魏书光

5月份，历来是全国二手房成交的高峰期。但是，今年全国二手房遭遇寒流，一线城市和热门二线城市的二手房成交量出现全面下滑，多数城市成交量出现两位数下滑。

最明显的是，广州二手房5月份成交量同比下滑54%，而且今年前5个月二手房成交量同比下滑45%。而隔壁的深圳，则成为5月份全国二手房市场表现最强势的城市，尽管今年1-5月深圳二手房累积成交套数为2.5万套减少了8.1%。

值得注意的是，在成交量出现全面降温的同时，二手房价格仍然保持强势。5月份全国100个重点城市的二手房挂牌价格依然高达15008元/㎡，环比涨幅为0.14%，而且已经是连续三个月上涨了。

广州下滑最明显，直接腰斩

据广州中原研究发展部资料显示，1~5月广州二手成交总量18740宗比上年同期(34182宗)少了45%。其中今年5月下滑得最厉害，成交量4025宗直接比上年同期(8846宗)少了54%。

从这个成交量来看，广东房地产成交量直接腰斩了！同时，据广州市房地产中介协会的资料显示，2019年前5个月二手住宅网签面积环比大幅回落。

尽管成交量下滑明显，但是广州二手房价格仍然保持坚挺。5月二手住宅网签均价为26892元/㎡，相对于4月份(26958元/㎡)来说也有点微跌，对比3月份来说也基本持本。

为什么广州今年二手市场会遇冷呢？分析人士认为，主要来自供应的明显增加。在今年春节以后，广州一手房市场就大量推货。以最近的五一小长假为例，一手住宅开盘/推盘高达26个，合计3881套，总推货量较往年同期增加54%，碾压过去两年五一供货量。在如此大货量的冲击下，二手房市场必然流失部分客源。

同时，二手房市场新增供给明显增加。随着“330新政”满2年，首批限售房源入市，二手房市场供应量明显增加，也相应地稀释了二手房价的竞争性。

深圳竟然表现最为强劲，二手房成交维持高位

相比广州的萎缩，深圳的二手房成交量持续高位运行。

统计数据显示，2019年4月深圳成交8296套二手房创下16个月新高，5月份深圳二手房成交量高位震荡，成交8037套二手房，环比减少3.1%，成交面积667700平方米，环比持平。

另外，据深圳市规土委数据，5月二手房成交量达到8037套(含二手公寓)，环比减少3.1%，其中住宅7363套；成交面积667700平方米，环比持平。二手房成交量继4月成交8296套(含二手公寓)后，持续维持在了8000套高位。

从具体价格上看，深圳二手房价格不仅没有下跌，反而保持了上涨态势。据深圳中原地产研究数据，5月深圳二手均价小幅上升0.2%，为52899元/平方米；各区来看，仅盐田和福田均价下滑，其余五区均价皆上升。盐田均价39818元/平方米，环比下滑0.9%，跌幅最大，均价也为各区最低；龙华上升幅度最大，均价50490元/平方米，环比上升0.7%。

不过，从前5个月数据来看，二手房总体仍然保持回落态势。数据发现，今年1-5月深圳二手房累积成交套数为2.5万套，与去年同期的2.7万套相比，减少了8.1%。当然，这个降幅程度，放眼全国来看，是比较小的。

北京二手房成交量同比下降24%

北京地区二手房价格，也被视为房地产价格的风向标。根据中原地产研究中心统计数据显示，5月份北京二手房住宅签约13764套，环比下降4.7%，同比下降24%。继3月成交量超过1.6万套后，北京二手房成交量连续2个月下跌。

“因为网签数据相对滞后，5月份北京二手房市场真实成交量相比3月份高峰期下调了30%，相比4月份下调了10%。” 中原地产首席分析师张大伟指出，一方面是政策预期出现了变化，4月之前信贷政策宽松，但4月下半月开始，北京国管公积金政策收紧，叠加之前一直出现宽松的房地产调控政策又出现了收紧，购房者再次犹豫。另一方面是1季度市场反弹后，部分业主开始上调价格，购房者出现观望，市场再次出现了博弈。此外，新房特别是限竞房供应井喷，吸引了部分二手房购房者，导致市场成交放缓。

根据北京链家的数据来看，北京二手房实时成交环比小幅下滑约8%，降幅收窄，市场趋于平稳。在全市成交下降的背景下，教育资源一枝独秀的西城成交环比增加近4%，且总价千万以上改善小区的成交活跃度增加。改善型需求提升的情况下，5月份北京二手房成交均价62641元/平，环比上涨1.9%，同比持平。

显然，北京也和广州、深圳一样，虽然成交量大幅下滑，但是成交价格仍然保持坚挺。

5月份更多城市二手房降温明显，价格仍然在高位

除了广州、深圳、北京之外，上海市5月二手住宅预计成交量在2.3万套左右，环比下降10%以上。南京网上房地产显示，5月南京二手房成交7796套，环比下跌了18.6%，同比微涨了1.3%。

易居房地产研究院近期发布报告显示，5月份，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为8万套，环比下降2.7%，同比增长2.6%。易居监测的10个城市分别为北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华。

1-5月，10城二手房累计成交约为30.6万套，同比增长9.1%。绝对量来看，5月10城二手房市场较为活跃，成交量虽较4月有所下降，但仍处于近7年的较高位。

易居研究院研究员姚方表示，随着部分热点城市出现小阳春，5月楼市调控频频，房企和购房者的资金端均有收紧，南京等部分二三线城市首套房房贷利率上调。此外，住建部对苏州等4个房价涨幅过高的城市进行预警提示。部分热点城市的房地产一城一策呼之欲出。小阳春呈现终结之势，预计6月10城二手房成交量环比进一步下降。

从具体城市来看，在监测的10城中，5月仅无锡和苏州出现二手房成交量环比上升。其余8城中，厦门环比下降20.3%，最为明显，但其年初累积同比增速位居第一。

自2018年9月至2019年4月，二手住宅价格指数同比涨幅和成交套数近6个月移动平均同比增速均处于低位盘整态势。4月10城二手房成交套数同比增速由负转正，5月保持了上升趋势，但增速有所放缓，市场热度回落，预计10城二手房价格指数同比涨幅将小幅收窄。

在成交量出现全面降温的同时，二手房价格仍然保持强势。5月份全国100个重点城市的二手房挂牌价格依然高达15008元/㎡，环比涨幅为0.14%，而且已经是连续三个月上涨了。

每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

“您带着身份证来就行了，我把公积金提取这个事给您办妥，不成功，不收费。”

《每日经济新闻》记者以“离职，非京籍，名下无房，提取两万余元”的标准，向一家提供公积金提取服务的公司（北京宏运昌盛网络有限公司）咨询，工作人员严先生向记者如此保证。

日前发布的《全国住房公积金2018年年度报告》提及，该年度公积金提取额1.5万亿元，比上年增长15.80%；提取人数达到5000余万，占总缴存人数的35.99%。

提取了1.5万亿元，你用上了吗？

公积金本是为在职职工缴存的长期住房储金，《公积金管理条例》也规定了购房、租房、退休等6种可以提取公积金余额的情形，但一些机构却趁机而上，做起了代为（离职人员，一般说辞）提取公积金的生意，虽然各地也频频治理，但仍屡禁不绝。

7成提取率

2018年，有更多人选择了将自己的公积金提取出来。

根据报告，2018年，全国公积金实缴职工约1.44亿人，住房公积金提取人数5195.58万人，占实缴职工人数的35.99%，比2017年上浮1.85个百分点。

提取额达到了1.5万亿元，比上年增长15.80%，提取率（指当年提取额占当年缴存额的比率）70.01%，比上年增加2.03个百分点。

公积金提取总额也在逐步增加。

2018年末，住房公积金提取总额8.8万亿元，占缴存总额的60.29%，比去年上涨1.64%。

提取的公积金的确是发挥在了住有所居方面。

住房消费类是提取的主流，为1.2万亿元，占比79.50%；非住房消费类提取3022.19亿元，占比20.50%。

其中，购买、建造、翻建、大修自住住房的有681.7万人，提取金额4206.41亿元，占比28.54%；偿还购房贷款本息2907.59万人，提取金额6509.86亿元，占比44.16%。

值得注意的是，租赁住房提取增幅较大，共有766.44万人，提取金额730.4亿元，占比4.96%。而去年该项为444.76亿元，占比仅3.49%。

“当天到帐”无风险？

《公积金管理条例》规定，以下六种情况：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的，可以提取公积金余额。

但是，一些机构趁虚而入，以“离职人员”为幌子，做起了代取公积金的生意。

多数提供提取公积金服务的机构并不遮遮掩掩，百度搜索“公积金提取”，便可以得到大量的广告链接。这就有了本文开头的一幕。

事实上早在2018年，住建部、财政部、人民银行、公安部就曾专门出台《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》来专门治理此类乱象，规定包括对违规提取者记载失信记录，对违规提取资金责令退回等。

上海公积金管理中心在《上海市公积金管理中心开展扫黑除恶专项斗争工作方案》表示，2018年，查访、约谈涉嫌违规提取人员50余人次，督促20余人全额或部分退还违规提取的住房公积金，对30余名拒不退款的违规提取人员立案查处。

在记者的调查中，严先生一开始很谨慎，询问记者是否同行，但稍作客套便说：“我们提供的都是合法合规服务，否则我们敢掏钱打广告吗？”

在简单询问了记者的基本情况后，严先生表示，办理当天便可提取4500元（1个季度），其余金额分3个季度分批到账，需要支付提取金额的10%。

关于4500元额度，记者从北京住房公积金管理中心获悉，北京市行政区域内无自有住房的，无租房合同及发票也可办理住房公积金提取，提取每月按1500元的标准每季度提取一次，提取满一年后需重新申请。

严先生向记者介绍，如果名下没有房产，则必须用租房的名义进行公积金提取，操作方法是：

“您先在我们的公司办理入职，然后办理提取手续，待提取手续办好之后再办离职，我们会先给您垫付一个月最低250元的公积金。”

严先生反复向记者保证，这种操作方法是没有任何风险的。

当《每日经济新闻》记者询问是否能够一次性提取全部金额时，严先生表示一些机构有这种操作方法，但是不合规，会带来冻结账户的风险，他们不提供这种服务。

随后记者又联系了上海一家代办机构（上海文山民创科技有限公司），工作人员沈先生表示需要收取总额的20%作为报酬，但能够一次性提取完成，仍然用“房屋租赁”的名义，同样表示没有任何风险。

《每日经济新闻》记者咨询北京住房公积金管理中心得知，管理中心并未授权任何一家中介公司进行公积金提取业务，如果提供虚假信息进行公积金提取，一经证实便会影响自身征信，建议通过受雇单位正常办理。

本报记者 郑娜 石英婧 上海报道

经历了前四个月的发债潮之后，房企最不愿面对的融资收紧局面还是出现了。

同策研究院数据显示，2019年5月，其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%，创2019年以来历史新低。而就在3月份时，该融资总额达1024.2亿元，创下了16个月以来的新高。

在房企各项融资渠道中，融资额下降幅度最大的是公司债。相关数据显示，2019年5月，仅发生6笔公司债，共融资95.85亿元，较上月的473.13亿元大幅下降79.74%；其中有2笔公司债为美元债券，合计4.5亿美元，折合人民币31.05亿元。

房企融资另一项重要渠道，其他债权融资也出现大幅缩水。5月份，该渠道融资总额53.13亿元，较上月的107.43亿元大幅下降50.54%。

同策集团首席分析师张宏伟指出，暂停发债的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”。

申宏万源6月2日发布的研报显示，2019年初以来，一二线地产市场成交逐步回温，而三四线城市开始下行，在此背景下，地产公司纷纷加大在一二线城市拿地。根据万得土地大全数据统计来看，从2019 年3月开始，二线城市土地成交热度明显提升，3、4、5 月二线城市土地成交总价同比增速分别为32%、89%及43%，楼面均价同比增速分别为51%、46%及65%。

具体来看，2019年至今，旭辉控股、大连万达、新城发展、首创置业、金地集团、荣盛发展、华润置地、中骏集团等企业，在2019年拿地建面已超过了2018年销售面积的50%；拿地总价方面，截至5月31日，今年碧桂园、融创、万科、新城发展、龙湖、保利、旭辉、金地等拿地总额最高，均超过300亿元。

火热的土地市场触发了监管。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐认为，当前房企融资局势与政府方面对于市场的调控是一致的，如5月份住建部对房地产价格涨幅较大的城市提出预警。最近，土地、房价有升温的迹象，融资收紧也是为了预警房地产市场再度升温的情况。

张宏伟表示：“3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。”

近日监管部门收紧部分房企公开市场融资的消息已在市场上传开。消息指出，包括旭辉控股、中铁建等在内的部分房企，其债券、ABS发行被暂停。

《中国经营报》记者就此向旭辉控股、中铁建方面求证该事项。旭辉控股方面回应称：“目前，我们没有收到相关书面通知，资本市场业务暂无异常。”截至发稿，中铁建方面尚未给出回复。

不过，6月5日，业务涵盖房地产开发、商业运营等的北京兆泰集团，其申请发行的“中信证券-北京兆泰国际中心资产支持专项计划”已被上交所终止审核。据悉，该项资产支持计划拟发行金额为21亿元。

值得注意的是，在融资金额大幅下滑的同时，5月份，房企的境内银行贷款融资额度达77.69亿元，环比上月的32.21亿元大幅上升141.21%；信托贷款融资总额为100亿元，环比上月上涨升32.76%。张宏伟表示，以上两个渠道融资金额有所上升是由于原本基数较低。

事实上，近来在监管层的紧盯下，银行、信托等机构对房企融资持审慎态度。公开信息显示，4月、5月期间，各地银保监局开出的逾200张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单超过30张，罚没金额合计超1000万元。5月17日，银保监会在《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》中明确提及房地产领域融资乱象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，防范金融风险的工作任务进一步提出，所以融资方面会有所收紧，这对于企业来说，实际上也需要防范，尤其是地王项目较多的房企更是需要防范风险。事实上，对于融资收紧的信号，房企是比较警惕的，不排除5月份加快审批，以防范后续政策收紧，换言之，后续此类融资可能会有下滑的可能。

“这一轮收紧也不排除是阶段性的，因为实际上经济下行压力还是存在的，如果一些国际利空因素不消除，那么其实未来还是需要适当放松，对于部分企业投资等还是需要持鼓励态度的。”严跃进表示。

在张宏伟看来，按照政策监管的要求来说，未来应该会更加规范；同时，政策面调控的基调还是维稳，当前适度的“收”，可能与市场预期、地价表现等相关。未来房价走势平稳后，整个融资环境有可能还会再恢复。“还要根据市场情况，灵活地、阶段性地进行调整，今年整体的走势应该是如此。”

段雨桐也认为，今年政府对于市场的调控目标是建立长效机制，确保房地产市场的健康平稳发展，而金融对于房地产的影响是最直接的，所以此次的融资收紧是为了保证市场的稳定性，以后资金面的调整应该是根据市场的具体情况来决定的。

目前，房地产金融风险仍是监管紧盯重点。据中国证券报记者不完全统计，二季度以来，针对违规向楼市“输血”行为，地方银保监局已开出多张罚单。近期部分城市房价过快上涨势头使地方政府祭出调控新招。

在此背景下，多位银行、信托人士日前对中国证券报记者表示，下半年房地产调控及房地产金融风险防范仍会是监管关注重点，房企融资环境难言宽松。

房地产贷款利率处高位

央行数据显示，一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点。

天风证券固收首席分析师孙彬彬表示，当前房地产贷款边际有所改善。从房地产贷款余额看，自2016年《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》下发以来，房地产贷款余额同比增速一直持续下滑。从金融机构一般贷款利率看，2016年12月至2018年9月期间，贷款利率持续上行，直到2018年12月才从高位有所下行，但目前仍处于高位。

对于房地产金融风险，监管部门也没有放松警惕。银保监会此前印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，点名金融机构违规“输血”楼市的诸多乱象，包括表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等。

据中国证券报记者不完全统计，二季度以来，各地银保监局多次对违规向楼市“输血”做出处罚，对象涉及12家金融机构及相关责任人，罚没金额合计近900万元。从案由看，变相为房地产企业提供土地储备融资、贷款资金违规流入房地产企业、向“四证”不全的商业性房地产开发项目提供融资等是违法违规高频事由。

银行业内人士表示，在监管紧盯下，商业银行对于房地产贷款态度仍偏审慎。某大型城商行华南地区支行负责人也告诉中国证券报记者，目前该行授信的房地产项目集中在一二线城市，审批权限仍在总行。

某股份行华东地区支行负责人对中国证券报记者表示：“目前，我们行对开发贷还是严格按照‘名单制’在做，总行口径没有明显放松，但是今年以来的授信规模去年有小幅增长。”

信托和发债增速料“降温”

除传统信贷渠道外，信托和债券也是房企融资重要渠道。今年以来，房地产信托表现格外抢眼。普益标准数据显示，1月至5月，投向房地产领域的信托产品共2505款，募集规模超过2000亿元，房地产已连续5个月成为信托资金流向最多的领域。

在光大信托董事长、总裁闫桂军看来，房地产项目客观上来讲是较为优质的项目，当前信托公司对房地产项目主动管理比例有可能高于15%。但是，在楼市调控、资管新规等政策要求下，越来越多的信托公司将抱着审慎支持的态度介入。“前四月房地产信托高增长有些特殊因素，这种势头难以持续，预计很快就会降温。近期各监管部门、地方政府再次重申‘房住不炒’的调控理念。对于房地产市场，不能让它骤然冷下去，但也决不能泡沫化。金融机构应平稳地做业务，而不是追求短期利益。”

普益标准研究员龙燕认为，未来房地产信托收益率与规模均有回调趋势。房地产信托平均预期最高收益率从1月的近9%下降至5月的8.62%。一方面，资金面相对宽裕，企业融资成本预期下行，带动房地产信托收益率下降；另一方面，房企融资难度有所下降，对信托融资渠道依赖程度稍有减弱，如债券融资等比重有望增加，房企融资议价能力增强，房地产信托市场高温态势可能将逐步降温。

而在发债渠道，孙彬彬表示，由于2018年以来，房企发债用途主要限制为借新还旧。今年信用债发行规模虽有所上行，但是由于今年房企债券到期量也大，从净融资情况看，今年较去年同期未出现明显的融资改善情况。

克尔瑞研究中心数据显示，4月，85家典型房企融资总额为1045.9亿元，环比下降15.1%，同比下降26.0%。

房企下半年资金面料偏紧

由于4月多地房价上涨，不少市场人士预计部分城市调控趋严。再加上楼市“输血”各渠道遭金融监管部门紧盯，房企下半年资金面仍偏紧。

恒大研究院研究员夏磊介绍，据测算，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模为6.8万亿元。2019年房地产销售增速明显放缓，前3月销售额同比增速5.6%，较去年同期下降4.8个百分点。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模上升实质是到期债务规模大幅增加。

随着年报相继披露，多家上市房企收到交易所年报事后审核问询函，要求说明是否存在短期偿债风险以及是否有应对措施等问题。

孙彬彬表示，从房企今年各融资渠道融资近况看，部分虽有边际改善，但并未出现全面复苏。融资结构较为依赖表外负债的房企仍面临较大再融资压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期很多房企高价拿地现象引发市场关注。从房企资金管理角度看，一要规范运作，防范出现类似交易所问询函中涉及的问题；二要积极进行物业销售，把握销售节点和进行产品营销，进而回笼资金。

信托业近期频频遭罚，特别是部分房地产信托。

21世纪经济报道了解到，近期房地产信托监管趋严，银保监会“巩固治乱象成果”的23号文下发，四种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法，已被监管叫停。这是今年一季度狂飙的房地产信托近期业务略为冷清的原因之一。

房地产信托屡屡受罚

今年以来监管对信托的处罚力度加大。截至目前，各地银保监局对8家信托公司开出14张罚单，粤财信托、北方信托、百瑞信托、华信信托、中泰信托、华宝信托、浙金信托和中融信托被罚款金额共计已逾1200万元。

对比去年上半年，信托公司被罚金额为470万元，去年全年17家信托公司领了24张罚单，合计罚没金额1460万元。

从处罚原因来看，不少是涉及房地产信托。比如3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，罚款原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方国际信托被天津银保监局处罚，原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”；5月23日，中融信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚。

“今年监管现场检查多了起来，材料的要求比较严格，各家信托公司也加强了事前核查。”一位沪上信托业人士表示，“近期信托公司都偏向保守，合规比业绩更重要。”

在保守的氛围中，今年5月房地产信托的“大爆发”遭遇了终结。

据中国信托业协会数据，2018年，房地产信托在资金信托中的占比逐季上升0.5-1.5个百分点，截至2018年末房地产信托余额占比达到14.18%。2019年一季度，占比进一步提升至14.75%。根据用益信托的数据，今年前四个月房地产信托产品的发行规模较2018年同期的2702.02亿元增长5.51%，占整个集合信托规模比例为37.34%。

一番如火如荼之后，5月突然发生转折，房地产类集合信托成立规模为470.95亿元，环比下降17.73%。

违规输血房地产四条路线

针对房地产信托，5月银保监会刚刚发布了《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资。针对房地产信托业务，明确提出将重点治理通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等行为。

这些为“四证不全”的房企提供前端融资的违规模式，具体如何操作？一位资深信托人士对21世纪经济报道详解了这四种模式：

一是“股权投资+股东借款”模式：信托公司用募集的资金成立信托计划，房地产公司成立项目公司，信托计划认购项目公司的母公司股权，从而成为项目公司股东，通过股东借款的方式让资金流转到项目公司。

二是“股权投资+债权认购劣后”模式：与上一种模式类似，均为“明股实债”，不同的是，设计了资金的优先劣后级别，项目公司认购劣后级。也就是说，融资方既是最后还款方，也是信托计划的劣后级认购者，让融资方承担更多风险，其实是一种变相的增信措施。

三是“应收账款”模式：融资方委托上下游供应商为其融资，供应商把对房地产项目的应收账款转让给信托计划，在这种模式下，表面上是供应商融资而并非房企。但存在的风险是，这笔应收账款可能根本不存在，而是项目公司与供应商串通造假，资产本身有很大真实性问题。另外，供应商也不是规模较大的房企，一旦出现风险，还款能力没有保证。

四是“特定资产收益权”模式：房地产项目将其能产生的稳定的现金流收益转让给信托计划获取贷款，有点类似于收费公路的项目融资。

房企融资需求锐减

21世纪经济报道采访的多位信托人士表示，目前还在做上述四种违规模式的信托公司并不多，主要是一些偏市场化、风格激进的信托公司。

“68家信托公司中，违反23号文这一条款的应当不超过10家。”一位市场人士表示。

上述市场人士认为，目前房地产信托成立得少，还有一个重要原因是房企拿地较少，融资自然就少了，目前已经过了房企年初拿地的高峰期，“这有一定的季节性波动，现在年中大家都在攒项目。”

从资金募集来说，上述人士还认为有两个影响因素：一是很多客户的资金在年初集中到期投入到新的项目中，因此在年初买得多，年中较少；二是一些银行代销大户，比如招行，今年三、四月以来对项目把控严格很多，因此产品投放较少。

除了信托之外，很多房企选择在境内外发债，以获得更低的融资成本。根据穆迪数据，截至5月底，受评开发商年初迄今境外债券发行总额353亿美元，已占2018年全年境外债券发行额的73%左右。但与信托表外融资一样，近期也比较乏力，受评开发商5月境内债券发行总额从4月298亿元。

碧桂园尚未公布5月销售业绩。就万科和中国恒大5月单月的表现来看，两家房企5月销售改善明显。不过，房企整体前5月增速仍较去年同期下降明显。

5月份，中国恒大实现合约销售金额约535.3亿元，同比增长28.0%；对应的合约销售面积约为497.3万平方米；合约销售均价为每平方米10760元。今年前5个月，该集团实现合约销售金额约2315.4亿元，同比下滑10%。对比中国恒大2019年一季度销售同比下滑26%的表现来看，4月、5月销售强劲，使得公司销售业绩得到改善。目前已经完成全年销售目标的38%。

二季度以来，万科的月销售增速呈现逐月改善的态势。5月份，公司实现合同销售金额579.9亿元，同比增长35.2%。2019年1-5月，公司实现合同销售金额2676.0亿元，同比增长12%。该增速较一季度的-3.1%改善明显。

中型房企走势分化。世茂地产、新城控股、中南建设等房企保持较高成长性。其中，世茂地产前5月实现销售额719.6亿元，同比增长39%，新城控股和中南建设前5月分别实现销售额928.7亿元和620.7亿元，同比分别增长38.17%和27%。

区域房企中，建业地产、首创地产和龙光地产增速居前，前5月销售额同比增速分别为46.8%、57.2%和19.5%。从目前情况看，在上述12家企业中，除中国恒大外中国金茂前5月销售额同比下降4.1%。

土地市场火热

2018年第四季度以来，房企融资尤其是债务融资环境明显改善，融资难度和融资成本明显降低。房企纷纷抓紧这一窗口期发债融资。随着资金问题逐步缓解，房企开始大举拿地补货。此外，中国证券报记者了解到，多家房企今年纷纷调整战略，“回归一二线”市场决心坚决。在此背景下，一些热点区域土地溢价率不断走高，甚至出现本轮调控周期以来鲜见的“地王”现象。

中原地产研究中心统计数据显示，50大城市合计在2019年前5月卖地1.59万亿元，同比增长12.3%。其中，卖地居多的城市分别是杭州、天津、武汉、苏州、北京、重庆，共有9个城市卖地收入超过500亿元。卖地超过200亿元的城市达30个。

从热点城市土地成交情况看，5月住宅类全国单宗地块价格超过20亿元的多达35宗，主要分布在华东区域。其中，杭州再度出现单宗全国地王。在这35宗地块中，22宗地块溢价率超过20%，占比达63%。这在2019年以来首次出现。

房企拿地方面，中原地产研究中心数据显示，碧桂园、融创中国、新城控股、万科和绿地控股拿地规模居前。其中，碧桂园和融创中国前5月拿地金额均超过600亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，资金面相对宽松传递到楼市，也传递到土地市场。相比2018年过于严格的土地限制，最近几个月，各地的土地市场约束条件相对减少，包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整。这种情况下，叠加部分城市的限价政策微调，使得开发商拿地积极性提高。

出现收紧迹象

由于近期部分区域房地产市场和土地市场升温，调控政策、融资环境以及信贷政策等方面出现收紧迹象。

记者不完全统计显示，5月中央部委和各地政府出台的房地产调控措施超过40次。虽然调控政策数量少于4月的60次，但近两个月房地产调控政策发布数量较3月明显增加。其中，本轮房价上涨明显的苏州发布了热点区域限售和限制房企高价拿地的政策，为市场降温的意图明显。

不过，这并非意味着所有地区都将面临收紧。有房企人士指出，在一城一策调控框架下，各地方政府将根据当地房地产市场的情况作出动态调整。近期，南京市高淳区放松了对购房资产的认定。目前，南京市大部分地区仍处于严格调控之中，但高淳远离南京市区，且外来人口较少。房企人士普遍认为，即使放松限购，当地房市仍将平稳运行，本次调整不会影响到南京楼市。

土地市场方面，张大伟指出，热点区域优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。最近三四线城市依然相对低迷。在这种情况下，房地产企业会把更多资金投入到一二线城市土地市场。但他同时表示，值得注意的是，近期香港地产商恒基港独家在北京拿下了一块楼面价7万/平方米的地块。这在全国历史上从来没有出现过。如果土地市场过热，不排除政策加码的可能性。

融资方面，同策研究院数据显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月融资总额下降52.07%。该金额创2019年以来月度融资金额新低。其中，公司债发行锐减，环比下滑79.74%。同策研究院研究员朱莉莉认为，5月政策收紧趋势明显，进而影响房企境内境外融资的难度。近期有消息指出，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。不排除部分房企此前拿地激进，已经引起监管部门的关注。

上市房企陆续发布前5月销售情况。结合目前上市房企公告以及中原地产研究中心数据显示，目前已经有12家在内地和香港上市的房地产企业发布前5个月销售业绩。总体看，这12家房企前五月合计实现销售额9660.3亿元，同比增长9.8%。从单月情况看，房企尤其是大型房企5月销售业绩同比增速回升较快。不过，房企整体销售额增速同比放缓明显。

每经记者：王佳飞 每经编辑：陈梦妤

这几天，住建部、财政部、央行联合发布的2018年度公积金报告火了。

据报告，2018年末，全国住房公积金缴存额2.1万亿元，比上年增长12.43%。2018年末，住房公积金缴存总额14.6万亿元，缴存余额5.8万亿元，结余资金8023.28亿元，分别比上年末增长16.86%、12.23%和24.01%。

万亿级别的数字，解释一下，2018年全国还有5.8万亿元公积金趴在账户里睡觉。

而根据报告内容，千亿军团规模提升，但成员依旧是广东、北京、江苏、浙江、上海、山东；经济发达的江浙沪群众缴存了全国超1/5的公积金；在近14亿人口中，缴纳公积金的只有1.4亿人，仅相当于1/10。

公积金缴存千亿军团：广东、北京、江苏、浙江、上海、山东

具体来看，全国住房公积金缴存额的千亿军团成员有6个，分别是广东、北京、江苏、浙江、上海、山东，而四川距千亿咫尺之距。

其中，广东住房公积金缴存额最多，共计2292.03亿元；北京排名第二，住房公积金缴存额1980.1亿元，预计2019年将突破2000亿元；江苏位居第三，住房公积金缴存额1779.81亿元。

而另一端，宁夏、西藏、新疆兵团住房公积金缴存额均不足百亿元，新疆兵团缴存额最低，仅38.08亿元。

与2017年相比，今年千亿军团规模有所扩大，但成员排名未发生变动。从2017年的报告看，住房公积金缴存额广东依然最高，为2035.20亿元；北京1711.59亿元，江苏1562.51亿元，浙江1191.01亿元，上海1133.69亿元，山东1042.01亿元。

江浙沪群众缴存了全国超1/5公积金

据此计算所得一个有意思的对比是，东部区域江浙沪（江苏1779.81亿元，浙江1388.82亿元，上海1305.2亿元）的公积金缴存额达到了4473.83亿元，占全国公积金缴存额的21.25%。

而西部区域青海、宁夏等（西藏91.82亿元，宁夏97.17亿元，新疆兵团38.08亿元，新疆371.23亿元，内蒙古357.64亿元，青海106.65亿元）总计1062.59亿元，仅占全国公积金缴存额的5.05%。

全国仅1/10人口缴纳公积金 5.8万亿趴在账户

从报告看，2018年，住房公积金实缴单位291.59万个，实缴职工14436.41万人，分别比上年增长11.15%和5.09%。新开户单位46.07万个，新开户职工1990.38万人。

援引今年初国家统计局局长宁吉喆透露的数据，2018年中国大陆总人口是139538万人，比上年末增加530万人。

也就是说，近14亿人口中，缴纳公积金的只有1.4亿人，仅相当于1/10，缴纳住房公积金的人口比例是失衡的。

另外，新开公积金户的职工中，公务员、事业单位、国企、城镇企业占比27%，私营企业只有不到50%。也就是说，还有很多普通的上班族是没有公积金福利的。

而在使用上，根据本文开头所述，2018年末，全国住房公积金累计提取额8.8万亿元，使用比例60%，仍有5.8万亿元余额趴在账户上，比企业职工基本养老保险结余额还多，且仍在持续增长中。

也就是说，很多人缴纳了公积金，但在实际买房租房过程中并没有使用，或者没有买房需求，任公积金沉睡。

但另一方面，还有一部分想买房却没有公积金的人，无法享受这项福利，资金错配导致浪费。

中新社北京6月6日电 (记者 庞无忌)在3月份“小阳春”式的短暂回暖之后，中国多地楼市成交连续两个月稳中微降。

易居房地产研究院6日发布的一份报告显示，5月份，中国40个受监测城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降9%。

分各线城市来看，5月份，一线城市成交面积环比增长13%，同比增长35%；二线城市成交面积环比下降5%，同比下降3%；三四线城市成交面积环比下降2%，同比下降29%。2019年1-5月，40城累计成交面积同比下降2%。其中一线城市累计同比增长42%，二线城市累计同比下降1%；三四线城市累计同比下降13%。

中国指数研究院监测数据反映出同样的趋势。中指院数据显示，2019年5月份，楼市整体运行稳中微降，24个受监测城市商品房成交面积环比下降1.45%，半数城市成交量环比下降，整体同比下降8.31%。从环比来看，中指院数据显示，成都楼市成交降幅较高，为25.69%，济南和南京次之，降幅均超20%；环比上升的城市中，南宁升幅明显。同比来看，13个城市下降，成都降幅明显，西安、连云港、泉州紧随其后。

与成交量变化一致的是近两个月的房地产政策趋势。住房和城乡建设部继4月19日对6个城市进行预警提示后，5月18日又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示。4月份以来，针对市场回温迹象，房地产政策收紧的城市明显增多。此外，贷款方面，今年以来已有多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧，5月份以来，南宁、合肥、南京等多地上调房贷利率。

易居研究院研究员沈昕表示，综合考虑政策趋势，预计全国楼市还将继续降温，下半年40个城市的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹；东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

近日，朗诗绿色集团有限公司发告称，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务等5项业务剥离至控股公司朗诗集团，以减少“朗诗寓”亏损对公司业绩的影响。自2014年朗诗开启多元战略以来，先后涉足长租公寓、养老服务、绿色金融、绿色建筑设计、物业服务、装饰等多个领域。如今，五年过去朗诗将曾经视为业绩新助推器的多元业务，剥离上市公司板块让人唏嘘不已。

朗诗如今所面临的“困境”，仅是本轮房地产行业多元战略整体收缩的一角，多元化这柄“双刃剑”究竟能带给房企什么？

去年亏损1.9亿元 朗绿剥离长租业务

近年来，房企多元化已发展为行业的常态。据克而瑞数据统计，百强房企中97%布局了产业多元化战略，拓展新业务，寻求新的利润增长点，试图实现业绩可持续增长。

“从上市房企对多元业务领域的选择看，多以房地产产业链上下游领域为主，呈现出与主业协同态势。”在5月23日“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱接受记者采访时表示，整合上下游资源，布局物业、商业、新零售等领域为购房人提供更多服务；同时，随着自持经营性资产逐步增值，反哺地产主业。

就房企目前多元业务发展情况而言，除物业、商业、代建等业务外，其他多处在培育阶段。据克而瑞发布“2019中国房地产上市公司测评成果”显示，在房企非地产业务营业收入中，大部分企业物业管理收益已成规模，其次为商业地产、建筑；在文旅、园区开发等“地产+”业务中，实现规模收入的上市房企更是少之又少；长租公寓仍是房企布局热点，能盈利者实不多见。

以朗诗为例，2017年便成立长租公寓事业部，大力发展旗下品牌“朗诗寓”，现已在北京、上海等一二线城市获取100多个项目，获取房量4万余间，在营房量1.3万间，规模发展位居行业前列。规模扩张下，收益并不乐观。公开数据显示，2017、2018年“朗诗寓”两年来总亏损达到2.34亿元。其中，随着规模扩张，2018年其业务收入构成中仅占到整体1.7%，亏损却从0.44亿元扩大至1.9亿元。

“长租公寓板块并没有为朗诗带来实质性的效益，反而拖累了企业经营业绩，并且存在继续亏损下去的风险，总的来说并不利于朗诗如今发展。”克而瑞研究中心朱一鸣称，目前长租公寓在我国发展仍不成熟，且培育期较长，短期很难实现盈利。可以说被寄予很高期望的长租公寓板块并没有为朗诗带来实质性的效益，反而拖累了企业经营业绩，且存在继续亏损下去的风险，总体而言并不利好于当前朗诗的发展。

开发成本过高 市场前景待观望

类似朗诗的案例还有很多，房企多元之路铺得火热，实际上却布满荆棘，远没有看上去那么美好。近年来，有些房企多方向、多路径尝试多元化业务、屡试屡挫，有的盲目将多元化探索当作战略方向，既失去了主业的快速成长，也没能真正成功实现多元化。

“当房产处于黄金周期时，这一举措是顺应时代的。”一位不愿透露姓名的业内人士称，正所谓“不把鸡蛋放在同一个篮子里”，黄金时期的多元化，为企业增加赛道占领更多优势，还能更积极地应对政策和市场的变化，增强自身竞争力。

“多元发展对企业能力有很高的要求。”朱一鸣则告诉记者，多元发展所带来的“优势”与“利好”，均是给有足够现金流、足够人力、足够精力的强企业的。对于二三梯队房企而言，盲目跟风多元化不仅得不到预期的效果，还会造成资源分散、业绩下滑，甚至经营混乱，反而得不偿失。

上述业内人士也表示，部分二三梯队企业在地产的黄金周期时就选择大力布局多元业务，减少地产主业投入。如果当时能聚焦地产主业，现在的规模和市场占有率可能更高。

除此之外，企业即使探索出相对合理的运营模式，如果该行业市场发展空间不足，新业务也将很难开展。

收敛和聚焦是如今战略方向

如今，房企发展或将进入“瓶颈期”，预期中能支撑企业发展的多元化产业也并未带来可观收入，“鸡汤”或成“鸡肋”。步入2019年，多家房企都表达了要聚焦主业的战略意图，多元化业务战略也由全面出击，转为侧重发展部分业务。

在年初，万科集团董事长郁亮就公开表示，2019年万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，“要修枝叶、保树干”，这其中就包含着万科对行业竞争加剧、转型挑战风险的判断和筹谋。如2014年起，万科便布局养老产业，在其2018年年报中，却不再单独列示养老业务。朗诗集团则是在长租公寓始终不盈利的情况下将其剥离，并聚焦绿色科技地产开发核心业务。

面对多元化发展带来的冲击，要有壮士断腕的勇气，但也不是因噎废食彻底放弃多元化道路。如今上市房企也选择应用科技、教育、新工业新材料、文娱传媒、体育等“专业性强”的“非地产” 热点领域进行投资。

克而瑞研究中心沈晓玲表示，恒大布局新能源汽车产的手法对房企布局上述新业务具有一定参考价值。“对于房企而言，某些新业务领域存在技术壁垒或者运营模式与地产区别较大，如采用自建团队不仅耗资巨大且时效性差，严重影响布局进度。收并购恰恰能解决上述问题。”沈晓玲称，“需要注意的是，企业在收并购时需要准确评估企业价值，规避商誉减值等带来的资产损失风险。”

一位业内人士则告诉记者，当前房企应以更加理性、更谨慎的态度重新梳理企业发展战略，调整不擅长的累赘型业务，聚焦于自身强项或侧重点，稳固主业的基础地位，着重打造核心优势，是秉持着“试水”的态度开展多元化，而非之前的大规模产业铺张。

记者手记

“活下去”才是当前要务

伴随着国内房产市场的激烈竞争和行业集中度的不断提升，大多数房企的发展纷纷到达瓶颈期，黄金时代已经一去不复返，房企眼前满是苟且，“诗和远方”渐行渐远。在红利期都没能成功转型的企业，在当前这个档口实现华丽转身可能性更低，如何活下去才是当前第一要务。

对那些已经走上多元之路，却又看不到成功尽头的房企而言，进退两难的感觉最是难受，“舍”与“得”都需要莫大的勇气。在大多数人看来，壮士断腕、收敛羽翼、聚焦核心才是正确的发展方向。一方面应结合自身，通过与地产开发主业协同发展的方式来降低风险，如投资商业地产带动地产发展及发力物业管理提升品牌；另一方面，在进军新领域尤其是与地产主业关联度低的业务时，与新领域龙头企业合作，收并购能帮助企业快速嫁接资源，加速布局进度。

说到底，房企任何战略调整最终的目的都是为了盈利，为了活下去。如何正确规划出适合自己的发展战略而不是盲目跟风，才是企业领导者最应该重视的。

本报记者 崔陆鹏 赫天雪

最近的楼市最大热点大概就是孙河新地王了。5月28日，恒基以30.2亿元夺得孙河地块，楼面价达69541.99元/平米，由于该地块不限价，预计新房入市价格将突破10万+，远高于当前该区域72000元/平米的均价，再一次为孙河未来价格打开想象空间。

孙河地王的背后，有三个值得关注的要素，一是不限价，二是1.1容积率没有70/90限制，这意味着做成高溢价的纯别墅区的可能。在当前的市场环境下，孙河地王的出现，表明了房企对高品质纯别墅产品的看好。

第三个要素是该地块所在的区位，即中央别墅区。若单就孙河而言，其魅力还远未到能撑起7万/平的程度，事实上，孙河的地缘价值就在于其是中央别墅区的新兴板块，其配套也是更多的仰仗于其北侧的中央别墅区核心的设施，孙河地块的高价成交，其核心还是市场对于中央别墅区高端物业价值的看好。

不过受限于政策，近年来高低配、限竞房已成为中央别墅区主流，即便是新盘密集的孙河，容积率在1附近的纯商品宅地也基本绝迹，从目前市场在售情况来看，低容积率的商品纯别墅产品均为早期拿地项目，如位于中央别墅区核心的优山美地D区，该项目为2014年拿地，目前已开发至最后一期，整个地块容积率仅为1.01，整个项目仅262户，全部为合院及类独栋，且无任何配建，是当前市场上极为难得的纯别墅商品房。

而由于纯商品立项，优山美地D区在品质表达上更具优势，如其地上面积基本等同房本面积，地上单层面积最高可达130平米;其院落面积也能达到100平米以上，基本还原别墅居住本质。此外，优山美地D区的建筑选材也要显著高于限竞房项目，如大面宽的旭格门窗，以及进口温莎米黄石材立面等。

和新晋的孙河地王不同，优山美地D区是中央别墅区的源起之地，是中央别墅区的资源聚集核心所在，在商业、教育配套上更具有近水楼台的优势。

事实上，从当前市场需求来看，改善性需求仍不断攀升，大批量的限竞房拉低了别墅准入门槛，在品质表现上空间有限，市场需要品质更高、产品更优化的项目，无论是优山美地D区还是孙河地王，都拥有强大的市场基础，这也是为什么该地块一出现，就吸引了大批房企竞争的原因。