融360大数据研究院发布的“2019年5月中国房贷市场报告”显示，5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降1.09%，全国首套房贷经历半年连续下调后，目前已经是2018年以来最低利率水平。

融360大数据研究院研究员李万赋表示，5月全国房贷利率整体来看继续下调，但不同城市房贷利率的调整情况有所差异。另外，也有小部分城市的房贷利率已经触底反弹，有些城市虽然整体房贷利率水平下降，但部分银行已经开始悄悄上调房贷利率。

具体来看，融360大数据研究院监测的35个城市中，2019年5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，相当于基准利率1.105倍，环比下降了1.09%，同比下降了3.27%。该水平为2018年至今最低房贷利率水平，比2017年底高5个基点。厦门、上海和天津的首套房利率均低于5.00%；武汉和合肥的房贷利率水平在5.90以上。

上海地区监测的30家银行分支机构中，3家银行本月下调了首套房贷利率，2家银行有所上调。调整后，14家银行执行基准利率的95折，8家银行执行基准利率，6家银行执行基准上浮10%，1家银行执行基准上浮15%，1家执行基准上浮5%。

但从青岛、南京方面看，贷款利率已有抬头迹象。数据显示，5月青岛首套房贷利率平均值为5.64%，环比上涨0.06%；二套房贷款平均利率为5.88%，环比上涨0.05%，但都仍低于去年同期水平。南京地区5月首套利率平均值为5.58%，环比上涨0.09%；二套房利率均值为5.85%，环比上涨0.07%。

在利率微调的背景下，居民贷款也再次创新高。央行发布的5月金融统计数据报告和社会融资规模增量统计数据报告显示，新增信贷中，住户部门贷款增加6625亿元，其中，短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元；非金融企业及机关团体贷款增加5224亿元，其中，短期贷款增加1209亿元，中长期贷款增加2524亿元，票据融资增加1132亿元；非银行业金融机构贷款增加58亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，前5个月住户部门中长期贷款数据是历史高位。其原因一方面有前期降准影响，另一方面2018年部分房贷按揭需求转移到2019年。数据显示，前5个月住户部门中长期贷款上涨了2.27万亿，较2018年的2.03万亿增加2400亿元。

李万赋表示，一线城市北上广深房贷利率小幅下降；二线城市中，部分之前下降幅度较大的城市保持平稳或略降，之前相对坚挺的城市比如乌鲁木齐、昆明、沈阳等地则开始大幅下调房贷利率。整体来看，这轮房贷利率下调大潮已接近尾声，不排除全国房贷利率平均水平仍会下降，但接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳，甚至会有少部分热门城市上调。

6月12日，国家发改委社会发展司副司长蔡长华在国务院政策例行吹风会上表示，各地要在今年年底前制定政府购买医疗卫生服务的实施办法，按照公平竞争择优的原则，向社会办的基层医疗机构购买服务。在税收优惠方面，支持营利性社会办医，包括诊所等小型医疗机构，按规定享受小微企业税收优惠等政策。同时，今后，各地在新增或调整医疗卫生资源时，凡是社会力量有意愿、有能力办医的，都要优先考虑由社会力量举办和运营。

蔡长华表示，按照国务院部署，国家发改委将会同有关部门继续深化改革，进一步放宽准入，改进审批服务。近期将重点推动三项工作：第一，放宽规划限制，进一步拓宽社会办医空间。政府不再对社会办医的区域总量和空间布局作规划限制，对社会办医配置乙类大型医用设备实行告知承诺制，取消床位规模要求。按照“十三五”期间医疗卫生服务体系规划，继续严格控制公立医院数量和规模，为社会办医留足发展空间。政府对医疗卫生事业的投入继续向农村、基层和贫困地区倾斜，把有限的财力集中用于办好基本医疗卫生事业，保障公立医院的公益性，满足群众基本医疗需求。第二，加大改革力度，进一步创新支持方式。为加快社会办医发展，将在用地供给、政府购买服务和税收等方面深化改革。在用地方面，一要保障增量，本地区医疗设施不足，要在供给计划中优先保障医疗卫生用地。二要盘活存量，支持闲置商业、办公、工业等用房作必要改造后用于医疗机构，在五年过渡期内，可以不改变土地的原用途和权利类型。第三，加强协调联动，进一步提高审批服务效率。去年以来，国家发改委会同有关部门梳理了社会办医疗机构开业前所需的工商登记、民政登记、医疗机构审批、投资项目立项、消防验收、环保审批等事项，针对存在的问题，完善审批规则，简化审批流程，优化工作程序，提高服务质量。目前已经指导各省（区、市）着手制定社会办医跨部门联动审批办法。今年年底前，要落实联动审批机制，明确时限要求，运用信息化手段实现部门间信息共享，切实提高审批效率和服务质量，促进社会办医持续健康规范发展。

融360大数据研究院12日发布2019年5月中国房贷市场报告。报告显示，5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降6BP，首套房贷款平均利率连降半年，目前已经降至2018年以来最低水平。

具体看，报告称，5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降6BP；二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降8BP，目前均为2018年以来最低水平。本月有27家银行首套房贷款利率上涨，较上月增加了15家，下降的银行数减少至108家。

报告指出，不同城市房贷利率调整情况差异明显。5月，全国房贷利率仍然有所下调，但不同城市房贷利率的调整情况差异明显。一线城市北上广深仍有小幅下降；二线城市中，部分之前下降幅度较大的城市保持平稳或略降。另外，也有小部分城市的房贷利率已经触底反弹，有些城市虽然整体房贷利率水平下降。

报告强调，整体来看，这轮房贷利率下调大潮已经接近尾声，不排除全国房贷利率平均水平仍会下降，但接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳。政策方面，主基调依然是“房住不炒”，5月以来，全国大中城市对公租房的申请政策进一步放宽，人才租赁政策支持力度也进一步加大。同时，各城市也因地施策，根据自身楼市情况严格或放宽调控政策，保证本地房地产市场的平稳态势。

强二线城市南京近期不断拍地，继而引来很多房企抢滩南京市场。

6月12日上午，南京浦口区4宗宅地入市交易，总起价50.5亿元，总出让面积为15.88万平方米，总建筑面积30.79万平方米。4宗地块最终由融侨、正荣、卓越、南京栖霞建设竞得，总成交价64亿元。

其中，经过46轮竞价，新区2019G05地块最终由融侨以总成交价21.4亿元竞得，成交楼面价20802元/平方米，溢价率26.63%。而正荣以总成交价14.5亿元竞得新区2019G08地块，成交楼面价19977元/平方米，溢价率21.85%。卓越以总成交价5.1亿元竞得新区2019G06地块，成交楼面价18381元/平方米，溢价率13.33%。

比较激烈的是新区2019G07地块，经过59轮竞价，最终由南京栖霞建设以成交总价23亿元竞得，成交楼面价21973元/平方米，溢价率33.72%。

这只是南京土地拍卖的一个缩影，此前，南京的曾进行多次土地公开拍卖，单日收金超过100亿。

就在几天前，南京市集中出让10幅地块，其中7幅涉及住宅地块，补仓市场供应量。经过一个上午的激战，最终10宗地块全部顺利出让，2幅刷新板块地价纪录，一日揽金118亿元。

竞争最为激烈的为城南G18地块。该地块位于南京板桥板块，土地出让面积9.28万平方米，起拍总价21.9亿元。最终经过120轮举牌，杭州宋都集团以32.3亿元以及自持租赁房3000平方米的代价拿下，楼面地价达到15453元/平方米，创造板桥区域价格新高。

而另外一个新高则是南京栖霞建设创造，经过28轮举牌，南京本土房企栖霞建设以10.6亿元总价拿下城中G17地块，溢价率34%，楼面地价达到39199元/平方米。

第一财经记者梳理发现，南京是今年土地拍卖回暖的先锋城市，自今年3月开始，南京的土地拍卖就一直受到房企重视，大部分主流房企都相继参与拍卖。截至6月12日，南京累计拍卖土地金额超过400亿，考虑到三、四季度还将推出更多土地，这个城市成为本土房企和外来房企的角斗场。

“整体来看，南京市场健康，受限价限购影响，地价得到有效控制。我们南京公司销售情况较好，目前土地储备相对较低，适时应该进行补仓。”正荣地产一位负责人告诉记者。

在这位负责人看来，南京作为强二线城市，经济基本面好，市场相对健康，这给了房企更多的市场预期。

根据国家统计局数据显示，2018年南京GDP12820亿，在长三角城市中仅次于上海、苏州、杭州。尽管南京的GDP总量和地方财政收入比苏州有较大差距，但是作为第二经济大省江苏的省会和大区中心城市、副省级城市，南京资金总量超过3万亿元，仅次于上海、杭州。

从人口数据看，南京2018年常住人口843.62万，同比上涨10.12%，增速在城市群名列前茅。

而从政策面看，南京还在通过更多优惠政策，吸引年轻人落户南京。2018年3月1日，南京发布《关于大学本科及以上学历人才和技术技能人才来宁落户的实施办法（试行）》，试行期1年。办法规定，进一步放宽落户条件，取消了就业及缴纳社保的年限限制条件；放宽了年龄条件，本科学历人才从35岁放宽到40岁，技术、技能人才没有年龄限制；放宽学历教育取得形式。这在事实上已经洞穿了户籍的刚性要求。2019年2月南京决定，人才落户政策延长一年，有效期延长至2020年2月29日。

“长三角城市群一体化发展已经上升为国家战略，南京作为长三角经济区内国家中心城市、特大城市，属于净人口流入大、对周边有吸附作用的典型城市，属于热点城市群中的中心节点城市，符合融侨对城市选择的要求。自2015年首进南京，在南京的土地市场上融侨一直积极参与。”融侨一位负责人告诉记者。

从市场面看，南京市场情况也相对乐观。据南京市网上房地产统计，2019年1月至5月，全市新建商品住宅成交29086套，与2018年同期相比增长20%。进入5月以来，南京市新房与二手房成交量环比均出现下降，不同板块之间冷热差异变大。

来自克而瑞数据显示，5月南京去化周期6.53月，环比下降17%。通常情况下，去化周期低于10个月的城市将出现供求不平衡，这意味着这个城市楼市将出现更多火爆现象。

南京是否能如预期保持市场热度？这个还需时日观察。此前，苏州因为土地拍卖过热，曾被住建部点名批评，继而政策面开始严谨。不过，南京依旧在不断通过政策吸引更多人置业，不久前，南京高淳区放开限购，外地人只要持有南京市居住证，或携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。

随着中国城镇化快速推进，房地产行业一路狂奔，成为时代洪流下最吸金的行业之一。2018年，中国千亿量级房企达30家，龙头房企盈利更是直追互联网巨头。但在规模与利润编织的高光背后，房地产作为“能源消耗大户”却被长期忽略。

行业权威报告显示，2015年，中国建筑能源消费总量高达8.57亿吨标准煤，占全国能源消费总量的20%。此外，我国每年产生的建筑垃圾约24亿吨，占城市垃圾总量的40%。

暴利黑血之下，绿色地产已不是可选项，而是必选项。就此，在华最大的欧洲住宅开发商中瑞鼎峰集团总裁詹柏（JesperJosOlsson）接受第一财经专访。詹柏认为，可持续发展是必然趋势，开放商应在绿色技术上提前布局，等到市场真正需要从而倒逼供给时，将为时太晚。

行业暴利下的可持续隐忧

随着房地产行业规模水涨船高，利润诱惑吸引越来越多企业与投资者进入。无数人看到潜在的庞大利润，却鲜有人看到行业可持续发展的隐忧。在中国，房地产建筑业与工业、交通并列成为中国三大“能源消耗大户”。

业内专家曾测算，在每万平方米建筑施工过程中，仅建筑垃圾就会产生500至600吨；每万平方米拆除的旧建筑，将产生7000至12000吨建筑垃圾。此外，全球碳排放量19.9%来自中国，而中国碳排放量40%来自于房地产建筑业。

在如今的国际资本市场，ESG（环境、社会及公司治理）理念越来越成为主流，可持续发展受到关注与重视。但亚洲在该趋势上远远落后，只有3.4%的日本资产遵循ESG原则，而日本以外的亚洲国家该比率均低于1%。

放到中国房地产行业，现状更不容乐观。早在2006年，住建部便发文鼓励和倡导绿色建筑。在2015年最新版《绿色建筑评价标准》中，建筑项目被从节地与室外环境、节能与能源利用等六大指标进行评价，从高到低分为绿色建筑三星、二星和一星认证。

据2017年住建部《建筑业发展“十三五”规划》要求，到2020年，中国城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。

但官方数据显示，截至2016年底，全国累计有7235个建筑项目获绿色建筑评价标识，建筑面积超8亿平方米。目前绿色建筑运行标识项目相对较少，仅占建筑项目总量5%左右；地域分布也不均衡，标识项目主要集中在江苏、广东、上海、山东等东部沿海地区，中西部地区项目数量较少。

“在商业社会，获取商业利益其实也是很正当的，但可持续发展是未来必然趋势。”中瑞鼎峰集团总裁詹柏在谈到这一问题时称，如果在项目前期进行绿色技术布局，成本可能只溢出5%，但长期价值是无穷的。

中瑞鼎峰集团成立于2007年，来自瑞典，是致力于在中国推广瑞典科技、环保、宜居理念的专业地产运营商。其主要投资来自瑞典政府养老基金及北欧机构投资者，迄今已开发项目二十个，总建筑面积超过200万平方米。目前业务范围覆盖至山东、辽宁、河北等省并设立共计9个城市公司。

对于开发商来说，成本上升背后是项目价格的抬升。但在詹柏看来，价格代表产品的价值。“城市和区域深耕战略下，我们更希望在初始阶段加大技术投入，甚至利润率会低一点，因为我们看重长期收益。”

环保与投资回报同等重要

去年12月23日，山东烟台珠玑片区两宗商住地块成功摘牌，哈马碧绿色生态发展有限公司和哈马碧科技生态发展有限公司以底价7.9亿元拿下140亩商住地，将作为中瑞鼎峰芝罘区生态城的一部分。

据规划要求，地块内须建设冰雪运动周边产业面积（建筑面积）不少于2000平米；建设专业冰雪运动训练场馆面积（建筑面积）不少于3000平米；建筑面积土地用途均按商服用途确定，且须自持运营、不得转让。

但绿色项目建设并非坦途。“作为开发商，怎样将小区融入整个城市的基础设施中去，将是未来面临的挑战。比如说能源利用、垃圾处理等，如何将公司自身技术与市政系统相结合，需要开发商和政府共同努力。”詹柏认为。

而瑞典哈马碧模式或可提供经验借鉴。位于斯德哥尔摩东南部的哈马碧湖城在20世纪90年代曾是一片废弃工业区和住宅区。经过多年重新开发，现已成为斯德哥尔摩最宜人的住宅区之一，同时也是世界上最成功的旧城改造城区之一。

哈马碧湖城在环保方面做到了以下几点：区内所有资源都可循环再次利用；地下排污系统使得重污染收集车的使用在湖城降低了百分之八十；湖城的重要目标是将人均每日用水量降低到150升以内；湖城百分之八十以上的出行依靠公共交通、步行或自行车。

在詹柏看来，哈马碧模式之所以能够成功，很大程度上源于它是在政府大框架下，由很多开发商共同进行生态治理。

5月28日，中国-瑞典哈马碧生态城联盟正式启动，将以哈马碧湖城为建设蓝本，把瑞典可持续发展方案带到“中瑞城”规划建设中。联盟成员包括瑞典贸易与投资委员会、中瑞鼎峰集团（WhitePeak），为哈马碧湖城建设提供核心支持的两家瑞典公司：欧洲工程咨询与建筑公司Sweco、以及全球废弃物收集行业创新企业恩华特集团（Envac）。

在联盟成员看来，环境保护与投资回报同等重要。“在瑞典，获得土地之前必须证明你的项目是可持续的。”詹柏表示，即使绿色项目设计与建设周期相对较长，但其希望从心理、生理两方面创造安全而舒适的居住环境，比如充分利用可再生能源、绿色建筑材料以达成可持续社区。

除去企业自身价值层面的坚持，资本市场的变革正传递对可持续发展更多的信号。为支持和提升发行人在ESG方面的管治，近期港交所宣布刊发有关检讨《环境、社会及管治报告指引》及相关《上市规则》条文的咨询文件，以及有关ESG及性别多元化的指引材料。

投资机构愈发重视ESG内容，上市公司提高ESG信披要求已成为市场共识。对于资管企业来讲，ESG是社会责任投资的基础。投资者不单纯追求财务效益，而将环境、社会和治理等非财务目标作为重要的投资考量，这些因素同样会对价值创造、公司业绩以及社会健康带来积极影响。

此外，2017年3月，中国证监会发布《关于支持绿色债券发展的指导意见》称，绿色公司债券募集资金重点支持节能、污染防治、资源节约与循环利用、清洁交通、清洁能源、生态保护和适应气候变化等绿色产业。企业进行融资活动时，可持续发展潜质同样会被衡量。

未来，随着ESG体系发展日臻成熟，行业研报建议房企应把握政策和市场契机，逐步规范ESG信息披露，并注重绿色全周期产品和技术创新，坚持绿色、环保、健康的生产理念。“可持续发展并不是可做可不做，而是一定会做。”詹柏强调，等到市场真正需要从而倒逼供给时，将为时太晚。

每一座伟大城市背后，都有一条独一无二的中轴线，作为城市的脊梁，中轴线承担起了城市发展的重担。

如同华盛顿特区的中轴线串联了林肯纪念堂和国会山，巴黎的中轴线联动起卢浮宫和凯旋门，北京的古老轴线，更对这座城市有着非同寻常的重要意义。

梁思成先生《北京——都市计划的无比杰作》一文写道：“一根长达八公里，全世界最长，也最伟大的南北中轴线穿过了全城。北京独有的壮美秩序就由这条中轴的建立而产生。前后起伏左右对称的体形或空间的分配都是以这中轴为依据的。……有这样气魄的建筑总布局，以这样规模来处理空间，世界上就没有第二个！”

在新形势、新政策之下，这条中轴线展现的是这个国家未来一段时期的发展脉络。

中轴之上 世界级城市集群

京津冀将以首都北京为核心，打造世界级城市群，这也是继美国东北部大西洋沿岸（纽约、波士顿等）、北美五大湖（芝加哥、底特律等）、日本太平洋沿岸（东京、横滨等）、英伦（伦敦、利物浦等）、欧洲西北部（巴黎、布鲁塞尔等）和长三角（上海、南京等）后又一个世界性的超级城市群。在以首都为核心的京津冀协同发展规划的持续推进、非首都功能逐步疏解下，北京的世界影响力将进一步提升。而占据京津冀黄金三角区的大兴，东接通州与京津发展走廊、南联雄安打造京雄发展走廊，同时依托大兴国际机场的落成，将成为京津冀城市群的头部中枢，也将成为这一国家利好的重要承接之地。

中轴之上 扼守万亿资本轴

国策南倾，北京未来10年看南城。自2010年以来，一、二、三轮城南计划接踵而至，已在南城安排395项重大项目，注入近万亿资金，城南迎来明确的新定位——中国新国门、世界新中心。

在京津冀世界都市圈与三轮城南计划织就的全新格局之下，南城的惊人变化已经显现：

·大国首都新客厅定位明确。根据北京城市总体规划和新一轮城市发展计划，在南中轴区域自北向南将规划国际商务、国际交流、国际组织、国际传媒等国际交往功能区，预留使馆功能，结合北京新机场建设，树立国际首都交往门户。大兴将最终建设成为“大国首都新客厅，绿色漫步公园城”。

·首都商务新区规划中。2018年明确提出，在南三环以南、南四环以北、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区，空间载体以高端商务、文化、科技创新为主。北京唯一以“首都”命名的商务功能区域规划落位南城，联结中心城与新机场临空经济区域。

·南苑森林湿地公园年内开建。根据丰台区建设文件，在南四环以南、南五环以北区域内，规划建设占地16000亩的南苑森林湿地公园，把公园建设成“首都南部结构性生态绿肺、享誉世界的千年历史名苑”，建成后的南苑森林湿地公园，将成为3倍于纽约中央公园的城市绿肺。

除此之外，北京奔驰、戴勒姆·克莱斯勒、北京航天兴华科技有限公司、中芯国际集成电路等行业巨头抢驻，将持续为区域注入新鲜活力，产业集群效应突显，引发系列连锁反应，未来南城的价值必定超乎想象。

中轴之上，南城未来主看大兴。大兴，不仅占据着京津冀未来发展的黄金三角区，是京雄发展带的桥头堡，也是矗立在北京“一轴两廊两带多点”城市战略核心地带，得天独厚的地理优势和政策导向，这里是南城发展利好的重要承接之地。

中轴之上 花园总部独栋群

大国发展轴线之上，洞见城市未来价值。金地商置以未来视野和前瞻规划，择址城南中轴线上国际文化交流版块，深度融入国际传媒与高端智库的全球化产业发展内涵，同时毗邻未来使馆区预留地和国际商务生活板块，真正意义上的融入首都迎接世界的商务封面，同时将以更国际化的姿态承接区域无限利好。产品上融入世界著名建筑大师加藤庆的设计理念，将世界先进的商办区划概念——EOD绿色生态办公区呈于五环中轴，打造10栋生态花园独栋、5栋标准写字楼和近5000㎡的活力商业轴线，为京南即将到来世界新商务时代开创自然、健康、智慧、商务、空间、服务的商务模式，为全球企业定制高效生态商务办公范本。

北京首个实景独栋办公示范区——金地EOD总部港生态花园示范区，即将在6月迎来首度亮相，敬请期待。

4200㎡-20000㎡生态花园独栋

世界企业总部终极之选

长租公寓通过标准化的房屋精装修，以一种全新的租房形式出现在市场上，立刻成为租客追捧的对象。对于在大城市务工的年轻人来说，租房一直是一个难题。房租价格高、中介跑路、真假合同、虚假房源等问题层出不穷。长租公寓的兴起，让很多饱受黑中介、黑房东困扰的租客有了新的租房选择。

同时，国家在税收、融资等方面给予政策支持，“租购并举”的实施更是让长租公寓成为各路资本追逐的“风口”。在国家主张大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展的背景下，长租公寓行业迎来了快速发展的良机。

长租公寓遭遇“甲醛房”危机

然而，一片大好形势之下，长租公寓却爆出了“甲醛房”问题。多名业内人士指出，长租市场屡现“甲醛房”，业内企业不成熟是主因。虽然多家长租公寓企业规模扩张迅速，但是相关的管理制度却没有跟上。同时，租赁产业的利润很薄，在控制成本方面，很多房源刚装修好就会挂牌出租，通风时间几乎忽略不计。而装修时能省则省，使用不符合环保标准的材料也直接影响房屋内的空气质量。

由于在目前出台的一些规定中，尚未有关出租房空气质量方面的硬性规定，因此，长租公寓企业在房屋空气净化和健康保障方面缺乏监督，只能依靠“良心”，很多企业根本没有租客健康方面的评估，在没有任何约束的情况下，这些企业对甲醛超标的问题视而不见。

在行业乱象中，能够坚守初心的企业并不多，蛋壳公寓则是其中的一个。据悉，蛋壳公寓从成立之日起，一直秉持“客户第一”的价值观，首先保证的就是租客的居住安全，高度重视包括空气质量在内的各类出租房源质量安全问题。

房屋空气质量管控，蛋壳公寓做得很到位

行业人士了解到，蛋壳公寓打造了一条良性运营生态链条。从房屋产品研发，供应商管理，原材料升级，施工工艺管控，新风方案引入，空气检测治理，房屋空置通风等全方位进行房屋品质管控、升级和迭代。同时与国内国际行业权威专家机构展开深度合作。

从房屋装修环节开始成立之初使用E1标准板材,2018年10月升级使用对标欧标的“E0”等级的家具板材，采用甲醛未检出的石塑地板替换复合地板，蛋壳公寓针对板材的源头（板材压贴厂，例如露水河、大亚等）进行质量管控，定期送检SGS等第三方专业检测机构。

在使用辅材时，蛋壳公寓一律使用未检测出甲醛的“立邦”定制乳胶漆。自成立以来采用符合国标环保E1等级的复合地板，但蛋壳公寓提高自我要求，将复合木地板升级为更安全的石塑地板（甲醛未检出）。

装修完成之后，蛋壳公寓对空气质量进行检测。根据相关人员介绍，蛋壳公寓坚持对房间进行深度保洁、放置活性炭、开窗通风等处理，同时使用行业公认且有效的两款万元级别的健全检测仪对新装修的房屋进行甲醛状态检测，在具有CMA认证资质的第三方空气质量检测机构检测合格后，才将房屋对外出租。

打造“放心房” 蛋壳公寓争做绿色公寓先行者

尽管蛋壳公寓的“放心房”令人称道，但是业内专家表示，仅靠企业“自觉经营”，无法从根本上杜绝甲醛房。要完全解决甲醛房的问题，一方面要从源头控制，规范制造企业在生产胶合板、纤维板等装修板材时，不使用含有甲醛成分的胶水和黏合剂；另一方面要制订长租公寓企业的行业标准，坚决不允许“低成本装修、快速入住”的经营行为出现。

近期，蛋壳公寓联手环保部CEC将共同制定首个长租公寓行业室内空气质量企业标准，以室内空气质量研究为切入点，在公寓环境质量认证、供应链管控等方面开展战略合作。这是蛋壳公寓深耕空气质量领域的重要举措，通过共同制定高水平的企业标准，力求成为行业标杆，引领整个行业的健康可持续发展，做绿色公寓的先行者。

可以预见的是，在长租市场备受社会重视的今天，长租公寓行业将会在政策的指导下越来越规范。作为长租公寓的领跑品牌，业内专家预计，未来，蛋壳公寓将继续秉承“让年轻人有尊严的在城市中生活”的初心，引领行业在政策落地之前，就环境治理、空气安全管控领域形成标准规范。

河南省住建厅近日公示今年第三批房地产开发企业资质审查意见，76家房地产开发企业中，13家未通过资质审查。

其中，河南汉飞置业因在建项目“汉飞世界城”的开发建设单位为三门峡汉飞置业有限公司，与申报企业名称不一致，且未提供工商证明材料，相关4.24万平方米业绩不予认定等原因未通过审核。河南恒庆房地产开发有限公司因批准从事房地产开发经营时间不满3年；竣工项目“文鑫苑”的业绩真实性存疑，相关16.84万平方米业绩不予认定未通过审核。固始县广丰建设投资有限公司因认定的有效竣工业绩为12.92万平方米，不符合房地产开发二级资质标准；所提供的专业技术人员均未缴纳社保等原因未通过审核。洛阳海晨置业有限公司因所提供的专业技术人员均未缴纳社保未通过审核。

据了解，房地产开发企业需获得房地产开发资质后，方可进行房地产开发经营活动。

47岁的中梁地产董事长杨剑行事低调，从未接受过媒体采访，但野心勃勃。

“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”他的这句话在地产圈广为流传。

中梁提交香港联交所的招股说明书显示，2016年，该公司合约销售额仅190亿元，随后的2017年、2018年飙升至649亿元、1015亿元。三年时间，销售额从百余亿到过千亿，中梁地产的“ 宝马mini完爆大奔”。

向前追溯可知，2012年前后，民间借贷危机导致温州房地产行业溃败，作为当地最大开发商，杨剑执掌的中梁挺过危机之后，2016年始自长三角三四线城市扩张，随后触角伸向内陆三四线，进而杀入二线城市扫货，三年掠下403块土地，扩张速度惊人。

中梁地产“非常善于利用三四线城市棚改的历史机遇”，关键在于，押注三四线棚改的房企众多，为什么中梁能够弯道超车？个中秘密，可能在于其极致的高周转模式、隐秘且庞大的资金池，以及杨剑对于贪婪人性的把控。

随着棚改红利逐渐消退，中梁地产销售增速放缓，2019年前3个月，其合约销售额为248亿元，同比仅增长12.2%。

杨剑迫切需要敲开香港资本市场的大门，打通上市融资的渠道，减轻负债重压，但IPO之路一波三折。

难遂的IPO

《棱镜》自中梁内部获悉，早在2017年，杨剑就开始筹措中梁上市事宜，准备财务资料，2018年11月13日，中梁向香港联交所提交上市申请材料，6个月的等待期后，却等来申请资料失效。

在此期间，作为IPO关键职位的中梁首席财务官（CFO）接连辞职。

2017年6月，绿地香港前CFO游德锋入职中梁，短短4个月即离职。随后在2018年1月，泰禾前CFO罗俊入职，同样4个月即离职。彼时离职的，还有中梁集团融资管理中心副总经理周霖。

中梁控股现任财务总监由中梁老臣凌新宇担任，CFO一职暂时空缺。据经济观察报报道，2019年4月，原旭辉地产CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加盟中梁，职位均为副总裁。

上述两位财务副总入职中梁不久，2019年5月17日，中梁对招股书进行更新，目前正等待港交所聆讯。

中梁并未在更新版招股书中披露此前IPO申请失效之原因，但这家黑马房企此前的净负债率变化，却如过山车一般惊悚。

招股书显示，2015年、2016年中梁净负债率分别是1335%、1790%，2017年、2018年陡然降至339%、58%。

对于净负债率陡然下降之原因，中梁在招股书中解释称，物业销售产生现金大幅增加，减少了对外部借款的依赖，以及保留盈利的增长。

这一解释能否说服香港联交所，有待后续聆讯结果。

极致高周转

三年时间，销售额从百余亿到过千亿，中梁不只是抓住棚改红利，更在于其在拿地策略和高周转模式方面，对前辈碧桂园的模仿和突破。

首先是拿地，中梁坚决下沉至三四线城市。

招股书显示，2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。与之对应，近三年土地储备分别是770万、1900万、3640万平方米。

易居研究院百家房企拿地报告统计显示，2019年至今，中梁已斥资171亿元拿下33块土地，二线与三四线城市各占比一半，合计建筑面积约373万平方米。

截止2019年3月底，中梁的土储规划总建筑面积是3890万平方米。

《棱镜》从中梁内部获悉，该公司拿地原则是不拿地王、不囤地块，净利润率超过11%-13%才允许拿；除非遇到限购限价等政策性风险，项目开盘去化率低于70%-80%要被公司罚款，该公司基本能做到90%的项目去化率。

拿地之后的运营策略，中梁追求“快进快出、小步快跑、低开高走”，奉行“456”模式，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资，甚至比碧桂园有过而无不及。

例如温州瑞安中梁首府项目，已经达到3.6个月开盘，3.8个月现金流回正，4.7个月即实现销售回款再投资。

克而瑞咨询在2018年的一篇文章中写道：“用黄春雷（中梁控股CEO）的话说，这是一种‘批发’的逻辑，货如轮转，依靠资金的高效周转带来流量销售金额的几何式增长。”

一位不愿具名的中梁员工对《棱镜》表示，公司内部奖罚分明，“456”模式是底线，一般都会提前完成目标，如果没完成会从“成就共享”里扣钱，每个项目就像接力跑，从拿地到销售，一环套一环，“没有人拖拖拉拉地干活。”

规模至上的房地产游戏规则项下，时间不等人。

在2018年1月的中梁年度大会上，中梁董事长杨剑着重强调销售规模重要性，“规模是中梁创造卓越的不动产投资集团的关键，坚持以做大主业规模为核心诉求”。

为此，中梁曾提出，2021年冲刺3000亿元销售额、6000亿元总资产规模，并进入上市公司TOP 15的目标。

隐秘资金池

融资渠道通畅，是帮助中梁快速扩张的秘籍。

作为TOP30中唯一未上市的房企，中梁多依靠银行信贷、信托、资管计划等传统融资渠道，其中后两者占据大头。

最新招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期，其中一笔利率高达13.83%。

招股书还显示，2016年至2018年，中梁控股借款总额分别是202亿、245亿、270亿，由于信托利率较高，三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。

中梁此次赴港IPO募资用途之一，即偿还信托贷款。

传统融资渠道不能完全满足中梁的资金需求，上海忠信徐企业管理公司（下称“忠信资本”）这个隐蔽的资金运作平台应运而生。

忠信资本原法定代表人是徐亮琼。中梁招股书显示，徐亮琼是中梁控股执行董事兼高级副总裁，又名徐忠信，是中梁董事长杨剑妻弟。

忠信资本官网资料显示，截止2018年底，其与地产品牌25强开发企业、主流金融机构开展战略合作，成立了9家专业资产管理公司，累计发行基金34支，投资项目137个，累计资产管理规模超300亿元。

忠信资本官网列举的投资项目，均系中梁旗下楼盘，包括苏州独墅御湖、首府壹号院项目等。

2018年3月，上海浙江商会20多位女企业家走访中梁总部时，负责接待的忠信资本旗下浙江忠石资产总经理王跃飞介绍称，“忠信资本两年来携手中梁推出的23个金融产品无一失败”。

忠信资本旗下一支基金运作模式示意图

《棱镜》获取的一份由忠信资本发行的某基金模拟运作模式显示——

1月份，原始股东以1亿元本金作为项目股权投资买地，辅以1:2前端（银行或信托）融资，达到3亿元，再叠加1:2.5地货比，总货值达7.5亿元。基金按照10%净利润率计算，6月份项目销售去化后，预计该基金配资的项目实现销售净利润0.75亿元。

等到7月份，以7.5亿元项目回款作为原始投入，继续买地、配资开发，最终该基金一年内撬动56.3亿元总货值，12月份实现销售净利润5.6亿元。

这意味着，在中梁高周转模式之下，利用基金配资撬动项目的资金杠杆，12个月内预计实现560%的投资收益率。

上述该基金面向机构及个人募集，机构方面，要求净资产不低于1000万元；个人方面，要求金融资产不低于300万元或者最近3年个人年均收入不低于50万元。

以忠信资本展示的“忠信一号基金”业绩为例，该基金2015年9月募集到7000万元，全额入股苏州中梁天颂项目，加上中梁3000万元的自有资金作为土地款，叠加前端银行融资（信托）8000万元、银行开发贷融资1亿元，最终实现项目总货值达到7.5亿元，销售回款完成6.7亿元。

截止2017年8月，该基金投资项目预计权益净利润6.9亿，原始股东投资收益率约986%。

一切向“钱”看

资金、土地、高周转模式之外，中梁另一个扩张秘籍是掌舵人杨剑创建的“中国式阿米巴生态经营模式”，实为“御人术”，这在中梁招股书中多有提及。

“阿米巴(Amoeba)”的提出者是日本企业家稻盛和夫，核心在于“量化分权”。

这一模式落地到中梁组织机构，即“精总部、强一线、小组织”，从上到下，分为控股集团-区域集团-区域公司-项目公司，区域作为利润实现主体，自主经营、自负盈亏。

中梁招股书解释称，“该机制可实现快速扁平化复制和扩张的组织特性，非常适合房地产开发业务同质性高的特点”。

一位熟悉中梁的人士对《棱镜》表示，通俗来讲，“阿米巴模式”类似加盟店，集团收取20%左右的净利润作为运营管理费，其余利润由区域董事长按照贡献度自主分配，包括行政前台在内的所有员工都能分到不同比例的利润，“这是在模仿碧桂园‘同心共享’机制，中梁内部称之为‘成就共享’。

一家名叫“柏明顿管理咨询集团”曾签约中梁，为中梁落地阿米巴模式提供智力支持。

该咨询公司在对外宣传时描述道——中梁控股副总裁陈红亮举例，“比如区域公司拿到一块地，五个亿也好、十个亿也好，钱算是从集团借给它的，最后项目做完，区域公司和集团总部算账，除了归还本金，再向集团缴纳一定比例的运营费，这个比例的运营成本对区域来说还是有压力的。那么，区域公司拿下项目以后，就会加快开发进度，早点把项目卖出去，就能早点把钱还给集团，所以项目周转率很高。区域公司把运营费交了以后，剩下的利润就是区域团队自己的，1000万也好，100万也好，就看这个项目利润有多少。”

陈红亮举例称，2018年年底，某区域公司项目做得特别好，团队只有100多人，可分配的奖金高达5000万元，“年终奖人均拿到十几个月的工资，比集团总部高管挣得都多。”

在中梁内部，从不忌讳谈钱。为了给员工打鸡血，中梁建立了包括事业合伙、费用包干、成就共享、项目跟投等多个激励机制。

在极致的高周转模式下，中梁发生的安全责任事故并不罕见，安徽蚌埠、河南信阳等地时有发生，其中以中梁徐州项目最为严重，这还被中梁以“风险因素之一”写进招股书。

2017年2月27日，中梁项目公司徐州旭鑫置业从雨润手中收购得到两幅商住地块，3月19日项目展厅开放，7月4日取得《施工许可证》。

2017年8月1日，中梁落子徐州的首个楼盘开盘仅过两天，该项目在建工地发生施工平台滑塌，造成5死1伤。

徐州官方公布的责任事故通报显示，项目公司为完成中梁下达的7月底前预售10万㎡房屋的任务，取得12栋楼的《商品房预售许可证》，通过在施工现场违规搭建临时楼房平台的方式，假冒工程施工形象进度。

官方通报还显示，在徐州市规划局只对7栋楼验基，预售面积无法达到10万㎡任务的情况下，中梁员工还用电脑PS的方法伪造公章和公文，伪造市规划局涉及12栋楼的《建设工程验基础意见》，向房管局申请勘验取得预售许可证。

该起事故造成包括中梁等公司以及政府部门40余人受到追责，并赔偿遇难家属620万元。

截止发稿，中梁以正处IPO前静默期为由，未回复《棱镜》就上述涉及问题的置评请求。