（腾讯房产刘莹 发自北京）2017年，昆百大A与我爱我家完成重组，我爱我家成为国内首家成功登陆A股主板市场的经纪企业，这正是资本青睐房地产经济行业的典型案例。显然，2017北京楼市量价齐跌的态势并未过多的影响我爱我家的经营状况。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖坦诚，尽管以“3·17新政”为分水岭，北京楼市在量价上都出现了大幅下降，尤其是二手房市场房价连跌8个月，成交量也从2016年的27.2万套下降至2017年的13.6万套。但是就我爱我家而言，一方面公司的店面布局还算合理；另一方面，我爱我家也在做一些调整，尝试智能选房等互联网手段增强用户的黏性以促进成交。我爱我家同时涉猎了新房、二手房、房屋租赁和资产管理等多种业务，多条产品线齐绽放也有利于抵御市场风险。

国际经验来看，当一个国家的住房自有率超过65%，人均GDP超过8000美元，户均住房套数大于1时，由增量开发主导的新房市场就趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代也将逐步来临。而国内数据显示，2016年全国二手房的交易规模占住房交易总额的比例达到了41%，一线城市二手房的交易额达到了新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交额分别是总成交额的74%和72%，我国的住房存量已经达到户均1套，中国离存量时代已经越来越近，而房地产的下半场也将是存量房的市场。

显然，存量房时代，是房地产经纪行业的机会，也是我爱我家的机会。

早在2017年年初，胡景晖接受采访时就曾表示，跟开发商拓展多种渠道的合作模式将是未来伟业我爱我家的重要发展路径和道路，另外，在区域性的资产管理中取得优势的经纪机构和资产管理公司，包括物业公司来进行洽谈合作，甚至包括可能以特许加盟的方式输出品牌等等，都是可以考虑的方式。

精准的客户认知才是生意成功的首要因素。胡景晖表示，北京市场上，目前改善型的客户占到约70%，而这70%里又有近8成客户的改善需求是在存量房市场完成的，他们卖的是二手房，买的也是二手房，是在同一个区域内进行的升级换代，而剩下的20%则更倾向于卖掉自己手里的二手房去买新房。而谈到政策收严，2018年的二手房市场会不会更差？胡景晖坚决予以否定，“2017年4月，北京市政府提出了今后5年内北京市计划供地6000公顷，以保障150万套住房建设的需求。其中50万套房屋将用于租赁，还有100多万套将直接参与买卖，平均下来，每年的供应量约在20万套左右，而明年北京的二手房供应则在15-20万套，所以就这个比例来看，2018年可能会出现北京新房交易量反超二手房的情况，有点逆市场的节奏”。

当然，这个反超里也存在一些结构性的问题，即新供应的150万套住房里存在大量的自住型商品房和共有产权房，这些价格相对低廉的自住型商品房和共有产权房是否需要大规模的营销？还是说一旦面世就能被市场消化掉，这都是不能很快确定的。

那么2018的房价是不是会继续下降？胡景晖称，就平均价格来讲，房价下降的趋势是一定的，但是明年将会入市大量的自住型商品房和共有产权房，另外，之前售出的部分地王产品也将在明年集中上市，他们的市场受欢迎程度如何都是可以影响房价走势的因素。

以下为访谈节选：

腾讯房产：房地产税近期会实施？

胡景晖：2018年“房产税”立法的趋势会加快，如果2018年楼市政策会放松，那么替代性的政策产品就会是房地产税，如果房地产税的立法程序能够顺利进行，那么到2019和2020年实施这件事就已经是箭在弦上。房屋产权登记实名制等已经逐步实现，而至今缺乏的就只有相关的法律依据，而房地产税对于抑制炒房、回归居住有很大的影响。

腾讯房产：如何看待租赁行业以及长租公寓的未来？

胡景晖：2017年以来从住建部到各地都陆续出台了很多政策促进租赁行业的发展，但是相关的生活配套却并没有及时跟进并完善，就租赁现有的财务模式来看，不管是产权式额租赁还是使用权式的租赁，这个产业的利润都很薄弱，经营不善出现亏损也是常有的事。所以在未来的租赁行业发展中，找到容易的钱，找到便宜的房，政府给予适当的税收减免、财政补贴等，租赁行业就会发展的相对顺利，接下来就涉及到租赁产品如何在金融市场和资本市场推出的问题，这也是近年来我们在和开发商探讨的一些新的合作模式，相关产品该如何在金融市场和资本市场上推出，这也是需要开发商深入探究的问题，这几年，我们也在和一些开发商探讨一些新的合作模式，伟业我爱我家有的是在全国13个城市25万套房50万间屋子的管理经验，而这恰好可以弥补开发商的不足。