6月8日，红星地产·爱琴海商业产品说明会在天津滨海举办。红星地产展示了旗下三大板块之一的商业管理平台——爱琴海商业。爱琴海商业将餐饮、儿童、零售、文化、体验等进行了多元业态的完美融合，近年来平台价值数据屡创新高，逐渐成长为商业地产中的特色模式。

爱琴海定义新型购物公园

滨海爱琴海购物公园与玫瑰天街是红星地产斥巨资打造的商业力作。作为国内极具发展潜力的商业综合体品牌，爱琴海已经在北京、上海、天津、重庆、成都等全国60余城进行了布局，签约了70余个项目，总管理面积目前已经突破了800万㎡，年服务消费客户超1.8亿人次，全球战略合作品牌数量超过3000家，跻身国内最具发展力的购物中心品牌。

近年来，红星地产推出了“LET’S星生活”理念，表达出对生活、艺术与创造尽善尽美的追求。红星地产始终致力于为中国每一座城市带来更美好的高品质生活，通过艺术的设计、专业的运营，红星地产将建筑物的优势发挥到极致，达到尽善尽美，让居住者、顾客、合作方以及每一个体验过的人都享受顶尖的生活环境。

爱琴海购物公园是以公园场景定义的新型购物公园，它契合都市家庭人群对于感情、文化、生态场景的新需求。爱琴海购物公园致力于重构商业空间，连接优质生活方式品牌与消费者，提供一种全新的假日生活体验。自2012年成立以来，爱琴海商业集团不断创新商业模式，独创了“小店长日”、“嗨购节”、“不是艺术节”等流量商业模式，专业运营屡获行业殊荣。

爱琴海商业包括生态、情感、文学三大部分。生态的爱琴海将为合作者提供价值共创、互利共生的全新商业形态。情感的爱琴海将为消费者提供全新的情感连接空间，以便增强人际交互的情感关系。文学的爱琴海则通过创造新的文化场景，传递爱琴海的特色文化，表达都市人的生活美学。

落子生态城，提升商业量级

生态城的地位较高，起点也较高，始终处于发展倾斜区域，持续性的消费人群都使得生态城的商业需求巨大。而高起点的中新生态城也将衍生出更高品质的商业需求。爱琴海购物公园和玫瑰天街将会全面提升生态城的商业量级。

爱琴海商业玫瑰天街位于生态城临海新城核心，坐拥三横三纵的便捷交通路网，规划地铁Z4号线未来将贯穿滨海。据统计，生态城规划人口45万，城内中高端社区林立，且将在2021年基本全部交付，未来的消费活跃度非常高，将产生持续性、重复性和延展性的消费需求。

目前，生态城内企业总部云集，高净值高消费人群聚集于此。据中新生态城管委会的数据显示，目前，生态城接待旅游人口已经达百万人次，预计到2020年，年接待量可达800万人次，高峰日可达10万人次。庞大的游客群体将为区域商业带来海量客流，每年产生百亿级消费需求。

360°玫瑰金管家助力资产升值

著名财经评论家、央视特邀评论员、《华夏时报》总编辑水皮作为特邀嘉宾出席了爱琴海商业产品说明会。水皮认为，爱琴海商业的一大特征就是管理精致。此前，北京的第一家爱琴海商业毗邻百盛广场，而目前百盛广场已经消失，爱琴海商业却在夹缝中成长，形成自己的特色经营管理模式，从北京逐渐向全国扩展。

爱琴海商业采用360°的服务管理平台，对商业进行全方位的监管。前期，爱琴海商业采用提前调研筹备的模式，帮助投资者寻找准确的市场定位，对业态进行高效划分，助力投资升值。此外，爱琴海商业可以进行丰富的客流导入，实现完美的通达动线。

爱琴海采用高效运营和专业管理的模式，对品牌进行严格的筛选，统一开业时点，营造氛围，加大对活动主题的投入，使定位更加特色鲜明。爱琴海商业将致力于为投资者解决投资回报和经营管理问题，保障资产稳健增值。

6月14日下午，福建地产商泰禾集团（000732.SZ）在北京的中国院子举办了媒体见面会。泰禾集团董事长黄其森、执行副总裁葛勇、副总裁全忠、财务总监姜明群等高管人员出席。泰禾集团针对一场574亿元的“负债危机”做出回应。

已偿还180亿短债，无一笔债务违约

超574亿的负债和仅有0.26的覆盖比例让泰禾集团备受关注。在媒体见面会上，黄其森对公司现金是否能够覆盖短期债务做出了回应。5月8日，深圳证券交易所向泰禾集团下发了年报问询函。问询函显示，2018年度，泰禾集团经营活动产生的现金流量净额为139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元。泰禾集团短期借款及一年内到期的非流动行负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。深交所质疑泰禾集团存在短期偿债风险，要求其分析说明即期负债的偿债来源。

黄其森表示，百分之八九十的上市公司都收到了问询，并非仅仅是泰禾一家，大家只是对泰禾比较关注。此外，黄其森称，泰禾集团与金融机构的合作从去年开始就已经进行了调整，原先的100多家下降为目前的20家左右。黄其森认为，调整与金融机构的合作主要是担忧泰禾在兑付时金融机构会对泰禾造成一些负面影响，实际上泰禾至今未发生一笔违约。此外葛勇称，未来我们还会持续地梳理与金融机构的关系，我们希望找到目标与泰禾志同道合的，我们更希望和金融机构形成战略合作伙伴关系，这样我们有足够的能力和空间去应对市场的变化。

葛勇称，目前泰禾的平均融资成本在8.5%左右，整体的有息负债金额较2018年度有了显著的下降。在过去的5个月，泰禾集团已经偿还了574亿短期负债中的180亿，剩余的300多亿负债则重新做了安排和置换。此外，葛勇还表示，泰禾集团到今年年底需要刚性兑付的金额不足60亿元，在去年年底和今年一季度时就已实现了经营性现金流正值。

去年销售额为1300亿 资产负债率下降

2017年12月份，黄其森称，2018年度，泰禾集团的销售目标是2000亿并大幅降低资产负债率。5月30日，泰禾集团发布了关于对深圳证券交易所年报问询函的回复公告。公告显示，黄其森关于2018年销售目标2000亿元以及降低负债率的说法，系其基于当时公司的土地储备情况、项目拓展能力、投资进展、管理能力、销售能力、回款进度等做出的判断，属黄其森对公司发展的目标和愿景，不构成公司的预测和承诺。截至2018年12月31日，泰禾集团的资产负债率为86.88%，较2017年12月31日则降低了0.95个百分点。

此外，黄其森表示，泰禾今年的销售目标较为保守，在1300亿左右，更加看重回款的数额。截至到今年5月份，泰禾的回款在400亿左右，对是实现今年1000亿的回款目标非常有信心。

核心高管层稳定，产品布局清晰

泰禾集团的高管组成此前一度是业内热点。黄其森表示，泰禾核心高管还是非常稳定的，有一些流动性也是正常的。黄其森说：“目前，泰禾副总裁级别的高管差不多有20多位，出现三五位高管变动也是正常的事情。”此外，黄其森表示，今后泰禾集团会更多地从内部提拔人才。

此外，黄其森称，泰禾集团是所有地产公司内布局最为清晰以及坚定的，泰禾集团一直保持着清晰、坚决、有定力的战略。此外，黄其森表示，泰禾近两年并购土地的价格仅为公开市场的三分之一。目前，泰禾的土地储备则是以北京、上海、广州、深圳为中心的城市群，其土地占比达80%。此外，剩余的土地储备则集中在福州、厦门。泰禾一直将目光聚焦在一线及强二线城市，不在三四县城四进行布局。“泰禾这次一拿出来项目，为什么有这么多人找上门来谈合作，主要原因就是项目位于强二线城市，如果是位于三四线城市，是没人来谈的。”

此外，黄其森还表示，目前泰禾集团储备的土地规模达千亩，百万大盘有十五六个，均是近年并购而来。目前，泰禾也在积极布局医疗产业，与康奈尔大学等名校合作，建造健康管理中心，为业主提供更好地服务。而有关集团战略方面，黄其森称，泰禾集团的战略则跟政府政策保持一致，对政策准确的理解和判断就是泰禾集团的一种战略。

智慧城市概念的提出由来已久，随着5G、物联网、大数据、云计算等技术的不断发展，智慧城市已经逐渐变为现实。

数据显示，截至2018年8月，总计大约500座城市已经明确提出正在建设新型智慧城市。

6月14日，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在2019中国智慧城市博览会上表示，智慧城市不是要政府主导的智慧城市，而是通过无数市场创新的科研成果形成的在城市的应用，无论是碎片化的应用还是系统应用，可以为政府服务，为居民服务，为广大的市场需求服务，它才是真正的智慧城市。

智慧技术推进城市高质量发展

“中国城镇化率达到60%，城市规模还会越来越大，大城市的数量还会越来越多，给我们的城市发展、运营、管理都带来了一些挑战。”中美绿色基金董事长徐林表示，智慧技术可以推进中国城市高质量发展。

记者注意到，此前国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》也明确指出，要坚持推进高质量发展，加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略。

在徐林看来，我国城市的高质量发展实际上是要使中国的城市更加智慧、绿色、低碳，更加宜居，更加开放、包容。而技术则可以为实现这一目标提供强有力的支撑。

“城市的发展并不都是像今天这样，历史上城市规模的扩大，城市之间的联系和城市的高度都是被技术支撑起来的。”徐林说，技术带来的变化使得城市的效率更高了，城市更加紧密，城市的密度、竞争力、舒适度、卫生状况都因为技术的改变而得到了改善。

“智慧技术可以给我们带来更新的变化，如果说过去的动力技术解放了我们的腿，使得我们更有力量，我觉得智慧技术会进一步释放我们的智能或者脑力，使得城市在智慧技术、深度管理方面走得更好。”徐林说。

他从三个方面做了进一步阐述。首先，智慧技术使得城市规划和建设变得更加规范、高效。“我们现在城市规划做得并不好，城市的碎片化问题比较突出，不是一体的。”他举例说，比如地上和地下的规划不一体，不同交通方式的有效衔接规划也不是很到位。智慧技术可以把城市发展方方面面的规划一体化。

其次，智慧技术可以解决因城市人口增加而导致的城市优质公共服务资源不足的问题。比如，优质的医疗资源可以通过线上线下服务方式的统一得到更好的配置，满足更多人的要求。

另外，互联网大数据、人工智能、云计算等智慧技术与经济社会发展的各个领域、不同产业之间深度的融合，催生了城市、产业转型升级的强大动力。“这在我们很多先进的城市有很多独特的案例。”

正是由于城镇化过程中出现的问题以及实现城市高质量发展的目标，智慧城市的建设渐成燎原之势。据前瞻产业研究院统计，2014年中国智慧城市市场规模仅仅为0.76万亿元，2017年则达到了6万亿元，2018年中国智慧城市市场规模将达到7.9万亿元，预计2019年中国智慧城市市场规模将突破10万亿元。

大量的管理理念需要转变

巨量的市场规模前景刺激下，不少城市纷纷上马智慧城市项目建设。“从高质量发展智慧城市角度来讲，在智慧城市的起步阶段，我们取得了一些成就，但是也存在很多问题。”中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎在接受包括《每日经济新闻》在内的记者采访时说。

他举例说，有些地方认为智慧城市主要就是硬件基础设施的建设，对于应用强调得不够；有些地方的智慧城市建设主要就是政府投资，对于市场的力量发育不够；有些地方的智慧城市建设主要站在有利于政府提高效率的角度，对于民众的感受、社会便捷度的提高关注不多；还有一些地方智慧城市建设只强调城市城区，对于信息化水平较低的乡村民众照顾不够，人为地造成了一些信息鸿沟。

平安智慧城联席总经理胡玮也在会上表示，前期的智慧城市建设产生的一个很大的问题就是重建设、轻运营，重设备、轻软件。“很多城市建了数据中心，安装了摄像头，真正用起来是有很大挑战的，包括城市APP如何让老百姓都喜欢，所以运营比建设更重要。”

在冯奎看来，所有这些问题说明我们的智慧城市建设没有真正做到以人为本、发挥市场主体的力量，也没有将政府、社会和市民很好地组织在一起，未来在这方面都应该有所改变。“以人为本要真正把视角转到市民角度，站在消费者的角度，这样才能够体现出高质量发展。”

近日，5G商用牌照的发放标志着我国正式进入5G商用元年。5G商用对智慧城市建设中出现的问题以及未来的新型智慧城市建设会有哪些积极作用？

华为企业业务BG（中国区）、智慧城市业务部总工姚建奎对《每日经济新闻》记者表示，5G具有高带宽、低时延、广覆盖等特点，5G的发展将会对智慧城市相关业务的应用起到难以想象的推动作用。5G实际上代表的是新一代信息技术，其商用代表的是新型基础设施建设水平的提升。

冯奎也对《每日经济新闻》记者表示，在5G大量试点的时候，一些有条件的城市一定要抓住这个机遇，抢占新一轮信息化建设的快车道。但是在一些仍然使用4G甚至更低水平信息基础设施的地方，应该根据其经济社会发展水平梯次推进，在经济社会条件许可的情况下抢抓机遇，但是千万不能因此又背上了沉重的负担。

“实际上智慧城市不是单靠基础设施和信息技术水平的比拼，而是有大量的管理理念需要转变，大量的规划需要优化，也有大量的治理能力需要进一步提高。”冯奎补充说，在任何城市、城市的任何发展阶段，都可以创造性地去规划建设智慧城市，智慧城市有一些基本的标准，要达到及格的基本标准，但是也要把城市特色发挥出来。

人是智慧城市服务的目标

从数字城市到智慧城市，再到新型智慧城市、绿色智慧城市，智慧城市的概念内涵不断丰富。在冯奎看来，所有这些城市的概念都反映了城市发展的某一个策略、某一个角度，也反映了在一个特定阶段，城市发展所要突破和创新的方向。

“一个城市是完整的，我们就要真正地站在市民的角度，以人为中心，以人为本是最终的落脚点。”他说，人是智慧城市服务的目标，是智慧城市建设的出发点，很多工具手段和方法可以变化，但是这个根本点和出发点不会变化。

智慧城市包含了智慧医疗、智慧交通、智慧政务等不同的板块，哪些领域会最先对普通民众的生活带来便利？

冯奎告诉《每日经济新闻》记者，对于现在市民来说，最重要的就是智慧民生，因为民生与我们的生活息息相关，比如智慧医疗使我们看病更加便捷，在有些地方可以实现异地就诊；智慧教育使我们的家庭都可以很好地分享到优质的教育资源。“这是第一个层次。”

第二个层次就是，因为市民要和政府打交道，因此站在市民角度来说，怎么样能够更好地享受到智慧的政府服务也非常重要。“要让信息多跑路，市民少跑腿。”不单纯是少跑腿，而是要更加高效并且高质量地把事情给办好。

“未来智慧政务还表现在我们能够从政府得到更加优质的服务。”冯奎举例说，“比如一些税收政策非常复杂，在未来的社会当中不是说不跑腿的问题，而是说我们把信息输入到系统当中去，如何能够很快获得最佳的建议来使得我们享受到更好的政府服务，我觉得这是未来更重要的一个方向。”

港中旅房地产开发有限公司董事、总经理张焱也表示，智慧城市是很大的概念，只有落地到每一个社区，让每一个消费者、家庭和每一位业主都感受到智慧城市给大家的生活带来的方便和好处，才能真正的落地。

6月14日，国家统计局公布2019年1~5月全国房地产开发投资和销售情况。

前5个月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1~4月回落0.7个百分点。

值得注意的是，全国地价出现了自2012年以来首次下跌。前5个月房地产开发企业土地购置面积、成交价款双双同比大幅下降。据上海易居地产研究院测算，本次土地购置均价4389元/平方米，同比下跌3.5%，为2012年以来首次同比下跌。

前5个月，全国商品房销售额继续增长，达51773亿元，增幅6.1%。其中，西部地区商品房销售额11317亿元领涨各区域，增幅达10.8%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：“楼市反弹小阳春结束。拆分单月数据，5月全国商品房销售面积1.34亿平米，同比2018年5月份1.42亿平方米下调了5.5%。在这一下调的影响下，1~5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月扩大1.3个百分点。”

“今年1~5月房屋竣工数据同比下跌12.4%，这已经是连续17个月房屋竣工面积同比下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，“随着后续房地产市场供应端的发力，预计项目竣工规模持续下跌的可能性会减少，这也利好后续房屋交付规模的增加。另外竣工面积数据为负，当前也引起了很多新的问题，包括影响下游的装修建材等产业。”

“今年1~5月房企到位资金同比增长为7.6%。这和当前防范金融风险的大环境是有密切关联的。5月开始很多房企的融资压力明显增加，资金面略有收紧，这也会影响房企的土地投资和房屋销售策略。类似收紧的趋势预计还会延续，一直要到今年第四季度或才会有新的改善。”严跃进表示。

严跃进认为，目前已出现了连续4个月负增长的现象，而且跌幅有小微的扩大。虽然3月份开始各地房屋销售略有小阳春的态势，房屋销售表现总体还不错，各地购房的情绪也略有好转，但5月份的市场数据说明楼市回暖是有阻力的，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道之中。

5月份主要宏观数据相继发布，经济运行总体平稳，继续运行在合理区间。接受中国证券报记者采访的研究人士表示，尽管短期内经济下行趋势尚未结束，但滑出目标区间的概率仍然非常低。当前权益市场估值水平不高但缺乏盈利支撑，基本面相对有利于债券资产。三季度无风险债券收益率存在下行机会。

经济运行压力犹存

中国证券报：5月份主要宏观数据相继发布，对当月经济金融形势有何看法？

黄文涛：5月份主要经济金融数据已公布，其中制造业PMI为49.4%，比4月回落0.7个百分点；新增信贷规模低于预期；5月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.0%，增速比上月回落0.4个百分点；房地产投资一枝独秀，制造业和基建投资增长稍显乏力；出口数据好于预期，因市场预期关税政策变化，可能存在抢跑现象。整体来看，经济运行面临一定的不确定性，近期专项债新规也反映出有关部门提前应对，对冲经济下行风险的意图。

臧旻：5月宏观高频数据表现不佳，PMI数据走弱，金融数据也并没有出现一个明显的回升，现阶段经济基本面出现脉冲式上行的概率依然不高。

首先，虽然年初几个月社融与信贷数据表现不俗，但对后期形成了一定程度的透支，信用扩张后劲不足，对基本面企稳回升形成制约。

其次，不同于以往几轮经济周期的刺激政策是以房地产作为主要手段，本轮“房住不炒”的政策基调已经坐实，产业政策依然保持克制，叠加棚改货币化政策的边际衰减效果，经济基本面在缺少地产这一强势工具后，脉冲式上行的概率进一步降低。

第三，全球经济在美国周期性回落预期强化的条件下，共振回落的概率较大，欧元区虽然在2018年经历了一个漫长的下行过程，但目前仍然看不到企稳迹象。这将对国内出口产业链形成一定的负面影响。

宏观政策在托底

中国证券报：海外宽松氛围渐浓，市场强烈预期美联储将于年内降息。这一背景下，我国是否存在放松货币政策的可能性？是否可能降息？

黄文涛：海外货币宽松预期有助于缓和外部制约因素，但央行货币政策独立性较强，货币政策维持中性态度基于平稳国内稳增长和防风险的目标考量。短期来看，外部环境存在不确定不稳定因素，政策仍处于观望期；社会融资基本稳定，且GDP增速年内压力不大，这一局面下，货币政策大幅转向宽松的概率不大。

臧旻：国内货币政策进一步宽松的概率相对有限。海外主要经济体在2019年基本已经确认进入了降息周期，全球利率中枢下行相对比较确定，外部环境对国内债市比较有利。但国内实际GDP增速跌破6%-6.5%的目标区间概率也不大。货币政策目前仍然维持在一个松紧适度的状态，如果进一步放松的话，可以理解为应对极端危机发生的最后一步棋，但是也需要付出相应代价，即放弃外部汇率以及内部宏观杠杆率的改革目标。因此，只要宏观基本面风险不至于失控，货币政策难以进一步宽松。

今年看到再次普降准备金率的可能性比较低，更多的是采用定向降准的方式，进一步对金融系统的内部结构性进行优化，达到精准调控的政策目标。

中国证券报：最近，财政政策有新动作，如何看待“地方债新规”？

黄文涛：对于专项债新规，总体看法是——仅为对冲，绝非刺激。由于新规要求“地方政府按照一一对应原则，将专项债券资金严格落实到实体政府投资项目，不得将专项债券作为政府投资基金、产业投资基金等各类股权基金的资金来源，不得通过设立壳公司、多级子公司等中间环节注资，避免层层嵌套、层层放大杠杆。”据此测算，杠杆难有进一步放大空间，政策属于有放有控制，仅为对冲而非刺激。在经济高质量转型道路上，去杠杆仍初心不变，稳杠杆和移杠杆为权宜之计。但内外经济环境波动下，政策工具箱的创新和节奏有可能进一步修正投资者预期。

臧旻：首先，今年基建投资回升的预期是比较一致的。如果按照一般的测算，专项债政策出台，可以拉动基建投资1-3个百分点，仅仅是在幅度上有一些正面影响，但不会带来本质上的改变。

其次，基建投资本身就是一种典型的逆周期工具，从历史上看，每一轮基建投资同比回升的拐点，都是在名义GDP同比回落到半程左右的位置。也就是说，去年9月以来基建投资的回升，并不意味着仅依靠基建投资就能逆转目前的宏观经济形势。后期重点还是在于政策的连贯性与有效性，外部需求以及地产政策能否出现一定程度的边际缓和，目前仍处于观察期。

最重要的是，专项债政策的出台，给予了我们一个从细节层面窥探政策的视角：从去年央行开始发行CBS以及鼓励商业银行发行永续债补充资本，到利用再贷款通过担保机构市场化地使用CRMW对发行主体增信，再到本次的专项债补充项目资本金，以上三个政策共有的特征都是在精准调控的基础上，充分发挥政策工具的杠杆作用，用尽量小的代价撬动乘数效果完成实际效果的放大。

因此，现阶段政策当局进行逆周期调控的工具还是比较多的，同时兼顾了市场化的改革方向。尽管短期内经济下行趋势尚未结束，但滑出目标区间的概率仍然非常低。长期来看，中国经济发展的前景依然向好。

无风险债券有机会

中国证券报：当前逆周期调节在发力，未来股票和债券谁可能有更好表现？

黄文涛：短期来看，5月底相关风险事件的影响还未完全消除，流动性分层现象较明显，近期同业存单集中到期加剧中小银行同业业务收缩压力，债券市场特别是民企、低评级债券承压；专项债新规后，地方政府发行专项债积极性增加，6月份面临较大地方债净融资压力；因此，尽管基本面边际变化对债市较为友好，但一方面逆周期政策引导市场预期，另一方面资金面波动上升，债市大概率将维持震荡行情。权益市场受益于科创板推出因素，政策支撑强化市场信心，短期内股票性价比更优。

臧旻：就债券市场而言，货币政策难实现进一步的宽松，意味着无风险利率即使存在破前低的可能，后续下行空间也会相对比较有限。但年内货币政策也并没有边际收紧的宏观条件，债市总体上依然可保持一个相对不弱的格局。

权益市场方面，目前的问题在于企业盈利在年内大概率还是维持一个寻底的态势，上涨的动力仅能来自于估值，这也是造成今年股市维持区间震荡的核心原因。

目前权益市场的问题在于估值水平不高但缺乏盈利支撑，基本面变化相对有利于债券资产，因此2019年下半年可能都会处在一个股债周期性轮动的拐点阶段。

中国证券报：对今后一段时间债券投资有何建议？

黄文涛：短期内债市大概率维持震荡，收益率缺乏大幅下行基础，需积极关注流动性结构性分化背景下，中小银行短期内是否存在缩表压力，以及流动性压力是否从目前低评级信用债进一步蔓延至利率品种。但中期来看，经济运行存在不确定性，货币政策对冲力度增强，市场风险偏好下行支撑利率品种，三季度利率存在波段下行机会。因此，若短期内无风险收益率出现向上调整，不必过于悲观，建议把握时机逢高买入。

臧旻：近期回购市场出现了信用分层现象，中小银行以及非银机构资金融入难度上升，但总量层面的流动性依然比较宽裕，预计短期内这一局面将会导致市场风险偏好下降，利好利率及AAA品种，信用利差走扩。在策略应对方面，建议顺势而为，且当前基本面总体上仍然对无风险利率存在正面影响。虽然货币政策难进一步放松，但由于需求被动挤压到利率和AAA品种，因此不排除长债收益率在三季度跌破前低的可能性，建议适当提高组合中的长债持仓占比。

Wind数据显示，近期，多家非房企类上市公司拟出售大额房产。其中，*ST海马拟出售房产套数达到401套，并因此收到交易所《关注函》。从出售房产的目的看，获取利润、盘活资产、增加资金流动性是主要原因。业内人士称，目前，房产价格和行业热度整体较高，处置前期购买的房产，可以实现较大的利润空间。

此外，不少涉足房地产业务的企业近期剥离了房地产业务，这在中小型企业中较为常见。而大型房企则在近期争相拿地，15家房企年内拿地金额超过200亿元。业内人士称，中小房企在融资能力和周转速度方面均没有优势可言，随着大型房企土地储备进一步提升，房地产行业集中度也随之增强。

非房企出售房产

部分公司出售房产套数较多。以民丰特纸为例，公司6月12日晚间公告，为盘活闲置资产，提高资产运营效率，公司拟委托嘉兴市正联产权拍卖有限公司以评估值1784.6万元为底价通过公开拍卖形式出售位于浙江嘉兴的36套闲置住宅房屋资产。公司称，本次拟出售资产如按转让底价全部成交，预计可增加公司收益1386.6万元（未考虑交易税费），占公司最近一个会计年度（2018年度）经审计归属于上市公司股东的净利润的138.33%。

部分公司因出售房产较多，收到交易所《关注函》。以*ST海马为例，公司公告称，拟出售房产高达401套，其中，住宅269套，总面积为1.47万平方米；商铺15套，总面积为2729.12平方米。公司回复《关注函》称，公司拟通过招标或委托中介机构按照市场价格在二手房交易市场挂出等方式公开出售位于海口市金盘工业开发区创业新村一区、二区及金盘工业区金盘大道旁的部分闲置房产。根据测算，拟出售房产出售后，公司预计累计实现资产处置金额约3.34亿元、累计影响公司归母净利润约1.7亿元。

从出售房产的目的看，多数为了盘活资产、增加资金流动性。普邦股份6月5日公告，为优化公司资产结构，盘活存量资产，有效回笼资金，公司将位于上海市普陀区光复西路2899弄8号的多宗房产对外出售。本次房产出售所得资金将作为公司流动资金，用于公司日常经营运作。以上房产转让价款为人民币3497.38万元，此次出售房产将使公司本期净利润增加约436.12万元（最终以年度审计结果为准）。

对此，诸葛找房副总裁苑承建对中国证券报记者表示，上述企业出售大额房产的主要原因是解决利润问题。不少非房企类上市公司由于主业经营状况不佳，呈现亏损的状态，通过出售房产，避免披星戴帽。目前，房产价格和行业热度整体较高，处置前期购买的房产，可以实现较大的利润空间。

剥离房地产业务

除上述出售行为外，不少涉足房地产业务的企业近期剥离了房地产业务。以中国通号为例，公司6月10日晚间公告，为集中整合资源、巩固和聚焦公司主营业务，公司将剥离与房地产开发相关的非主营业务及资产。6月10日，全资附属公司通号建设、通号创新投资与母公司中国通号集团订立股权转让协议。通号建设向中国通号集团出售通号置业100%股权，代价为2.54亿元。通号创新向中国通号集团出售北京通号建设60%股权、通号北房置业51%股权，代价为人民币2132.22万元。两宗交易合计代价为2.75亿元。

公告显示，通号置业为通号建设的全资附属公司。通号置业主要经营范围包括房地产开发经营、工业地产开发、城乡基础设施建设和建设工程施工、设计等。通号创新投资持有北京通号建设60%股权。北京通号建设主要经营范围包括房地产开发及销售、施工总承包、专业承包及物业管理等。通号创新投资持有通号北房置业51%股权。通号北房置业主要经营范围包括房地产开发及销售、施工总承包、专业承包、劳务分包及物业管理等。

此外，截至6月13日，14家A股上市房企发布了2019年中期业绩预告，仅4家预喜，其余10家都存在不同程度的亏损。

多数公司亏损的原因和剥离房地产主业有关。以中房股份为例，公司预计2019年上半年续亏。原因是公司主营房地产业务可销售房屋减少，预计2019年上半年累计净利润可能为亏损。

此前，中房股份公告，自2008年以来，公司房地产开发业务处于停滞状态，2009年出售徐州天嘉55%股权后，中房股份实质已无新增房地产开发业务。公司收入和利润主要来源于对剩余尾房的销售及自有物业的出租。上市公司持续盈利能力减弱，营业收入和净利润出现较大幅度下滑。公司拟置出盈利性较弱的房地产业务，置入行业前景良好、竞争优势突出、具有较强盈利能力的工业铝挤压业务。

莱茵体育预计2019年1-6月份出现首亏，亏损金额在5000万元至6000万元。亏损原因是，公司持续转型体育行业，该板块的业务尚未充分体现；房地产板块业务与去年同期相比大幅下降。

苑承建表示，上述企业剥离房地产主业的原因主要和房地产行业的竞争门槛快速提升有关。一方面，监管机构对小型房企的融资门槛要求较高，融资较难。另一方面，中小房企周转速度有限，竞争力相对不足。通过剥离对资金要求较高的房地产业务，积极谋求转型，有利于其自身发展。

国家统计局14日发布“2019年1—5月份全国房地产开发投资和销售情况”显示，前5个月全国商品住宅销售量稳中有降。

数据显示，1月至5月，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1月至4月扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元，同比增长6.1%，增速比1月至4月回落2个百分点。克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，经过3月至4月的楼市“小阳春”后，当前房地产行业销售再度遇冷。

亿翰智库首席研究员张化东表示，在经历连续2个月的正增长后，5月份商品房销售面积增速再度转负，销售额增速也显著下降。

商品房销售下行导致房企到位资金增速回落。数据显示，1月至5月，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比1月至4月回落1.3个百分点。亿翰智库分析称，5月份单月房企到位资金1.42万亿元，同比仅增长3%，增速在连续3个月走高后开始呈现下行趋势。

在融资趋紧、销售遇冷的市场环境下，土地市场成交持续降温。数据显示，1月至5月，房地产开发企业土地购置面积5170万平方米，降幅虽比前4个月收窄0.6个百分点，但同比降幅高达33.2%；土地成交价款2269亿元，下降35.6%，降幅比前4个月扩大2.1个百分点。

据易居房地产研究院监测，1月至5月，全国房地产开发企业土地购置均价约4389元/平方米，同比下跌3.5%，而前4月同比上涨0.5%，去年同期涨幅更高达13.6%。

中国银保监会5月下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，重点严控房地产行业的违规融资。业内人士认为，受融资政策收紧和利润率影响，房企拿地步伐趋缓。

汽车和住房是许多中国家庭最主要的两项大宗消费支出，近期，中国官方对车房两项消费的限购措施均出现一定程度“松绑”。多位专家在接受中新社记者采访时表示，这将有助于释放车市和房市的部分潜在需求，为消费市场注入一股新动力。

汽车限购“解绑”

近期，国家发改委等三部委发布一系列鼓励消费政策，推动汽车、家电、消费电子产品等重点消费品更新升级。政策包括严禁各地出台新的汽车限购规定，已实施汽车限购的地方政府应根据城市交通拥堵、污染治理、交通需求管控效果，加快由限制购买转向引导使用。各地不得对新能源汽车实行限行、限购等。

6月2日，广州和深圳先后发布新政，放宽汽车摇号和竞拍指标。这是近年来一线城市首度放松汽车限购政策。

业内人士认为，对汽车限购逐步“解绑”有助于释放大城市的汽车消费需求。光大证券汽车行业分析师邵将指出，截至2018年，北京、上海、深圳、广州、杭州和天津6个城市实行严格的机动车限购政策。上述6个城市2018年汽车增量指标共计66.4万辆，倘若其增量指标提高一倍，可能将带来整个乘用车市场2.8%的同比增长。

2018年，中国车市28年以来首次出现销量下降，而且汽车需求的下行趋势已经持续进入第三年。中国汽车工业协会数据显示，今年前4月，中国乘用车累计销售同比下滑14.7%。与乏力的汽车消费相对的，是北上广等大城市长期的限购、限行，大量需求被压抑。

以北京为例，2019年北京普通小客车指标4万个，但申请人数超过320万人。今年第二期普通小客车指标摇号的中签率约为2462：1，即便是申请新能源指标，新申请者或将等待8年才能获得指标。

清华大学汽车发展研究中心主任李显君指出，目前杭州、深圳、北京三个城市参与申请等待购车的摇号数总计有573.5万个，如果这部分购车潜力能够释放出来，占去年国内汽车销售量的20.4%，占乘用车的24.8%。

部分区域性住房限购“松绑”

汽车购买限制放宽，住房的限购也出现一定程度的松动。近期，南京、珠海部分区域被证实取消限购，外地人无需社保或纳税证明就可以直接购房。如南京市高淳区，自6月4日起，外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。此前在南京所有区域购房均需要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明。

此外，各地层出不穷的吸引人才政策不断放宽落户门槛，例如杭州规定，专科及以上、在杭工作并缴纳社保可直接落户。由于住房限购大多以户籍政策为基础，这也变相使不少城市的限购政策大为放松。据统计，今年以来，已有近50个城市发布人才政策，几乎覆盖中国大部分的二三线楼市热点城市。

交通银行首席经济学家连平指出，中国房地产销售面积增速已经持续三年多下滑，这种情况并不常见，过去一般是涨一年、降两年，而且当前商品房销售面积增速已经进入较低水平。在此背景下，因城施策地适当松动一些此前过于严厉的政策，让一些刚需和改善性需求得到释放，有利于稳定住房消费。

无论是车市还是房市，连平指出，松绑限购的措施对总需求的扩张方向是一致的，即：有利于适度增加总需求。

商务部市场运行司副司长王斌此前表示，去年中国社会消费品零售总额增速回落至个位数，主要与汽车和住房类相关商品消费出现阶段性增长乏力有关。受到国内外多重因素的影响，特别是与汽车和住房类相关的一些商品消费出现阶段性的增长乏力。

连平表示，在当前外部压力较大，内需增长疲弱的特殊的情况下，适当释放需求扩大内需是应有之义。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军提醒，当前鼓励消费、投资等决策的出台需要以高质量发展为核心，综合考虑各种效益，而不是只为了扩大消费或者投资。例如：在解禁汽车限购时需要充分考虑当地实际，包括未来是否需要多限号、污染等问题如何解决等，需要综合安排。住房限购则需要在“房住不炒”的原则下区别对待，合理的居住需求需要充分满足，但投资、投机等需要受到限制。

13日，《广州市国土空间总体规划（2018~2035年）》草案开始公示，其中提出的目标愿景是：建设“美丽宜居花城、活力全球城市”；到2035年，建成国际大都市，常住人口规模2000万人左右。同时严控国土空间开发强度，确定生态和农业空间不低于市域面积2/3，城镇建设空间不高于市域面积1/3。

本次进行公示的《广州市国土空间总体规划（2018~2035年）》是广州面向2035年的总体性、纲领性的空间战略谋划，其中提出的目标愿景是：建设“美丽宜居花城、活力全球城市”。这一提法与《广州市城市总体规划（2017~2035）》草案一致。

广州的城市性质为：广东省省会，国家历史文化名城，国家中心城市和综合性门户城市、粤港澳大湾区区域发展核心引擎，国际商贸中心，综合交通枢纽、科技教育文化中心，着力建设国际大都市。

焦点一：城镇建设空间占比不超1/3

草案提出的分阶段目标是：到2025年，国家中心城市和综合性门户城市建设全面上新水平，实现老城市焕发新活力，建成科技创新、先进制造、现代服务、文化交往强市，国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育中心功能进一步增强，粤港澳大湾区区域发展核心引擎作用进一步凸显。到2035年，建成国际大都市，成为具有全球影响力的国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化中心，城市经济实力、科技实力、生态环境、文化交往达到国际一流城市水平。到2050年，全面建成中国特色社会主义现代化国际大都市，成为彰显中国特色社会主义制度优越性，繁荣富强、文明和谐、绿色低碳的美丽宜居花城、全球活力城市。

城市规模方面，合理确定人口规模，促进人口长期均衡发展。2035年常住人口规模在2000万人左右，按照2500万人左右管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。

草案强调严控国土空间开发强度。生态和农业空间不低于市域面积2/3，城镇建设空间不高于市域面积1/3。设定土地资源消耗上限，国土空间开发强度严格控制在市域面积30%以内。

焦点二：研究广深时速500公里以上快速通道

草案提出，将南沙打造成粤港澳全面合作示范区，加快建设为大湾区国际航运、金融和科技创新功能的承载区，打造成为高水平对外开放门户。

围绕广州与周边城市融合发展，共建广州大都市圈。推动更高层次的广佛同城化，推动更高质量的广清一体化，提升与珠江口两岸城市合作水平，推动广佛肇清云韶经济圈合作发展。其中，加快广佛同城化，共建粤港澳大湾区核心极点。推动基础设施互联互通，形成轴带支撑。共建世界级机场群、港口群。重点推进广深港高铁广州南站至广州站联通线、广中珠澳高铁等建设。规划与佛山、东莞、清远、中山等周边城市地铁的衔接通道。

草案规划了多条湾区直连通道。除了广深港高铁外，还有广深第二高铁。按照深圳方面此前透露的消息，正在研究从深圳经广州至湖南永州的时速350公里的轮轨制高铁，也就是广深第二条高铁。此外，还研究在广州和深圳之间建设时速500公里以上的快速通道，实现两座城市中心城区15分钟通达，按照公交化模式来运营，高速磁悬浮是其中一种研究制式。

建设全球重要交通枢纽。国际航空枢纽方面，到2035年，国际及地区直达航线数达190条，旅客吞吐量达1.2亿~1.4亿人次，货邮吞吐量达500万吨。国际航运枢纽方面，至2035年，港口货物年吞吐量达7.5亿吨，邮轮年旅客数量达300万人次。国际铁路枢纽方面，至2035年，新增10条高铁，客运量达4亿人次，货运量达7700万吨。

同时升级轨道网络，至2035年建成2000公里左右的轨道网络。

焦点三：建8条生态廊道 6条通风廊道

在国土空间格局方面，重点建设“三纵五横”的生态廊道体系，分别是：北二环生态廊道、流溪河-珠江西航道-洪奇沥水道生态廊道、金山大道-莲花山生态廊道、横沥-凫洲水道生态廊道、珠江前后航道生态廊道、增江河-东江-狮子洋生态廊道、帽峰山-火龙凤-南沙港快速-蕉门水道生态廊道、沙湾水道生态廊道。

至2035年全市水面率达到10.2%。保护提升森林资源，至2035年森林覆盖率不低于42.3%。

重点打造精品珠江三个十公里，实现主城区珠江两岸60公里滨江漫步道、骑行道、无障碍通道三类通道全线贯通。加强建筑高度管理，保证都市地标建筑的40%~50%以上可见，山体、历史地标的1/3以上可见，强化云山珠水的城市整体意象。建设市域6条通风廊道。

焦点四：到2035年社区公园增至约400处

规划9条“最广州”历史文化步径：6公里长的红色基因路，5公里长的古都年轮路，3公里长的城央水脉路，10公里长的丝路遗风路，4公里长的粤味探悠路，11公里长的工场传奇路，5公里长的西关小筑路，5公里长的街市揽胜路、2公里长的文宗之旅路。

完善住房保障供应。到2035年，新增城镇住房200万套以上，租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%，保障性住房占全市新增住房供应的8%以上。

打造活力与包容社区生活圈。按照15分钟步行可达的空间范围，3万~10万人的服务人口规模打造社区生活圈，培育社区中心。

到2035年，郊野生态公园增至约124处，城市公园增至约120处，社区公园增至约400处。

广州国土空间总体规划要点

人口规模

2035年常住人口规模在2000万人左右。

国土开发

生态和农业空间不低于2/3，城镇建设空间不高于1/3。

交通枢纽

到2035年，国际及地区直达航线数达到190条，旅客吞吐量达到1.2亿~1.4亿人次，货邮吞吐量达到500万吨。

港口货物年吞吐量达7.5亿吨，邮轮年旅客数量达300万人次。

新增10条高铁，客运量达4亿人次，货运量达7700万吨。

建成2000公里左右的轨道网络。

生态环境

到2035年全市水面率达到10.2%，森林覆盖率不低于42.3%。

住房保障

到2035年，新增住房200万套以上，租赁住房占新增供应量比例不少于20%，保障性住房占新增供应8%以上。

城市公园

到2035年，郊野生态公园增至约124处，城市公园增至约120处，社区公园增至约400处。

从2019年来看，房地产调控政策基调为维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场的重中之重；房地产调控政策分化是大势所趋；也更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。预计政策调整以结构化方式为主，各地将充分发挥城市政府的主体责任，实行局部试探性微调。由此，不同城市的市场运行结果将明显分化：一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。（倪鹏飞 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任）