你的房子以后一定属于你的子女吗？答案是：不一定。日前，杭州萧山就有这么一件事，老人去世后留下一套房子，继承人细细算下来，竟然有17个。

老父去世留下一套房子 17个人有权继承

这是一套镇上的老房子，有上下两层，屋主是老王夫妇，夫妇俩生育了7个子女。

老王的老伴在20世纪90年代就去世了，2003年老王也去世了。老王去世后，7名兄妹想当然地以为父母留下的房子就是子女的，大家商量后决定：让最小的妹妹王女士继承这套房子，由她负责修缮老房子，作为大家庭今后相聚的地方。

到了公证处，公证员例行询问了王女士一家的成员情况后发现，王女士还有一名继外婆，由此牵出了这套房子的17名继承人。

这17名继承人是怎么来的？

在法律上，配偶、子女、父母都是第一继承人。而继外婆嫁入外公家时，王女士的母亲尚未成年，她对王女士的母亲也尽了抚养义务，两人形成了抚养关系。王女士母亲去世后，继外婆并没有表示放弃继承，在法律上形成了转继承的关系。

这套房子，首先是王女士父母的婚内共同财产，房产的1/2属于母亲的遗产，1/2属于父亲的遗产。

也就是说，母亲的那一半房产，由王女士七兄妹和继外婆共同继承。因此，继外婆可以继承这套房子的份额是1/16。

但是，中间又有个小插曲，继外婆在2017年去世了，王女士母亲的兄弟姐妹转继承了继外婆的份额。王女士的母亲有同母同父的一个弟弟和一个妹妹，还有一个同父异母的弟弟。同胞弟妹在继母之前过世，留下了9名子女，这9人与王女士母亲同父异母的弟弟，成了另外的10名继承人。虽然占的份额不多，但都是法律上的继承人。

这10个继承人，再加上王女士兄妹7人，就出现了神奇的一套房产17个继承人的状况。

如何避免出现这种情况？最好的方式是遗嘱公证

看到如此纷繁复杂的法律关系，你是否觉得头大？

不仅各种证明文件需要跑断腿，光是“集齐”这么多人就并非易事，何况还要讲明情况并说服众人放弃继承。

公证员说，如果这17人中存在不愿意放弃继承的人，那么这套房子就会出现多个共有人的情况。

如何有效避免这种情况的发生？

最好的方式是遗嘱公证。

遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内，按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所作的个人处分，并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。遗嘱有五种形式，分别是公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱，其中公证遗嘱具有最高法律效力。

如何申办遗嘱公证？

到公证处领取办理遗嘱公证所需要的亲属关系表格等材料，公证人员会耐心讲解办理遗嘱公证所需要的材料以及如何完成亲属关系证明表格。

办理遗嘱继承需要哪些材料？

首先，遗嘱人的身份证明材料，如身份证、户口簿等。遗嘱人申办遗嘱公证应当亲自到公证处提出申请。

其次，遗嘱人的婚姻状况证明。如结婚证、离婚证和离婚协议、法院判决书或法院调解书（包含生效文书），配偶死亡的需提供死亡证明。

再次，遗嘱人的家庭成员证明，即亲属关系证明（范围为：配偶、子女、父母；若无前三者的则为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）。户口档案（在原老户籍所在地的派出所或区公安分局出具）、人事档案（人事单位出具）或独生子女证可作为佐证。

遗嘱涉及的财产证明（若曾经立有夫妻财产约定的，请携带公证书）。

最后，遗嘱草稿。自书遗嘱必须遗嘱人亲自手写。不会书写遗嘱的应提供代书遗嘱（请两个无利害关系人作为见证人，其中一人代书，并与两见证人一同到公证处办理，见证人请携带身份证件）。当然，当事人也可请公证人员代书。

立遗嘱人为70周岁以上的老人还需要有健康证明（县级以上医院心理卫生科或者精神卫生科出具）。

立好遗嘱很有必要

其实立一份遗嘱就可以避免不少麻烦，过去很多老年人的传统观念认为，立遗嘱是“触霉头”，但随着观念转变和突发情况多变，在立遗嘱者中，已经出现了很多年轻人的身影。

据了解，如今立遗嘱的平均年龄趋向年轻化，很多四五十岁的中年人都到公证处立下遗嘱，这些人多为外出经商或旅游，为防发生意外后财产纠纷，所以会提前立好遗嘱。

专家建议以下几种情况的应尽早立遗嘱：

自认为职业风险比较高的人；

家庭关系比较复杂的人，比如再婚者、有非婚生子女者等；

老年人，因为遗嘱必须在意识清楚、精神状况良好的情况下才能订立。

有的老人忌讳谈死亡，等到重病在床意识不清时，已不能立遗嘱了。

怎样立遗嘱才有效？

公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。

自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。

代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。

以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。

口头遗嘱是遗嘱人在危急情况下的选择，应当有两个以上见证人在场见证，危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，之前所立的口头遗嘱无效。

谁不能当见证人？

根据法律规定，无行为能力人、限制行为能力人、继承人、受遗赠人、与继承人、受遗赠人有利害关系的这几种人，不能担任遗嘱见证人。

多份遗嘱怎么办？

如果一个人所立的遗嘱有数份，其中有一份为公证遗嘱，就应按照公证遗嘱来执行遗产的继承。没有公证遗嘱，所立数份遗嘱中内容又相抵触的，以时间在最后的遗嘱为准。

为了不造成麻烦，早点做个公证或是立好遗嘱还是很有必要的。

前5个月全国房地产开发投资同比增长11.2%。

6月14日，国家统计局公布2019年1~5月全国房地产开发投资和销售情况。

前5个月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1~4月回落0.7个百分点。

值得注意的是，全国地价出现了自2012年以来首次下跌。前5个月房地产开发企业土地购置面积、成交价款双双同比大幅下降。据上海易居地产研究院测算，本次土地购置均价4389元/平方米，同比下跌3.5%，为2012年以来首次同比下跌。

前5个月，全国商品房销售额继续增长，达51773亿元，增幅6.1%。其中，西部地区商品房销售额11317亿元领涨各区域，增幅达10.8%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：“楼市反弹小阳春结束。拆分单月数据，5月全国商品房销售面积1.34亿平米，同比2018年5月份1.42亿平方米下调了5.5%。在这一下调的影响下，1~5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月扩大1.3个百分点。”

“今年1~5月房屋竣工数据同比下跌12.4%，这已经是连续17个月房屋竣工面积同比下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，“随着后续房地产市场供应端的发力，预计项目竣工规模持续下跌的可能性会减少，这也利好后续房屋交付规模的增加。另外竣工面积数据为负，当前也引起了很多新的问题，包括影响下游的装修建材等产业。”

“今年1~5月房企到位资金同比增长为7.6%。这和当前防范金融风险的大环境是有密切关联的。5月开始很多房企的融资压力明显增加，资金面略有收紧，这也会影响房企的土地投资和房屋销售策略。类似收紧的趋势预计还会延续，一直要到今年第四季度或才会有新的改善。”严跃进表示。

严跃进认为，目前已出现了连续4个月负增长的现象，而且跌幅有小微的扩大。虽然3月份开始各地房屋销售略有小阳春的态势，房屋销售表现总体还不错，各地购房的情绪也略有好转，但5月份的市场数据说明楼市回暖是有阻力的，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道之中。

中新经纬客户端6月16日电“房租太贵、找房太苦。”刚北漂的毕业生小邓大吐苦水。

毕业季“僧多粥少”房源紧张

毕业季到来，教育部称，2019届全国普通高校毕业生预计834万人。58同城、安居客《2019高校毕业生就业居行报告》显示，七成毕业生选择租房居住。百万毕业生加入租房大军，小邓就是其中一员。作为刚毕业的大学生，在房租价格、通勤时长、租房环境几个关键要素中，小邓更关注房租价格，他能够接受的价格区间是2000-2700元。

小邓的上班地在北京车公庄西附近，小邓近日上网查看房源，通过对比，他看中地铁6号线褡裢坡站附近的定福庄北里小区一套两室一厅的房子，该房子次卧面积12平方米，房租报价2100元。谁承想第二天一早，小邓却被中介告知该房子已被抢租，希望又一次落空。为了租房子，小邓一周看房10余次，还是没能找到理想房源。

毕业季，面对“僧多粥少”房源紧张状况，想要租到称心如意的房子难上加难。毕业于北京工商大学的小李，也遇到了跟小邓类似的情况。6月13日上午，中介带着小李来到北京地铁5号线惠新西街南口站附近的惠新里小区，15平方米的次卧报价2800元，就在小李当天下午准备去签合同时，房子已被他人抢先签约。

中介刘先生向小李透露，由于房源有限，一套房子会由多家中介在网上同时发布出租信息，不同中介也会不断带多人看房，所以没有讨价还价的余地，在你因为租金犹豫不决的时候，可能房子已被其他人抢租。刘先生坦言，六七月是租房高峰期，根据往年行情，预估六七月租房市场还会迎来周期性上涨。

中原地产首席分析师张大伟接受中新经纬客户端采访时表示，租赁市场中，租户属于弱势群体，现在业主很难直接找到租赁房源，这种情况下，租户只能选择通过中介选择房源，不论是议价还是合同细节，租户基本没有话语权。

毕业季租房难，一方面是房源紧张，卖方市场现象突出；另一方面是租房市场乱象百出。据北京市住建委消息，针对房地产市场违法行为新动向，北京市住建委全面治理发布委托手续不全、虚假房源信息以及违法群租、违规租赁等市场乱象。截至目前，2019年北京市住建委已依法对183家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。

北京房租已连涨三周

诸葛找房数据研究中心数据显示，今年第23周(6月3日-9日)，10个重点城市租赁中，深圳、南京、武汉、济南租金均价环比下跌，平均跌幅为0.45%，其中武汉跌幅0.71%居首。北京、上海、大连、成都、苏州、南宁6城租金均价环比上涨，平均涨幅0.45%，北京以涨幅1.28%居首。

分居室来看，北京一居室租金均价为5513元/月，二居室租金均价为6749元/月，三居室租金均价为10832元/月，居室价格普遍上涨。

58同城《2019年高校毕业生就业居行报告》指出，2019年高校毕业生平均月薪约6500元。

按此估算，毕业生若选择个人整租一居室，月租花销占收入比达85%，为了减轻生活压力，合租成了毕业生不二的选择。

谈到未来房租价格走势，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租金上涨和市场需求有很大关系，随着毕业季的到来，租赁需求增加，这个时候会带来租金的上涨。

但他同时提出，预计房租水平和房价走势一样，如果房价近期上涨空间不大，那么租金可能会在6-7月份涨一波，随后保持平稳状态。

严跃进建议，从高校本身来说，应积极为毕业生提供房源租赁信息；从政府监管的角度来看，需要稳定房租价格水平，必要时候应该建立相关的投诉机制和通道。

在张大伟看来，当下租赁市场，过半房源已被各种租赁代理机构垄断。一线城市租赁市场已经机构化，租金上涨对于控制了大量房源的租房机构来说，是直接的利润和收益，这也是2018年当时7-8月租金疯涨的主要原因，张大伟建议降低机构控制房源的比例。

如何快速租到满意的房子

首先，明确可承受的租金区间，确定租房大体区域，这样方便作进一步筛选。

其次，明确自己的租房需求，比如面积、户型、租期、楼层、朝向、家电、是否有电梯等，以便租房更有针对性。告知中介，方便中介帮你快速锁定一批合适备选房源。

最后，确定具体房源。集中探访前期中介选中的备选房源，经过对比选出最佳房源。切记，看过房子满意后及时签约，以防房源中途被抢。

毕业生租房这几点要记牢

毕业生租房需要注意哪些事项呢？严跃进指出，从租房本身来说，建议通过大型中介机构、影响力相对较大的APP软件或公司寻找租赁房源，同时一定要对租赁过程中是否存在其他费用、中途退租的违约风险等有所了解。另外，毕业生刚开始工作如果不稳定，不建议长租，而尽量选择6个月甚至3个月的短租以进行过渡。

张大伟建议，尽量不要入住刚装修过的房子，同时，最好选择和自己熟悉的人合租。

毕业生若与房东直接签订租房合同，要查看其身份证和房产证是否一致，确保其具有房屋出租权。

本报记者 杜雨萌

从国家统计局6月14日发布的前5个月全国房地产开发投资数据来看，虽然同比增速有所回落，但仍保持着两位数的增长。同时，近两个月多地继续收紧楼市调控政策。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，仅4月份、5月份，各地出台的有关房地产市场的调控政策就合计约101次。而从各地出台的政策内容来看，分化趋势进一步加剧。

例如，同为江苏的两个热点二线城市，南京放开高淳区限购、但苏州却收紧调控手段，并规定全年房价涨幅目标必须控制在5%以内；再比如近日东莞出台土拍新政，为土地市场降温，但紧接着，湖北恩施州恩施市房地产协会发布的自律性文件《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，又在一定程度上显露出“托底”的意味。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，今年全国楼市的分化趋势将更加明显，主要体现在热点二线城市恒热，三四线降温城市增多。基于此，预计未来各地在调控方向上会更为清晰地体现出“因城施策”的特点，即下半年出台限制房价涨跌的城市数量或不断增多。虽然通过行政手段对房价进行直接调控会缺乏市场调节的“柔性”，但这也是当下实现“三稳”最为直接的手段。

以土地市场来说，继5月11日苏州出台土拍新政，提出土地竞价超过市场指导价10%至25%后转为一次报价出让方式后，6月6日，东莞也将土拍价格调整为“限价+一次性最终报价”。

“这两次土拍新政的出台，都与前期土地市场行情过热有关。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，从地方政府的主体责任来说，要对本地的房价、地价和租金负责，根据实际情况进行政策调整。也就是说，如果本地房价或地价涨幅超过一定幅度，那地方政府一定会收紧政策，防止炒作预期升温。从东莞此次出台的土拍政策来看，在一定程度上消除了过去单一价格考量下的弊端，如后续可能会出现的非理性抢房、抢地，以及因过分冒险而导致的豪宅化倾向等。

李宇嘉预计，随着土地市场过热的城市陆续收紧调控政策，预计由二线热点城市（包括“新一线”城市）引发的“地市热”将得到控制。

整体上看，今年在住建部两次预警房价涨幅过快城市、多地收紧公积金政策、银保监会加大违规资金流入房地产市场监管处罚力度，以及各地出台的“量体裁衣”式调控政策影响下，仅从新房市场角度来看，降温趋势愈发明显。

来自易居房地产研究院监测的40城新建商品住宅成交报告显示，5月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降9%。其中，一线城市成交面积环比增长13%，同比增长35%；二线城市成交面积环比下降5%，同比下降3%；三四线城市成交面积环比下降2%，同比下降29%。

从国家统计局6月14日发布的前5个月全国房地产开发投资数据来看，虽然同比增速有所回落，但仍保持着两位数的增长。同时，近两个月多地继续收紧楼市调控政策。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，仅4月份、5月份，各地出台的有关房地产市场的调控政策就合计约101次。而从各地出台的政策内容来看，分化趋势进一步加剧。

例如，同为江苏的两个热点二线城市，南京放开高淳区限购、但苏州却收紧调控手段，并规定全年房价涨幅目标必须控制在5%以内；再比如近日东莞出台土拍新政，为土地市场降温，但紧接着，湖北恩施州恩施市房地产协会发布的自律性文件《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，又在一定程度上显露出“托底”的意味。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，今年全国楼市的分化趋势将更加明显，主要体现在热点二线城市恒热，三四线降温城市增多。基于此，预计未来各地在调控方向上会更为清晰地体现出“因城施策”的特点，即下半年出台限制房价涨跌的城市数量或不断增多。虽然通过行政手段对房价进行直接调控会缺乏市场调节的“柔性”，但这也是当下实现“三稳”最为直接的手段。

以土地市场来说，继5月11日苏州出台土拍新政，提出土地竞价超过市场指导价10%至25%后转为一次报价出让方式后，6月6日，东莞也将土拍价格调整为“限价+一次性最终报价”。

“这两次土拍新政的出台，都与前期土地市场行情过热有关。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，从地方政府的主体责任来说，要对本地的房价、地价和租金负责，根据实际情况进行政策调整。也就是说，如果本地房价或地价涨幅超过一定幅度，那地方政府一定会收紧政策，防止炒作预期升温。从东莞此次出台的土拍政策来看，在一定程度上消除了过去单一价格考量下的弊端，如后续可能会出现的非理性抢房、抢地，以及因过分冒险而导致的豪宅化倾向等。

李宇嘉预计，随着土地市场过热的城市陆续收紧调控政策，预计由二线热点城市（包括“新一线”城市）引发的“地市热”将得到控制。

整体上看，今年在住建部两次预警房价涨幅过快城市、多地收紧公积金政策、银保监会加大违规资金流入房地产市场监管处罚力度，以及各地出台的“量体裁衣”式调控政策影响下，仅从新房市场角度来看，降温趋势愈发明显。

来自易居房地产研究院监测的40城新建商品住宅成交报告显示，5月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降9%。其中，一线城市成交面积环比增长13%，同比增长35%；二线城市成交面积环比下降5%，同比下降3%；三四线城市成交面积环比下降2%，同比下降29%。

主持人陈炜：6月14日，国家统计局公布最新数据显示，前5个月，全国房地产开发投资同比增长11.2%。今日，本报聚焦数据变化及未来调控走向，进行相关采访和解读。

本报记者 苏诗钰

6月14日，国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况数据显示，1月份至5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1月份至4月份回落0.7个百分点。

对于房地产投资的变化，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，今年以来房地产投资增长保持基本稳定，总体来看，仍然是一个比较高的增速。从市场的情况来看，4月份70个大中城市商品住宅销售价格显示，一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅在0.5%-0.8%之间，二手房房价环比涨幅在0.4%-0.6%之间，基本保持稳定。各地在坚持“房住不炒”的政策定位下，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场保持稳定是有基础的。

1月份至5月份，房地产开发企业房屋施工面积745286万平方米，同比增长8.8%，增速与1月份至4月份持平。1月份至5月份，房地产开发企业土地购置面积5170万平方米，同比下降33.2%，降幅比1月份至4月份收窄0.6个百分点；土地成交价款2269亿元，下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波在6月14日接受《证券日报》记者采访时表示，1月份至5月份的土地成交面积和金额下降趋势并未改变，资金监管的阀门“微收紧”直接影响到房企拿地的心态。值得关注的是，土地市场依然保持“热点恒热”，杭州、武汉、合肥、郑州、苏州、宁波等热点二线城市的土地市场近期热度依然较高。

从商品房销售和待售情况来看，1月份至5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1月份至4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。

5月末，商品房待售面积50928万平方米，比4月末减少453万平方米。其中，住宅待售面积减少413万平方米，办公楼待售面积减少22万平方米，商业营业用房待售面积减少28万平方米。

6月14日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，今年1月份至5月份，商品房销售面积同比跌幅为1.6%，目前已出现了连续4个月负增长的现象，而且跌幅有小微的扩大。虽然3月份开始各地房屋销售略有小阳春的态势，房屋销售表现总体还不错，各地购房情绪也略有好转，但5月份的市场数据说明楼市回暖是有阻力的，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道之中。

严跃进表示，今年5月份商品房待售面积同比跌幅为9.1%。这条曲线走势和预期是一致的，即继续下跌，但下跌的速度是越来越缓了。总体上说，去库存已经进入到后续阶段，去库存的速度不会加快。当然特殊点在于，目前房企销售部分还是面临去库存的问题，所以预计会出现打折促销的动作。

张波表示，预计未来调控的松紧变换将成为常态，松紧变换在二线城市的体现更为明显。市场热度较高的城市，尤其是二线城市未来加码的空间更大。3月份至4月份房价持续上涨幅度较高、土地市场较热的城市，未来或将面临“微收紧”。

近日，由绍兴保亿置业有限公司开发的10套“溪山南园”房源被法院公开拍卖。据悉，因该公司向法院申请破产清算，致使滞留房源不得不通过拍卖进行处置，而此次拍卖已是年内第4次。

公开资料显示，成立于2013年底的绍兴保亿置业有限公司为一家小型本土房企，发展仅3年就在2016年到2018年间因小额借贷纠纷等原因被诉讼，2017年底公司申报破产。

值得注意的是，2019年已有多个小房企因资金链断裂而破产、倒闭的案例。经济学家宋清辉指出，自2018年以来，房地产行业进入新一轮的调整期，在市场逐渐趋冷背景下，诸多的小房企陷入经营困境，不少三四线城市的小房企正常经营都成难题，不得不通过对手持房源进行拍卖，偿还外部借款。目前，一些小房企惨淡的经营情况甚至不足以偿还债务，只能靠卖地卖项目寻求一线生机。

上半年频繁抛售低价房源

《华夏时报》记者近日在淘宝网“司法拍卖”页面上看到，10套“溪山南园”房源在6月11日-12日之间进行拍卖。

根据竞买公告，这10套房源由绍兴保亿置业有限公司开发，位于绍兴柯桥区平水镇四丰村蔡家岙自然村，最低起拍304.25万元，最高起拍367.19万元。拍卖房源均为排屋，建筑面积均在330平米（地上面积+地下面积）左右，地上建筑层数3层，地下1层，全部已取得绍兴市国土资源局不动产登记颁发的《不动产权证书》，无抵押、无查封，且没有限购的限制，保证金为50万元。

以起拍总价最低的34幢102号房产来算，此次拍卖房源的单价仅为9077元/平米，相比单价大多在1.1万元-1.6万元/平米的周边项目，算得上“物美价廉”。

记者观察发现，10套房源的围观人数大多在1500-4000名之间，每套房源也都有数百人设置了提醒。但几天过去，真正报名参拍的人数甚少，除了1套5人报名、1套4人报名及4套3人报名外，其余4套房产报名人数为零。截至6月12日上午10时15分，10套房源拍卖结束。其中6套成交，成交价较起拍价高出20万-100万之间，另有4套流拍。

值得一提的是，这已经是开发商绍兴保亿置业有限公司年内第4次拍卖房源了。根据绍兴保亿置业有限公司破产案件信息发布公众号“绍兴保亿置业有限公司管理人”（即绍兴市柯桥区人民法院）发布的信息，为了保障债权人和其他相关利益人的权益，公平公正地销售溪山南园楼盘，管理人依据《企业破产法》相关规定和第一次债权人会议通过的决议，绍兴保亿置业有限公司分别在今年2月18日及4月15日将第一批8套及第二批15套房产向绍兴市柯桥区人民法院申请在柯桥法院司法拍卖平台进行销售。

23套房产中，3月26日首批拍卖的8套房源只有3套拍卖成功，剩下5套流拍房源在4月18日进行了二次拍卖，但仅成交1套，其余4套再度流拍。5月21日，第二批15套“溪山南园”进入拍卖流程，成交10套。正因为如此，此次挂出的10套房源中有6套被标注“二次拍卖”及“再次拍卖”（即第三次拍卖）。

此外，上述绍兴保亿置业有限公司管理人在5月27日发布信息，透露近期将第三批27套房产向绍兴市柯桥区人民法院申请在柯桥法院司法拍卖平台上进行销售。记者在阿里拍卖网上看到，目前27套房源均已处于“即将开始”状态。其中，15套房源将于7月1日拍卖，剩下的12套将在7月8日开始拍卖，起拍总价从302.66万元至368.34万元不等。

天眼查信息显示，绍兴保亿置业成立于2013年底，从2016年到2018年公司因民间借贷纠纷、小额借贷纠纷等原因多次遭诉讼。2017年6月26日，绍兴市柯桥区人民法院裁定受理金建对保亿置业的破产清算申请。由于破产清算还未完毕，目前该公司仍处于存续状态。

小房企风雨飘摇

值得注意的是，绍兴保亿置业只是小房企艰难处境的一个样本。事实上，受制于土地、资金、政策等资源限制，小房企的生存压力正越来越大。记者不完全统计，从2018年初至今，全国已经有包括南京乡村大世界投资旅游实业有限公司、安徽中恒控股有限公司等在内的10多家规模较小的房地产企业因为资金链断裂等问题而破产、倒闭。

“房地产企业会二八分化，中小房企破产或者被收购基本上是大势所趋。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚直言，在“房住不炒”政策的影响下，赚快钱的时代已经结束。那些缺乏核心竞争力的中小房企，若仍在坚持大开大合、高举高打就容易出现问题。

宋清辉直言，自2018年以来，房地产行业进入新一轮的调整期，在市场逐渐趋冷背景下，诸多小房企陷入经营困境，不少三四线城市的小房企连正常经营都成难题，不得不通过对手持房源进行拍卖，偿还外部借款。目前，一些小房企惨淡的经营情况甚至不足以偿还债务，只能靠卖地卖项目寻求一线生机。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华亦强调，小房企屡陷困境的原因主要在于销售不畅，融资不利，造成资金链断裂。

同策咨询研究中心总监张宏伟也有类似的看法，其告诉记者，从资本市场的角度来看，中小房企尤其是那些只在小城市开发的中小房企融资、贷款相对困难，因而往往不得不通过民间资本借贷的方式去借钱，资金成本高，资金压力大；而从销售端角度来讲，在市场大环境趋稳的大背景下，中小房企无论是在销售模式，还是产品力等各个方面都无法与大型房企相抗衡，回款容易产生压力。

“对于长三角部分房企来说，部分资金面还不错，但是对于土地市场的周期把控是不到位的，所以行情好往往企业容易崛起，”易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，“但是很多时间类似贸易关系调整、企业盲目拿地等，实际上往往会带来很多问题，即出现破产和倒闭等现象。”

那么，中小房企又该如何化解危机呢？宋清辉建议，身陷困境的小房企可以通过加强和头部房企的合作，先求“活下去”再谈今后的进一步发展。而江翰告诉记者，“这些中小房企的生机在于，找到属于自己的核心竞争优势，确保资金链的稳定，这才是它们最需要做的。”

“从实际过程看，小房企要突围，关键还是要去一些省会城市相对偏远的区县拿地，这是最保险的，即容易上涨。否则别的城市或者是没有能力拿地，或者是没有机会卖高价。从后续房企来看，依然需要对土地市场周期，尤其是一些容易引发市场反弹的点进行研究，类似高铁、棚改等因素。”严跃进称。

最近几天，南京一套“天价迷你双学区房” 引发热议。由于号称“双学区房”、且总价较低，所以尽管只有13.2平米、单价高至12.7万元/平米，消息发出之后，还是吸引了大批购房者前来看房。

不过，仅过一天，事态便急转直下。不仅网传的“现场竞价”一事被否认、南京各大中介被主管部门约谈，该套所谓的“双学区房”更是全网下架。

中原地产首席分析师张大伟表示，这则天价学区房消息很可能是中介捏造，为了炒作房地产市场。而学区房问题，这其实是个很多人都很关注的话题，优质的学区资源严重短缺，这是经济发展、教育发展不均衡的问题。与此同时，“学区房从来不是孩子成才的充分必要条件”。

“天价迷你双学区房”无产权

“紧急通知，秒杀！仅售168万，南京顶级学区房，全款！……”6月10日下午，南京市多个中介在朋友圈发出消息，称有一套位于灵隐路22号的琅琊路小学及29中本部的“双学区房”可售，学籍未占用，房主报价168万。

据南京当地媒体报道，房东亲属在看房现场强调，虽然房东只有一份《南京市公有住房租赁合约》，即只有居住权，但购房人可以放心，孩子是肯定能上学的，条件是“买房人要有南京户口，而且名下无房”。

也正因为如此，即使有中介在现场提醒该房存在风险，但在“双学区”的吸引下，人们还是热情高涨。当日网传现场引发竞价，最高有人报价超200万，单价破17万/平米，并有自媒体称已经成交。

不过，仅仅过了一天，风向就完全变了：不仅网传的“现场竞价”一事被否认、南京各大中介被主管部门约谈，该套所谓的“双学区房”更是全网下架。“事出诡异必有妖。这个事情从头到尾我就觉得有问题，不相信。”南京市房地产协会副会长李子墨直言，这个房子是不可能上琅小和二十九中的，买房人不要上当受骗了。

南京鼓楼区房管所表示，该房的买卖应该先到他们管理单位提交相关申请，然后由产权单位核实，看符不符合政策。但目前所谓的出售房还没有进行过任何咨询，也没有提交相关材料。

如果可以买卖，那么这套房子是否真的可以入学？南京市鼓楼区教育局方面明确告知记者，房产证、实际居住地、户籍三者一致才能按施教区入学，只有居住权和租赁合约不能保证学区。而记者在《琅琊路小学2019年招生简章》上也看到，适龄儿童应具有施教区家庭正式常住户口，其户口原则上应随父母（法定监护人）在同一户籍，且户籍与房屋所有权证（或不动产权证，持有者仅为适龄儿童的法定监护人），实际常住地三者一致。

事实上，琅琊路22号的真正房东张先生日前公开通过媒体对“双学区房”进行了辟谣。其称，灵隐路22号建于1934年，2009年12月《南京日报》公布为文物单位“张福堂旧居”。上世纪50年代前后，这套房子一度被流浪汉占领，其后政府收回房屋，并改造成公租房。其拿出的房产证显示，张家是这个院子里唯一有产权证的，产权证上是他奶奶的名字，其他的都是公租房，像“迷你天价学区房”这样的小面积公租房有七八套。

至于学区一事，张先生明确表示，他的孩子今年就在琅小读六年级，马上要毕业。但因产权证上不是张先生的名字，孩子已被告知上不了29中。张先生同时透露，琅小每年入学前都有突击家访，“就看小孩是不是真的住在这里，如果多次家访都发现没有居住痕迹，也上不了学”。

张大伟告诉记者，从事件情况看，这则天价学区房消息很可能是中介捏造，为了炒作房地产市场：“在过去房地产历史上，学区房因为特殊的属性，购房者为了优质学区，往往会愿意天价购买一些小户型学区房。很多中介利用或真或假的学区房成交个案，放大市场恐慌情绪。”

闹剧背后：教育资源不均衡

值得一提的是，类似“天价迷你双学区房”的事件在南京屡屡发生。就在5月中旬，鼓楼区天目路小区一套“老破小”也凭借“双学区”的优势，挂牌价高达13万元/平米。而根据365学区房指数，2019年5月，南京30所名校学区房的均价为49504元/平米，环比4月上涨了7435元/平米。分析人士指出，5月份南京学区房市场依然维持“价平量稳”的格局。

学区房之所以屡屡挑拨公众的神经，一位要求不具名的南京市资深业内人士分析称，这是因为教育资源不对等和教育成本越来越高的原因。不过，该人士也认为，南京学区房之所以一直热门，主要在于购买学区房不但可以满足小孩上优质学区的需求，而且目前来看也是投资保值的不错选择。

张大伟同样指出，学区房问题其实是个很多人都很关注的话题，优质的学区资源严重短缺，这是经济发展、教育发展不均衡的问题，也是全国普遍存在的问题。

“学区房是历史问题，也是发展问题。”张大伟解释说，全国普遍性存在的学区房问题，远郊县的教育水平提高绝不是一两年的事，最近各郊区的确在加快发展教育，但这需要起码十年的发展才可能逐渐拉平差距。而学区房的焦虑，主要在中产阶层，这些人早年通过教育、努力得来了现在的生活状态，因此他们也会生出“路径依赖”，希望下一代延续这种方式，财产还有继承的可能，但软实力无法继承。在对待子女教育方面，中产阶层舍得投入精力、金钱。

在张大伟看来，学区房从来不是孩子成才的充分必要条件。家庭是教育最重要的地方，买了学区房并不等于孩子成才就能万无一失。不可能一套学区房就能换一个国家栋梁一样的孩子，家长对孩子的关注才更重要。

业内人士公认，想要解决学区房热度畸形高涨的问题，只能是教育资源的均衡。上述南京市资深业内人士表示，虽然南京也在做一些教育改革，包括平衡教育资源等一些举措，但要实现真正的平衡，还有很长的路要走。“所以学区房在一段时间内还会有需求存在。”易居研究院智库中心研究总监严跃进建议，这两年类似极小户型的房源炒作，确实成为很多城市的一个通病，未来需要对此类居住功能极差的小户型进行规范，尤其是在入学方面更要做限制。

一改之前的宽松预期，近期，房企融资环境再次有收紧趋势，5月份，房企融资额度降幅超过了50%，房企遭遇融资“黑五月”。

官方也发布了收紧房企融资的政策，有专家预测，未来房企融资收紧是大趋势，对于一些高周转的房企，资金形势会更严峻，要预防资金链断裂的可能性。

5月企业融资骤降5成

继4月份小幅回落后，5月融资金额继续大幅下滑。同策研究院提供的数据显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降了52.07%，创下2019年以来历史新低位。

房企期待的好日子还没来得及开始，就被掐灭了期待的小火苗。同策研究院研究员朱莉莉认为，5月随着监管部门的监管政策出台，政策收紧趋势明显，进而影响房企境内境外融资的难度。

公司债和其他债权融资一直是房企融资最重要的两个渠道，5月这两个“保命丸”同时失效。具体来看，信托贷款方面，5月监测房企共发生了4笔信托贷款融资，融资总额100亿元，环比4月的75.33亿元上涨32.76%，其中，最大的一笔是招商蛇口向华润深国投信托有限公司申请的可续期信托贷款，金额为70亿元；公司债方面，5月仅发生6笔公司债，共融资95.85亿元，较4月的473.13亿元大幅下降79.74%，6笔公司债中有2笔是发行的美元债券，合计4.5亿美元，折合人民币31.05亿元；境内银行贷款方面，5月融资额度为77.69亿元，环比4月的32.21亿元大幅上涨141.21%；其他债权融资方面，5月融资总额53.13亿元，较4月107.43亿元大幅下跌50.54%；股权融资方面，5月融资金额为41.32亿元，占总融资金额比重为11.23%，环比下跌36.96%；另外，5月无发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款发生。

相比之下，5月份的融资成本较低，基本控制在6.5%以内。在已披露的数据中，融资成本最低的是广州市城市建设开发有限公司2019年公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），发行规模15亿元，票面利率3.83%；其次是其发行的广州市城市建设开发有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）品种一，规模为19.5亿元，票面利率3.85%。融资成本最高的是新城控股境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券，票面利率为6.5%。

对于5月份的房企融资表现，同策集团首席分析师张宏伟认为，暂停发债的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”。3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐告诉《华夏时报》记者，过去一段时间的密集融资，导致了企业拿地明显加速。由此带来的地价上行、房价上行迹象再次出现，融资监管收紧趋势明显。目前，整体房地产政策的调控方向依然以“稳”为主，为了稳定市场预期，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，避免市场过度升温，所以整体融资趋势是在下降的。

房企融资政策收紧

5月17日，银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果·促进合规建设”工作的通知》，对银行机构关于宏观政策执行的乱象整治中，将整治表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资，资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。对非银行领域乱象整治中，对信托领域的宏观调控政策执行上，将整治向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资等行为。

另外，公开信息显示，4月以来，各地银保监局开出的200多张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有30余张，罚没金额超过了一千万元。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《华夏时报》记者，今年以来，房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升，也加大了对于融资的需求度，在此背景下，银保监会重申对于房企的融资限制，也是属于楼市调适度从紧，资金监管的阀门或面临“微收紧”。

段雨桐表示，银保监会发布了工作通知以后，对于各类金融机构，从事房产业务这一类的，发布了一系列的要求和管理方案，尤其是一些最近比较火热的信托融资，还有另外的发债机构也被重点提及和强调，导致各类机构放款收紧，房企融资也收紧。反映了官方对于房地产市场的调控和指导方向还是以“稳”为主，旨在建立房地产市场的健康长效机制。

近日，也有消息传出，多家企业的债券、ABS发行被暂停。也有房企收到相关部门的口头指导，要求企业遵守相关行业、产业政策，政策收紧的范围不仅限于交易所审批的公司债和ABS，也包括银行间市场交易商协会审批的直接融资等，银行间直接融资要求不能拿“地王”。

“预计未来的房企融资还是会继续收紧。”段雨桐预测，特别是对于一些高周转的房企，资金链会更严峻一些，要预防资金链断裂的可能性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时也表示，近期的融资收紧也体现了官方一贯的态度，即防范金融系统性风险、管控资产价格泡沫，具体包括管控土地和房产价格泡沫等方面。未来不排除会采取各类更为严厉的管控措施。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从楼市调控政策看，整体房地产政策的调控方向依然是“小阳春”可以，但“入夏”必然会出现打压，政策方面会坚持“打补丁、打地鼠”。融资监管收紧开始出现，预计6月融资相比5月会继续收紧与减少。

房地产主业不振，新投资业务又不能取得立竿见影的效果，导致新湖中宝股份有限公司（新湖中宝，600208.SH）业绩连年下滑。

今年第一季度，新湖中宝实现营业收入13.21亿元，比上年同期降低55.76%，归属于上市公司股东的净利润约8.08亿元，与上年同比持平，扣非后净利润却只有约3.02亿元，同比下降62.62%。

事实上，从2017年开始，新湖中宝净利润就持续下滑。《华夏时报》记者分析发现，新湖中宝近年来房地产主业不振，在通过旧城改造和海涂开发逐步增加土地储备的同时，其销售额却不尽如人意。2016-2018年，新湖中宝合同销售额分别为160亿元、132亿元、162亿元，增长十分缓慢。

同时，由于旧城改造和海涂开发投入大、节奏周期慢的特点，新湖中宝形成了大量的存货和应收账款，为了偿还贷款、维持日常经营，新湖中宝将不少长期股权投资、土地等进行质押，截至2018年底形成454.47 亿元受限资产，占其总资产的32.49%。

上海旧改项目开发缓慢

2018年新湖中宝经营性现金流量净额和投资活动现金流量净额皆为负，分别为-37.79 亿元和-40.69 亿元。经营活动现金流量净额自2015 年至今首次为负。其中销售商品、提供劳务收到的现金为 180.72 亿元，同比下降 13.12%;而购买商品、接受劳务支付的现金为 194.16 亿元，同比上升15.70%。

对此，新湖中宝解释称，由于2018年上海旧改项目拆迁工作进展顺利，本期支付拆迁款 97.15 亿元，比 2017 年增加 32.80 亿元。因此导致购买商品和接受劳务支付的现金增加。

记者了解到，新湖中宝在上海有五大旧改项目，比较早的有新湖明珠城、青蓝国际城，亚龙项目、天虹项目、玛宝项目才刚进入征收实施阶段，这五大旧改项目合计建筑面积达180万平方米。

然而，旧改项目开发节奏慢、投资成本巨大。上海新湖明珠城、青蓝国际城这两个项目开发均接近10年，至今仍没有完工。这也引来上交所的质疑。

新湖中宝解释称，新湖明珠城规模较大，总用地面积 23 万平方米(约 343 亩)，总建筑面积为 90 万平方米，根据拆迁进度分四期开发。截至2018 年末，项目累计开工面积62 万平方米， 累计竣工55 万平方米，2019 年新开工 13 万方，在建部分预计将于 2023 年全部完工。

青蓝国际城总建筑面积为 33.9 万平方米，根据拆迁进度分两期开发，一期已开发完成，二期正在开发建设中。截至 2018 年末，项目累计开工面积 15.4 万平方米，累计竣工 15.4 万平方米，剩余 18.5 万平方米已于 2019 年开工，预计将于 2023 年全部完工。

以这两个项目的开发进度推算，刚进入征收实施阶段的亚龙、天虹、玛宝三个项目的完工更是遥遥无期。而拆迁投入却是一笔不小的金额，由于上海旧改项目的顺利推进，新湖中宝2018年仅支付拆迁款即高达97.15 亿元，这是导致其经营活动产生的现金流为负的主要原因。

海涂围垦回款难

除旧改项目外，新湖中宝还有一项主要业务开发周期也较长，回款较为困难，那就是海涂围垦。

2009年新湖中宝与启东市人民政府签订框架协议，拟在启东投资建设长江口圆陀角旅游度假区项目，新湖中宝负责投资该项目地块总用地红线范围内的江滩土地围垦、清滩理赔、向上报批、土地征用、土地吹沙平整、公共基础设施及部分旅游设施等的建设，该项目净投资款项总额不少于 15 亿元。

2010年新湖中宝以11.2亿元的对价获得温州市平阳县利得海涂围垦开发有限公司51%的股权。该公司系以政府特许经营方式取得西湾海涂围垦项目，项目共计海域使用面积为 803.4 公顷。对于此次收购，新湖中宝称可以大幅度获取潜在的优质土地储备，进一步扩展地产主业规模，增强收入来源和发展后劲。

海涂围垦业务给新湖中宝带来了非常可观的营业收入，但同时也形成了大量的应收账款。

在海涂围垦业务产生业绩的第一年（即2012年），新湖中宝实现营业收入约99.09亿元，其中房地产开发仅约18.93亿元，海涂开发却达到了46.32亿元，而仅平阳县利得项目即确认营业收入44.3亿元，占总营业收入的44.71%。

不过，这44.3亿元的营业收入全部是应收账款，占新湖中宝2012年应收账款的比例高达99.33%。直到2018年，平阳利德项目仍然有8.15亿元的应收账款，占当年总应收账款的92.08%，占当年海涂开发营业收入的90%。

受限资产占总资产32.49%

为了拓宽融资渠道，新湖中宝将长期股权投资、开发成本、开发产品等大量资产进行质押。致使受限资产高达454.47亿元，占公司总资产的 32.49%。

根据新湖中宝2018年年报，其受限资产中，106.17 亿元为被质押的长期股权投资，占公司长期股权投资的 32.97%；22.12 亿元为被质押的可供出售金融资产，占公司可供出售金融资产的 22.81%；303.82 亿元为被抵押存货，占公司所有存货的43.19%。

新湖中宝解释称，截至2018年底，其 106.17亿元长期股权投资被质押，是因为持有的温州银行、中信银行和新湖控股的股权质押，用于本公司及全资子公司自身向金融机构申请贷款融资；22.12 亿元可供出售金融资产被质押，主要系公司持有的阳光保险等公司股权质押，用于本公司及全资子公司向金融机构申请贷款融资;303.82 亿元存货被抵押，主要系公司开发成本(含土地)、开发产品被抵押， 主要用于本公司下属房地产公司地产项目开发需要向金融机构申请开发贷款。

一名不愿意透露姓名的业内人士表示，2018年房企融资受到限制，很多企业不得不采取质押股权的方式来获得现金流，不过如果主营业务后劲不足，不能贡献足够的现金流，企业只能用借新还旧或者出售股权的方式滚动融资，所以最为重要的还是主营业务的经营。