据自然资源部副部长赵龙介绍，自然资源部将建立统一的编制审批体系，构建统一的基础信息平台，形成全国国土空间开发保护“一张图”。5月28日，自然资源部印发通知，全面启动国土空间规划编制审批和实施管理工作。各地不再新编和报批主体功能区规划、土地利用总体规划、城镇体系规划、城市（镇）总体规划、海洋功能区划等。

编制实施“五级三类”国土空间规划体系

近日，中共中央、国务院发布《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》，意见提出，编制实施“五级三类”的国土空间规划体系。

“五级”指全国、省级、市、县和乡镇五个层级；“三类”指总体规划、详细规划、专项规划三种类型。其中，总体规划是对全国国土空间保护、开发、利用、修复的安排、落实和细化；详细规划对具体地块用途和开发建设强度等作出实施性安排；专项规划是指在特定区域（流域）、特定领域，涉及空间利用的专项规划。

意见明确，到2020年，基本建立国土空间规划体系，基本完成市县以上各级国土空间总体规划编制，初步形成全国国土空间开发保护“一张图”。到2025年，健全法规政策和技术标准体系；全面实施国土空间监测预警和绩效考核机制；形成国土空间开发保护制度。到2035年，全面提升国土空间治理体系和治理能力现代化水平，基本形成生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀，安全和谐、富有竞争力和可持续发展的国土空间格局。

执行情况纳入自然资源执法督察内容

“自然资源部正在组织编制长江经济带覆盖11个省市的国土空间规划，目前各省已经在开展省级国土空间规划的编制，在一些特定的区域或流域也已经开展相关规划的编制工作，市县层面的国土空间总体规划也在逐步展开。”自然资源部国土空间规划局副局长张兵介绍。

法律法规方面，张兵表示，过渡期内，将继续落实《土地管理法》《城乡规划法》等有效法律，同时加快国土空间规划相关法律法规的建设工作。制度方面，新的规划将对所有国土空间分区分类实施用途管制，对以国家公园为主体的自然保护地、重要海域和海岛、重要水源地、文物等实行特殊保护制度。

此外，将构建统一的国土空间规划技术标准体系和全国统一的国土空间基础信息平台；建立健全国土空间规划动态监测评估预警和实施监管机制，将国土空间规划执行情况纳入自然资源执法督察内容。

解读1

明确提出“陆海统筹”是全新重构

编制国土空间规划，意见要求强化底线约束，划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等空间管控边界以及各类海域保护线。与以往不同的是，意见还明确提出“陆海统筹”。

北京大学教授林坚表示，此次国土空间规划，与以往规划相比的明显区别就是提出“陆海统筹”，“以往的土地利用规划、城乡规划、林草规划等，都偏重于陆地，此次的国土空间指的是国家主权和主权管辖范围下的空间，包括海洋和海岸带在内，是一次全新的重构。”

自然资源部总规划师庄少勤介绍，在“五级三类”体系中，并不是每个地方都要按照五级规划一层一层编，有的地方区域比较小，可以将市县级规划与乡镇规划合并编制，有的乡镇也可以几个乡镇为单元进行编制。

解读2

北京城市总规可视为先行“试点”

如何做好基础设施规划满足基本公共服务，住房、医疗、文化、体育、养老、教育等各方面用地保障，让社区拥有更多公共空间，国土空间规划都将予以考虑。

原中规院院长、高级规划师李晓江认为，国土规划的目标之一是实现高质量发展和高品质生活，“十八大以后批复的北京城市总体规划和上海城市总体规划，便可以看作是国土空间规划的先行‘试点’。”

以《北京城市总体规划（2016年-2035年）》为例，规划提出调整用地结构，压缩中心城区产业用地，适度增加居住及配套服务设施用地，增加绿地、公共服务设施等基础设施用地；划定生态控制红线、永久基本农田保护红线，划定并严守生态保护红线；率先实现城市总体规划与土地利用总体规划两图合一，建立一张图审批管理平台。“北京城市总体规划提出的五大类42个评价指标，都与老百姓的生活紧密相关。”李晓江说。

解读3

防止“换一届党委政府改一次规划”

国土空间规划还将大幅精简审批。自然资源部副部长赵龙介绍，原来的土地利用规划、城市规划，存在审批比较慢的问题，甚至出现过审批之日就是规划到期之时的情况。这次文件明确要求，解决规划审批周期过长的问题，大幅压缩审批时间，目前正在研究制定审批办法。

据介绍，报国务院审批总体规划的城市数量，初步控制在50个以下，在审批数量上要减少一半；审查时间尽量控制在90天之内。取消规划纲要的审查环节，减少重复性审查。

“规划一经批复，就具有法律效力，任何部门和个人不得随意修改、违规变更，坚决防止出现‘换一届党委政府改一次规划’的现象。”赵龙表示。

声音

国土空间规划不仅仅是总体规划，还涉及交通、水利等基础设施专项规划，具体地块用途、开发建设强度等详细规划，因此规划具有更多作为公共管理的内容，并不只涉及行政主管部门和专业机构，也涉及普通民众的利益，需要更多的公众知晓。——中国城市规划协会会长唐凯

日前,中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》(以下简称“蓝皮书”),对国内房地产市场发展态势进行分析。

这些问题值得关注

蓝皮书指出,2019年商品住宅市场应关注以下三个问题。

首先是住宅市场去库存基本成功实现预期目标。去年住宅投资和住宅新开工面积较快增长,但现房销售持续下降,这导致部分城市现房库存偏低。今年销售面积或将明显大于竣工面积,可售面积将进一步减少,可能对房价上升产生更大压力。

第二是因城施策和分类调控实施效果开始显现。去年各地出台450余项调控政策,因城施策使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化,其中有很多新的态势需要进一步调研和跟踪研究。未来因城施策和分类调控的成功实践将有力推进长效机制的形成。

第三是住宅价格趋势未变。蓝皮书指出,2018年商品住宅平均销售价格12.2%,今年预测全国平均售价将达到9206元/平方米,预期价格增长7.6%。可以推测,部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。

蓝皮书提醒,应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警,将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

平稳调整态势不变

展望2019年,蓝皮书认为,货币政策进一步放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用有限,加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变,预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。

国内商品住房销售增速可能会延续放缓趋势,房价涨幅整体回落,土地交易市场将回归理性,房地产投资增速将进一步回调。预计政策调整以结构化方式进行,各地将充分发挥城市政府的主体责任,自下而上,实行局部试探性微调。

蓝皮书指出,2018年,国内城镇化率达到59.58%,比2017年末提升1.06个百分点。短期可以预见,2019年城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上,房地产市场仍存在较大发展空间。不过,不同城市的市场运行结果将明显分化。

其中,一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,适当松动过紧的行政管制措施,在政策边际改善之下,市场成交活跃度将有所提升,销售面积同比可能实现小幅增长;三四线城市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置

5月31日，中国北京•全国旅居服务产业大会暨飞度旅居城城快乐居发布会在京隆重举行并取得圆满成功。全国老龄办原副主任闫青春，中国老年大学协会事业发展部主任李萍，中国生命关怀协会生命科学与智慧养老委员会秘书长鲍康荣，华龄老年产业控股集团董事长成克庸，中国老龄事业发展基金会公益养老基金管理委员会秘书长王中一，北京市民革委员李德龙，华泰顺彩集团董事长杜宝权，《环球老龄》杂志主编秦捷，中国老年学和老年医学学会老年旅游专业委员会主任田定忠等各大媒体出席了飞度旅居城城快乐居发布会，共同见证了这激动人心的时刻。

会议以“城城有家 乐游城城”为主题，由北京飞度旅居养老有限责任公司（以下简称“飞度旅居”）主办，华泰顺彩集团、北京美丽旅程文化有限公司、北京嘉程国际旅行社有限公司协办，为打造一站式旅居服务平台，促进资源共享、经济互补和技术学习交流，实现互利共赢搭建了共同探讨的平台，有利于推动全国旅居服务产业向共享高效迈进，进旅居服务产业更好地造福社会、造福广大群众。

慢节奏的旅途养老适应国家供给侧改革

旅居是实现集旅游、休闲、度假、疗养、居住、商业等融为一体的人居新境地。随着我国经济的飞速发展，人均收入水平不断提高，旅游业随之飞速兴起，蓬勃发展，而长期居住式度假逐步成为人们外出旅游的新潮流。在这一背景下，旅居服务产业也在时代的潮流下应运而生，结合新技术、新理念的一站式旅居服务平台是时代前进的产物，对于满足旅居的市场需求，适应国家供给侧改革大有裨益。

人口老龄化背景下，我国老年人口数量不断增加。根据全国老龄办的预测，2014—2050年，我国老年人口消费潜力将由4万亿人民币增长到106万亿人民币，占国家GDP比重将由8％增长到33％左右。因此，我国老年服务市场的消费规模巨大，开发老年服务市场是人口老龄化的必然要求。从老年需求上看，我国老年人口数量不断增加，消费市场巨大；从可支配收入看，人民生活水平不断提高，老年人消费能力日益提升；从旅居路径上看，我国旅游产业迅速发展，为旅居养老提供了现实可能性。

旅居养老是近年来兴起的新型养老服务，最早由中国老年学会副秘书长程勇提出，是“候鸟式养老”和“度假式养老”的融合体，老人们会在不同季节，辗转多个地方进行养老体验，一边旅游一边养老，这种养老方式是有利于老年人身心健康的一种积极养老的方式。 与普通旅游的走马观花、行色匆匆不同，选择“旅居养老”的老人一般会在一个地方住上十天半个月甚至数月，慢游细品，以达到既健康养生、又开阔视野的目的，是一种慢节奏的旅途养老。

全国老龄办原副主任闫青春在会上表示，社会的进步，人口老龄化在加速推进，老年人越来越多。据国家统计局公布公布，老年人已达到二亿四千九百四十九万人次，占总人口的17.9%。如此庞大数量的老年人，他们的晚年生活和养老问题已经摆在了政府和各级面前。老年人的晚年生活不仅需要物质方面的保障和服务，同时需要精神文化、情感慰藉这些需求。特别是随着人民生活水平的改善和提高，老年人的精神、文化需求在不断提高，因此旅居理念在老年生活中变得不可或缺。按照国家统计局和旅游部门统计和预测，老年人目前有出行出游意愿的，大体占到了老年人总量的87%左右。据预测，今后30年，老年人的旅游每年要以7.3%的速度递增，到2020年占到全国旅游市场的30%，所以老年人出游成为旅游行业非常重视和开辟的广阔市场。

2016年，国家旅游局公布，有8.24亿人次的老年人参加了出游、旅居、康养，平均一个人出游3到4次。在旅游行业的发展当中，老年人越来越被重视，老年人也非常愿意利用晚年时光去领略祖国的大好河山，去体验不同民俗的风土人情，陶冶情超，加强思想修养，不断地完善自己，提升自我。这是具有无限生命力的美好的事业，也是老年人非常热衷的一项产业。

飞度旅居城城快乐居发布会恰恰响应了老年人出游的愿望和想法，将全国的养老资源、旅游资源充分整合调动起来，为更多的老年人出游提供热情、周到、全方位的服务，让老年人在出游的过程当中，身心更加放松、思想得到净化，个人的价值得到更好的体现。

全国老龄办原副主任闫青春致辞

中国老年学和老年医学学会老年旅游专业委员会主任田定忠在会上说道：“目前老年人旅游的需求有新的变化，需要有更大的精神方面的需求，老年旅游专业委员会就是为大家不断的探索和发展，提供养老服务和内容，提高老年人的生活。我认为，飞度旅居是老年人旅居的品牌，有非常丰富的内涵、有新的内容，它绝对区别于一般概念的老年服务。做老年旅游工作的人要勇于解放思想，敢于探索，力求寻找适合老年人的形式。华泰顺彩集团董事长杜宝权做了大量的工作，整合全国各地的优势资源，互惠互利，在价格、内容上更有优势。朝着这个方向走下去，飞度旅居养老服务会越走越靠前，越能满足老年人的需求。”

中国老年学和老年医学学会老年旅游专业委员会主任田定忠发表讲话

会上，田定忠为新加盟飞度旅居城城快乐居的合作企业授牌。新加入合作企业有北京飞度旅居养老有限责任公司总经理于继伟、北京云航国际旅行社有限公司总经理张爽、北京美丽旅程文化有限公司董事长左聪、北京嘉程国际旅行社董事长李刚。

授牌仪式

城城快乐居旅居，创新旅居服务模式

当前，旅居服务产业面临机遇与痛点并存的局面，一方面人们希望在不同地方享受同等生活，旅游地产需求随之而来，也同时滋生出相关配套设施、医疗服务、教育服务等需求。但另一方面，目前而言，与日益增加的旅居需求相比，落后的服务和相关配套的缺乏，仍是制约旅居发展的瓶颈，在开发商层面上，需要思考在“居”的配套设置、考量、设计等多个层面是否达到旅居标准，是否能够满足人们对旅居相关服务的要求；在服务商层面上，异地置业、信息流通、安全性、定制化服务等多个层面的痛点亟待解决。

飞度旅居——城城快乐居旅居是国内一家先行的旅居服务平台，以“重体验、高品质、慢节奏 、深度游”为核心理念，精选知名旅游度假区为核心业务，整合国内经典宜居城市，从北国到南疆，建立适宜深度居住，躲避城市喧嚣的理想旅居休闲基地，在全国范围内为会员提供以合作基地+品质周边游+生活大健康多重的旅居休闲服务，轻松帮助旅居者实现365天循环游玩旅居圈。

目前，城城快乐居涵盖古城旅居、海岸旅居、山川旅居、娱乐旅居四大旅居品类，开启世界长寿之乡旅程，开创“长寿旅居”。城城快乐居提供整洁齐全的住宿服务、营养均衡的饮食服务、丰富多彩的娱乐服务、完善配套的保险服务、专业贴心的旅游服务，多项特色服务体系结合，让老年人乐居城城。专业整合旅居基地，负责旅居目的地推荐，包括房屋预定、接送服务、用车服务、目的地周边游、推荐娱乐社交、安全保障，提供一对一的线上管家服务，满足不同人群的旅居游玩需求。

华泰顺彩集团董事长杜宝权在会上表示，华泰顺彩集团自2013年成立以来坚持以服务老年人为中心，集团下属多个子公司从多方面、多维度不断研究中老年相关产业的发展趋势，以打造集品质旅游、特色旅居、老年健康、老年大学、商学院、投资管理商贸、互联网+多板块为意义的超星集团设施发展，努力探索推进中老年服务产业创新路径，打造具有先进特色的中老年旅游服务产业发展道路。

目前旅居已经成为老年人优选的生活方式，相关产业需要深度融合，合作发展共赢已成为时代发展潮流，城城快乐居旅居项目核心内容就是互联互通，联合全国经销商及拥有旅居条件的机构和养生基地，服务有旅居需求的中老年人。当下旅居行业矛盾突出，缺少有效精准对接。产业经济基础薄弱，面对行业现状，需要更大范围的建立经销商、旅居基地以及中老年客户之间的生态圈，满足中老年生活需求，促进企业与社会发展。作为互联网+养老服务市场的领先者，城城快乐居旅居服务平台以规范化、产业化、信息化为战略方针，覆盖旅居服务产业全链条，坚持智慧健康理念，创新旅居服务模式，精选优质旅游基地开展合作，提供多项服务，打造一个专业领域的分享平台。

华泰顺彩集团董事长杜宝权发言

会上，飞度旅居城城快乐居旅居服务平台正式上线，用创新的方式为老年人带来更多帮助，从老年人的需求出发，把移动互联网和旅产业相结合，为中国老年人提供健康、方便、快乐旅居的一站式解决方案，让老年人乐享时尚旅居新生活。旅居小程序的开发，带来了一场旅居新模式的变革，平台包括旅居基地、活动介绍及健康产品等，全方位满足老年人选择，小程序的开发也是让旅居资源共享，更加规范标准，小程序能够轻松了解关于旅居目的地情况，帮助老年人和很多家庭解决问题，提供更加便捷的旅居渠道。

飞度旅居促进上下游合作，迈向“旅居+”时代

目前，我国的旅居养老产业还在发展初期，现实存在一些问题，一方面，目前老年旅游的替代产品非常丰富，性价比也相对较高，大多数组团社和地接社并不把这样的旅居养老模式作为重点推广；另一方面，很多以旅游养老为名，实际上还是地产，养老所需要匹配的医疗保健设施可以说绝大多数并不配套，并不是真正意义上的旅游养老产业。旅居养老模式贴合中老年群体理想的养老模式，需要集养老、养生、医疗、保健、休闲于一体，需要保障旅居养老的安全性和可靠性。

城城快乐居旅居基地准入条件需要同时具备外部环境、内部环境、生活设施、周边游玩、饮食配套、医疗设施这六大条件。

截至目前，城城快乐居整合全国旅居资源，拥有20余家旅居基地，集生态旅游、健康养生、文体娱乐、民俗体验于一体，打造一站式旅居服务平台。在广西-巴马、山东-烟台、云南-瑞丽、四川-绵阳、海南-澄迈、内蒙古-赤峰、广西-南宁、河北-秦皇岛、海南-三亚、湖北-宜昌、河南-新乡、河南-荥阳、云南-丽江、四川-雅安、江苏-淮安、黑龙江-伊春、湖北-钟祥等地均有合作基地。

飞度旅居与旅居基地合作可与相关上下游企业长期建立合作关系并促进其发展，围绕飞度旅居上下游形成良性产业链。贯彻国家要求，精准发力，解决中国经济增长与老龄化矛盾问题，提高老年群里的发展潜力，在关注老年物质和精神生活的同时，充分发挥旅居产业对于经济社会发展的促进作用，多方互利共赢。

“服务”，看似平凡的两个字，却蕴含着丰富的内涵和价值，“怀揣朝阳心、拥抱夕阳情”是飞度旅居的服务理念。服务成就品牌，品牌升级服务，以更高品质的服务，让每一位旅居者在旅居时得到心灵的归属感。

智慧旅游与养老产业深度融合，飞度旅居迈向“旅居+”时代。秉承“关爱老人、回馈社会”的经营方针，飞度旅居不忘社会责任，坚持企业初心，将一直精心打造专业中老年服务。

北京共有产权房政策施行一年半，已有33个项目、3.46万套房源启动了申购，另外还有3万多套房源已经“在路上”。

像大兴、房山、顺义等区的产业发展潜力强、供地规模大，还将有大量房源入市。如何让这些便宜的政策房惠及更多老百姓？近日，市住建委相关负责人向本报记者透露，住建部门将指导相关区调整项目配售人群范围，在坚持基本申购条件的基础上，要求各区调整取消不合理的准入条件，降低自定申购门槛。

各区将取消不合理准入条件

已经供地64个共有产权房项目分布在除东、西城外的各个区。记者注意到，共有产权房的申购情况与当前房地产市场基本一致。在买方市场的情况下，老百姓会有更多选择，买房也更理性。

市住建委相关负责人表示，从实施情况看，共有产权住房政策运行平稳，群众满意度较高，有效满足了自住需求，切实发挥了保民生、调结构、稳房价的重要作用，实现了“稳房价、稳地价、稳预期”的积极效果。

目前，全市大多数共有产权住房项目仍处于供不应求的状态。详细来看，朝阳、海淀、丰台和石景山的项目去化率接近100%；其它区项目的去化率也达到68%。“虽然去化速度比中心城区慢，但是这些区域也是中心城区适宜功能和人口疏解重点承载区，规划前景和政策导向清晰，发展潜力大。”市住建委相关负责人介绍，这些区域共有产权住房的销售速度也将随着承载功能不断加强而逐步加速。

按照此前的供地情况，大兴、房山、顺义等区供地规模较大，也有个别项目体量较大。为此，住建部门也将指导相关区调整项目配售人群范围，降低申购门槛，惠及更多家庭。市住建委相关负责人说，在坚持共有产权住房基本申购条件的基础上，要求各区调整取消不合理的准入条件，降低自定申购门槛。

东西城专配房源将启动申购

一般来说，共有产权房供地都是由各区完成。但东、西城土地资源紧张，保障房主要得靠外区调配。据了解，经住建部门协调，为东城区、西城区调配1200套共有产权住房，两区各600套。

记者获悉，这1200套房源分别位于大兴区和房山区。按照计划，这些专配房源将在本周启动申购。这1200套房源中，将有800套房源用于解决东城、西城两区符合本市共有产权住房申请条件的户籍家庭，其余400套指定作为东城区、西城区直管公房申请式退租安置房源。值得一提的是，这次房源仅针对东、西城户籍家庭申购，暂不面向非京籍。

实际上，此前东、西城家庭也有机会申请外区共有产权房。各区共有产权房在申购过程中，不仅仅针对本区户籍家庭，还面向在本区工作的非本区户籍家庭。来自市住建委的数据显示，此前已经有4万多东、西城户籍家庭申购了外区共有产权房，其中有1700多户家庭已签约。

“下一步，本市还将加大全市统筹调配力度，促进房源合理配置，同时也将根据销售情况，跟进做好统筹房源工作。”市住建委这位负责人说。

在业内专家看来，面向东城、西城区统筹调配房源，可以推动核心区适宜功能和人口向新城有序疏解。“除了向东、西城专配房源外，共有产权房的剩余房源也可以向毗邻的中心城区配售，从而惠及更多家庭。”相关专家表示。

将控制价格和提高购房人份额

共有产权房施行一年半，相关配套政策也不断完善。在品质方面，专门出台了建设技术导则，对每个项目设计方案实施专家审查，确保建设品质；申购方面，明确了申购共有产权住房资格涉及违法建设、征收拆迁的审核认定细则，完成合同示范文本编制工作；定价方面，也编制了销售价格及共有份额比例评估技术指引，明确评估方法和技术标准，售价和份额评估工作逐步规范。

共有产权房位置取决于供地。在专家看来，共有产权房申购热度很大程度上与项目所处位置有关，“一些郊区项目弃选率高，与这些项目地理位置较偏远，没有地铁支撑有关。”

对此，市住建委相关负责人也表示，住建部门将会同土地管理部门，不断优化供地结构和供地时序，在新城区域交通方便、配套较为完善的地区优先供应土地，力争通过共有产权住房政策有序引导中心城区功能、产业和人口向新城疏解，实现职住平衡。

记者也同时获悉，未来在可持续发展原则下，适当控制销售价格和提高购房人持有比例份额。“充分考虑项目成本、位置、数量以及房价水平、供求关系等因素基础上，合理确定共有产权住房销售价格，并适当提高购房家庭持有产权份额比例，保障购房家庭合法权益，把让利于民的好政策实施好。”相关负责人说。

此前本市还出台了加强人才住房保障工作的意见，累计已有2190套纳入人才专项配售计划。据介绍，未来，住建部门还将指导各区进一步细化人才专项配售政策，建立起分行业、分区域的专项对接机制，如大兴区可提前对接新机场就业人群，延庆区可面向世园会、冬奥会人才建立专项配售机制。

毕业季来临，但重点城市的住房租金并未如往年应声大涨。

租金放缓甚至不再上涨，背后是各类长租公寓机构和资本的跑马圈地告一段落，比如万科的“万村计划”已经暂停扩张，多家房企和机构开始致力于已有物业的运营。

从需求端来看，租赁市场出现了更加多元化的需求特征，这也传导至供给端，在最常见的青年公寓产品线之外，市场也开始出现家庭公寓、蓝领公寓、养老公寓以及其他高端公寓。

当前，长租公寓机构和资本在寻找平衡点以及盈利模式。要长期发展租赁业务，金融手段、资产证券化必不可少，市场仍期待相关政策能有重大突破。

一线城市租金平稳

过去两年充满争议的租金上涨现象，今年不复出现。

以3月为样本来看，《有young青年租房指南》显示，北京、上海、深圳一线城市的房租均有所增长，其中，北京涨幅最低，基本与2018年3月持平。以成都、杭州、重庆等为代表的新一线城市，3月房租均出现了下降。进入4、5月，北京、深圳等城市的租金保持稳定。

租赁市场变动最明显的是北京。指出，租赁市场的成交节奏确实在放缓，2019年4月房源7日内出租率为21％，同比下降18个百分点，环比下降3个百分点，租赁市场的成交难度明显增加。

房源成交难度的增加在于供应量的增长，1-4月租赁月均新增挂牌量同比增长16.6％，前期买卖市场的平稳向下，一定程度上促使部分业主转向租赁市场，同时长租公寓给市场提供了较大的供应增量，带来供需关系改变。

供需关系的改变，也直接影响了租金预期。4月，北京链家租赁房源共发生12224次调价，其中83％为下调报价，同比增加19个百分点，且下调报价的占比在近半年呈现趋势性的增加。

指出，2019年北京租赁市场的成交节奏明显放缓，由此带来1-4月租赁市场的量增价稳。

一组可以关联的数据是，在疏解人口的背景下，北京已经连续两年常住人口净流出，2018年，常住人口减少了16.5万人，同比下降了0.8％。

但2018年，深圳的常住人口增长了49.83万，并且连续几年人口持续快速流入，不过，深圳的租赁市场也与北京有类似之处。

深圳合美居地产创始人赖沸新向21世纪经济报道记者介绍，他所在的龙岗坂田片区，除了学位房，其他房源租金都比较平稳。

深圳中原地产的数据显示，今年3月，深圳的租金小幅上升，但幅度不大；4月租赁市场需求下滑，节后的租房高峰期已过，租金出现小幅下滑。步入5月，市场需求预计保持平稳，租金也将维持稳定。

个体的经历或许更能反映“需求下滑”。深圳一位白领租客向21世纪经济报道记者表示，今年春节后把福田中心区的房子退租，空置了大概两个月，房东降了点房租才顺利又租出去。

这位租客分析，前两年大量的长租公寓“抢房”，拉了一波房租，也抬高了业主预期。但现在长租公寓的收房需求下降，市场供应量也已经上去了，租金很难再持续高位。

数据似乎也说明了这一点。《2019年租赁住宅行业白皮书》显示，截至2018年底，TOP30房企中已有2／3开始布局租赁市场；房企中大规模布局长租的万科，以及代理公司世联行旗下的红璞，在分别吸纳了10万间以上的房源后，均暂停了房源扩张计划，转而对已有房源进行精细化运营。

与此同时，集体租赁住房项目陆续推出，2018年全国新增近450万方的自持性租赁地块入市；金融机构与互联网巨头的相继入市，也为租赁市场注入了新的活力。

需求分化寻找盈利点

回想去年，政策红利之下，催生了资本助推下的长租公寓乱象：公寓爆仓、部分城市租金大涨、“甲醛房”、“租金贷”等问题频发。

而今租金平稳，租赁市场回归真实的运营，首先要关注的就是市场的需求在分化。

相关研究院分析北京的租赁市场，从租客行为来看，2019年租赁市场呈现出明显的“租得小”、“租得远”、群体“年轻化”特征。

深圳房地产中介行业前研究总监徐枫也向21世纪经济报道记者分析，随着房价的上涨，房屋租金会调整，但住房租金存在“天花板”，个人或家庭的月租金一般不超过月收入的一半。

以深圳为例，深圳出现了很多“换租”现象，即租房人群从福田、南山等较中心的地段搬到租金相对较低的宝安、龙岗等地，热点区域向外转移。

有关专家表示，租赁是一个同时被高估和低估的行业，一方面，市场容量被大大高估；另一方面，供应结构不合理，低端需求被低估。

此外，随着一线城市置业门槛的加大，家庭式租赁的需求也在增加。以深圳为例，中原地产的数据显示，今年4月，3房户型租赁占比最高，达到34.9％，此外，4房以上的户型占比也达到12.6％。

机构也大多推出了组合型的长租公寓产品线。以万科为例，2014年布局长租公寓以来，万科已经形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。龙湖冠寓则把客户分成八大类，青年专才、外籍留华、创客SOHO等，它并非以价格高低划分产品系列，而是通过服务和产品的创新匹配不同客群的需求，进而规划长租产品，如基础地理位置，公共空间、装修设计等。

在满足各类需求的基础上，各家平台都在深入探索盈利模式。“靠资本补贴、分割房屋多出房源等方式，都不是长久之计。”北京一位长租公寓负责人表示。

万科、龙湖等房企人士认为，未来长租公寓能够盈利的前提，首先是运营水平，包括出租率、租金涨幅的稳定以及租赁社区和商业的一体化等。

此外，租赁的资产证券化也是助力，但仍需持续深入。21世纪经济报道记者注意到，在此前两年租赁类REITs、租赁ABS的基础上，今年又有新的变化。3月13日，国内首单合作型长租公寓储架REITs——“平安不动产朗诗租赁住房REITs”发行，首期规模为10.68亿元。

接近监管部门的人士透露，公募REITs年内可能将推出。该人士预计，基建类和长租公寓类资产作为标的公募REITs，将可能率先获批。

伴随金融防风险等政策的不断深入，作为房企和信托公司重要“吸金”工具的房地产信托正面临“按下葫芦浮起瓢”的局面。用益信托最新数据显示，今年来，房企通过信托公司发行的信托产品大增近7成至2309只，融资规模近3500亿元。与此同时，相关部门也加大了对房地产信托的监管力度，“严防死守”房地产信托的融资风险。

银保监会日前正式发布银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

事实上，近年来，在“房住不炒”的总基调下，我国有关房企融资的政策持续在收紧，但在资本趋利和监管不成熟等因素影响下，近来信托产品的发行有所“抬头”。用益信托最新数据显示，截至记者发稿，今年来，我国集合信托市场共成立7477只信托产品，募集资金规模为8779.2亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立2309只产品，募集资金最多，为3456.9亿元，占比为39.4%。

“自去年下半年以来，信托几乎是满血复活，虽然从总量看规模没有增长，但实际信托主动管理的地产项目大幅度增长，尤其在股权或者明股实债层面的活动空间和政策边界业务较多。所以此次监管重点对房地产业务进行点名。”北京某信托业内人士表示。

一面是发行规模的不断扩围，一面却是发行价格的飙升。根据普益标准监测数据显示，4月份，投资于房地产、基础设施、工商企业领域的信托产品收益率略有上升，投资于金融机构领域的产品收益率略有下降。其中，房地产领域1至2（不含）年期产品平均最高预期收益率环比上升0.10个百分点至 8.66%。

值得一提的是，虽然今年以来，房地产信托发行较去年同期在总规模上，增长明显。不过，从3月份开始，房企通过信托渠道每月融资额度却是在逐月递减的。“在监管不断加码的环境下，未来几个月，房地产类集合信托发行肯定还会‘降温’。这不是说房企不需要资金了，而是随着整体融资渠道的增加，不少企业选择发债、信贷等其他成本更低的方式。”上述信托业内人士表示。

当楼市小阳春来临，不少城市土地市场升温之时，市场上关于政策松绑、房价开始大幅上涨的声音再次出现。不过，对于“热起来”的城市，中央并未坐视不理，而是亮起监管大棒，进行预警提示。

5月18日，据新华社报道，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

这距离国家统计局发布“4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”仅过了两天。而上一次的预警也是在统计局发布3月份数据之后。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，住建部对4城的预警体现出中央对于2019年“三稳”的目标毫不动摇，对于各城市楼市稳定的要求决不放松。

佛山、苏州、大连、南宁遭住建部“点名”

为何佛山、苏州、大连、南宁会被“点名”？中原地产首席分析师张大伟分析认为，被预警城市都属于房价明显上涨城市。

大连、南宁在70个大中城市的统计范围内。根据国家统计局数据显示，4月大连新建商品住宅环比上涨0.7%，同比上涨13.2%；二手房环比上涨0.8%，同比上涨9.1%。南宁新建住宅环比上涨0.9%，同比上涨11.5%；南宁二手房环比上涨1.4%，同比上涨11.7%。

苏州、佛山虽然不在70个大中城市的统计范围内，但是苏州在这一轮的土地回暖中打响了头炮，并制造了高价地项目，不可谓不引人关注。张波表示，这几个城市不但房价上涨明显，土地市场的热度亦表现为溢价率环比提升明显。

4月29日，苏州园区苏园土挂（2019）02号地块拍卖结果出炉，中海地产以35.6亿元的总价竞得该地块，楼面价为30287元/平方米，创造了苏州园区的地价新高。而此前，吴中区太湖新城板块和尹山湖板块也诞生了新的高价地项目。

苏州楼市也在升温。据克而瑞数据统计，2019年1-4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米，同比2018年同期增长了38%。成交均价21279元/平方米，同比2018年同期上涨9%。2019年1-4月苏州楼市成交整体呈现同比“量价齐升”的局势。

而佛山，地处粤港澳大湾区，受广州、深圳城市需求外溢的影响，在这一轮的地市回温中，也较为醒目。诸如3月26日，经过两个多小时竞拍，举牌171轮，中海地产以18.5亿元总价、3.06万平方米商业配建以及2.1万平方米的自持租赁拿下佛山北滘新城一宗地块。4月22日，历经2小时激战，时代中国以31亿元、7.1万平方米的自持摘下佛山金沙洲里水商住地块。而去年四季度，佛山地市还处于震荡调整中，底价成交、撤牌、推迟与流拍的现象不断发生。

中央监管+地方调控，稳定房地产市场

中央监管与指导，地方实施调控措施，成为此轮调控的最大亮点。

以苏州为例，在住建部点名的同时，地方政府也关注到了地市的升温，并祭出调控的两连杀。

5月11日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，宣布在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。同时还对土地出让报价规则进行调整，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。5月16日，苏州再出新政，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，这意味着在九年义务教育阶段只允许使用一次学区资源，即使子女读完小学、学区也不允许通过房屋买卖的方式转给别人。这让炒作学区房变得意义不大。

在张大伟看来，未来房地产调控将以地方主导、中央指导为主，不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

还有哪些城市房价、地价在涨？

新京报记者发现，此次住建部点名的四个城市，分别是位于我国东部的苏州、南部的佛山、西部的南宁和北部的大连，监管层似有敲山震虎之意。事实上，除了苏州和佛山的土地市场表现较为突出外，大连和南宁的房价上涨在70城市中并不是最靠前。

在4月份70城房价指数中，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量有67个，不涨的仅有3个。而3月份、2月份，这一数据是65个，57个。环比涨幅居首的城市是秦皇岛，达1.8%，重庆、昆明的涨幅是1.2%，西安是1.1%，杭州、济南、武汉是1.%。

二手房价方面，环比涨幅最高的是西宁，为2%，太原、厦门等城市二手房价涨幅为1.2%、1.3%。

在土地市场方面，部分城市回暖明显，出现房企抢地现象，诸如长三角的杭州、南京、宁波、合肥，粤港澳的广州、福州等，中部地区的武汉、郑州等，北方地区的天津与济南等，多轮举牌、高溢价拿地等频现。

这背后除了房企资金面充裕、积极拿地补仓外，还与三四线市场退热，房企将重心转移至二线城市有关。

2018年底以来，中央多次强调2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

在此政策基调下，部分热点房价、地价的异动，必然会引起注意。张大伟表示，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，类似2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年仍将常态化

5月下旬以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市土地挂牌量明显增多。其中，北京、上海、深圳等地近期土地出让金额均超过百亿元。广州5月以来挂牌地块合计超过11宗。业内人士称，在三四线城市楼市相对低迷的情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，使得一二线城市土地市场升温。

起始总价高

5月24日，北京市规划和自然资源委员会挂牌位于石景山区古城南街东侧、顺义区高丽营镇、平谷区金海湖镇3宗地块，总起始价105.68亿元，建设用地面积合计21.99万平方米。其中，石景山古城南街东侧地块、平谷金海湖地块不限价，顺义高丽营镇地块商品住房销售均价不超过4.86万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.11万元/平方米。

上海土地市场官网显示，上海6月份预计出让9幅地块，合计金额将超百亿元，起拍时间为6月10日。其中，纯住宅地块3幅，分别位于静安、奉贤和崇明。静安区市北高新技术服务业园区地块将于6月11日出让，地块起始总价为32.75亿元，起拍楼板价约为4.71万/平方米，地块出让面积为2.78万平方米。

深圳将于6月24日出让5宗居住用地，起始总价为154亿元。据了解，本次住宅用地出让采用“单限双竞”的挂牌方式。竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

值得注意的是，5月以来，广州挂牌地块合计超过11宗。5月18日，广州公共资源交易中心公开挂出四宗地块，包括一宗居住用地，两宗商业用地以及一宗地下停车场及通道用地，总出让宗地面积7.21万平方米，总起始价约26.45亿元。

开发商积极拿地

据中原地产监测数据，截至5月26日，2019年以来土地出让金额超过100亿元的城市49个，超过200亿元的25个，超过500亿元的7个。在一线城市中，北京市今年以来土地出让金额合计617.02亿元，同比增长1.77%；上海市合计581.46亿元，同比增长55.48%。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2019年以来，多数地区土地市场约束条件相对减少。部分城市土地限价、土地保证金、土地配套保障房有所调整，叠加部分城市限价政策微调，使得开发商拿地积极性提高。

张大伟表示，近年来一线城市调控一直很严，影响了房企在一线城市的拿地规模。但企业需要补充土地储备。随着资金面的缓解，部分企业拿地积极性明显提高。

张大伟预计，未来房地产市场走势依然会出现分化，房企对非优质土地定价出现下调，但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了提高销售额，依然会集中拿地。从目前情况看，三四线城市楼市相对低迷，房地产企业将把更多资金投入到一二线城市，这是一二线城市土地市场升温的重要原因。

5月28日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组结合对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年5月《中国住房市场发展月度分析报告》。

报告发现，2019年4月核心城市住房价格连续3个月上涨，但4月份房价涨速较3月份略有减缓。核心城市在房价涨速减缓的同时，二手住房成交量也显著下降。2019年4月，10大重点城市二手住房成交量指数为177.84，比3月下降27%，与上年同期大体持平。从量在价先的一般性规律看，重点城市房价上涨的压力已有所减轻。

一线城市中北京、广州涨速回落，上海、深圳涨速与上月大体持平；多数准一线及二线城市房价涨速收窄，个别城市涨速仍较高；三四线城市房价涨速继续下降。核心城市住房租金连续2个月小幅下降。

报告称，4月以来，中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。一个月内包括苏州等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，热点城市苏州出台了房价调控“组合拳”，表明了政府对房价上涨的现实态度。由于房价上涨高度依赖于金融杠杆，房地产调控政策不松动，意味着房价短期难以出现大涨。

2018年底至2019年初，部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。随着近期房地产调控政策主线的进一步明确，房价上涨预期有望逐步减退。

2018年底以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%至15%降至基准利率水平。但在复杂的内外部经济环境下，防范宏观风险仍是政策底线。货币供应难以进一步宽松，意味短期内房地产融资环境也难以得到进一步改善。这将降低房价进一步上涨的可能性，使得房价“小阳春”难以入夏。

随着世界经济前景趋于复杂化，全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资投机，使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。

2019年1季度，全国房价有所回升，个别一二线城市房价出现较快上涨。随着政府“稳房价”决心的进一步明确，以及货币边际宽松短期见顶，房价回升的态势将受到抑制。2019年4月，二手房成交量和房价整体涨速的下降，也表明市场对这些条件的变化作出了反应。内外部经济环境的复杂化，也有助于为处于预热阶段的房地产市场降温。

综合以上因素，预计短期内，一二线城市房价涨速将进一步收窄，三四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进，个别房价较快上涨的一二线城市，涨势也有望减缓或由涨转跌。

另一方面，即使部分城市房价出现回落，房价下跌的空间也较小。在城市化大背景下，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整，房价下跌空间相对较小，而潜在的上涨压力相对较大。从三四线城市看，国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大，多数三四线城市的城市面貌得到长足改善；货币化棚改政策虽然淡出，但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。

据广州中原研究发展部监测阳光家缘显示，5月广州网签一手住宅面积为76.46万平方米，环比下跌19%。“五一”期间，整体推货量虽较往年多，但板块“冷热不均”现象突出，刚需大盘备受关注。

根据统计，2019年“五一”假期广州实际共有27个楼盘3097套单位开盘/加推，总货量较2018年“五一”假期（2517套单位）增加23%，但购房者对不同板块项目的偏好更加集中，部分远离地铁、位置偏远的项目仅录得数十宗成交。

“五一”过后，市场进入调整期。“五一”过后两个周末，全市平均每周仅3个项目推新，直至25—26日周末，推货量才回升至正常水平。

此外，需要指出的是，虽然5月成交量有所回调，但今年1—5月广州一手住宅已累计成交374万平方米（34989宗），较去年1—5月277万平方米（25479宗）增加35%，今年市场氛围改善明显。

地铁决定板块热度

5月成交环比增加的仅天河、从化、花都、番禺四区。

其中天河本月成交3.59万平方米（351宗），同比增加5%，得益于兰亭盛荟等项目的持续推货，天河成交表现坚挺，一定程度上说明广州市场上购买力较强的购房者保持持续入市的趋势，广州中高端物业市场目前仍然维持着强势表现。

另一比较抢眼的区域为从化，该区本月成交3.47万平方米（326宗），较上月增加17%。从化热度提高主要原因为14号线沿线以及江浦板块多个项目于“五一”期间加推。从网签情况来看，该区比较受到买家欢迎的项目为珠江壹城，主要原因为该盘距离14号线神岗站约1公里，两站可换乘知识城线，9站可达嘉禾望岗，对通勤要求较高的买家具有较大吸引力。

此外，根据“五一”调研发现，14号线开通对从化楼市的“盘活”现象日益显著，从化项目开发商推货热情明显提高，几乎每一个从化楼盘都拿地铁做卖点。

热点板块增城、南沙本月成交均出现较明显下滑，主要原因是区内不同板块成交“冷热不均”。

其中，增城累计成交21.82万平方米（2212宗），环比下跌25%。科慧花园、品秀星图两大地铁通勤盘集中了全区38%的成交量。但新入市的荔城远离地铁项目，单盘月度成交普遍集中在10—20宗，可见缺少配套支持，购房者对距离较远的板块接受程度较低。

南沙情况与增城类似，金洲板块两大刚需大盘阳光城丽景湾、越秀滨海新城“五一”期间各加推超百套单位，现场出现排队看样板房、持续走量的情况。相反，东涌、大岗等板块则欠缺人气。

稳定成今年新房市场特征

5月，Top10盘累计成交25.39万平方米（2604宗），占总成交面积的33%，热盘对购房者的吸引力较高。包括科慧花园、越秀滨海新城、阳光城丽景湾在内的区域大盘均选择了在“五一”推货。故本月Top10成交盘中，排名靠前的基本以大社区刚需盘为主。

此外，成交热盘中亦包含保利罗兰国际、兰亭盛荟两个单价4万—5万元/平方米的中高价位项目，说明目前市场上一定数量的高端首置以及改善型需求买家已持续入市。

回顾2019年1—5月一手市况，开发商推货力度较去年同期积极，买家入市、成交速率亦明显提高，且基本维持在每月7000宗以上成交水平，可见“稳定”是2019年至今新房市场的一大特征。

结合成交数据以及“五一”调研情况来看，目前市场需求仍未回升至以往高位，传统“黄金周”火爆表现未现，亦暂未发现大幅促进购房者入市的动力，加上市场调控依然严格，预计买卖方将维持当前理性态度对待市场。

当然，6月市场仍存在不少利好。

首先，新批供应量不断提高，5月末随着新一轮供应潮，各区迎来推货高位。供购房者选择的产品、货量稳步增加，包括广钢南区的保利东郡、番禺华南板块的广地花园，黄埔科学城板块的保利罗兰国际等项目将持续加推，可预期6月将会迎来新一波“推货潮”。

其次，2019年以来房贷利率持续低位，目前部分商业银行首套房贷款利率已下调至基准利率上浮5%，购房成本降低将刺激入市。最后，从“五一”调研情况看，近七成项目价格保持平稳未有调价动作，目前理性市场环境利于买家入市。因此，广州中原研究发展部认为，6月与5月成交量持平或轻微提升的可能性较高。