房企如何去杠杆？“首先可以通过出售资产、项目化解风险；其次是加快销售；此外还可以引入外部战略股东和资本方等方法缓解资金压力，降低杠杆。”同策咨询顾问总监张宏伟分析指出。

卖资产、卖股权、卖项目已经成为一部分企业解决高杠杆燃眉之急的首选方法。从2018年开始，泰禾就旗下多个项目寻找合作方，换取即时的现金回报和未来的现金支持。泰禾在2018年年内曾分别出售过天津泰禾锦辉置业、江阴泰禾、福州泰航、尤溪泰禾、福州泰福100%的股权，总收入约20.67亿元；今年3月22日-27日，泰禾陆续发布公告转让杭州泰禾蒋村项目51%股权、南昌茵梦湖国际旅游度假区项目51%股权、漳州泰禾红树湾项目40%股权，交易方均是世茂，交易对价分别为3.79亿元、18.06亿元、6.34亿元。

泰禾在年报中也表示将以“促周转，抓回款”为业务经营重心，强化管理人员经营意识和现金流意识，坚持资金统筹管理，加强资金管控力度，提高资金使用效率。根据2019年第一季度业绩报告，泰禾集团净负债率为278.8%，同比大幅下降105.69个百分点。“断臂自救”初见成效。

华夏幸福则通过引入外部投资者来缓解压力。2018年7月，华夏幸福向平安资管转让5.82亿股公司股份，占上市公司总股本的19.7%，随着平安集团成为华夏幸福的第二大股东，其财务状况也将得到进一步优化。

克而瑞总经理林波认为，企业降杠杆分主动和被动。企业如果要实现去杠杆目标，在一定程度上牺牲增长速度和市场规模，有意识地压缩整体负债规模；如果要保持相当债务规模的话，则优化债务结构，用长期债务替代短期债务。“目前一些企业短期债务占比太高，现金难以覆盖短期债务，面临资金流动风险，这对企业的稳健运营是非常不利的。”

对于效益和规模的辩证关系，有房企副总裁认为，降低杠杆率的逻辑在于降低负债、做大资产。该房企降低杠杆率也包括相应的两大方向，一方面减少有息负债，另一方面提升资产总额。孙宏斌在融创中国2018年的业绩会上表明了自己的看法：“肯定是效益好，但是没有规模，效益的量级也不对。所以是又要规模又要效益，我们现在有规模了，效益就变成第一位了，所以是不同阶段做不同的事。”在追求去杠杆的安全目标下，孙宏斌指出未来融创中国在拿地方面，会非常小心。

尽管部分区域市场仍能擦出升温的火花，但整体来看，房地产市场的下行趋势似乎不可逆转。

6月14日，国家统计局发布今年前5月房地产市场相关数据，多项指标增速出现下滑。其中，前5月全国商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，今年以来始终保持负增长。受此影响，房地产投资增速、新开工面积增速、房企到位资金增速均有所回落。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，在“一城一策”的思路下，一些出现异动的房地产市场很快被调控平息下来。加上融资环境不佳，供需双方都较为谨慎，3月出现的楼市“小阳春”也未能延续。

虽然部分从业者对市场反弹抱有希望，但国家统计局新闻发言人付凌晖仍然强调了监管层的信心，“各地在坚持‘房住不炒’的定位下，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场保持稳定还是有基础的。”

东部楼市仍在“筑底”

根据国家统计局的数据，今年1-5月份，全国商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。

单月来看，5月全国商品房销售面积为13433万平方米，虽然略高于4月的水平，但与3月的15727万平方米相比，下降了14.6%。“‘小阳春’只出现在3月，没能再往后延续。”中原地产首席分析师张大伟说。

张大伟认为，正是由于3月楼市出现“小阳春”，才导致调控政策的密集出台，并影响了此后的市场表现。据中原地产研究中心的统计，5月单月，中央部委和地方政府出台的房地产调控措施高达41次。虽然少于4月的60次，但连续两月处于密集发布潮中。

其中，住建部连续预警10个城市的做法，被认为是长效机制的“初试牛刀”，也传递出楼市调控政策不会松绑的信号。

市场降温对房企的投资信心带来一定影响。今年前5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点，为今年以来的最低增速。

但这一指标仍然高于去年的水平，也明显高于同期的固定资产投资增速。分析人士认为，这主要是由于过去两年企业获取的土地，都陆续进入开工状态。也即，上一轮市场上升周期带来的正面影响仍在持续。

其他指标中，今年前5月，房屋新开工面积79784万平方米，增长10.5%，增速回落2.6个百分点。同期，土地购置面积和土地成交价款双双下降，降幅均超过三成。

各个区域的市场表现仍然有着明显的层级差异。在房地产投资和销售两项指标的表现中，中部和西部地区均优于东部，东北地区仍是最不活跃的区域。

上海易居研究院指出，东部地区调整时间最长，目前还处于筑底过程中；中部地区降温时间晚于东部地区，处于震荡下行过程中；西部地区最晚启动，降温时间也最晚，目前处于震荡下行过程中；东北地区处于震荡下行和筑底过程中。

各项指标恐继续回落

销售的下滑，还影响到房企的资金状况。今年前5月，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比1—4月份回落1.3个百分点。其中，定金及预售款、个人按揭贷款两项指标的增速均比前4月有所下滑。

在融资市场，房企也遇到了一定的困难，令企业的资金链雪上加霜。

同策研究院数据显示，5月，40家典型上市房企融资金额为367.99亿元，环比下降52.07%，创近一年新低。其中，公司债共融资95.85亿元，较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。外币融资亦暴跌93.82%。

北京某房企人士向21世纪经济报道表示，融资政策收紧，是3月“小阳春”引发的楼市调控政策的延续。他表示，从4月开始，房企和购房者的资金端都有所收紧，全国各地银保监局针对违规向房地产放贷开出了罚单。5月底，监管部门还透露，将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

该人士表示，由于大环境不好，各家房企普遍过上了“紧日子”。比如，年初总部给予各地方公司的授权拿地预算相对充裕，但对于高价地仍然严格控制，一旦超过授权价格便果断放弃。

5月中旬以来，包括招商蛇口、建业、金茂等在内的多家房企均发布了项目出让信息，皆因价格过高或项目盈利能力不足。

对于未来的市场走势，多数受访者认为，“调控因城施策、市场平稳回落”将是主要趋势。

前述房企人士表示，近期确有部分地区松绑调控，但总体来看，无论是苏州上报调控方案，还是市场预警等长效机制开始运行，都说明中央和地方政府均留有“后手”。一旦市场再次出现异动，调控政策就会相机而动，从而稳定市场。

严跃进指出，在房住不炒的大背景下，预计短期内全国性的调控政策还不会放松，未来几个月商品房成交面积增速将继续保持持平或小幅下滑。受此影响，房地产企业的资金压力依然较大，拿地开工的积极性也很难快速回升，因此全国房地产开发投资增速将继续回落。

中泰证券则认为，未来重点一二线楼市继续保持平稳，而三四线楼市将趋于回落，从而导致全国销售数据下行。在当前融资环境收紧的情况下，预计土地市场的热度将有所回落，房地产投资增速也将出现下行。

54岁的黄其森能再一次顺利穿越周期吗？

21世纪经济报道记者又一次在泰禾中国院子见到了泰禾集团董事长黄其森。这一次，他没有像以前一样西装革履，而是穿了一件极为显眼的天蓝色高尔夫运动T恤。有人在淘宝上找到了同款，售价约在1400元左右。

这已经是时隔一年半时间。

上一次，21世纪经济报道记者见到黄其森还是2017年12月22日。当时，几家为数不多的媒体接到了黄其森的专访邀请。在这次采访中，黄其森透露：“2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。同时，争取在明年上半年将负债率降到79%，下半年降到75%。”但随后，众所周知，泰禾集团不仅没有完成2000亿销售目标，净负债率甚至一度飙升至上市房企第一名。于2018下半年开始，泰禾传出资金链危机，随后便频繁转让项目股权，同时也包括裁员。

黄其森将泰禾这场惊险的变故部分原因归结为“泰禾这些年和媒体公开交流太少了”。他希望“让大家了解真实的泰禾”。于是，这场采访持续了三个小时，黄其森大多独自一人回答媒体提出的问题。回答的内容有不少重复，但从他不太标准的普通话中可以听出，他希望向外界传递的内容：第一，泰禾2018年销售额为1300亿，回款达到了七八百亿，这并不算差。2019年销售目标是1500亿，但未来将更看重回款；第二，泰禾集团未到期的短债都提前做好了安排。今年共有574亿短债，过去五个月偿还了180多个亿，还有300亿左右短债。但这些都做了重新安排和置换。年底刚性兑付的短债不到60个亿；第三，流水不腐，高管流动很正常。当然，这其中有他管理的失误；第四，从近年来拿地战略来看，他判断都非常准确甚至眼光还优于同行。

不过，这些都难掩黄其森是一个冒险者。在金融环境整体收紧的当下，净负债率高达384.49%的泰禾集团又将如何穿越周期？

黄其森去杠杆

“我有朋友买了你们项目。但他非常想知道，泰禾北京院子二期会烂尾吗？”一上来，就有媒体非常尖锐地向黄其森提出了这个问题。黄其森有点尴尬地笑了一下，继而说，“那个项目周边地价已经达到7万元/平方米。你朋友买的时候应该是限价6.8-6.9万元/平方米之间。买到就是赚到。”

问题背后是外界对泰禾集团资金链问题的担忧。根据Wind数据统计，截至目前，泰禾集团净负债率在房地产上市企业中排名第一。根据房地产上市企业发布的2018年年报，泰禾集团384.49%的净负债率水平远高于行业平均水平（77家A股房地产开发企业净负债率行业平均值为60.82%，82家港股房地产开发企业净负债率平均值为74.51%）；此外，2018年，泰禾集团的总资产周转率为13.03%，低于Wind数据库显示的房地产行业30%的总资产周转率平均水平。

深交所也担心泰禾集团的短期偿债能力。于2019年5月8日，深交所发出问询函称，“年报显示，2018年度你公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；你公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，同时你公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。请你公司结合开发项目回款情况、融资能力等，说明你公司相关资金安排，分析说明你公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。”

媒体必然会问此问题。黄其森看

似轻松地回复称，“监管部门对上市公司，百分之八九十都有问询，只不过大家对泰禾比较关注，并非针对泰禾一家。”据黄其森说，此前泰禾和100多家金融机构合作，一旦金融机构出问题，遇上兑付，就可能会对泰禾造成一些负面的影响。于是公司从去年下半年开始进行调整，现在就和15、20家金融机构形成战略合作，至今还没有一笔（债务）发生过违约。

坐在黄其森一旁的泰禾集团执行副总裁葛勇补充说，“目前泰禾平均融资成本在8.5%左右，整体有息负债金额相比2018年底有了显著的下降，从1375亿左右下降到不到1200亿，过去5个月在积极去杠杆降负债。目前，泰禾今年未到期的短债已经提前做好了一些安排，去年年底574亿，过去5个月已经偿还180个亿，还有300多亿已经做了重新的安排和置换，到今年年底需要刚性兑付的短债不到60亿。2018年年底和一季度的时候，经营性现金流历史上实现了正值。去年年底大概在130多亿，一季度120亿。”

尽管黄其森笃定表示，“（泰禾）没有出让股权的计划，我自己非常有信心。”但显然，高负债之下，去杠杆势在必行。黄其森表示，未来泰禾还将拿出一部分项目与外部企业合作，即出售项目股权，但不会再像“现在这么疯狂了”。下半年泰禾对拿地比较谨慎，会进行小股操盘或进行品牌输出，不会进行大规模的拿地。

对于外界所传闻的泰禾将要引入战略投资股东问题，黄其森称，泰禾与很多机构有过接触，但目前不方便透露相关进展。“现在合作停留在项目层面，股权层面有一些接触，我们会选择门当户对、志同道合、对泰禾业务有帮助的机构。”

黄其森北上的得意与反思

黄其森总结自己在战略上是“大学生”，管理上是“小学生”。这极为恰当。

黄其森的一生看起来似乎属于天赋异禀，少年得志一类。1965年出生，15岁上大学，毕业后一直在福建省建行工作。1996年在福州创立泰禾集团。在他长达三个小时的采访中，黄其森无法像其他企业家一样采用宏大叙事法预测国内外形势，也不能讲述高深的管理哲学。他甚至直言自己在管理上是“小学生”。那么，这个“小学生”靠什么让泰禾集团销售额冲刺到千亿？黄其森的答案是“时势造英雄”。

“中国房地产确实有泡沫。这其中，最大的泡沫就是人才泡沫。大家也不要感觉自己有什么牛的，无非就是通货膨胀。房地产行业是赶上了好时代，赶上了红利。中国房地产发展太快了，缺乏沉淀。真正应该钦佩的是制造业，是像华为这样的企业，我们要对自己要有客观的认识。”黄其森说。

那么，是什么让黄其森抓住了红利？他的一些朴素的言语可以窥见一二。

“我2002年到北京，人家就跟我说，你在北京做企业，不怕人家骂，就怕没人理你。我想最极端的，也是做得最好的。这方面我最佩服的是潘石屹。他自己还出本书叫《批判现代城》。我觉得做企业还是要有心理承受能力。如果都没有人关注你，这个企业就差不多了。”

“同等量级的企业，有（闽系房企）布局了70多个城市，我们才聚焦二十多个城市。我很早就确定三四线城市不去，东北不去。有哪几个企业像泰禾战略这么清晰的？当时我们在上海、北京、福建拿了800亿元的地，现在1600亿元也拿不下来，当时这种战略谁能看得透？地拿对了，什么就都对了。所以，这次泰禾拿项目出来（指转让项目股权），大家都找上门来，大家流口水。前几年，泰禾在公开市场频频举牌。很多人问我们是不是听到了什么风声？这里面还是对政策的准确理解和把握。”

“同等量级的企业，大部分将总部设在上海。只有泰禾，不只上海，还坚定将总部设在北京。现在能进北京的企业不多了。到北京，眼界和格局都不一样了。对政策把握，泰禾是最精准的。”

能抓住红利的黄其森弱点是什么？是管理。2018年以来，泰禾集团发生了大幅度高管流动以及裁员风波。公开资料显示，2017年以来，泰禾先后有超过10名高管离职或被辞退。2018年，泰禾财务总监罗俊、集团副总裁丁毓琨、集团副总裁兼北京区域公司总裁钱嘉、集团副总裁沈力男等先后离职。2019年4月30日因个人原因，张晋元辞去泰禾集团副总经理职务。2019年1月10日，泰禾集团副总经理郑钟、副总经理朱进康及财务总监李斌辞去所任职务。郑钟主要负责地产业务，而朱进康是泰禾商业板块的关键人物。而因泰禾去年以来的迅速裁员计划，随之也产生了诸多负面信息。

黄其森也坦言，管理上有他的失误存在。“整体来说，还是房地产行业发展太快，连长都要当团长用。这可能就是地产行业的人才现状。我们也能感觉到，和万科、龙湖、融创这些企业相比，还有差距。当然，房地产操盘这是一个很长的产业链，并不是几个人可以解决的，我要做的事尽量控制不犯大的错误，不拿错地，不去错地方。但是人不可能不犯一点错误。这其实就是成长的代价。”

黄其森透露，在管理上，泰禾要进行大幅度调整，要“精总部强区域”。目前公司奖金也跟回款直接挂钩。泰禾目前管理架构主要分为四个区域：北京、上海、福建和广深，未来更多决策就放在第一线，“能听得见炮火的地方”。“举个例子，OA这样的审批流程，当天就要点掉，拖延每次就罚一万块，这也是我们效率的改变。包括引进一些有执行力的人才，现在基本上就是四级变两级，马上拍板，马上决策。”

对于未来拿地策略，黄其森表示，从去年年初感觉市场不对，到今年一年半的时间，泰禾一块地也没拿。接下来，泰禾还是会在二十几个城市深耕，最多会扩张到西安、重庆、成都。泰禾原来有7000亿的土地储备，现在跟世茂合作后，还有6000亿的土地储备。“今年拿地还是要看回笼的资金来确定拿地的（节奏），更多会鼓励小股操盘、品牌输出。下半年，从中美贸易到整体市场，都有不确定性，我们还是保持相对谨慎的态势。”

最后，黄其森说，“做企业，从某种程度来讲，还是给自己定位。泰禾的定位就是中小企业。还是要有忧患意识。”

他不再追求2000亿了。

今天（6月14日）晚间，新城控股发布公告称，上海新城万圣企业管理有限公司（简称“上海万圣”）拟分别与公司下属子公司以现金增资并提供股东后续投入的方式共同投资公司27个房地产项目，投资金额共计约195.49亿元。上海万圣是新城控股的关联方。

此举引发外界对新城控股是否缺钱的质疑。对此，新城控股方面回应，公司控股股东通过下属子公司上海万圣出资，与上市公司共同投资项目，体现了控股股东对上市公司发展的支持。也有接近新城控股人士表示，此次资金调集无涉外部债务。

关联方上海万圣出资总额为43.03亿元

公告显示，上海新城万圣企业管理有限公司出资总额为43.03亿元（包括现金增资款10.39亿元及股东后续投入32.64亿元），新城控股本次出资总额为152.46亿元（包括现金增资款13.32亿元及股东后续投入139.14亿元）。

增资完成后，上海万圣对各标的公司持股比例均为19%，公司下属子公司对标的公司的持股比例为81%。

上海万圣为新城控股的控股股东富域发展集团有限公司的全资子公司，并由新城发展控股有限公司（HK.1030）间接控股，属于公司关联法人。

同时，上海万圣拟与公司下属子公司分别签署《增资（合作）协议》。根据协议，增资完成后，各标的公司均由公司负责运营管理，各股东按其在标的公司中的持股比例行使股东表决权；根据各标的公司经营需求，各股东将按持股比例为其提供资金支持，或提供同等条件的担保等符合法律法规的支持。

交易被外界混淆的是，在此次近200亿的交易中，上海万圣本次出资总额为43.03亿元（包括现金增资款10.39亿元及股东后续投入32.63亿元），也就是说，当前上海万圣出资金额为10.39亿元。而其它的150多亿元，则是新城控股通过子公司投向项目的原本正常投资的费用。

对于新城控股此举做法，财经评论员严跃进点评称，通过此类共同投资，能有助于降低新城控股的地产投资成本，也实现了联合开发的目的。而且此类投资方本身和新城控股有相对密切的关系，类似投资利好既有投资思路的贯彻，又有助于项目的稳健操盘。此举在当前金融和销售环境收紧的情况下，具有积极的意义。

A+H两平台之间调资，控股股东支持新城控股发展

值得注意的是，此举引发外界对新城控股是否缺钱的质疑。实际上，目前宏观环境并不利于房企快速扩张，房企的融资业务也存在收紧现象。同策研究院数据显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%。

在此背景下，有业内人士分析认为，近期一些大中型房企都在具体项目操盘上进行操作，很大程度上与资金面吃紧、项目的流动性资金不足等有关。

“而在化解项目资金压力方面，有各种形式，包括联合开发、共同投资或转让股权等。类似新城体系这类投资具有较好的意义，有助于降低相关的资金压力。”上述业内人士表示。

业内人士称，此举往往和企业不愿意对外融资有关，尤其是对外融资增加了高负债率等问题，容易增加管理层的压力，因此，这个时候企业关联公司若资金充沛，往往会加大对企业的支持力度。

对此，新城控股方面回应，公司控股股东通过下属子公司上海万圣出资，与上市公司共同投资项目，体现了控股股东对上市公司发展的支持。而在运营层面，此次投资中，关联方上海万圣对投资的具体项目无主动选择权，在项目投资收益等方面实行同股同权，也能够确保各方股东的合法权益。

另据接近新城控股的相关人士表示，此次系新城体系内A+H两个平台之间的资金调集利用，并非外部融资，无涉外部债务，“新城发展有钱，就和A股一起投资项目开发，从而提高资金利用效率。”

6月14日，雅居乐集团控股有限公司（简称“雅居乐集团”）宣布，额外发行1亿美元的优先永续资本证券，并将与6月4日发行的6亿美元优先永续资本证券合并及组成单一系列。

6月14日，该公司已与高盛就发行证券订立认购协议，高盛为出售额外证券的独家全球协调人、独家账簿管理人及独家牵头经办人。

雅居乐表示，该公司计划动用所得款项净额为若干现有债项进行再融资。公司或会因应市况变化而调整上述计划并重新调配所得款项净额的用途。

同日，中国奥园集团股份有限公司公告称，发行于2023年到期的2亿美元优先票据，年利率7.35%。6月14日，该公司及附属公司担保人与摩根士丹利已就发行票据订立购买协议。

中国奥园在公告中表示，预计发行票据所得款项净额(经扣除就本次发售应付的承销佣金及其他估计开支)将约为1.98亿美元。该公司拟将该笔资金用于现有境外债务再融资。

6月14日，佳兆业集团控股有限公司（简称“佳兆业集团”）发布公告称，2019年5月，该集团连同其合营企业及联营公司取得合约销售金额约72.78亿元，同比增长约93.2%；合约建筑面积约为37.75万平方米，同比增加约67.2%；平均售价约为每平方米19281元，同比增长约15.6%。

今年前5个月，该集团连同其合营企业及联营公司累计取得合约销售约为278.1亿元，对应的合约建筑面积约为144万平方米，分别较2018年同期增加约74.6%及44.9%。今年前5个月平均售价约为每平方米19313元，较2018年同期增加约20.5%。

佳兆业官网数据显示，2019年该集团年度销售目标875亿元。按照此数据计算，该集团于今年前5个月已完成销售目标约31.78%。

克而瑞研究中心数据显示，2019年1月-5月，佳兆业集团新增土地建筑面积269.1万平方米，新增土地货值276.1亿元。

“泰禾的危机已过。”面对诸多媒体的采访，黄其森如是说。

6月14日下午，在位于北京通州的泰禾·中国院子，身穿湖蓝色T恤、浅卡其色长裤、黑色皮鞋的泰禾集团董事长黄其森准时于14点30分出现在众多媒体面前，伴其左右的是泰禾集团副总裁葛勇、泰禾集团CFO姜明群以及泰禾集团新晋品牌负责人、泰禾集团副总裁全忠。

整体看上去，黄其森显得较为轻松自在，与此前媒体字里行间呈现出的泰禾资金链紧张的状况不太一样。而全程3个小时的采访以及媒体见面会结束后半个小时的非正式交流，他的充沛精力一直在线，丝毫看不出疲惫。

超过3个小时的交流，干货满满。黄其森敞开心扉，销售额、债务兑付、人事调整、管理问题、架构调整、股权质押、项目出售、战略布局、多元业务，均有涉及。特别是媒体最为关注的资金链问题，黄其森多达三次表示，“泰禾没有大家想象的这么惨”。对于谜一般的销售额，黄其森首次披露，2018年卖了1300亿元。对于战略布局，黄其森称，泰禾坚决不去三四线城市。对于出售项目，黄其森透露，不会再有大规模出售，还有两三个项目要卖。对于管理问题，黄其森承认泰禾只算得上是小学生水平，但是也在向优秀的企业学习。

6月14日下午，泰禾举行媒体见面会，泰禾集团董事长黄其森表示，“泰禾的危机已过”。新京报记者 段文平 摄

谈销售额：去年卖了1300亿，今年目标1500亿

泰禾的销售额一直是个谜，是为数不多房企中未披露的一个。尤其是黄其森曾对外宣称2018年泰禾的销售目标是再翻一番至2000亿元，更令泰禾的销售额备受关注。

黄其森解释称，上市公司没有硬性要求做销售数据的披露，更重要的是，目前市场上的销售额有签约口径、权益口径等，各家机构都不一样。没有主动对外说，造成不同的误解。后续，会加强这块的管理。

虽然泰禾之前回复深交所称，公司董事长黄其森先生关于2018年销售目标2000亿元，属于其对公司发展的目标和愿景，不构成本公司的预测和承诺。但是，对具体销售数字仍三缄其口。

在6月14日举行的媒体见面会上，黄其森终于破天荒进行了首次披露：“泰禾没有大家想象的这么惨，去年卖了1300亿元，回款金额在700亿-800亿元，这不算太差。最重要的是，泰禾的权益比例占80％-90%，如果按照权益金额排名，在所有房企中，泰禾应该排在第15位或者更高。”

对于2019年销售目标，黄其森透露，较为审慎、保守，但是更看重回款，希望不低于1000亿元，甚至更高。截至今年5月份，泰禾已经实现400亿元左右的回款。黄其森说，对实现全年回款目标非常有信心。

至于2000亿元的销售目标，黄其森不想多说，他表示“上市公司太敏感”。

谈债务：偿还180多亿短期负债，刚性兑付不到60亿

除了销售额外，自从去年下半年来，泰禾的资金链危机传闻甚嚣尘上，特别是出售多个项目股权、高管频繁离职等加剧了市场传闻。

不过，泰禾确实面临着短期偿债压力。2018年泰禾经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，同时，公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

如今，泰禾的短期债务偿还的如何了？黄其森透露，现在对于泰禾来说，没有太大问题了，“今年需要完成的刚性兑付债务也只有100多亿元。如果一百多亿都完成不了，那泰禾还能做什么呢？”

达574.28亿元的短期债务，具体已经完成了多少？泰禾集团副总裁葛勇解释，从去年已经开始做了资金的安排，过去五个月，泰禾已经偿还了180多亿元的短期负债，还有300多亿元，做了偿还日期的置换，到今年年底，泰禾的刚性兑付金额不到60亿元。

也就是说，让泰禾短期兑付压力大大下降的是其中300多亿元的债务置换。这让泰禾步入危局，也成为解局关键，更使得泰禾从中吸取教训与经验。

黄其森回忆道，前几年，泰禾放开来做，很多金融机构找上门来，谁的（钱）快、谁的（钱）便宜就跟谁合作。但是也带来了困扰，100多家金融机构，很多出现问题，也间接影响到了泰禾，“从去年下半年开始调整与梳理，形成15-20家战略合作伙伴，这样交流沟通起来很容易，也分散降低了风险。”

具体置换方式的操作上，葛勇解释，引入新的合作伙伴，置换掉原来的合作伙伴；在债务金额、期限上，进行合理优化，加大长期债务的占比。“接下来，你会看到，泰禾的负债中，长期贷款占比会越来越多，短期会越来越少。”

谈卖项目：还有两三个项目，不会有大规模出售

为了回笼资金、补充现金流，泰禾为旗下部分项目寻找合伙伙伴。截至目前，泰禾已经将旗下南昌4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、苏州1个项目、广州1个项目、佛山1个项目的部分股权出售给世茂房地产，总交易对价超过77亿元。

泰禾接下来还会继续为旗下项目寻找买家吗？黄其森表示，不排除一些项目跟一些优秀的企业合作，但是体量不会太大，大概还有两三个项目。

对于泰禾集团层面将引入战略投资者的传闻，黄其森透露，“有接触，大家都希望跟泰禾合作，但更多是项目层面。如果是股东层面，我不方便透露。从目前的情况来说，也说明一点，泰禾是一个比较包容开放的心态。”对于合作伙伴的选取标准，黄其森表示，一是有共同的价值观，二是对泰禾有帮助。

“对于合作伙伴还是有选择的，比如与世茂房地产的合作，志同道合，门当户对。” 黄其森说。

谈布局：坚决不去三四线城市，未来更倾向于合作拿地、小股操盘

曾经，泰禾是闽系房企的一面旗帜，以纵横捭阖之势驰骋于土地竞拍市场，多次拿下高价地块，成为盛极一时的“黑马”，更成为对手口中的“劲敌”。而泰禾院子系列产品，也让其成为明星房企。

直到2016年上半年，市场发展逐渐“失控”。黄其森回忆道，市场形势不对，所有的企业都到一二线来举牌拿地，两三天出一个高价地。“2016年年中开会，我对公司的人说，要对市场有敬畏之心，不能这样干。”2016年下半年，泰禾停掉了招拍挂拿地，到目前为止，公开市场几乎不去拿地，更别说高价地了，“泰禾已不做带头大哥好几年”，黄其森笑着说。

虽然减少拿地，但是黄其森说，有一点非常坚持，坚持在一线、二线城市布局。截至目前，泰禾的项目分别分布在以北京、上海、广深为中心的城市群，三个地方占泰禾整体土地储备的80%，剩下就是福州、厦门。

对于接下来的战略布局，黄其森表示，“深耕一二线、坚决不去三四线城市，在泰禾已布局的20多个城市深耕，最多会扩展到西安、重庆、成都，其它的地方不会再去了。”黄其森举例称，“卖的这些项目一拿出来，很多房企找上门来谈，大家都流口水，如果这些项目在三四线，没人来谈的。”

对于拿地的方式，黄其森透露，泰禾会以更包容更开放心态，比如输出品牌，小股操盘，合作拿地，这也不会影响到整个销售，因为泰禾的权益占到80%、90%，这次稀释完之后，权益还是非常高的，所以今后的合作会更多一点。对于下半年的市场，保持相对谨慎的态度，很多地方存在不确定性，每个区域根据回款情况，来确定拿地的安排。

在媒体见面会后，黄其森被团团围住，与部分媒体继续交流。新京报记者 段文平 摄

谈人事变动：流动很正常，以内部推荐为主

泰禾的人事变动同样引人关注。

今年4月29日，泰禾集团发布公告称，收到公司副总经理张晋元的辞职报告，张晋元因个人原因申请辞去其所担任的全部职务，辞职报告即日生效。除了张晋元外，从去年以来，包括泰禾集团副总裁、广深区域总裁许珂，泰禾集团副总裁沈力男，泰禾北京区域总经理钱嘉，泰禾集团财务总监罗俊，泰禾上海区域副总经理鄂宇，泰禾商业运营板块副总裁陈健豪，泰禾集团品牌部负责人伍小峰等高管都相继离职。

黄其森回应称，泰禾核心高管团队还是比较稳定的，有流动很正常，要客观看待，泰禾副总裁级别有20多位，3-5个变动很正常。黄其森表示，未来泰禾的人才将以内部提拔和培养为主，大规模的招聘将于6月底结束。

对于人才的流动，黄其森的态度是“留的安心，走的愉快”，如果有更好的发展，还是要鼓励的，这也说明泰禾是包容开放的心态。

谈到自己目前的工作，黄其森说是“看人、阅人”。他认为，对人的投资，是泰禾最重要的投资。对于人才选拔标准，黄其森认为，财务人才两个标准，来自于四大行和央企。法律人才，毕业于北大、清华、人大、中国政法。媒体人才，来自于中国传媒、人大、北大。整体的标准起码要985?211。

谈管理：从四级到二级管控，放权区域公司

高管的变动也让泰禾的管理问题浮出水面，黄其森也自嘲，泰禾存在“一流人才干出了三流业绩”。

对此问题，黄其森并不避讳。他表示，在战略上，泰禾是大学生，在管理上只能算是小学生，因为发展太快，连长当成团长用，团长当成师长用，泰禾为什么不敢布局三四线城市，原因在于管理存在难度、人才储备跟不上。

与万科、龙湖、融创等企业比起来，黄其森说，泰禾管理上存在差距，拿地战略上我们几个人可以搞定，但是操盘这么大的产业链不是几个人能解决的，“但是我尽量控制不犯大的错误，别拿错地，别去错的地方拿地”。

黄其森也表示，泰禾在企业管理层面，也在努力做出改变。诸如向优秀的企业学习，黄其森多次提到华为。他认为，泰禾是年轻的企业，一定要沉下来，向管理要速度、效益，向华为这些优秀的企业学习。

在人才的管理上，黄其森表示，与恒大、万达比起来，泰禾的执行力差一点，引进了万达的一批人才，抓工程管理工作，他们的现场的执行确实是强项。在人才的考核上，改变原有的高激励，进行严考核，以前按照签约考核，现在以现金流和回款考核，两次完不成，自己提出来走人，目前考核的成效很明显。

在组织架构上，黄其森透露，泰禾的管控体系由四级变两级，精总部、强区域，更多的放权于区域公司，由他们来决策，在一线能听得见炮火的地方，要沉下去，要有效率。

在黄其森看来，先夯实、做扎实了，在泰禾20多个城市，先把管理团队搞上去，空间足够了，没必要一定要追求5000亿、6000亿元的销售额，“如果都是快餐复制，即便是一万亿又怎么样，对这个城市、社会有什么贡献呢，泰禾更多的走精品路线，精品不等于豪宅，更多的是对城市、社会负责的态度。”

自2009年开始的住房公积金贷款支援保障性住房建设的试点工作，在启动10年之后，已经渐入“尾声”。这项出台时存在一定争议，却又对保障性住房建设和棚改发挥了重要支持作用的政策，将要面临一个新的周期。

《中国经营报》记者获悉，2018年，住房公积金发放保障性住房建设试点贷款只有0.46亿元，创下2015年以来的最低值。而在累计发放贷款的373个试点项目中，到2018年底时，已有353个项目结清贷款本息，只有20个项目还未结清贷款本息。

以住房公积金发放保障房建设和棚改建设贷款，既是后两者重要的资金支持渠道，也是住房公积金增值的用途之一。于是，当这项试点政策走到第10年时，住房公积金投资渠道的问题也被映衬出来。

0.46亿元

“部里面和我们通报的情况，2018年以住房公积金发放的保障房建设贷款，大概是0.46亿元的样子，这是全国范围的统计口径，我们觉得这个数据已经比较低了，实际上一年才发了4600万元贷款。”日前，东部某省住建厅的内部人士告诉记者。

住房公积金用于发放保障性住房项目贷款试点，是2009年开始的一项制度安排。当年，财政部、中国人民银行总行、住建部联合下发160号文件，启动住房公积金发放保障性住房建设贷款的试点工作。地方政府须通过上报申请，经三部门批准后，可以纳入试点范围，并获得住房公积金发放的保障房建设贷款。

2018年试点贷款发放的4600万元数额，是近年来住房公积金发放保障房建设贷款的“低点”。记者掌握的情况显示，2016年，发放试点项目贷款为20.79亿元；2017年，发放试点项目贷款9.62亿元，已经呈现出快速下降的趋势。2018年则骤降至0.46亿元。

“这个科目的数据下降是非常明显的，也说明了一些趋势性的信号，随着地方保障房建设和棚改融资渠道的多元化，住房公积金贷款支持保障房建设试点的角色，逐渐将有变化，而且这个变化实际上在市场层面是已经发生了的。”中部地区某省住建职能部门的人士向本报记者分析。

近年来，城镇棚户区改造的力度不断加大，国家开发银行等金融机构，采用了包括PSL等证券化金融产品在内的多种手段，为城镇棚户区改造提供了资金支持和保障。市场层面曾有估算，国开行为城镇棚户区改造创新的PSL证券金融产品的规模，近年来已有万亿水平。

“棚改当中也有不少是保障房的建设，因此，现在地方政府在这方面的资金来源渠道，更加多元化了，与10年前有很大不同，所以，在市场层面发生变化，是顺理成章的事情。”前述东部地区住建厅内部人士表示。

渐入尾声

对于很多地方政府及其住建部门而言，至少从2016年开始，就已经对住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的变化有所感知。

多位地方住建系统人士均告诉记者，2015年时，住建部、央行、财政部等对于这项试点曾有政策口径调整的意思表示。而这个口径的变化，则是对新增项目的控制。对于他们而言，这是一个非常明确的信号。

按照当时三部门的政策口径要求，从2016年1月1日起，尚未发放项目贷款的试点城市，不再发放住房公积金项目贷款。同时，按照住建部及相关主管部门的要求，除不再新增试点城市外，对已经开展试点工作的城市，仍有未发放贷款的试点项目的，原则上不再发放住房公积金贷款，也不再调整新增试点项目。

与此同时，住建部及相关主管部门还要求，对已发放贷款但尚未结清的试点项目，试点城市政府要妥善安排还款资金，确保按期偿还贷款本息。“也就是说，从2016年开始，住房公积金发放保障房项目贷款试点的总量就已经被控制了。”

本报记者获得的该项试点工作的数据显示，截至2016年底，住房公积金发放保障性住房建设贷款总额为862.07亿元。而到2018年底，该项试点累计发放的贷款总额为872.15亿元，总体持平。而发放贷款的项目数量则完全相等，都为373个。这意味着，从2016年开始，住房公积金发放保障性住房贷款的总体规模实际上没有太大变化。

与此同时，贷款本息的清偿工作一直在稳步进行当中。记者掌握的数据显示，2018年回收试点项目贷款36.15亿元；2017年回收试点项目贷款53.49亿元；2016年则回收项目贷款205.10亿元。截至2018年底，累计回收试点项目贷款826.04亿元，试点项目贷款余额46.11亿元。

投资渠道

“以住房公积金发放保障性住房建设贷款的试点，总体上看，是很安全的，基本没有逾期。”前述东部地区住建厅的人士告诉记者。而对于余额已经超过5万亿元的住房公积金而言，安全显然最重要的。

记者掌握的数据表明，2018年，试点贷款项目没有逾期情况出现。按照有关管理规定，试点项目贷款风险准备金余额12.39亿元，占试点项目贷款余额的26.86%。

即便如此，在这一试点政策推出时，仍存在一定争议。因为，按照中国内地的制度设计，住房公积金由城镇职工和用人单位按照1：1共同缴存。与社保、医保等社会保障不同，政府各级财政并不出资，也不涉及相关担保。这使得住房公积金带有十分鲜明的“资金互助”性质，而按照当时《住房公积金管理条例》等法律性文件的规定，住房公积金的投资方向只有国债。

长年以来，住房公积金增值渠道的问题始终存在。根据记者掌握的数据，2018年，全国各地方的住房公积金增值收益率均未超过2%，国债和银行大额存款仍然是增值收益的主要来源。

有关主管部门也试图在现行法律制度框架以内，尝试提高住房公积金收益率的办法。例如，要求地方在住房公积金储蓄银行的遴选上，必须采用招标制，以获得更高的大额存款利息等。

开展住房公积金受托银行公开招投标工作的焦作市，最直接的体现即是收益率提高——新的受托银行管理模式实行三年来，住房公积金管理中心连续三年增值收益超亿元，增值收益率最高达到2.46%。而这一增值收益率，是在提高了住房公积金存款利率的基础上实现的。

记者掌握的情况表明，2018年，住房公积金增值收益854.25亿元，比上年增长11.92%，但增值收益率也只有1.56%。

在很多房企人士印象中，房地产金融的风险，从未被如此明确地强调。

6月13日，中国银保监会、证监会高层在第十一届陆家嘴论坛上，“不客气”地指出了当前房地产市场、房地产金融存在的风险。

多位房地产业内人士认为，这些讲话释放了房地产调控仍不放松、融资可能收紧的信号。

事实上，监管层释放的信息与近期一系列的施政措施一脉相承。此前5月份23号文已狙击房地产信托和其他非标融资；6月初，市场传言部分房企公开市场融资受限，包括债券及ABS产品。

这些房企也是一段时间以来高地价的主要制造者。深圳房地产研究中心研究员李宇嘉指出，这一波“地王”地理范围上远不及2016-2017年，但关注度却一样高。特别是苏州、厦门、西安、武汉等二线热点城市，楼面价均创新高，引发监管关注。

经历了“小阳春”的楼市，目前又走到了一个新的节点。可以预计的是，上半年这种个贷宽松、融资便利的好日子要改变了。下半年融资将变得困难，对一部分房企而言，可能将是生死之战。

罕见警示背后

在众所瞩目的陆家嘴论坛上，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清罕见地发表了一段针对房地产风险的讲话。

郭树清表示，“近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”

他还说，更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

住户部门杠杆率提升有数据支撑。央行《中国金融稳定报告（2018）》指出，截至2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）。

另据国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心与中国社会科学院经济研究所《2019年一季度中国杠杆率报告》，2019年一季度我国居民部门杠杆率由2018年末的53.20%升至54.28%，上升了1.1个百分点。

6月12日，央行最新公布的相关报告显示，5月住户部门新增贷款增加6625亿元，其中，短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元。

中原地产首席分析师张大伟指出，住户部门的中长期贷款中大部分是房贷，2019年前5个月住户部分中长期贷款上涨了2.27万亿，居于历史最高点。

房贷持续高企之外，房地产企业的融资在今年也迎来一个小高潮。数据显示，今年截至5月6日，房企美元债发行852亿美元，已达到2018年全年的72.9%；今年前5月，房地产信托也创下近年来的新高，超过3500亿。

事实上，监管层的警示，也是一些房地产行业有识之士所担忧的。去年，金地集团董事长凌克便对21世纪经济报道记者表示，当资源过度集中于房地产，居民大量投资房地产，市场中其他行业的从业者也来投资房地产，就意味着这个行业面临着泡沫化的风险。

万科集团董事会主席郁亮也不止一次指出，房地产单边上涨的时代已经结束了，对房价再度上涨不能抱有幻想和期待。

融资预期收紧

多位业内人士分析，引发监管严厉警示的行业现象，很可能来自于近期土地市场的异动，以及其背后的信贷和融资支撑。

得益于3、4月份房地产市场的“小阳春”，房企过去三、四个月拿地的积极性明显上涨，也创造了多个单价、总价“地王”。

以苏州为例，4月24日，苏州一场土拍最终揽金134亿元，涉及住宅的五块地中，有4宗地块的溢价率超过30%，诞生了两个“地王”；4月29日，苏州工业园区湖东板块再拍出一幅单价“地王”。

据中原地产研究中心统计，截至6月13日，年内抢地过百亿的房企多达40家，其中碧桂园、融创和万科拿地金额分别为805亿、673亿、525亿。另外新城、旭辉、金地、阳光城等15家企业拿地均超过200亿。

5月17日，银保监发23号文强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，业内人士分析，此举大幅收紧了房企在拿地阶段的“前端”融资。

紧接着5月31日，接近监管层人士对21世纪经济报道表示，部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”；监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

截至目前，只有旭辉明确回应：旭辉集团没有收到包括口头和书面等任何形式的通知，资本市场业务暂无异常。

李宇嘉指出，此轮高价地和总价地主要出现在二线城市，这是“资产荒”的结果，板子不该只打在融资身上。但左口袋和右口袋的钱难以区分，即便债券等新增融资只能用来还债，但销售回款可以投入到土地市场的搏杀。支持土地前端融资的信托迅速增长，便佐证了违规融资的事实。

他认为，未来融资也不会收得太紧，基本还是守住2016年10月以来的“不允许违规加杠杆”的底线，打击的是土地前端融资、项目“四证”不全融资、借道影子融资等。

不过，从去年四季度的寒冷到今年一季度的暖春，再到当下的收紧，房企感受到行业的调整周期似乎越来越短，纷纷表示要为未来早做打算，除了抓紧融资机会，核心便是快速去货，回笼现金。

同策研究院数据显示，2019年5月，其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%，创2019年以来新低。其中公司债发行锐减，环比下降79.74%。

深圳一家大型房企内部人士指出，今年一季度和4月份，是房企融资的“窗口期”，没有抓住这个机会的房企，接下来的融资将会更困难。一些拿到大额融资的房企如恒大、融创，也主要是借新还旧，下半年偿债优先；而今年下半年融资利率的上升，也在预料之中。

中新经纬客户端6月16日电(熊家丽)截至2019年6月15日，全国31省份都已公布各地国民经济和社会发展统计公报，常住人口数据随即出炉。

广东省连续13年排名第一

根据各省份统计局公布的数据，广东、山东两省2018年常住人口均破亿。广东省以1.1346亿常住人口位居全国首位，拥有1.0047亿常住人口的山东省排名第二，河南省则以9605万常住人口名列第三。中新经纬客户端整理国家统计局公布的常住人口数据发现，广东省自2006年以来，已连续13年“霸占”常住人口排行榜第一。

广东省还是目前全国唯一一个增量突破百万大关的省份。根据广东省统计局公布的数据，截至2018年末，广东省常住人口比上年末增加177万人，其中自然增长人口92.76万人。除自然增长外，去年广东省人口机械增长即人口流入增量达到了84.24万人，也是很大的增量。

此外，中新经纬客户端综合各省份GDP和常住人口数据发现，经济大省的常住人口相对较多，排名也比较靠前。2018年GDP排名前10的省份，除福建外，广东、江苏、山东、浙江、河南、四川、湖北、湖南、河北这9省份位居常住人口前十名。

北京大学国民经济研究中心主任苏剑指出，影响常住人口的主要因素是经济因素：就业机会、工资水平、生活费用是最重要的因素。广东、山东常住人口数量位居前列，显然跟其经济发达有关。

27省份常住人口呈现正增长

31省份中，除北京、辽宁、吉林、黑龙江4省份外，其余27省份的常住人口均出现正增长。

南开大学人口与发展研究所教授原新在接受中新经纬客户端采访时表示，经济强省和农业大省的常住人口增长速度都比较快。经济强省，例如广东、浙江都在1%以上。因为经济增长速度快，对劳动力的需求就强盛，会吸引外省的劳动力流入。

农业大省，比如湖南、安徽、江西、福建、陕西等省份，增长率都在0.5%以上。一方面，过去这些省份是劳动力输出大省，得益于国家政策扶持，农村和中小城镇发展活跃，使得流动人口反流的可能性增加；另一方面，一些农业大省的省会城市成为经济增长的热点地区，吸引劳动力进入。

此外，数据还显示，北京和东三省的常住人口出现负增长。其中，2018年末北京市常住人口为2154.2万人，比上年末减少16.5万人。东三省中，吉林省常住人口2704.06万人，比2017年的2717.43万人减少13.37万人；黑龙江省常住人口3773.1万人，比2017年减少15.6万人；辽宁省常住人口4359.3万人，比2017年减少15.33万人。

中国人口与发展研究中心主任、研究员贺丹向中新经纬客户端表示，北京市和东三省人口负增长的原因不同。她指出，东三省的人口负增长，是人口自然增长率低和人口流出双重原因造成的。北京市以往的人口增长主要是人口机械迁入造成的，近两年人口负增长，主要是人口调控政策的结果。