2017年,北京市场供应逐步进入刚需化时代；从北京近一年来的土地供应结构来看，“7090”地块、限定未来售价、房企自持土地面积……一大批小户型、限价房、出租房，将从明年开始陆续进入北京楼市，在为刚需客群提供更多选择的同时，也压缩着改善型房源的数量和空间。

但从市场成交的结构看，未来的改善市场出现了一定程度的供应短缺可能，改善需求却仍居高位。从过去几年的房地产交易数据可以看到，商品房住宅平均成交面积从118平米上涨到最近两年的150平米，库存数据则从8万套商品房逐渐降低到现在的4万套商品房住宅。

对此，业内专家表示，这样的市场环境下，恰恰是购房窗口期出现之时，尤其是改善型需求。

北京迎来供应刚需化时代品质，改善住宅存量受挤压

2017年“930”新政的出台，再次重申了著名的“7090”政策——除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下户型所占面积比重需达到70%以上。“7090”政策推出的根本目的，在于增加市场供应量，解决刚需置业群体的需求问题。而同时造成的另一个问题就是，在市场供应刚需化下，真正的品质型、改善性住宅存量越来越少。

从供应上看，未来五年，北京新供应各类住房将达到150万套以上。其中，租赁类住宅约占30%，产权类住房约占70%。在产权类住房中，三成是保障性住房，七成是商品住房。在商品住房中，中小户型及共有产权住房又占到70%。这样一来，改善型住房供应将少之又少。

但从城市发展角度来看，北京依然有大量的城市新增购房群体，改善型住房需求依然旺盛。而伴随城区内改善型楼盘高端化的趋势，置业成本的上升必然带动改善需求向北京周边外溢。，如燕郊、香河、承德等环京区域无疑成为改善需求外溢的主要流向。其中涿州凭借首都新机场黄金辐射区和优渥的自然环境双重利好，受到置业者和知名房企关注。

新航空城崛起带动高端居住区，京西南绿色涿州发展迎起飞期

事实上，国际先例已经证明，大型国际航空城的崛起，必将激发周边区域的房地产业高速发展，带动高端居住区的形成，如美国华盛顿州华盛顿湖畔艺术居住区、北京顺义的中央别墅区等，均是在机场带动下形成的顶级居住区。北京新机场的落地，无疑将催生京南区域出现新高端居住区。

首都新机场自2015年动工以来，便使周边20公里内的区域发展迅猛，也因此使京南区域成为置业者关注的焦点。新机场万亿级别的投资，在完善空港腹地的医疗、教育、城市基础配套的基础上，最为直接的利好是交通条件的改善。

对于改善住宅的开发来说，交通的便捷性无疑是关键因素。涿州目前已有多条公交线路直通北京西三环。由高速公路、城际铁路、公交网构成的交通网，让涿州市民可以采取多种方式进京，多种方式到达中国的重要经济区。新机场的入驻让涿州可以轻松地与世界重要经济区进行密切联系，城市的开放性和易达性将跨上一个国际化新台阶。

除拥有便捷的立体交通和前景广阔的临空产业经济外，涿州还拥有优越的生态环境，整个区域森林覆盖率高达26.5%，堪称保定平原之最，此外，涿州市是环京首个也是唯一一个入选《中国优秀旅游城市名录》县级市，具有独特的旅游资源价值。悦澜湾位于涿州市核心区域，地处京西南最大天然湿地片群，与3000亩湿地公园为邻，拒马河、永济湿地公园、华阳公园、京南高尔夫乡村俱乐部“一河三园”点亮京西南生态示范新区。

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