二手房产交易时最担心的是房屋抵押状况，一手交钱却因抵押风险不能一手交货。由于金融创新产品层出不穷，房产抵押融资的方式也不少，碰到这样的房产该怎么办？

有买家发现卖家隐瞒了房屋的抵押状态，中介公司及卖家声称房屋只有银行抵押贷款，但在办理按揭贷款时发现房屋存在二次抵押给个人的情况。鉴于交易风险的存在，买家在支付了定金后拒绝继续交易，最终双方闹上公堂。日前，法院判决显示，卖家需退还定金。业内人士表示，在房产交易前需特别留意房屋抵押状态，在查询清楚明细之前不要轻易支付定金。

文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴

案例

卖家隐瞒二次抵押状况 买家拒绝交易

法院：双方都存在不当 定金应当退回

姚女士看中了李先生位于天河的一套房，通过中介公司双方洽谈同意以460万元(另需一次性支付344万元作为房屋装修及家电设施的补偿款)的价格完成交易。姚女士分两次分别支付了定金20万元和60万元给李先生，并同时支付了中介费和网签费给中介公司。在支付方式上，姚女士选择向银行申请5年230万元的银行按揭贷款，但在办理银行贷款时却不能获得批准，姚女士发现，房屋除了抵押给银行按揭贷款外，还进行了二次抵押给第三人530万元。

姚女士表示，《广州市不动产登记查册表》上载明第三人对房屋享有抵押权，虽然查册表每页均有她的签名，但她是支付了网签费和60万元定金后，才看到中介人员出示的查册表，中介人员表示房屋有问题是办理不了网签的，所以她就在该查册表上签了名。姚女士表示李先生和中介只是说了房屋存在银行抵押贷款，并没有说存在抵押给个人的情况。李先生与中介表示，已向姚女士解释清楚房屋的抵押情况，已明确告知存在抵押，只是当时没有明确是抵押给银行，还是抵押给个人，李先生当时出示房屋的房产证，房产证上显示了抵押的情况，但并没有注明是抵押给银行还是抵押给个人。

姚女士表示，自己是在交付了60万元定金后，将相关材料(包括房屋的查册表)交给按揭公司，按揭公司工作人员发现房屋有个人抵押并向其致电告知的，按揭公司表示银行不受理该按揭申请，并表示房屋存在520万元的个人抵押对于姚女士没有保障，之后姚女士立即与中介公司的工作人员进行沟通，中介公司的工作人员表示也不清楚房屋存在二次抵押，因此，姚女士觉得交易风险不小，立即要求李先生退还已付的款项，得知李先生存在隐瞒房屋存在二次抵押的情况，姚女士觉得李先生不诚信，因此即使知道李先生已在合同约定的期限内办好了房屋的涂销抵押手续，她还是表示不同意继续交易。由于双方无法达成协议，姚女士就提起了诉讼。

法院判决认为，涉案房屋实际抵押给个人而非抵押给银行，李先生在《合同》签订时并无告知姚女士涉案房屋已抵押给个人，存在不当。其次，李先生涂销涉案房屋的抵押并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间，姚女士亦未举证证明涉案房屋抵押给个人而非银行致使其无法履行合同以及涉案房屋涂销抵押后继续履行合同存在实质障碍，其拒绝继续履行合同亦存在不当。因此，导致合同解除，李、姚双方均有过错。李先生应向姚女士退还定金80万元，但姚女士请求李先生支付定金利息、中介费、网签费及按揭费，理据不成立。

此外，李先生一审反诉要求没收定金80万元以及要求姚女士赔偿中介费损失，理由不成立，法院不予支持；至于李先生主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出，要求姚女士赔偿借款利息、税费损失，上述支出并非姚女士订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失，且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨，李先生的相关损失亦可得到一定弥补，所以理据不成立，法院不予支持。

专家教路：需业主配合查册

中原地产华苑分行高级营业经理莫建国表示，目前如果由买家自行去查册，不会显示抵押状况的明细，只能查到房产是否抵押状态。只有由业主自己查询，才会显示明细，因此可要求业主配合查询，出示明细抵押状况。一般正规放盘程序都会要求业主提供房产证、身份证复印件，有些还会要求提供查册的资料，包括房产是否查封、抵押的状况等，如果不能交易都不会介绍给买家。

如果出现二次抵押给个人的情况，在过户交易时，需要债权人同时到场，提供相应的证件才可以办理过户。此外，债务大小的情况也会影响买家办理按揭贷款。因此，尽量不要购买有抵押给个人或债务纠纷的房产，在看清楚查册明细资料之前不要支付定金、首期款。

记者调查

二次抵押可以再融资，多由贷款公司提供

可以看到，案例中二次抵押成为引起纠纷的关键因素。所谓“二次抵押”，是指将已做抵押的抵押物再次抵押，从特定放款人处获得贷款，二次抵押贷款不用还清以前的贷款。房产二次抵押贷款就是按揭房抵押贷款。比如，刚购买的房子价值100万元，首付30万元，房贷按揭70万元，经过几年房子升值，目前房产评估价值200万元。那么，可以进行二次抵押贷款，贷款金额大致为140万元(200万×0.7)减去房贷尾款65万元后的75万元。

银行工作人员对记者表示，目前银行基本不做房产二次抵押贷款了，主要是由贷款公司做这样的业务。一家贷款公司的工作人员告诉记者，办理二次抵押主要看房子评估价和初始购买价之间还有没有空间，以及有多大的空间，通过了才确定具体利息，最高资金可贷到500万元，需要身份证、房产证及查册、按揭合同、近6个月流水等资料办理，还款方面是随借随还，3个月后提前还款无需违约金。业内人士表示，对于一些需要短期快速融资的人而言，二次抵押属于比较容易操作的，不过利息一般较高，购房者在买房时要特别留意房屋的抵押状况，通常出现二次抵押状况，说明业主一般是有资金缺口或特别的资金需求，尤其是抵押给个人的情况，可能存在债务风险，容易被卷入连环债中。尽量不要购买抵押状况复杂的物业，如果需要购买，一定要清楚其中的风险，在确定可办理涂销之前不要支付定金以免产生纠纷。

近日，孙河一宗住宅地块竞拍一度引发行业内外围观。原因一是这是孙河板块整体规划内最后一宗纯住宅地块。建筑控制规模4.3万平方米，容积率1.1，稀缺性毋庸置疑。原因二，它是北京城市核心区近三年唯一一宗非限价纯商品房地块。在这宗地块之前，2017-2019年北京出让的5宗纯商品房地块均位于门头沟、延庆、密云、平谷等远郊区域。最终，该地块被近年缺席北京土拍市场多年的港企恒基以30.2亿元拿下。随着近7万元楼面价被拍出，围绕着未来项目定位、售价以及孙河板块上豪宅群雄的最后争夺将渐次展开。

港企首入孙河

近日北京迎来一波土地供应小高潮，共出让海淀、亦庄、朝阳区域内共4宗经营性用地。4宗土地中，最瞩目的要算是朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地。据统计，该地块引来保利、碧桂园、龙湖、首开、华润、中粮、中海、昆泰、平安、恒基等12家企业参与竞拍，最终该地块被苏州恒相房地产开发有限公司以30.2亿元的总价竞得，该公司为恒基中国地产有限公司的全资子公司。由此，阔别北京土地市场多年的港企——恒基也再度回归人们视线。

在此次拍卖之前，孙河地块就已成为焦点。主要原因还在于该地块的价值和出让条件。条件显示，该地块为不限定宗地商品住宅销售价格的纯商品房用地，这在近两年北京限竞房“当道”的背景下非常难得。2017-2019年北京出让的5宗纯商品房地块均位于门头沟、延庆、密云、平谷等远郊区域。与该地块的城市核心区位无法相比。

此外，该地块也是年内孙河板块的第一宗不限价宅地，同时也是孙河板块整体规划中倒数第二宗住宅地块。区域内土地供应已近尾声。

有分析显示，孙河不限价地块的出让，是在当前土地市场较为低迷的背景下，管理部门对不限价地块市场的一种试探或者摸底。目的在于合理引导市场和企业回归正常的拿地心态。

该地块的优质属性的确引来众多实力派房企的竞拍。据统计，该地块引来保利、碧桂园、龙湖、首开、中粮、昆泰、平安、恒基等12家企业参与竞拍。

合硕机构首席分析师郭毅分析，从竞拍企业分析可以发现，对孙河板块的争夺加入了碧桂园、中海、恒基兆业等新鲜血液，而平安这个资本大鳄也为孙河站到了台前。管中窥豹，可见这宗孙河最后一块纯住宅用地的市场热度。从地块属性和市场热度看，该地块有机会成为收官孙河的一面旗帜。此外，随着当前北京楼市的降温，也可能为行政干预手段的退出创造了时机，当前部分放开土地限价、商品房放开网签显示了执行层面逐步、适度放松的态势。

但也有业内人士认为，该地块热度低于预期，很多企业表现得较为理性和克制。

高价能否支撑

“这是一宗高光地块，地块成交价格不算高，也不算低。”中原地产首席分析师张大伟分析，从30.2亿元总价、6.95万元楼面价和23.3%的溢价率来看，算不上“地王”。但土地交易保证金4.9亿元不算低，年化按照10%的利率，一天的利息可就是14万元。而且由于当前政策对低密产品地下空间的规划有所收紧，越来越让开发商腾挪货值空间缩小，也给项目后续的盈利空间带来变数，这很可能是不少企业在参拍时犹豫的原因。

若按本轮孙河地块成交的楼面价6.95万元/平方米测算，后期加上建安、财务、营销等投入，综合成本预计在8万元上下，未来项目售价预计将冲击10万+。

但就当前市场来看，能否实现较为理想的售价还是未知。

在此之前，北京高端项目价格曾有一条隐形“红线”。虽然去年以来“红线”已经逐步放开，当前楼市单价8、9万元、甚至10万+项目接连入市，包括不久前蛰伏多年的葛洲坝中国府也以最高单价超过11万元获批入市。但从葛洲坝中国府的经历来看，虽然“红线”有所放开，但仍未超过12万元“红线”，价格管控仍然若隐若现地存在。

此外，从当前孙河板块内在售楼盘售价来看，冲击10万+的售价也存在难度。

目前孙河区域在售的项目多达8个，其中4个为限竞房，限定均价在6.7万-6.8万元之间；其余4家为纯商品房，均价在7万-11万元之间。郭毅分析，恒基地块虽然溢价率不高，但该地块优势并不是很大。例如孙河板块最新取得预售许可证的豪宅懋源璟玺合院产品的整套均价才批到8.6万元。这也可能是当前管理部门对区域价格的批准。若以这个价格为准，恒基孙河地块楼面价已接近7万元，与在售项目销售价格仅有不到两万元的距离，溢价空间实难保证。

“地下空间将是拉低均价、补足货值的关键因素。未来该项目只要控制好地上和地下部分的面积配比，平衡好单价和总价的市场逻辑，还是有机会取得较好收益的。”郭毅补充道。

盛宴还是战场

能否冲击高价，并在孙河众多高端项目中脱颖而出，除了政策因素外，产品定位和项目打造也是关键因素。

事实上，当前孙河板块内豪宅林立，竞争激烈。按照规划，孙河区域一共计划出让11宗住宅地块，容积率多在1.0左右，10万平方米的湖景公园位列板块中间。从朝阳区“十三五”规划来看，孙河未来将集中高端产业圈、高品质生态圈、高端社群圈、优质综合配套圈等诸多资源。从2012年第一块宅地拍出后，孙河的楼面价便一路从2万多元涨到如今的近7万元。区域内入驻的知名房企包括龙湖、泰禾这样的以产品著称的民企业，也有中粮、首开、首创这样的大型国有开发商。规划的产品也是各家企业最具代表性的高端产品。

一位豪宅代理机构人士介绍，近几年北京楼市看到的从叠墅到合院等很多别墅类产品的创新，大都来自于孙河。龙湖双珑原著、泰禾北京院子、中粮瑞府等都是北京代表性高端产品。由于区域价值优越，容积率低，加上竞争激励，企业都投入大量精力研发产品，从2013年至今，孙河板块几乎每年都会出现明星级项目。

值得注意的是，之前孙河的产品以别墅为主，现在区域内的产品线更丰富。

由于近两年限竞房用地供应，孙河板块开始出现包括瑞悦府、禧瑞春秋、泰禾北京院子、天瑞宸章等在内的限竞房产品。几家限竞项目同样规划为低密产品，包括600万元起的洋房，1200万元起的叠拼及2000万-3000万元左右的合院。这让区域产品线丰富的同时，也让产品单价和总价都显著下探。

据相关机构统计，目前孙河别墅区尚有1537套商品住宅待签约，总货值约为300亿元，其中593套叠拼、361套合院。叠拼基本分布在瑞悦府、禧瑞春秋、天瑞宸章和北京院子二期4家限竞房项目，单套面积普遍在300平方米上下，套总价约在1000万-1500万元之间。中粮瑞府则有少量400-500平方米的大叠拼，总价在3000万元左右。

有专家分析，当前土地供应结构的变化已深刻影响楼市。推出限竞房就是为了抑制房价，过去北京房价十年翻十倍的情况已得到抑制，孙河板块同样如此，区域内限竞房别墅类项目让进入区域的购房门槛降低，对整体板块房价的冲击不小。未来恒基地块将面临高端和中端产品双重挤压的挑战。

郭毅分析 ，恒基孙河地块相对均质，由此预测该项目可能规划为大叠拼或小合院，而这两类也正是孙河墅区的主力产品。当前孙河合院产品的单套面积基本上是在450-600平方米的大合院，小合院相对不足，若能填补供应空白，也许能在竞品林立的孙河占得一席之地。

北京商报记者 董家声

历史总是惊人地相似。

2016年春节过后，沉寂已久的苏州楼市忽然爆发。在当年的“小阳春”里，苏州市场的成交量近乎翻倍，工业园区成为最火爆的区域。此后，苏州房价呈阶梯式上涨，并拉开了二线楼市升温的序幕。

为遏制市场的非理性上涨，从2016年3月开始，苏州先后出台“楼市十条”、“房八条”、“新十五条”等多项调控政策。当年年末，市场开始下行，并进入长达两年的低迷期。

2019年，低迷过后，类似的剧情再度上演。同样是“小阳春”，同样是工业园区领衔，同样有高价地刺激和恐慌心态。苏州楼市几乎在一夜之间沸腾起来。学区房领涨、二手房跳价等熟悉的场面也再度出现。

虽然苏州房价并不在官方统计的70个大中城市之列，但在5月18日，住建部仍然对苏州楼市进行警示。

此前的5月11日，苏州已经出台政策，对两个热点区域——工业园区和高新区狮山板块进行精准调控。5月16日，苏州调整学区房政策。5月末，苏州召开开发商座谈会，提出一系列约束性条款。截至记者发稿时，市场终于有所缓和。

就像中国楼市多年来的规律一样，苏州市场似乎进入了一个新的循环周期，甚至可能成为这轮二线城市升温的代表。但在调控手段日趋成熟、长效机制呼之欲出的情况下，这一轮的市场，会出现不一样的走势吗？

疯狂的学区房

信义房产的业务员小董怎么也没有想到，仅仅过了一个春节，工业园区枫情水岸项目的二手房交易就迅速火爆起来，“看房和成交的节奏明显快了，到3、4月份的时候，所有的业务员都在带人看房或交易。”

小董是去年才入职的新人，第一次见到这种场面的他，感到相当震撼：坐地起价司空见惯，有些业主一次性“跳价”二三十万元，但仍有多个客户争抢；跟去年下半年相比，同户型、同楼层的房源，价格普遍上涨了近百万元；小区里最难卖的别墅项目，今年居然卖出了3套。

枫情水岸项目位于金鸡湖东侧，其所在的区域被称为“湖东CBD”。这是工业园区的一个核心区域。不仅交通便利、环境优美，而且拥有工业园区的优质学位。根据贝壳找房app的数据，今年5月，该区域的二手房均价达到4.6万元／平方米。

而邻近该区域、学区更好的白塘、玲珑一带，二手房交易均价分别达到5.3万元／平方米和6.5万元／平方米。这三个区域的均价比去年下半年上涨了近万元。

苏州另一个火热的区域为高新区的狮山板块，当前狮山的二手房交易均价达到3.6万元／平方米，区域内部分房源价格已经接近5万元。优质的学区资源，也是支撑该区域房价的主要原因。

在任何一个城市，优质学区房都是顶级资源。苏州某房企人士向21世纪经济报道表示，这两个区域是苏州的重点发展地带，不仅享受很多政策倾斜，还坐拥最顶级的商业、交通等配套资源，“想挤进来的人群基数太大”。他举例称，有客户会选择卖掉两套房，来换取工业园区或狮山片区的一套学区房。

该人士还表示，年初本身就是学区房的购房季，再叠加传统“小阳春”等因素，才使这两个区域的交易异常火爆。

这只是苏州楼市整体表现的一个极端切面。在新房市场，某大型房企苏州区域销售总监发现，春节前夕，项目的咨询量和来访量就明显增多，购房者对价格的接受度也有所提高，购买意愿明显增强。他隐约觉得，“市场要火了”。

春节后，市场果然升温，很多开发商加紧出货，一些滞销已久的项目在此轮周期中被消化。

数据显示，从去年12月以来，苏州市场就出现明显的“量价齐升”局面。根据苏州市统计局的数据，2019年第一季度，苏州商品房销售面积为425.47万平方米，同比增长40.3%。

一直以来，苏州房价都不在国家统计局口径的70个大中城市之列，因而外界很难真正了解当地的市场变化。今年5月18日，住建部对苏州、佛山、大连、南宁四个热点城市楼市进行警示，苏州才开始被关注。

根据贝壳研究院的统计，今年4月，苏州二手房成交均价为28253元／平方米，环比上涨5.4%，同比上涨17.4%。

改善时代与“羊群效应”

很少有受访者能说清，本轮苏州楼市上涨的导火索究竟是什么？流动性宽松、高价地、区域一体化政策、股市表现不佳、媒体炒作都被认为是刺激因素。

在苏州大学东吴商学院副院长段进军看来，苏州楼市此轮的爆发，两个长期积累的内在因素颇为关键。

一是2016年的调控之后，苏州市场迅速降温。市场需求在这两年中不断积压，并寻求释放。2017年苏州商品房销售面积下降了22.3%，2018年虽有所恢复，但仅微涨3%。

二是在区域一体化过程中，苏州的房价仍处于“洼地”的水平。“随着交通等基础设施建设的加快，长三角一体化的水平越来越高，但和周边的上海、杭州相比，苏州的房价水平并不高。”他认为，这几年苏州一直被称为“新一线城市”，从城市能级上看，其房价水平确实低于同区域的其它对标城市。

当然，一些短期的刺激性因素也不容忽视，其中便包括高价地。

今年1月11日，“苏地2018-WG-40号地块”开始出让，最终由龙湖+首开联合体以40.62亿元总价斩获，折合楼面价1.79万元/平方米，溢价率28.87%。而就在两个月前首次推出时，该地块曾因无人报价而遭遇流拍。

春节后，土地市场继续升温。4月24日，在苏州出让的7宗地块中，出现了2个区域“地王”。4月29日，苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交，成为该区域的单价“地王”。

从“让地”到“抢地”的迅速转变，带有一定的偶然性。多家房企人士向21世纪经济报道表示，“年底更重视报表和现金流，拿地预算比较紧张；但到了年初，总部给予的授权拿地额度就很充足了。”

在土地市场和住宅市场同时活跃后，就进入互相影响的逻辑链条中。消费者行为特征也在起作用。段进军表示，促使购房者做出决定的因素很多、很复杂，但当进入市场上行周期时，“羊群效应”就比较明显。在房地产市场，通常表现为盲从和恐慌，从而加剧市场的波动。

21世纪不动产华东区域高级区域总监史益林认为，苏州楼市的恐慌情绪是显而易见的。具体表现为，二手房交易周期由此前的两个月缩短到一个月，“以往，客户光是看房和选房，都要花一个月的时间”。

史益林还指出，苏州市场已经进入改善时代，以卖旧买新为主的改善型需求占到市场的6成以上，这也使苏州楼市出现“户型越大、单价越高”的局面。由于这部分需求的支付能力强，很容易把房价撑起来。

长效机制效果几何？

5月11日，苏州出台调控政策，在苏州工业园区全域、苏州高新区狮山片区，实施新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。16日，苏州又出台补充文件，将上述区域的学位政策由“五年一学位”调整为“九年一学位”。

这两项政策对市场带来了一定影响。小董表示，他所在的金鸡湖片区，最近来看房的人明显减少，交易量也大幅下滑。但到目前为止，业主的报价并没有下调。

而21世纪经济报道记者调研发现，在对上述两个区域实施“定点打击”后，周边的相城、吴中两区，出现房价上涨的现象。

苏州实施的实际调控手段要更加严厉。多个不同信源向21世纪经济报道证实，5月24日，苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会，并传递出多个信息，最主要的有：

全年房价涨幅必须控制在5%以内；所有项目预售备案价不得超过四万；土地出让指导价格会适当下调；苏州属于“70+1座”大中城市，房地产指数监控范围会每月上报；6、7两月为过渡期，7月后不排除调控加码的可能，具体措施包括扩大限售范围、提高限购门槛等。

这些措施能在很大程度上缓和市场的紧张情绪。“如果执行到位的话，这些政策力度是很大的，市场应该不会疯狂太久。”前述房企人士说，只是政策的效果需要过一段时间才能看到。

史益林将本轮市场行情与2016年、2009年做对比，他认为，与此前两轮行情不同，本轮市场行情出现时，苏州已经实施“限购令”等政策两年多，虽然限购门槛不高，但市场上已基本没有投机需求，更多是内生动力。这也决定了，市场的非理性情绪不会过度蔓延。

作为一个典型的“强二线城市”，苏州楼市似乎让人看到新一轮板块轮动的端倪。就像2016年，继“房价四小龙”之后，市场热度很快转移到中西部的二线城市，进而又向三四线城市下沉，并最终点燃了一轮楼市上涨周期。

此轮苏州的火爆，会否再度引发类似的多米诺骨牌效应？

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道指出，今年以来，房企的确在向一二线城市收缩。其中，在一线城市调控政策仍然严厉的情况下，东部二线城市成为布局的重点。苏州是否代表了新一轮的升温，目前尚难判断。但资金大量进入这些区域的现实，仍然值得关注。

随着房企战略收缩，今年上半年，部分二线城市土地交易旺盛。到目前为止，杭州曾拍出过单价超过45000元／平方米的地块，南京、天津、武汉、郑州、福州、合肥等地的土地市场也十分火爆。

严跃进表示，在多年的实践后，如今的调控手段已经十分多样，如果使用得当，完全可以很好地稳定市场。此外，对苏州等城市的预警也说明，长效机制已经开始运作。因此，这部分市场虽有升温的动力，但也不能忽视调控政策的力量。至于三四线城市，短期之内很难再有升温的动力。

楼市进入盘整期

在年初的一波“小阳春”之后，5月的楼市开始整体回落，这背后，是5月以来各地包括部委累计针对房地产的41次调控措施，“因城施策”进入深水区，长效机制正在发挥作用。年内，全国范围调控已超200次。不管是房企的销售数据还是土地市场，增速都出现明显下滑。大部分房企今年都通过抢收来回收现金，如果资金链紧张，房企会加快去库存的速度。2019年依然会是房企比较辛苦的一年。

楼市在经历了年后的一小波“小阳春”后，整个五月，市场总体表现延续了2019年初以来的降温。

4日晚间，万科公告5月份公司实现合同销售面积366万平方米，合同销售金额579.9亿元，销售金额环比下降3.6%。

不仅是万科。整体来看，5月房企业绩虽然有所上涨，但上涨动力不足，销售增速较3、4月出现放缓；土地市场在4月、5月的高潮之后也开始减速。

5月以来，针对各地房价抬头趋势，调控政策开始明显收紧，不少地方都出台了本地化的收紧政策。

业内人士指出，6月之后，房企销售趋势或将进一步下行，在融资收紧、债务高企的背景下，快销去库存将成为房企当下最主要的回款渠道。总体来看，2019年对房企而言，依旧是个不太好过的“小年”。

年内已超200次调控

楼市“小阳春”最终还是没有走进夏天。相比于3、4月，整个5月的销售市场略显乏力。

克而瑞数据显示，自五月初以来，部分热点城市监管有所收紧，导致部分热点二、三线城市市场有所降温，TOP100房企当月销售增速有所回落，5月当月合计销售金额同比增长5.7%，较3、4月份的12.2%和16.6%有明显回落。

这一态势蔓延到了土地市场，全国的土地热潮也失去了此前“昂首向前”的态势。

易居中国CEO丁祖昱指出，从成交规模和溢价率来看，今年以来土地市场热度明显升温的走势在维持了仅仅2个月后迅速转缓。

首先，土地成交规模回落，结束了此前连续三月上涨势头。5月全国300城经营性土地成交建筑面积达到16317万平方米，环比上月下降了9.3%，同比下降了18.4%。

其次，5月份土地市场的溢价率迎来了2019年来的首次回落，相比4月下降了3.2个百分点，为20.2%。

另外，从成交均价环比涨幅明显回落（仅为1.6%），也可以看出在政策调控反应迅速之下，土地市场暂缓升温。

房企的投资也在放缓。同策研究院数据显示，5月TOP20上市房企土地成交建面1285.58万平方米，环比下滑38.14%，同比下滑34.34%。

克而瑞数据显示，开始放缓投资节奏的房企，多数来自龙头企业。TOP10房企有6家企业均在5月大幅放缓拿地节奏。典型的如融创、恒大、万科、新城等。这些企业5月新增拿地金额较前四月平均值下降超过60%左右。其中前四月拿地积极的新城、中海降幅超过80%。

中原地产研究中心统计数据显示，5月单月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。年内，全国范围调控已超200次。

以住建部为例，4月19日，住建部对6个城市进行预警提示，5月18日又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行预警。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，由于整体经济走势不佳，房价走势也相对平稳，在没有炒作资金大举进入楼市的情况下，市场就不会形成火爆的场面，而且将这个态势也延伸至土地市场。

中原地产首席分析师张大伟指出，最近2个月多地政策出现明显的收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产调控中部分环节加码调控。

整体来看，5月房企业绩虽然有所上涨，但上涨动力不足，销售增速较3、4月出现放缓；土地市场在4月、5月的高潮之后也开始减速。（甘俊）

融资收紧

虽然2018下半年以来，企业外部融资环境有所改善，但是监管层对于资金流入房地产行业仍谨慎。

5月17日，银保监发23号文强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，信托进入房地产的通道几乎被全面封堵，房地产融资进一步收紧。

兴业研究数据显示，从房地产信托发行的数量和规模来看，今年房企非标融资仍未出现明显好转，从信托发行期限和平均年化收益来看，融资期限在不断下降，融资成本却在持续上升。

兴业研究信用评价委员会罗鹏程认为，融资政策收紧影响，更可能表现为房企融资成本的上升。

房企偿债进一步承压，不得不通过频繁的借新还旧维持资金链。

Wind数据显示，2019年1-5月，房地产行业通过债券融资规模达1077.96亿元，同比大幅增长22.1%。

不过，不是所有的房企都能顺利融资。2019年1-5月，有超过60%的发行主体可以通过债券再融资解决自己的债券到期压力，但仍有36%的发行人的债券再融资存在缺口。

天风证券分析师孙彬彬表示，今年部分房企资金压力虽有边际改善，但并未出现全面复苏，特别是对于低评级民企，通过表内融资渠道获取融资难度较大，而表外融资仍然面临监管红线，融资结构上较为依赖表外负债的房企仍面临较大的再融资压力，如果叠加内部现金流管理不善，更可能导致企业资金链出现风险。

“2019会是房企比较辛苦的一年。”何倩茹称，如果资金链紧张，房企会加快去库存的速度，但由于不同区域的房地产市场存在差异，会采取不同的处理措施。

大部分房企今年都通过抢收来回收现金。比如，今年以来，恒大开启的全国楼盘降价促销活动，所有在售项目，包括住宅、公寓以及写字楼，均享有9折优惠，商铺8折优惠。而且这一促销将延期至5月。

孙彬彬提醒，房企在追求规模化的同时，也需要保证资金流动性的充足，如何使其在杠杆平衡中寻求发展成为所有房企面临的共同问题。

吉林省发展改革委关于落实改建房屋用于租赁住房用水、用电、用气价格政策的通知

各市(州)、长白山管委会、各县(市)发展改革委(物价局)、局,国网省电力有限公司、省地方水电有限公司：

为贯彻落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)精神，支持租赁住房建设，结合我省实际，现将改建房屋用于租赁住房用水、用电、用气价格政策通知如下：

一、将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

二、各地价格主管部门及电网企业要精心组织、周密安排、抓好落实，并做好宣传解释工作，主动服务企业，确保本通知规定的各项政策及时得到贯彻落实。执行中遇到情况和问题，请及时报告我委。

吉林省发展改革委

2019年4月30日

吉林省发展改革委关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知

各市(州)、长白山管委会、各县(市)发展改革委(物价局)、局,国网省电力有限公司、省地方水电有限公司：

按照国家发改委印发的《关于降低一般工商业电价的通知》(发改价格〔2019〕842号)要求，将重大水利工程建设基金征收标准降低50%、适当延长电网企业固定资产折旧年限、省内水电企业非市场化交易电量、跨省跨区外来水电电量增值税税率降低到13%等形成的降价空间，全部用于降低一般工商业电价。现将有关事项通知如下：

一、自2019年7月1日起，降低我省一般工商业及其他的目录电价和一般工商业及其他的输配电价每千瓦时4.3分钱，趸售电价相应调整。(具体价格详见附件)

二、趸售电价中一般工商业及其他用电与大工业用电合并为工商业用电类别。

三、各级价格主管部门及电网企业要精心组织、周密安排，做好宣传解释工作，主动服务企业，特别是要继续认真清理转供电环节不合理收费、不及时传导问题，切实将降低一般工商业电价政策红利传导至终端用户，确保今年降低一般工商业电价政策及时得到贯彻落实。执行中遇到情况和问题，请及时报告我委。

吉林省发展改革委

2019年5月31日

近年来，随着前两轮南城行动计划的实施，已经让南城的城市面貌发生巨大变化,现在第三阶段南城行动计划启动在即，未来南城将迎来大发展。下面，小编就针对政策为大家进行专项解读，剖析大家最为关注的南城发展问题。

Q：南城计划主要涵盖哪些重点区域？

A：南城行动计划内容指出，计划在2018-2020年间，逐步将城市南部地区打造成首都功能梯度转移的承接区、高质量发展的试验区、和谐宜居的示范区。而这阶段南城行动计划主要涵盖了丰台、大兴、房山和亦庄4个区域。

Q:政策红利将在哪些方面发力？

A：其中丰台区以南中轴和丽泽商务金融区为重点，引入高端文化、金融商务等功能与项目；大兴区要加快临空经济区规划，提升新机场周边交通条件，推动新城西片区改造；房山区需加快培育重大项目和主导产业，增加进京通道；亦庄需加大高精尖产业集群打造力度，完善城市配套功能。

Q：配合南城发展战略，丰台将如何进行整体布局？

A：丰台区紧跟协同发展进程，积极融入南城战略发展维度，将以“一轴、两带、四区、多点”为布局，融合区域金融科技、生态文化、交通等多元发展，助推国际商务、金融孵化、航天科技、文化商业等高端资源的聚焦，进一步完善首都功能格局，整体提升丰台城市空间价值。

Q：槐新板块在南城发展中占有什么样的位置？

A：丰台战略规划布局中，首都商务新区作为全国唯一以“首都”命名的商务新区，是平衡北京南北发展的均衡器。在国际商务、时尚创意、交易、展示等新兴产业的带动下，首都商务新区将建设成为城市高质量发展典范城区，助力北京成为新时代下国际都市发展的样板。而槐新位于首都商务新区核心区域，拥享城市发展利好，将成为驱动北京城市升级的价值新高地。

Q：丰台整体发展向好，会对区域内的居民生活带来什么样的提升？

A：随着南城行动计划的不断深入实施，丰台区居民的生活质量也在不断地提升。南苑湿地公园的建设为丰台区民众带来了良好的生活环境，而万达的入驻，更是带动了区域的消费活力。同时区域内也有新的项目陆续入市，位于南中轴槐新板块之上的丰台大悦春风里则是这些项目的代表之一。

丰台大悦春风里项目紧贴丰台布局新规划，集办公、商业、酒店、长租公寓于一体，多业态形成垂直互补，增益消费，全面实现生活、工作与社交一站式体验，丰富城镇商务生活。以南中轴为核心，形成包括生态湿地、首都商务新区、城市高端豪宅、空港经济区为结点的都市生活圈，为城市生活提供更加丰富的体验，整体提升丰台城市空间。中粮以成熟的商业运营和办公运营能力为区域价值的改造提供强劲助力，同时为物业增值提供保障，稳居商务C位。

一场聚焦16所全国顶级高校的激烈角逐赛，

一场汇集全国专业大学生的创新能力交流会，

一批令行业企业瞩目的年轻力量即将发声，

发掘房地产专业时代人才，

让“学习”真正“致用”，

让“知行”真正“合一”，

使人才有用武之地，

使企业有可用之才！

2019年6月2日，由易居企业集团独家冠名的第二届全国高校房地产创新创业邀请赛全国总决赛在北京清华大学拉开帷幕。中国房地产业协会驻会名誉副会长兼副秘书长胡安东，中国建设教育协会副理事长兼秘书长王凤君，清华大学房地产研究所所长刘洪玉，清华大学建设管理系主任、恒隆房地产研究中心执行主任吴璟，易居企业集团首席运营官严安，房教中国校企事业部周国军，以及由10位企业高管、高校学者共同组成的专业评委团和行业媒体朋友们，共同见证了进入总决赛的16支队伍精彩纷呈的演讲比拼。本届赛事共设立8类奖项，分别为，房地产创新奖、房地产创业金钥匙奖、最佳创意理念奖、最佳社会责任奖、最佳设计呈现奖、最佳经济分析奖、最佳策划方案奖以及专家特别提名奖。

获奖高校名单如下：

房地产创新奖：清华大学、东北财经大学

房地产创业金钥匙奖：北京大学、华东师范大学

最佳创意理念奖：中央财经大学、华中师范大学

最佳社会责任奖：华南理工大学、同济大学

最佳设计呈现奖：北京交通大学、东南大学

最佳经济分析奖：浙江大学、哈尔滨工业大学

最佳策划方案奖：上海财经大学、重庆大学

专家特别提名奖：上海交通大学、人民大学

“易居杯”第二届全国高校房地产创新创业邀请赛由中国房地产协会指导，中国建设教育协会主办，清华大学恒隆房地产研究中心和房教中国共同承办，易居企业集团冠名。

中国房地产业协会驻会名誉副会长兼副秘书长胡安东

中国房地产业协会驻会名誉副会长兼副秘书长胡安东认为赛事的举办既是大学生创新、创业、创造的具体实践，也是校门内外的一次有益互联。希望参赛的青年才俊们可以大胆探索，不为一些传统观念所捆住手脚，百花齐放，百家争鸣；但同时也要小心求证，大胆探索就是为了更好实践，实践才是最终目标。通过大赛平台，以赛促学，以此推动校企协同、产教融合进一步发展，让高校、企业一起发现和发掘更多人才，让创新、创业、创造在行业发展中生根开花。

中国建设教育协会副理事长兼秘书长王凤君

中国建设教育协会副理事长兼秘书长王凤君则希望校企融合下的实践教育越来越多元化，逐步摆脱传统的“孤独”教育，而是从各方面与行业、市场多接轨，让在校学生从实践、实训等方面得到全面锻炼，只有校内外打通，才是培养新时代创新型人才的最佳途径。

总决赛评委名单

朱旭东：易居(中国)控股集团联合创始人

窦　志：远洋集团建筑设计研究院执行院长

周　济：中交房地产集团副总经理

高　志：加拿大宝佳国际建筑设计集团驻华首席代表

伍小峰：荣盛房地产发展股份有限公司副总裁

彭　刚：北京昌平科技园发展有限公司总经理助理

李文斌：中央财经大学管理科学与工程学院教授、院长

邓宏乾：华中师范大学经济与工商管理学院教授

周　滔：重庆大学建设管理与房地产学院副院长

唐代中：同济大学经济与管理学院建设管理与房地产系副主任

大赛围绕“活力o社区”这一主题，以建设公平，包容，绿色，科技和可持续的活力社区为目标，基于对社区面临的问题的分析和思考，从设计、技术、策划、治理、经济等角度，融合多专业力量，汇聚国内名牌高校的青年才俊，探索提升社区活力的创新思路及创业路径。

赛题区域指定于“北京回龙观地区”，这也契合了去年底北京市人民政府办公厅发布的《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018—2020年)》，将社会焦点引入比赛，强调创新性中的现实性与可实施性。为了鼓励更多专业的学生参加到邀请赛中，本次赛题并没有特别限定方向性，围绕社区实例，充分发挥各自专业特长，可以从资金财务、社区活力入手，也可以从建筑、管理、城市治理、商业、改造等多方面改善社区现状。依托多专业共融这个培养人才的新方向，本次赛事摆脱以往传统的课堂式策划案汇报，而是发起了多方面创新创业新挑战，期待校园新精英们的全新突破。

大赛采取全部直接邀请的参赛模式，邀请名单如下（以拼音首字母为序）：

北京大学、北京交通大学、重庆大学、东北财经大学、东南大学、哈尔滨工业大学、华东师范大学、华南理工大学、华中师范大学、清华大学、上海财经大学、上海交通大学、同济大学、浙江大学、中国人民大学、中央财经大学。

全国高校房地产创新创业邀请赛是2016年由清华大学恒隆房地产研究中心推动的房地产领域的高水平学科竞赛。本届大赛与房教中国共同承办，以创新、协调、绿色、开发、共享的发展理念为指导，旨在引领房地产领域的研究潮流，探讨房地产领域的前沿课题，为学生提供一个展示专业才华的创新创业平台。

清华大学建设管理系主任、恒隆房地产研究中心执行主任吴璟

吴璟作为清华大学建设管理系主任热烈欢迎了各位领导、嘉宾、参赛高校的到来，作为邀请赛的发起单位，希望校际交流空前加强，通过学生对课堂之外的专业实践实训达到前所未有的丰富收获，走出课堂、迈向社会，得益于多方的不遗余力。

易居企业集团首席运营官严安

本次邀请赛的赞助商易居企业集团首席运营官严安表达了企业的责任初心与对人才的渴望。面对房地产行业回归理性状态，行业需求的人才标准也与时俱进，知识的拓宽、创新的思维、不灭的学习能力，以及好奇与抗压心态的调整，这都对新型人才提出了挑战。

严安在接受中房网专访时表示，易居与高校合作，持续举办大学生专业赛事，是希望知识与实践能够有更多的结合，通过校企之间的互补，让学生边学、边做、边用、边提炼，这也是企业鼎力支持校企活动项目的初衷。而实际上，易居与高校之间的合作已经不下十年。“我们一直在路上，一直有着很完整的校企结合，希望我们的学生在学习过程当中就能进入到企业。”严安表示。

“当学生进入社会的时候，更多的希望他们能够更快的从学生角色变成一个社会人的角色，一个员工的角色。“对于未来进入房地产行业的大学生，严安也给出了自己的建议。她希望大学生毕业后能够在一个岗位上，一件事情上，一个项目上能够脚踏实地的完成知识与技能的转换。

　　严安对中房网透露，未来会把前二十年在企业中积累的培训经验放到社会当中，能够把一些好的、国际化的师资引进，通过易居的努力，把整个中国的房地产教育培训带上一个新的高度。

面对当前新一轮科技革命和产业变革加速演进，房地产业作为国民经济不可动摇的支柱产业，在新时新政之下的创新发展之路仍将上下求索。任何时候，大学生都是推动各行各业发展的有力新动能军团。如何让大学生既强化基础知识，又开拓创新能力？如何培养人才面对新时代新事物应变敏捷、多维思索？如何拓宽校企协同、共建深化？校企双方对培养更为全面的创新能力、实践能力、管理能力的多能人才逐步达成共识，不再流于表面，只有共同努力才能创造校企融合的新高度。有差距代表有成长，有弱势代表有发展，创造契机、落在实处，把企业带入校园，把市场带入课堂。

赛题背景

优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018—2020年)

回龙观、天通苑地区(包括回龙观镇、霍营街道、东小口镇、天通苑北街道和天通苑南街道)位于北京中心城区以北，是从中心城区沿中轴线向北部新城延伸发展的重要拓展区域，是中心城区功能疏解的集中承载区域，是北部绿色廊道和通风廊道的重要节点区域，是连接中关村科学城、未来科学城和怀柔科学城的重要枢纽区域。该地区作为本市城市化进程中形成的大型居住区，近年来交通拥堵、公共服务配套不足等问题日趋严重，居民反映强烈。为优化提升该地区公共服务和基础设施，有效解决城市发展的痛点，北京市人民政府办公厅特制定本行动计划。

“回天有数”计划

“回天有数”计划是昌平区政府为加快推进回龙观、天通苑两大地区城市品质和公共服务提升而提出的计划。计划名称中的“回天”是“回龙观”和“天通苑”两大居住区名称的简写，同时也有通过谐音表达对城市品质进行“大幅改善”的意义。

回天有数计划2017年8月正式启动，以大数据为支撑，整合昌平区跨部门政务数据、跨领域社会数据、民意诉求数据、多维度社区数据，旨在通过建立城市体检大数据监测平台和社会治理平台，对政府落实的社会治理举措和惠民项目的实施成效进行持续分析与观测，为社区的精细化治理和服务水平提升提供精准科学的决策建议，探索超大型居住区精治共治的社会实践。

腾讯房产讯 空港ONE+，空港ONE+幸福置业季空港ONE+幸福置业季活动持续进行，“ONE+有礼，三重惊喜。一重“专属”好礼：认购即可砸金蛋，电视冰箱家电大礼等您拿；二重“幸运”抽奖礼：认购59㎡户型即抽豪华“云南/厦门/澳门”双人2日游；三重“到访”看房礼：各项随手礼供您挑选！ 项目目前约27㎡一居、38㎡两居、59㎡三居火爆热销中，总价70万起，低总价准现房，即买即入住即收益，把握超低北京最后的低门槛机会！咨询电话：400-819-1111转844906。

简介：空港ONE+，坐落于顺义临空经济核心区，项目总占地面积133亩，总建筑面积近30万㎡，共计18栋楼。项目整体由南北两区组成，北区是主要以商业为主的时尚文化街区，南区是以绿色生态为主的健康生活区，目前南区已全面交房，在售为北区，也是重点打造的全新智能商街综合体。

建业地产（00832-HK）公布，2019年5月份，集团取得物业合同销售额71.14亿元（人民币．下同），同比上升为15.5%，合同销售建筑面积1，072，292平方米，同比上升为13.5%2019年5月份之每平方米平均销售价格为6，634元，同比微增1.8%。

中新经纬客户端6月5日电 6月4日，西安市房产交易管理中心就近期的“包办购房资格”传闻发布声明称，购房资格审查的实施有充分的政策依据和严格的办事流程，通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，一经查实，注销当事人网签合同，并取消购房人家庭成员在西安市5年内的购房资格。

来源：西安市住房保障和房屋管理局官网来源：西安市住房保障和房屋管理局官网

声明提到，近期，有不法分子利用微信发布有关“只要缴纳一定的费用就可以包办购房资格”的虚假信息，以代办购房资格申请的名义行骗，达到非法敛财的目的。

声明指出，购房资格审查是根据国家及省、市基于“房住不炒”的定位实施的住房市场调控政策，旨在进一步维护房地产市场秩序，保持房地产市场平稳健康发展。购房资格审查的实施有充分的政策依据和严格的办事流程。

声明称，自2017年7月至今，西安市房产交易管理中心已与公安、税务、人社等部门建立了较为完善的核查机制。通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，一经查实，注销当事人网签合同，并取消购房人家庭成员在西安市5年内的购房资格。2017年以来，原西安市房管局公布了5批次取消提供虚假购房资料人员购房资格的公告，所涉及人员均已列入限购“黑名单”；查处了3个协助购房人提供虚假资料骗取购房资格的经纪机构。

声明强调，发布虚假信息、违规代办购房资格审查、非法骗取代办费等行为严重扰乱了西安市正常购房资格审查工作，已涉嫌违法，西安市房产交易管理中心已向公安机关报案。

西安市房产交易管理中心在声明中表示，提醒各经纪机构诚实守信、合法经营，树立品牌意识，营造公平竞争的市场环境；提醒广大市民详细了解西安市限购政策，选择正规的房地产经纪机构，不抱侥幸心理。西安市房产交易管理中心将按照相关法律法规，对伪造相关资料、骗取购房资格的行为保持高压打击态势，发现一起，查处一起，深挖到底，坚决维护西安市房地产市场秩序。