原标题：禹洲地产的千亿征程:为备”弹药”加快拿地 频繁高利率发债年内融资超百亿

禹洲地产近期发布的运营数据显示，2019年1-5月，公司实现累计销售金额212.9亿元，同比增长15.23%；累计销售面积137.38万平方米，同比下降0.73%。

禹洲地产给自己设定的2019年合约销售目标是670亿元，以此计算，截至5月底，禹洲地产已完成了年度目标的32%。

然而，不少投资者对禹洲地产能否完成2019年销售目标存在质疑，原因是该公司去年的销售目标并没有完成。财报显示，禹州地产2018年累计实现合约销售金额为560.03亿元，而年初公司定下的销售目标是600亿元。此外，禹洲地产董事局主席林龙安还曾提出“2020年冲刺千亿”的计划。

禹洲地产相关人士在回复中国网财经记者采访函表示：“集团对今年及2020年冲刺千亿目标有坚定信心并持续稳步推进。”该人士透露，禹洲地产2019年上下半年的推货节奏是4:6，全年推货货值为1103亿元，670亿目标对应61%的去化率，而过去数年禹洲去化率一直稳定在65-70%。”

谈到禹州地产去年未完成销售目标的原因，该人士称：“并非无法实现，实际是由于2018年下半年市场行情严峻，公司主动放缓了推货节奏。”

前5月拿地184亿元

为实现千亿目标，禹洲地产的拿地步伐在不断加快。截至2018年末，禹洲地产土地储备1738万平方米，货值超过3000亿，其中80%分布在一线和二线城市。不过，与其同级别的龙光地产、中国奥园等多家公司的土储均超过了3000万平方米。

禹洲地产的土储能否支撑销售规模扩张速度？禹洲地产董事局主席林龙安在出席2018年度业绩发布时曾给出答案。林龙安表示，禹洲地产会适宜根据销售进度增加拿地，2019年总预算约400亿。

2019年以来，禹州地产拿地速度的确有所加快。根据中指院数据，今年1-5月禹洲地产拿地金额为184亿元，在所有房地产企业中排第19位；而去年同期该公司的拿地金额为96亿元，排第27位。禹洲地产在回复中国网财经记者的函件中也谈到，截至目前公司已拿到12块地，其中9块在1-3月份地价相对低估时获得。

禹洲地产还强调，公司坚定聚焦长三角、大湾区以及中西部核心城市，在具体地块方面则关注能够符合快速供货、快速去化、高利润的标准。

或许是由于拿地速度加快，禹州地产近期陷入了暂停发债传闻。5月30日，有消息称内地监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品，更传有5家拿地进取的房企暂停公开市场发债名单，其中包括禹洲地产。

不过，上述消息遭到了禹洲地产的否认。禹洲地产相关人士告诉中国网财经记者：“公司没有接到任何监管机构通知，目前资金链和生产运营也未受到任何影响。”同时，林龙安在出席禹洲地产股东大会时也指出，公司拿地策略以谨慎、稳健为主，支持国家政策落地，以及保证房地产市场平稳健康发展。

杭州地块引入宋都合作开发

但不可否认的是，伴随着销售和拿地规模扩大，禹洲地产的负债正在不断走高。截至2018年年末，禹洲地产负债总额为936亿元，与2017年底相比增长了逾300亿元；资产负债率81.38%，在港股上市房企中排第33位，净负债比率约为66.97%。

高负债下，禹洲地产在引入华侨城战投后，又将高价拿下的土地项目与宋都股份合作开发，一度引发市场对其资金链紧张的猜测。

据了解，去年9月，华侨城(亚洲)全资附属公司华昌国际以18.24亿港元认购禹洲地产增发的4.6亿股，至此，华侨城(亚洲)成为禹洲地产第二大股东。对于配售所得款项，禹洲地产表示，将在机会出现时用作未来可能的投资。

今年5月底，宋都股份发布公告，将与禹洲地产附属公司合作开发其近期拍得的杭州地块，并将投资23.28亿元获得项目公司50%股权。资料显示，上述地块位于杭州市拱墅区祥符地区，系禹洲地产子公司在5月17日以最高限价46.57亿元竞得，溢价率近30%。

有业内人士称，对于正在千亿道路上奔跑的禹洲来说，土储扩张重要性不言而喻，但一个项目近50亿的价格依然不是一个能够轻易负担的数字，而23.28亿元引入宋都之后，无疑能够为禹洲的资金链“回上一大口血”。

以超过8%的利率发债融资逾百亿

中国网财经记者还注意到，今年以来，禹州地产频繁发债。今年1月16日、1月29日和2月19日发布的公告显示，禹洲地产分别发行了5亿元美元的优先票据，折合人民币超过100亿元，利率分别为8.625%、8.5%和8.5%。

1月30日，禹洲地产还发行了50亿元的供应链金融资产支持专项计划，票据年利率同为8.5%。实际上，8.5%的票面利率在同期发债的房企中处于较高水平，世茂房地产、碧桂园、雅居乐、旭辉发行的优先票据利率均低于7%。至于上述国内外4笔借款的用途，禹洲地产均表示用于现有债务再融资。

此外，禹洲地产3月29日发布的公告显示，公司发行不超过35亿元规模的公司债计划获证监会批复。

财经评论员严跃进表示，房地产企业融资说明企业资金上存在一定的压力，尤其在近两年房地产管控相对严格的情况下，这是很多开发商目前面临的问，而融资成本较高更能说明房企资金压力较大。严跃进进一步指出，开发商愿意付出一定的融资成本以确保资金回笼，说明企业销售受到了影响，需要通过融资获取资金支持。

不过，禹洲地产告诉中国网财经记者：“公司不存在资金压力，截至2018年12月31日，公司手头现金约293亿元，针对今年到期的债务，已通过多元化的渠道稳妥安排。”

6月14日，国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况数据显示，1月份至5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1月份至4月份回落0.7个百分点。

对于房地产投资的变化，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，今年以来房地产投资增长保持基本稳定，总体来看，仍然是一个比较高的增速。从市场的情况来看，4月份70个大中城市商品住宅销售价格显示，一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅在0.5%-0.8%之间，二手房房价环比涨幅在0.4%-0.6%之间，基本保持稳定。各地在坚持“房住不炒”的政策定位下，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场保持稳定是有基础的。

1月份至5月份，房地产开发企业房屋施工面积745286万平方米，同比增长8.8%，增速与1月份至4月份持平。1月份至5月份，房地产开发企业土地购置面积5170万平方米，同比下降33.2%，降幅比1月份至4月份收窄0.6个百分点；土地成交价款2269亿元，下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波在6月14日接受《证券日报》记者采访时表示，1月份至5月份的土地成交面积和金额下降趋势并未改变，资金监管的阀门“微收紧”直接影响到房企拿地的心态。值得关注的是，土地市场依然保持“热点恒热”，杭州、武汉、合肥、郑州、苏州、宁波等热点二线城市的土地市场近期热度依然较高。

从商品房销售和待售情况来看，1月份至5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1月份至4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。

5月末，商品房待售面积50928万平方米，比4月末减少453万平方米。其中，住宅待售面积减少413万平方米，办公楼待售面积减少22万平方米，商业营业用房待售面积减少28万平方米。

6月14日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，今年1月份至5月份，商品房销售面积同比跌幅为1.6%，目前已出现了连续4个月负增长的现象，而且跌幅有小微的扩大。虽然3月份开始各地房屋销售略有小阳春的态势，房屋销售表现总体还不错，各地购房情绪也略有好转，但5月份的市场数据说明楼市回暖是有阻力的，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道之中。

严跃进表示，今年5月份商品房待售面积同比跌幅为9.1%。这条曲线走势和预期是一致的，即继续下跌，但下跌的速度是越来越缓了。总体上说，去库存已经进入到后续阶段，去库存的速度不会加快。当然特殊点在于，目前房企销售部分还是面临去库存的问题，所以预计会出现打折促销的动作。

张波表示，预计未来调控的松紧变换将成为常态，松紧变换在二线城市的体现更为明显。市场热度较高的城市，尤其是二线城市未来加码的空间更大。3月份至4月份房价持续上涨幅度较高、土地市场较热的城市，未来或将面临“微收紧”。

从国家统计局6月14日发布的前5个月全国房地产开发投资数据来看，虽然同比增速有所回落，但仍保持着两位数的增长。同时，近两个月多地继续收紧楼市调控政策。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，仅4月份、5月份，各地出台的有关房地产市场的调控政策就合计约101次。而从各地出台的政策内容来看，分化趋势进一步加剧。

例如，同为江苏的两个热点二线城市，南京放开高淳区限购、但苏州却收紧调控手段，并规定全年房价涨幅目标必须控制在5%以内；再比如近日东莞出台土拍新政，为土地市场降温，但紧接着，湖北恩施州恩施市房地产协会发布的自律性文件《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，又在一定程度上显露出“托底”的意味。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，今年全国楼市的分化趋势将更加明显，主要体现在热点二线城市恒热，三四线降温城市增多。基于此，预计未来各地在调控方向上会更为清晰地体现出“因城施策”的特点，即下半年出台限制房价涨跌的城市数量或不断增多。虽然通过行政手段对房价进行直接调控会缺乏市场调节的“柔性”，但这也是当下实现“三稳”最为直接的手段。

以土地市场来说，继5月11日苏州出台土拍新政，提出土地竞价超过市场指导价10%至25%后转为一次报价出让方式后，6月6日，东莞也将土拍价格调整为“限价+一次性最终报价”。

“这两次土拍新政的出台，都与前期土地市场行情过热有关。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，从地方政府的主体责任来说，要对本地的房价、地价和租金负责，根据实际情况进行政策调整。也就是说，如果本地房价或地价涨幅超过一定幅度，那地方政府一定会收紧政策，防止炒作预期升温。从东莞此次出台的土拍政策来看，在一定程度上消除了过去单一价格考量下的弊端，如后续可能会出现的非理性抢房、抢地，以及因过分冒险而导致的豪宅化倾向等。

李宇嘉预计，随着土地市场过热的城市陆续收紧调控政策，预计由二线热点城市（包括“新一线”城市）引发的“地市热”将得到控制。

整体上看，今年在住建部两次预警房价涨幅过快城市、多地收紧公积金政策、银保监会加大违规资金流入房地产市场监管处罚力度，以及各地出台的“量体裁衣”式调控政策影响下，仅从新房市场角度来看，降温趋势愈发明显。

来自易居房地产研究院监测的40城新建商品住宅成交报告显示，5月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降9%。其中，一线城市成交面积环比增长13%，同比增长35%；二线城市成交面积环比下降5%，同比下降3%；三四线城市成交面积环比下降2%，同比下降29%。

消费升级大趋势下，我国商贸行业步入新零售时代。越来越多的线上零售商开始意识到线下拓展的必要性，不仅电商巨头正把线下零售作为重要阵地，一些地产商也在加快探索和布局，推动着“人、货、场”等商业要素的重构。

新零售时代到来

去年以来，新零售开始成为热词，包括阿里、京东、苏宁、万达、美团等纷纷布局线下实体商业。“盒马鲜生”、“京选空间”、苏宁无人店、“掌鱼生鲜”……这些线下生鲜店铺如雨后春笋般在各大城市冒出来。

商务部流通产业促进中心发布的《走进零售新时代——深度解读新零售》报告认为，消费升级大趋势下，我国商贸行业将步入新零售时代——零售商利用大数据、云计算等创新技术，将线下与线上零售深度结合，辅之智慧物流，共同构筑新零售。

在此趋势之下，近两年，越来越多的商业地产商投资新零售或者用新零售理念改造旗下商业项目。

2018年3月，新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等13家商业地产公司就与盒马签订了“新零售”战略合作协议；2018年4月，碧桂园和苏宁控股签订协议，将一些苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园……2019年3月，包括阿里巴巴、泰康集团等21家企业和金融机构，联合向居然新零售投资130亿元。2019年6月3日，武汉中商发布公告称，拟发行股份购买居然控股、阿里巴巴等23名交易对方持有的居然新零售100%股权，交易价格356.5亿元。

购物中心升级改造

据公开资料显示，自2008年以来，我国零售类商业面积以年均30%的高速增长率持续扩张，2015年存量达到顶峰，在这之后开始急剧下滑，购物中心市场开始逐步跨入存量时代，城市化发展红利消退，市场竞争趋于白热化。数据显示，2018年购物中心存量规模已超5亿平方米。借助新零售的东风盘活现有资产，是如今不少地产商的重点目标。

位于上海南京东路步行街的第一百货商业中心也在积极转型，引进众多独有、优质品牌和租户。另外，在节假日期间，邀约美妆师进行线上直播，实现线上线下联动；通过举办中西文化结合的艺术展，给消费者提供更好的体验与趣味互动活动等。

第一百货商业中心党委书记兼总经理范立群介绍，过去零售占70%多，经过调整，目前除了时尚潮流、餐饮体验类受到消费者追捧，休闲娱乐如电影院、健身运动，也都成为现代都市人假日休闲娱乐的新去处。

“实体零售往往拥有稳定的客源基础，且对于消费者而言，真实可感的门店购物体验要比手机终端的网购来得更加深刻。”第一太平戴维斯华北区商业咨询部负责人赵伟达表示，“通过在实体店中感知和体验产品，消费者得到的购物体验是不可替代的。设计独特、运营良好的实体店将继续为那些没有网购经历或不熟悉某一品牌的消费者提供一个切入点。”

事实上，在经历了电商的冲击后，商业零售市场亦经历了一番“洗牌”，业态结构的调整较为成功的购物中心销售收入反而出现增长。“购物中心现在开始接受和学习电商那一套用户和流量的思维。”

猫酷CEO王永说，“过去购物中心并不知道自己的用户是谁，往往就是举办一些活动，吸引一些人群，停留在提高用户基数这一点上。而现在，购物中心则通过对消费者的到店频次、购买频率的分析，对店铺销售坪效、新老客户占比等多维度数据的分析，更加了解自己的消费者。”

地产商重新思索商业模式

业内人士认为，近年来，中国的商业环境发生了很大的变化，商业形态、功能、模式也正在重构。

在此背景下，多家原来专注于住宅开发的房地产企业开始涉足商业。公开信息显示，龙湖集团提出到2020年，其商业租金收入将达60亿元左右；万科提出到2019年商业租金规模达到120亿元；远洋地产和中国金茂亦提出旗下商业营收要达50亿元，旭辉、中骏、中海等开发商亦对其商业发展提出要求。

龙湖集团副总裁、商业地产总经理李楠透露，目前龙湖商业运营77个购物中心，布局全国19个一二线城市，待开发建筑面积17万平方米。“龙湖在商业板块的投入已超过1000亿元。过去四年龙湖商业的开业店铺数量、面积、销售额、客流均是‘双位数’增长。”

不少商业零售巨头还通过科技赋能来洞察消费者行为，以更好地服务消费者。“我们希望通过平台化、生态化的方式，为客户创造价值。”李楠表示，龙湖商业会员平台已有超过600万精准会员。“在不久的将来，龙湖会员数据能够跟商家会员数据有效地结合、交流，让商家在龙湖天街的平台上有更好的收益。龙湖将持续发力沉浸式体验，建立深度情感连接；用立体化场景营销，让空间充满活力与温度。”

万科印力集团董事长、首席执行官丁力业认为，“伴随着经济社会的快速发展，空间场景交互越来越多，零售商必须在商业空间内注入更多服务社会的功能，从而为社会创造出超越商业范畴本身的价值。”

毕业季租房观察：讨价还价没商量 一周看房十余次签约前被抢租

中新经纬客户端6月16日电(张猛)“房租太贵、找房太苦。”刚北漂的毕业生小邓大吐苦水。

毕业季“僧多粥少”房源紧张

毕业季到来，教育部称，2019届全国普通高校毕业生预计834万人。58同城、安居客《2019高校毕业生就业居行报告》显示，七成毕业生选择租房居住。百万毕业生加入租房大军，小邓就是其中一员。作为刚毕业的大学生，在房租价格、通勤时长、租房环境几个关键要素中，小邓更关注房租价格，他能够接受的价格区间是2000-2700元。

小邓的上班地在北京车公庄西附近，小邓近日上网查看房源，通过对比，他看中地铁6号线褡裢坡站附近的定福庄北里小区一套两室一厅的房子，该房子次卧面积12平方米，房租报价2100元。谁承想第二天一早，小邓却被中介告知该房子已被抢租，希望又一次落空。为了租房子，小邓一周看房10余次，还是没能找到理想房源。

毕业季，面对“僧多粥少”房源紧张状况，想要租到称心如意的房子难上加难。毕业于北京工商大学的小李，也遇到了跟小邓类似的情况。6月13日上午，中介带着小李来到北京地铁5号线惠新西街南口站附近的惠新里小区，15平方米的次卧报价2800元，就在小李当天下午准备去签合同时，房子已被他人抢先签约。

中介刘先生向小李透露，由于房源有限，一套房子会由多家中介在网上同时发布出租信息，不同中介也会不断带多人看房，所以没有讨价还价的余地，在你因为租金犹豫不决的时候，可能房子已被其他人抢租。刘先生坦言，六七月是租房高峰期，根据往年行情，预估六七月租房市场还会迎来周期性上涨。

中原地产首席分析师张大伟接受中新经纬客户端采访时表示，租赁市场中，租户属于弱势群体，现在业主很难直接找到租赁房源，这种情况下，租户只能选择通过中介选择房源，不论是议价还是合同细节，租户基本没有话语权。

毕业季租房难，一方面是房源紧张，卖方市场现象突出；另一方面是租房市场乱象百出。据北京市住建委消息，针对房地产市场违法行为新动向，北京市住建委全面治理发布委托手续不全、虚假房源信息以及违法群租、违规租赁等市场乱象。截至目前，2019年北京市住建委已依法对183家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。

北京房租已连涨三周

诸葛找房数据研究中心数据显示，今年第23周(6月3日-9日)，10个重点城市租赁中，深圳、南京、武汉、济南租金均价环比下跌，平均跌幅为0.45%，其中武汉跌幅0.71%居首。北京、上海、大连、成都、苏州、南宁6城租金均价环比上涨，平均涨幅0.45%，北京以涨幅1.28%居首。

分居室来看，北京一居室租金均价为5513元/月，二居室租金均价为6749元/月，三居室租金均价为10832元/月，居室价格普遍上涨。

58同城《2019年高校毕业生就业居行报告》指出，2019年高校毕业生平均月薪约6500元。

按此估算，毕业生若选择个人整租一居室，月租花销占收入比达85%，为了减轻生活压力，合租成了毕业生不二的选择。

谈到未来房租价格走势，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租金上涨和市场需求有很大关系，随着毕业季的到来，租赁需求增加，这个时候会带来租金的上涨。

但他同时提出，预计房租水平和房价走势一样，如果房价近期上涨空间不大，那么租金可能会在6-7月份涨一波，随后保持平稳状态。

严跃进建议，从高校本身来说，应积极为毕业生提供房源租赁信息；从政府监管的角度来看，需要稳定房租价格水平，必要时候应该建立相关的投诉机制和通道。

在张大伟看来，当下租赁市场，过半房源已被各种租赁代理机构垄断。一线城市租赁市场已经机构化，租金上涨对于控制了大量房源的租房机构来说，是直接的利润和收益，这也是2018年当时7-8月租金疯涨的主要原因，张大伟建议降低机构控制房源的比例。

如何快速租到满意的房子

首先，明确可承受的租金区间，确定租房大体区域，这样方便作进一步筛选。

其次，明确自己的租房需求，比如面积、户型、租期、楼层、朝向、家电、是否有电梯等，以便租房更有针对性。告知中介，方便中介帮你快速锁定一批合适备选房源。

最后，确定具体房源。集中探访前期中介选中的备选房源，经过对比选出最佳房源。切记，看过房子满意后及时签约，以防房源中途被抢。

毕业生租房这几点要记牢

毕业生租房需要注意哪些事项呢？严跃进指出，从租房本身来说，建议通过大型中介机构、影响力相对较大的APP软件或公司寻找租赁房源，同时一定要对租赁过程中是否存在其他费用、中途退租的违约风险等有所了解。另外，毕业生刚开始工作如果不稳定，不建议长租，而尽量选择6个月甚至3个月的短租以进行过渡。

张大伟建议，尽量不要入住刚装修过的房子，同时，最好选择和自己熟悉的人合租。

毕业生若与房东直接签订租房合同，要查看其身份证和房产证是否一致，确保其具有房屋出租权。

原标题：商品房销售高增长“踩刹车” 下半年A股地产板块估值有望攀升

6月14日下午，国家统计局官网发布了2019年1月-5月份全国房地产开发投资和销售情况。

记者发现，与2018年相比，2019年商品房销售面积增速一直处于负增长状态；商品房销售额增速只有个位数，2018年的增速却都在双位数以上。

瑞银证券分析师谌戈对《证券日报》记者表示：“我们覆盖的A股房地产公司中，大部分公司前五月累计销售额增速符合或超出我们全年的增速预期，合计同比增速达19%。我们对今年房企销售增长的预测保持信心，国际投资者对中国房企的配置和预期或过于悲观。”　　　

A股地产板块估值有望攀升

“因为去年6月-9月份增长基数较高，或为房企今年月度销售同比增速带来压力，但市场应更关注下半年整体销售，并充分考虑销售节奏及去化情况。”瑞银证券分析师谌戈如此表示。

与此同时，房地产行业的集中度正在提升，主要体现在销售规模上。瑞银证券提供的数据显示，瑞银覆盖的A股房企前五月全口径销售增速为19%，进一步高于百强的14%。同时第二梯队房企继续发力：前五月销售排名6-20的房企销售同比增加22%，前5名则合计增加了3%。

“投资者对全球地产股整体较乐观，但对中国内地房企则较保守”， 谌戈对记者总结道，“体现在受访者预期未来12个月中国地产股将跑输全球地产或中国股票指数；投资者的盈利展望也较对其他区域的房企更悲观；此外投资者认为中国房企的公司治理、信息披露表现不佳。”

“年内具备可持续竞争优势的开发商估值可能会结构性攀升”，谌戈表示，“在瑞银证券覆盖的全部A股中，地产板块市盈率7.3倍是各子板块中第二低的，但股息率4.8%是最高的、ROE则是第二高的，EPS年复合增速也高于平均水平。”

由于地产政策从全国性政策转向了因城施策，地域布局更多元的房企销售波动性将逐渐下降，部分房企的竞争优势也开始显现，如参与城市更新、建设购物中心等。谌戈表示，“这些变化均有望推动房企估值提升。” 　　　

杠杆较高的房企

短期或受影响

国家统计局的数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比1-4月份回落1.3个百分点。其中，国内贷款10762亿元，增长5.5%；利用外资30亿元，增长38.8%；自筹资金20276亿元，增长4.1%；定金及预收款22395亿元，增长11.3%；个人按揭贷款10251亿元，增长10.8%。

此前有媒体报道称部分房企的债券及ABS融资渠道将暂停。

对此谌戈表示，“市场不必对此过分担忧，我们与多家上市房企进行了沟通，包含部分新闻中提到的房企，得到的反馈是，第一，未有公司反映近期发行债券、ABS融资受限，且部分公司近期刚刚成功发行了债券、ABS；第二，这些公司也未听说有同行受到了限制；此外有公司指出，针对拿到‘地王’的公司，融资时的要求往往有所提高，但这是一直的惯例，并非近期才出现；最后有公司认为近期融资较稍早前确有边际收紧，但认为这或有助于土地市场降温，从而降低拿地成本、增厚利润率。”

但谌戈也指出，房企相关的融资政策或更倾向于分类指导、边际调整而非“一刀切”。若上述新闻属实，那么杠杆较高、较依赖债券及ABS融资的房企短期或受到影响。

国信证券香港分析师徐进表示，在当前背景下，针对楼市的调控政策难以再次收紧，但宽松的概率也较小，仍将以稳为主，“房住不炒”、“因城施策”仍是主基调。

每到六七月份，上班族的工资条就会发生一些变化。“懂行”的人都知道，这正是各地调整住房公积金缴存基数、缴存比例和月缴存限额引发的涟漪。由于每人每年的平均工资会发生变化，所以，每年的公积金也随之波动。

那么，今年的公积金缴存出现了哪些变化？这些变化影响有哪些？各地在公积金便捷使用方面又作出了哪些努力？经济日报·中国经济网记者都帮您问到了。

多地提升缴存基数上限

据不完全统计，目前深圳、重庆、青岛、长春、南昌、乌鲁木齐等多地已发布公积金调整方案，在此之前，上海已在4月1日起执行新调整的公积金缴存规定。从上述地方的方案看，调整公积金缴存基数上限是主流。业内人士表示，这意味着上班族将能从中收获真金白银。

提升缴存基数上限，似乎是多地的首选，且调整幅度均在2000元左右。例如，深圳市就将住房公积金缴存基数上限调整为27927元，较2018年上调2883元；重庆市也将住房公积金缴存基数上限调整为20441元，较2018年上调2123元；长春市新规则称，该市(含双阳区、九台区、榆树市、德惠市、农安县)2019年度住房公积金缴存基数上限调整为19730元，较2018年上限上调1696元。

不过，也有一些地方只上调了住房公积金月缴存额上限，青岛、南昌等地就属此列。据了解，青岛市将职工住房公积金月缴存额上限调整为2725元，较2018年上调219元。

提起公积金调整，不少网友看得云里雾里。公积金缴存调整的依据是什么？个人缴存怎么定？单位缴存怎么算？

据了解，根据《住房公积金管理条例》，职工住房公积金的月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。这个比例，均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，各地因经济状况不同，各有差异。

有的网友表示，既然这样，那存缴比例岂不是越高越好？业内人士表示，为考虑到公平和各地经济承受能力，国家有关部门专门发出通知，规范住房公积金缴存基数上限。其中明确，缴存住房公积金的月工资基数，不得高于职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。凡超过3倍的，一律予以规范调整。

鼓励提取公积金用于租房

当前，房地产市场在“房住不炒”的定位下日益平稳。与此同时，“一城一策”“租售并举”也在逐步落地。由此，各地在公积金使用方面，进一步向刚需购房者倾斜，向房屋租赁者倾斜。

数据最有说服力。2018年发放的个人住房贷款笔数中，中、低收入群体占95.73%，首套住房贷款占85.91%。专家表示，首套比例之高，说明炒房者已日益被挤压出房地产市场。

与此同时，2018年，住房租赁提取金额为730.40亿元，比上年增长64.22%，在各类住房消费提取中增速最快。

近来，多地通过简化公积金提取手续、调高提取额度、放宽异地购房提取等方式，鼓励上述两类人群的正常住房需求。

恒大研究院副院长夏磊告诉记者，公积金重点支持首套刚需和改善置业群体，这个政策导向十分明显。为此，很多城市限制公积金贷款购买第三套住房，限制购买第二套住房时首付比例和贷款总额。

夏磊表示，租售并举的住房租赁政策是大势所趋。公积金将在住房租赁方面发挥更加重要的作用。鼓励提取公积金用于租房一定程度上可以推动未来住房租赁的发展，进一步解决大城市年轻人的住房问题。一些城市明确规定优先支持租房提取，简化租房提取手续，并提高租房提取公积金的限额。

拓展公积金提取使用范围

随着各地公积金管理政策的优化和完善，公积金正摆脱“食之无味、弃之可惜”的尴尬状态。不少地方简化了公积金提取手续，调高了提取额度，甚至鼓励异地购房提取。不仅如此，公积金的使用范围也在拓展。除了买房，一些城市在租房、装修、大病医疗、缴纳低保等方面均可提取公积金。

《全国住房公积金2018年年度报告》显示，公积金业务办理效率不断提升。一方面，审批要件减少，职工办理住房公积金提取和贷款业务时，全面取消身份证明材料复印件；另一方面，综合服务平台建设加快，2018年末，212个设区城市基本建成综合服务平台，147个设区城市实现业务系统与转移接续平台直连，平台全年共办结转移接续业务38万笔、转移接续资金108亿元。

住房和城乡建设部有关负责人介绍，今年5月份，住建部发出《关于建立健全住房公积金综合服务平台的通知》，要求充分利用大数据、云计算等信息技术，加快服务平台建设，完善服务平台功能，丰富线上业务办理种类，有效提高离柜率，切实提高住房公积金服务便捷度。可以预见，随着通知落地，办理公积金各项业务将更加便捷。

据了解，各地也积极改进公积金服务，职工使用公积金越来越方便。例如，河北省要求今年6月底前，各市主城区审办住房公积金贷款实现“最多跑一次”。重庆市于去年9月底启动公积金归集业务网上服务大厅试点工作，通过选取主城区和部分区县100余家单位，率先开展个人开户、汇补缴等多项公积金归集业务的网上办理，等等。（经济日报·中国经济网记者 亢 舒）

随着城市更新的加速、消费的升级、科技的进步，传统商业地产面临着越来越多的挑战。在快速变化的市场环境下，商业地产的竞争日益激烈，结构性过剩问题日趋严重，行业无疑正面临着重构。从招商难到开业难、从运营难到管理难，商业地产行业破局出路在何方？应变、成功之道在哪里？商业地产未来的机会又在哪里？

近日，由每日经济新闻作为秘书长单位主办的海杰汇商业地产精英沙龙活动在弘阳集团举办，国内商业地产领域的大咖们通过面对面交流，探讨房企如何看待和应对当前商业地产行业重构下的破局和成功之道。

行业破局之道取决于模式与规模

蒋达强（海杰汇主席、弘阳集团总裁）：房地产这个市场永远有机会，商业地产更有机会，就看你能不能跟得上城市更新、消费者变化、科技进步的步伐。未来3至5年，商业地产的行业格局会基本形成，大而强的头部企业和小而美的中小企业并存。

对大部分商业地产企业来说，如何在激烈的市场竞争中实现弯道超车？做大规模、品牌，并形成完整商业闭环是关键。

未来商业地产企业，如果达不到1000万至1500万平方米的规模量级，是很难拥有行业话语权的。今后的商业地产要想做起来，必须是明星项目+大本营或大根据地的模式。商业地产如何做大规模？应坚持轻重并举、以重带轻。

祝林（弘阳商业集团执行总裁）：未来商业地产企业没有规模、业绩和影响力，将很难在行业中立足和掌握话语权。做大做强的关键还是要让我们的消费者满意、给商户赋能、激励员工做好服务。

祝林以弘阳为例，具体分析了弘阳是如何通过“弘阳家居”“弘阳广场”双轮驱动战略等核心竞争力，迅速在全国进行复制和落地。

规模问题我们通过模式来解决。弘阳通过以重带轻、轻重并举的模式，实现了规模的快速扩大，以及在行业内的弯道超车，是变成黑马企业的关键之一。

王国庆（鹏欣集团水游城商管副总裁）：对商业地产公司而言，规模固然重要，但如果模式合理有效，小而精、小而美一样可以活得很好。

以南京水游城为例，经过十年发展，从空间结构到品牌组合，从艺术、剧院和花园等业态的创新去拥抱变化、应对挑战。此外，在商业基金、重资产基金、轻资产基金等方面，鹏欣地产也做了很多工作，取得了较好成效

蒋达强：目前商业地产主要过于偏重重资产模式，在轻资产和资管方面，还没有形成一个完整的闭环和商业模式。正是基于上述判断，弘阳近几年通过以重带轻、轻重并举快速往外走，希望以时间换空间，快速把规模、品牌和人才聚集起来。

做好重资产项目，必须具备较好的地段、好的体验、有亮点（如好的IP，创新、丰富的业态）；做好轻资产项目，就要做特色和主题商业。此外，专业的团队、良好的企业文化对企业做大规模并快速复制也至关重要。

祝林：业绩的关键在于运营，而运营的核心在于团队机制。从选人到用人到激励，我们都摸索出一套成熟、灵活的机制。仅仅是奖励机制，我们就有大大小小30多个，像开业奖、运营奖、输出人才奖等。好的机制对于我们提升运营能力，支撑业绩具有重要作用。

做强影响力的关键还是要聚焦，进而整合资源。像在南京，弘阳家居的规模是最大的，进而能够整合行业资源、提高效率。通过轻重并举，我们在落地重资产项目后，迅速落地轻资产项目，依托规模来整合行业资源，把影响力做到区域最好。

王国庆：如鹏欣，目前正在向文旅转型，并尝试做文旅基金。目前鹏欣已签约总建筑面积约2万平方米的南京夫子庙贡院二期项目，并计划将其打造为鹏欣在夫子庙商圈内的标志性商业项目。

未来应挖掘万亿级精神消费市场

欧阳捷（新城控股高级副总裁）：商业地产虽然招商难、运营难、管理难，但商业地产是一个大的趋势。尽管我们依然需要百货类的物质消费，但消费者对物质欲望变得日益淡薄，未来更多的需求在精神消费上。

目前，大多数购物中心和其他商业包括品牌商家大多都集中在零售市场上，而因为租金的短期效应忽视了体验、感悟、分享的精神消费万亿级市场，包括那些场景式体验、碰撞中感悟、修炼式分享等凡是花了钱没有带回来任何商品的消费。

我们已经进入“人民日益增长的美好生活的需要”的新时代，我们必须洞察新时代的商业大趋势。商业应当跳出零售商业过度竞争的大红海，开辟精神消费广袤无垠的新蓝海，精神消费市场的广袤空间难以想象。

王寿庆（旭辉集团副总裁）：我们对于服务的研究太少。中国那么多百货公司不行，为什么日本国内的百货公司就行呢？是因为人家人性化的服务。

目前商业地产之所以会存在招商难、开业难、运营难、管理难等问题，主要有三个原因：其一，部分商业地产企业并不是真正在做商业地产，仅仅满足住宅地产的销售而做商业地产；其二，商业地产操盘人即使有很多创新的想法，但担心失败而不敢将创新付诸实践；其三，商业地产的供应量太大，但一些优质品牌商家的数量并不足以与之匹配。

杨建林（原禹洲商业集团总经理）：消费者对消费便利性的要求，会导致社区商业需求的增长。社区商业未来会是购物中心的一个有力补充，是很大的一个发展趋势。

张亮（苏州恒泰控股集团副总裁）：今年商业地产的市场形势确实比较严峻，也面临着很大压力。从我们苏州中心过去一年的表现来看，写字楼业态的回报率要明显好于零售、百货业态的回报率。

苏州中心总建筑面积150万平方米，其中商业面积达到30万平方米，目前是苏州单体建筑面积最大的商业综合体。去年一年的人流量达到5000万人次，平均每天15万人次，人流量和知名度很大。但我们去年的营业额只有30亿元左右，客单量只有50、60元，并不高。

欧阳捷：如何挖掘精神消费市场？精神消费需要创意引领。未来的商业项目将摆脱百货超市式的标准化，这就需要商业项目操盘手更有思想、更有创意、更有敢为人先的勇气，更有能力、更有定力、更有匠人之心，打造定制化独特性的精神消费引领的商业项目。

商业广场应该多为全客层提供场景式体验、碰撞中感悟、修炼式分享这样的场所，才能发掘和培育商业地产的新蓝海。

王寿庆：破解招商难、开业难、运营难、管理难，一定要在提升服务品质上下功夫。快捷、人性化的服务，对电商的成功具有很大作用；而海底捞的成功，也和其人性化服务有很大关系。把服务研究透了，就会发现有很多商机、很大的市场、很多的机遇。

杨建林：大型商业地产商也许会跨区域布局，但社区商业这个细分市场将会是大型购物中心的一个有力补充。同时，随着城市更新加快，越来越多的存量物业需要通过精细化运营，去挖掘商业价值的最大化。社区商业可以将对投资回报、资产变现的实际需要，与消费者的市场需求很好地结合起来。禹洲今年将结合自身特点，在社区商业领域加大投资力度。

张亮：再如苏州中心，虽然有不少如马术、棒球这类体验式营销业态，但如何进行业态升级、提高坪效，在苏州这类二线城市并不容易。

我们计划通过商业品牌的创新和重新组合，来提高我们的坪效。同时我们也在研究如何将联合办公、长租公寓、酒店、商业广场等不同的业态进行创新性整合，提高我们的投资回报水平。

重构关键在人才建设及新科技应用

吴艳芬（华夏幸福商业事业部总经理）：每个行业都需要创新，商业地产也不例外。市场千变万化，但最终还是取决于两个因素，一个是政策，另一个是商业地产体系化、梯队化的人才队伍建设。

汪帆（隆盛集团商业总经理）：商业地产的重构，表面上看是我们将商业体内原有的业态打散，并重新进行不同的组合。但真正的重构，关键还是在人。

陈演（尚嘉中心总经理）：随着未来5G、AI等科技的发展与普及，商业地产更应通过数字化的手段来提升运营效率、提高客户黏性。

我们在提升服务品质的同时，通过数字化的客户管理系统，对我们客户的消费行为进行精准分析，再通过社群模式，对客户进行点到点精准服务，进而提升客户的黏性和对品牌的忠诚度。

倪敏（东渡国际集团商管事业部总经理）：商业地产项目要应对市场挑战和变化，必须积极运用智能化技术去适应消费者消费行为的变化。特别是在5G、AI等技术在购物中心等业态上的应用，更要引起足够重视。

吴艳芬：住宅地产发展的速度快、规模大，而商业地产发展的速度相对较慢、规模小，且两者量级越来越悬殊，主要原因有两个：一方面与商业地产起步较晚有关，另一方面与商业地产在面对城市更新、消费升级、科技进步时，出现商业地产的人才短缺有关。商业地产行业如果要健康、持续发展，一定要重视商业地产人才的培养。

汪帆：目前商业地产人的综合素质与市场对商业地产行业的要求还是脱节的。商业地产面临着5G、AI等高科技，以及“90后”“00后”等群体消费行为变化所带来的新挑战、新要求，商业地产未来能否成功的关键，主要在于商业地产人的创意是否能够与市场、时代相适应。商业地产要重构的好的话，必须关注商业地产人才的建设。

陈演：正是基于新型数字化工具的运用，在竞争激烈的虹桥商圈内，尚嘉中心过去两年也取得了不俗的成绩。

2016年我们接过来尚嘉中心，2017年我们的营业额增长27%；必须要做营业额，2018年继续保持了两位数增长。要打造商圈，商圈的形成、建筑形态很重要。同时，与政府一起推动美好生活、消费升级的建设，这是我们的理解。

倪敏：如东渡今年底即将在青浦开业的蛙城项目，尽管将会面对周边其他商业地产项目的激烈竞争，但一方面，大家只有在错位竞争中合作整合，才能一起把市场蛋糕做大；另一方面，要积极应用智能化技术，包括5G、AI等技术在购物中心的运用，引导并适应消费者的消费行为变化，进而从容应对行业重构带来的挑战和机遇。

土地是房企生存发展的“血液”，掌握充足的土地储备是保证房企持续发展的必要条件。

选择在哪个区域布局也与企业未来发展息息相关。近期，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式发布，上升为国家战略的同时，区域一体化进程全面提速。相比京津冀、粤港澳等城市群，长三角区域整体经济总量更大，这也吸引大批房企来此布局。

机遇与挑战并存，大批房企重仓于此，也让长三角导市场竞争愈演愈烈，“大手笔”背后所带来的隐忧显现。

长三角城市房企 平均拿地占比约34%

据国家统计局数据显示，2018年城市城镇居民可支配收入排行TOP20中，长三角城市占比约45%。“富裕”的长三角，在大多数房企眼中是“重仓”的不二选择。2018年1月至2019年4月，万科、金地、招商蛇口、华夏幸福等全国性企业长三角新增土储占其新增总量30%以上。

万科董事长郁亮此前就曾透露，在投资方面，万科关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等城市群。据其2018年年报显示，截至2018年末，万科1.1亿平方米的总土储中，约51.6%分布于长三角区域、覆盖25座城市，其土储排名前三的城市分别为杭州、上海和合肥。

无独有偶，据克而瑞机构提供数据显示，绿地控股、保利地产、新城控股等规模房企在长三角地区平均拿地比例也高达约34%。

克而瑞研究院相关负责人李丹称，“为了扩大自身规模，近年来，规模房企纷纷将目标锁定在上海、苏州、杭州、温州、南京等长三角重中之重的一二线城市。如今，‘长三角一体化’上升为国家战略，对于房企而言，把握长三角发展利好意义更为重大。”

房企争相进入也使得长三角区域土地价值迅速上升。据克而瑞研究中心统计数据显示，仅在2019年1月全国成交土地总价排行榜前十名中，长三角城市地块就达到5幅；单价排行榜的前十名中，长三角城市也有4幅位列其中。

“门槛”升高 绿地等下沉三四线

大批房企的到来，抬高了长三角开发“门槛”的同时，也让当地房地产市场竞争日渐入白热化。克而瑞研究院相关负责人朱一鸣称，“在这场房企竞争中，综合实力较强的全国型企业与长三角区域型企业赢得先机。截至目前，万科、中海、招商、龙湖等品牌房企在长三角一二线城市的拿地占比均在50%以上。

以长三角作为大本营的地域型房企也有地缘优势。如新城控股，其在投资核心区域长三角的土储建筑面积近5498万平方米，占总土储的50.2%。2018年，新城在全国化布局更趋均衡的情况下，长三角布局依然占据核心。

部分房企重仓长三角一二线城市时，对成本控能力较强的规模房企则将布局版图向长三角三四线城市转移。

作为此类房企的代表，2018年下半年起，绿地加大对长三角的投资力度，将京沪高铁沿线重要枢纽城市宿州作为深耕“高铁新城”的重要一站，并结合“城际空间站”展开长三角的新一轮布局。一位接近绿地的人士告诉记者，绿地未来将综合“地产+多元化”优势，推动自身战略深化，促进区域产业对接，助力地方产业结构优化升级。

2018年1月份至今，以其高周转、全覆盖的强势拿地策略的碧桂园，则在长三角地区摘得约189宗地块，居长三角拿地规模第一。其中，长三角区域内三四线拿地占比达83%

一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，“相对其他区域，长三角三四线城市经济良好、消费水平较高，市场可开发空间较大。”

“重仓”有风险 前景需观望

房企对长三角颇为偏爱，大手笔投资有大收获机率，但也同样伴随着风险。

目前，多数千亿房企实现了全国化布局，但从其业绩分布来看，产业的主要分布区域对整体布局影响较大，一旦该区域的市场呈环境发生变动或是遇到政策上的调控与收紧，势必会影响企业整体业绩。

介于现在的房地产市场处于“白银时代”，大规模投资与开发具有较大的不确定性，在一二线城市高价收入的地块在未来的销售额未必能达到企业预期。同时，大批房企的涌入，使市场竞争越来越激烈，企业手中大量囤积的房子面临出售困难或导致市场呈现供大于求的状态，从而影响房产销售价格。

在未来的城市发展中，长三角土地开发规模越来越大的前提下，规模房企依然能凭借自身实力，深耕内需扩大规模与盈利；反之，在市场越来越趋于白热化的情况下，对于以长三角地区为重仓的千亿房企来说，业绩的持续和规模的进一步增长将面临一定压力。(崔陆鹏 赫天雪)

在很多房企人士印象中，房地产金融的风险，从未被如此明确地强调。

6月13日，中国银保监会、证监会高层在第十一届陆家嘴论坛上，“不客气”地指出了当前房地产市场、房地产金融存在的风险。

多位房地产业内人士认为，这些讲话释放了房地产调控仍不放松、融资可能收紧的信号。

事实上，监管层释放的信息与近期一系列的施政措施一脉相承。此前5月份23号文已狙击房地产信托和其他非标融资；6月初，市场传言部分房企公开市场融资受限，包括债券及ABS产品。

在很多房企人士印象中，房地产金融的风险，从未被如此明确地强调。-宋文辉 摄

这些房企也是一段时间以来高地价的主要制造者。深圳房地产研究中心研究员李宇嘉指出，这一波“地王”地理范围上远不及2016-2017年，但关注度却一样高。特别是苏州、厦门、西安、武汉等二线热点城市，楼面价均创新高，引发监管关注。

经历了“小阳春”的楼市，目前又走到了一个新的节点。可以预计的是，上半年这种个贷宽松、融资便利的好日子要改变了。下半年融资将变得困难，对一部分房企而言，可能将是生死之战。

罕见警示背后

在众所瞩目的陆家嘴论坛上，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清罕见地发表了一段针对房地产风险的讲话。

郭树清表示，“近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”

他还说，更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

住户部门杠杆率提升有数据支撑。央行《中国金融稳定报告（2018）》指出，截至2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）。

另据国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心与中国社会科学院经济研究所《2019年一季度中国杠杆率报告》，2019年一季度我国居民部门杠杆率由2018年末的53.20%升至54.28%，上升了1.1个百分点。

6月12日，央行最新公布的相关报告显示，5月住户部门新增贷款增加6625亿元，其中，短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元。

中原地产首席分析师张大伟指出，住户部门的中长期贷款中大部分是房贷，2019年前5个月住户部分中长期贷款上涨了2.27万亿，居于历史最高点。

房贷持续高企之外，房地产企业的融资在今年也迎来一个小高潮。数据显示，今年截至5月6日，房企美元债发行852亿美元，已达到2018年全年的72.9%；今年前5月，房地产信托也创下近年来的新高，超过3500亿。

事实上，监管层的警示，也是一些房地产行业有识之士所担忧的。去年，金地集团董事长凌克便对21世纪经济报道记者表示，当资源过度集中于房地产，居民大量投资房地产，市场中其他行业的从业者也来投资房地产，就意味着这个行业面临着泡沫化的风险。

万科集团董事会主席郁亮也不止一次指出，房地产单边上涨的时代已经结束了，对房价再度上涨不能抱有幻想和期待。

融资预期收紧

多位业内人士分析，引发监管严厉警示的行业现象，很可能来自于近期土地市场的异动，以及其背后的信贷和融资支撑。

得益于3、4月份房地产市场的“小阳春”，房企过去三、四个月拿地的积极性明显上涨，也创造了多个单价、总价“地王”。

以苏州为例，4月24日，苏州一场土拍最终揽金134亿元，涉及住宅的五块地中，有4宗地块的溢价率超过30%，诞生了两个“地王”；4月29日，苏州工业园区湖东板块再拍出一幅单价“地王”。

据中原地产研究中心统计，截至6月13日，年内抢地过百亿的房企多达40家，其中碧桂园、融创和万科拿地金额分别为805亿、673亿、525亿。另外新城、旭辉、金地、阳光城等15家企业拿地均超过200亿。

5月17日，银保监发23号文强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，业内人士分析，此举大幅收紧了房企在拿地阶段的“前端”融资。

紧接着5月31日，接近监管层人士对21世纪经济报道表示，部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”；监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

截至目前，只有旭辉明确回应：旭辉集团没有收到包括口头和书面等任何形式的通知，资本市场业务暂无异常。

李宇嘉指出，此轮高价地和总价地主要出现在二线城市，这是“资产荒”的结果，板子不该只打在融资身上。但左口袋和右口袋的钱难以区分，即便债券等新增融资只能用来还债，但销售回款可以投入到土地市场的搏杀。支持土地前端融资的信托迅速增长，便佐证了违规融资的事实。

他认为，未来融资也不会收得太紧，基本还是守住2016年10月以来的“不允许违规加杠杆”的底线，打击的是土地前端融资、项目“四证”不全融资、借道影子融资等。

不过，从去年四季度的寒冷到今年一季度的暖春，再到当下的收紧，房企感受到行业的调整周期似乎越来越短，纷纷表示要为未来早做打算，除了抓紧融资机会，核心便是快速去货，回笼现金。

同策研究院数据显示，2019年5月，其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%，创2019年以来新低。其中公司债发行锐减，环比下降79.74%。

深圳一家大型房企内部人士指出，今年一季度和4月份，是房企融资的“窗口期”，没有抓住这个机会的房企，接下来的融资将会更困难。一些拿到大额融资的房企如恒大、融创，也主要是借新还旧，下半年偿债优先；而今年下半年融资利率的上升，也在预料之中。

（编辑：李清宇）