近日，在经济观察报主办的2019第16届蓝筹年会上，华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康发表了其对当下宏观经济形势走向及房地产改革方面的基本看法。

贾康指出，尽管中美经贸摩擦有所升级，但支撑国内经济“稳中向好”的基本因素没有根本性变化，中国依然保持着世界上最大新兴市场的潜力和吸引力。

贾康给出的一组数据显示，中国的真实的城镇化水平在52%左右，按照国际经验达到70%才能完成纳瑟姆曲线（发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程）。未来20年中国的城镇化每年上一个点高速发展还需要20年左右的阶段，意味着不断地接纳从农村区域进城的人尽快成为市民。因此需要不断的建设，一轮一轮的升级，一轮一轮的产业结构优化。一轮一轮的产业结构优化释放巨大的需求。建城区扩大，基础升级，房地产产业一定是国民经济的支柱。房地产业和建筑业合一起的业界，一定是中国未来相当长一段时间里面，经济发展的支柱。

贾康表示，房地产的供给一定要有房地产业界的双轴统筹的全景认识框架，政府要牵头托好保障，最低端的社会救济型的养老院、孤儿院、收容院，他们要住有所居，还有公租房，年轻白领的公有产权房都需要供给满足。需求供给方面要坚持中央说的房住不炒，如果双轨统筹，低端的、中端的都住有所居了，剩下的就是中等收入阶层以上的人，行使消费者的主权，以他们的支付能力在市场通过交易取得自己心怡的住房。

贾康认为，房地产税是房产改革制度建设里面不可或缺的一项。

贾康指出，中央提出的基础性制度建设，包括土地制度、住房制度、投融资制度，包括中央不断给出指导、想加快立法但始终没有能加快的房地产税改革。房地产税的改革议了多年，前面的铺垫早就有了，所以现在有了物业税的试点，上海和重庆的房地产税试点。

房地产税现在充满了争议，房地产税的政策效应是值得肯定的，对房价可以“压舱企稳”；对地方政府可以助益职能转变和财源内洽，深化分税制改革；可以强化优化再分配机制；可以提高直接税比重；可以自下而上培育和发展民主化、法治化的“规范的公共选择”机制。房地产税希望达到的各种目标，要组合在一起加以实现。

对于房地产税目前存在的怀疑及否定性观点，贾康指出其认识误区。

贾康表示，社会上主导的意见是房地产税形成的税收链路不容易引起共鸣，如果理性地考虑中国的现代化，中国社会的现代化必须解决税制的现代化建设问题。

房地产税在土地私有制视角上，政府要给出让大家觉得信服的解释，基本的说法是，没有国际经验表明只有土地私有制才能开征房地产税，住房保有环节税收有法理上的合理性。英国和中国香港的实践早就说明，最终产权在公还是在私并不妨碍公开的征收税，土地出让金和房地产税不是二者取其一，是怎样协调的关系。

另外，税基的评估也不会复杂到中国人做不了，我们早就有这方面的准备，中国人在这方面不可能像一些人所说的一百多年以后才能掌握房地产税的税基评估问题。

贾康指出，重庆和上海的试点实践也表明，房地产税不会激起所谓的普遍抗税和社会骚乱，小产权房的问题也必须一并解决，配套改革，迟早要解决，早解决比晚解决更主动。

贾康表示，大家应该一起凝聚共识，认清大势，理性先行，寻求博弈中的最大公约数，需要在立法中处理好免税部分扣除，在立法中讨论才有意义，在网上七嘴八舌的讨论意义不大，我们希望以听证会的方式，在直播的情况下有不同的观点的人讲不同观点的论据，这才是有意义的、凝聚共识的过程。完成立法之后，要地方充分授权，不会一起同时开征，区分不同情况，分步推进。中国几百个三四线城市一般而言肯定是不会进入第一批执行之列的，当然三亚将作为特殊的情况。

本报讯（记者赵莹莹）在经历了3月一个短暂的成交量回暖后，北京楼市又继续走向“量价齐跌”的趋势。刚刚过去的端午假期，北京新建住宅两天仅签约4套。中介机构预测，6月楼市将继续“退烧”。

“今年不断有地级市人口来购房，许多人并不是投资，而是让自己及后代不被这个快速发展的社会所抛弃。”6月9日，经纪人小伟在朋友圈里分享了如上这段“心灵鸡汤”，为的不是别的，只是想劝说正在看房和准备看房的客户不要再犹豫，赶紧出手入市。

从分享成交量到分享“心灵鸡汤”，仔细观察的人会发现，越来越多的中介经纪人已经摆脱了像汽车销售员那般直白的“话术”，而是学着变得委婉文雅一些。然而，无论是直白的宣传，还是委婉的分享，如今想要打动购房人已是越来越难。端午假期的三天，小伟所在的中介门店很少有看房人上门，傍晚7点，经纪人还摆着特价房源的信息板站在门店外。“3月份略回暖了一阵，最近又淡下去了。”小伟说。

较能直观反映市场冷热程度的网签数据，也从侧面印证着市场的下调。北京中原地产统计官方网签数据显示，6月7日和8日，北京新建住宅网签量分别只有1套与3套，二手住宅的网签量也分别只有40套与14套。也就是说，端午假期的前两天，一、二手住宅一共仅网签了58套。

“在3月份楼市有一个成交量的小幅回暖后，从5月份开始，市场就开始出现了‘退烧’迹象。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，无论是房企融资、土地成交，还是新房与二手房的成交，可以说均上涨乏力。

麦田房产的监测数据同样表明，刚过去的5月份，北京二手住宅网签量环比4月份下降了4.7%，同比2018年4月份则下降了24%。这也是2019年二季度以来连续第二个月在二手住宅网签量上出现下滑。就价格走势来看，5月份二手住宅挂牌价格环比4月下降0.6%，成交均价环比4月则下降了1.1%。“市场交易量的下降，主要原因在于政策层面上对需求有实质性影响的‘认房又认贷’银行信贷政策未出现变化，置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。”麦田房产分析师表示。

实际上，记者在采访中发现，今年3月份所谓的楼市“小阳春”、楼市成交“火爆”，更多是源于市场炒作，特别是从链家等中介机构经纪人口中传出的“国管公积金要收紧”的言论，让北京的二手房网签量在3月份呈现出一个相对高位的数据。“从市场发展看，随着金九银十逐渐褪色，春节期间市场成交冰封，3月份必会积蓄大量的购房客户。这种情况下，炒作更有可能会影响市场。历史上，房地产行业在春节后一般都有一波市场炒作。”张大伟就告诉记者，3月楼市的活跃主要体现在人气上，实事求是地说，市场只是恢复平稳。“从趋势看，作为冲刺半年报的最后一个月，6月的楼市在供应量上会有明显增加，因此不排除成交量相对会上升，但需要注意的是，供应量井喷下，部分区域可能价格出现波动。”

本报讯（记者李海霞）日前，北京市规划和自然资源委员会、中国银行保险监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于网上办理抵押权注销登记的通知》，共同推出网上办理不动产抵押权注销登记。今天起，申请人可网上提交申请，工作人员网上审核，实现线上办理。

不动产抵押权注销登记量大面广，去年本市共办理16.8万件，占全市登记工作量的15.6%。之前，此项登记是在不动产所有权人还清贷款后，前往银行网点领取申请材料，再到不动产登记窗口提交申请。网上办理后，不动产所有权人无需前往登记窗口，只需由银行登录北京市不动产登记网上服务平台，录入申请信息，登记部门即可进行网上审核。今后，大量的抵押权注销登记业务均可网上办理，不用办事人跑路。也就是说，按往年业务量估算，每年至少将有10万人受益。

据了解，开办此项业务后，相关部门将充分发挥网络优势，通过银行权限设置，准确确认办事人的真实意思，确保登记安全。

此外，不动产登记网上服务平台24小时开放，银行可以随时在互联网提交申请，登记部门在收到登记申请后的24小时内完成业务办理。这将进一步压缩登记业务的办理时限，极大便利市民和企业办理相关事项。

当然，为方便群众，不动产登记中心将同时提供网上办理、窗口办理两种服务模式，申请人可根据自己的实际情况自行选择。

下一步，本市将进一步优化营商环境，在确保不动产交易、企业融资安全的前提下，充分发挥“互联网+不动产登记”优势，逐步推出不动产抵押权登记网上办理、抵押权登记与存量房转移登记一并办理等多项举措，让市民和企业足不出户就能办理贷款抵押全流程事项。

本报记者 董添

全国大中城市租房市场近来回暖明显。5月以来，北京等地对公租房申请政策进一步放宽，人才租赁获政策支持力度进一步加大。业内人士称，租赁市场向多主体供应、多渠道保障方向发展。除了长租房、短租房等，公租房供应量有望较快增长，补齐市场短板。

价格上涨

近期，不少城市房屋租金上涨。诸葛找房数据中心显示，5月份，全国大中城市租金均价为44.15元/平方米/月，环比上涨0.47%；上涨城市15个，平均涨幅1.05%，下跌城市5个，平均跌幅0.79%。在一线城市中，5月份租金均价为83.81元/平方米/月，环比上涨0.24%。其中，北京地区5月份租金均价达到87.91元/平方米/月，环比上涨1.47%。

贝壳研究院数据显示，2019年1-4月，租赁市场成交节奏放缓，7日内出租率仅为21%，同比下降18%，成交难度增加；80%的房源下调报价。

诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对中国证券报记者表示，租房市场近期转暖，主要原因是毕业季临近，需求提前释放。预计这一趋势未来几个月内会延续。此外，在前期楼市小阳春助推下，楼市价格出现较大涨幅，助推租赁市场价格走高。而一线城市流动人口基数大，长期处于供不应求的局面。受供需关系制约，预计未来租金难下降。近年来，国家大力发展住房租赁市场，集体建设用地建设租赁住房等措施从供应端缓解租赁市场供求压力，预计非理性大幅上涨的局面难以出现。

杨雅靖表示，租赁市场向着多主体供应、多渠道保障的方向发展。除了长租房、短租房等公寓兴起，公租房供应量有望较快增长，补齐市场短板。

随着租金上涨，“廉租房”成为一线城市租赁市场的关注焦点。对此，业内人士指出，应该进一步加强集体建设用地建设租赁型集体宿舍。房地产企业应多开发一些廉租低配版长租公寓，以满足更多中低收入群体的租赁需求。此外，应该设定税收减免等优惠政策，鼓励机构和个人将房子出租给中低收入者，完善房屋租赁立法，约定业主在租期内不能随意提高租金等措施，保障群众住房需求。

加大保障

值得注意的是，近期多地对公租房申请政策进一步放宽，人才租房获政策支持力度进一步加大。以北京地区为例，2019年5月，海淀区、通州区相继出台人才租赁公租房政策，扩大了创新人才保障范围，加大人才租赁保障措施力度。

其中，海淀区规定，凡就职于海淀区高新技术企业、重点企业、重点引进企业、新型研发机构、第三方服务机构的人员，以及具有公共管理服务性质的企业事业单位、社会团体等单位的在职人员，均纳入公租房保障范围。此外，申请人不再要求具有北京市户籍，只需申请当月的前三个月在海淀区工作并连续缴纳社保即可，“海英人才”及特殊人才还可适当放宽条件。申请人及家庭成员在本市有住房，但距离申请人工作单位超过15公里的，也可申请人才公租房。同时，建立人才配租定量机制，根据申请单位的社会贡献等情况综合考量，给予房屋配租支持。

同时，租赁住房公积金提取进一步优化。中国证券报记者调研发现，以北京地区为例，名下未购房者，交足一定期限后，均可向国管或市管公积金管理处提出申请，每月最高可提取1500元的住房公积金用于租房。

5月31日，住建部、财政部及中国人民银行联合发布的《全国住房公积金2018年年度报告》显示，2018年全国住房公积金住房租赁提取730.4亿元，同比增长64.22%。住房租赁提取在各类提取中增速最快，住房公积金帮助职工通过租赁解决住房问题的力度进一步加大。

规范市场

中国证券报记者调研发现，除了租金上涨，租房市场存在一些乱象，存在打隔断、群租房、黑中介、假房源、乱收费等问题。以北京天通苑人口密集型居住地区为例，有普通三居室被二房东整租后，隔断成8家租户，隐患较大。有的租房平台发布虚假房源。

魔方公寓CEO柳佳表示，租房市场存在三大错配。第一，户型上的错配。三居室、四居室在租房市场不太受欢迎。经测算，一套一居室的房子大概3-5天能成交，而一套三居室挂牌半年可能都成交不了。在此背景下，有的房东将房屋出租给分散式公寓运营商，做“N+1”隔断再出租。第二，地段的错配。很多新房在郊区，造成租赁市场供需不平衡。第三，价格的错配。北京再小的一居室也要3000元以上。但大量的服务业从业人员，租金支付能力在500元-1500元之间，没有适合这类群体的合法租赁产品。

2018年以来，长租公寓“曝雷”事件频发，导致租客被迫提前搬离，租金无法返还。业内人士指出，长租公寓行业投资回报率低，需要资本长期输血，一旦资金链断裂，可能发生“曝雷”。公寓方需要提高运营能力与效率，降低房间空置率，维持稳定现金流。

诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖表示，房屋租赁立法方面还存在诸多不足，应加快补短板，完善房屋租赁制度顶层设计。

端午小长假期间，为刺激市场需求，部分城市楼盘的售楼中心打出购房优惠招牌，推出特价房、折扣房，甚至发放看房红包，但不少地区市场观望情绪浓厚。业内人士指出，未来房地产区域市场分化将愈加明显，一二线城市房价更趋平稳，部分三四线城市将面临调整压力。

房价总体趋稳

端午小长假期间，记者来到山东省某四线城市开发区的一家楼盘，虽该楼盘推出了部分特价房，但仅有3组顾客前来看房。该楼盘去年底开盘的700套住宅目前还剩数十套待售，销量可观，但远不及前两年开盘不久便售罄的场面。售楼处人员向记者介绍，为吸引购房者，小区内设立了当地某知名小学分校。

市民孙女士去年迎来家中第二个小孩，她计划更换一套住房。“父母得过来带孩子，想换套140平的。”不过，该楼盘售价12000元/平方米，略高于心理预期，她仍在观望。

业内人士透露，去年10月以来，当地房价已到阶段高位，在“房住不炒”的定位下，消费者的购房行为日趋理性，多数处于观望状态。

告别年初短暂“小阳春”后，5月以来，一二线楼市表现平稳。中指研究院报告显示，5月，北京、上海等十大城市新建住宅均价为26864元/平方米，环比上涨0.08%，涨幅较上月收窄0.03个百分点。

后市分化明显

分析人士指出，在供需和政策调控等因素共同作用下，房地产区域分化愈加明显。

易居研究院预期，一线城市将继续企稳，东部二线城市后续将持续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量或面临下跌风险。

安居客房产研究院首席分析师张波指出，虽然目前一线城市依然是全国调控最为严格的区域，但出于刚需考虑，一线城市楼市未来的稳定性要好于全国水平。而人才政策等因素将拉升部分二线城市的竞争力。三四线城市未来最大的掣肘在于人口因素，但环一线和环热点二线城市的三四线城市将承接人口的外溢需求，重点城市群涵盖的三四线城市，包括长三角、珠三角、京津冀等城市群发展会带动区域内城市吸引力共同提升。

记者在某京津冀一体化四线城市的高铁沿线楼盘处了解到，该楼盘4月开盘的600多套住宅于开盘当天售罄，本月底即将开盘的新一期项目同样备受关注，端午假期来楼盘处咨询的顾客络绎不绝。（昝秀丽 王舒嫄）

消费升级大趋势下，我国商贸行业步入新零售时代。越来越多的线上零售商开始意识到线下拓展的必要性，不仅电商巨头正把线下零售作为重要阵地，一些地产商也在加快探索和布局，推动着“人、货、场”等商业要素的重构。

新零售时代到来

去年以来，新零售开始成为热词，包括阿里、京东、苏宁、万达、美团等纷纷布局线下实体商业。“盒马鲜生”、“京选空间”、苏宁无人店、“掌鱼生鲜”……这些线下生鲜店铺如雨后春笋般在各大城市冒出来。

商务部流通产业促进中心发布的《走进零售新时代——深度解读新零售》报告认为，消费升级大趋势下，我国商贸行业将步入新零售时代——零售商利用大数据、云计算等创新技术，将线下与线上零售深度结合，辅之智慧物流，共同构筑新零售。

在此趋势之下，近两年，越来越多的商业地产商投资新零售或者用新零售理念改造旗下商业项目。

2018年3月，新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等13家商业地产公司就与盒马签订了“新零售”战略合作协议；2018年4月，碧桂园和苏宁控股签订协议，将一些苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园……2019年3月，包括阿里巴巴、泰康集团等21家企业和金融机构，联合向居然新零售投资130亿元。2019年6月3日，武汉中商发布公告称，拟发行股份购买居然控股、阿里巴巴等23名交易对方持有的居然新零售100%股权，交易价格356.5亿元。

购物中心升级改造

据公开资料显示，自2008年以来，我国零售类商业面积以年均30%的高速增长率持续扩张，2015年存量达到顶峰，在这之后开始急剧下滑，购物中心市场开始逐步跨入存量时代，城市化发展红利消退，市场竞争趋于白热化。数据显示，2018年购物中心存量规模已超5亿平方米。借助新零售的东风盘活现有资产，是如今不少地产商的重点目标。

位于上海南京东路步行街的第一百货商业中心也在积极转型，引进众多独有、优质品牌和租户。另外，在节假日期间，邀约美妆师进行线上直播，实现线上线下联动；通过举办中西文化结合的艺术展，给消费者提供更好的体验与趣味互动活动等。

第一百货商业中心党委书记兼总经理范立群介绍，过去零售占70%多，经过调整，目前除了时尚潮流、餐饮体验类受到消费者追捧，休闲娱乐如电影院、健身运动，也都成为现代都市人假日休闲娱乐的新去处。

“实体零售往往拥有稳定的客源基础，且对于消费者而言，真实可感的门店购物体验要比手机终端的网购来得更加深刻。”第一太平戴维斯华北区商业咨询部负责人赵伟达表示，“通过在实体店中感知和体验产品，消费者得到的购物体验是不可替代的。设计独特、运营良好的实体店将继续为那些没有网购经历或不熟悉某一品牌的消费者提供一个切入点。”

事实上，在经历了电商的冲击后，商业零售市场亦经历了一番“洗牌”，业态结构的调整较为成功的购物中心销售收入反而出现增长。“购物中心现在开始接受和学习电商那一套用户和流量的思维。”

猫酷CEO王永说，“过去购物中心并不知道自己的用户是谁，往往就是举办一些活动，吸引一些人群，停留在提高用户基数这一点上。而现在，购物中心则通过对消费者的到店频次、购买频率的分析，对店铺销售坪效、新老客户占比等多维度数据的分析，更加了解自己的消费者。”

地产商重新思索商业模式

业内人士认为，近年来，中国的商业环境发生了很大的变化，商业形态、功能、模式也正在重构。

在此背景下，多家原来专注于住宅开发的房地产企业开始涉足商业。公开信息显示，龙湖集团提出到2020年，其商业租金收入将达60亿元左右；万科提出到2019年商业租金规模达到120亿元；远洋地产和中国金茂亦提出旗下商业营收要达50亿元，旭辉、中骏、中海等开发商亦对其商业发展提出要求。

龙湖集团副总裁、商业地产总经理李楠透露，目前龙湖商业运营77个购物中心，布局全国19个一二线城市，待开发建筑面积17万平方米。“龙湖在商业板块的投入已超过1000亿元。过去四年龙湖商业的开业店铺数量、面积、销售额、客流均是‘双位数’增长。”

不少商业零售巨头还通过科技赋能来洞察消费者行为，以更好地服务消费者。“我们希望通过平台化、生态化的方式，为客户创造价值。”李楠表示，龙湖商业会员平台已有超过600万精准会员。“在不久的将来，龙湖会员数据能够跟商家会员数据有效地结合、交流，让商家在龙湖天街的平台上有更好的收益。龙湖将持续发力沉浸式体验，建立深度情感连接；用立体化场景营销，让空间充满活力与温度。”

万科印力集团董事长、首席执行官丁力业认为，“伴随着经济社会的快速发展，空间场景交互越来越多，零售商必须在商业空间内注入更多服务社会的功能，从而为社会创造出超越商业范畴本身的价值。”

今年5月，住房租赁条例再次列入国务院立法工作计划，住房租赁相关立法将加快推进。同时，月内多个城市出台相关政策，提出增加人才公寓供给、给予租金补贴等。业内分析指出，随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITs（房地产信托投资基金）试点的落地或将进一步提速。

创新政策支持不断

5月11日，国务院办公厅发布《国务院2019年立法工作计划》，其中包括将住房租赁条例加入立法计划。早在2017年，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》就已经开始向社会公开征求意见。

业内人士分析指出，2019年住房租赁条例再次列入立法计划，由此可见中央对住房租赁市场发展的重视。“住房租赁相关法律条例亟须出台，以进一步监管市场，保障租赁双方权益。”

另一方面，地方政府也在陆续推出增加公寓供给、给予租金补贴等支持性政策。5月21日，北京市通州区发布人才公寓配租通知，对符合条件的予以减免租金。5月10日，广州市住建局发布《人才公寓管理办法》征求意见稿，同样提出租金补贴措施。5月13日，南京市发布全国首个针对博士生的人才安居政策，对在南京相关企业工作的博士提供买房、租房等政策支持。

5月5日，合肥全面落实住房租赁网签备案制度，规定房源出租后须办理网签备案。合肥市2017年7月成为住房租赁试点城市之一，此次发布的住房租赁网签备案制度，通过明确租赁责任主体，从根本上保障租赁房源真实有效。并且对未办理备案的企业进行处罚，遏制黑中介等现象发生，以进一步保障租户权益，推动租赁市场健康发展。

戴德梁行研究院副院长张晓端表示，当前针对长租公寓市场的创新政策支持不断，通过新增与存量改造结合，增加房源供应渠道。“增加房源供应是实现住房租赁市场快速发展的基础。因此，在过去的两年，政府部门通过一系列政策创新，鼓励多渠道增加房源供应。在此基础上，租赁住房用地出让、集体用地建设租赁住房与存量房改造成为长租公寓三大主要来源。”

大量租赁房源逐步入市

5月10日，上海首宗集体租赁住房土地试点入市地块取得施工许可证，即将正式开工建设。不仅如此，近两年已经成交的集体建设用地将会相继开工，逐步进入市场同时完成租赁市场重要供应。

自2016年，国务院提出加快培育与发展住房租赁市场以来，越来越多的城市推出只租不售地块或要求在地块中配建租赁用房。据市场机构CREIS统计，2016年11月至2018年底，受监测的22个城市共推出322宗租赁相关用地，其中可建设租赁住房面积约1237万平方米。由于租赁用地地价相对较低，为长租公寓降低成本、提高收益率及长期的可持续发展奠定了基础。

目前，全国已有18个集体建设用地建设租赁住房试点城市。2018年8月24日，北京首个集体土地租赁房项目丰台南苑乡成寿寺村项目正式动工。在较快提升租赁市场规模的同时，较低的土地成本还将使集体土地租赁房项目在未来发挥稳定租金走势的重要作用。

在业内看来，积极盘活存量房屋用于租赁，是增加租赁住房有效供应的重要渠道之一。对于众多的长租公寓品牌来说，城中村或闲置工业厂房改造都是最重要的房屋来源，此过程为城市发展、政府、公寓运营商、村民、租客等多方带来了多赢的效果。

今年5月份，土地市场的统计数据显示，随着土地市场升温，通过竞自持方式成交的租赁相关用地数量正在增多。其中，当月杭州租赁相关用地成交宗数最多、面积最大，共计7宗地块13.4万平方米。

近两年，借助房企的资金实力和开发及工程优势，长租公寓市场发展迅猛。根据各大企业公布的发展计划，龙头房企旗下的公寓品牌还将进一步提高扩张速度，加速抢占市场份额，未来有望成为长租领域的核心力量。

融资成为运营方迫切需求

在争夺市场扩张房源规模的同时，长租公寓企业更加注重降低成本和风险。5月21日，越秀地产附属广州市城市建设开发有限公司成功发行15亿元2019年第一期住房租赁专项公司债券。债券获批发行总额为20亿元，此次为首期发行。

越秀地产表示，目前已有三个长租公寓项目落地，管理房源近千间。此次发行公司债券的目的在于，为住房租赁项目建设提供资金以及日常一般业务的推动，助力越秀早日实现三到五年内长租公寓规模达到10万间的目标。

伴随着长租公寓市场的发展，以及政策的多方面支持，近两年各地积极成立国有租赁公司。业内人士指出，在租赁住房市场建设伊始，国有租赁公司利用自身优势，快速储备住宅租赁用地、进行住宅租赁领域的类REITs尝试等，在租赁市场建设初期发挥了引领带动的作用。

5月下旬，戴德梁行发布《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》，该报告通过对12个住宅租赁试点城市和4个直辖市的系统性研究，分析预测随着租赁住房市场的不断发展，在租购同权逐步落实中，多元化的产品供应将成为趋势，以满足越来越多的不同群体的租赁住房需求。

不过，戴德梁行方面分析认为，即便是对于轻资产的“二房东”而言，长租公寓项目前期仍需要承担收房成本、装修费用，而重资产运营商更是要承担巨额的开发/收购和装修费用，与漫长的收益期对比，高昂的前期资金成本成为不可承受之重。

“再加上发展初期为抢占市场份额而快速扩张，对企业资金提出巨大挑战。在此背景下，寻求合适的融资渠道成为运营商最为迫切的需求。”戴德梁行在研报中指出，“长租公寓收益的长期性及持续性使得资产证券化成为理想的融资工具，近两年来在政策鼓励和支持下，住宅租赁的类REITs、CMBS、ABS等多有发行，不少金融机构积极参与其中。”

年初，上交所表示，2019年将推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。业内分析认为，随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITs试点的落地或将进一步提速，将不断有租赁住房领域的项目对接到公募，从而进一步促进租赁住房市场以及该领域证券化的发展。

“很多香港人都会来这里买建材以及装饰品。”在深圳罗湖区的笋岗艺展中心，证券时报记者见到从香港来这边采购的陈先生。

在笋岗片区，遍布着大大小小的建材家居市场，也是深圳最有名的工艺美术集聚区。记者向多家店商询问得知，这里的零售业务几乎有一半来自香港的客户，这边的建材和装饰品价格远远低于香港。

可以说，建材装饰与房地产行业息息相关。“很多朋友过来这边采购不是为了香港的房子，而是在深圳、中山等地的房子。”陈先生告诉记者，“特别是一些租金回报率比较高的地方，以租金反补低息成为不少香港投资者投资大湾区楼市的做法。”

无独有偶，近段时间以来大湾区内多个城市似乎都放宽港澳居民购房的条件。即使是在香港背负按揭房贷的人，也在寻找机会进军大湾区楼市。

限购政策放宽？

其实，香港的高房价已经是不争的事实。美联物业公布的香港房价走势图显示，今年4月以实用面积计算的平均呎价为13210港元，环比上升2.6%。可以说，香港楼市今年开春之后呈现持续回暖之势。

近段时间以来，大湾区内多个城市相继传来局部放宽楼市限购的消息，特别是针港澳居民购房的限制，让“北上置业”再度成为市场关注的焦点。

2017年4月，珠海启动最严限购，此前的限购政策是将全市范围内全部户型住房均纳入限购范围，非本市户籍需连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社保。而在近日市场传出消息，非户籍人士（非人才）在珠海大桥以西、高新区购买一手住宅将无社保要求，购买香洲区（不含洪湾一体化区域）一手住宅需要3年社保，横琴新区需5年社保，且限购一套。同时，珠海大桥西、东各允许港澳居民购买一套一手住宅。珠海的斗门、金湾片区针对外地客户在珠海首套房的购买资格也有所松动。

而在中山，市场消息指出港澳客户购房资格新增两个购房通道：提供半年社保或个税凭证加在职证明；如属于自主创业，需提供中山注册的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件盖公章，加工商机读资料，如不是法定代表人的，提供资料证明其是该企业的股东之一，但其他人员购房限购政策不变。

近日，广州正式出台《发挥广州国家中心城市优势作用支持港澳青年来穗发展行动计划》，全方位支持港澳青年在穗学习、实习、交流、就业、创业、生活等。《行动计划》也提出了一系列支持港澳青年来穗发展的举措，其中包括符合条件人才补贴免征个税、筹建港澳人才公寓等诸多政策利好。

利率远低于内地

虽然“北上置业”不是一个新的现象，但在当下却似乎有了新的变化。在粤港澳大湾区内，深圳的房价相对较高，随着高铁、港珠澳大桥的开通，港人北上置业有了新选择和“另类”的方式。

“最近很多朋友都去珠海、中山等地看房，其中一些人在香港还背着房贷，他们通过抵押或加按香港房产的方式套取现金贷款。”陈先生告诉记者，“香港的房子价格较高，加按香港房产套取的现金贷款基本足够在珠海、中山等地一次性付款买房。”记者向香港的银行进行咨询，以香港银行同业拆息计的住宅按揭利率（H按）封顶息率为2.37%左右，加按的利率有所上浮，但仍远远低于内地的购房按揭贷款利率。

公开信息显示，2014年香港金融管理局取消人民币兑换限制，香港本地市民不受制于2万元人民币的兑换上限。不过，从香港银行汇港元至内地银行仍受到外汇管制要求，只有持香港身份证的居民在内地开户，才能接受从香港发起的人民币汇款申请。有银行工作人员告诉记者，目前每日汇款限额是8万元，暂时还没有收到总额限制的通知，收款人和汇款人必须是同一人。陈先生告诉记者，有一些人采取“蚂蚁搬家”的做法，甚至是港版微信的跨境汇款的方式。

只是，粤港澳大湾区城市的房产租金回报率并不高。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，截至今年第23周，惠州和佛山的租金回报率为2.31%和2.05%，广州、深圳、中山、珠海、东莞等城市的租金回报率都低于2%。不过，记者采访多位已经在内地置业的香港居民，在他们看来像深圳这样的城市房产租金回报率偏低，但升值前景尚存。

4月发布的克而瑞珠海市调研报告指出，依据渠道分销强度、房价高低等因素，客群分布略有不同，总体呈现出开辟渠道越广，项目报价越低，投资客比例越大。具体来看，譬如售价斗门区域的海伦堡·湖心里项目报价在每平方米15500至16000元，外地客户占比60%至70%，港澳客占比约5%，本地客群占比30%左右；同区域的时代中央公园因启动港澳渠道，港澳地区客户占比可达约20%。

美联物业则表示，依据该公司在深圳地区的数据统计，香港人“北上置业”的占比为4%左右。而在惠州大亚湾片区，多位中介人员告诉记者，在去年前来大亚湾购房的客户当中，深圳客的比例较以往有所降低，外地客则成了主力，甚至包括许多来自香港的客户。市场好的时候，很多项目的香港客户占比超过10%。

美联物业全国研究中心经理张添鸣表示，相关城市的购房条件放宽会带来一定的积极影响，短期内的成交量会有小幅度增加，后期大湾区的快速发展将吸引更多的港人北上置业。北上置业的区域也会更加集中在珠海和中山，这些城市吸引力更大，受欢迎程度更高。

只是，大多数粤港澳大湾区内的城市都有不同程度的限售条件，港澳居民购房后再转手，也只能遵循当地的楼市调控，这或许是投资客该着重考虑的事。

用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者表示，房地产信托是信托公司重要收入来源之一，短期内不可能完全萎缩

■本报记者 邢萌

今年以来，在集合信托市场降温的环境下，房地产市场依然是信托资金最为主要的投向领域。据用益信托数据，5月份集合信托成立产品数量及规模进一步下降，金融类、工商企业类、基础产业类信托表现不佳，此形势下，房地产信托逆势走高。

5月份，房地产信托募集资金594亿元，环比小幅上升，占总募集金额1400亿元的比重高达42%，居各投向领域之首。同时，记者观察到，2018年6月份至今年5月份，房地产信托月度成立规模已连续12个月居集合信托首位，成为支撑信托业务规模的重要支柱。

值得关注的是，银保监会于5月份下发23号文对房地产信托展业作出严格要求。用益信托认为，银保监会23号文出台后房地产类信托的监管升级，释放出房地产信托降温的信号，“目前，此次监管升级对房地产信托的影响短期内效果不明显，却能进一步敦促信托公司进行业务创新，运用多元化手段为房企提供融资”。

房地产信托规模独步五大投向

5月份，集合信托市场并不乐观，成立产品数量及规模环比下降。

用益信托数据显示，5月份共有56家信托公司成立1452款集合信托产品，与4月份同时点相比，环比下滑15.29%；5月份集合信托产品成立规模为1400.65亿元，较4月份同时点相比，环比减少13.06%。归结原因时，用益信托认为，一方面经济预期下行，信托融资受到挤压；另一方面银行、债市等融资渠道对企业的支持力度增加，企业对信托渠道依赖性有所减弱。

值得注意的是，就五大投向领域而言，5月份除房地产外各投向领域的集合信托产品成立规模均有所下滑。

具体来看，金融类、工商企业类、基础产业和其他类信托成立规模分别为345.30亿元、126.55亿元、268.52亿元和65.95亿元，环比减少7.42%、33.54%、29.01%%和28.46%，然而，房地产类信托成立规模594.32亿元，环比上升2.96%。对此，用益信托解读道，房地产成为支撑信托公司业务规模的重要支柱。“5月末对房地产类信托的监管升级，对于当月信托产品的成立影响有限，但房地产类信托的转型尚需时间，预计政策对现有的房地产类产品的成立将会产生一定的影响”。

用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者表示，当前信托业发展仍然处于新旧动能转换的阶段，创新业务的运作模式，盈利能力仍有待市场检验，而房地产信托是信托公司重要收入来源之一，短期内不可能完全萎缩。

从规模占比来看，5月份投向房地产领域的集合信托规模占比居首，占比达到42%，较4月份增加6个百分点；其次是金融类产品，规模占比为25%，较4月份增加2个百分点；工商企业类规模占比9%，较4月份减少3个百分点。基础产业类成立规模占比为19%，较4月份减少4个百分点；其他领域投向的集合信托规模占比为5%，较4月份同时点减少1个百分点。

记者注意到，房地产信托规模占比已连续12个月位居首位。用益金融研究院提供的数据显示，自2018年6月份起至2019年5月份，房地产信托月度募集规模占比一直处于首位，遥遥领先于其他投向领域。

信托产品收益率进一步下滑

集合信托降温的另一标志则是收益率的持续下滑。

据统计，5月份，集合信托产品平均预期收益率为8.20%，较上月下降0.08个百分点，主要源于房地产信托和基础产业信托的收益下行。具体来看，5月份房地产信托和基础产业信托项目的平均预期收益率分别是8.21%和8.45%，环比分别减少了0.26和0.11个百分点。

相关统计显示，5月份共有49家信托公司披露了产品预期收益率，其中，仅有2家信托公司平均预期收益率超过9%；有15家信托公司的产品平均收益率为8.5%-9%。有15家信托公司的产品平均收益率8%-8.5%，有13家信托公司的产品平均收益率7%-8%，有3家信托公司的产品平均收益率6%-7%，1家信托公司的产品平均收益率低于6%。

可以看出，从投向领域到公司，信托产品收益率下行预期也逐渐被印证。对此，用益信托表示，一方面央行实施宽松的货币政策，而机构资金的流动性逐步加强，从而影响社会平均融资成本持续走低；另一方面经济前景预期下滑，企业对投资的热情下滑引发融资需求的收缩，且企业融资渠道多样化趋势明显，可见集合产品预期收益率仍有下行压力。“2019年的融资环境有所改善，企业在融资上的选择多元化，对于信托的依赖性有所减弱；而信托公司在违约频发的背景下，在资金投放上比较谨慎，亦进一步拉低集合产品的平均收益”。

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寒门不寒 贵子确贵

每年到了6月份，高考都是永恒不变的话题，近期高考结束不久，有关什么寒门贵子之类的话题层出不穷，诸如什么什么村里的贫困家庭出了个高考状元之类之类。但非常遗憾的是，大多数媒体，把“寒门”用错了地方。

不少人经常调侃和自黑，以寒门自居。但扎心的是，放在历史长河里，你连寒门也算不上，充其量也就是个布衣或是黔首。要说“寒门”这个词，并非指的是平民老百姓，或者是穷苦人家。实际历史上称为“寒门”的这群人，可真不是穷苦人家。

《晋书·刘毅传》：上品无寒门，下品无士族。寒门就是对应的是比士族要低级的那群人，诸葛亮在《出师表》表明自己的身份都可以看出：臣本布衣，躬耕于南阳。那么可以看出古代对平民百姓一般称为为布衣和黔首，并非寒门。

实际上寒门这个群体并不是那么简单的一个群体，这个群体是古代家族走向士族这个高端的群体的过度群体，只有是寒族才能走向士族，而普通百姓是完全没有机会直接走上士族这个群体。而寒门这个群体的大多以商人或小地主为主又或者是落魄贵族，在经济实力上有较强的基础。也正因此，这些家庭出身的人，是有经济实力读书学习的，力争参加科举的，所以才有寒门士子一说。对于当时的平头老百姓，又没有现在的九年义务教育，更是天天还要为生计问题奔波，哪来的银子去读书学习。

但对于这些寒门士子来说，通过努力学习或机缘巧合，改变寒门的命运，让自家的寒门更进一步，是很有可能的。

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五阿哥的娘 侍妾逆袭

那么高考完了，接下来一年一度的暑假即将到来，不知道提及暑假，有多少人会想到被一部电视剧支配的恐惧。

想必客官莞尔一笑，定是给出了还珠格格的答案。

今天来说说一位品学兼优的好同学，五阿哥。五阿哥小的时候不仅是聪明还十分的好学，长大一点，等到少年的时候就开始学习武术一类的，比如说骑马、射箭等等。毕竟满清是马背上打天下的王朝，所以骑射一类对他们来说十分的重要。但他也不放弃文学一类的学习，十分博学多才，除了汉语，又不忘学习满语和蒙古语等等。甚至在那个科学不发达的年代，还学习天文、地理、历算等等。

不过在说五阿哥之前，先得说说五阿哥的娘，珂里叶特氏，也就是后来的愉妃。

愉妃是何许人也呢？清朝康熙五十三年（1714）五月初四，员外郎珂里叶特·额尔吉图的家中生下了一个女儿。额尔吉图在官场仕途上并不如意，郁郁不得志，很难有晋升的机会，不过他很难想象，未来有一天，自己的女儿会被未来的皇帝看上，成了皇亲国戚。

根据史料记载，其实愉妃初期是很不受宠的。不受宠的原因很简单，她是被蒙古族进献的，因而打开始就低人一等了。蒙古族一直都会向皇家敬献蒙古女子，因而蒙古族的嫔妃也就有很多，对她的关照也就不会很多，再加上她的父亲在朝廷中不是很大的官位，在朝廷中没有很大的权利，也就不用太多的顾及她的家庭，自然更加没多少宠爱了。

因此，放在当时，说一句愉妃出身寒门，并不为过。

不过愉妃作为落魄贵族，的的确确在机缘巧合下，在历史上留下了浓墨重彩的一笔。摆脱寒门更进一步的重任，这就算是落在了愉妃的肩上。

雍正年间，朝廷遴选八旗秀女，额尔吉图的女儿珂里叶特氏（愉妃)是为数不多入选的蒙古族女子，随后，珂里叶特氏就被分给了皇四子弘历，成为了弘历潜邸的一名侍妾，称之为格格，当时谁也还没有人知道乾隆以后是否会继承皇位。如果弘历没有继承皇位，那么当然也就不会有这样一段精彩的历史了。

在雍正时期，乾隆还没有登基前，就入亲王府侍奉的珂里叶特氏，地位并不高，并不受乾隆的喜爱。乾隆继位后，珂里叶特氏作为弘历潜邸的旧人被封为海贵人，居住于永和宫。乾隆六年（1741）二月初七，珂里叶特氏在永和宫中为乾隆生下了一个小皇子，这位皇子排行第五，他就是后来的五阿哥永琪。乾隆登基后只给了她“常在”的称谓，作为亲王府就开始跟乾隆的人，只获得“常在”的身份，可见乾隆着实不喜欢她。到后来乾隆才封她为贵人。

当年十一月，珂里叶特氏因生育皇子有功，终于母凭子贵，被晋封为愉嫔，从而获得了内廷主位。乾隆十年正月，贵妃高氏病重，乾隆将其晋升为皇贵妃（慧贤皇贵妃），同时纯妃苏氏晋封为纯贵妃、娴妃那拉氏晋升为娴贵妃、魏贵人魏氏被晋封为令嫔，而珂里叶特氏则被晋封为愉妃。

但刚出生的五阿哥也并没有得到父皇的倍加宠爱，贵为阿哥却也时常被忽略，可谓贵为皇族胜似寒门。当然这与五阿哥的母亲，愉妃并没有很受宠也有关系。

我们都知道，乾隆最爱的还是富察皇后，乾隆皇帝十分钟爱富察皇后所生的皇子永琏，在其六岁时就秘定为皇太子，而这时的乾隆皇帝才不过二十六岁，如果不是对妻子有着至深的感情，怎么这么宠爱一个孩子呢？但令人惋惜的是，永琏被正式册立为太子之后，因为风寒而夭折，年仅九岁。儿子的夭折给富察皇后带去了巨大的打击，更不幸的是，七年后，当她再诞下一子时，噩运又一次降临在孩子身上，小皇子未满两岁便夭折了。

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短暂的C位人生

至此之后，五阿哥就走到了舞台中间。

五阿哥不止是学习好，品行也十分的优良，放在现在就是妥妥的一枚三好学生呀！五阿哥也逐渐成了乾隆最喜欢的皇子之一，乾隆甚至还有过立他为储君，将皇位传给他的想法。但是乾隆也不止是因为五阿哥的品学兼优而喜欢他，更是因为五阿哥十分的重孝道。

乾隆二十八年公元1763年，乾隆所在的九州清晏突发大火，彼时正赶上大风天，火势十分凶猛，乾隆被困在大殿内，而诸位皇子亲随迟迟不来救火。危急关头，只有五阿哥永琪翻身冲入火海，将父皇背了出来，这一举动令乾隆至死难忘。而当时乾隆的弟弟和亲王弘昼都没有及时去救兄长。事后，乾隆对和亲王的行为大为发火，对五阿哥舍身之举非常感动，乾隆一度曾想把他做为秘密立储对象。

但好景不长，乾隆三十年，五阿哥不幸染附骨疽病，乾隆为了鼓舞儿子战胜病魔，晋封年仅24岁的永琪为和硕荣亲王，足见乾隆对五阿哥的重视，更是希望激励他安慰他。可惜最终，当时的医疗水平还是不足以挽救五阿哥的生命。真可谓天妒英才，五阿哥去世那年，仅仅二十五岁。

失去了唯一寄托的愉妃颇为可怜，没有了乾隆的宠爱，也没有了儿子，日子很是孤单。而她就在孤寂和对儿子的追忆中度过了下半生，于乾隆五十七年去世，享年七十九岁。她的一生没有受到皇帝的宠爱，做了四十七年的愉妃，在去世后，才被乾隆追封为“愉贵妃”，可见她的一生是很悲凉的。

乾隆对永琪的喜爱和惋惜也是十分明显，在爱新觉罗·永琪病逝之后他曾言：“朕视皇五子于诸子中更觉贵重，且汉文、满语、蒙古语、马步、骑射及算法等事，并皆娴习，颇属意于彼，而示明言，及复因病旋逝。”

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安息吧 少年

五阿哥去世后，择址风水宝地下葬成了头等大事。

之后乾隆钦定，爱新觉罗·永琪下葬于现在的北京市密云区，墓葬规模宏大，占地一万多平方米。定亲王墓又称太子陵，是清朝长达260年之久的皇家风水禁地。在永琪下葬之前，这里就已安葬了乾隆的长子定安亲王永璜、三子循郡王永璋，是清朝唯一的一个埋有三个成年王爷的坟墓。

永琪过早去世，令乾隆悲恸，二十余年不能释怀，但也并没有更宠愉妃，反而冷落更多。乾隆晚年曾对诸臣说“朕视诸子，更觉皇五子贵重，颇属意于彼”，也正是因为这段话，彼时清人皆传乾隆本意传位于永琪，永琪若在，断然没有嘉庆什么事。永琪的陵墓坐落在现北京市密云区不老屯镇杨各庄村，墓葬位置极佳规模宏大，陵园占地360多亩。

《密云县志》记载，永琪墓脚踩莲花山，头冲凤凰山，背靠苇子峪、麻子峪、鹞子峪等绵延的山岭，中间有月河奔腾流过，整座陵墓被山山水水环绕。陵园外绕一圈高3米的琉璃瓦红墙，内中汉白玉石桥、碑楼、宫门、朝房、享殿相连，仅享殿就有20间，陵园内外广植松柏，愈发威严肃穆。

那个年代盗墓盛行，为何五阿哥的墓并没有有一丝一毫被毁的痕迹？

顺治元年5月，清军破墙子岭入关，进占北京，定鼎中原。7月，顺天巡抚移驻密云城，此后在清朝统治的二百六十八年期间，密云作为历代的兵家必争之地以其优越的地理位置，突出的政治、军事地位成为清朝盛极一时的皇家胜地。因此一直驻扎着大清火器营，故而闲杂人等都不敢靠近陵园，即便陵园外的树木，也不得擅自砍伐，由此永琪墓得以非常完好的保存了数百年。

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新时代遇拆迁

五阿哥也难逃拆迁命运。

数百年来的密云，都是群山环抱，环境清幽的风水宝地。时间一直走到了1958年，因国家计划修建密云水库。修建水库前，库区的百姓都要迁徙，而永琪墓恰恰处在库区范围，故而也受到考古专家的注意，决定主动发掘，仔细清理。考古队来到陵园后，率先拆除了整座陵园的地面建筑，而后深入勘测永琪墓，发现保存完好，尤其地宫从未被开启，故而十分激动，立即展开发掘。

不愧是被乾隆看中的皇子，地宫封门挖开后，内中修缮格外精美，所有随葬品原样未动，在灯光的照射下，更显灼灼生辉。埋藏了数百年的玉器、金器、银器数量巨大，永琪的棺椁也保存完好，地宫非常干燥没有渗水。考古清理完毕后，随葬珍宝被一一收录进博物馆珍藏，有不少珍品现在都能在首都博物馆里一睹芳容。值得一提的是，在这次永琪墓的发掘中，亲临现场的专家发现，其地宫建制完全高于亲王，属太子规格。足见五阿哥永琪在世时，乾隆确实有令其承继大统之意。

密云文史文物三字经云：“清建筑，王爷府，大公主，早作古，迁复建，何辛苦，启民智，展文物，古建群，新用途。”

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新中式 新生机

五阿哥永琪仅仅活了二十五岁，而他的生母愉妃却活到了七十八岁，在古代已经算是很长寿的了。父亲乾隆更是活到了八十九岁高龄。父母的长寿基因是一点都没有遗传到。因此乾隆将爱子安葬在不老屯以求长命百岁。

关于描述密云风水宝地的文章，从古至今，真是数不胜数的。用密云山水甲帝都来形容并不过分。密云位于北京市东北部,属燕山山地与华北平原交接地,是华北通往东北、内蒙古的重要门户,古有“京师锁钥”之称。

京城惜春去，此地正当时。密云的气候相较城区，也会低上几度。古老的中式建筑群历经几百年沧桑已经消失殆尽，而如今，在密云这片古老的风水宝地上，焕发了新的生机，一片新的中式建筑群孕育而出。357138平方米占地面积，180945平方米建筑面积，185栋，0.6极低容积率，185栋中式独栋院落。

观唐云鼎，将最纯粹的中式建筑，融入现代元素，择址密云这片风水长寿之地。

华夏文明绵延数千载，在不同的历史时期生长出不同的文化气韵。汉唐浑厚、宋朝精雅、明清建筑更胜在了园林之美，中式产品依托不同的时代风格和文化形态，根据地域特征与文脉特点，为每一块土地匹配适合它的产品。

观唐云鼎园内建有御园、瞻园、沈园、梅园多个园区，总面积为13.6万平米，可以说是有山有水，绿意盎然。不仅将中式建筑很好的传承下去，更是将园林之美踵事增华。

观眺荣王太子陵

唐香何时梦觉醒

云泉终是得闲身

鼎湖假隅数千载