目前看，这一轮因为2019年初资金宽松带来的小阳春，在政策影响下快速退烧，6-8月有可能会进入新一轮的调整期。

楼市作别“小阳春”

统计局18日发布的5月70城房价数据为一季度的楼市“小阳春”行情画上了句号——70城房价热度已呈下降趋势，尤其是一二线城市，一、二手房价格环比涨幅均与上月相同或回落。以成都限价收紧打头，一二线城市的限价政策都有不同程度的重启趋势。21世纪经济报道记者调研发现，“高价房”批售已经大幅减少。而在资金方面，这轮房贷利率下调大潮已经接近尾声，接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳，甚至会有少部分热门城市回弹。

平静了几个月的成都楼市，像被投入了一枚石子的湖面，重新泛起了涟漪。

6月15日，成都住宅与房地产业协会官网的预售公示，仁恒滨河湾一批新房源取得了预售证。

这个位于成都攀成钢片区的知名高端住宅小区，前期房源在二手市场的单价已达到3.5万元，而此次的新房源均价为2万元左右。

巨大的价差点燃了成都购房者和投资客的热情，6月17日周末的开盘现场刷爆了朋友圈。

在成都很多业内人士看来，这一超低的价格源于限价政策的严厉执行。而在此前的一季度，限价并没有卡得如此之严，一些单价过3万的项目得以放行。

21世纪经济报道的调查显示，今年春节前后，许多城市的限价都曾悄然宽松过，一些豪宅和高端楼盘趁机入市。

然而随之而来的“小阳春”和信贷宽松，让一些区域房价重新扬头，土地市场也出现了“戗地”现象。

成都限价的再收紧与一二线城市的调控基调一脉相承。在“房住不炒”的基调下，住建部出面警示部分城市；银保监会也抛出了“23号文”以及银保监会主席郭树清的“房地产金融风险”论，区域市场的各类调控有重新收紧之势，包括限价。

6月18日，国家统计局数据显示，5月70大中城市房价涨幅已全面放缓，市场降温明显。

“小阳春”背后

在经历了2018年下半年楼市的“寒冬”后，今年3、4月份，房地产交易市场出现了一波“小阳春”。

中原地产首席分析师张大伟指出，此轮楼市回暖关键是信贷的宽松，个贷和开发贷、公司债等都明显增加。

央行5月统计报告显示，前5个月住户部分中长期贷款上涨了2.27万亿，创了历史新高；中原指出，中长期贷款中大部分是房贷。

此外，调控政策的微调也是助推因素。去年年底，湖南衡阳宣布暂停实施了一年的限价政策，成为全国首例取消限价的城市。

据记者调查，去年底以来，很多一二线城市的限价政策都有所松动。

以成都为例，仅在今年2月份，成都市就有3个“高价”楼盘拿到预售证，包括首开金茂府、融信公馆1-3号楼、以及金科博翠府。

其中，2月2日拿到预售许可证的首开金茂府，单价为28600-31300元/平方米，是限价来首个突破3万的项目。

成都地区并非个例，早在2018年10月，北京再次出现单价破10万的新房，泰禾·西府大院（泰禾西府玉苑）预售的6栋楼盘均价达到11.3万元/平方米。

几乎同时，广州有关部门表示，从2018年10月22日起，南沙、花都、增城的房价将按真实价报备，相当于放松了限价。此后，广州楼市的“双合同”现象大幅减少。

2019年春节后限价微调的城市更多。2月份，深圳华润瑞府开盘，备案均价达15.8万/平方米，突破了深圳过去两年的最高售价；杭州的纯新盘龙湖·春江天越出现了均价29500元/平米的房源，也创造了区域新高；南京的中海城南公馆均价34000-39000元/平方米，突破了城南板块3.5万限价。

对于开发商而言，无论是新房的成交还是未来的利润，限价的松动和微调利好巨大。佛山一名开发商表示，去年底以来因为限价的微调，项目不再以“双合同”出售，购房者的首付变低了，房子又好卖了，销售业绩出现明显增长。

从前5月的销售数据来看，受益于一二线城市限价的松动，重点布局这些城市开发商业绩表现突出，如华润、泰禾、融创等。

开发商再一次乐观起来。张大伟表示，2019年春节过后，部分地区房地产市场出现小阳春行情，使得不少开发商对后期市场预期转向乐观；此外，2019年以来，房地产企业融资难度缓解，在资金充裕的情况下，房企“戗地”现象再次出现。

限价冲击力

不过，5月以来尤其是进入6月后，“小阳春”行情渐失，楼市终究还是没能“入夏”。

“从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策的明显减少，但最近市场炒作氛围再起，部分城市再次收紧了调控。”张大伟说。

受限价重新严格、收紧影响，成都仁恒新房单价远低于二手房并非个案。6月6日，位于成都东二环的华润悦玺获得预售证，精装价格为16240-17634元/平方米，也低于市场预期。

与此同时，即使限价严厉，成都楼市也出现了明显分化。位于郫都区古镇蜀源大道三段的瑞和上院（雄飞上院）于5月21日推盘，推盘价格为7369-8370/平方米，面积区间为82-123平方米，虽然本批次房源套数为313套，但只有12个人参与摇号。

二手房市场也趋于冷清。据贝壳研究院数据，6月第一周，成都市链家二手房成交量环比下滑5.4%，成交均价14182元/平方米，环比下跌5.2%，在14个重点城市中，成都市跌幅最大。

另以深圳为例，进入6月，深圳未再批售高单价项目。据记者了解，类似泰禾尖岗山“地王”项目的拟售单价在20万左右的情形，是无法拿到预售证的。

此外，北京5、6月入市的大多是限竞房项目，豪宅项目几乎没有出现；在佛山，开发商普遍担心，被住建部警示后，佛山限价政策将进一步收紧。

“开发商都很关注限价政策的变化，很多时候变化并没有明确的文件，但从批售行为上可以判断政府的决策趋势，是收紧还是松动，近期很明显没有批10万单价的项目了。”深圳一开发商营销负责人说。

对此，易居研究院智库中心总监严跃进表示，从当前楼市看，重申房住不炒的调控基调，势必带来各地相关政策的收紧，预计限价政策在很多城市也会重新严格执行。

他判断，房地产市场预期将会改变；今年下半年楼市会呈现V字形的走势，即三季度会降温，四季度会略有反弹。

张大伟则认为，目前看，这一轮因为2019年初资金宽松带来的小阳春，在政策影响下快速退烧，6-8月有可能会进入新一轮的调整期。

据6月18日国家统计局数据显示，5月份70城房价热度已呈下降趋势，尤其是一二线城市，一、二手房价格环比涨幅均与上月相同或回落。

继6月17日当日涨停之后，6月18日，ST银亿跌停，收盘价1.84元。两天内，ST银亿股市经历了一场过山车。

前一天涨停的主因是ST银亿大股东银亿控股及其母公司银亿集团申请破产重整。而后一天跌停则与回复深交所2018年年报问询函相关。

5月21日，ST银亿收到深交所问询函，ST银亿在两次延期回复之后，6月18日发布回复公告，内容显示，其短期债务偿还存在重大风险，业绩补偿承诺存在不确定性，内部控制存在重大缺陷等。

自2016年开始转型的宁波房企银亿股份，在遭遇戴帽ST、重组资产未完成业绩承诺、新增债务违约、大股东占用大数额资金等事件之后，其能否顺利走出重重关口还是未知数？

大股东占用资金原委待解

自2019年以来，银亿股份的大股东及其母公司银亿控股及银亿集团持续面临流动性危机，至今仍不能彻底摆脱其流动性危机。故于6月14日分别向宁波中院提交了破产重整申请。

而此前，银亿股份自查发现，控股股东银亿控股及其关联方占用非经营性资金约22.48亿元。

为此，银亿股份向深交所申请，股票自5月6日开市起被实行“其他风险警示”，股票简称由“银亿股份”变更为“ST银亿”。

5月21日，深交所在问询函中的首个问题就是，要求银亿股份详细说明公司实际控制人及其关联企业占用非经营性资金形成过程及资金最终去向等情况。

不过，当日，银亿股份并未给出具体回复，而是提出将于2019年6月30日前补充披露。

6月15日，银亿股份在披露控股股东占用资金的情况时表示，除5.47亿元股权质押保障措施外，银亿控股及其关联方已偿还占用资金3.11亿元。由此算来，资金占用余额仍约为13.9亿元。

银亿股份曾用名为银亿房地产股份有限公司，是一家专业房地产公司，拥有国家一级房地产开发资质，以宁波为总部，连续15年上榜中国房地产百强企业，并连续12年名列浙江省住宅产业十大领军企业。2011年，银亿股份借壳成功在A股上市。银亿创始人熊续强在2018年的《胡润百富榜》上财富达到295亿元，位列第95名，是宁波首富。

2017年，银亿股份先后两次实施了重大资产重组，通过非公开发行股份方式收购了宁波昊圣和东方亿圣100%股权，从而间接拥有了全球第二大独立生产气体发生器生产商美国ARC 集团和全球知名的汽车自动变速器独立制造商比利时邦奇集团，也因此从房地产业走向了汽车零部件行业。

内控执行存在重大缺失

早在2018年年底，银亿股份发生首笔债务违约时，市场就有很多解读，比如转型不力、频繁重组、企业质押率过高、债务结构过度短期化、多元化经营拖累企业整体融资。

不过，从目前来看，大股东及其关联方占用其非经营性资金达22.48亿元，也是其身陷财力危机的原因之一。

深交所问询称，相关文件显示，你公司财务报告内部控制存在重大缺陷，实际控制人凌驾于内部控制制度情形主要原因，相关内控制度的完善性以及内控是否按照制度执行？

银亿股份解释称，公司在进行收购地块或项目过程中，判断交易对方与大股东在股权层面并无关联关系，且单笔收购金额均未达到董事会审议标准，故公司在收购地块或项目时仅履行了公司相关内部流程，以至于发生了非经营性资金占用的情形，说明公司在内控执行过程存在重大缺失，内部监督无效。

在4月26日辞去公司独立董事的余明桂则认为，实际控制人凌驾于内部控制制度情形主要原因是由于公司在实际控制人的控制下，丧失独立性，并进而导致公司治理失效。因此，公司的内控无法按照制度严格执行。

此外，余明桂对2018年年报投出弃权票是因为年报显示，“截至本报告期末，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务结构及自主经营能力”相关表述不合理。

业绩补偿承诺存在不确定性

银亿股份通过非公开发行股份方式收购宁波昊圣和东方亿圣100%股权，是其从房地产业走向了汽车零部件行业的标志事件。

不过，在2018年，宁波昊圣、东方亿圣均未完成业绩承诺。

其中，宁波昊圣2018年净利润承诺数为2.61亿元，净利润实现数为692.46万元，相差25477.87万元。东方亿圣2018年净利润承诺数为9.17亿元，净利润实现数为-7.92亿元，相差17.09亿元。

对此，银亿股份解释称，从2018年第四季度开始，国内外贸易形势、宏观经济、市场与行业状况等因素较宁波昊圣重组时已发生重大不利变化，国内整车市场销售下滑严重并传导至上游汽车零部件行业，超出管理层预期，导致宁波昊圣的经营业绩未及预期。

目前来看，未完成业绩的补偿承诺仍是雾里看花。独立财务顾问摩根士丹利华鑫证券认为，由于本次业绩补偿方案涉及金额较大，业绩补偿承诺方持有上市公司股份存在股份质押情形，业绩补偿承诺方是否具备足够履约能力以及是否愿意配合执行业绩补偿方案，均存在较大不确定性。

今年需偿还53.47亿债务

自去年底以来，银亿股份屡现债务违约，短期债务偿还能力一直是关注焦点。截至5月30日，到期未清偿债务合计为27.8亿元，而截至4月30日，到期未清偿债务金额为24.33亿元。不断上涨的债务像是一把高悬的达摩克利斯之剑。

据深交所问及，你公司期末短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达91.55亿元，截至2018年末你公司现金及现金等价物余额仅为7.47亿元。相关短期债务的偿还安排、偿债资金来源以及短期偿债能力是否存在重大风险？

银亿股份回复称，如果去掉已偿还4.19亿元、已办理好展期手续的2.18亿元、预计可以展期的15.96亿元等，2019年6月-12月尚需偿还45.49亿元。若加上7.98亿元的两期公司债在回售期日赎回，2019年底之前公司尚需偿还53.47亿元。

与此同时，预计2019年度资金来源共计161.86亿元，预计资金支出共计166.24亿元，考虑上年末现金及现金等价物余额7.47亿元，预计2019年全年度收支基本平衡。

不过，银亿股份认为，2019年短期偿债能力仍存在一定风险，主要是因为公司全年度内生净现金流结果是基于公司对外投资及应收款在2019年度收回为前提，若公司2019年度对外投资及应收款回款计划落实不理想，则公司短期偿债能力的确面临一定的风险。

余明桂也表示，公司内生现金流能力、外部融资能力、大股东归还非经营性资金占用、大股东及其关联公司业绩补偿等均存在巨大的不确定性，因此，余明桂判断公司相关短期债务的偿还安排、偿债资金来源以及短期偿债能力存在重大风险。

或转让项目公司股权偿还逾期债务

截至目前，银亿股份大股东资金流动性困难尚未根本性解决。因为贷款逾期已触发公司债加速清偿条款并导致公司评级下降。短期内尚无法从外部金融机构获得更多新增贷款。

针对逾期贷款，银亿股份计划主要通过经营性销售回款、控股股东非经营性资金占用收回、处置金融资产回款、项目公司股权转让回款等方式偿还逾期债务。

事实上，为了缓解资金困境，银亿股份早已走上了卖项目的道路，比如在1月份以6.63亿元将湖州（楼盘）四宗地块的项目转予中国奥园。

银亿股份在回复深交所关于债务偿还的问询时称，宁波市委、市政府正在积极帮助大股东引进战略投资者来解决资金占用问题及公司短期偿债风险问题。

目前，对于银亿股份来说，要做的事情很多。比如推动2019年计划开发建设面积142.31万平方米。与此同时，积极加快包括大股东资金占用在内的应收款回收及对外投资回款，争取金融机构在短期债务展期及新增贷款方面的支持。但努力与现实总有差距，面对债务压顶这一事实，银亿股份的前途仍未卜。

旭辉集团（简称“旭辉”）董事长林中在2017年提出 “大平台+小集团+项目集群”的设想后，旭辉三级架构的调整再次迎来新进展。

今天，新京报记者获悉，旭辉集团对现有的苏南区域公司、南京事业部进行整合，成立江苏区域集团公司。此次整合后，旭辉江苏区域公司将管理苏州、南京、徐州、无锡、常州五个城市公司；原先的城市事业部，将就地成立城市公司。旭辉集团副总裁、原旭辉苏南区域总裁王凤友，将在新成立的江苏区域集团公司出任总裁。

三级管控架构确立

在着手调整组织架构的两年时间里，加上此次新设立的江苏区域公司，旭辉已经设立了浙江、江苏、皖赣、上海、西南、山东共六个区域集团。

旭辉内部人士在对新京报记者的回复中表示：“千亿过后，旭辉需要去培育和打造十几个区域小集团，每个小集团平均的规模达到300亿元-400亿元，这样才能适应下一个阶段的跨越。在2021年之前的2-3年里，集团总部要助力现有事业部、城市公司逐步发展成为区域集团，发展成熟一个、成立一个。”

在城市公司和总部之间设立区域公司，旭辉的做法是将总部部分权力下放。具体来说，集团、区域、城市公司的分工为：集团主要负责战略、投资、财务、人事和风险管理，其他所有的业务授权给区域小集团；区域集团是可以独立自主开展业务、进行决策和授权的平台；城市公司再根据区域集团授权，去具体的管控所有项目的开发和经营。而集团总部对区域及城市公司的考核，也将包括销售业绩、利润增长、团队建设等多维度。

“加大对区域公司的授权，更多是业务层面，区域集团是可以独立自主开展业务、进行决策和授权的平台。”旭辉内部人士表示。

而区域公司的设立“门槛”则是需要在当地实现“深耕”。旭辉在回复中表示：“区域集团的设立，需要该区域有足够的战略纵深和规模，从而能够打造一个强大的区域平台，去支持旭辉在区域的深耕，以实现所在区域5％-10%的市场份额，同时可为这个区域的员工，提供更多的职业发展空间和机会。”

从房地产行业来看，在规模从小到大的进程中，房企通常会设立三级管控的架构，比较成熟的有万科，也是遵循总部-区域-一线城市的组织架构，这对于旭辉调整组织架构来讲也不乏借鉴意义。例如，在权力制约和下放中，旭辉和万科一样，将投资拿地和财务收归总部，而将业务授权。与万科三大区域管理中心不同的是，旭辉的区域公司更多。

同时值得注意的是，今年以来，已经有包括碧桂园、阳光城、绿城在内的多家房企在谋划组织管理架构调整，其核心要义“总部放权，一线激励”，进一步为规模和效益提升做管理架构上的调整。

亟待提升销售额的含金量

对于组织架构的设想，旭辉的愿景更为庞大，其预计未来将成立21个区域性集团，每个集团业绩水平平均在200亿元以上，而项目集群将达到500到600个，那么这一销售规模整体将达到4000亿元以上。

此前，旭辉在2017年公布的“第二个五年计划”中提出“2021年冲刺3000亿元”的目标，按照这一目标进程，旭辉将2019年的销售目标定为1900亿元。

根据旭辉日前的公告显示，2019年1月至5月，旭辉累计实现合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约661.0亿元，同比增长约30.04%；合同销售面积约385.3万平方米，合同销售均价约1.72万元/平方米。按照此目标计算，截至5月31日，旭辉实现年度目标约34.49%。

事实上，面临着政策从严、市场转向、融资收紧的现状，旭辉在今年已经放缓了步伐，降低了销售增速，从此前的50%以上的销售增速下调至25%。但是，2019年半年节点将至，旭辉的销售目标完成率仅有三成多，这就意味着旭辉接下来需要加大营销力度。

此外，旭辉做大流量销售规模的同时，急需要提升的是权益销售占比。目前，在千亿企业中，旭辉权益销售占比较低，2018年权益销售额占比为56.67%。今年，旭辉能够在完成销售目标的同时，挤出水分，提升销售额的含金量也值得市场关注。

新京报记者 徐倩 编辑 武新 校对 李世辉

中国经济网北京6月20日讯 (记者 张海蛟) 近日，石榴置业集团股份有限公司(以下简称“石榴置业”)旗下沧州玉兰湾项目曝出未按照国家规定办理工程质量监督手续及未取得建筑工程施工许可证，擅自开工建设的违规行为。

今年4月，石榴置业苏州市张地2017-B10-A、B号地块项目发生高处坠落事故，死亡1人，而张地项目半年前也曾因违法无证建设遭监管处罚。

近日，沧州市住房和城乡建设局发布《2019年5月份行政处罚公示》显示，对沧州首盛房地产开发有限公司(以下简称“沧州首盛”)作出行政处罚。处罚原由如下：沧州玉兰湾项目10#配套公建工程未按照国家规定办理工程质量监督手续，未取得建筑工程施工许可证，擅自开工建设。对单位及个人共处罚款58.25万元。

中国经济网记者查询发现，沧州首盛是沧州玉兰湾的建设单位，该公司成立于2018年5月31日，是石榴置业旗下子公司。其股东结构如下：廊坊市中投置地房地产开发有限公司持股93.50%，认缴出资1000万元；北京谷六企业管理中心(有限合伙) 持股4.33%，认缴出资46.31万元；天津新合企业管理咨询合伙企业(有限合伙) 持股2.17%，认缴出资23.20万元。廊坊市中投置地房地产开发有限公司同为石榴置业子公司。

石榴置业官网显示，沧州玉兰湾项目占地地约4.08万平方米，综合容积率2.20，规划9栋住宅(包括3栋11、13层的小高层，6栋22、25层的高层)，以及独立商业、幼儿园、物业、居委会等配套公建。

2018年8月，沧州市行政审批局网站发布《沧州市行政审批局关于沧州首盛房地产开发有限公司玉兰湾项目核准的批复》显示，玉兰湾项目总投资为91100万元, 其中项目资本金22775万元，占总投资的25%。

半年前，石榴置业在苏州张家港市项目曝出无证施工。

企查查显示，行政处罚决定书文号为张规罚(2018)8号称，对苏州新赫房地产开发有限公司违法建设案件进行处罚。苏州新赫房地产开发有限公司未取得建设工程规划许可证就建设张地2017-B10-A、B号地块的清源名邸项目。处罚依据为《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条；处罚决定日期为2018年12月29日。苏州新赫房地产开发有限公司是石榴置业子公司。

5个月后，这一项目发生死亡事故。2019年4月24日，江苏省住房和城乡建设厅网站发布通报显示，江苏省苏州张家港市锦丰镇张地2017-B10-A、B号地块工程发生高处坠落事故，死亡1人。

官网显示，石榴集团旗下石榴置业涉及投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等。截至2018年，石榴置业已进入北京、河北、山东、江苏、安徽、上海、浙江、四川、广东等区域。石榴集团2007年成立于北京，截止2018年底，石榴集团总资产规模超过2000亿元，累计开发面积近5000万平方米，其中大型综合体项目投资约450亿元。

新华社北京6月20日电《经济参考报》6月20日刊发题为《二线城市库存47个月首次同比正增长》的报道。文章称，19日，上海易居房地产研究院发布的最新报告显示，截至5月底，重点监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米，环比下降0.5%，同比增长5.4%，库存规模已连续6个月同比正增长。其中，二线城市是47个月来首次同比正增长。

数据显示，截至5月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2805万、22131万和20069万平方米，分别环比下调2.5%、0.1%和0.6%，同比则分别增加33.6%、0.3%和8.2%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在一线城市加速推盘、供应放量的背景下，库存同比已连续12个月增长，三四线城市也连续7个月保持同比正增长。同时，二线城市在调控收紧的背景下，终结了此前连续46个月库存同比下降的态势。

具体来看，5月监测的100个城市中，有57个城市库存同比正增长。其中，惠州库存规模同比增加117%，南京增加81%，福州增加72%，北京增加60%。

严跃进说，库存增加一方面是地方政府加大推盘力度，主动补库存的结果，但另一方面，也有成交下滑等因素影响，5月100个城市新建商品住宅成交量5173万平方米，环比下降1.3%。

“下一阶段，在加强房地产调控的同时，也应进一步注意库存去化的变化。”严跃进说，在市场预期转向下，各地库存存销比或迎来较大波动，这就需要地方政府和房企据此及时调整投资和推盘策略。自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分。数据显示，从100城新建商品住宅存销比来看，目前需要减缓供地的城市数量达到14个。

严跃进认为，受调控政策、银行贷款政策收紧等因素影响，部分城市住宅交易会继续降温，去化或将进一步减缓。未来几个月要警惕库存去化周期反弹的可能性。

在部分房企土地市场上演疯狂“买买买”时，另一部分房企却在出售旗下资产。新京报记者不完全统计，2019年以来，已有多家房企转让旗下子公司，包括阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、明发集团等。业内人士分析，房企出售资产原因不一，有的是通过腾笼换鸟以优化资产组合，有的则是流动性紧张，卖项目以偿还到期或即将到期债务。需要指出的是，2019年是房企债务兑付高峰期，在融资环境又收紧的情况下，房企出售资产的现象将会继续发生，以缓解流动性紧张的状况。

现状

多家房企出售多个项目

6月14日，北京产权交易所信息显示，华侨城集团有限公司全资控股的云南腾越翡翠城有限公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。资料显示，转让的标的企业今年前5个月营业利润亏损677.87万元，净利润亏损692.57万元，资产总计5896.97万元，负债总计5508.48万元。今年5月份，华侨城还挂牌转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权。2月份，挂牌转让云南华侨城置业有限公司50%股权。

事实上，从去年10月份开始，出售资产一直伴随着华侨城左右，据不完全统计，华侨城已经挂牌出让位于深圳、上海、成都等地的多个公司股权以及债权。

不止华侨城，6月9日，粤泰股份发布公告称，6月8日，公司与世茂方签署了《世茂粤泰合作项目协议书》。根据公告，粤泰股份此次共转让5个项目的股权，总交易对价约为63.97亿元。其中广州嘉盛项目交易对价24.99亿元、广州天鹅湾二期项目交易对价27.8亿元、淮南恒升天鹅湾80%股权交易对价7.58亿元、淮南粤泰天鹅湾20%股权交易对价0.81亿元、深圳中浩丰公司20%股权交易对价2.79亿元。此前的6月5日，粤泰股份还分别将旗下淮南公园天鹅湾项目80%股权、淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让给世茂房地产，交易对价分别为7.58亿元、0.81亿元。

还有泰禾集团，此前媒体报道其正为旗下12个项目寻找买家。截至目前，泰禾已将旗下南昌4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、苏州1个项目、广州1个项目、佛山1个项目的部分股权出售。

阳光100也频现“卖卖卖”。4月14日晚，阳光100公告称，其持股55%的附属公司长佳国际有限公司以约46.64亿元出售卓星集团有限公司给佳兆业的附属公司凯择有限公司。4月2日，阳光100以约13.34亿元的金额出售重庆阳光壹佰70%的股权，受让方为融创中国。

中国金茂也转让多个项目股权。包括挂牌拟转让北京茂丰28.56%股权，转让底价为5.3亿元；转让长沙鼎茂置业有限公司100%股权，转让底价约11.44亿元；转让北京昊远置业有限公司34%股权和天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权。

分析

部分为剥离不良资产

对于上述房企出售资产的原因，有的是剥离不良资产优化资产结构，有的则是回笼资金缓解现金流。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，一部分企业出售资产可能是因为过去采用高杠杆扩张导致如今资金链紧张，出售项目来缓解资金压力，一部分企业资金链可能并没有太大压力，只是处置不良资产，优化投资组合，换仓布局更好的城市或项目。

诸如华侨城，出售资产的同时，还在大举买买买。今年上半年，华侨城先后在郑州、茂名、潮州、无锡、南京、合肥、广州等地购地。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，华侨城是从当前文旅产业发展的角度来进行业务调整，部分非核心资产抛售，一方面是回笼了资金，另一方面是腾挪更多管理资源，以用于华侨城产业转型。

还有大悦城，6月18日，发布公告称，全资子公司中粮地产（北京）有限公司拟收购北京稻香四季房地产开发有限公司49.91%股权，但是在5月份，拟转让持有的北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权。

不过，也有部分房企出售资产是为了缓解资金链紧张的状况。诸如阳光100，在今年的业绩会上，阳光100管理层曾表示，2019年将进行优质土地出售来支持公司流动性缺口，并为公司未来两至三年的业务转型做资金补充。一部分土地会全部出售，一部分土地将保留部分股权进行合作开发。还有粤泰股份，针对安徽淮南两项目的股权转让原因，粤泰股份表示，主要是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。自2018年底以来，粤泰股份接连曝出债务违约情况。此外，粤泰股份还因涉及借款纠纷，公司及下属公司银行账户被冻结，且多处资产被查封，公司陷入借款纠纷案。

预期

偿债压力放大并购现象

中国指数研究院的统计数据显示，2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰，房企面临现金流的考验。而2019年是房企首个集中还债的高峰期，申万宏源发现2019年-2021年大量无评级、高收益中资美元债到期，从2019年到期量结构来看，金融、地产、城投等到期量较大，分别为486亿美元、390亿美元及136亿美元。

事实上，今年上半年，已有中小房企出现债务违约现象。据了解，北京华业资本控股股份有限公司“16华业02”债权于2019年6月3日到期。但是，6月3日，该公司公告称，因目前资金周转困难，公司不能按期支付“16华业02”的利息及0.7亿元人民币剩余本金。出现违约的还有安徽房企国购投资有限公司，根据wind显示，在2019年，该企业有9只债权构成实质性违约。3月27日，国购投资有限公司公告称，未能够按时兑付“18国购01”“18国购02”“18国购03”“18国购04”本息，涉及本息金额高达12.83亿元。资料显示，国购投资有限公司主营业务为住宅地产、商业地产的开发与销售，商业物业管理及运营、化肥生产等。

2019年本是债务到期高峰，但是目前的融资环境也不太乐观，从5月份开始，房企的境内融资环境就出现收紧态势。6月份，在境内发债持续收紧的环境下，多家房企又开启了新一轮海外发债潮。据克而瑞地产研究中心不完全统计，截至6月17日，已有10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模将达超30亿美元。

克而瑞分析称，融资收紧主要由于此前部分房企加大投资力度、土地市场较为火热，部分地价涨幅过快，故而城市出现政策预警，在融资层面也受到一定的限制。

加速销售与回款、借新还旧、变短为长、出售资产等成为今年房企增强流动性的主要手段。不过，张宏伟指出，目前的现状是，销售回暖动力不足，融资层面又有一点微微收紧的趋势，企业的资金压力没有发生太大改变。对于杠杆率较高的企业来说，今年会是压力比较大的一年，预计下半年还会有房企出售资产的现象。不多，对于资金压力小的大型企业来说，今年反而是一个收购的好机会。

本版采写/新京报记者 段文平

区域首个限房价项目开盘后，今年夏天三个限房价项目接踵亮相，产品类型已现同质化

去年，合院+洋房产品的祥云赋开盘，成为中央别墅区后沙峪板块的首个限房价项目。今年夏天，公园十七区、建邦·顺颐府项目接踵亮相，顺义罗马湖畔也出现了限房价项目扎堆态势。据不完全统计，去年到今年，共有超过1300套刚需刚改产品已经和即将涌入后沙峪区域。它们进入市场后，将面临什么样的命运？

后沙峪“三兄弟”来了

继“五里坨三兄弟”、“翠湖三兄弟”后，北京中央别墅区不可多得的天然水域——罗马湖，也拥有了“三兄弟”。

罗马湖被称为“中央别墅区的后海”，因身处罗各庄和马头庄两个村庄之间，所以得了这么一个“洋名儿”。名字来源虽然乌龙，但不妨碍这片区域的“高大上”。

沿着温榆河岸，北京在东北郊形成了国内最早的中央别墅区。经过27年发展，温榆河畔的中央别墅区高端别墅群鳞次栉比，“墅区”“圈层”是该区域楼盘销售人员挂在嘴边的热词。尤其身处中央别墅区核心的后沙峪板块，从交通、教育、医疗、休闲社交等各方面配套来看，都已非常成熟。

去年，祥云赋限房价项目入市，为后沙峪首个限房价项目；今年初夏，公园十七区、建邦·顺颐府、中铁·诺德阅墅陆续亮相，即将开盘，后沙峪板块已经很久没有这么热闹过了。其中，祥云赋和建邦·顺颐府为合院+洋房的“高低配”，公园十七区为纯洋房，中铁·诺德阅墅为叠拼、合院。

2015年来到后沙峪区域的黄华（化名），先当房产中介，后做楼盘销售，她告诉新京报记者，自2015年以来，后沙峪板块的纯新盘项目就少之又少。这种低调的局面，从去年祥云赋限房价项目出世，今年罗马湖多项目扎堆入市，才被打破。

限房价项目在同一区域扎堆入市的情况不少见，如今，顺义罗马湖畔，祥云赋、公园十七区、建邦·顺颐府三个项目也扎堆做邻居。

引人瞩目的是，这一次站上后沙峪舞台的“主角”，是大量的刚需、刚改房，打破了过往后沙峪别墅“唱大戏”的局面。即将入市的公园十七区和建邦·顺颐府，和仍在销售的祥云赋，围绕着罗马湖“同台竞技”。三个项目均有90平方米以下的刚需户型，且为主力户型，公园十七区和建邦·顺颐府还有120平方米、140多平方米的刚改户型。它们的集中入市，将大大降低入住中央别墅区的置业门槛。

刚需刚改房超1300套

刚需产品大量入市中央别墅区，去化前景究竟如何？

此前曾有市场传言，祥云赋的去化速度不尽如人意。但祥云赋的销售人员向新京报记者表示，不论是合院还是洋房，都“卖得很好”。从沙盘可见，“售罄”的红色小牌竖得密密麻麻。销售人员介绍，合院一共208套，目前去化率已达85%；洋房一共6幢楼，其中4幢楼已售罄，剩下2幢楼正在销售中。

“去年祥云赋刚开盘时，卖得很好，毕竟当时的后沙峪很久没有出现90平方米的新盘了。”后沙峪某楼盘的一名销售人员说，尤其是总价500万元以下的洋房产品去化非常快，“因为便宜”。

北京市住建委网签数据显示，祥云赋于2018年9月27日取得5栋高层的预售证，供应640套小三居住宅产品，截至目前共签约244套。也就是说，项目中的90平方米洋房，去化率已近四成。

祥云赋的合院产品目前已签约54套，约占总数1/4。不过，业内人士指出，合院产品首付高，需要购房人有资格，还得有资金实力，签约会严重滞后于认购。

在中原地产研究中心梳理的签约相对活跃的限房价项目中，祥云赋与瑞悦府、和悦华锦、华润理想国、西城天铸等项目上榜。中原地产首席分析师张大伟分析表示，当前，北京限房价项目市场分化非常严重，少数位置优秀的项目签约相对活跃，“但除了小部分网红项目外，大部分项目目前看，入市都出现了问题。”

据新京报记者统计，祥云赋已入市500多套90平方米洋房；公园十七区一期即将入市300多套洋房，包括90平方米、120平方米、144平方米户型；建邦·顺颐府共有526套89平方米洋房和60套147平方米洋房等待入市。以此计算，待三个项目的这些房源全部入市，后沙峪区域将涌入超过1300套的刚需刚改产品，这还未计算公园十七区的后续开盘计划；即便不算上去年开盘的祥云赋，今年新入市的两个项目也将有近900套洋房的供应。

祥云赋项目的洋房仍未售罄，后续又有大量刚需产品涌入中央别墅区，它们未来的命运是走俏、还是遇冷，尚待市场验证。

同质化依然较严重

罗马湖的三个项目，距离地铁15号线后沙峪站均不近。新京报记者探访了解到，目前祥云赋没有社区接驳班车开通计划；建邦·顺颐府未来将设置社区接驳地铁班车，业主免费乘坐；公园十七区则已发布了详细的班车计划，接驳后沙峪地铁站的班车一周7天每天运行、间隔15分钟发车，业主入住后即开通，免费运营两年。

此外，据记者走访样板间发现，区域同样存在限房价项目的“通病”——同质化。在祥云赋、公园十七区和建邦·顺颐府三个项目中依然较严重。尤其是90平方米左右的主力三居户型，因面积所限，只能“螺蛳壳里做道场”，开发商再怎么添加特色元素，不同项目的产品看上去还是非常相似。其中，公园十七区家居智能化系统和精装修是一个特色；建邦·顺颐府的最大卖点则是开发商北京建工地产的国企背景。目前，公园十七区的排卡量已超过一期释放的300套，预计6月底开盘；建邦·顺颐府刚开始排卡，预计7月底8月初开盘。

有业内人士表示，从三个项目的短板来看，公园十七区为开放式社区，而祥云赋和建邦·顺颐府均为全封闭式社区。建邦·顺颐府的89平方米主打户型，从样板间来看，厨房的采光不尽如人意。祥云赋的90平方米洋房并非全部南北通透。

与北七家、孙河板块抢客

后沙峪罗马湖的三个限房价项目同台竞技的同时，附近的北七家板块和孙河板块也有“生力军”与之竞争，尤其北七家板块聚集了多个限房价项目。除了早前入市的华润·理想国、和悦华玺外，未来金茂府、金隅金辰府也将入市。

就三大板块的竞争，郭毅认为，北七家在售的多是“7090”刚需项目，可能会影响后沙峪的刚需盘，但后沙峪项目不会影响到北七家。孙河的限房价别墅和后沙峪的别墅项目则会形成相对竞争局面，不过，孙河板块从现状看配套条件还是依托后沙峪，自己本身配套资源不成熟。

■ 建议

刚需房需“接地气”

合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者表示，从成交数据以及市场客户的反馈来看，很明显，中央别墅区更需要的是低密别墅产品。她表示，中央别墅区已经发展了20多年，形成了高端、国际化的生活氛围，教育、医疗、生活等均以国际化、高品质的配套资源为主，“这些配套资源，其背后对应的是高定价和对人群精准的筛选。”

刚需族会否乐意选择中央别墅区的小三居作为自己的首套房？郭毅分析认为，相对来说，购买90平方米以下中小户型的客户，更多追求的不是国际化、高标准的生活氛围，而是相对便捷、成熟的城市化的居住属性。因此，对他们来说，后沙峪板块的交通等配套和他们的需求会存在一定差异。“目前看来，后沙峪板块看似总价低的小户型，成交情况可能并不比总价1100万元-1500万元的限房价别墅更乐观。”

如何推动后沙峪板块的刚需产品加快去化？郭毅的建议是，还需更“接地气”，具体包括产品提高精装标准、价格下调、开通社区班车与地铁接驳等。

本版采写/新京报记者 王海亮

近日，有媒体报道称，“荣遇”唯一门店迟迟未见开业，正荣的长租公寓战略，或面临胎死腹中的命运。对于这一说法，正荣相关人士回应新京报记者称，“目前我们正在积极筹备长租公寓战略落地工作，各项工作也正处于如期建设过程中，预计开业时间将会在2022年之后。”

这一开业时间表，在业内看来，长租公寓的战略能否落地是一大疑问。这并非个例，实际上，今年多家房企对公寓板块放慢了脚步。问题在于，房企布局长租公寓，需要解决哪些问题？未来将如何发展？

首个“荣遇”项目推进慢

早在2017年，正荣就开始探索包含长租公寓在内的多领域新业务。旗下的长租公寓品牌“荣遇”，定位于一二线城市社会精英、新生代白领以及高知人士。资料显示，将在上海落地的首个“荣遇”项目总客房数达到654套，共四种不同户型，最小户型建筑面积约36平方米，最大户型约72平方米，同时其配套面积也达到了1100平方米。据悉，正荣还将陆续在南京、武汉、合肥和福州等一二线城市启动“荣遇”项目。

谈及目前“荣遇”的进展情况，正荣相关人士回应称，“荣遇”目前所有的产品设计及户型都在按项目节点如期进行，预计开业时间将会在2022年之后。

对此，财经评论员严跃进表示，若是长租公寓推进的节奏较慢，其实也可以理解为一种策略，即小步试水，不搞大规模的竞争，这样有助于降低试错成本，同时可以结合市场的变动做产品和模式的微调。

“当然，推进过慢，也容易让投资者担心其经营能力，这也是类似企业在推进长租公寓过程中所需要注意的内容。”严跃进称。

“荣遇”开业时间表，在薜荔房互机构创始人、房地产和互联网研究院院长相国良看来，长租公寓战略能否落地是一大疑问。

合硕机构首席分析师郭毅认为，闽系房企一般追求高周转、高杠杆，对利润率要求较高，而长租公寓属重资产，且回报周期较长，依托于运营来逐步实现收益，即运营加资产增值的产品类型，可能并不适合习惯奔跑的闽系房企，而更适合对资产回报率要求不高，又希望资产实现稳定增值的企业，比如险资、国企等，能细水长流地去考虑业务板块，而不是追求短期利润与效益。

还有房企放慢公寓板块步伐

实际上，今年多家房企对公寓板块放慢了脚步。房东东创始人全雳道出了行业一大现状：今年有的企业停止了拿项目；有的企业开始转手在营项目，团队进行缩编；也有的企业，明确不求规模，只开几个精品项目。

在此之前，朗诗绿色集团发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

此外，新京报记者获悉，因长租公寓和养老产业拖累了远洋集团整体盈利与发展步伐，远洋集团今年下半年可能会把长租公寓和养老产品剖离出集团，成立单独体系外的公司去操作。不过，也不排除找第三方买家把远洋邦舍整体收购。

业内人士预计，还有更多开发商陆续会剖离长租公寓行业。

同策研究院总监张宏伟曾表示，从去年下半年至今，房地产市场进入下行通道，总体来说全国市场还处于调整阶段，房企资金压力较大，尤其是来自于债务到期的压力。在此背景下，房企会对长租公寓这类投入大、短期成效较少的业务做一些战略收缩。

存量运营抵不过高周转？

“长租公寓这个新创板块看似简单，但可谓‘赔钱集中区’”。全雳如此表示。之所以这么认为，在他看来，房企在房源、低成本资金获取上看似优势明显，但在租赁这一精细化链条上，房企并不具备十足的竞争力。

事实上，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，尤其面临前期投入大，回收期较长，短期盈利能力难的问题。去年一年，不少长租公寓品牌因经营不善而退出市场。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭道出了房企面临的一大难题：若长租公寓按重资产持有物业来运营，必然会面临很大的压力，“开发商自己建房子后出租，或并购存量物业后改建成公寓出租，都很难实现盈利，原因在于，房价、地价、融资成本都偏高，相对而言，租金收入则偏低，而且这一矛盾在短期之内也很难解决。”

值得注意的是，与地产快周期开发不同，租赁是慢周期行业，全雳指出，慢行业成熟期需要十年、二十年或更长，持续和迭代是建立内部创新创业孵化平台最关键的两个动作。但如果企业没有耐心，缺少坚定不移的战略投入，内部创新业务很容易流于形式被边缘化。

全雳进一步指出，已经习惯高周转的开发商，大多数都做不好存量运营。原因在于，没有那个耐心，以及由资金成本决定，“从高到低是非常痛苦的事，开发商的长租创新，抵不过‘高周转’，除非抱着亏5年的决心。”

不过，很多开发商进入长租公寓市场，并非主动为之。相国良指出，长租公寓是盘活存量的重要手段，目前主流开发商都在做长租公寓，毕竟很多城市，不少地块在出让时，对自持租赁住房有相关要求。

来自联讯证券的一份报告指出，自持土地的几个关键点在于：一，自持年限，一般自持土地的价格比较低，开发商愿意拿，主要是因为希望经营了一段时间以后，政策发生变动，这些房子可以再卖掉；二、自持比例，从竞拍地价转为竞拍自持面积或保障房面积，会让开发商把自持或者保障房部分的成本压缩，提高可以销售部分的价格来盈利。

行业迎来并购潮？

值得注意的是，房企对公寓板块放慢脚步的同时，一些公寓运营企业融资、收购动作不断。

窝趣公寓完成B轮融资；魔方公寓完成D轮融资，并接连收购了几大业内较知名的集中式公寓品牌；蛋壳公寓完成C轮融资，并收购了爱上租；安歆公寓也宣布并购逗号公寓。

可以说，从2014年萌芽至今，经过四年多的高速发展，长租公寓出现较为严重的分化现象。那么，这是否意味着，这两年长租公寓行业进入并购高发期？

在接受记者采访时，安歆集团高级副总裁黎月珍表示，这没办法预言，但可以肯定的是，这两年确实是资本寒冬期，“但对我们来说是好事，越在这一时期，企业就越需要沉下心，钻营运营及销售效率。”

“以往两三年，很多企业都在盲目扩张规模，不管项目以及价格如何，先拿下来再说，似乎觉得把规模跑起来，融资就更容易。但目前发现，不管规模如何，若运营效率低，项目是亏损的，融资就更为困难，这跟前几年是完全不一样的情况。”黎月珍表示。

黎月珍进一步表示，很多资方进来前，都要做尽调，会看很多数据，“如果我们只是侧重于规模扩张，而不是运营效率和提升绩效，他们是不会盲目来投资的。”

那么，房企布局长租公寓，如何破局与盈利，未来如何发展？郭毅向记者表示，长租公寓需要长期运营才能体现价值。从利润周期来看，越到运营中后期，利润的最大化效果才能显现出来，其中，管理较为重要，要最大化地控制成本。

与此同时，郭毅还指出，在产品和客群方面，未来房企要进一步细分，针对不同需求的客群，开发定制型的产品。此外，在服务上形成客户黏性，再进一步深耕，为租户提供更长尾的延展产品和服务。

“一手控成本，一手增收入，加上政策倾斜和资金扶持，长租公寓才能有更为清晰的明天。”郭毅表示。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 杨许丽

中国人民银行20日发布了2019年第二季度城镇储户问卷调查报告。报告显示，对下季房价，28.2%的居民预期“上涨”，50.8%的居民预期“基本不变”，9.8%的居民预期“下降”，11.3%的居民“看不准”。

在消费、储蓄和投资意愿上，倾向于“更多消费”的居民占26.4%，比上季提高0.5个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占45.4%，比上季提高0.4个百分点；倾向于“更多投资”的居民占28.2%，比上季低1.0个百分点。居民偏爱的前三位投资方式依次为：“银行、证券、保险公司理财产品”“基金信托产品”和“股票”，选择这三种投资方式的居民占比分别为49.8%、20.7%和17.9%。

今年以来，房地产企业整体放慢了对长租房公寓布局，近期更有多家房地产企业拟剥离长租公寓业务。此外，房企租赁专项债今年以来明显降温。在经历了长租房企业资金链断裂、“爆雷”、租房融资用于开发项目等乱象后，长租房融资市场进入理性期，降温态势明显。同时，政府对租赁市场的支持力度有增无减，从个税减免、加速租赁土地出让力度、加大人才租赁市场供应等多个层面进行支持，针对低收入人群的廉租房产品热度上升。

剥离长租房业务

朗诗绿色集团日前公告，计划2019年将非地产开发相关业务剥离至控股集团，包括长租公寓、物业管理、设计等。公司表示，剥离长租公寓等亏损业务，有助于提高公司盈利能力，精简业务聚焦绿色科技地产开发核心业务，释放差异化产品核心能力的溢价空间，提升股东价值。

朗诗绿色集团从2016年开始涉足长租公寓领域，2017年旗下长租公寓房源达到1.5万间，2018年超过4万间。但长租房业务始终处于亏损状态。数据显示，2017年公司长租公寓业务扣除税及非经常性项目之前合计亏损4430.9万元，2018年亏损扩大至1.94亿元。

朗诗董事长田明曾在2018年业绩会上表示，公司长租房业务主要做“二房东”模式，从商家手上整租进来，改造以后再长租出去，获得租金差以及增值服务的收入。长租公寓业务需要培育，回本周期长，预计2019年、2020年长租公寓还会产生亏损，且亏损额随着公司规模扩大而逐年增加。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，回款周期长、盈利性较差、房源获取难，是长租房企业普遍面临的三大问题。习惯了高周转的商业住宅开发项目，很多开发商难以接受长租房的运营模式。经历连续亏损后，不少企业对长租房项目进行剥离可以理解。

诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对此表示，从已有的长租房运营模式看，“二房东”模式分散式公寓运营占到很大比例。这类长租房源以存量民宅为主。运营商从业主手中拿到房源，进行简单装修后，以单间或整租形式出租。其次是租下整套商用办公楼，租期一般10年左右，装修后整体对外出租。有一部分是重资产运营，通过购取租赁地块，布局长租房项目。

业内人士称，民房改造后的长租房产品，可能导致屋内甲醛超标、租金市场价格抬升等情况。整租改造商用办公楼，需要面对消防等问题；而拿地新建长租房则面临较大的资金压力。

杨雅靖表示，2019年一季度末，楼市走出小阳春行情，但房地产行业依然处于下行通道。随着偿债高峰期到来，房企资金面压力较大，剥离长租房业务可以缓解资金压力。

融资难度加大

经历一系列长租房企业资金断裂等问题，叠加房企普遍面临融资可能进一步收紧的背景下，房企融资布局长租房项目降温。据诸葛找房数据统计，房企租赁专项债今年以来明显降温，长租房融资整体进入理性期。

2017年-2018年，长租房项目甫一兴起，不少企业通过长租房项目融资，间接解决了开发项目资金短缺等问题。克而瑞研究报告显示，2019年5月17日，银保监会网站发文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下，信托贷款余额经历三月份短暂反弹后于5月再次回落。6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上指出，进一步扩大金融开放，但要防止房地产投资行为。这预示未来房地产调控仍将不放松，融资可能进一步收紧。

值得注意的是，针对租赁市场的支持力度有增无减。2019年5月，财政部、住建部接连出台政策，加大对租赁市场的支持力度。财政部发文，公租房免征城镇土地使用税，两年内免征房产税。住建部则发文，明确人口流入量多的大中城市要切实增加公租房供给。

此外，近期租赁市场获政策支持力度进一步加大，多地区明确提出加大租赁类住宅用地供应。据中原地产监测，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等十余个城市租赁土地供应加速。北京、上海等热点城市出让租赁土地面积超过500万平方米。其中，北京预计2021年以前供应1000公顷集体土地建设集体租赁住房。成都则预计2021年全市租赁住房保有量达151万套。

杨雅靖强调，供给端的发力，有利于企业降低运营成本。整体看，长租公寓领域需求可观。但前期投入巨大，且回报周期长的客观因素决定了企业进入门槛。长租公寓需要企业精耕细作，考验企业运营能力。

廉租产品受关注

与针对年轻白领市场的长租房公寓不同，廉租房市场近期逐步兴起。

2018年5月，杭州颁布了《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》，对蓝领公寓进行多方面规范；当年6月，北京发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》，定出了消防安全细则。此后，蓝领公寓市场逐渐活跃。

中国证券报记者调查发现，时隔一年，不少企业涉足蓝领公寓的产品已经落地。以魔方生活服务集团旗下品牌9号楼公寓为例，产品主要针对企业员工等基层人员，目前在北京、上海、广州等8个城市运营。根据企业需求，可以定制多人一间的住宿条件。

以北京酒仙桥地区的9号楼公寓为例，四人间的床位费在1000元/床左右。该蓝领公寓以北京电机总厂的旧办公楼和综合楼为基础进行改造。承租职工宿舍，只要求员工承担水电费，剩下的费用由公司承担。

魔方生活服务集团副总裁、企业公寓CEO李亮对中国证券报记者表示，城市快速发展离不开服务行业人员的支持。对于企业解决员工住宿问题，主要有两个传统途径，一种是自建员工宿舍；另一种是民宅改建宿舍。自建员工宿舍成本较高，民宅改建宿舍则存在消防、卫生等诸多隐患。开展蓝领公寓业务，统一实行酒店式管理，既可以帮助企业降低用工成本，合理调配社会租住资源，也可以提升居住质量。由于居住人数较多，蓝领公寓从项目立项到筹建，再到后期运营管理，比普通长租公寓要求更高。

杨雅靖表示，目前廉租产品是租赁市场的一大缺口。针对房企而言，应多开发廉租低配版长租公寓，以满足更多中低收入群体的租赁需求，当然也需要更多政策支持。比如。设定税收减免等优惠政策，鼓励机构和个人将房子出租给中低收入者，完善房屋租赁立法，约定业主在租期内不能随意提高租金等。北京市此前表态，加速出让集体建设用地，建设租赁型集体宿舍。