近期，北京、深圳等多个热点城市出让大额限竞房住宅用地。其中，北京亦庄两宗限竞房土地出让溢价率均在40%左右。深圳推出近20年来最大数量的一次住宅土地供应，部分地块出让溢价率超过40%。限竞房土地出让市场一派火热。不过，已入市的限竞房项目去化率不容乐观。其中，北京地区限竞房网签率不足四成。业内人士指出，由于起始竞拍价较低，使得上述土地成交溢价率较高。同时，房企在一线城市拿地积极性有所升温。在限价难以放松的情况下，房企拿地需要做好经济测算，理性拿地。同时，品质方面加大绿色健康理念，形成差异化竞争。

房企拿地积极

北京市规划和自然资源委员会网站显示，北京近日再次出让3宗住宅地块。一宗位于怀柔区，两宗位于亦庄经济技术开发区。3宗土地总建筑面积约32.53万平方米，起始挂牌价合计80.86亿元，最终成交价合计98.76亿元。3宗土地均采用“限房价、竞地价”的方式。

位于亦庄河西区的两宗土地热度高，溢价率均在40%左右。其中，X92R1地块R2二类居住用地建筑面积约8.03万平方米，最终由北京雅信房地产开发有限公司以31.8亿元竞得，溢价率为41.33%，成交楼面地价为39625元/平方米。X92R2地块R2二类居住用地建筑面积约7.85万平方米，最终由港中旅房地产开发有限公司以30.6亿元竞得，溢价率为39.09%，成交楼面地价为38956元/平方米。

上述两地块均为二类居住用国有建设用地，可建普通商品住宅，不配建保障性住房。两宗地块销售均价不超过54160元/平方米，最高销售单价不超过56868元/平方米，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。

中原地产首席分析师张大伟认为，亦庄两宗土地起始楼面价仅2.8万元/平方米左右，与销售限价差距较大，导致参与两宗地块竞拍的房企合计超过30家。从成交情况看，北京市场依然是房企热点关注区域。整体看，房企拿地积极性仍然较高，且普遍看好北京未来房地产市场的发展。

张大伟指出，截至目前，亦庄地区已供应限竞房地块超过70万平方米，限竞房数量占比较大。

除北京地区外，不少热点城市频现大额限竞房土地出让。以深圳地区为例，6月24日，位于宝安西乡、龙华民治、光明观光路、光明大道、坪山区老坑路的5宗土地以“单限双竞”的办法挂牌出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积，商品住宅限售3年。

据了解，此次土拍是深圳地区近20年来最大数量的一次住宅土地供应，土地出让面积合计约17.03万平方米，建筑面积合计约69万平方米，起始总价约为154.35亿元。参与竞拍的房企达到71家，缴纳保证金数量超过1100亿元。最终，广州越璟(越秀)以最高限价59.08亿元+配建8800平方米拿下了尖岗山地块，溢价率为45.02%。

网签率较低

限竞房土地出让一派火热，但已入市的限竞房项目去化率不容乐观。以北京地区为例，据中原地产监测数据，截至目前，北京限竞房项目达到52个，合计77期，供应住宅套数达到35890套。签约方面，北京地区限竞房签约合计13175套，平均网签价为48756元/平方米。签约面积合计137万平方米，按照面积计算，网签完成率仅为33%。

中原地产指出，由于网签数据相对滞后，实际销售比例可能达到45%左右，积压数量超过2万套。

值得注意的是，最近两个月北京地区单月网签数量均超过1500套，网签数量高位运行。但新入市的限竞房数量同样高企。据中原地产监测，北京地区已经连续12个月出现限竞房“供大于求”的局面。

业内人士指出，从北京近期出让的限竞房地块看，未来或面临更大的去化压力。以亦庄河西区最新成交土地为例，限制销售均价为不超过54160元/平方米。这个价格相比周围在售的项目高出近2000元/平方米左右。如果未来限竞房去化程度依然较低，后入市的项目则需要从质量、理念、配套等一系列方面入手。

张大伟指出，限竞房市场分化严重，只有少数位置好的地区签约活跃，大部分项目入市后出现较大的去化问题。2019年底，北京入市限竞房有望超过6万套。从目前情况看，北京地区限竞房普遍降价10%左右，但去化速度依然较慢。考虑到房企的拿地成本，价格战可能成为促进限竞房销售的途径。

业内人士指出，2016年底，北京市大量限竞房土地集中入市。经历2年时间，开发商普遍已取得预售证。仅2018年，北京地区就有39个限竞房项目取得预售证。2016年以后，限竞房土地出让成为北京土地市场主流，因此限竞房项目未来仍是主流产品。

考验盈利能力

从目前情况看，限竞房模式主要存在于房地产市场较热的一、二线城市。这些地区房价前期上涨过快，导致政府出手控制新房价格，保持市场稳定的同时保证刚性需求。其中，北京、深圳等一线城市限竞房土地出让规模居前。土地出让方式包括“单限双竞”、“双限双竞”等不同类型。其中，“限房价、竞地价”的出让方式最为常见。在此背景下，近3年来房企若想在一线城市拿地，限竞房土地几乎成了必选题。

诸葛找房数据研究中心分析师孙明英对此表示，在限价难以放松的情况下，房企拿地需要做好经济测算，理性拿地。特别是同时存在住宅、自持商业、租赁用地的情况下，房企需要平衡好资金的长短期使用，才可能实现盈利。

孙明英表示，限竞房去化速度较慢，既有位置偏远的原因，也有限竞房大量供应、购房者选择增多的原因。限竞房销售是否乐观，不仅要看项目所处的地理位置、周边配套的情况，还要看二手房市场的整体走势。就目前北京市场而言，限竞房的市场占有率已超过6成，为北京市场的供应主力。限竞房的优势在于新，小区建筑品质、园林规划较二手房存在一定的优势。但限竞房位置普遍偏远，交通不便，学区与配套建设往往赶不上二手房。

孙明英指出，对于位置较好，后续市场供应有限的一线城市限竞房用地，房企参与竞拍的意愿普遍较强。拿到限竞房土地是第一步，项目能否盈利考验房企的成本控制能力及项目建设能力。从目前情况看，房企为了应对去化压力，普遍推出绿色住宅理念，加大对房屋品质的投入力度。

北京商报讯（记者 孟凡霞 荣蕾）针对近期河北固安楼市出现的异动，北京商报记者6月24日获悉，固安房管局已经对区域内各大售楼处进行一轮突击巡查，此前因为声称可包办准购证而大火的中南·熙悦售楼处被贴上了封条，另有一些等待最新房源预售批复的售楼处选择“暂时歇业”，不再对外开放接待客户。

北京商报记者在中南·熙悦售楼处门口看到，房管局的封条已经贴上。按照固安一楼盘渠道商的说法，中南·熙悦之所以被房管局暂时查封，是因为其当前宣传的1号楼仍未取得预售许可证，但售楼处人员却向购房者违规收取排卡费用。据悉，上述排卡费用以“意向金”的名目收取，具体金额为2万元。至于中南·熙悦售楼处何时能再度开放，渠道商表示需要再等待一些时日。

北京商报记者就项目为何会被查封、是否存在违规包销等问题，致电中南·熙悦，截至发稿，尚未有回应。

在房管局巡查过后，固安一些售楼处转为谨慎地接待外来客户，如九鼎·学府清华、城投·御景园项目仍对外正常开放售楼处，但当购房者李朗进一步询问购房资质如何过审时，销售人员则不愿详谈，并强调自己是依法合规经营的房企，外地客户如想购房，只能满足三年以上完税或者社保缴纳条件。而在李朗看房期间，仍有销售人员接待着并不具备资格的外地客户。

不过，对于不具备资格到底还能不能买，另有多个项目销售人员表示，“只要银行征信和资金没问题，外地人可以买”。

“这几天总有记者暗访调查情况，上面提到的项目说不对外地人出售房源，应该都是出于谨慎考虑放弃了一部分客户。”一名承接固安各大楼盘房源的渠道商透露，因为购房准入门槛被打破，3月以来固安售房数量已有几千套，一些售楼处每月房源销售量都在两三百套左右，其中也承载了一部分譬如南航、东航转移到新机场的航空公司相关人员。

诸葛找房数据显示，固安在限购之前新建商品住宅月度成交量维持在1000-4000套范围内波动，直到2016年4月首次限购政策颁布，5月成交量骤降，6月成交量大幅反弹，截至2016年11月当月成交量仅为557套，后小幅反弹。随着2017年限购政策的颁布，固安成交量持续下滑，之后成交量一直维持低位水平，月均成交量不超过1000套。

“从固安新建商品住宅销售均价来看，2016年4月颁布的限购政策，对固安新建商品住宅销量有所影响，但对其价格并未起到影响，销售均价持续走高。直到2017年的限购令发布，固安新建商品住宅销售均价呈现波动下滑，之后一直处于低位水平波动，直至2018年底销售均价有所上涨。”诸葛找房数据研究中心首席分析师国仕英说道。

据了解，在2016年4月廊坊市出台的调控政策“廊九条”中，廊坊市规定实行住房限购和差别化住房信贷政策：非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款不得低于30%等，仅包括廊坊“北三县”（位于北京与天津之间的河北廊坊市的三河市、大厂回族自治县以及香河县）和固安县。

2017年3月21日，廊坊市房管局等多部门联合出台了《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。

2017年6月2日，廊坊市进一步加码调控措施，再度出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，指出非当地户籍居民家庭能够提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。

“我确实很想买房，但是相比侥幸购房，我更关注这笔不小的交易到底安全不安全。说实话，销售人员在房管局巡查前后对于购房资质躲闪的态度，让我更加放心不下。”已经在固安看了半年房的李朗在发现有项目被查封之后，更加担心开发商口中的准购证是否靠谱。

近日，多家房企陆续转让旗下项目股权。截至23日，北京产权交易所预披露的信息显示，6月以来涉及房地产行业的股权转让项目有8宗，5月以来为20宗。

6月20日，据北交所信息披露显示，华侨城旗下公司拟转让西安思睿80%股权及相关债权。此前的6月14日，华侨城旗下公司云南腾越翡翠城有限公司在北交所挂牌转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。

6月13日，阳光100公告称，公司出售重庆阳光一佰70%股权，买方为融创西南房地产开发（集团）有限公司，总代价约为13.34亿元。6月12日，上置集团发布公告称，拟向阳光城出售辽宁沈阳项目公司100%股权，交易总对价12.85亿元。

据悉，近阶段监管层重点关注房企资金安全，多家房地产企业收到交易所的年报事后审查问询函，问询内容涉及企业利润情况、资金往来情况、现金流与货币资金、房企的杠杆和偿债能力等。

6月18日，世茂地产在股东周年大会上表示，现在国内融资情况整体收紧，尤其是对于中小型开发商。这也成为实力房企开展收并购的一个好时机。

业内分析认为，随着房地产行业竞争日趋激烈，行业发展在“量”上处于顶部，兼并加剧，行业集中度将持续提升。2019年，房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，龙头房地产企业优势更加明显，小企业拿地难的局面将加剧，收并购及合作拿地将成为房地产企业获取项目的重要手段。

世贸地产相关负责人表示，两三年前，很多内地房企发行了大量公司债，这些债务很多将在今年和明年逐步到期。这样的企业目前再融资或者发债都有些困难，所以很多内地房企今年不得不选择出售项目，市场并购机会也相应增加。

世茂方面披露，目前已经公告的并购金额近200亿元，而收购的货值已经接近2000亿元，规模接近全年投资计划的七成。上述世茂相关负责人说，内地房企之间的竞争到了“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”的阶段。

“监管层对行业的稳定与防风险监管更加精准。”亿翰智库一位分析人士指出，未来金融机构对房企的融资可能会更加谨慎，迫使房企加快市场资金回笼。

严监管下房企5月融资额大降 加速境外发债难解资金饥渴

规范化标准化融资是大势所趋

5月上旬以来，监管部门数次表态房地产业高杠杆不可持续，涉房贷款监管保持高压态势。在此背景下，5月房企融资数据急跌。据同策研究院数据显示，当月其监测的40家典型上市房企完成融资金额约为人民币367.99亿元，刷新2018年10月的392.65亿元，成为2017年以来监测房企融资金额最低值。这一数字较4月融资金额环比下滑52.07%，较今年3月1024.2亿元的高点下滑幅度高达64.07%。

业内人士表示，我国房地产调控短期内难以放松，涉房融资收紧或维持较长时间。当前房企加快境外发债以补充资金需求，但对于仍处于债务集中偿还期的房地产行业来说，境外融资难以覆盖其融资需求，房企资金链面临严峻考验。

5月房企融资额环比大降

有数据显示，2019年国内房企各类融资持续“井喷”态势，尤其是3月和4月，房企融资处于高峰，单月融资额均超过2500亿元。但自5月起，涉房融资再度大幅收紧。

同策研究院最新统计数据显示，5月房企融资总额继续大幅下滑。5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，环比大降52.07%，创两年来月度新低。其中，公司债发行总额环比大降近八成，股权融资总额41.32亿元，环比下跌36.96%。

作为房企融资重要渠道的信托融资也大幅下滑。用益信托数据显示，自今年4月开始，房企通过信托渠道融资额度呈现逐月递减态势。4月，68家信托公司发行581支房地产集合信托产品，融资885.21亿元。5月，房地产行业发行539支信托产品，融资876.8亿元，较3月的653个项目、956.17亿元融资额，分别下滑了17.5%和8.3%。截至6月24日记者发稿时止，6月68家信托公司发行集合信托281支，融资规模为667.33亿元。

“从4月开始，房企通过信托渠道每月融资额度呈现逐月递减态势。”一位信托业内人士告诉记者，在监管不断加码的大环境下，未来几个月房地产类集合信托发行料将继续“降温”。

加速海外发债“远水难解近渴”

当前，市场高度关注负债居高不下、进入集中还款期的房企，能否如约完成还款。

随着年报相继披露，目前已有金科、新湖中宝、嘉凯城、新城控股、光明地产、阳光股份等多家上市房企收到交易所年报事后审核问询函，涉及多项财务数据，尤其关注其流动性紧张、短期偿债以及融资能力等问题。

WIND统计数据显示，截至2019年一季度，136家上市房企中38家房企资产负债率超过80%，占比27.9%，11家资产负债率超过85%。其中，*ST华业资产负债率99.18%，鲁商置业资产负债率94.06%，中南建设资产负债率91.56%，天津松江资产负债率90.07%。

张大伟说，一方面国内融资承压，另一方面后期可预期资金压力不减，众房企未雨绸缪抓紧海外融资。据悉，华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等大房企相继开启在海外“补血”的工作。WIND统计数据显示，今年以来，内地房企在海外已发行了87支债券，合计融资352.14亿美元，约合人民币超过2400亿元，无论是数量还是规模较去年均有不小的增长。去年同期，内地房企发行了63支海外债券，累计融资272.65亿美元。

6月，房企出海融资明显再提速。中原地产统计数据显示，6月以来，进行海外融资的房企超过15家，融资总额超过30亿美元。6月19日，正荣地产集团有限公司发布公告表示，待若干完成条件达成后，该公司将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25%。6月17日，朗诗绿色集团发行2亿美元10.5厘绿色优先票据，用于现有债务再融资。

有业内人士表示，海外融资难以覆盖房企接下来数月的融资需求。恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

恒大研究院分析师夏磊表示，在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻的背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模上升主要缘于到期债务规模大幅增加。以信用债为例，2019年第一季度合计融资1810亿元，同比大幅增长40.5%，但净融资规模仅为574亿元，同比下滑41.6%，这说明房企融资并未有实质性改善。

为缓解资金链紧张的状况，近期多家房企出售资产。以今年初经历股价大跌的在港上市地产公司阳光100为例，阳光100中国6月13日发布公告，分别向融创、佳兆业出售资产，涉及资金超57亿元。今年4月，阳光100中国仅半个月内就两度出售资产，回笼60亿元现金以缓解资金压力。

房企急需拓宽标准化融资渠道

近日有消息称，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

银保监会5月17日发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，该通知明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。5月25日，银保监会新闻发言人肖远企公开表示，要坚决避免房地产和金融资产泡沫。6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。

银行方面对房地产项目信贷投放偏谨慎。一位股份制银行人士对《经济参考报》记者表示，目前房地产方面该行只做项目贷款，“且审批权在总行”。有数据显示，今年前五个月，监管部门针对违规输血楼市的商业银行开出逾80张罚单，涉及50家分支行，受罚银行从村镇银行到国有银行，其中不乏百万级罚单。据悉，仅4月30日一天，就有五家银行因信贷资金违规进入楼市合计被罚210万元。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年前四个月，房企融资密集、成本大降，大中型房企基本告别“两位数”的融资成本，从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加。但在楼市调控以“稳”为主的背景下，资金调控必然是重要一环。同策研究院总监张宏伟表示，中央坚持“房住不炒”的政策定位，决定了涉房贷款大幅宽松的可能性不大。

有业内人士表示，随着地产形势的发展，规范化、标准化融资是大势所趋，下半年房企融资环境将进一步趋紧，建议开发企业适应环境变化，在公开市场标准化业务方面多下功夫。

库存高企 连续几年销售下滑 供过于求

距离2016年6月国务院下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”已满3年，商业地产等非住宅去库存形势比住宅却更为严峻。关于商改租，市场虽然普遍认为潜力巨大，但是实施起来却很艰难：在政策鼓励商改租之后，执行层面缺乏配套政策，有的亏本运营难以为继，多数项目仍无人接手，造成巨大浪费。

二线城市商业地产库存高企

根据国家统计局和地方统计部门数据，近三年我国商业地产库存整体居高不下，去化缓慢，供过于求的矛盾不断加剧。

国家统计局发布的数据显示，2019年1-4月份，全国商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%。其中，办公楼销售面积下降12.4%，商业营业用房销售面积下降8.8%。4月末，商品房待售面积5.1亿平方米，比3月末减少266万平方米，其中商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。

统计机构的数据还显示，商业地产已经连续几年销售下滑，导致投资和开工面积也在连续下滑。据国家统计局数据，2018年，全国办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。

根据中指院发布的数据，2018年1-11月，商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。从需求端来看，商业地产销售规模同比下降明显。2018年1-11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。中指院的报告还显示，自从2016年以来，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。

在近年来户口放开力度最大、人才吸引数量最多的二线城市，商业地产的泡沫也并没有被吸收。据戴德梁行发布的数据，2019年第一季度，杭州市甲级写字楼总存量为299.1万平方米，空置率环比上升3.5个百分点，为15.3%，滨江部分区域空置率达到35.3%。一季度，市场对办公空间的需求显示出缓和、租赁需求减弱的迹象，全市净吸纳量下降到-65，177平方米，这是杭州自2016年四季度以来首次降至负值。一季度，杭州甲级写字楼整体租金下跌4个百分点，租金为人民币142.8元/平方米/月。

根据戴德梁行统计，2018年南京写字楼持续下滑，多数项目去化低迷，月均去化不足2000平方米，并且随着供应量加大，截至去年3季度末，全市写字楼库存量已达130万平方米，库存去化周期或将长达52个月。南京写字楼的成交均价继续下探，三季度全市写字楼成交均价为16198元/平方米，同环比都是在继续下降。

记者采访了解到，不仅强二线城市的商业地产库存高企，中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型，当地住宅装修网发布的数据显示，目前商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位，明显过大，按照最近三年的平均去化速度，需超过100个月才能消化掉。记者咨询多个城市业内人士了解到，在南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都存在CBD规划过多，商业地产空置严重等现象。

商业地产销售困境逐渐凸显

记者采访获悉，商业地产销售变长、库存高位运行几乎是一个全国性的问题，并且近年来愈演愈烈。

亚东建设集团总裁刘成刚表示，商业地产有四个产品形态，包括写字楼、商铺、公寓以及车位。其中，公寓类住宅是这四类产品中去化周期最短的，可能两三年的时间就能消化。而商铺和写字楼的去化周期很长，这受两个因素影响，一是开发商普遍饱和式供给商铺，几乎每个居民小区周围都要修一圈。其次是受电商的冲击很大，电商以低廉的成本抢夺了传统商业的空间，零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气，很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

“目前商业地产与住宅的金融政策、税收政策也有很大不同。”北京银行南京分行一名负责人徐经理告诉记者，现在银行的政策是，购买住宅可以正常贷款，购买商住房只能贷款一次，而购买写字楼基本不放贷。缺乏银行信贷支持，导致商业地产去化更难。

此外，商业地产的税收要远高于普通住宅，这也是投资者不太敢尝试的一个因素。一位商铺投资者介绍，购买商铺起初几年获得了较好的现金流，但是时间长了会发现，由于税收高，出手转让的时候，大部分商铺增值收益都交了税，商铺的价格实际增幅很小，回报率并不理想。现在即便是大城市，二手商铺的交易量都非常小，多数商铺几乎没有人接盘。

40年产权式公寓在红火了几年之后，也遭遇市场波动。公寓“不限购、不限贷、低总价、位置佳”，在住宅严重供不应求的一线城市以及部分二线城市曾经快速增长。链家地产研究人士分析，北京、上海由于严格控制人口规模等原因，先后出台严厉的商住房调控措施，如今这类房产也逐渐降温。而二线城市住宅供应逐年提高，缺乏学区保障的商住房也渐受冷落。

商改租遇冷 三大难题待解

许多业内人士表示，商业地产库存高、去化慢，在政策鼓励商改租之后，缺乏配套政策，有的亏本运营难以为继，多数项目仍然无人接手，造成巨大浪费。

一是法律难题。北京中闻律师事务所张勃、南京佳民律师事务所陈勇等法律人士表示，商改租目前缺乏改造标准。例如如何申请、审批条件、改建验收标准都没有规定，实际操作难度大。其次是我国法律规定租赁期限不得超过20年，而长租公寓要求长期持有才能盈利，法律和市场需求有矛盾。第三是商改租土地使用权期满届满后续期问题。物权法149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但对商改租项目尚无规定。

二是商改租的成本难以化解。365地产家居网首席战略官胡光辉说，365网参与过多个商改租项目，运营大都很困难。商改租目前最大的问题是投资回报期太长，成本过高。他给记者算了一笔账，一个5万平方米的商业体改租赁房项目，目前的总成本最少也在1万元/平方米以上，整个项目完成商改租需要5亿元。改造成30平方米的房间约1600多间，按照每间2500元/月租金计算，年租金不到5千万元。租赁项目按照商业地产交税，房产税和增值税相加为22%，扣除资金成本和人工成本，以及折旧费，净利润1000万元不到，需要50年才能收回投资。“现在除非是一线城市有高房租支撑，二线及以下城市都没有商改租的运作空间。”

三是资产证券化迟迟未能推进。深圳乾运公司董事长张俊英表示，如果把酒店当作高级租赁住房，目前全球市值最大的酒店集团也只有250亿美元，与国内头部开发企业比小很多。而租赁项目主要针对新市民和中低收入者，租房实力弱，企业规模难以做大。

胡光辉表示，发展住宅租赁市场，必须伴以直接融资的条件，推进资产证券化，必须有相应的税收减免，否则对于企业缺乏吸引力。

6月24日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告指出，部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

从住房市场运行的最新动态来看，监测数据显示，2019年5月，核心城市住房价格连续4个月上涨，但5月份房价涨速较4月份略有减缓。

从成交量指数看，核心城市在房价涨速略有减缓的同时，二手住房成交量也继续下降。2019年5月，10大重点城市二手住房成交量指数为163.65，比4月下降14%，也略低于2018年同期。二手房成交量的下降，表明与2019年1季度比，房价上涨的预期有所减退。从量在价先的一般性规律看，重点城市短期房价上涨的压力减轻。

一线城市房价总体平稳

《报告》指出，一线城市房价总体平稳，其中北京、广州房价微降，上海、深圳继续小涨。

一线城市纬房指数监测显示，2019年5月，一线城市房价平均环比上涨0.29%，平均涨速比上月收窄0.305个百分点。北京、广州房价稳中微降，其中北京房价环比微跌0.19%，广州环比微跌0.12%，房价均进入平稳区间。上海、深圳继续小涨，其中上海环比上涨0.66%，深圳环比上涨0.81%，涨速略高于正常值。

从2018年1月以来的累计涨幅看，一线城市中房价累计涨幅最高的北京为3.95%。这一涨幅再加上1.8的租金收益率，和按揭贷款一般利率水平接近，这表明2018年以来一线城市房地产市场总体平稳。

《报告》指出，一线城市房价的总体平稳，与一线城市严厉而持续的调控政策有关。

而从一些准一线城市及二线城市的监测数据可以看到，苏州环比上涨4.88%，涨速比上月扩大1.21个百分点，居142个样本城市涨速首位；杭州环比上涨1.24%，涨速比上月收窄0.48个百分点；重庆环比上涨1.26%，涨速比上月扩大0.13个百分点；天津环比下跌0.98%。

另外，2019年1月以来，多数二线城市房价由跌转涨，其中包括2018年下半年经历了显著房价下降的成都、西安、青岛、厦门等城市。

三四线城市房价涨速继续下降

三四线城市纬房指数监测显示，2019年5月，三四线城市房价平均环比上涨0.011%，涨速比上月收窄0.052个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为63个，比上月减少3个，上涨城市占比为53%。2019年5月，廊坊（燕郊）房价环比下降2.07%，跌幅比上月扩大0.34个百分点，进一步确认了2018年12月以来环京房价持续快速上涨“小阳春”结束。

与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

对于短期预测，《报告》显示，一线城市房地产调控历史最长，调控机制相对完备，调控手段最为严厉。房地产市场投机成份低，房价波动性相对较小。相比之下，二线城市房地产调控机制手段还很不成熟，市场波动性也较大。但自2019年4月以来，中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，多个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示。抑制住房投机、稳定住房市场作为调控政策的主线，已经非常明确。随着“一城一策”、“因城施策”方略的推进，各地方政府稳定房价的主体责任进一步落实。二线城市将继一线城市之后，建立更为完备的市场调控机制，严控房价或成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期，另一方面将抑制购房需求的集中释放，从而有利于熨平市场短期波动。

另一方面，2018年底以来，房地产融资条件显著改善，房地产融资将适度收紧，助力热点城市楼市降温。

《报告》亦指出，中美贸易摩擦使世界经济前景趋于复杂化，将导致全球经济不确定因素进一步增加。外部不确定性增强，导致市场预期进一步分化。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组认为，在“一城一策”和强调地方政府稳定房价主体责任的背景下，热点城市房价上涨将直接导致调控政策的出击或加码。由于“限购”、“限贷”等政策对短期住房需求有直接的抑制作用，预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄，交易量下降。对于这些城市的非核心板块，当住房投资需求减退时，短期房价还可能面临下跌。

据华声在线消息 近日，网上流传一份长沙市不动产登记中心内部文件，并传言“长沙限购政策调整”。为此，记者向长沙市不动产登记中心相关负责人求实，该文件确实是该中心一份会议纪要，但非外界所传言的长沙限购政策有所放松，而是对相关业务工作进一步规范。

“长沙去年6月25日出台的限购政策并没有任何调整和放松，只是我们在实际执行过程中对一些具体业务进行规范和明确，而且只针对购买二手房。”长沙市不动产登记中心相关负责人强调。

记者了解到，根据这份文件，非长沙户籍使用社保或者个税购房的购房者，须满足在近30个月内缴纳了24个月（24个月中最长补缴为6个月的社保或个税）社保或个税的证明材料。个税未到起征点的月份需显示申报金额为“0”，“0”申报满足月份要求即可。一年户籍加一年稳定收入,一次性补缴6个月予以认可。外地户籍在长沙灵活就业，须满足在近30个月内缴纳了24个月（24个月中最长补缴为6个月的社保或个税）社保。

“明确30个月内缴纳社保或个税满24个月，且24个月中最长补缴为6个月具有购房资格，是因为考虑年轻人存在跳槽断缴，和部分公司存在社保滞缴的情况，但前提仍需满足购房者在长沙限购区域内无房，并在长沙稳定就业满一定年限。”长沙市不动产登记中心相关负责人介绍，父母随迁子女落户长沙仍需要落户满2年才能具备购房资格。

据介绍，针对政策实际执行中遇到一些个税缴纳的问题，明确以个体工商执照名称缴纳的个人所得税，营业执照的个体经营者与购房人一致的，其个税缴纳可认定为个人缴纳。同时，纳税人名称以车牌号替代，经税务征管部门出具证明，以代替自然人缴纳个税。

根据之前限购政策，“灵活就业的需提交社区出示的其一直在长沙居住和生活的证明材料。”该负责人表示，去年长沙出台《长沙市取消的村(社区)及基层单位证明材料清单和保留的村(社区)及基层单位证明材料清单的通知》，其中明确，常住地居住证明为取消证明材料之列。因此依据该通知，灵活就业的不再要求提交社区出示的其一直在长沙居住和生活的证明材料。

腾讯房产6月24日讯（陈梦琴）近段时间，土地市场再度热了起来，房企纷纷加仓屯粮。与这一现状相反的是，5月份，核心城市房价涨速略有减缓，二手房成交量继续下降。

来自中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（2019年06月）》显示，5月，核心城市住房价格连续4个月上涨，但5月份房价涨速较4月份略有减缓。从成交量指数看，二手住房成交量也继续下降。报告认为，从量在价先的一般性规律看，重点城市短期房价上涨的压力减轻。

此外，数据显示，一线城市房价总体平稳，其中北京、广州房价微降，上海、深圳继续小涨，其中北京房价环比微跌0.19%，广州环比微跌0.12%，房价均进入平稳区间。

以下为报告全文：

中国社会科学院财经战略研究院

中国住房市场发展月度分析报告（2019年06月）

主笔：邹琳华 王业强 吕风勇

为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年5月纬房指数（大数据房价指数BHPI的升级版本）监测分析的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年6月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新，报告涉及的所有房地产数据均源于大数据挖掘分析。

一、住房市场运行最新动态

1.核心城市房价涨速略有减缓，二手房成交量继续下降

反映全国24个核心城市总体房价变动的纬房核心指数显示，2019年5月，核心城市住房价格连续4个月上涨，但5月份房价涨速较4月份略有减缓。2019年5月，纬房核心指数为105.92点，与4月的105.43点相比，核心城市房价上涨了0.46%。与2019年1月阶段性低谷的102.58点相比，核心城市房价上涨了3.26%。与2018年1月相比，核心城市房价累计上涨了5.92%。据国家统计局数据，2018年全年全国居民消费价格指数(CPI)上涨2.1%，核心城市房价涨速要高于物价涨速，表明现阶段核心城市房地产仍具备一定的保值性。

从成交量指数看，核心城市在房价涨速略有减缓的同时，二手住房成交量也继续下降。2019年5月，10大重点城市二手住房成交量指数为163.65，比4月下降14%，也略低于2018年同期。二手房成交量的下降，表明与2019年1季度比，房价上涨的预期有所减退。从量在价先的一般性规律看，重点城市短期房价上涨的压力减轻。

十大城市二手住房成交量指数（2017年1月成交量=100）

制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。

2. 一线城市房价总体平稳，其中北京、广州房价微降，上海、深圳继续小涨

一线城市纬房指数监测显示，2019年5月，一线城市房价平均环比上涨0.29%，平均涨速比上月收窄0.305个百分点。北京、广州房价稳中微降，其中北京房价环比微跌0.19%，广州环比微跌0.12%，房价均进入平稳区间。上海、深圳继续小涨，其中上海环比上涨0.66%，深圳环比上涨0.81%，涨速略高于正常值。

从2018年1月以来的累计涨幅看，一线城市中房价累计涨幅最高的北京为3.95%。这一涨幅再加上1.8的租金收益率，和按揭贷款一般利率水平接近，这表明2018年以来一线城市房地产市场总体平稳。

一线城市房价的总体平稳，与一线城市严厉而持续的调控政策有关。

3.准一线及二线城市房价延续上涨，少部分城市涨速加快

准一线城市纬房指数监测显示， 2019年5月，准一线城市房价平均环比上涨1.6%，涨速与上月基本持平。其中苏州环比上涨4.88%，涨速比上月扩大1.21个百分点，居142个样本城市涨速首位；杭州环比上涨1.24%，涨速比上月收窄0.48个百分点；重庆环比上涨1.26%，涨速比上月扩大0.13个百分点；天津环比下跌0.98%。热点城市苏州的房价在上一轮一二线城市房价上涨小周期中，涨速要滞后于同为长三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以来，苏州房价涨速显著加快，房价水平有追赶杭州、南京的态势。

二线城市纬房指数监测显示，2019年5月二线城市房价平均环比上涨0.303%，涨速比上月收窄0.163个百分点。2019年1月以来，多数二线城市房价由跌转涨，其中包括2018年下半年经历了显著房价下降的成都、西安、青岛、厦门等城市。2019年5月，二线城市房价涨速也未见明显回落。二线城市中，厦门房价环比上涨1.12%居首，武汉房价环比下跌1.02%居末。

与三四线城市相比，准一线及二线城市具备更强住房需求增长潜力；与一线城市相比，准一线及二线城市房地产市场调节手段又相对薄弱。这导致准一线及二线城市房地产市场相对易涨难跌，一旦房价回暖，房价上涨的持续时间也要长于其它等级城市。

4.三四线城市房价涨速继续下降

三四线城市纬房指数监测显示，2019年5月，三四线城市房价平均环比上涨0.011%，涨速比上月收窄0.052个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为63个，比上月减少3个，上涨城市占比为53%。2019年5月，廊坊（燕郊）房价环比下降2.07%，跌幅比上月扩大0.34个百分点，进一步确认了2018年12月以来环京房价持续快速上涨“小阳春”结束。

与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

注：城市数据一般不包括下辖县级市及县；由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以最新版本为准；廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。

5.经连续下降后，核心城市住房租金略有回涨

反映全国22个核心城市住房租金总体变化纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在3月、4月调整之后，5月份略有反弹。2019年5月，核心城市住房租金指数为104.16，环比上涨0.19%，同比上涨1.67%。由于一年一度毕业就业季到来，租房需求增加。受季节性因素影响，预计后续几个月核心城市住房租金有望保持稳中有升的态势。

从更长时间看，2018年7月前后，受长租公寓企业炒作、毕业季到来、租房市场清理等因素的叠加影响，部分重点城市租金大涨。2018年下半年，在政府整顿市场秩序等诸多因素的综合作用下，租金逐步回落。预计2019年的租金上涨将表现得相对温和，部分经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。

二、形势分析与短期预测

1.继一线城市之后，二线城市严控房价将成为常态

一线城市房地产调控历史最长，调控机制相对完备，调控手段最为严厉。房地产市场投机成份低，房价波动性相对较小。相比之下，二线城市房地产调控机制手段还很不成熟，市场波动性也较大。但自2019年4月以来，中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”， 多个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示。抑制住房投机、稳定住房市场作为调控政策的主线，已经非常明确。随着“一城一策”、“因城施策”方略的推进，各地方政府稳定房价的主体责任进一步落实。二线城市将继一线城市之后，建立更为完备的市场调控机制，严控房价或成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期，另一方面将抑制购房需求的集中释放，从而有利于熨平市场短期波动。

2.房地产融资将适度收紧，助力热点城市楼市降温

2018年底以来，房地产融资条件显著改善。随着定向降准等政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的执行利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。随着2019年1季度房地产市场的回暖，住房信贷也较快增长。预计与2019年上半年相比，下半年房地产融资将适度收紧，以避免房地产信贷过度扩张推高房价。房地产融资的适度收紧，有利于热点城市房地产市场的降温。

3.外部不确定性增强，导致市场预期进一步分化

中美贸易摩擦使世界经济前景趋于复杂化，将导致全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资，使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。但中国的房地产市场走势主要取决于城市化及经济增长预期，外部因素的影响仍较为有限。

4.热点城市房价涨幅将进一步收窄，非核心城区房价或将下跌

在“一城一策”和强调地方政府稳定房价主体责任的背景下，热点城市房价上涨将直接导致调控政策的出击或加码。由于“限购”、“限贷”等政策对短期住房需求有直接的抑制作用，预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄，交易量下降。对于这些城市的非核心板块，当住房投资需求减退时，短期房价还可能面临下跌。

三、对策与建议

1.大力推进公共服务均等化，缓解住房长期供求矛盾

房地产需求与城市公共服务息息相关。公共服务的不均衡，不仅表现为不同区域公共服务水平的巨大差异，更表现为同一区域内部公共服务水平的较大落差。公共服务在空间分布上的极不均衡，是导致住房结构性短缺的重要原因。单纯地扩大住宅用地供给，并不能有效缓解住房供求的结构性矛盾。这需要优化各级政府的财权与事权划分，大力推进基础教育、医疗、公共交通等公共服务的均等化。通过公共服务的均等化，平衡住房需求的空间分布，促进存量住房资源的有效利用。

2.稳定宏观货币供应，加强住房信贷管理

历史经验表明，房地产市场和金融市场密不可分，货币供应量的稳定是房地产市场平稳的前提。稳定房地产市场，首先需要从宏观上维持货币供应量的相对稳定，避免大水漫灌或过度紧缩。

从微观上看，按揭贷款是达成房地产交易的重要前提，差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。房价上涨压力较大的城市，可以提高二套及以上住房首付比例，升级二套及以上房贷的认定条件，实现对住房投资投机的精准抑制。为避免其它信贷资金流入房地产市场，同时还需要加强对各类非房地产信贷的用途管控。

3.进一步明确地方政府稳定房地产市场的主体责任，同时将租房市场稳定纳入各地政府目标

房地产市场属于地域性很强的市场，将城市政府作为稳定房地产市场的第一责任人契合经济规律。应进一步明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。为稳定市场预期，房价短期波动较大的区域，还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。对于局部房价的异常上涨，实现及时预警和“露头就打”。

发展租房市场是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。长期以来，租房市场被社会所忽视，租房者权益未得到很好的保护。应将稳定租房市场纳入各地政府稳定房地产市场的重要目标，大力规范租房市场秩序，打击中介及各类租房管理机构试图操控、垄断市场行为，防范租金的异常上涨。

4.利用新技术手段强化市场监测，实现市场风险的实时预警

与股市等资本市场相比，房地产交易属于低频、大额交易。房地产市场的规律性、可预判性相对较强。加强人工智能、大数据等新技术手段在房地产监测领域的应用，加大对地价、房价、房地产舆情及交易量等的监测力度，实现对市场风险的实时预警。及时发现和预判市场动向，实现事前预调，减少事后调控。

连日来，位于北京2022年冬奥会张家口赛区核心区的崇礼太子城高铁站、中赫太子城冰雪小镇建设正如火如荼的进行当中。时下，高铁太子城站站房主体结构已经完工，而作为连接太子城高铁站与中赫太子城冰雪小镇的连廊工程，也较原计划提前12天封顶，并于6月18日上午举行了“连廊工程”封顶仪式。

连廊，在中国古代建筑中应用广泛，从春秋时期的阿房宫到清末的颐和园，许多古代园林中都能看到连廊的影子。在建筑愈发高层化、复杂化的今天，连廊作为能连接高层建筑的独特功能体系而被应用得更为普遍。

作为中赫太子城冰雪小镇市政配套工程的重要组成部分，“连廊工程”长84米，宽24米，基坑开挖17米深，分为地上和地下两部分：地面部分作为太子城高铁站站前广场进入太子城冰雪小镇文创商街的人流地面通道；地下部分是连通市政一号路综合管廊，及文创商业地下人流的通道。

（太子城冰雪小镇连廊功能图）

其中，作为地面部分的过街天桥及地下连廊作为连接体将是未来游客往来高铁太子城站及太子城冰雪小镇的重要人流通道；而综合管廊部分则承担着市政管廊铺设给水、中水、电力、电信管线的重任，也为整个太子城冰雪小镇“生命线”的贯通提供了保障。

（太子城冰雪小镇连廊效果图）

“连廊工程”建筑面积不大，但项目涉及深度超12米基坑、重荷载模架支撑体系、18米大跨度混凝土梁等其他工程较少遇到的难题。施工单位2月进入现场，在克服冬季寒冷天气下破冰、风化岩层等重重不利因素后，确保了工程的安全平稳推进，质量可靠过硬，并最终历时108天完成连廊结构主体施工，较原计划6月30日封顶提前12天完工，为9月30日一号路贯通的目标、整体市政配套工程完工及奥运工程建设完成打下坚实基础，同时为未来高铁站连廊段建设起到推动作用。

目前，中赫太子城冰雪小镇的各项建设仍在紧张有序的进行着，时值6月雨季，施工不利因素逐渐增加，中赫太子城冰雪小镇的施工单位将继续通力合作，严把质量关，确保工程建设任务顺利完工，为2022年北京冬奥会和冬残奥会交出一份优异的答卷。

北京日报讯 记者 王海燕 炎炎夏日，到海边吹吹凉风是不少人的心之向往。在北京二环之内，也有几片古老“海域”，分别是北海、后海、前海等。今夏，市民又多了一个“看海”的所在，那就是新落成不到半年时间的西海湿地公园。这两天，北京持续高温，不少市民到西海边遛弯儿，感受水边的清新凉意。

西海位于德胜门西，水域0.07平方公里，历史上叫“积水潭”，早在元大都时代就已存在。除叫“积水潭”，还有“净业寺湖”“净业湖”“洗马坑”“鸡狮潭”等称谓。不同于前海、后海酒吧、餐馆林立，商业气息浓厚的氛围，西海一直以来都是较为清幽的所在。2018年，西城区对西海环湖景观进行了提升，并打通了1450米长的环湖步道，使之成为一座湿地公园对市民开放。

相比于北海、后海、前海，西海更具野意。近岸水面和湖心位置栽种了大量水生植物，除了常见的荷花、睡莲，还有水葱、芦苇、千屈菜、花叶芦竹、狐尾竹、凤眼蓝、再力花、菖蒲等，有数十个品种。眼下，睡莲正在盛花期，荷花也星星点点盛开，水葱、芦苇长势繁盛，千屈菜、再力花开出一簇簇紫罗兰色、蓝紫色的小花，给这片核心城区的水域带来了野外湿地的气息。

这几天清晨和傍晚，循着清冽的荷叶香到西海遛弯儿、乘凉的市民特别多。特别是西海西北角汇通祠前的水域，成了游客打卡的胜地。这片水域在改造后，栽植了成片的荷花，新修了浮桥栈道，并且会定时喷出清凉的水雾，穿行其中，宛如在仙境中游览。或金黄、或红白相见的鲤鱼在荷叶下嬉戏，“鱼戏莲叶东，鱼戏莲叶西”的灵动场景，引来不少游人驻足拍摄。今春刚刚孵化出来没几个月的野鸭，也成了“海”里的明星，成群结队在靠近休闲栈道的芦苇丛中觅食，丝毫不怕人。

西海南沿，曾经被两家餐厅圈占的水面和滨水步道，通过改造全部归还给市民。其中一家餐厅是违建，已彻底拆除，园林部门在其位置上修建了一道古色古香的休闲廊亭；另一座餐厅主体建筑仍保留，但曾被其圈揽其中的滨水步道已经亮出来，成为市民环湖游览的必经之所。

“在城中心能有这么一片地方真是不错，早晚遛弯儿净来这儿了。”在西海西沿散步的一位60多岁的胡同老住户告诉记者，打去年秋季撤掉围挡亮相到现在，她几乎每天都会到西海边遛弯儿，“一个季节有一个季节的好，我拿着手机天天拍照，总也拍不够。”

记者从西城区了解到，继西海步道贯通后，今年西城区园林部门又启动了3.2公里的后海环湖绿道建设，打通步道上的堵点，实现滨水空间的贯通；并通过步道将什刹海周边的公园绿地、文物古迹、休闲设施和特色驿站串联起来。今后市民会有更多惬意的休闲所在。