在国研新经济研究院执行院长朱克力博士看来，成都要建设的消费型社会必然是“人本消费社会”或“协同消费社会”，需要以“场景先行、服务市场”为基本理念，优化营商环境，向市场提供普惠式机会和有竞争力的人才政策，营造适应新技术趋势和新消费需求的应用场景，培育城市新经济产业。

每经记者 余蕊均 每经编辑 杨欢

热闹了半个多月的“618”终于结束，各大电商平台晒出的交易数字再次令人惊叹，从北上广深到“小镇青年”，都展现出强大的“购买力”。

而日前公布的宏观经济数据显示，今年5月，全国社会消费品零售总额同比增长8.6%，增速比上月加快了1.4个百分点。国家发改委新闻发言人孟玮表示，一系列促进消费的政策举措正在逐步落地见效。

“在拉动中国经济高质量发展的多轮驱动中，消费发挥着不可或缺的基础性作用。”国研新经济研究院执行院长朱克力博士表示，去年以来出台的多项政策，为消费结构升级营造了良好的制度环境，有利于促进消费潜力持续释放，夯实消费的“压舱石”作用。

在他看来，消费今后将进一步充当“压舱石”，在拉动国民经济增长中将发挥更大作用，而且是以个性化、多样化升级方式体现，发展型和享受型消费需求将进一步扩大。同时，消费结构升级的内涵将发生深刻变化，大众消费的升级更多地体现在消费理念、消费方式和消费品质上。

朱克力在接受《每日经济新闻》记者（下称NBD）专访时表示，中国正趋近于从生产型社会向消费型社会转型的临界点，同时，在新经济发展时期，中国有望走出一条与传统大众型消费社会不同的、更为现代的新型道路。

“我想称之为‘人本消费社会’，也可以叫‘协同消费社会’。”朱克力说，“其本质是同新一轮科技革命和产业变革催生的‘新经济’相匹配的新型社会形态。”作为国家级智库专家，朱克力对成都发展寄予厚望，乐见其成“新场景先行者”并构建出新的“经济-社会范式”。

临近拐点：从生产型向消费型转型前夜

NBD：有观点指出，2018年我国消费对国内生产总值的贡献率为76.2%，已经开始向消费型社会转型。在您看来，我国是否已经走到了从生产型社会向消费型社会转型的“拐点”？

朱克力：毋庸置疑，中国正处于从生产型社会转向消费型社会的历史大进程中，随着消费对经济增长的贡献率到达一定水平，就更加趋近于向消费型社会转型的临界点。在此过程中，首先需要对拐点本身有所定义。“拐点”往往指一个相对小的周期，但通常不是一两年的短暂时间。而这个“拐点”，会随着内需的升级而完成具有历史性的转折，真正向消费型社会奋力转型。

国外发达国家经历过从工业社会到消费社会的转型逻辑。一般意义上的消费社会，本质在于消费的大众化，即大量过去作为高端消费品的商品“飞入寻常百姓家”，所以也被称为大众型消费社会。在这种社会形态下，经济上，生产能力过剩与有效需求不足的矛盾得以缓和；政治上，社会阶层间的矛盾也大为减少。但这种传统的大众型消费模式，一方面也带来了物质化的弊端，另一方面造成了资源过度消耗和生态环境问题。

与国外发达国家经历的传统大众型消费社会相比，中国在新经济发展时期，有望走出一条更为现代的新型道路，我想称之为“人本消费社会”。顾名思义，“人本消费社会”基本内核是以人为本，主要特点是尊崇共享、回归自然，重视环保与简约，注重消费品质和结果。基于新经济时代的互联网生态，在人本的内核下，人人既是生产者也是消费者，人人可以通过合作的方式与他人共同享用产品或分享服务，因此对这种新型消费模式构建的社会形态，也可以叫“协同消费社会”。

NBD：在您看来，消费型社会的本质是什么？与“美好生活”是何关系？

朱克力：中国正在由传统生产社会进入一个新型消费社会，这种新型消费社会，我们无论是命名为“人本消费社会”还是“协同消费社会”，其本质是同新一轮科技革命和产业变革催生的“新经济”相匹配的新型社会形态。针对人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，积极促进和迎来“人本消费社会”或“协同消费社会”，恰恰是为实现“美好生活”提供更为宽广辽阔的社会动态场景。

在经济学含义中，消费本身代表需求、具备购买力，也就是说不仅要有某种需求，更重要的是，有没有与需求相对应的购买力，这也是传统政策失灵的场域。新型消费倡导的是人本消费、协同消费、共享消费，对创新提出了很实质性的命题，因此，鼓励消费从本质上就是鼓励创新，只要让消费者自己去选择他喜爱的产品，自然会有一批具备创新能力的产品脱颖而出，为“美好社会”添砖加瓦。

跨越难关：遵循“三破三立”新经济法则

NBD：尽管各界对消费的重要性已有共识，但如何促进消费、形成强大的国内市场仍需探索。一个较为明显的现象是今年以来各种“水果自由”，引发了大众对消费是否“升级”的讨论，您对此作何评价？

朱克力：必须看到，消费结构升级是一个具有基本面意义的大趋势：由生存型消费需求向发展型和享受型需求不断升级，居住、医疗保健、交通通讯和教育文化娱乐服务消费支出增速远高于食品、衣着、居住等物质消费支出增速，低品质消费需求向中高端消费需求不断升级，以线下消费方式为主逐渐向以线上线下相结合方式升级。

除消费类型出现明显升级趋势外，消费升级特征和表现也更为多元和丰富，尤其是消费内容、消费品质以及消费方式等呈现出了新的特征，开始从传统消费转向新兴消费，从商品消费转向服务消费，并且更加关注商品的品质、购物的体验以及其他多元化需求。

当然，局部存在的消费结构性分化或消费分级的态势，在消费类型、消费群体和消费城市上也有所体现。但这种分化仍然不构成主流性的趋势，整体上的消费结构升级依然是大势所趋。

NBD：从实际情况看，激发城乡居民消费潜力，还需破除哪些障碍？尤其是在教育、养老等高投入背景下，地方政府是否可以采取有效措施缓解大众消费的“后顾之忧”？

朱克力：激发城乡居民消费潜力，目前还需通过全面深化改革破除一些制约居民消费最直接、最突出、最迫切的体制机制障碍，从而跨越转型难关。为此，我建议遵循“三破三立”新经济法则。其中，重塑边界先“破界”、重构介质先“破介”、重建规则先“破诫”，这是“三破”；战略创新需“立志”、战术创新需“立智”、制度创新需“立制”，这是“三立”。在动态平衡中实现“三破三立”，改革和创新二者不可偏废，也不会一蹴而就。

当前，教育、养老、医疗等公共服务供需失衡以及较高的抚养成本导致居民边际消费下降，在“三破三立”新经济法则之下，从消费供给创新、消费感知提升、消费格局营造、消费理念引导、消费环境优化等方面采取一揽子有效措施，可望最大程度缓解大众对消费的“后顾之忧”。

场景先行：调动各方力量共建消费型城市

NBD：成都最新提出要加快建设中国特色的消费型城市。在您看来，成都此举是否符合发展规律？它对成都未来的发展有何意义？

朱克力：我了解到，成都最新提出要加快建设消费型城市，也是在意料之中。我认为，此举与近年来成都大力推进新经济发展的城市创新实践，二者之间有望形成一定的耦合关系并构建出新的“经济-社会范式”。其中，发展新经济侧重经济维度，建设消费型城市侧重社会维度。

因此，成都提出将通过多方发力“率先突破”，构建全面体现新发展理念的消费型社会制度机制和政策体系，我认为是符合经济社会发展规律和城市新治理逻辑的顺势而为之举。城市主动作为，调动各方力量的积极性，共同建设消费型城市，迎接“人本消费社会”或“协同消费社会”的到来，对成都未来发展形成新经济唱主角、新动能挑大梁、新场景成气候、新治理护好航的“新经济都市圈”具有重大而深远的意义。

NBD：作为西部消费中心，成都的消费实力一直备受国内外品牌青睐，但随着周边城市的崛起，这种商业首位度受到一定挑战。在您看来，成都要建成“消费型社会”，可以从哪些方面加大培育力度？

朱克力：成都要建设的消费型社会必然是“人本消费社会”或“协同消费社会”，需要以“场景先行、服务市场”为基本理念，优化营商环境，向市场提供普惠式机会和有竞争力的人才政策，营造适应新技术趋势和新消费需求的应用场景，培育城市新经济产业，使成都逐步发展成为“产城融合”和“产才融合”的新经济城市和新经济都市圈。

成都消费市场活跃，得益于成都人独特消费理念和成都深化服务业供给侧结构性改革。作为发力新经济的“新场景先行者”，成都提出到2022年生活性服务业产业增加值将达到5000亿元并初步建成国际消费中心城市，积极推动消费方式多元化，引领培育新兴服务业态，形成高质量发展的消费市场，将为建成“人本、协同”的消费型社会打下坚实基础。

近年来，一些高规格的世界级足球赛事总能吸引不少中国企业家到现场观赛，比如前不久刚刚落下帷幕的欧冠决赛，包括万达董事长王健林、建业董事长胡葆森、富力董事长张力等人都组团前往。

与此同时，中国资本也大量介入海外足球市场，并购了英格兰、西班牙、意大利、法国等地的多家足球俱乐部。其中，曾经的连锁酒店行业风云人物郑南雁收购的法甲尼斯俱乐部被认为是中资收购国外球队最成功的案例之一。

《每日经济新闻》记者独家专访了曾带领7天大步追赶如家，用最短时间实现IPO的企业家郑南雁，听他讲述从一个企业家到跨界投资人再到创业者的体会。

如何看待投资国外足球俱乐部？

从2016年夏天收购法甲尼斯俱乐部至今，这支球队的估值已经翻了至少两倍。

“真的就只是一门生意。”尽管不方便透露具体收购价格，但郑南雁还是耐心地给记者算了一笔账。

尼斯俱乐部一年五六千万欧元的收入，在中国只能算一个小公司的体量。只要计算出公司管理的支出、收入，也就是评估好球员买卖和电视转播收入两个系统，“甚至不懂足球都没有关系，我也不需要直接参与球员买卖的决策。”

专业的人做专业的事，这是郑南雁投资和运营国外足球俱乐部一个十分重要的理念。

在2016年投资法国尼斯俱乐部的时候，郑南雁就表示，投资足球，一定要投资“核心竞赛圈”做得很好的球队。所谓核心竞赛圈，是指球队竞技层面的实力，包括聘请教练、买卖球员、排兵布阵等，这个软实力，只能靠原来的团队来做，如果不好，就不能投。

“中国足球本身落后，你对人家指手画脚有什么好讲的。”郑南雁和当时一起投资尼斯的其他股东形成了共识，要给俱乐部原有运营团队自主权和支持。

“任何一个行业进入国际化市场，就是你怎么和人家合作，而不是让人家完全按照你的想法，要给当地的人更多主动权。”他坦言自己不懂足球俱乐部的运营，但会对球队的核心管理层充分放权，尊重俱乐部传统，支持俱乐部很多发展计划。

无论是法国尼斯还是美国凤凰鸣扬，它们都有一个共同点——强悍的青训体系，以此为一线队源源不断地输送着足球人才。

比如尼斯的青训，享誉法国，人才辈出，拥有全欧洲最年轻的一线足球运动员，培养过法国国门洛里、莫德斯特等球星；美国凤凰鸣扬俱乐部的青训拥有5500名职业球员，是北美最大的青训机构。

这些才华横溢的少年，即使不走职业足球的发展路径，也能够在知名高等学府获得更多其他专业方面的深造机会。

如何看待国内青少年足球教育难点？

海外足球俱乐部青训的经验，正是郑南雁希望引进国内的重要内容，也是后来麦菲足球俱乐部诞生的缘起。

自2017年麦菲落地到现在试运营的一年时间里，仅广州就招收了近1200名队员，布点覆盖4大中心城区18个社区化教学点。按照麦菲的构想，这将是一个逐渐呈井喷式发展的市场，预计到2020年素质教育规模可以达到1700亿元。

这是个体育行业，更是个教育行业，但郑南雁事先没有料到，这还是个“地产行业”。

“最大的问题是找场地太难了。”郑南雁原本以为，只是需要寻找一些合适的场地，然后长期租下或买下后进行简单改造，但他发现大城市里几乎没有场地可以用。

如此一来，他只好找各开发商去谈，“就好像回到了做快捷酒店那会儿，到处去找能改造的楼，最终逃不开跟地产有关。”

一件原本“轻资产”的事，猝不及防地变“重”了。

但好在事情总有两面性，郑南雁乐观地想：一方面，从行业竞争来说，门槛被拉高，很难有对手会愿意做这个事情了；另一方面，随着城市发展，未来土地只会越发稀缺，这些长期投资的球场只会更值钱，甚至成为麦菲重要的营利来源。

青训是一个慢工出细活的过程，国内孩子随着年龄的增长，课外时间逐渐减少，能够投入到足球培训的时间就更少了。郑南雁表示，麦菲的学员里，大部分都是四年级以下的孩子。相比之下，国外的足球青训，能坚持到16岁青春期的孩子比比皆是。

除此之外，国内家长对足球教育也存在着不小的认知偏差。即便在很多足球水平很高的发达国家观念里，足球教育不仅仅是球技的培养，更是人格的培养，本质上是一种素质教育。“但目前国内的家长一般只重视语、数、英或艺术类的教育，对体育类的教育重视程度不够。”

但好在，与当年做酒店的快速扩张、快速营利、快速上市思路不同，郑南雁坦言，现在自己渴望做一件不那么迫切赚钱，一件很慢但很有意义的事情。然而他又发现，这件事情似乎比想象中更为困难而漫长。

如何看待长租公寓的发展现状？

去年6月，郑南雁出任魔方公寓董事长。魔方公寓的大股东华平投资，曾是7天酒店早期投资者。人们期待，在酒店业造诣颇深的郑南雁能融会贯通，在长租公寓领域再掀波澜。

在此之前，魔方一直用酒店思维经营着长租公寓，而郑南雁的到来彻底颠覆了这一理念。

“我虽然是酒店行业出身，但知道不能以酒店思维来做长租公寓。”在郑南雁看来，客群不同意味着需求不同。“相对于酒店客人的一两晚，长租公寓租客至少要住6~8个月，他们在很多事情上不会妥协。”

“魔方公寓出租率比酒店高，从未低于过90%。”郑南雁表示，“有稳定的现金流作为基础，加上不碰租金贷，魔方有着扎实的基础和文化。”

同样地，郑南雁并不主张公寓的网络化广布局，他希望魔方的扩张战略是有所取舍、有所聚焦的。

6月24日，深圳迎来一场针对五宗住宅要地拍卖争夺之战。这也是近二十年来，深圳土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应，被业内誉为“史诗级土拍”。

此次土拍吸引了超过80家房企参与，其中不乏万科、中海、保利、新城、华润等排名前十的房企，而佳兆业、招商蛇口、深业、金地、卓越等本土开发商更是积极应战。其中，深业与万科、佳兆业与力高组成联合体，甚至参与了全部地块的竞拍。据深圳乐居，截至拍卖前三天，房企缴纳保证金已经高达1100亿元。

据一个月前深圳市土地房产交易中心发布公告，深圳以挂牌方式公开出让五宗居住用地的使用权，累计供应土地面积约为17万平方米，建筑面积约为69万平方米。

相较于2017全年仅挂牌2宗宅地，2018年全年挂牌13宗地块（其中6宗为“只租不售”的深圳市人才安居集团所持，2宗在深汕合作区内），此次条件限制相对宽松的5宗地供应，对于土地资源稀缺的深圳而言，确如市场所言为豪放的大手笔。

据悉，此次大规模土拍在将来并不是绝无仅有。深圳市规划和自然资源局官方回应称，下半年将继续按照市政府部署，分批供应住宅用地，稳定市场预期。

有出让地块与“前地王”为邻

在这次竞拍的五宗地块中，龙华区和宝安区因位于传统的豪宅片区，并与早前地王相邻，受到市场强烈关注，最高地价被限定为65.9亿元、59.1亿元。

在此之前，龙华区曾接连拍出过三个地王。最近的是在2016年6月产生的单价地王，由金茂与电建联合体以82.92亿元取得，楼面地价高达56781元/平方米。

“这个地王价在当时确实猛。”深圳乐有家资深中介王杨告诉记者，那时深圳楼市正值火热，地王片区新房均价约在5.5万元/平方米，而地王的楼面价已超过了新房价格。

《每日经济新闻》记者实地走访该地块发现，龙华区新出让地块与前地王属同一片区，如今周边新房价格普遍在6万~7万元/平方米，二手楼盘如华业玫瑰四季、中航天逸、水榭春天二手成交均价已在7万元/平方米，金亨利首府、汇龙湾更是逼近10万元/平方米。

而在宝安区，泰禾曾于2015年以57亿竞得宝安尖岗山地王，最高楼面价7.99万元/平方米，刷新了当年深圳单价记录，而此次拍卖地块亦与前地王相邻。

此外，宝安区新出让周边还围绕着招商华侨城曦城、中海九号公馆、誉名别苑等数个豪宅项目，据该片区中介经纪人小陈告诉《每日经济新闻》记者，目前该片区二手房均价约10万元/平方米，部分好的地段可达到16万元/平方米。根据此次拍卖最高折合楼面价4.87万元/平方米来看，吸引到众多房企争夺不足为奇。

相较于此前深圳部分地块转让条件来看，本次竞拍地块虽设有“单限双竞”、配建人才房等条件，但仍相对宽松。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，龙华和宝安区地块虽被限价，但折合楼面价仍接近5万元，未来定价基本要在10万元左右，这对于已经新房供应量相对较高，已过度炒作自贸区、前海湾、福田区后花园概念的龙华和宝安而言，将来去化压力不小。

值得注意的是，当年龙华、宝安取得的地王项目至今都仍未入市，关于项目入市时间的消息仍在不断推迟。

在此次出让的五幅地块中，较为偏远的坪山地块被要求配建人才房面积约占人才配建总面积四成。李宇嘉认为，保障房是满足人才基本需求，而不是居住的福利，偏远也是正常现象。

记者了解到，坪山过去曾是配建保障房重要区域，也存在租不出去卖不出去情况，但近年来深圳东进计划及坪山区规划了新能源基地、文化产业基地等，逐渐有了一定的居住需求。

“单限双竞”入场券昂贵，房企倾向联合拿地

据深圳市房产土地交易中心，此次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积；竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。

当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。其中，只租不售的人才住房产权归政府，竞得人建成后无偿移交。

“深圳很少有出让地块这么多房企抢拍。”李宇嘉表示，“房企之所以踊跃竞拍，一是对未来市场有预期，深圳2018年~2035年只有40%的商品房用地供应，可谓供不应求；二是在低价高昂的深圳，房企能有土地有项目的布局，无论对于企业融资、资本市场估值，还是市场占有率等都有重要意义。”

此外，出让条件还明确规定，商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修；居民家庭新购买商品住房的，自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让；项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

Q房网大深圳区总经理林家乐表示，此次集中土拍对市场层面影响，无论是此次土拍还是官方信息，都给市场传递了稳定信息，刚需不必为深圳未来供应恐慌。

因为土地价格相对高昂，房企联合拿地依然成为此次土拍的一大特点。据深圳乐居报道，深业联合万科、佳兆业联合力高，参与了全部地块的竞争；招商蛇口将有可能与九龙仓及香港置地联合拿地。

近日，多家房企陆续转让旗下项目股权。截至23日，北京产权交易所预披露的信息显示，6月以来涉及房地产行业的股权转让项目有8宗，5月以来为20宗。

6月20日，据北交所信息披露显示，华侨城旗下公司拟转让西安思睿80%股权及相关债权。此前的6月14日，华侨城旗下公司云南腾越翡翠城有限公司在北交所挂牌转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。

6月13日，阳光100公告称，公司出售重庆阳光一佰70%股权，买方为融创西南房地产开发（集团）有限公司，总代价约为13.34亿元。6月12日，上置集团发布公告称，拟向阳光城出售辽宁沈阳项目公司100%股权，交易总对价12.85亿元。

据悉，近阶段监管层重点关注房企资金安全，多家房地产企业收到交易所的年报事后审查问询函，问询内容涉及企业利润情况、资金往来情况、现金流与货币资金、房企的杠杆和偿债能力等。

6月18日，世茂地产在股东周年大会上表示，现在国内融资情况整体收紧，尤其是对于中小型开发商。这也成为实力房企开展收并购的一个好时机。

业内分析认为，随着房地产行业竞争日趋激烈，行业发展在“量”上处于顶部，兼并加剧，行业集中度将持续提升。2019年，房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，龙头房地产企业优势更加明显，小企业拿地难的局面将加剧，收并购及合作拿地将成为房地产企业获取项目的重要手段。

世贸地产相关负责人表示，两三年前，很多内地房企发行了大量公司债，这些债务很多将在今年和明年逐步到期。这样的企业目前再融资或者发债都有些困难，所以很多内地房企今年不得不选择出售项目，市场并购机会也相应增加。

世茂方面披露，目前已经公告的并购金额近200亿元，而收购的货值已经接近2000亿元，规模接近全年投资计划的七成。上述世茂相关负责人说，内地房企之间的竞争到了“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”的阶段。

“监管层对行业的稳定与防风险监管更加精准。”亿翰智库一位分析人士指出，未来金融机构对房企的融资可能会更加谨慎，迫使房企加快市场资金回笼。

报告中提到，大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰，之后便一路下滑；而小型投资者则与之刚好相反。

美国房地产数据公司CoreLogic的最新研究表明，美国投资者对于房地产的购买热度居高不下。2018年，投资者花在购买房屋上的资金创20年以来的新高。

不过值得注意的是，统计数据显示，这种增长的动力并非来自大型机构买家入场，而是受到大量中小型房产投资者的推动，其中不少投资者都是刚需房的买家，尤其在租金回报率相对较高的城市、地区，这类情况特别明显。

小型投资者涌入房市

CoreLogic的研究显示，2018年美国投资者将11.3%的资金投入了房地产市场，这是该公司自1999年进行这项统计以来的最高纪录，不但高于2017年的11%，也高于上一个高峰期（2012~2014年）的10.3~10.9%，当时的美联储还坚守零利率，并在施行量化宽松（QE）的货币政策。

CoreLogic在报告中提到，持有100套以上房产的大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰（投资占比约24%），但之后便一路下滑，截至去年底已不足17%；与之刚好相反的是，持有房产不超过10套的小型投资者自2013年起开始逐年加大了对房地产的投入，到2018年末时的投资占比已从2013年的48%上升到近62%。

而持有10~100套房产的中型投资者，其情况与大型投资者类似，当前在房地产上的投资占比为22.7%，较2009~2011年期间的近30%大幅下降。

此外，2018年投资者在刚需房上的投入比例高达20.3%，远高于对中、高端房产的投资（分别为7.8%、6.3%）。

如果结合去年全球金融投资环境来看，小型投资者在房地产上加码的做法可谓是“歪打正着”。据德意志银行统计，若以美元计价，包括股票、债券、信贷、商品在内的70多个资产类别，其中九成在2018年的回报率为负，是自1901年有统计以来最糟表现。

但房地产市场却是个例外，惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在2019全球房地产展望报告中指出，去年的发达国家市场，除了澳大利亚、加拿大、瑞典等国之外，其他国家的房产价格均呈上涨趋势，2018年加息4次的美国均价也上涨了5%。

投资者更倾向在东部买房

CoreLogic的研究还发现，投资者更倾向于在美国东部买房，其中购房率最高的10座城市有8个位于东部（底特律、费城等），而只有两个在西部，分别是得梅因（Des Moines）和俄克拉荷马城。

相反，美国房产投资活动最不活跃的五个城市全部位于落基山脉以西，其中四个城市都在位于加利福尼亚州——美国房价最贵的地区之一。

至于为何不同地区的投资热度差异如此之大，CoreLogic在报告中称，投资者买房最优先考虑的通常都是投资（租金）回报率，而房价较高的地区，由于市场溢价过多，租金回报率往往不会太高，市场也会比较平淡。

与之相反，人口较多，同时均价较低的城市的房产交易量则往往要高很多，比如购房率排在第一的底特律，据美国住房联合投资公司Unison近日发布的一份报告显示，底特律房价中位数仅51233美元，而当地人均月收入的中位数28617美元，买房并不用承担太多经济压力。

当然，除了租金回报率之外，投资者还会考虑未来房屋增长潜力、当地空置率、房产税等因素。报告还称，通常一个供不应求的房地产市场尤其能吸引资金流入，因为投资者普遍认为，投资一个供应不断减少的市场，远比一个供应持续增加的市场更安全。

降息预期将为房市推波助澜？

尽管美联储在6月的议息会议上并未宣布降息，但美联储主席鲍威尔极为鸽派的表态，已让市场对于美联储年内降息的预期空前放大。

这一点从美国最大的房地产抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）最新公布的房贷利率上就可见一斑。当前30年期的固定房贷利率为3.84%，低于一年前的4.57%；15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前为4.04%；5年期的平均浮动利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。

Zillow经济学家施塔克曼（Matthew Speakman）表示，本周抵押贷款利率基本持平，但在大西洋两岸两大央行相继唱“鸽”之后，抵押贷款利率料将继续下滑。

美国抵押贷款银行家协会（MBA）总裁兼首席执政官布鲁克斯米特（Bob Broeksmit）表示，由于降息预期大增，不少人选择暂时撤回了房贷申请，希望之后会有更低的贷款利率。他称：“尽管上周的贷款申请量下降了4%，但再融资率比一年前增加了79.5%，购买活动也增加了4%”。

对于房市而言，降息可以直接降低投资者的投资成本，这无疑是一个不容忽视的利好因素。

全球海外中文房产平台居外网董事兼CEO罗雪欣女士在接受第一财经采访时表示：“美国房价近年来一直稳定上涨，但去年以来，由于按揭利率上升而遇冷。今年上半年美联储关于年内利率不变的信号，已经让楼市有回暖迹象，如果年底前降息，则将导致更多投资人和资本进入楼市，楼价上涨速度将加快。

她还称：“以前，在美国买房，一处房源会有好几个潜在买家竞争，买方经纪人要使出浑身解数才能帮客户拿下看中的房子。随降息而来的楼市升温，这种现象料会重现。我们预料到202年上半年，美国楼价上涨速度会高于2018年的增幅（4%），但还不至于超过2017年（增幅7%）。”

下个月起到上海出差的旅客，需要自带牙刷、梳子等生活用品了。根据《上海市生活垃圾管理条例》，上海市旅游住宿业7月1日起将不主动提供牙刷、梳子、浴擦、剃须刀、指甲锉、鞋擦等六类一次性日用品，违者将被最高处以5000元罚款。

业内专家表示，酒店不主动提供“六小件”，可以从源头上推动生活垃圾减量化，但也的确会给消费者带来诸多不便。告别“六小件”，我们还能愉快地住酒店吗？

不主动提供“六小件”

多家酒店已经行动起来

尽管离正式执行日期还有一段时间，但记者在上海徐汇区的多家五星级酒店看到，大堂里已设有“7月1日起，酒店将不主动提供一次性用品”等标语。上海闵行区一家快捷酒店表示，从6月中旬开始，前台人员还会口头提醒入住旅客这一规定。

包括艺龙在内的多家在线旅游网站目前均在订房页面提示，7月1日起，上海旅游住宿业将不再主动提供牙刷等一次性日用品。

上海市文化和旅游局市场管理处负责人表示，新规的要点在于“不主动”，即酒店不能主动配置、设置一次性用品。但当住店客人明确表示需要时，酒店仍可提供上述“六小件”，提供方式可以是送物上门，也可以是客人到特定地点申领。

记者注意到，上海市规定的不应主动提供的一次性日用品与酒店行业所说的“六小件”有一定区别。业内人士表示，通常说的“六小件”是指牙刷、牙膏、香皂、浴液、拖鞋、梳子，其中，仅有牙刷、梳子出现在上海市规定的“不应主动提供的一次性用品”名单中。

上海市文化和旅游局解释，一次性拖鞋和香皂不在此次名单内，是因为前期调研时，消费者普遍反映这两类用品不方便随身携带。此外，市面上售卖的大部分浴液规格都超过100毫升，超过民航局规定随身行李携带液体的上限。

“因为牙刷进了目录，牙膏实际上也无法在房间提供。”绿地酒店旅游集团市场传讯总监王苗苗表示，酒店行业一次性用品供应链较为成熟，牙刷、牙膏一般为套装，不主动提供牙刷也就意味着牙膏暂时无法提供。“我们也在研究，后续是否可以提供独立包装的牙膏。”

上海市文旅局表示，此次推出的目录是“2019年版本”，未来随着公众对垃圾减量化的认识不断提高，这份名单也将有所调整。

每天数百万套一次性用品被丢弃

便利背后是惊人浪费

酒店不再主动提供“六小件”，直接受影响的无疑是消费者。

武汉创业者徐志强表示，因工作需要经常到上海出差，很多出差是临时决定的，有时会从办公室直接出发，根本来不及收拾日用品，对于一次性用品比较依赖。

青岛市民崔女士表示，出差或旅游时，一般会自带洗漱用品。“牙刷用一次扔掉挺浪费的，香皂只用一两次也很可惜。”

据了解，近年来许多城市都曾尝试不主动提供“六小件”。如杭州市规定，住宿、旅游、餐饮经营者不得在经营活动中免费提供一次性用品。广东、云南、山东等地也都曾倡议酒店取消“六小件”。

但在不少地方，实际收效却不尽如人意。业内人士表示，酒店行业竞争激烈，消费者已习惯“无微不至”的服务，这需要旅客进一步转变消费观念。

携程大住宿事业群国内平台总经理杜亮亮表示，全国酒店行业客房数量在1300万到1500万间，按入住率50%计算，保守估计全国每天至少有650万套一次性用品被使用和丢弃。不主动提供一次性用品，对垃圾减量化有重要意义。

“中国是一个大国，每个领域看似微小的节约都会产生巨大的效果。”来自乌克兰的留学生蒂娜说。

不提供一次性用品不能成“额外收费”借口

有网友认为，酒店不再主动提供一次性用品，节省成本后能否降一降房费？

对此，华住酒店集团表示，酒店一次性用品价格较低，对酒店成本影响有限，实施新规后，还可能增加酒店管理和人力成本，目前华住没有调整房费的计划。

记者拨打万豪、香格里拉在上海的两家酒店订房电话，客服人员均表示，7月1日起将严格执行相关规定，但如果消费者提出明确使用需求，在提供的同时是否额外收费还未确定。

监管部门已对借机收费说“不”。上海市文旅局表示，星级饭店评定标准等行业标准对特定酒店的服务有明确规定的应当遵照执行，没有相关限制的，是否收费由企业自行决定。如要收费，需明码标价，如原先不收费的，不得借机收费。

中国社科院旅游研究中心特约研究员刘思敏认为，除不再主动提供“六小件”外，酒店行业推进低碳环保化经营任重道远。“比如酒店床单、被罩由一天一换改成一客一换，将夏季空调温度默认设置成26摄氏度，有条件的酒店可采用太阳能等清洁能源。”

2018年以来，长租公寓呈现爆发式增长态势。作为一种新业态，长租公寓在满足人口租住需求的同时，仍面临企业盈利困难、市场监管滞后、行业标准缺失等一系列问题。今年市人代会上，市人大代表叶银忠提交了一份关于促进长租公寓行业健康有序发展的建议，日前得到“解决采纳”的答复。

盈利难是长租公寓普遍痛点

目前上海已成为集中式长租公寓品牌数量最多、总体供应量最大的城市之一。据相关统计，2018年上半年进入上海的长租公寓主要品牌达22个，开业项目约160个，总体量约3.5万套；第二季度长租公寓平均月租金133元/平方米，平均入住率89%。

在叶银忠看来，考虑到上海人口密集且人口聚集态势持续加强、房价高企等因素，长租公寓有着巨大的市场需求，作为一种新业态，长租公寓如能健康发展，对构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，起到了积极有益的作用。但另一方面，如果不善加引导、做好监管，这一新业态极易走向失序，不仅损害健康租赁住房体系的建设，还可能导致金融风险隐患。

长租公寓发展面临哪些问题? 叶银忠做了一番调查梳理。

别看长租公寓市场火爆，但企业盈利困难。叶银忠说，投资回报周期长、盈利难是长租公寓运营企业普遍的痛点。由于购置成本和租赁费用较高，一些企业资金压力巨大，加之营销和运营管理能力不适应新业态要求，致使目前长租公寓运营大多处于维持状态，实现盈利的企业不多。

市场监管滞后。面对资金投入大、回报周期长，一些企业未在提升经营能力上下功夫，而是违规利用金融工具加速运作。比如私自盗用租客身份信息办理“租金贷”业务，侵犯租客权益，积聚金融风险。“面对这个新业态，我们在产业扶持、政策支持、市场监管等方面都没有及时跟上，市场监管也往往‘无法可依’。”

“长租公寓行业缺乏规范，行业标准还是空白点。”叶银忠表示，一些企业为追求利润，只图降低成本加快周转，放弃质量和服务底线，“甲醛房”等行业乱象频发，严重损害消费者利益。

力争尽快启动条例修订程序

如何促进长租公寓行业健康有序发展？叶银忠认为，首先是完善住房租赁立法，以维护房屋产权人、长租公寓运营企业或机构和承租人的合法正当权益。记者了解到，修订《上海市房屋租赁条例》已纳入《市十五届人大常委会立法规划（2018年-2022年）》，并作为2019年度重点调研项目。国务院也正在制定《住房租赁条例》，已向社会公开征求意见。

市房屋管理局表示，将立足本市实际，密切跟踪关注国家立法进展情况，力争尽快启动《条例》修订程序，进一步规范房屋租赁行为，保护租赁利益相关各方合法权益。

要让长租公寓得到健康发展，需要一定扶持产业政策，叶银忠认为，针对长租公寓，需要制定相应的产业扶持政策，形成租赁市场多元化供应格局，引导企业通过合法和正常途径获得融资和税收政策支持，开拓住房租赁企业融资渠道，为企业提供必要的金融支持。

市房屋管理局表示，在融资政策上将加大信贷支持的力度，目前本市针对租赁住房开发建设的贷款年限，已从原先最多20年放宽至30年，多家市属重点企业与银行签订了银企战略合作备忘录，积极推行大银团贷款模式，匹配租赁住房建设的大资金和长周期要求；支持发放住房租赁专项债券，推动住房租赁企业发行公司债券和资产支持证券。

禁止将“租金贷”强加承租人

针对长租公寓产生的一系列问题，最重要的是规范行业标准。叶银忠建议，制定住房租赁行业标准，明确在建筑结构、房屋品质、装修条件、设施配备、室内空气质量等方面应达到的基本标准。

他建议，加强长租公寓的金融监管、安全监管和市场秩序监管。对使用金融产品的运营企业，根据企业注册资金、经营规模等条件，划分相应的监管级别，采取差异化监管措施。当前，以“租金贷”监管为重点，禁止长租公寓企业与金融机构或网贷平台勾结，将“租金贷”或类似产品强加给承租人。

据悉， 2018年12月，市住建委、市房管局联合制定《关于印发的通知》，从权属合法、结构安全、消防安全、技防安全、环保卫生、设施配套、面积合规和技术标准等八个方面，提出一整套有针对性的要求，指导各区将“非改租”纳入有效管理。

市房屋管理局表示，下一步将启动研究租赁住房建设导则，强化对规划、设计、建设、运营等租住全生命周期的品质管理，逐步引导形成符合上海特点的高品质租住生活方式，强化租赁住房安全防范。

随着毕业季来临，毕业生成为租房市场的主要需求群体。数据显示，虽然一线城市应届毕业生就业比例持续下降，但大多数期待或选择在一线城市就业的毕业生中，仍有近七成需要租房。

记者从多名正在租房或准备租房的高校应届毕业生了解到，线上房源网站及APP是他们找房的主要渠道，但整租房租超出心理预期、理想“合租”不好找、直租房源又太少，成为他们进入社会前的第一道难题。

租房中介APP发布的整租房源信息，租金价格超出多数应届毕业生的心理预期。APP截图

现象1

一线城市就业比下降 需求不如往年

近日，由麦可思研究院撰写、社会科学文献出版社出版的《2019年中国本科生就业报告》显示，近年来本科毕业生在北京、上海、广州、深圳等一线城市的就业比例从2014届的25%下降到了2018届的21%，而在杭州、成都等“新一线”城市的就业比例从2014届的22%上升到了2018届的26%。

报告还显示，毕业时在“北上广深”就业的毕业生中，三年内离开的比例明显上升，从2011届的18%上升到了2015届的24%。

北京工业大学一名应届毕业生告诉记者，其准备前往杭州就业，“我是南方人，选择杭州首先是因为离家近，而且发展前景不错，现阶段也比较容易落户”。

多名中介机构工作人员表示，与去年相比，今年来租房的应届毕业生减少了。“今年应届毕业生和往年比不多，现在好多高校毕业生毕业后选择不一样，在北京上大学，回老家可以找到相当好的工作。”在带记者看房时，一位中介工作人员说。

另一名在海淀区从事住房租赁中介服务的工作人员称，据其观察，今年考研的人比较多，因考研、实习而选择短租的学生多，有长期租房需求的毕业生相较以往少了。

中国传媒大学的一名学生今年毕业后准备读研，他告诉记者，其所在班级20人，只有4人选择就业。北京工业大学一名学生也表示，其所在班级24名学生，仅有5人直接就业，“大部分准备出国留学或者继续考研，但也有其他班就业人数在一半以上。”

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，就业还是大部分人的毕业去向，整体来看，一线城市依然是年轻人就业的首选，“去年存在租赁企业恶意炒作导致房租上涨加速的情况，相比之下才显得今年一般。实际租金对比收入依然算是高位，但租金对比房价又太低。”

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池则表示，一方面，房价挡住了一部分毕业生在一线城市的就业步伐；另一方面，各城市都在大力发展租赁市场，尤其是增加了人才房、公租房、企业职工宿舍的供应，一部分毕业生不需要到市场上自己租房了。

现象2

整租经济压力大 理想合租又难找

虽然统计数据显示就业比例有所下降，但在毕业季，毕业生依然是北京租房市场的主要需求群体。58同城、安居客6月13日发布的《2019高校毕业生就业居行报告》显示报告数据显示，期待在一线城市就业的毕业生中，近七成选择租房。

6月初，记者询问多位准备在京就业的应届毕业生了解到，大部分人已经租房或正准备租房。“毕业季租房从5月开始，现在需求越来越多，一直到9月份都是租房旺季。”一家中介机构的工作人员称。

中介机构发布的统计数据显示，5月北京平均租金为87.91元/平方米/月，环比上月份上涨1.47%。至6月第2周，租赁市场热度不减，但价格持平。从全国范围来看，进入毕业季后，一些大中城市的租金均有上涨。

赵秀池认为，毕业季是租房旺季，这种趋势不会改变。但随着租赁市场的多元化供应，对市场租金的冲击可能会越来越小。

多名即将在京就业的毕业生告诉记者，和租金较低但位置偏远的房源相比，他们更愿意选择价高但交通便利的租房。但交通便利的房源中，一居室的整租价格超出大多数人心理预期，三居室及以上则意味着需要与多人合租，因此对大部分毕业生来说，最佳选择是“和同学或者朋友合租一套价格适中的两居室”。

周晨在朝阳区红庙北里和朋友合租了一套两居室，3000元的月租对她来说是比较合理的负担。

“很讨厌早晚高峰挤地铁，也很讨厌把时间花在通勤上，所以宁肯贵一点或者房子旧一点，也要租在比较靠市中心的位置。”周晨说，位置是她租房考虑的第一要素，其次是价格、环境、装修等。

但找到理想的合租并不容易。5月初，张一一尚未正式毕业，就在西城区宣武门租下了一套月租6500元的一居室。

“主要考虑的是通勤时间和房子的硬件设施、小区环境等，犹豫了很久要不要合租，最后还是因为找不到室友和合适的两居室放弃了。”张一一说，大部分交通便利的两居室位于老旧小区、格局较小，综合考虑后不得不删除很多选项，“我的预期租金是3000元左右，现在翻了两倍不止，所以不得不继续依靠父母。”

租房平台APP发布的合租房源信息，多数毕业生首次租房都选择相对便宜的合租。APP截图

现象3

直租少 房源多被中介掌握“吃差价”

线上房源网站及APP成为毕业生租房的主要渠道。直租房源少、“怕被骗”，是毕业生选择线上平台租房的主要原因。

5月初，张一一花两周时间看了十几套房子，“自如、链家的房源都看过，现在租下的房子，是通过链家平台和房东直接谈的。”

与房东直租相比，张一一更倾向通过中介租房，“中介可以帮双方筛选出合适的对象匹配，对双方都更有保障。房东直租很难保证双方是不是处于同一或者接近的消费水平，这样在日后很可能出现问题。”

张一一认为，虽然直租相对便宜，还节省了中介费(服务费)，但在资金安全上缺少保障，“例如豆瓣租房小组，发布房源的其实很多也是二房东，所以不是特别靠谱。”

王昊也认为，与租房群、租房小组等房东直租渠道相比，找正规中介更可靠，“如果被‘坑’还可以投诉，直租的话，万一被骗可能都投诉无门。”

此外，直租房源有限，更多房东选择将闲置房源交给中介打理。“主要是图个省事儿，”和自如签了5年合同的房东费先生告诉记者，他出租的一套房子比较旧，对中介重新装修房屋并不反对，“多赚点不如省心。”

影响大学毕业生选择中介房源的另一个原因，是房屋的装修和设计。王昊说，看过一些经中介平台重新装修的房源后，再看房东直租或者未经装修的普通房源，“心理落差太大了”。

王昊表示，崭新舒适的居住环境让他更倾向选择中介房源，“虽然贵了一点，但也就每月贵几百块钱，在可接受范围内。”但另一方面，重新装修的房间空气质量是否过关，也令他犹豫不决。

张大伟介绍，租赁市场高峰7月真正开始，现在租赁房源大部分被二房东和中介掌握，租赁市场形成了“吃差价”，所以部分出现租金虚高，“业主感觉低，租房感觉贵。”

“房地产经纪机构的目的是盈利，但租赁是民生事，政府应该一方面提供部分中低价格的租赁住房，一方面调控租赁企业盲目囤积房源。” 张大伟说。

【建议】

首都经贸大学教授赵秀池：

建信用体系，鼓励个人房东直接发布房源

就目前租赁市场出现的直租少、中介多、房租虚高等问题，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，机构租赁能够形成稳定房源，但是中介机构实际上也是“二房东”，会“吃差价”，对房租控制是不利的。所以，要鼓励个人房东直接发布房源。

“减少中间环节，对于调控房租是有好处的。学生找到的正规房东直租少、直租难，是因为个人发布的房源少。”赵秀池建议，应允许个人房东在各信息平台发布房源，除了产权房，也可以允许发布不禁止转租的无产权房源。通过建立信用体系，保证房源信息真实性即可。

赵秀池认为，租赁市场上，不仅产权房可以出租，具有使用权的住房也是可以出租的。而这种没有产权的住房，随着租购并举住房制度的建立也会越来越多。如果不允许个人发布这样的房源，可能给黑中介的经营提供生存土壤，不利于租赁市场的健康发展。

【避“坑”指南】

北京市住建委：勿轻信明显低于市场价的房源

针对毕业生租房，近日，北京市住建委发布一份避“坑”指南。其中提到，大学毕业生需警惕“虚假房源”“黑中介”“二房东”“低租金”“低价房”等陷阱，不要轻信明显低于市场租金的房源，这些房源可能是“黑中介”“二房东”发布的“钓鱼”信息。

查找租赁房源信息，可通过合法经营的房地产经纪机构和住房租赁企业的网站、APP、小程序、门店等，输入租房目标地段、房型、租金区间等条件后进行筛选。此外，也可参照这些企业在网上的报价。

查询到目标房源后，可与网站预留的房源信息联系人进一步沟通，了解确认房屋状况。值得注意的是，在签订租房合同前，应尽量选择实地看房。

关于如何签订租房合同，市住建委表示，可登录首都之窗、市住建委官网和市市场监管局官网查阅、下载房屋租赁合同示范文本，“签约时不要轻信任何口头承诺”。签订合同后，当事人可通过中介或自行办理住房租赁登记备案。

市住建委特别提示，如果房地产经纪机构、租赁企业或者“黑中介”“二房东”有关人员存在跟踪、尾随、堵锁眼、电话威胁等软暴力行为，可及时通过录像、电话录音等手段留存证据，之后拨打110联系警方处理。

(文中周晨、张一一、王昊均为化名)

石景山最大在售共有产权房7月选房

本报讯（记者赵莹莹）昨天下午，石景山区最大在售共有产权房项目西山荟景嘉园项目启动摇号，剔除申购家庭中已选购其他项目的家庭后，将有5938户申购家庭参与849套房源的选房。据了解，项目计划7月初选房，2021年9月计划交付。

西山荟景嘉园为石景山区最大的在售共有产权房项目，由北京建工集团与天恒集团联合开发。项目规划地上总面积约7.1万平方米，由7栋9至10层的小高层及1栋商业构成，套型面积约为56至89平方米，共849套房源，含全装修费用销售均价35000元/平方米，其中单套住房购房人的产权份额比例为60%。

根据石景山区住建委的统计，项目的网上申请家庭共11255户，经过资格审核，通过购房资格审核家庭5973户。“196389”，昨天14时52分，随着第一个随机种子号的产生，摇出了第一组4799户本市户籍无房家庭的选房顺序。紧接着，第二组72户非本市户籍人才家庭和第三组1067户非本市户籍普通家庭也分别摇出了选房顺序。

记者注意到，不同于此前京籍家庭70%、非京籍家庭30%的7比3房源分配比例，在西山荟景嘉园项目，81%的房源即687套，是面向石景山区户籍无房家庭和在石景山区工作的本市其他区户籍无房家庭配售，而19%的房源即162套，是面向在石景山区工作的符合本市住房限购条件的非本市户籍无房家庭配售，人才家庭优先选房。

【社评】成立业委会，检验多方协商谈判的能力

如果一个本来可以实现共赢的事，却因为一些利益主体怀揣“小算盘”，或拖着不办，或互相顶牛，作为一个小区的利益共同体，作为“低头不见抬头见”的邻居，到头来只能是互伤而不是互利。

作为能够代表业主利益行使一定职能的自治组织，业委会在小区生活中发挥的作用越来越受到人们的重视。在各地加快推进成立业委会工作的同时，一些地方业主想成立业委会却频频遇阻——据《工人日报》6月18日报道，有的小区业主在成立业委会的进程中，有的面临发起的困难，有的解决一个问题就需耗时数月，有的走了两年程序却卡在最后一步……小区成立业委会究竟要迈多少坎？

近年来，小区安保形同虚设、绿地无人清理、电梯频频出故障、车辆随意停放、业主跟物业公司产生纠纷的现象不少。为了化解矛盾和督促物业公司提高服务质量，成立业委会成了不少业主的迫切要求。然而，成立业委会，“说着容易成立难”“你要配合我拖延”“你提要求我反对”，成为制约一些小区业委会成立的共性问题。

作为规范小区物业管理的自治组织，小区业委会被寄予厚望。比如，业主可以通过业委会与物业管理公司谈判、博弈，监督物业公司在管理和服务上更加精细、更加合乎业主的期望，避免在物业管理中出现一些霸凌行为。政府部门可以通过业委会这个平台提升社区管理服务水平，进而建立和谐的邻里关系，避免因为业主之间、业主和物业公司之间累积矛盾，影响社会稳定。在业委会的协调下，业主和物业公司可以携手共同努力把小区管理成业主舒心的港湾。小区业委会成立过程中遇到的种种梗阻，背后的本质问题大体是业主、开发商、物业、街道管理者等多方利益诉求不一致。一些入住的业主想通过成立业委会行使小区管理的管理权，但并不是每个业主都热心，尤其是一些不入住的业主，不积极参加表决，导致达不到业委会成立的程序性要求而被迫延搁；一些小区的开发商、物业公司由于小区前期建设和管理中存在服务不到位、收费不明朗的问题，担心业委会成立后“找麻烦”，进而找各种理由进行拖延；街道办事处和乡镇政府作为小区业委会成立的指导部门，有的在掌握政策方面有紧有松、协调力度有大有小、解决问题有快有慢，其结果是不同地区、不同小区业委会的成立千差万别。

一些地方已经在推进小区业委会成立上，形成了比较成熟的做法。比如，由当地街道办事处或者乡镇政府统一指导，列明成立细则；组织业主和物业管理公司协商解决历史遗留问题，明确各方的利益和义务，制定出具体的化解办法；简化流程和表决程序，防止因为少数人“绑架”多数人现象；当协调遇阻时，指导部门及时出面进行协调等。

成立小区业委会是《物业管理条例》赋予业主的权利，业主、物业服务企业、地方政府相关部门都有义务促成业委会成立并正常运作。如果一个本来可以实现共赢的事，却因为一些利益主体怀揣“小算盘”，或拖着不办，或互相顶牛，作为一个小区的利益共同体，作为“低头不见抬头见”的邻居，到头来只能是互伤而不是互利。

小区业委会成立难，业主纠结，物业公司烦恼，地方政府部门着急。化解问题应直面问题，以合作促共赢，各方拧成一股绳，将“拦路虎”一个一个清理掉。这样的思路不仅在小区业委会成立上适用，在解决其他关涉多个利益主体的矛盾方面，同样适用。可以说，推进业委会的成立，是检验多方协商谈判能力的一面镜子。

郭振纲