记者近日从中央国家机关住房资金管理中心获悉，国管公积金将加大租房消费支持力度。

中央国家机关住房资金管理中心近日发布《关于深化“放管服”改革做好中央国家机关住房公积金归集工作有关问题的通知》，明确职工家庭在北京市行政区域内无自有住房，通过北京市住房租赁监管服务平台登记备案租房的，可以按季以租金实际发生额为限提取住房公积金。中央国家机关派驻贫困地区参加脱贫攻坚工作的人员，可提取住房公积金账户余额用于支付扶贫地房租。在北京市行政区域内无自有住房的新就业大学生，可在入职三年内提取住房公积金账户余额用于支付房租。在北京市行政区域内无自有住房的职工家庭生育二孩的，可在二孩出生后三年内提取住房公积金账户余额用于支付房租。

通知还在优化住房公积金缴存提取方面对进一步落实降成本政策，改进封存账户提取管理，简化单位开户、销户流程，购房、租房首次提取实行网上办理等提出细化举措。

今年5月，住房租赁条例再次列入国务院立法工作计划，住房租赁相关立法将加快推进。同时，月内多个城市出台相关政策，提出增加人才公寓供给、给予租金补贴等。业内分析指出，随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITs（房地产信托投资基金）试点的落地或将进一步提速。

创新政策支持不断

5月11日，国务院办公厅发布《国务院2019年立法工作计划》，其中包括将住房租赁条例加入立法计划。早在2017年，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》就已经开始向社会公开征求意见。

业内人士分析指出，2019年住房租赁条例再次列入立法计划，由此可见中央对住房租赁市场发展的重视。“住房租赁相关法律条例亟须出台，以进一步监管市场，保障租赁双方权益。”

另一方面，地方政府也在陆续推出增加公寓供给、给予租金补贴等支持性政策。5月21日，北京市通州区发布人才公寓配租通知，对符合条件的予以减免租金。5月10日，广州市住建局发布《人才公寓管理办法》征求意见稿，同样提出租金补贴措施。5月13日，南京市发布全国首个针对博士生的人才安居政策，对在南京相关企业工作的博士提供买房、租房等政策支持。

5月5日，合肥全面落实住房租赁网签备案制度，规定房源出租后须办理网签备案。合肥市2017年7月成为住房租赁试点城市之一，此次发布的住房租赁网签备案制度，通过明确租赁责任主体，从根本上保障租赁房源真实有效。并且对未办理备案的企业进行处罚，遏制黑中介等现象发生，以进一步保障租户权益，推动租赁市场健康发展。

戴德梁行研究院副院长张晓端表示，当前针对长租公寓市场的创新政策支持不断，通过新增与存量改造结合，增加房源供应渠道。“增加房源供应是实现住房租赁市场快速发展的基础。因此，在过去的两年，政府部门通过一系列政策创新，鼓励多渠道增加房源供应。在此基础上，租赁住房用地出让、集体用地建设租赁住房与存量房改造成为长租公寓三大主要来源。”

大量租赁房源逐步入市

5月10日，上海首宗集体租赁住房土地试点入市地块取得施工许可证，即将正式开工建设。不仅如此，近两年已经成交的集体建设用地将会相继开工，逐步进入市场同时完成租赁市场重要供应。

自2016年，国务院提出加快培育与发展住房租赁市场以来，越来越多的城市推出只租不售地块或要求在地块中配建租赁用房。据市场机构CREIS统计，2016年11月至2018年底，受监测的22个城市共推出322宗租赁相关用地，其中可建设租赁住房面积约1237万平方米。由于租赁用地地价相对较低，为长租公寓降低成本、提高收益率及长期的可持续发展奠定了基础。

目前，全国已有18个集体建设用地建设租赁住房试点城市。2018年8月24日，北京首个集体土地租赁房项目丰台南苑乡成寿寺村项目正式动工。在较快提升租赁市场规模的同时，较低的土地成本还将使集体土地租赁房项目在未来发挥稳定租金走势的重要作用。

在业内看来，积极盘活存量房屋用于租赁，是增加租赁住房有效供应的重要渠道之一。对于众多的长租公寓品牌来说，城中村或闲置工业厂房改造都是最重要的房屋来源，此过程为城市发展、政府、公寓运营商、村民、租客等多方带来了多赢的效果。

今年5月份，土地市场的统计数据显示，随着土地市场升温，通过竞自持方式成交的租赁相关用地数量正在增多。其中，当月杭州租赁相关用地成交宗数最多、面积最大，共计7宗地块13.4万平方米。

近两年，借助房企的资金实力和开发及工程优势，长租公寓市场发展迅猛。根据各大企业公布的发展计划，龙头房企旗下的公寓品牌还将进一步提高扩张速度，加速抢占市场份额，未来有望成为长租领域的核心力量。

融资成为运营方迫切需求

在争夺市场扩张房源规模的同时，长租公寓企业更加注重降低成本和风险。5月21日，越秀地产附属广州市城市建设开发有限公司成功发行15亿元2019年第一期住房租赁专项公司债券。债券获批发行总额为20亿元，此次为首期发行。

越秀地产表示，目前已有三个长租公寓项目落地，管理房源近千间。此次发行公司债券的目的在于，为住房租赁项目建设提供资金以及日常一般业务的推动，助力越秀早日实现三到五年内长租公寓规模达到10万间的目标。

伴随着长租公寓市场的发展，以及政策的多方面支持，近两年各地积极成立国有租赁公司。业内人士指出，在租赁住房市场建设伊始，国有租赁公司利用自身优势，快速储备住宅租赁用地、进行住宅租赁领域的类REITs尝试等，在租赁市场建设初期发挥了引领带动的作用。

5月下旬，戴德梁行发布《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》，该报告通过对12个住宅租赁试点城市和4个直辖市的系统性研究，分析预测随着租赁住房市场的不断发展，在租购同权逐步落实中，多元化的产品供应将成为趋势，以满足越来越多的不同群体的租赁住房需求。

不过，戴德梁行方面分析认为，即便是对于轻资产的“二房东”而言，长租公寓项目前期仍需要承担收房成本、装修费用，而重资产运营商更是要承担巨额的开发/收购和装修费用，与漫长的收益期对比，高昂的前期资金成本成为不可承受之重。

“再加上发展初期为抢占市场份额而快速扩张，对企业资金提出巨大挑战。在此背景下，寻求合适的融资渠道成为运营商最为迫切的需求。”戴德梁行在研报中指出，“长租公寓收益的长期性及持续性使得资产证券化成为理想的融资工具，近两年来在政策鼓励和支持下，住宅租赁的类REITs、CMBS、ABS等多有发行，不少金融机构积极参与其中。”

年初，上交所表示，2019年将推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。业内分析认为，随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITs试点的落地或将进一步提速，将不断有租赁住房领域的项目对接到公募，从而进一步促进租赁住房市场以及该领域证券化的发展。

编者按：

这里是民生调查局，见人所未见，调查民生之变。关注你想关注的、你没关注的，调查你想看的、未看到的。

中新网客户端北京6月11日电 题：毕业季房租开涨，你租房花了工资的多少？

记者 邱宇

又到6月毕业季，即将离开校园开始打拼的很多毕业生成为租房的新房客，租房市场迎来一年一度的高峰。你是已经买了房还是仍旧在租房，你的房租占了收入的多少？

一线、新一线多城房租开始上涨

近日，在北京刚工作不久的张晨租下了公司附近一个十几平米的单间，月租3000多元。

租房是她当下唯一的选择。家里无法提供太多的支持，仅凭自己每月8000多元的工资，再扣掉房租和其他开销，攒首付买一套动辄几百万的房子看起来遥遥无期。

与房价相比，很多像张晨一样没有能力买房的年轻人更关心房租的涨跌。她所在的小区有一些90年代、40多平米的老房子，目前整租挂牌价是6000元左右。去年7月，同样的房子价格是5500元。

附近中介说，进入6月，看房人数有所增加，成交周期变短，租金略有上涨，但幅度不大。房租的浮动与小区位置关系很大，企业云集、交通便利的核心区域租金涨幅较大。

从全国范围来看，最近，一些大中城市的租金均价也有所上浮。根据诸葛找房数据研究中心数据，5月，全国大中城市租金均价环比上涨0.47%，毕业租房季部分需求提前释放。被监测的20个城市中，上涨城市多达15个。

全国大中城市5月份租金均价及环比变化幅度。来源：诸葛找房

租金涨跌每年都会呈现一定的趋势。58同城、安居客一份报告显示，2018年6-8月，毕业季带动大量高校毕业生进入住房租赁市场，在一定程度上影响了租金走势，其中8月份的月租金价格在全年最高；2-4月受春节假期影响，市场尚未回暖，整体租金水平处于全年最低。

关于2019年的租金走势，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说，由于季节性因素影响，预计短期租金重新进入上行通道，后续几个月将维持上涨态势。

月工资没这个数，不够付房租

有不少人调侃“每月发工资后，转身就交了房租”。那么，在哪些城市工作、租房，是最划算的呢？

先看一下租金的情况。诸葛找房数据研究中心报告显示，5月份全国20个大中城市租金均价为44.15元/平方米/月，其中，一线城市租金均价为83.81元/平方米/月。

每平米月租83.81元，意味着40多平米的开间月租要3300元左右，80多平米的两居室月租要6700元左右。当然，如果地段和装修好一些，价格会更高。

再看收入，根据智联招聘发布的2019年春季主要城市白领薪资情况，平均月薪为8165元。北京最高，为10910元，其次是上海、深圳和杭州。

“租金收入比”可以在某种程度上反映一个租房人的幸福程度。贝壳研究院一份报告称，通常认为，30%及以下的房租收入比是相对合理的区间。

贝壳研究院数据显示，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、西安八个城市中，只有成都与重庆房租收入比低于30%。其中，房租收入比最高的是深圳，达到59.2%，其次是上海与北京，均约为51%。

也就是说，北京、上海、深圳的很多白领把一半的工资都用来交房租了。

中介费太贵，想自己找房？ 难！

对租客来说，找房过程中面临的种种陷阱与租金太贵一样让人头疼。

更多的人愿意直接找房东签约，但这并不容易。一是房东并没有那么多，在网上发布租房信息的多数是中介；二是房东一旦发布房源信息，马上会被无数中介缠上，要求代租其房子。

2019年6月，家在北京的程帅打算出租一套房屋，他把房屋信息发布在某互联网信息平台上，仅一天时间，就接到10几个“租客”要求看房的电话，经他判断，只有一人是真正的租客。

无奈之下，租客只能通过中介找房，这意味着更高的租房成本。甚至有中介机构规定，租期到期后，如果续租，即便是同一个房屋，租户仍然要再交一遍中介费。

对此，北京一法律师事务所律师周兆成认为，租客缴纳租房中介费，是由于房屋中介机构介绍租客与房东取得联系，通过中介提供居间服务而促成签约，并获取报酬佣金。中介本身所起到的作用就是沟通房东与租客之间的租赁信息，如再次续约，租客与房东信息没有变化，没有中介介入的必要。

周兆成说，未提供居间信息服务，却在合同中约定中介费已涉嫌欺诈，租户有权拒绝。

北京某中介机构开具的“代收卫生费”收据，据了解，该中介机构多收了14倍的卫生费。中新网记者 邱宇 摄

“黑中介”、“二房东”不能轻信

如果在租房过程中遇到二房东，那么一定要小心，因为他们有可能是黑中介。

2018年7月，陈小枫从所谓的“二房东”手中租了一套两居室中的一间，签约一年。几个月后，她突然被二房东告知，房东要卖房，让其在几天内搬走，且拒绝退还押金。双方争执过后，就再也联系不上二房东，也未能拿回押金和剩余房款。

她通过多种途径得知，二房东是作案多年的黑中介，经常伪装成普通租客与房东签合同，且无视合同中禁止转租的条款，把房子以更高的价格转租出去，还会违规打隔断群租，乱收各种费用。

“因二房东在与房主的租赁合同中明确约定了禁止转租，故二房东无权转租房屋。其转租的行为既违反了合同约定，也违反了法律规定。”北京云通律师事务所主任闫兵说。

闫兵表示，《合同法》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

除了欺诈收费，部分黑中介还有暴力威胁等行为，对此，租客却普遍遭遇“维权难”，一些租客囿于时间、金钱上的顾虑而放弃了维权。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，租户在签订合同的时候，要查验房源是否真实，房地产中介机构是否合规，中介是否可靠，合同是否规范。在市场监管方面，要加强对中介机构的管理，将其纳入全社会的信用体系，建立红黑名单制度，从政府层面给予相应的惩戒措施。(应受访者要求，文中部分人物为化名)(完)

消费升级大趋势下，我国商贸行业步入新零售时代。越来越多的线上零售商开始意识到线下拓展的必要性，不仅电商巨头正把线下零售作为重要阵地，一些地产商也在加快探索和布局，推动着“人、货、场”等商业要素的重构。

新零售时代到来

去年以来，新零售开始成为热词，包括阿里、京东、苏宁、万达、美团等纷纷布局线下实体商业。“盒马鲜生”、“京选空间”、苏宁无人店、“掌鱼生鲜”……这些线下生鲜店铺如雨后春笋般在各大城市冒出来。

商务部流通产业促进中心发布的《走进零售新时代——深度解读新零售》报告认为，消费升级大趋势下，我国商贸行业将步入新零售时代——零售商利用大数据、云计算等创新技术，将线下与线上零售深度结合，辅之智慧物流，共同构筑新零售。

在此趋势之下，近两年，越来越多的商业地产商投资新零售或者用新零售理念改造旗下商业项目。

2018年3月，新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等13家商业地产公司就与盒马签订了“新零售”战略合作协议；2018年4月，碧桂园和苏宁控股签订协议，将一些苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园……2019年3月，包括阿里巴巴、泰康集团等21家企业和金融机构，联合向居然新零售投资130亿元。2019年6月3日，武汉中商发布公告称，拟发行股份购买居然控股、阿里巴巴等23名交易对方持有的居然新零售100%股权，交易价格356.5亿元。

购物中心升级改造

据公开资料显示，自2008年以来，我国零售类商业面积以年均30%的高速增长率持续扩张，2015年存量达到顶峰，在这之后开始急剧下滑，购物中心市场开始逐步跨入存量时代，城市化发展红利消退，市场竞争趋于白热化。数据显示，2018年购物中心存量规模已超5亿平方米。借助新零售的东风盘活现有资产，是如今不少地产商的重点目标。

位于上海南京东路步行街的第一百货商业中心也在积极转型，引进众多独有、优质品牌和租户。另外，在节假日期间，邀约美妆师进行线上直播，实现线上线下联动；通过举办中西文化结合的艺术展，给消费者提供更好的体验与趣味互动活动等。

第一百货商业中心党委书记兼总经理范立群介绍，过去零售占70%多，经过调整，目前除了时尚潮流、餐饮体验类受到消费者追捧，休闲娱乐如电影院、健身运动，也都成为现代都市人假日休闲娱乐的新去处。

“实体零售往往拥有稳定的客源基础，且对于消费者而言，真实可感的门店购物体验要比手机终端的网购来得更加深刻。”第一太平戴维斯华北区商业咨询部负责人赵伟达表示，“通过在实体店中感知和体验产品，消费者得到的购物体验是不可替代的。设计独特、运营良好的实体店将继续为那些没有网购经历或不熟悉某一品牌的消费者提供一个切入点。”

事实上，在经历了电商的冲击后，商业零售市场亦经历了一番“洗牌”，业态结构的调整较为成功的购物中心销售收入反而出现增长。“购物中心现在开始接受和学习电商那一套用户和流量的思维。”

猫酷CEO王永说，“过去购物中心并不知道自己的用户是谁，往往就是举办一些活动，吸引一些人群，停留在提高用户基数这一点上。而现在，购物中心则通过对消费者的到店频次、购买频率的分析，对店铺销售坪效、新老客户占比等多维度数据的分析，更加了解自己的消费者。”

地产商重新思索商业模式

业内人士认为，近年来，中国的商业环境发生了很大的变化，商业形态、功能、模式也正在重构。

在此背景下，多家原来专注于住宅开发的房地产企业开始涉足商业。公开信息显示，龙湖集团提出到2020年，其商业租金收入将达60亿元左右；万科提出到2019年商业租金规模达到120亿元；远洋地产和中国金茂亦提出旗下商业营收要达50亿元，旭辉、中骏、中海等开发商亦对其商业发展提出要求。

龙湖集团副总裁、商业地产总经理李楠透露，目前龙湖商业运营77个购物中心，布局全国19个一二线城市，待开发建筑面积17万平方米。“龙湖在商业板块的投入已超过1000亿元。过去四年龙湖商业的开业店铺数量、面积、销售额、客流均是‘双位数’增长。”

不少商业零售巨头还通过科技赋能来洞察消费者行为，以更好地服务消费者。“我们希望通过平台化、生态化的方式，为客户创造价值。”李楠表示，龙湖商业会员平台已有超过600万精准会员。“在不久的将来，龙湖会员数据能够跟商家会员数据有效地结合、交流，让商家在龙湖天街的平台上有更好的收益。龙湖将持续发力沉浸式体验，建立深度情感连接；用立体化场景营销，让空间充满活力与温度。”

万科印力集团董事长、首席执行官丁力业认为，“伴随着经济社会的快速发展，空间场景交互越来越多，零售商必须在商业空间内注入更多服务社会的功能，从而为社会创造出超越商业范畴本身的价值。”

6月10日，龙湖、招商蛇口、绿地香港等多家房地产企业公布5月份销售业绩。综合来看，1-5月份房企销售业绩稳步增长，行业集中度进一步提升，两极趋势加剧。

10日晚间，龙湖集团控股有限公司发布公告称，截至2019年5月，集团累计实现合同销售金额人民币841.9亿元，同比微涨10.6%；合同销售面积525.2万平方米。同日，招商局蛇口工业披露5月单月实现签约销售金额170.56亿元，同比增加67.00%。此外，绿地香港公布前五个月合约销售约为216.14亿元，同比增长90.16%。

今年5月，在地方城市“以稳为主”房地产调控政策基调指引下，市场保持稳定预期。同时，加上假期因素，以及房地产企业普遍推出的营销策略，房地产企业销售业绩稳步增长。综合1-5月，百强房企中有95家销售额突破百亿，房地产行业集中度进一步提升，两极趋势加剧。

中国指数研究院近日公布的数据显示，从销售额来看，2019年1-5月，房企销售额超过百亿的企业均值为423.5亿元，前十房企销售业绩同比增长16.4%，单月环比增长7.8%，头部效应日趋明显。碧桂园、万科、恒大销售额均超2000亿元规模。其中碧桂园销售额高达3100亿元；保利、融创、绿地、中海等房企销售额超1000亿元规模位列第二阵营。

“随着房企竞争不断加剧，2019年1-5月，百强房企各梯队的销售额门槛持续提升，百强企业超级阵营形成，千亿阵营大幅扩容”，中指院相关负责人指出。

从销售面积来看，1-5月，部分中西部、长三角区域房企表现突出，通过城市深耕，把握市场需求，持续提升产品品质和服务，实现了销售规模的稳步增长。

“5月房企营销力度有所加大，普遍折扣在9折以上。同时实物赠送多样化，企业通过送产权车位或物业费来吸引客户。”克而瑞地产一位分析人士表示，“考虑到6月是企业半年度节点，不少企业为冲业绩或会加大推货量、增加折扣力度，预计会有更多营销活动出现。”

值得一提的是，今年前5月，房企销售业绩再上台阶，但整体趋于稳健。随着行业发展战略逐渐转变，房企从规模高速扩张到规模与质量并重，在规模逐步扩大的同时实现运营效率的有效提升。

“房企之间的规模竞争仍将持续，其在规模扩张的同时，更应关注企业现金流的稳定性，实现健康稳定发展。”中指院分析人士认为，“2019年房地产市场以稳为主，在市场监管力度不断加强的背景下，房地产企业应优化运营能力，在保证企业稳步扩张的同时降低杠杆率，综合提升企业的市场竞争力。”

银保监部门明确房地产整治相关内容，防止资金违规流入房地产领域，有利于维护市场秩序和防范化解房地产市场风险

对于部分人口持续增长、土地供给不足的城市来说，在供不应求的影响下，房价上涨压力也会增长，调控政策将随之进一步收紧

近日，南京市高淳区放开限购，只要持有南京市居住证，或携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明，在高淳区买房。该政策一出炉就引发了广泛关注，有观点认为，南京楼市调控要松绑了。事实上，南京其他地区的楼市调控政策暂未出现新变化。而高淳区位于南京南部，距离主城区较远，房地产市场相对低迷，相关政策调整可以被视为“因区施策”。

其实，对于市场过热的区域，近年来调控升级情况时有发生。例如，今年以来苏州无论是土地出售还是房价上涨都显得有些突出。5月份，住建部更是对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，苏州名列其中。

而苏州市发布的《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》更是明确，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房项目，购房者自取得不动产权证之日起，满3年后方可转让。同时，苏州工业园区全域二手房新取得不动产权证满5年后方可转让。

业内专家表示，“限售”政策的出台，会进一步打击投资客的热情，将会对楼市过热的情况起到平抑作用。

“从苏州等地升级调控看，楼市调控的原则没有变化，只要市场过热，肯定会加码调控，不仅是一城一策，甚至会出现一城多策。”中原地产首席分析师张大伟说。

值得注意的是，银保监会近日印发了《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，多处内容涉及房地产领域融资乱象。对银行机构关于宏观政策执行的乱象整治中，单独提到房地产行业政策，包括表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。

在非银行领域乱象整治中，包括信托领域、金融资产管理公司、金融租赁公司的宏观调控政策执行，也都对房地产的内容有所涉及。

可见，银保监会此次重点整治的房地产领域融资乱象，包括融资变相用于土地出让金融资和资金挪用于房地产开发或购房，与当前楼市、地市波动较大有关。市场人士普遍认为，房企拿地的资金审核力度将会强化，进而抑制冲动拿地现象。

业内专家表示，银保监部门明确房地产整治相关内容，防止资金违规流入房地产领域，有利于维护市场秩序和防范化解房地产市场风险，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

据介绍，在“房住不炒”的主基调下，各地积极落实因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场基本延续平稳态势。

未来，楼市调控措施将继续有松有紧。恒大研究院副院长夏磊表示，决定房价的因素其实就是人口、产业、土地、金融四个方面。对于部分人口持续增长、土地供给不足的城市来说，在供不应求的影响下，房价上涨的压力也会增长，调控政策将随之进一步收紧；而对于一些市场表现较为平稳的城市来说，则可适度修正短期调控措施，如限价、限售等政策。目的是在市场高温时借助调控政策起到迅速刹车的作用，待市场平稳后，可逐步清除退出。（经济日报记者 亢 舒）

房地产开发采取“拖字诀”的浙系房企新湖中宝，正迎来经营和资本层面的双重压力。

近日，新湖中宝回复了上交所下发的涉及现金流情况、资产和担保情况、应收应付款项、房地产开发业务等多方面的2018年年报事后审核问询函。其中，主业聚焦长三角的新湖中宝，房地产开发业务的存货中，位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。6月10日，在回复监管部门的年报问询函时，新湖中宝坚称上述项目目前均进展顺利。

同时报告期内，新湖中宝存在较多的资产受限和对外担保情况，其中受限资产合计454.47亿元，占公司总资产的32.49%；对外担保合计224.23亿元，占公司净资产的65.21%。此外，新湖中宝应收账款中前五名欠款方余额合计8.53亿元，占所有应收账款金额的96.37%。

在年报问询函的回函中，新湖中宝表示，公司不存在债务偿付风险，不存在应收账款回收风险。对于房地产开发业务的盈利能力和业绩可持续性，新湖中宝则称，目前地产项目大部分分布在长三角区域，开发产品库存较少，销售风险较少。

受限资产合计454.47亿

年报季后，上市房企被问询的案例时有出现，今年这一现象尤甚。2019年4月至今，已经十余家房企收到交易所问询函，其中，浙系房企新湖中宝近日回复了上交所问询函。

新湖中宝称，2018年，面对复杂的宏观和行业环境公司坚持稳健经营，但从多项财务数据来看，事实似乎并非如此。

年报显示，新湖中宝经营活动现金流量净额自2015年至今首次为负。同时，报告期内，新湖中宝经营活动现金流量净额和投资活动现金流量净额皆为负，分别为-37.79亿元和-40.69亿元。

另根据披露，新湖中宝货币资金160.18亿元，同比下降10.05%；且其中14.35亿元处于使用受限状态。新湖中宝在问询函的回复函中，披露了货币资金的存放情况，并表示不存在任何与控股股东或其他关联方联合或共管账户的情况，也不存在任何货币资金被其他方实际使用的情形。

同时报告期内，新湖中宝存在较多的资产受限和对外担保情况，其中受限资产合计454.47亿元，占公司总资产的32.49%；对外担保合计224.23亿元，占公司净资产的65.21%。

此外，新湖中宝对外担保总额合计224.23亿元，包含对控股股东新湖集团及关联方，以及对民丰特种纸股份有限公司、美都能源股份有限公司等第三方担保的情况。且公司对资产负债率超过70%的被担保对象的债务担保占比达74.46%。

监管部门要求新湖中宝详细列示，被担保对象的资产和经营情况，说明其是否存在债务偿付风险，并说明担保对象为上述被担保债务有无其他增信措施。

新湖中宝回复称，“为资产负债率超过70%的被担保对象提供担保的金额”为166.97亿元，其中165.05亿元系为全资子公司和非全资控股子公司提供的担保，占比98.85%。担保贷款用于公司各子公司项目开发及经营需要，有利于提升公司整体经营能力，不存在债务偿付风险。

多项目开发超过十年

公告资料显示，1999年，新湖中宝在上海证券交易所上市。目前，主营业务为地产开发，在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目，总开发面积3000万平方米。

根据披露，新湖中宝主要从土地招拍挂、旧城改造、海涂围垦三个渠道获取土地储备。年报显示，报告期末，新湖中宝应收账款中前五名欠款方余额合计8.53亿元，占所有应收账款金额的96.37%，且多为报告期内新增应收账款。

其中，新湖中宝下属子公司平阳县利得海涂围垦开发有限公司与平阳县国土资源管理局（以下简称“平阳国土局”）就收储平阳西湾海涂围垦项目海域使用权项下已完成围垦的土地事宜签订《收储合同》，协议约定平阳国土局收储位于西湾海涂围垦区北片532850平方米（约合799.275亩）土地，收储单价1530元/平方米（约合102万元/亩），收储总价为8.15亿元。值得一提的是，这一金额占到了应收账款余额的92.08%。

对于应收账款是否存在回收风险，新湖中宝回应称，平阳国土局收储款根据协议将在2020年12月31日之前支付，预计不存在回收风险。

同时根据披露，新湖中宝房地产业务去化压力较大，公司房地产开发业务的存货中，位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。

新湖中宝解释称，部分开发项目进展缓慢的主要原因为项目规模较大，分期实施，总周期较长；同时因规划、拆迁等外部因素导致项目前期稍有延缓。即使项目开发超过十年时间，新湖中宝仍然坚称，上述项目目前均进展顺利，处于最后一期开发中，正加快完成最后的进度；且项目之前若干期均已如期交付，完成开发。

另值得一提的是，根据披露，新湖中宝2018年赎回66.13亿元理财产品的同时，购买46.73亿元理财产品。但是在其他流动资产部分，2018年理财产品科目余额为0。上交所要求新湖中宝进一步核实并补充披露报告期末公司理财产品余额；购买理财产品的底层资产质量，有无存在较大的投资损失风险。新湖中宝回复表示，公司购买的理财产品均为银行发行，期末理财产品本金均已按期赎回，理财收益均已收到，不存在投资损失风险。

6月10日，龙湖集团控股有限公司（简称“龙湖集团”）发布公告称，今年5月，该公司及其附属公司（合称“该集团”）实现合同销售金额201.1亿元，同比增长约14.72%；合同销售面积121.9万平方米。

2019年前5个月，该集团累计实现合同销售金额841.9亿元，同比增长约10.60%；合同销售面积525.2万平方米。按照区域划分，该集团在长三角地区实现销售67.6亿元，与去年同期相比小幅增长0.2亿元；在西部地区销售54.5亿元，同比增长约16.70%；在环渤海地区销售52.6亿元，同比增长约56.55%。

此前，龙湖集团方面在业绩会上表示，该集团2019年的销售目标为2200亿元。按照此数据计算，今年前5个月该集团已实现销售目标约38.27%。

在土地获取方面，克而瑞研究中心数据显示，今年1月至5月，该集团项下新增土地建筑面积461.3万平方米，新增土地货值839.9亿元。

两个多月前的香港业绩发布会现场，世茂房地产副主席兼总裁许世坛表示，2019年会加大并购。

许世坛并未食言，在80天的时间内，据新京报记者不完全统计，世茂房地产攻城略地，从泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团、开诚实业等房企手中收购的项目超过20个，总收购金额近200亿元。

众所周知，通过收并购，房企可以在短时间内实现规模的快速扩张。世茂房地产一系列收并购背后，对于规模的诉求显露无遗。2019年，世茂房地产定下了全年20%的销售额增速目标。但是从世茂房地产的做法来看，应该不止于此，重回行业前10名或许才是更关键的。

新收购粤泰股份5项目

2019年上半年即将结束，如果要盘点这半年的房地产大事记，“世茂房地产并购”算上一个。

6月9日，粤泰股份发布公告称，6月8日，公司与世茂方签署了《世茂粤泰合作项目协议书》。根据公告，粤泰股份此次共转让5个项目的股权，总交易对价约为63.97亿元，其中广州嘉盛项目交易对价24.99亿元、广州天鹅湾二期项目交易对价27.8亿元、淮南恒升天鹅湾80%股权交易对价7.58亿元、淮南粤泰天鹅湾20%股权交易对价0.81亿元、深圳中浩丰公司20%股权交易对价2.79亿元。

公告还指出，双方同意暂时预留合计14.12亿元，用于支付相关未付的工程款、税费、目标项目已收房款意向金等。除上述款项外，世茂方面实际支付的合作对价为49.85亿元。

6月5日，粤泰股份发布公告披露，世茂房地产分别以7.58亿元、0.81亿元从粤泰股份手中收购了淮南公园天鹅湾项目80%股权、淮南洞山天鹅湾项目20%股权。

再早前，世茂房地产还收购了泰禾旗下南昌4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、苏州1个项目、广州1个项目、佛山1个项目的部分股权，收购开诚实业位于西安未央区的5宗地块，收购明发集团旗下东胜有限公司51%股权，收购万通地产香河项目70%股权。

截至目前，从3月22日世茂房地产收购泰禾集团旗下杭州泰禾蒋村项目51%股权开始，世茂房地产收购的项目超过20个，总收购金额近200亿元。

在3月份的业绩发布会上，面对记者问及收购泰禾的项目时，许世坛曾表示，“我们收购的并不只是这一家企业，这只是我们其中的一个资产包，对前20强、前50强、前100强的企业，还有一些收购合作的项目，不过还没公开。”

抄底、捡漏？

纵观世茂房地产的一系列收购对象中，规模最大的堪数泰禾集团和粤泰股份，而这两个公司都遭遇流动性风险。

针对安徽淮南两项目的股权转让原因，粤泰股份表示，主要是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。自2018年底以来，粤泰股份接连爆出债务违约情况。此外，粤泰股份还因涉及借款纠纷，公司及下属公司银行账户被冻结，且多处资产被查封，公司陷入借款纠纷案。

对于泰禾集团来说，深交所3000字的问询函，将其资金链、兑付风险踢爆。不过泰禾集团回复称，公司在不进行大规模购地扩张、销售回款持续改善、融资能力逐步提升及债务规模合理有序降低的情况下，营运现金流与到期债务相匹配，不存在短期偿债风险。

对于世茂房地产来说，充当“白衣骑士”的同时，抄底与捡漏动机显露无遗。世茂房地产回复新京报记者，2019年，世茂通过收购获取的货值已大于1000亿（权益前）。许世坛此前曾透露，今年一季度世茂房地产已经完成1000亿货值的收购。

同策研究机构总监张宏伟分析表示，从去年四季度开始，收并购市场就成为房企获取土地的重要来源。一方面，由于部分企业资金链较为紧张，会出售一部分资产，有收并购需求的房企可以淘到不错的地块。另一方面，公开市场竞争过于激烈，很多成交地块的利润空间压缩到3%-4%，甚至是不赚钱的，而收并购市场中，一些项目还能达到8%-10%净利率，还是一个比较合理的利润空间。

许世坛在谈到收购泰禾项目时也曾表示，泰禾拿的项目还是比较早的，对比今天来说地价有优势。“收购是今年拿地的很好补充，现在拍地很难，不管是一线城市、二线城市、还是一些三四线城市的地块也很贵，而通过收购价格相对可控。”

对此，世茂房地产相关负责人向新京报记者表示，“有些并购项目春节前就开始酝酿，地价相对有优势。大部分收并购标的都已开发了一段时间，部分项目当年即可销售，对利润率一定程度上可以做到心中有数。得益于公司稳健的财务政策、合理安全的负债率、充足的现金流，我们在收并购时也会比较有信心。”

重回行业前10名概率多大？

众所周知，通过收并购，房企可以在短时间内实现规模的快速扩张。世茂房地产一系列收并购背后，对于规模的诉求显露无遗。事实上，此前，世茂房地产为自己定下了今年2100亿元的销售目标，按照其去年的销售速度和今年的并购规模，世茂房地产完成目标的概率很大，但世茂的“野心”似乎不止于此。

在此前的业绩发布会上，有记者问及“世茂房地产今年有没有可能回归行业前10名”时，许世坛曾表示，这两年应该还是比较高速的增长，去年是11名，还能不能往上走，我相信应该能吧。

重回行业前10名，或许是世茂房地产一个很重的心结。2014年，这家企业以707.8亿元的销售额位居行业第8名；但是2015年、2016年，世茂房地产规模失速，排名跌出前10名；直到2017年，世茂房地产销售额突破千亿门槛，重回规模赛道；2018年，世茂房地产实现高增长，以1761.5亿元的销售额位居行业第11名，同比75%的增速在前20的房企中排名靠前。

不过，是否能够进入前10，如同许世坛所说，既要看市场，也要看同行的表现。

6月11日，凯德集团宣布，旗下子公司及关联公司与凯德商用中国信托（CRCT）达成协议，向其出售持有中国三家购物中心的公司股权——哈尔滨的凯德广场·学府和凯德广场·埃德蒙顿以及长沙的凯德广场·雨花亭。

此次交易价格为29.6亿人民币。此交易将为凯德集团带来约2.399亿新元的收益，净收益约为0.376亿新元。此交易将在得到凯德商用中国信托持股人的批准后正式达成，预计将于2019年第三季度完成交易。

负责中国业务的凯德集团总裁兼中国首席执行官罗臻毓表示，资本循环利用是凯德集团提高回报率、优化资产组合的核心战略。该集团将凯德广场·学府、凯德广场·埃德蒙顿和凯德广场·雨花亭出售给凯德商用中国信托，能够实现资产投资价值，并释放资本用于再投资。

“出售后，我们将继续受益于这些购物中心良好、稳定的收益，并通过凯德集团在凯德商用中国信托的持股，参与项目的未来增长。三家购物中心将继续由凯德集团运营管理。我们仍然对哈尔滨和长沙的零售市场充满信心，这两个省会城市发展迅速，长期前景良好。”罗臻毓说。

为支持凯德商用中国信托，凯德表示如果凯德商用中国信托用于收购这三家公司的资金包括股权融资，凯德有意按享有权益的比例承担。截至公告发布之日，凯德持有凯德商用中国信托约38.04%的股权，包括其在凯德商用新加坡信托的间接权益（凯德商用新加坡信托持有凯德商用中国信托约12.28%的股权）。