发展长租公寓已不仅是运用技术、产品的结合，而是从长租公寓的行业发展整体角度，进行整个供应链的自我发展和完善。而顾国栋的加盟，不但会有助于蛋壳公寓完善自身的科学化管理体系的建设，其丰富的业务管理经验，相信也会对蛋壳公寓的科技化、精细化和规模化发展带来更大突破。

地产行业正在迎来一个全新的精耕细作时代，地产商的逻辑得开始转变，否则，将有如停留在单机时代的史前生物，逐渐被揭开序幕的“场景时代”给淘汰。

从近期动作频仍的地产商，便可窥知一二。

6月10，世界五百强地产巨头绿地控股与全球化AI+IoT平台涂鸦智能宣布签署战略合作，未来，根据合作协议，涂鸦智能将利用其AI+IoT平台为绿地赋能，对地产从建设开发到运营管理的全产业链进行智能化升级，加速探索智慧地产发展，宣告开启两家行业头部公司的跨界合作。

这不是第一次地产公司宣布和科技公司跨界合作，例如地产集团鑫苑去年便宣布和腾讯合作，碧桂园甚至成立了机器人公司，动作频频。但绿地和涂鸦智能，却是一线房地产公司首次与AI+IoT领域的独角兽公司达成如此正式的战略合作，意味着最新的智能技术将和传统产业发生深度合作，并为用户带来智能家居的新体验。

为什么科技在地产行业中的角色日益吃重？这得先从地产业这几年来的变化说起。

首先地产行业已经从增量市场转而成为存量市场，2018年底，商品房销售增速降到了12.2％，2019年甚至有可能降到个位数，房地产行业的市场容量在2018年达到了12.64万亿的规模，13万亿若拉长时间维度，可能是国内房产市场的天花版。

这是市场因素，除此之外，回归房产商本身，利润率正在不断下降，过去野蛮生长的黄金年代已宣告结束。根据赛迪产业地产研究中心的研究，房地产企业高周转目标导向的销售难度增加，利润空间不断降低。同时，我国房地产百强企业行业集中度进一步提升，市场竞争更加激烈。

而绿地身为唯一一家国内进入世界五百强企业的多元化地产集团，自然也注意到了这个趋势。这也说明了为何绿地控股在双方的战略合作签约仪式上，出动了绿地集团董事长、总裁张玉良，绿地集团执行总裁、绿地金融董事长、总裁耿靖等高层领导参加了活动，表达对该活动的重视。

根据合作协议，涂鸦智能将利用其AI+IoT平台为绿地赋能，对地产从建设开发到运营管理的全产业链进行智能化升级，加速探索智慧地产发展。

涂鸦智能是一家相对年轻但已相当全球化的AI+IoT平台公司，以超100亿元的估值入围胡润研究院独角兽榜单，最新已完成2亿美元融资，投资人包括中金、NEA等知名机构，旨在通过连接消费者、制造品牌、OEM厂商和零售连锁的智能化需求，提供一站式万物互联的解决方案，已成长为AI+IoT领域的头部公司。

根据双方的设想，涂鸦智能将为绿地提供从建筑底层智能化到日常运营精细化管理的一站式全屋智能SaaS解决方案，同时提供接入第三方应用能力，将冰冷的建筑变成一个智慧地产生态体系内的万物互联，让冷冰冰的建筑开始有连接和有温度。

让建筑有温度：从单机到场景

为什么让建筑有温度越来越重要？传统的建筑都是冷冰冰的，小区与小区之间，楼房与楼房之间，房间与房间之间，电器与电器之间，都是单机模式。

在房地产爆发的年代，卖房就是硬道理，当总有一天房屋这种基础设施的价格会变得相对统一，同一个地区的楼盘，如何卖得更好？如何让还没有入住的业主感觉到你家的楼盘是与众不同的？

这便成为了地产商思考的问题，单机时代的同区域房价拉不开差距，但如果和这些建筑，以及这些建筑的主人，甚至主人家的电器发生连接，这不就有了更多想象空间？

亿达研究院院长王财因而认为，产业地产经历了从“关注产品”到“关注人”的变革。

我们先说第一层连接，建筑的连接。

目前主流的房屋交付方式不外乎毛坯房和精装房，业主购买之后再进行装修，这便是目前的房屋标品。

涂鸦全屋为地产商提供智能家居方案配置中心，方便管理所有项目工程，一键管理所有建案，甚至可以做到最快10分钟内局域网下完成单户施工，施工时无需连接网络，将传统的房屋交付变成智能化的房屋交付。

当用户购买新房后，他会发现房间里已经是智能家居标配，突破毛坯房或者精装修，晋升到智能房级别。在如今体验为王的时代，这种智能体验将提升用户对地产商的产品亲和度和满意度。

再说第二层连接，开发商和小区业主的连接。

现在的物业管理多数基本上靠喊，靠敲门与业主发生连接，这属于石器时代的打招呼方式，房间都已经智能化了，物业和业主之间的关系必然也需要通过智慧小区系统来升级。

小区需要智能化管理的开放应用平台，引进在房产管理、物业管理等细分领域的合作伙伴，提供包括物业管理系统、道闸系统、梯控系统等种类齐全的第三方应用程序，帮助地产商更好管理整个小区的数据，形成基于信息化管理形态的智慧小区。

第三层连接，帮助开发商主动和业主发生连接。

通常情况下，一个小区建完交付完，地产商就和客户失去了联系，物业可能也不是自己的，交付完就没事了，只赚了第一道房子的钱，没办法做后续的客户经营，而这些客户都是具备超强购买力的精准用户。地产商因而着眼于透过智能家居App上架其自有商品，开设地产服务商城，例如：比如维修服务、生活服务、卖生活用品等等。

并且透过App和智能设备获取大数据，分析用户习惯和设备，“精耕细作”用户，深入挖掘用户的变现潜力，开启地产的精耕时代。

地产商一旦通过上述诸多连接和业主建立好有温度的沟通后，这种连接和信任关系建立，便可以创造新的流量入口，可以和住客发生更长远和持久的联系，同时也天然解决了生活服务难以触达的最后一公里的难题。

第四层连接，业主自己家的智能家居连接。

在不同的场景，比如起床、上班、下班等场景里，你可以通过语音的形式和家里电器发生连接，空调、音乐、电视、冰箱，都可以不通过动手来进行工作，并且横跨不同品牌。

例如房屋接入涂鸦的智慧全屋方案后，基于开放的涂鸦智能平台，优选30000余款多品牌、全品类、高性价的“Powered by Tuya”智能硬件产品，涵盖市场主流的知名品牌和品类，让终端用户在丰富开放的产品中获得更多选择和最佳搭配，将传统互不关联的设备通过手机连接和管理，实现对自己家里真正的智能化管理。

看完上述四个智能化改造和连接之后，是不是有一种房子从诺基亚进化到苹果手机的感觉？

从功能手机到智能手机，从大电视机到轻薄的智能联网电视，改变说来就来，智能化说到就到。

如今智能化终于来到了人类最值钱的不动产。虽然目前绿地和涂鸦刚刚签约，但却让外界充满了期待。

年轻人是互联网的原住民，更是移动互联网的重度用户，当他们习惯了使用手机操控一切的时候，智能化家居势必也会受到年轻人的欢迎。

这也反映了绿地的远见和格局，选择与平台型企业合作，从底层支撑平台开始布局智慧地产，并且率先开始在房地产行业发起智能地产革命。

涂鸦的野心：万物互联的OS操作系统

听起来这不就是一个超大的家庭OS操作系统吗？

电脑有Windows操作系统，手机有iOS和安卓操作系统，汽车上目前互联网汽车有特斯拉为代表的Tesla OS控制系统，最后还剩下一个单品价值最高的房屋，房屋有没有可能也有操作系统？

涂鸦的目标，就是想连接上下游一起成为一款智能家庭操作系统。

一方面，涂鸦智能目前已累计连接上万家全球企业，产品覆盖电工、照明、安防、大家电、小家电和传感器等各个品类，提供“Powered by Tuya”产品供用户选择。

“Powered by Tuya”是涂鸦智能对所赋能产品输出的一个技术赋能标签，拥有该标识的产品可连接至涂鸦云，实现智能家居跨品牌互联互通。涂鸦智能已通过“Powered by Tuya”为软银、联想、长虹、美的、TCL、奥克斯、海尔、格力、创维等国内外各大品牌的智能设备提供技术支持，并实现产品间的互联互通。

另一方面，采取和绿地这样的开发商合作，将智能技术赋能房地产业务，用软件服务用户，同时帮助地产商精细化运营用户，帮助开发商提供更多智慧增值服务。

所以，你可以理解涂鸦是一家连接两端企业集群的万物互联智能化平台。他要做的事情是连接更多家电企业，同时将智能化能力和开发商等合作，帮助双方对接，实现智能联网，同时打造万物互联操作系统。

你会发现，这个操作系统可以接入任何物体，也可以应用在任何空间，住房、办公室、酒店等任何单机空间。

涂鸦这是在下一盘大棋，充分说明了技术如果不与产业两端结合就是空中楼阁。

TMT科技公司和传统产业结合的例子也非常多，比如微信支付和支付宝赋能线下零售店，传统餐饮在美团、饿了幺等公司的赋能下提高效率，都证明了传统产业是技术公司最好的落地平台。

也许在未来的某一天，传统产业与互联网技术结合以后，两个行业便自然融为了一体，并不存在所谓的互联网公司和传统线下公司。

那个时候再回过头来看绿地和涂鸦的战略合作，可能是地产智能化历史的一次开端和标志性事件。

2019年6月14日-16日，由中国城市和小城镇改革发展中心主办的第五届中国智慧城市国际博览会在京举行，博览会设有智慧城市建设成果展区、示范应用区、科技创新区、互动体验区、国际交流区、智慧长廊等。国家相关部委领导，国内外智慧城市， 建设运营、高新技术、文化创意、金融等相关企业参与。作为中国城市和小城镇改革发展中心的战略合作伙伴，戴德梁行获邀参展，戴德梁行大中华区副总裁王盛作为企业代表参加智慧城市发展联盟成员单位入盟仪式。

他表示：”随着中国城镇化已发展进入 ‘ 高成熟、低增速 ’阶段，未来城镇化发展的方向将从二三线城市开发转向为围绕超大型城市构建都市圈。中国智慧城市的发展经过过去15年“数字城市”到“智慧城市”的变迁，目前已发展至“智慧重塑”阶段。非常感谢主办方提供一个集合全球智慧城市领域专家进行分享和对话的平台，帮助行业深度挖掘智慧城市领域合作机会，戴德梁行拥有大量可持续发展项目经验，将不断努力继续提供专业服务，助力中国绿色智慧城市的发展。”

右三 戴德梁行大中华区副总裁王盛 参加智慧城市发展联盟成员单位入盟仪式

戴德梁行大中华区智能建筑与绿色金融服务平台董事廖亮于论坛发表题为“绿色+智能社区与城市的可持续发展模式”的主题演讲，他总结道，戴德梁行在实践城市更新和打造绿色智慧新城区项目上在行业内处于领先地位，例如，在深圳湾生态科技城项目中，戴德梁行提供全程策略发展顾问服务，从项目开始阶段即融入可持续发展的规划理念，在物理环境、能源系统、水资源系统、交通微循环、废弃物管理、绿色建筑等方面进行专项的可持续性规划，制定出具体的指标体系，统筹确保了项目技术落地并在整体系统上良好对接。

图二：戴德梁行大中华区智能建筑与绿色金融服务平台董事廖亮演讲

戴德梁行大中华区高级助理董事智慧城市咨询业务主管徐天在论坛发表主题演讲——“智慧赋能都市圈”，他强调，充分发挥都市圈内各区域已有的智能系统，科学应用人工智能、5G通讯等新型技术，增强都市圈各区域各城市间的资源共享和利用，缩短各区域间感知上的距离，是构建智慧都市圈的最主要任务。智慧都市圈不仅是一系列的智慧解决方案的组合，而是一次借力新兴科技对城市产业发展模式和运作模式的一次全面优化和重塑。

图三：戴德梁行大中华区高级助理董事智慧城市咨询业务主管徐天演讲

作为全球领先的城市服务和咨询顾问公司，戴德梁行为了响应国家、行业、投资者、租户和民众等利益相关者对于绿色低碳和智能的新需求，创建了“智能建筑和绿色金融平台”，平台提供城市到社区的可持续发展专项策划、能源管理和绿色建筑顾问等多项服务，推动城市及建筑环境领域的可持续性发展。戴德梁行在美国，英国，澳洲以及大中华地区已经有超过100年的可持续发展项目经验，从企业层面的可持续发展开始(例如ESG报告和企业政策制定的咨询)；到资产层面(例如绿色建筑顾问、绿色估价和绿色资产证券化)，再到物业层面(申请GRESB评分和建筑绿色认证)，为城市可持续发展、企业提升社会责任和生态环境保护的实践的同时，帮助企业持续创造长期价值，从而实现经济效益、社会效益、和生态效益的共赢。

近日，中国质量认证中心与长租公寓品牌自如启动“租住行业标准化建设”专家研讨会。国家家具及室内环境质量监督检验中心，中国标准化研究院、中国家用电器研究院、上海建科检验有限公司、长春市产品质量监督检验院等相关部门领导以及自如代表参加会议，共同探讨通过完善自如企业标准体系，推动整个租住行业的标准化建设。

与会专家表示，2019年初中国质量认证中心与自如启动战略合作，共同研讨“租住行业标准化建设”课题，行业标准化取得突破式发展。本次研讨会，在各方专业力量参与下，课题研究取得新的思路，为租住行业标准化再获突破，取得了实质性进展。

租住行业标准化再获突破

据悉，2018年底，自如公布“深呼吸1.0”租住产品的五个要点，即优于国标E1级板材、十环认证材料、41道关键工序、空气密闭检测、空置30天出租，让消费者可以“深呼吸，放心住”。

同期，自如“深呼吸2.0”标准也在加快推进中。自如联合权威科研机构，投入90多个实验样板间，历经数月持续对767个实验检测点进行追踪记录。经系列化实验研究，将装修配置的方方面面做了更为严苛的提升，企业标准体系初具雏形。

记者了解到，今年1月，在大量权威、客观试验基础上，自如与中国质量认证中心启动了战略合作，就“租住行业标准化建设”课题进行研讨。又历经半年细致筹备，中国质量认证中心、自如以及其他相关机构启动本次专家研讨会，希望在自如“深呼吸”标准基础上，研讨适用性更强、参考价值更高、行业示范效应更广泛的标准。

与会专家表示，2019年初中国质量认证中心与自如启动战略合作，共同研讨“租住行业标准化建设”课题，行业标准化取得突破式发展。本次研讨会，在各方专业力量参与下，行业标准化研究取得新的思路，再获新突破。

中国质量认证中心工厂检查部朱莹部长表示，“随着课题研究的深入，此次‘租住行业标准化建设’专家研讨会正式启动，既是自如企业标准落地的首个专业研讨会，也是整个行业标准化建设这一大课题从指导方向，向标准框架演进的关键一步。”

行业标准化鼓励企业领跑先行

随着消费者租住需求发生变化，租赁市场发展过程中出现的产品错配、服务错配、品质错配“三大错配”问题，也给行业持续发展带来挑战。

与会专家认为，租赁市场发展的阶段性问题，需要通过企业标准领跑先行，带动行业标准化突破。“对于一个成熟的企业来说，标准化的建设一定是它的内在动力。在标准的法规建设和流程化方面，一定要是非常全面的，这需要负责任的社会企业的不懈努力。” 朱莹说。

自如“两抓手三层面”打造企业标准

在本次研讨会中，与会专家从满足消费者痛点、企业可持续发展角度出发，围绕“行业标准化建设突破，企业标准领跑先行”，为自如企业标准化建设提出建议。

自如品质管理中心副总经理刘秋实表示，自如将以TQM全流程质量管理体系、“深呼吸”标准为两大抓手，重点覆盖产品设计、材料管控、品质控检三大层面。

第一个层面，在产品上，从设计原理、物料品质需求确认、供应商寻源、9城抽检团队、评级制度等方面严格把关；第二个层面，在材料管控方面，实行量房、确认方案、施工管理、交付验收、信息提交的“配置五步法”，全程严把材料关；第三个层面，在品质控检方面，自如也将重点参考上海建筑科学研究院邱童博士给出的5大维度建议：参考消费者真正的居住环境为指标，由“检测”向日常“监测”过渡，可以围绕水、声学、光学、热湿、空气五大维度展开，系统性搭建健康居住空间。

现场与会专家表示，未来租赁市场的发展，离不开专业化长租机构在标准上的探索与突破。自如通过“两抓手三层面”打造的企业标准，为行业标准化建设提供了新的思路，为租住行业标准化再获突破，做出了实质性的努力与贡献。租住空间标准化建设，是关乎众多消费者的大课题，需要形成消费者、企业、专业机构、政府的多方合力。用发展的眼光看待发展中的问题，通过鼓励与引导，推动租赁市场的良性发展。